פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
האם בית שעבר שיפוץ של תמ"א 38 נחשב חדש ?
ענת גזבר
28/05/17
שלום.
יש לאבי דירה שקיבל בירושה מאביו עוד לפני חתונתו.( משנת 1947)
הבית עובר שיפוץ ע"פ תמ"א 38. האם לאחר השיפוץ הבית הופך להיות בסטטוס של בית חדש? ואז זה נחשב כאילו הוא רכוש משותף של אבי ואמי ביחד כי השיפוץ נעשה היום אחרי נישואיהם?
האם, אפשר יהיה לחייב את אמי לקנסות או משהו דומה שיווצר עקב הבניה ?
אשמח לקבל תשובה חותכת בעניין זה.
תודה רבה
ענת
יש לאבי דירה שקיבל בירושה מאביו עוד לפני חתונתו.( משנת 1947)
הבית עובר שיפוץ ע"פ תמ"א 38. האם לאחר השיפוץ הבית הופך להיות בסטטוס של בית חדש? ואז זה נחשב כאילו הוא רכוש משותף של אבי ואמי ביחד כי השיפוץ נעשה היום אחרי נישואיהם?
האם, אפשר יהיה לחייב את אמי לקנסות או משהו דומה שיווצר עקב הבניה ?
אשמח לקבל תשובה חותכת בעניין זה.
תודה רבה
ענת
בית שעבר שיפוץ תמא 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/05/17
ענת שלום
אין לי תשובה חותכת ורצוי כי תפני את השאלה בפורום המתאים.
להבנתי השיפוץ במסגרת תמא 38 לא משנה את מצבו של הנכס במערכת היחסים בין ההורים. מה שהיה קודם ממשיך הלאה (ולפחות להבנתי העובדה שירש את הדירה שנת 1947 ממש לא קובעת כי 70 שנה לאחר מכן הנכס לא הפך מסיבות שונות לנכס שותף להורים).
אני מבין שאימך לא רשומה כבעלת זכויות בדירה ועל כן קנסות לא יושתו עליה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין לי תשובה חותכת ורצוי כי תפני את השאלה בפורום המתאים.
להבנתי השיפוץ במסגרת תמא 38 לא משנה את מצבו של הנכס במערכת היחסים בין ההורים. מה שהיה קודם ממשיך הלאה (ולפחות להבנתי העובדה שירש את הדירה שנת 1947 ממש לא קובעת כי 70 שנה לאחר מכן הנכס לא הפך מסיבות שונות לנכס שותף להורים).
אני מבין שאימך לא רשומה כבעלת זכויות בדירה ועל כן קנסות לא יושתו עליה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הנציג השני בתמר סגר משהו עם היזם ויש בעיה.מה עושים
עדה גרוס
27/05/17
אנחנו כבר שש שנים בתהליך ורק בעיה עם סרבן אחד שביקשנו מהיזם להפנותו למפקחת אך לא עשה זאת שלוש שנים ועכשיו הוא מציע שנקבל את הגזרה או שנחכה לעוד שנתיים עד שהמפקחת תחליט לגביו. הסרבן קנה במרמה חצי מקלט שלנו של עשרים מטר ועשה לעצמו מאחורי הבנין שטח מגודר.בתהליך התמא אנו מסרבים לתת לו את השטח והוא כמובן רשום בעיריה כמחסן 20 מטר.מה עושים???
תביעה נגד דייר סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/05/17
עדה שלום
לא ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם (דייר סרבן) אלא לאחר קבלת אישור עקרוני של הוועדה לתכנון ובניה לגבי הבקשה להיתר הבניה.
לכן יכול להיות שהתנאי הזה לא מתקיים בענינכם ולכן הוא לא יכול עדין להגיש את התביעה.
לגבי אותו דייר - אני לא יודע מה זה קנה במרמה? ומה בדיוק רשום ומה הנבנה בהיתר? כעובד שאף אחד מכם בעלי הדירות לא עשה דבר במהלך כל השנים כדי למנוע את המצב שאתה מתאר. לכן כרגע על היזם ועליכם לשקול בצורה אמיתית מה כדאי- להגיש תביעה כנגדו בגלל הקניה ברמאות וכו'- תביעה שתתברר זמן רב, או לתת ליזם לנסות ולהגיע איתו לסוג של הסדר ולתהקדם הלאה.
מציע מאוד שעורך הדין שלכם יהיה מעורב בענין ותגבשו עימו ומול היזם קווי גבול הן מבחינת תמורות לאותם בעלים והן לגבי לוחות זמנים ותנסו להגיע סוף סוף לישום ההסכם.
בכל מקרה- 6 שנים זה הרבה זמן. אולי היזם לא מתאים. תבדקו גם נושא זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם (דייר סרבן) אלא לאחר קבלת אישור עקרוני של הוועדה לתכנון ובניה לגבי הבקשה להיתר הבניה.
לכן יכול להיות שהתנאי הזה לא מתקיים בענינכם ולכן הוא לא יכול עדין להגיש את התביעה.
לגבי אותו דייר - אני לא יודע מה זה קנה במרמה? ומה בדיוק רשום ומה הנבנה בהיתר? כעובד שאף אחד מכם בעלי הדירות לא עשה דבר במהלך כל השנים כדי למנוע את המצב שאתה מתאר. לכן כרגע על היזם ועליכם לשקול בצורה אמיתית מה כדאי- להגיש תביעה כנגדו בגלל הקניה ברמאות וכו'- תביעה שתתברר זמן רב, או לתת ליזם לנסות ולהגיע איתו לסוג של הסדר ולתהקדם הלאה.
מציע מאוד שעורך הדין שלכם יהיה מעורב בענין ותגבשו עימו ומול היזם קווי גבול הן מבחינת תמורות לאותם בעלים והן לגבי לוחות זמנים ותנסו להגיע סוף סוף לישום ההסכם.
בכל מקרה- 6 שנים זה הרבה זמן. אולי היזם לא מתאים. תבדקו גם נושא זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם לבעל ייפוי כח בדירה להיות נציג בפרויקט תמא?
עדה גרוס
27/05/17
בעל יפוי כוח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/05/17
עדה שלום
אני מניח כי השאלה היא האם חבר בנציגות יכול להיות גם מי שאינו בעל דירה אלא מיופה כוחו? אם זו השאלה - התשובה היא חיובית. נושא הנציגות לפרויקט תמא 38 לא קבוע בחוק אלא הוא יציר הסכמה בין בעלי הדירות. אם הסכימו שהוא ימונה אז אין בכך בעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצויי בגין בניה תוספות
אפרייםעוסי
26/05/17
מה הפיצוי לגבי דייר שהרחיב דירתו עפי חוק כמה יפוצה בפינוי בינוי?בתודה
פיצוי בגין בנית תוספות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/05/17
שלום אפריים
לא בטוח שהבנתי את כל הנתונים. נא פרט יותר לגבי הפרויקט על מנת שניתן יהיה להתיחס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא בטוח שהבנתי את כל הנתונים. נא פרט יותר לגבי הפרויקט על מנת שניתן יהיה להתיחס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך
אפי
28/05/17
מדובר בפרוייקט גדול " התחדשות עירונית" בשכונת תל גיבורים חולון שכולל בתוכו רחוב החים חולון תל גיבורים היוזמה של עירית חולון משרד השיכון .ישנם בנינים ישנים בני 60 שנה שאמורים לעבור פינוי בינוי במשך השניה הדיירים הרחיבו עפי תוכנית ישנה חלקם בנו חלקם לא. מה לגבי אלו שבנו באישור כמה יקבלו על התוספות בפינוי בינוי ?
זכויות בעלי הדירות
שבי
25/05/17
בחוזה היזם בשיתוף עו"ד בעלי הדירות הגדירו שזכויות הבעלים הם רק על הדירות החדשות שיקבלו ואין לפגוע בזכות זאת . לעומת זאת מספר הבניינים והדירות שיבנו הם עניינו של היזם בלבד. האם בניתוק הזכויות של בעלי הדירות על פי תמ"א 38 על כל מה שייבנה וצמצומם רק לדירה החדשה אין ניצול לרעה של אי הבנת הדיירים ואם יש ניצול כזה אל מי אפשר לפנות לעזרה?
זכויות בעלי דירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/05/17
שבי שלום
כדי לענות במדויק צריך להכיר את ההסכם ואת אופן ניסוחו. בכל מקרה אומר כך - אפשרויות הבניה על חלקה (כמות דירות, קומות ושטחים) לא נקבעים על ידי היזם אלא על ידי התוכניות החלות על החלקה והוועדה המקוקמית לתכנון ובניה. כך שגם אם לא כתבו דבר בענין זה עדין יש מגבלה של זכויות שניתן לקבל.
אם אתה עדין לא רגוע- תלך עם ההסכם להתיעצות אצל עו"ד המתמחה בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כדי לענות במדויק צריך להכיר את ההסכם ואת אופן ניסוחו. בכל מקרה אומר כך - אפשרויות הבניה על חלקה (כמות דירות, קומות ושטחים) לא נקבעים על ידי היזם אלא על ידי התוכניות החלות על החלקה והוועדה המקוקמית לתכנון ובניה. כך שגם אם לא כתבו דבר בענין זה עדין יש מגבלה של זכויות שניתן לקבל.
אם אתה עדין לא רגוע- תלך עם ההסכם להתיעצות אצל עו"ד המתמחה בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס בתמ"א 38.2
אהרן
25/05/17
שלום.
האם חלה חובת תשלום מס במידה ואני מקבל מהיזם בתשלום תוספת מטרים מעבר למה שהיה בדירה שנהרסה.אותה שאלה באם אני עולה לקומה יותר גבוהה בתשלום.
האם חלה חובת תשלום מס במידה ואני מקבל מהיזם בתשלום תוספת מטרים מעבר למה שהיה בדירה שנהרסה.אותה שאלה באם אני עולה לקומה יותר גבוהה בתשלום.
מס בתמא 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/05/17
אהרון שלום
עד 25 מר תוספת לשטח לא יהיה עליך כל מס. מעבר לזה- אם אתה מקבל ללא תמורה יש חבות מס. אם אתה משלם על תוסםת שטח (והסכום הוא ריאלי ולא פיקציה) - יכול להיות שתשלם מס רכישה על ההפרש.
לגבי קומה למעלה - לא אמורה להיות תוספת מס. אבל שוב - אם שילמת על כך זה יחויב במס רכישה.
מאוד חשוב אופן הניסוח בהסכם לכן בכל מקרה אני ממליץ להעזר בעו"ד שמכיר את ההסכם ואת הננסיבות הפרטניות של הפרויקט ושלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
עד 25 מר תוספת לשטח לא יהיה עליך כל מס. מעבר לזה- אם אתה מקבל ללא תמורה יש חבות מס. אם אתה משלם על תוסםת שטח (והסכום הוא ריאלי ולא פיקציה) - יכול להיות שתשלם מס רכישה על ההפרש.
לגבי קומה למעלה - לא אמורה להיות תוספת מס. אבל שוב - אם שילמת על כך זה יחויב במס רכישה.
מאוד חשוב אופן הניסוח בהסכם לכן בכל מקרה אני ממליץ להעזר בעו"ד שמכיר את ההסכם ואת הננסיבות הפרטניות של הפרויקט ושלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מידות חדר המדרגות
אלכס
24/05/17
שלום
רב.
הוגשה
בקשה לתכנית תמ"א
38/1 בבנייננו.
מידות חדרי המדרגות
הם 301 סמ'
* 306 סמ'
(כולל הכל ).
הבניין כעת בן 5
קומות. האם
אפשר להתקין מעלית תקנית בחדר מדרגות
כזה? גם
בהתחשב שיציקת "עמוד
תומך" ( בכל
צורה שהיא ) תקטין
שטח של פיר המעלית.
אלו
תקנות מגדירות , מפרטות
את הנושא?
בברכה
אלכס
רב.
הוגשה
בקשה לתכנית תמ"א
38/1 בבנייננו.
מידות חדרי המדרגות
הם 301 סמ'
* 306 סמ'
(כולל הכל ).
הבניין כעת בן 5
קומות. האם
אפשר להתקין מעלית תקנית בחדר מדרגות
כזה? גם
בהתחשב שיציקת "עמוד
תומך" ( בכל
צורה שהיא ) תקטין
שטח של פיר המעלית.
אלו
תקנות מגדירות , מפרטות
את הנושא?
בברכה
אלכס
מידות חדר מדרגות
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
25/05/17
שלום אלכס,
חוק התכנון והבניה התשכ"ה – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים
קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) מסדיר בסעיף 16 את עניין התקנת המעלית בפרויקט
תמ"א 38.
קיימות גם תקנות רלוונטיות הקרויות "תקנות התכנון והבניה פרק
ח' סימן כ"ט – תקנת מעלית ומעלון בבניין מגורים קיים".
בכל מקרה, עליכם להתייעץ הוא אדריכל אשר יבחן את כל הפרמטרים
הרלוונטיים ויוכל לתת לכם תשובות ספציפיות לגבי הבניין שלכם .
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
חוק התכנון והבניה התשכ"ה – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים
קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) מסדיר בסעיף 16 את עניין התקנת המעלית בפרויקט
תמ"א 38.
קיימות גם תקנות רלוונטיות הקרויות "תקנות התכנון והבניה פרק
ח' סימן כ"ט – תקנת מעלית ומעלון בבניין מגורים קיים".
בכל מקרה, עליכם להתייעץ הוא אדריכל אשר יבחן את כל הפרמטרים
הרלוונטיים ויוכל לתת לכם תשובות ספציפיות לגבי הבניין שלכם .
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית
דן
24/05/17
שלום
הקבלן נתן לי ערבות בנקאית בגובה הדירה אחרי
התמא 38 -2 פינוי בינוי
והיה ולא גמר, פשט רגל , מלחמה לא אלינו ,
הולך לבנק מממש את הערות לוקח הכסף.
האם משלם מס על הכסף הזה??
תודה
או יש כל מיני חוקים גם פה?
הקבלן נתן לי ערבות בנקאית בגובה הדירה אחרי
התמא 38 -2 פינוי בינוי
והיה ולא גמר, פשט רגל , מלחמה לא אלינו ,
הולך לבנק מממש את הערות לוקח הכסף.
האם משלם מס על הכסף הזה??
תודה
או יש כל מיני חוקים גם פה?
ערבות בנקאית
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
25/05/17
שלום דן,
אין מס על מימוש ערבות בנקאית. חשוב שגובה הערבות יכסה לא רק את שווי
הדירה שהייתם צפויים לקבל עם סיום הפרוייקט אלא גם את מלוא ההוצאות והעלויות
העשויות להיגרם לכם מכך שהיזם יעצור את הפרוייקט ו/או החברה שלו תיכנס להליכי
פירוק (למשל, הבטחת דמי השכירות לתקופה בה יתבצע הפרוייקט, הבטחת עלויות השירותים
המשפטיים שאולי תצטרכו לשכור וכו').
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
אין מס על מימוש ערבות בנקאית. חשוב שגובה הערבות יכסה לא רק את שווי
הדירה שהייתם צפויים לקבל עם סיום הפרוייקט אלא גם את מלוא ההוצאות והעלויות
העשויות להיגרם לכם מכך שהיזם יעצור את הפרוייקט ו/או החברה שלו תיכנס להליכי
פירוק (למשל, הבטחת דמי השכירות לתקופה בה יתבצע הפרוייקט, הבטחת עלויות השירותים
המשפטיים שאולי תצטרכו לשכור וכו').
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החתמת דיירים לתמא 38
מרים אלון
24/05/17
מהי הדרך הטובה והבטוחה ביותר לקבל הצעה של יזם לתמ"א 38 ?
האם עדיף שלדיירים יהיה עו"ד שייצג אותם ויוביל אותם עד קבלת כל האישורים לאחר הבניה?
האם עדיף שלדיירים יהיה עו"ד שייצג אותם ויוביל אותם עד קבלת כל האישורים לאחר הבניה?
החתמת דיירים לתמא 38
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
25/05/17
שלום מרים,
חשוב שעו"ד מומחה בתחום ילווה אתכם מהשלב בו אתם רק "מגלגלים" בראשכם את הרעיון של ביצוע פרוייקט תמ"א, שכן מדובר בפרוייקטים מורכבים
שמחייבים ליווי וטיפול משפטי רציף ומקצועי מטעמכם מתחילתו ועד סופו.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
חשוב שעו"ד מומחה בתחום ילווה אתכם מהשלב בו אתם רק "מגלגלים" בראשכם את הרעיון של ביצוע פרוייקט תמ"א, שכן מדובר בפרוייקטים מורכבים
שמחייבים ליווי וטיפול משפטי רציף ומקצועי מטעמכם מתחילתו ועד סופו.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר דירות בבניין
חיים
23/05/17
מה קורה כאשר בעלים מחזיק ב- 2 דירות בבניין שעושים בו פרוייקט?
האם חלים עליו מיסויים או היטלי השבחה כלשהם, בשונה ממי שמחזיק דירה אחת?
האם חלים עליו מיסויים או היטלי השבחה כלשהם, בשונה ממי שמחזיק דירה אחת?
מיסוי על מספר דירות בבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/05/17
חיים שלום
חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח מכירת זכויות מכוח התמא רק לגבי מכירת דירה אחת. כך שהדירה השניה חייבת במס שבח המחושבב ונקבע בהתאם ליום ושווי הרכישה הספציפיים לאותה דירה. מנסיוני לא מדובר בדרך כלל על סכום גבוה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח מכירת זכויות מכוח התמא רק לגבי מכירת דירה אחת. כך שהדירה השניה חייבת במס שבח המחושבב ונקבע בהתאם ליום ושווי הרכישה הספציפיים לאותה דירה. מנסיוני לא מדובר בדרך כלל על סכום גבוה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מהיטל השבחה ומס שבח?
מ
23/05/17
ירשתי דירה מאמא ז"ל בשנת 2008 אשר לקראת סיום תמא 38 בתל אביב. יאם אמכור את הדירה
האם אנו פטורים מהיטל השבחה ומס שבח?
האם אנו פטורים מהיטל השבחה ומס שבח?
פטור מהיטל השבחה ומס שבח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/05/17
שלום רב
אם אני מבין נכון מדובר על דירת ירושה בבנין שנמצא לקראת סיום פרויקט תמצא. אני מניח שהכוונה למכור את הדירה בסוף הפרויקט.
לגבי היטל השבחה- לא נראה לי שיש שכן ככל והיתה השבחה חייבת ולא פטורה אזי היזם שילם אותה במסגרת היתר הבניה שקיבל.
לגבי מס שבח - יש שני פטורים אפשריים. אם זו דירת היחידה ולא מכרת ב 18 החודשים שחלפו דירה בפטור.
פטור שני ניתן לדירת ירושה בתנאי שזו היתה דירתו היחידה של שהמוריש ושהוא עצמו היה זכאי לפטור לו הוא היה מוכר את הדירה.
אם שני אלו לא מקיימים עדין יש כנראה זכות לחישוב מס ליניארי שבדרך כלל הופך את החבות במס לקטנה.
אני
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אני מבין נכון מדובר על דירת ירושה בבנין שנמצא לקראת סיום פרויקט תמצא. אני מניח שהכוונה למכור את הדירה בסוף הפרויקט.
לגבי היטל השבחה- לא נראה לי שיש שכן ככל והיתה השבחה חייבת ולא פטורה אזי היזם שילם אותה במסגרת היתר הבניה שקיבל.
לגבי מס שבח - יש שני פטורים אפשריים. אם זו דירת היחידה ולא מכרת ב 18 החודשים שחלפו דירה בפטור.
פטור שני ניתן לדירת ירושה בתנאי שזו היתה דירתו היחידה של שהמוריש ושהוא עצמו היה זכאי לפטור לו הוא היה מוכר את הדירה.
אם שני אלו לא מקיימים עדין יש כנראה זכות לחישוב מס ליניארי שבדרך כלל הופך את החבות במס לקטנה.
אני
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עדכון הדיירים בסטטוס הפרויקט ע״י נותני השירות
שי
23/05/17
שלום רב
רציתי לדעת האם ניתן לחייב את 1) חברות ניהול הדיירים 2) עו״ד מייצג דיירים 3) והיזם לעדכן את הדיירים בסטטוס הפרויקט באמצעות תוכנה ייעודית?
כך למשל ניתן להתחבר מכלל מקום ולראות היכן זה עומד, מה בהמשך, מסמכים, עדכונים, לשאול מתי העדכון הבא וכו.
נראה לי שזו דרך נוספת להערכת רצינות נותן השירות בדבר היותו ״שקוף״, מתקדם ומקצועי
רציתי לדעת האם ניתן לחייב את 1) חברות ניהול הדיירים 2) עו״ד מייצג דיירים 3) והיזם לעדכן את הדיירים בסטטוס הפרויקט באמצעות תוכנה ייעודית?
כך למשל ניתן להתחבר מכלל מקום ולראות היכן זה עומד, מה בהמשך, מסמכים, עדכונים, לשאול מתי העדכון הבא וכו.
נראה לי שזו דרך נוספת להערכת רצינות נותן השירות בדבר היותו ״שקוף״, מתקדם ומקצועי
עדכון דיירים בסטטוס פרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/05/17
שלום שי
בהסכם ניתן לחייב כל אחד מאלו שציינת.
לא מכיר את התוכנה אבל נראה שאתה מכיר היטב.
דרכי העדכון בעידן זה הם קלים. מה שנותר קשה הוא הרצון והמשמעת לעדכן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בהסכם ניתן לחייב כל אחד מאלו שציינת.
לא מכיר את התוכנה אבל נראה שאתה מכיר היטב.
דרכי העדכון בעידן זה הם קלים. מה שנותר קשה הוא הרצון והמשמעת לעדכן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי – דירות בשטח שונה בבניין המשותף
אריאלה
22/05/17
שלום רב,
האם התנגדותו של בעל דירה בשטח של 90 מ"ר אשר מוצעת לו תוספת של
25 מ"ר בדיוק כמו לבעל דירה בשטח של 60 מ"ר תיחשב ל"סיבה
מהותית" להתנגדותו? או לא ואז הוא יהיה חשוף לתביעה כסרבן.
בתודה מראש
אריאלה
האם התנגדותו של בעל דירה בשטח של 90 מ"ר אשר מוצעת לו תוספת של
25 מ"ר בדיוק כמו לבעל דירה בשטח של 60 מ"ר תיחשב ל"סיבה
מהותית" להתנגדותו? או לא ואז הוא יהיה חשוף לתביעה כסרבן.
בתודה מראש
אריאלה
פינוי בינוי - דירות בשטח שונה בבניין משותף
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
23/05/17
אריאלה שלום,
על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), ניתן לחזק
בניין ולהוסיף דירות חדשות אם יש הסכמה של 100% מבעלי הזכויות.
ואולם, אם חתמו על
הסכם התמ"א לפחות 2/3/ מבעלי הזכויות שלהם צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף –
ניתן להגיש תביעה נגד הדיירים הסרבנים.
אם הסיבה היחידה לסירוב הדייר היא גודל הדירה הנוכחית וקיים הרוב
הדרוש להגשת תביעה – כפי הנראה המפקחת על הבתים המשותפים תקבל את התביעה ותאפשר את
ביצוע הפרויקט.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), ניתן לחזק
בניין ולהוסיף דירות חדשות אם יש הסכמה של 100% מבעלי הזכויות.
ואולם, אם חתמו על
הסכם התמ"א לפחות 2/3/ מבעלי הזכויות שלהם צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף –
ניתן להגיש תביעה נגד הדיירים הסרבנים.
אם הסיבה היחידה לסירוב הדייר היא גודל הדירה הנוכחית וקיים הרוב
הדרוש להגשת תביעה – כפי הנראה המפקחת על הבתים המשותפים תקבל את התביעה ותאפשר את
ביצוע הפרויקט.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות בשטח שונה בבנין המשותף
אריאלה
24/05/17
לעו"ד טליה,
תודה על המענה,.
ברשותך רציתי למקד את שאלתי כיוון שאני בעלת שטח הדירה הגדול יותר, המסקנה היא שלמעשה לא אוכל להתנגד לבצוע הפרויקט במתכונת המתוכננת שאינה מתחשבת בשטח הדירות.
בתודה
אריאלה
הסכם בין יזם לבין דיירים ו נספחיו
נטלי
22/05/17
האם מותר לנציגי היזם להכניס בנספח להסכם בין יזם לבעלי דירות (ביפוי כח בלתי חוזר) תנאי שאינם קיימים בהסכם עצמו?
הסכם בין יזם לבין דיירים ונספחיו
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
22/05/17
נטלי שלום רב,
שאלתך הינה שאלה כללית וחסרים לי פרטים רבים כדי להבין על מה את
מדברת.
בגדול, הוראות יפוי הכוח אמורות לתמוך בהוראות ההסכם ונועדו על מנת שאפשר
יהיה להוציא את ההסכם ולבצעו. בנסיבות אלה, אם יפוי הכוח מסמיך את היזם ו/או עורכי
דינו לבצע פעולות שהם לא הוסמכו לבצע במסגרת הפרויקט ו/או המנוגדות לתוכן ההסכם ו/או
להבנות של הדיירים עם היזם – אל תחתמו על יפוי הכוח.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
שאלתך הינה שאלה כללית וחסרים לי פרטים רבים כדי להבין על מה את
מדברת.
בגדול, הוראות יפוי הכוח אמורות לתמוך בהוראות ההסכם ונועדו על מנת שאפשר
יהיה להוציא את ההסכם ולבצעו. בנסיבות אלה, אם יפוי הכוח מסמיך את היזם ו/או עורכי
דינו לבצע פעולות שהם לא הוסמכו לבצע במסגרת הפרויקט ו/או המנוגדות לתוכן ההסכם ו/או
להבנות של הדיירים עם היזם – אל תחתמו על יפוי הכוח.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה לטובת הקבלן
אירה
22/05/17
בחוזה ביצוע תמ"א 38 קיים סעיף בזו הלשון: "מיד לאחר חתימת חוזה זה הקבלן יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובתו מכוח חוזה זה. הערת האזהרה תירשם על חלקת הרכוש המשותף (לרבות הפניה הנרשמת על כל אחת מהדירות הקיימות בדבר קיום ההערה, כמקובל). על אף האמור לעיל, ככל והקבלן יחתום על החוזה חרף אי חתימת כלל הבעלים על החוזה, הרי שאז יהיה הקבלן רשאי לרשום הערת אזהרה לטובתו על זכויותיו של כל אחד מהבעלים במקרקעין, אשר נתנו הסכמתם כאמור, על הימנעות מעשיית עסקה."
בהמשך נכתב כי לאחר חתימת כל הבעלים על החוזה תירשם הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף ותימחקנה הערות אזהרה שנרשמו לטובת הקבלן על דירות הבעלים.
מה הן ההשלכות של רישום הערת האזהרה על בעלי הדירות? האם זה סעיף תקין מבחינה חוקית?
מה קורה עם הערות האזהרה אם לא כל הדיירים חותמים?
האם אפשר לרשום הערת אזהרה על רכוש משותף, כמו פח אשפה לדוגמה, ולא על הדירות?
בהמשך נכתב כי לאחר חתימת כל הבעלים על החוזה תירשם הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף ותימחקנה הערות אזהרה שנרשמו לטובת הקבלן על דירות הבעלים.
מה הן ההשלכות של רישום הערת האזהרה על בעלי הדירות? האם זה סעיף תקין מבחינה חוקית?
מה קורה עם הערות האזהרה אם לא כל הדיירים חותמים?
האם אפשר לרשום הערת אזהרה על רכוש משותף, כמו פח אשפה לדוגמה, ולא על הדירות?
פח=כוונה לחדר אשפה
אירה
22/05/17
הערת אזהרה לטובת הקבלן
עו"ד טליה שנברגר
22/05/17
אירה שלום רב,
סעיף 126 לחוק המקרקעין מאפשר רישום הערת אזהרה בנסיבות בהן בעל
זכויות התחייב לעשות עסקה במקרקעין או להימנע מעשיית עסקה.
רישום הערת אזהרה בעסקת תמ"א נועד להבטיח שבעלי הזכויות לא יבצעו
עסקה נוגדת ברכוש המשותף. העניין אף מוסדר בנוהל ששמו "חוק המקרקעין (חיזוק
בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008 – הוראת נוהל".
במקרה בו אין הסכמה מצד כל בעלי הזכויות בבניין לחתום על בקשה לרישום
הערת אזהרה בגין התחייבות להעברת חלקים מהרכוש המשותף, יכול המפקח על הבתים
המשותפים – במקרים מסויימים ובהתאם לנסיבות – גם לאכוף על הסרבנים לחתום על הבקשה
לגבי חלקיהם ברכוש המשותף.
בנוסף, בהסכמת כל בעלי הזכויות, ניתן לתקן את צו רישום הבית המשותף
באופן שייוחד תא או חדר כלשהו מהרכוש המשותף (למשל: מקלט, מחסן משותף, חדר אשפה)
ולהופכו ל"יחידה רישומית" אליה יוצמדו הזכויות של בעלי הדירות ברכוש
המשותף והזכויות המתווספות מכוח תוכנית התמ"א.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
סעיף 126 לחוק המקרקעין מאפשר רישום הערת אזהרה בנסיבות בהן בעל
זכויות התחייב לעשות עסקה במקרקעין או להימנע מעשיית עסקה.
רישום הערת אזהרה בעסקת תמ"א נועד להבטיח שבעלי הזכויות לא יבצעו
עסקה נוגדת ברכוש המשותף. העניין אף מוסדר בנוהל ששמו "חוק המקרקעין (חיזוק
בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008 – הוראת נוהל".
במקרה בו אין הסכמה מצד כל בעלי הזכויות בבניין לחתום על בקשה לרישום
הערת אזהרה בגין התחייבות להעברת חלקים מהרכוש המשותף, יכול המפקח על הבתים
המשותפים – במקרים מסויימים ובהתאם לנסיבות – גם לאכוף על הסרבנים לחתום על הבקשה
לגבי חלקיהם ברכוש המשותף.
בנוסף, בהסכמת כל בעלי הזכויות, ניתן לתקן את צו רישום הבית המשותף
באופן שייוחד תא או חדר כלשהו מהרכוש המשותף (למשל: מקלט, מחסן משותף, חדר אשפה)
ולהופכו ל"יחידה רישומית" אליה יוצמדו הזכויות של בעלי הדירות ברכוש
המשותף והזכויות המתווספות מכוח תוכנית התמ"א.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
הצרת מעבר בחדרי המדרגות
אלכס
21/05/17
בכוונתו
של היזם להצר מעבר בגרמי המדרגות עד 80
סמ' באמצעות
אישור מהנדס העיר. הבניין
לאחר ביצוע תמ"א
38/1 יהיה בן
7.5 קומות
(היום 5
קומות).
כזכור לי,
ראיתי בתקנים של
שירותי כיבוי אש כי זאת אפשרי לבניינים
בגובה עד 2 קומות
בלבד . האם
זה נכון במקרה שלנו (הצרת
דרך מילוט תעשה הבניין מסוכן יותר)?
אלו סעיפים באלו
מסמכים מגדירים זאת? התכנית
שלנו עוד לא מאושרת "בתנאים..."
של היזם להצר מעבר בגרמי המדרגות עד 80
סמ' באמצעות
אישור מהנדס העיר. הבניין
לאחר ביצוע תמ"א
38/1 יהיה בן
7.5 קומות
(היום 5
קומות).
כזכור לי,
ראיתי בתקנים של
שירותי כיבוי אש כי זאת אפשרי לבניינים
בגובה עד 2 קומות
בלבד . האם
זה נכון במקרה שלנו (הצרת
דרך מילוט תעשה הבניין מסוכן יותר)?
אלו סעיפים באלו
מסמכים מגדירים זאת? התכנית
שלנו עוד לא מאושרת "בתנאים..."
הצרת מעבר בחדרי מדרגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/05/17
אלכס שלום
תקנות התכנון והבניה מאפשרות הצרת המדרגות במקרה של תמא 38/1. הרי ברור שצריך להכניס מעלית לחלל זה וברוב המקרים רוחב תא המעלית מחייב את קיצור גרם המדרגות. למיטב זכרוני 80 סמ זה עומד בתקנות ואני מבין שאף יש לכך אישור של מהנד העיר. אם תרצה תבדוק בתקנות את ההוראה המתאימה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תקנות התכנון והבניה מאפשרות הצרת המדרגות במקרה של תמא 38/1. הרי ברור שצריך להכניס מעלית לחלל זה וברוב המקרים רוחב תא המעלית מחייב את קיצור גרם המדרגות. למיטב זכרוני 80 סמ זה עומד בתקנות ואני מבין שאף יש לכך אישור של מהנד העיר. אם תרצה תבדוק בתקנות את ההוראה המתאימה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עוד דיירים החתים דיירים ללא אפשרות לעיון ב14 נספחי
סיניי
21/05/17
הדיירים חתמו על חזה ללא היסוס . ללא עיון החתימה היתה בהליך לא תקין . ההסכם לא מציג ערבות מכר והיא גם מקוצרת כפי שהתחשק לעו"ד של הדיירים . למשל שכר דירה לא בהתאם לחוק מכר . כל הפרוייקט מתנהל על חברה בע"ם של 0.01 ללא ערבות של חברת האם
וישנם גם סעיפים אחרים שלא מתאימים.
אני דורשת ערבות אוטונומית על שכר דירה וגם ערבןת משופרת לחלוטין. אני לא אפקיד את הנכס שלי שמושכר נאות ובשכר הגון ודירה מקסימה : ללא ערבויות שמבטיחות לי את האחריות המלאה האישית של הקבלן ולא רק חברה שנוצרה על 0.001 ומי יודע מה יהייה עם כל המניות . העו"ד דאג בצורה מפורשת לקבל חתימות. האם דרישת הערבויות משופרות יכולה להיות עילה אצל המפקחת?
כפיית המפקחת תחייב אותה על כל נזק שייגרם לי . לא רק שהתכנון התחשב רק לייעל את רווח הקבלן : להסיר כיוון אוויר לא להוסיף אפילו ממ"ד התיכנון של המעלית יהווה מטרד רעש לחדר שינה עיקרי
על כל צרות התיכנון גם לשאת בריזיקו ללא ערבויות מתוחכמות שייצרו בטחון לדייר ... מצטערת כפייה מעין ללא דאגה לבטחון הנכס זה פשוט לא הגון ואין זכות לאותו עו"ד שערך את ההסכם הסכם פשוט ולקוח מהאינטרנט . בושה לדיירים שחתמו ובושה לעו"ד על כל ההליך של החתימה
אין שום זכות לעו"ד כזה של הדיירים להפקיד סרבן בידי עו"ד של היזם..
אודה לכם לכל תגובה
וישנם גם סעיפים אחרים שלא מתאימים.
אני דורשת ערבות אוטונומית על שכר דירה וגם ערבןת משופרת לחלוטין. אני לא אפקיד את הנכס שלי שמושכר נאות ובשכר הגון ודירה מקסימה : ללא ערבויות שמבטיחות לי את האחריות המלאה האישית של הקבלן ולא רק חברה שנוצרה על 0.001 ומי יודע מה יהייה עם כל המניות . העו"ד דאג בצורה מפורשת לקבל חתימות. האם דרישת הערבויות משופרות יכולה להיות עילה אצל המפקחת?
כפיית המפקחת תחייב אותה על כל נזק שייגרם לי . לא רק שהתכנון התחשב רק לייעל את רווח הקבלן : להסיר כיוון אוויר לא להוסיף אפילו ממ"ד התיכנון של המעלית יהווה מטרד רעש לחדר שינה עיקרי
על כל צרות התיכנון גם לשאת בריזיקו ללא ערבויות מתוחכמות שייצרו בטחון לדייר ... מצטערת כפייה מעין ללא דאגה לבטחון הנכס זה פשוט לא הגון ואין זכות לאותו עו"ד שערך את ההסכם הסכם פשוט ולקוח מהאינטרנט . בושה לדיירים שחתמו ובושה לעו"ד על כל ההליך של החתימה
אין שום זכות לעו"ד כזה של הדיירים להפקיד סרבן בידי עו"ד של היזם..
אודה לכם לכל תגובה
תגובה
דלית
21/05/17
ראשית- תירגעי!
עוד דיירים החתים דיירים ללא אפשרות לעיין בנספחים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/05/17
סיניי שלום
אנסה להתיחס לכל מה שציינת. אני מבין מהשאלה שמדובר בפרויקט של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה).
אני לא יודע אם יתר הדיירים הססו או לא לפני שחתמו על ההסכם. לא הייי ממהר ליחס להם טפשות או רשלנות בעצם החתימה. אני מניח כי הם (או לפחות חלקם) גם דואגים לדירה שלהם וערכו בדיקות מתאימות.
בפרויקט של תמ"א 38/2 נהוג לתת כבטוחה עיקרית ערבות ערוכה לפי חוק המכר דירות (הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות) בגובה מלוא שווי הדירה החדשה לבעלים. אני לא יודע מה הכוונה בערבות מקוצרת. נוסחה של ערבות חוק מכר קבוע בחוק ואף בנק לא יכול לסטות ממנו.
ערבות נוספת חשובה היא ערבות שכר דירה - מדובר על ערבות בנקאית שתבטיח את תשלום שכר הדירה במקרה בו היזם לא משלם לכם. דוקא ערבות זאת צריכה להיות אוטונומית ולא לפי חוק המכר.
חברת פרויקט - נכון ועדיף לקבל ערבות של חברת האם במקרה כזה. לא יודע אם ביקשו ולא קיבלו. שימו לב כי הפרויקט כולו אמור לקבל אישור של בנק מלווה למימון הפרויקט ואני מניח כי ידעו לדרוש את ההון העצמי המספיק ואת הבטחונות הנדרשים. כך שזה אמור להפיג את החשש. וכן - זה פרויקט שיכולות להיות בו תקלות ויתכן מצב בו כל הבלמים והבטחונות בהסכם לא יספיקו, אבל זה מצב חריג ומנגד התועלת העצומה שאתם מקבלים.
דרישה לערבויות משופרות (מה השיפור?) לא תהווה סיבה אצל המפקחת.
המפקחת לא נותנת לאף אחד ביטוח לגבי נזקים בפרויקט. לא נשכח כי מדובר על פריקט שרוב מכריע של בעלי הדירות רוצה אותו ותנאי ההסכם מספקים אותו. אם אין משהוא חריג לגמרי אין כל סיבה שהמפקחת תתערב.
הוראות חוק החיזוק וכל ההליך אצל המפקחת הוא אכן הליך של כפיה כנגד מי שלא חתם על ההסכם. אחרת מה שהיה יוצא הוא זכות וטו לכל בעל דירה לגבי ביצוע פרויקט תמא 38. זה כמובן יכול להוביל גם לסחיטה מצד אותו בעל דירה וכו'. התוצאה שאת מבקשת אינה רצויה. לכן קבע החוק כי די ברוב מסוים כדי להגיש את התביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אנסה להתיחס לכל מה שציינת. אני מבין מהשאלה שמדובר בפרויקט של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה).
אני לא יודע אם יתר הדיירים הססו או לא לפני שחתמו על ההסכם. לא הייי ממהר ליחס להם טפשות או רשלנות בעצם החתימה. אני מניח כי הם (או לפחות חלקם) גם דואגים לדירה שלהם וערכו בדיקות מתאימות.
בפרויקט של תמ"א 38/2 נהוג לתת כבטוחה עיקרית ערבות ערוכה לפי חוק המכר דירות (הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות) בגובה מלוא שווי הדירה החדשה לבעלים. אני לא יודע מה הכוונה בערבות מקוצרת. נוסחה של ערבות חוק מכר קבוע בחוק ואף בנק לא יכול לסטות ממנו.
ערבות נוספת חשובה היא ערבות שכר דירה - מדובר על ערבות בנקאית שתבטיח את תשלום שכר הדירה במקרה בו היזם לא משלם לכם. דוקא ערבות זאת צריכה להיות אוטונומית ולא לפי חוק המכר.
חברת פרויקט - נכון ועדיף לקבל ערבות של חברת האם במקרה כזה. לא יודע אם ביקשו ולא קיבלו. שימו לב כי הפרויקט כולו אמור לקבל אישור של בנק מלווה למימון הפרויקט ואני מניח כי ידעו לדרוש את ההון העצמי המספיק ואת הבטחונות הנדרשים. כך שזה אמור להפיג את החשש. וכן - זה פרויקט שיכולות להיות בו תקלות ויתכן מצב בו כל הבלמים והבטחונות בהסכם לא יספיקו, אבל זה מצב חריג ומנגד התועלת העצומה שאתם מקבלים.
דרישה לערבויות משופרות (מה השיפור?) לא תהווה סיבה אצל המפקחת.
המפקחת לא נותנת לאף אחד ביטוח לגבי נזקים בפרויקט. לא נשכח כי מדובר על פריקט שרוב מכריע של בעלי הדירות רוצה אותו ותנאי ההסכם מספקים אותו. אם אין משהוא חריג לגמרי אין כל סיבה שהמפקחת תתערב.
הוראות חוק החיזוק וכל ההליך אצל המפקחת הוא אכן הליך של כפיה כנגד מי שלא חתם על ההסכם. אחרת מה שהיה יוצא הוא זכות וטו לכל בעל דירה לגבי ביצוע פרויקט תמא 38. זה כמובן יכול להוביל גם לסחיטה מצד אותו בעל דירה וכו'. התוצאה שאת מבקשת אינה רצויה. לכן קבע החוק כי די ברוב מסוים כדי להגיש את התביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מוגן
ג
17/05/17
מצב שבו יש דייר מוגן בבניין שרוצים לעשות בו תמא?
1. האם לדייר המוגן יש זכויות?
2. האם הקבלן במו"מ אל מול הדייר המוגן?
3. האם הדיירות המוגנת פוקעת במצב של הריסה ובניה מחדש?
1. האם לדייר המוגן יש זכויות?
2. האם הקבלן במו"מ אל מול הדייר המוגן?
3. האם הדיירות המוגנת פוקעת במצב של הריסה ובניה מחדש?
דייר מוגן
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
17/05/17
שלום רב,
חוק הגנת הדייר מסדיר את זכויותיו של דייר מוגן. החוק קובע כי ניתן לרכוש את זכויות הדייר המוגן בתנאים הקבועים בחוק או לחילופין לדאוג לדייר המוגן לדיור מגורים חלופי.
עקרונית אין מניעה שהקבלן ינהל את המו"מ מול הדייר המוגן.
מאחר ויש צורך לדאוג לפתרון של דיור חלופי לדייר המוגן, הרי שדי במתן הדיור החלופי, בתנאים הקבועים בחוק, כדי להפסיק את הדיירות המוגנת בדירה שנמצאת בפרוייקט התמ"א ולהעתיקה לדירה החלופית של הדייר המוגן.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
חוק הגנת הדייר מסדיר את זכויותיו של דייר מוגן. החוק קובע כי ניתן לרכוש את זכויות הדייר המוגן בתנאים הקבועים בחוק או לחילופין לדאוג לדייר המוגן לדיור מגורים חלופי.
עקרונית אין מניעה שהקבלן ינהל את המו"מ מול הדייר המוגן.
מאחר ויש צורך לדאוג לפתרון של דיור חלופי לדייר המוגן, הרי שדי במתן הדיור החלופי, בתנאים הקבועים בחוק, כדי להפסיק את הדיירות המוגנת בדירה שנמצאת בפרוייקט התמ"א ולהעתיקה לדירה החלופית של הדייר המוגן.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צפיתי בשרטון בנושא מתן אמון בעו"ד
עמי
16/05/17
השאלה שלי היא מה עושים אם סעיפים מסוימים בחוזה המתגבש נוטים בפירוש לטובת היזם ועו"ד של הדיירים אינו עומד לצד הדיירים בדרישותיהם. האם יש דרך לערער על פעילותו, לפעול לשם תיקון הדברים לטובת הדירים? האם הוא אמור לתת דין וחשבון בפני גוף כלשהו על התעלמות מטובת הדיירים?
עוד החתים דיירים על אף שרק בעת החתימה נראו נספחים
פיקט
20/05/17
העו"ד החתים דיירים על 14 נספחי על אף שעו"ד לעולם לא הציג נספחים לפני החתימה לעיון.
עו"ד הדיירים מנשל בחוזה את כל הזכויות הקיימים והלא מנוצלים מהדיירים על הדירות שלהם . הוא רוצה לזכות ולזכות את היזם בכל הזכויות הן של התב"ע והן של כל תוכנית שלתבוא עד היתר הבנייה !!!
הדודה שלי הסירה לו עקב זאת את הייפוי כוח עקב כל ההליך של החתימה ועקב הסעיפים שהוא עגן בחוזה בלי להתחשב בדיירים .
האם אותו עו"ד יכול המשיך להציג את דודתי על אף הנ"ל.
הדיירים חתמו על החוזה כלל ללא עיון. דודתי פגועה מכל ההליך.
אז האם המפקחת יכולה לכפות חוזה על דודתי? . ובכלל מה עושים עם עו"ד כזה?
שינוי ערך זכויות בעלי הדירות
עמי
16/05/17
בגלל שינוי חוק ארצי או עירוני או בגלל שינוי בהגשת התוכניות היזם יכול לקבל מהעירייה אפשרות בניית מספר דירות גדול יותר ממה שהבטיח בחוזה. בכך היזם מרוויח יותר ובעלי הזכויות נפגעים בכך שאותו שטח יכיל יותר דיירים, יותר חנייה, רעש רב יותר וכו'. נוצר מצב בו בעלי הזכויות לא מקבלים תמורה הוגנת לעלית ערך זכויותיהם.
האם קימים תקדימים כאלה? מה יכול/צריך לדרוש עו"ד של בעלי הדירות מהיזם כדי שתיהיה התחיבות חוזית שעם עליית ערך הזכויות תעלה גם התמורה לבעלי הדירות. תודה מראש
האם קימים תקדימים כאלה? מה יכול/צריך לדרוש עו"ד של בעלי הדירות מהיזם כדי שתיהיה התחיבות חוזית שעם עליית ערך הזכויות תעלה גם התמורה לבעלי הדירות. תודה מראש
שינוי ערך בעלי הדירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/17
שלום עמי
פשוט צריך לכלול בהסכם סעיף ךפיו התמורה היא עבור בנית כך וכך דירות או קיבולת בניה. במקרה כזה היזם לא יכול להנות מתוספת בניה ללא הסדר עמכם. בנוסף ניתן מראש לכם מה החלוקה תהה במקרה של וספת זכויות ולהסדיר זאת בהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
פשוט צריך לכלול בהסכם סעיף ךפיו התמורה היא עבור בנית כך וכך דירות או קיבולת בניה. במקרה כזה היזם לא יכול להנות מתוספת בניה ללא הסדר עמכם. בנוסף ניתן מראש לכם מה החלוקה תהה במקרה של וספת זכויות ולהסדיר זאת בהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש מגבלת מינימום מ"ר לתמא 38 א ?
גלית אביטל הכהן
16/05/17
לאחותי בית פרטי 200מ"ר על חצי דונם בכרמליה חיפה ,פונה לים. כשפנתה לנדלניסט להתעניין באופציית הרמת מבנה חדש במקום לכמה דירות (יש לה זכויות בניה) הוא טען שהיא לא יכולה כי פחות מ 400 מ"ר לא נותנים לעשות פינוי בינוי. האם נכון? לא מצאתי שום חוק בנושא
מגבלת מינימום לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/17
גלית שלום
תקראי את סעיף 12 להוראות התמ"א 38. הסעיף קובע כי התמריצים על פיו (זכויות הבניה הנוספות) ינתנו לבנינים שעל פי תוכנית מפורטת החלה עליהם ניתן לבנות לפחות 400 מר בשתי קומות.
במידה ועל פי התוכניות החלות על המגרש של אחותך לא ניתן לבנות כך אז לא ניתן להנות מתמריצי התמ"א.
לכן הבסיס הוא לבדוק מה קובעות התוכניות החלות היום על המגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תקראי את סעיף 12 להוראות התמ"א 38. הסעיף קובע כי התמריצים על פיו (זכויות הבניה הנוספות) ינתנו לבנינים שעל פי תוכנית מפורטת החלה עליהם ניתן לבנות לפחות 400 מר בשתי קומות.
במידה ועל פי התוכניות החלות על המגרש של אחותך לא ניתן לבנות כך אז לא ניתן להנות מתמריצי התמ"א.
לכן הבסיס הוא לבדוק מה קובעות התוכניות החלות היום על המגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף 197
יורם
16/05/17
האם תוכלו להבהיר עבורי סעיף 197 . ?
ואת מי הוא מחייב ?
תודה
ואת מי הוא מחייב ?
תודה
סעיף 197
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/17
שלום יורם
אני מניח שהכוונה לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הסעיף קובע זכות תביעה במקרה של ירידת ערך המקרקעין עקב מתן תוקף לתוכנית. זכות התביעה היא של בעלי מקרקעין הכלולים בתוכנית הפוגעת או של מקרקעין גובלים.
זכות התביעה היא כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה. על כן ועד לאחרונה היה נוהג לפיו היזם נתן כתבי שיפוי לוועדה המקומית במקרה בו תוגש תביעה כנגדה. נפסק לאחרונה כי נוהג זה פסול.
בהקשר של הסכמי תמ"א- בדר"כ היזם מבקש לכלול בהם סעיף לפיו בעלי הדירות החותמים על ההסכם לא יוכלו להגיש תביעה לפי סעיף 197. לטעמי זה מיותר ובכל מקרה אין כל חשש לחתום על סעיף כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מניח שהכוונה לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הסעיף קובע זכות תביעה במקרה של ירידת ערך המקרקעין עקב מתן תוקף לתוכנית. זכות התביעה היא של בעלי מקרקעין הכלולים בתוכנית הפוגעת או של מקרקעין גובלים.
זכות התביעה היא כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה. על כן ועד לאחרונה היה נוהג לפיו היזם נתן כתבי שיפוי לוועדה המקומית במקרה בו תוגש תביעה כנגדה. נפסק לאחרונה כי נוהג זה פסול.
בהקשר של הסכמי תמ"א- בדר"כ היזם מבקש לכלול בהם סעיף לפיו בעלי הדירות החותמים על ההסכם לא יוכלו להגיש תביעה לפי סעיף 197. לטעמי זה מיותר ובכל מקרה אין כל חשש לחתום על סעיף כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לחייב קבלן לישום תקן 21 בהריסה
יורם
16/05/17
הטאבו של הבניין שלנו הוא משנות ה-50 ולא עודכן עד היום. בינתיים כל אחד סיפח את המרפסות הגדולות לדירות.
כך שהדירות הישנות בתוספת המרפסות מהוות שטח אחר לגמרי שלא רשום בטאבו.
מאחר ובבניין יש גם חדרי משרד (מרתף) בגובה של 2.30 אז , הסבא שלי ביקש מהקבלן מדידות על מנת לוודא שיש איזון בתמורה.
בקשתי מדידות לבניין כבר ע"י 3 עורכי דין ועדיין הקבלן לא מועיל בטובו לערוך מדידות.
האם המפקחת ו/או אני אוכל לחייב אותו ביישום תקן 21 ?.
תודה רבה לכם .
כך שהדירות הישנות בתוספת המרפסות מהוות שטח אחר לגמרי שלא רשום בטאבו.
מאחר ובבניין יש גם חדרי משרד (מרתף) בגובה של 2.30 אז , הסבא שלי ביקש מהקבלן מדידות על מנת לוודא שיש איזון בתמורה.
בקשתי מדידות לבניין כבר ע"י 3 עורכי דין ועדיין הקבלן לא מועיל בטובו לערוך מדידות.
האם המפקחת ו/או אני אוכל לחייב אותו ביישום תקן 21 ?.
תודה רבה לכם .
אין חיוב של תקן 21
מגי
16/05/17
מדובר בתקן שמאי .. שיושם ע"י הועדות השונות לבחינת פרויקטים, כדי שיוכלו לווסת את הזכויות שהם ממליצות..
כמובן אין קשר להריסה ובניה מחדש מכוח 38.2
כמובן אין קשר להריסה ובניה מחדש מכוח 38.2
חיוב יזם בהוראות תקן 21
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/17
שלום יורם
תקן 21 הוא תקן של מועצת שמאי מקרעין החל לגבי פרויקטים של פינוי בינוי. לא הוחל לגבי פרויקטים של תמ"א 38. עדין אין מניעה להחילו בהסכמה אם רוצים וצריכים ובשינויים המחויבים מהשוני בפרויקטים.
לגבי מה שתארת - לא מכיר הרבה דירות שלא ספחו את המרפסות וסגרו אותם לתוך הדירה. עדין לא מקובל ולא צריך לאזן תמורה בצורה מדויקת. הדבר לא תמיד אפשרי. אם מתחילים באיזון בגלל שטחים אפשר להמשיך לאיזון בגלל שיפוצים שנעשו בדירות ובגלל הקומה בה מצויה הדירה ואין לדבר סוף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהלות לקויה של המפקחת על הבניה
מאיר
15/05/17
בניין שהולך לקראת תמא 38 עם הסכמת 11 מתוך 12 דיירים עברנו כל ההליכים בעיריה כולל שלבי ועדות התנגדות לאחר הכל הדיירת ה 12 הגישה באמצעות עוד התנגדות למפקחת על הבניה למרות שלא הגישה במשך כל השלבים התנגדות המפקחת קבעה דיון לאחר 5 חודשים ובהגיע הזמן אמרה כי אינה רוצה לדון בתיק כי יוצאת לפנסיה וקבעו דיון לעוד חצי שנה מה אפשר לעשות כדי לקצר הזמן או להתלונן על המפקחת
התנהלות לקויה של המפקחת על הבניה
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
16/05/17
שלום מאיר,
הייתי מציעה לכם להגיש למפקחת על הבתים המשותפים בקשה מנומקת בכתב להקדמת מועד הדיון בהתנגדות, לרבות פירוט הנזקים אשר נגרמים לכם בשל העיכוב בשלב אליו הגעתם בפרויקט.
הגם שלא קראתי את החלטת המפקחת או את נימוקיה (ויתכן שיש נימוקים נוספים או אחרים או אילוצי מערכת שמונעים כרגע קיומו של דיון) והגם שטכנית אתם כמובן יכולים לפעול להגשת תלונה, הרי שלא הייתי ממליצה לכם לפעול כך. יתכן ויש טעמים לדחייה שאתם כלל לא מודעים אליהם. אם בכל זאת תבחרו בדרך של הגשת תלונה, תוכלו לעשות זאת באמצעות משרד המשפטים ונציב תלונות הציבור.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
הייתי מציעה לכם להגיש למפקחת על הבתים המשותפים בקשה מנומקת בכתב להקדמת מועד הדיון בהתנגדות, לרבות פירוט הנזקים אשר נגרמים לכם בשל העיכוב בשלב אליו הגעתם בפרויקט.
הגם שלא קראתי את החלטת המפקחת או את נימוקיה (ויתכן שיש נימוקים נוספים או אחרים או אילוצי מערכת שמונעים כרגע קיומו של דיון) והגם שטכנית אתם כמובן יכולים לפעול להגשת תלונה, הרי שלא הייתי ממליצה לכם לפעול כך. יתכן ויש טעמים לדחייה שאתם כלל לא מודעים אליהם. אם בכל זאת תבחרו בדרך של הגשת תלונה, תוכלו לעשות זאת באמצעות משרד המשפטים ונציב תלונות הציבור.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אין לי כסף לערובה בצו מניעה?
משה
15/05/17
הגשתי בקשה לצו מניעה על פלישה לשטח פרטי (חניה) בתמ"א. המפקחת רוצה להכריח אותי ואמרה בגלל חניה פרטית לא עוצרת פרויקט (הפרויקט לא התחיל). אין לי חצי מליון. האם אני עדין זכאי לבקש צו הריסה אם יבנו?. ההליך הרגיל נמשך, מה יפסקו?. הרי אי אפשר להכריח אדם להחליף מקום חניה. שופט יכול לצעוק אבל לא לכתוב בפרוטוקול או בהחלטה שהוא שולל זכות קניין. מעניין למה לא דורשים מהם לשנות תוכנית (אפשרי).
אין לי כסף לערובה בצו מניעה
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
15/05/17
משה שלום,
מאוד חשוב להבין האם בנוסף לצו המניעה גם הגשת תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות הקניין שלך ו/או בגין נזקים
שנגרמו לך או שמא גם הסעד העיקרי בתביעה שהגשת הוא צו מניעה קבוע.
אם גם הגשת תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות שלך, מגובה
בחוות דעת בגין הפגיעה והנזק שנגרם לך לטענתך, הרי שגם אם לא תעמוד בתנאים למתן צו
המניעה, תוכל להמשיך ולהתדיין על קבלת פיצוי ראוי בגין הפגיעה בך.
ככל שלא תצליח להפקיד את הערובה שנקבעה, כפי הנראה לא תוכל
לתבוע בהמשך הריסה אלא לכל היותר תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות הקניין שלך
ונזקים שלטענתך נגרמו לך.
הכי נכון יהיה לנסות ולהבין האם שינוי קל בתוכנית יכול לפתור
את עניין הפלישה או שאין דרך לקדם את התוכנית למעט פגיעה בחניה הפרטית שלך, שאז
יתכן ומגיע לך פיצוי כספי.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
מאוד חשוב להבין האם בנוסף לצו המניעה גם הגשת תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות הקניין שלך ו/או בגין נזקים
שנגרמו לך או שמא גם הסעד העיקרי בתביעה שהגשת הוא צו מניעה קבוע.
אם גם הגשת תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות שלך, מגובה
בחוות דעת בגין הפגיעה והנזק שנגרם לך לטענתך, הרי שגם אם לא תעמוד בתנאים למתן צו
המניעה, תוכל להמשיך ולהתדיין על קבלת פיצוי ראוי בגין הפגיעה בך.
ככל שלא תצליח להפקיד את הערובה שנקבעה, כפי הנראה לא תוכל
לתבוע בהמשך הריסה אלא לכל היותר תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות הקניין שלך
ונזקים שלטענתך נגרמו לך.
הכי נכון יהיה לנסות ולהבין האם שינוי קל בתוכנית יכול לפתור
את עניין הפלישה או שאין דרך לקדם את התוכנית למעט פגיעה בחניה הפרטית שלך, שאז
יתכן ומגיע לך פיצוי כספי.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
