פורום תמ"א 38

שלום רונן

לא בטוח שהבנתי את כל המצב. אני מניח כי אתה בעל דירה מקורי במסגרת הסכם לביצוע פרויקט תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) במסגרתו מוסיפים לכם ממ"ד.

בעיקרון מה שאתה מתאר אמור להיות מוסדר בהסכם התמא ובדרך כלל ההסדרה היא כי היזם מבצע את העבודות עד לסיומן ולאחר מכן יש תהליך של מסירה.

אני מציע כי תחדד את השאלה על מנת שאבין יותר מה המחלוקת בינכם.

אם אתה בעל דירה מקורי שדירתו הורחבה והוסף לו ממ"ד - 

חיים שלום

לא ניתן ללא הסכמתך לגרוע חלק מרכושך הפרטי. אם כך נעשה זה לא תקין.

בעיקרון הועדה לא דנה בנושאים של קנין אלא רק בנושאי תכנון. יחד עם זאת - במקרה בו באופן ברור יש נטילה של קנין פרטי ללא הסכמתך היא היתה אמורה לקבל את ההתנגדות ולא לדון עוד בתוכנית. אני כמובן נשען עת הנתונים ממך שאכן מדובר בגריעת רכוש פרטי.

אם ה כך אתה יכול לפנות בעתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי או להמתין לתביעה נגדך שתתברר אצל המפקחת. אני ממליץ שתסתייע ביעוץ משפטי פרטני לברור את כל הסוגיות ואת דרכי הפעולה הכדאיות לך.

שלום ג'ון

למיטב ידיעתי לא ניתן. לדירות החדשות יש לבנות ממ"ד שיושב מעל קירות מחוזקים בדירות מתחתיו.

שלום רב

אני מבין ש-5 דירות הוסיפו לדירתם ממד לפני כ 20 שנים. אני לא חושב שעלות ההוספה אז היא רלבנטית היום. אם הבנתי מבין השורות- היזם יוסיף ממד ל-4 הדירות שאין להם היום ממד ולכן אתם מבקשים פיצוי. אותן דירות נהנות מתוספת ממ"ד כ- 9 מ"ר נטו. מנגד עלות ליזם היא לא שווי אותם מטרים אל אכן בערך 35,000 ש"ח לממד ולכן הציע מה שהציע. 

מחד אתם נהנתם מהממד שלכם כבר 20 שנים ומצד שני הדירות האחרות יקבלו ממד חדש מהניילון.

לכן אני חושב שאתם צריכים לדרוש מעבר לסכום גם שיפוץ של חדר הממד כך שיהא בסטנדרט של הממד החדש או לחילופין שיעלה את הסכום.

מעבר לכך ולשאלתך- חלוקה שווה בין כל ה- 5.

היי גל

אני מבין שאתה מדבר על פרויקט תמא של חיזוק ותוספת על  הבנין הקיים.

ראשית מזכיר כי תמ"א 38 מאפשרת גם הריסת הבנין הקיים ובנייה של בנין חדש. לגבי זה אנ ימבין שאין לך כל טענה.

לצערי לא תמיד אפשרות זו ניתנת לביצוע ולכן לעיתים מבצעים את הפרויקט בדרך של חיזוק ותוספת. 

גם אם כל מה שכתב נכון - עדין יש אינטרס חשוב לכולם, גם למדינה, גם לבעל הדירה ולדעתי לציבור כולו - שבניינים ישנים יחודשו, יבנו בהם ממדים או יחזקו חדרים מפני טילים. זו חשיבות גדולה שעומדת בפני עצמה.

אמנון שלום

אני מניח כי מדובר בגג רביץ שיש לפרק ולצקת שם תקרה חדשה במקומו כדי שניתן יהיה לבנות מעל.

אם זה המצב אז קודם כל לא מדובר על פינוי לקראת סוף העבודה אלא דוקא קרוב יותר לתחילתה. הרי אם לא מפרקים ויוצקים גג חדש לא ניתן לבנות עוד קומות מעל.

בנוסף -לא מדובר על חודש עבודה אלא להערכתי קרוב יותר ל- 3 חודשים של פינוי. 

כל הנושאים האלו כולל תקופת הפינוי ותשלום לכם עבור תקופה זו צריך להיות מוסדר בהסכם.

רחל לשלום

בעיקרון הוראות תמ"א 38 חלות על כל בנין שהיתר בניה לגביו ניתן לפני 1.1.1980. 

לגבי פינוי בינוי - יש לבדוק את תוכניות העיריה לגבי מיקום הנכס. בדר"כ מדובר על מספר בניינים היוצרים ביחד חלקת קרקע גדולה.

אבל - יתכן ואת גם טועה במונחים. תמ"א 38 מאפשרת ביצוע בשתי צורות. האחת - חיזוק הבנין הקיים ותוספת קומות מעליו. השניה - הריסת הבנין הקיין ובנית בנין חדש במקומו. 

אם לכך התכוונת אז ראי תשובתי בהתחלה.

היי עומר

ההנחה מגיע רק בפרויקטים של פינוי בינוי. ראה ההפניה בהתחלה לסעיף 17 לחוק התחדשות עירונית ושם יש הגדרה לפיה מדובר רק על דירה במסגרת פרויקט פינוי בינוי. 

בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

יוחי שלום רב

לצערי אין הרבה מה לעשות. בהתאם לחוק יש צורך לקבל הסכמה של רוב בעלי הדירות (2/3 בתמ"א חיזוק ותוספת ו- 80% בתמא הריסה ובניה).

אם אותם בעלים מחזיק במחצית מהדירות בבנין אזי חייבים לקבל את הסכמתו. 

אם הוא משולל כשרות משפטית לחתום על ההסכם- אזי אני מניח כי ימונה לו אפוטרופוס בארה"ב וניתן יהיה לפנות אליו על מנת לקבל את חתימתו.

מתסכל אבל אין ברירה.
בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

אבנר שלום

אני מבין מהשאלה שמדובר על פרויקט מתוכנן של הריסה ובניה (38/2) וכי על אחת מהדירות רשום צו עיקול.

אם יש רוב נדרש גם בלעדיו אז אין בעיה לחתום על ההסכם ולהתקדם. אבל לא ניתן להתקדם עד הסוף. בפרויקטים כאלו נעזרים בליווי בנקאי ולצורך קבלת ליווי בנקאי יש לנקות את כל ה"מפגעים" ברישום. כמובן כולל ביטול העיקול. 

בקיצור - אין ברירה אלא להתמודד עם העיקול בשלב מסוים ועד לפני וכתנאי להתחלת הבניה. אני מבין שאתם לא רוצים לפגוע בו אבל לא אתם הטלתם את העיקול ובאם הוא לא יוסר לכם לא יהיה פרויקט.

חנה שלום

אני מבין שיש הסכם לביצוע פרויקט תמא חתום על ידי רוב הבעלים. את לא חתמת על ההסכם בגלל שאת חושבת שיש בו חוסרים. במקביל הגשת התנגדות ועכשיו ערר לוועדה המחוזית.

עורך הדין מסרב לתת לך עותק מההסכם.

לצערי אין הוראת חוק המחייבת את עורך הדין לתת לך בשלב זה עותק מההסכם כפי שנחתם. הוא כן ידרש לצרף את ההסכם החתום לתביעה שיגשו נגדך המתבררת בפני המפקחת. אבל את עוד לא שם.

ניתו לטעון כי חובה עליו לייצג נאמנה גם אותך כחלק מבעלי הדירות ובכלל זה לתת לך עותק מההסכם. אך מאחר וקרוב לודאי שזה לא ישנה את דעתו של עורך הדין כנראה שזה לא ישיג את המטרה.

אני מציע לך לנסות לפנות בבקשה לועדת הערר כבר עכשיו עוד לפני הדיון הקבוע ולבקש כי היזם ימציא לך עותק מהסכם התמא על נספחיו. תסבירי שהוא מסרב להעביר לך בכלל את ההסכם. 

סיכוי קלוש שהבקשה תתקבל שכן ועדת ערר לא נכנסת לנושא קנייני ולהסכמי התמא. אבל שווה לנסות.

איילת שלום

אם יתר הבעלים שחתמו מהווים לפחות 80% ממספר הדירות המחזיקים גם לפחות 80% מהרכוש המשותף אזי הם יכולים לאכוף עליך את ההסכם בדרך של הגשת תביעה כנגדך המתבררת בפני המפקחת על רישום מקרקעין. 

אני לא מכיר את מצב הדירה כיום לעומת התכנון המוצע. אני רק יכול להוסיף כי הפגיעה בכם צריכה להיות משמעותית ואף להוות אפליה לעומת אחרים כדי שטענתכם תתקבל.

בני שלום

לא. הוא לא יכול להגיש תביעה כנגדך כל עוד אין החלטה סופית המאשרת את הבקשה להיתר.

חוק החיזוק קובע כי ניתן להגיש תביעה כנגד דייר סרבן רק לאחר קבלת אישור עקרוני לבקשה לקבלת היתר הבניה. אם הוגש ערר על ההחלטה אז האישור העקרוני עדין מותנה ולא רואים בכך כקיום התנאי המתלה עד לקבלת ההחלטה בערר.

כך שאתה יכול לפנות בבקשה למפקחת ולבקש כבר עתה למחוק את התביעה ללא דיון מסיבה זו. לחילופין אתה יכול לבקש דחיה של הגשת כתב ההגנה והדיון בתביעה עד לקבלת החלטה סופית בערר.

יש מפקחות שימחקו ויש כאלו שישאירו את התיק תלוי ועומד אבל ללא כל פעולה בו עד שהערר יסתיים. בכל מקרה אין סמכות לדון כבר עכשיו בתביעה כל עוד אין החלטה בערר.

רינה שלום

קשה לי לתת לך עיצה אם למכור או לא. תלוי בעיקר במחיר שאת יכולה לקבל ובכמה הוא משקף תמורה גבוהה יותר מדירה רגילה בלי הסכם תמ"א.

נניח שאותה דירה ללא הסכם תמא 38 שווה מליון ש"ח. ובמידה והפרויקט כבר היה מסתיים הדירה המורחבת היתה שווה 1.5 מליון ש"ח אז בין שני הסכומים הללו חשוב לדעת למה שהסכום שמציעים לך היום יותר קרוב.

בנוסף - הדירה מניבה לך תשואה מסוימת כיום מהשכרה. אם תמכרי במה תשקיעי את הכפים שתקבלי? ואולי יהיו לך גם מיסים לשלם.

אם הדילמה שלך אם למכור בגלל מה שאת קוראת בזמן האחרון לגבי תמ,א 38 אז אני ממליץ לא למכור. תמשיכי להשכיר את הדירה ולחכות שהפרויקט יבשיל. 

אלון שלום

לפי התאור שלך מדובר בפרויקט של חיזוק ותוספת (תמא 38/1) בבנין. כאשר בשלבי הסיום הקבלן פשט רגל והפסיק את העבודות.

בעיקרון בהסכם התמא שחתמתם מולו אמורים להיות מוגדרים בטחונות לכם למקרה כזה. בין הבטחונות המקובלים - ערבות בנקאית בסכום מסוים, וכן הקפדה על קצב מכירת דירות היזם בהתאם לקצב התקדמות הבניה. 

לכן יש לבדוק מה כתוב בהסכם שלכם וכן מה בפועל בוצע לגבי כך.

אני מאוד ממליץ לגשת מיד ליעוץ משפטי פרטני על מנת שייעץ לכם לאחר קריאת ההסכם והבנה של כל הנתונים מפורטים הרלבנטים. תשובה מעבר לכך במסגרת של פורום זה אינה אחראית.

יוסי שלום

כדי להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם ("דייר סרבן") צריכים להתקיים שני תנאים.

תנאי ראשון כי על ההסכם חתם הרוב הנדרש על פי החוק. הרוב הנדרש בפרויקט תמא 38/1 הוא חתימת 2/3 מהבעלים המחזיקים ביחד לפחות  2/3 מהרכוש המשותף. הרוב הנדרש בפרויקט תמא 38/2 הוא חתימת 80% מהבעלים המחזיקים ביחד לפחות 80% מהרכוש המשותף. 

תנאי שני על פי החוק הוא קבלת אישור עקרוני בתנאים של הוועדה לתכנון ובניה לגבי הבקשה להיתר שהוגשה. 

כלומר- גם אם התמלא התנאי הראשון ולא התקבל עדין אישור הוועדה (התנאי השני) לא ניתן להגיש תביעה כנגד דייר סרבן.

אם עו"ד שלח מכתב כאמור מבלי שהתקיים עדין התנאי השני אזי או שהוא לא מכיר את החוק או שאכן עשה זאת כדי להרתיע ולשכנע בדרך פסולה את אותם דיירים סרבנים.

דני שלום

מה שאתה מתאר הוא כי הקבלן התחייב לשפץ את הגינה ולא עשה כן כי נגמר לו הכסף. מנגד הוא טוען כי הבעלים עצמם היו צריכים לשלם כספים מסוימים ולא שילמו. 

זה מקרה של ויכוח בין הצדדים על הפרת הסכם. אפשר וצריך לפנות אליו באמצעות עו"ד ולהתריע בפניו כי התנהלותו מהווה הפרה של ההסכם. מציע להגיע להדברות מולו ולראות אם באמת אין לו כסף או שהוא סתם לא רוצה להוציא כספים שלו על הגינון.

בכל מקרה- לא נראה לי שזה יתקדם ללא טיפול עו"ד ובכל מקרה הרי את הגינה אתם תצטרכו לשקם.

הדס שלום

אני מבין שמדובר על תמא 38/1, כי נחתם כבר הסכם על ידי בעלי הדירות וכי נרשמה יחידה רישומית חדשה לה הוצמדו כל הזכויות הבניה. כן נרשם עיקול על זכויותיו של אחד מבעלי הדירות הקיימים בדירה.

בסייג שאני לא ראיתי נסח טאבו ולא מכיר את פרטי המקרה, אני לא רואה כאן בעיה. בעיקרון עיקול אינו נותן זכות במקרקעין אלא נועד להבטיח תביעה (למשל כספית) של המעקל כנגד אותו בעל דירה. העיקול חל רק על דירת אותם בעלים ולא על דירות האחרות. כאשר יתקנו את צו הבית המשותף בסוף הפרויקט העיקול עדין יהיה רשום אבל על תת החלקה של אותה דירה בלבד.

כך שאני לא רואה סיבה לחשש מצידך.

אבירם שלום

העלית אוסף שאלות בנוגע להתנהלות הנציגות. תפקיד הנציגות הוא לקדם את התהליך למציאת היזם ולחתימת הסכם בתנאים הטובים ביותר שניתן לקבל ותוך שקיפות כלפי יתר בעלי הדירות וללא אינטרס אישי למעט קידום הפרויקט בו יש להם דירה.

אני מבין שקיים חשש גדול בתהליך. יתכן וחלק מהפתרון הוא הצטרפות לנציגות עצמה. בכל מקרה אשתדל לענות על שאלותיך.

1. חתימה על מסמך היא די שכיחה. תפקידה לעגן פורמלית את בחירת חברי הנציגות. כך שמה שחשוב הוא לא עצם החתימה על המסמך אלא תוכנו. העובדה שאין לוגו של עו"ד היא לא עקרונית. המסמך הוא גם לא "ראה וקדש" ואם יש משהוא שמציק אתה יכול לבקש שיתקנו אותו.

2.  תפקיד הנציגות בדר"כ הוא גם לבחור את עורך הדין שילווה אותם. צריך להבין כי לא ניתן כל בחירה לכנס את כל בעלי הדירות ולקבל החלטה. בסופו של דבר אם הם ישבו והתרשמו ממספר עורכי דין הבקיאים בתחום והחליטו על אחד/ת מהם זה נראה לי מספיק. גם כאן אפשר לבקש שדברים יתועדו וידווחו במייל או בדרך אחרת ליתר הבעלים.

3.   לא יודע למה הכוונה במכרז סגור. קודם כל לא מדובר על "מכרז" כמובנו בחוק חובת מכרזים וכו' אלא פניה לקבלת הצעות על בסיס שאלון וקווים מנחים שאתם אמורים להציג. ברוב הפניות שאני נוג לערוך פונים למספר חברות כאמור (תלוי בקושי של הפרויקט אבל לפחות תקבלו 5 הצעות). מבחינתי זה לא מכרז סגור במובן שאם צצה חברה נוספת שרוצה להגיש הצעה היא מוזמנת לעשות כן. הרעיון הוא שלא ניתן לפנות לכל העולם ויש צורך לצמצם מספר כדי שניתן יהיה להתכנס לבחירה.

בסופו של דבר אם יש לכם מספר הצעות אז גם אם להעדפות האישיות יש פחות משקל אם ההצעה בה הם תומכים אינה הטובה ביותר. 

4.   לא יודע איזה סוג קשר יש לאותו עו"ד. אם זו הכרות מקצועית אני לא רואה בכך בעיה. אם הוא יצג אותם בעבר זאת בעיה וגילוי מלא הוא המינימום שיש לעשות.

5.    לא יודע אם הייתי מגיע למסקנה כמוך. מאחר ויש נציגות המנהלת את תהליך קבלת ההצעות אין כל סיבה להפיץ את ההצעות לכל בעלי הדירות. מה שכן - אם בעל דירה מסוים מבקש לראות הייתי מאפשר לו לעשות כן. כלומר - לא יזום אלא על פי דרישה. 

6.    כפי שצייתני קודם לא מדובר במכרז ואין חובת עריכת מכרז. מדובר על תהליך וולונטרי שנועד לקבל הצעות ולקדם את בחירת היזם וחתימה על הסכם התמ"א. אין שום משמעות למינוח. עדין כמו כל הליך קיימת חובה של התנהלות בתום לב כלפי המציעים.

7.     אם נבחרה נציגות היא יכולה לאשרר את כל החלטויה הקודמות. למיטב הבנתי ההחלטה היחידה שקיבלו עד אתה היא בחירת עו"ד.

8.    כפי שציינתי חוק חובת מכרזים אינו חל ולא רלבנטי ובכלל אין חובת עריכת מכרז ולא מדובר במכרז. קיימים חוקים כלליים החלים על פעולות הנציגות כמו חוק החוזים וחוק השליחות ובעיקר הסעיפים בהם המטילים חובת נאמנות והתנהלות בתום לב, גם כלפי יתר בעלי הדירות וגם כלפי המציעים.

9.    אין הליך של התנגדות לבחירת יזם. אם יש לכם נימוקים לענין זה אני מציע לשלוח אותם לחברי הנציגות, לעורך הדין ואולי אף לכל יתר בעלי הדירות. 

רבקה שלום

קבלת היתר בניה נעשית בשני שלבים עיקריים לאחר הגשת הבקשה.

הראשון הוא קבלת אישור כי הבקשה מוסכמת בכפוף למילוי תנאים שונים שמפורטים בהחלטה. 

השלב השני הוא קבלת היתר הבניה לאחר מילוי התנאים שפורטו.

התנאים המפורטים בהחלטה יכולים להיות שונים. תמיד יהיה בהם כתנאי תשלום אגרות והיטלים נדרשים על ידי הרשות. אבל בנוסף יכולים להתנות גם בשינוי קל של התוכנית שהוגשה, בקבלת חוות דעת שונות וכו'.

פרק הזמן מקבלת אישור מותנה ועד לקבלת היתר הבניה תלוי כמובן במהות ובמספר התנאים המפורטים ובקצב העמידה בתנאים על ידי היזם. זה יקח כחצי שנה ואולי טיפה יותר.

בברכה וחג שמח,

דני שלום

אם בונים ממ"ד בכל דירה אז אין עוד צורך במקלט. מי שנותן אישור על כך הוא פיקוד העורף.

העובדה שהמקלט הוא כיום רכוש משותף דוקא היא זו שמאפשרת לבטל אותו אם יש הסכמה מצד רוב נדרש של הבעלים ובאישור המפקחת. כך שזה לא נימוק.

אני לא יודע מה סיבותיך לגבי השארת המקלט אבל קשה לי להאמין כי במידה והוכנית אושרה על ידי פיקוד העורף כי התנגדותך תתקבל.

בוקר טוב

אם אתם רשומים כבית משותף אחד אז הספירה היא 67% מסך בעלי הדירות בבית המשותף.

אם אתם שתי חלקות נפרדות וכל אחד רשום היום בנפרד- יש צורך ברוב הדרוש בכל בניין בנפרד.

בברכה

דן שלום

על פי חוק המכר (דירות) שכר טרחתו של עורך דין היזם ברכישת דירה חדשה ממנו מוגבל לסכום של כ- 5,000 ש"ח בתוספת מעמ.

ליאור שלום

התמורות בפרויקטים של תמא לא נמדדות במדויק אחרת אין לדבר סוף. 

לא מקובל לתת תמורה לפי מידת ההשקעה בדירה. ממילא הכל נהרס ובונים דירה חדשה.

המשקיע סה"כ נהנה מהשקעתו בדירה במשך כל הזמן עד להריסת הבנין ומדובר בכמה שנים.

אם בכל זאת מדובר בהשקעה גדולה מאוד שנעשתה סמוך לחתימה אז ניתן לשפר לאותה דירה את המפרט כך שתקבל מה שהיה לה מבחינת המפרט.

יש עוד לזכור כי חלק מהשקעת אותה דירה בכסף היא בעבודות "שחורות" שממילא היא תקבל בחזרה במסגרת הפרויקט.