פורום תמ"א 38

שלום רב

בעיקרון אם אין התייחסות בהסכם התמא השוללת אפשרות כזו אז אין מניעה בהעברת זכויות. אבל תמיד יש לבדוק את הנסיבות הספציפיות של ההסכם ועד כמה ניתן להבין אחרת גם מהתנהלות הצדדים. 

שלום, אורית

זו מתמטיקה.

מי שיש לו מעל שלושים אחוזים, יחשב חלקו כגדול יותר. נניח לשם ההמחשה 10 דירות, עם חלקים שווים ברכוש המשותף (10% לכל דירה) מהן 4 של בעלים אחד, והשש האחרות של בעלים שונים, דירה לכל אחד.

במקרה כזה, הבעלים של ה - 4 ייחשב מבחינת מניין הרוב החוקי כמי שהוא בעלים של  4 - שהן דירות המקור שלו - ועוד שליש של 6 - היתרה, כלומר בעלים של 4+2, כך שקולו ייספר כבעלים של 60%.

הכוונה היא שמי שיש לו יותר זכויות במתחם יהיה בעל השפעה רבה יותר לעומת אחרים.

מקווה שהבהרתי

שלום, קרול

ראה תשובתי לך לעיל

שלום, קרול

אני מניחה שמדובר בתמ"א הריסה. ככל שאתה מבקש להצטרף ליתר בעלי הזכויות בבניין, בוודאי שחובה על היזם ונציגיו להציג בפניך את ההסכם עליו חתמו יתר בעלי הזכויות, כדי שתחתום עליו גם אתה (ועל כל יתר הנספחים הנדרשים). 

לא ברורה שאלתך "לאבד את הכל" - הפרוייקט יצא לדרך רק בחתימה של 100% מבעלי הזכויות. אם לא חתמת - תוגש נגדך תביעה כ"דייר סרבן", במסגרתה תיאלץ לחתום, או שימונה מישהו שיחתום במקומך. 

אין אפשרות להרוס בניין במסגרת התחדשות עירונית בלי הסכמה של 100% מבעלי הזכויות.

ככל שהפרוייקט יצא לפועל - התמורות אמורות להיות מאוזנות בין כלל בעלי הזכויות. אחרת - יש לך עילה סבירה להתנגד, והמפקח/ת יחליטו בהתאם (קרוב לוודאי שייקבע, שהתנאים ישונו לאיזון בין כולם).

בהצלחה  

שלום, אדי

מקובל שייצוג של בעלי דירות במתחמים גדולים יהיה ייצוג משותף, שכן הפרוייקט הינו משותף ולא פרטני, של כל בעלים בנפרד.

לא מקובל ייצוג יחיד של עו"ד לדירה אחת, ואם חשוב לכם לבחור עו"ד שידאג לאינטרסים שלכם, יש מקום להתאגדות של מספר בעלים.

אם יש החלטה של כלל בעלי הזכויות בבניין לייצוג ע"י עו"ד ספציפי, איני רואה סיבה לסטות מכך. יש חשוביות ליייצוג משותף, כפי שרשמתי.

ככל שאין החלטה של הנציגות על ייצוג ספציפי לבניין, וכל עו"ד צובר לו מספר לקוחות מתוך המתחם, הדבר כמובן הרבה פחות נוח מבחינת ההתנהלות, אבל מבחינה חוקית אין מקום להגביל ייצוג לכל דירה בנפרד.

ישנן מגבלות אתיות  - מבחינת אתיקה של עורכי דין - אבל זה כבר לא עניין שלך, אלא בין עורכי הדין לבין עצמם, ככל שיש שם "מצוד" אחרי לקוחות.

מבחינת שכר הטרחה, מקובל שעו"ד מקבל את שכרו במכפלה לפי מספר הדירות במתחם המיוצג על ידו, ולכן תשלום לעו"ד מטעמך בנפרד מכל הבניין יהיה בעייתי. אלא אם תצביע על כך שעוה"ד אינו מייצג נאמנה את האינטרסים שלך או שיש חשש לחוסר מקצועיות.

בשורה התחתונה - אין תשובה מוחלטת, ואין חובה "לכפות" עליך ייצוג, למעט החלטה של רוב בעלי הזכויות בבניין, המחייבת את כלל הבעלים. 

בהצלחה

שלום לשואלת,

אין בידי מספיק פרטים כדי להשיב לך, אך למען הסדר הטוב, לפני שאת מעבירה צילום תעודת זהות, וודאי מול מי את מתנהלת, שזו אכן עו"ד שאמונה על ביצוע הרישום הנדרש מטעם היזם.

כמובן שעליכם לבדוק את נתוני הרישום, יתכן, כפי שנאמר לך, שכרגע עדיין לא עורכים את המסמכים המלאים, אלא רק את השלבים הראשונים. בכל מקרה, יהיה שלב שבו תידרשו לזהות את הדירה, על כל הצמדותיה, ולוודא שהרישום נעשה כהלכה.

גם אם התחלפו היזם ו/או המייצגים שלו, חשוב לעמוד בקשר אדוק עם עוה"ד המלווה אתכם בפרוייקט מצד בעלי הדירות.

בהצלחה

שלום,שלמה

כפי שהשבתי לך, המדידה אמורה להיות מקוצעיצ ואובייקטיבית.

אם אתה חושש ממהימנות חוות הדעת, אתה תמיד יכול לבדוק את הדברים עם מומחה נוסף מטעמך. אני חושבת שבנסיבות זה מיותר, אבל ההחלטה היא שלך ואיש לא יוכל למנוע זאת ממך.

ככל שיהיו פערים בין חוות הדעת, כמובן שיהיה צורך להציף זאת.

היכרות מוקדמת בין המודד לבין היזם אינה אמורה לפגוע במהימנות חוות דעת המודד על פניה. גם לי יש קולגות, שחלקם חברים ממש, ואין זה מונע מאיתנו לבצע איש איש את תפקידו כהלכה ובמחוייבות המקסימלית ללקוח. רק ההתנהלות נעשית נעימה יותר.

לגבי המדידה עצמה - שטח הדירה נמדד בכללותו, שכן אין צורך במיפוי החלוקה הפנימית. כמובן שגם המרפסת נמדדת. 

לעניין ליווי משפטי פרטני - ככל שאינך יכול להשפיע על בחירת הייצוג המשפטי, אתה בהחלט יכול להיעזר בעו"ד מטעמך, שתגן על זכויותיך.  

שלום, שלמה

כחלק מהליך סינון ההצעות, נכון יהיה לדעת מהן הזכויות הבנויות במגרש, ונכון פועלים חברי הנציגות, שבחרו לקחת מודד מטעמכם. (אגב, ניתן יהיה לקבל את החזר ההוצאה לאחר מכן מהיזם שייבחר).

הדרך הנכונה היא לבחור מודד מוסמך, שיערוך לכם מדידות לכל הדירות במתחם. 

ככל שאינך איש מקצוע בתחום, לא ברורה לי תרומתך לבדיקה, אבל אתה יכול לבקש להיות נוכח בה. המודד ישתמש במכשור המתאים ויתן לאחר מכן את התכניות עם תוצאות המדידות למזמין העבודה (הנציגות). 

אם יש בניה בלתי חוקית - הרי שהיא לא תילקח בחשבון בבחינת התמורות הרלוונטיות, שכן התמורות אמורות להיבחן אך ורק לפי בניה על פי היתר חוקי. 

זה כבר לאת פקידו של המודד, אלא אם מבוקש לערוך השוואה (גרפית) בין ההיתר לבין הבניה בפועל.

כך או אחרת, עצתי לך - סמוך על המודד. ולפחות לפי מה שהצגת כרגע - נראה שחברי הנציגות שלך פועלים כהלכה.

דאגו גם לייצוג מפשטי הולם עבורכם, מוקדם ככל האפשר, וכך תוכלו להיעזר בעו"ד גם בעריכת מכרז היזמים.

שיהיה לכם בהצלחה

שלום,

השאלה רלוונטית לבדיקה מול אדריכל ואינה רלוונטית לפורום התחדשות עירונית.

שלום, ראובן

הגם שלא ראית בהסכם התיחסות לכך, אני נוטה להניח, שיש התיחסות בהסכם הפינוי-בינוי לכך שאסור לבצע שינויים בנכס. 

אך גם אם אין התיחסות כזו, הרי שמרגע שהמתחם מוגש לתכנון תב"ע, הועדה לא תיתן היתרי בניה במתחם.

בכל מקרה, בניה שלא תמומש היא זריקה כסף, וחבל לטרוח לנסות להוציא היתר (שמנסיוני סביר גם שלא יתקבל בכלל).

יתרה מכך, ככל שההיתר לא ימומש, הרי שלא תהיה זכאי לפיצוי בפועל בשטח בנוי.

מי שפעל להוצאת היתר טרם חתימת הסכם הפינוי-בינוי יהיה זכאי, לכל היותר, להחזר הוצאות (חלקי או מלא). במקרה של פתיחת תהליך רישוי לאחר חתימה על ההסכם, ברור שלא תהיה זכאות ל"פיצוי" בגין הוצאה כזו.

אני הייתי ממליצה לך - שמור את הכסף שתוכנן לתוספת הבניה, ושלם אותו ליזם במסגרת שדרוג דירת התמורה. 

בהצלחה 

שלום, אייל

ראיתי יותר ממקרה אחד בו לא ניתנה לבעלי הדירות המקוריים חניה, וראיתי גם מקרים בהם לא נוספו חניות לבניין בכלל (בתמ"א עיבוי). הדברים תלויים בנתוני המגרש  הספציפי וכן בדרישות רשויות התכנון.

אמנם זו תמורה מקובלת בפרוייקטים מסוג זה, אך אינה הכרח. 

שלום, איל

הדרישה של היזם לקבלת הדירה כנגד תש/לום דמי הזכירות היא לגיטימית לחלוטין.

תוסיפו דרישה לתשלום דמי הובלה, ובמידת האפשר סיוע גם באריזה, הלוך וחזור.

בעניינים הקשורים לחוק החיזוק - תמ"א 38 עיבוי - מוסמך לדון המפקח על בתים משותפים. 

כמובן שתמיד רצוי להסתייע בעו"ד, אך כמו כל הליך משפטי, אין חובה כזו. 

מן הסתם, איש מקצוע תמיד יוכל להיות יעיל יותר, ככל שיש לו את הנסיון המתאים. 

אבל הייתי מנסה להגיע להבנות בלי המליך משפטי, זו תמיד הדרך המומלצת, ונשמע שאתם לפחות בחצי הדרך לשם. 

בהצלחה

שלום, ארון

שאלת שאלות רבות וטובות, אך לצערי לא כאן המסגרת להשיב להן בצורה זו.

בתמצי אשיב, שלגבי התראות בגין חריגות אמור להיות מנגנון בהסכם התמ"א עצמו. 

בכל מקרה, מומלץ מאוד שעורך דין בעל נסיון ילווה אתכם בעריכת ההסכם עם המפקח מטעמכם.

אגב - מדוע עורך הדין המלווה אתכם לא עושה זאת? זה אמור להיות חלק בלתי נפרד מהייצוג שלו אתכם, לערוך הסכמים מול אנשי המקצוע המלווים את בעלי הדירות. לפחות כך אני נוהגת כשאני מלווה בעלי דירות, וכך מתנהלים מולי עורכי דין שמלווים בעלי דירות כשאני מלווה את היזם.

בהצלחה

שלום, עינת

מבחינה חוקית, מאחר שאת מתגוררת בבית משותף, יש החלטות שהרוב יכול לכפות על המיעוט. זוהי המשמעות של שותפות.

עניינית, חוק החיזוק קובע  מהו הרוב שיכול לקבל החלטות אשר תיכפינה על המיעוט.

סוגיית דמי  השכירות לדירה חלופית הינה עניין מסחרי, ויכול שיימצא פתרון למצב במסגרת מגעים שתקיימי - בעצמך, או בעזרת עוה"ד המייצג שלך - מול היזם. 

יתכן שניתן להגיע לפתרון שיתאים לכל הצדדים, כולל לשכנים שלך.

בהצלחה

שלום, יובל

החוק קובע בצורה מפורשת, כי נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות כדי להרוס את הבניין. 

יחד עם זאת, די ב-80% מבעלי הדירות שלהם 80% מהזכויות ברכוש המשותף כדי הלגיש תביעה נגד הבעלים המסרבים לפרוייקט.

בנסיבות שאתה מתאר, נראה שלא קיים הרוב הדרוש ועל כן לא תוכלו לקדם פרוייקט ללא ההסכמה המינימלית הנדרשת. 

צר לי, אך שכנים הם שותפים, לטוב ולרע, בתהליך כזה. 

שלום, רן

הבעיה שאתה מתאר היא מאוד קיצונית, ומבלי לבדוק את הדברים, אם אכן מדובר בהפרות של ההסכם, הרי שחובה לעצור את התהליך, ויפה שעה אחת קודם.

אם עורך הדין שלכם לא מתפקד כהלכה, מוצע שתשקלו החלפה של הייצוג.

ככל שיתקבל היתר שאינו עונה על ההסכמות, הרי שלא תוכלו לסטות ממנו, ויש לעצור את התהליך לפני שהוא נהיה בלתי הפיך.

ממליצה לכם לרוץ ולהתייעץ, אחרת אתם עלולים להיות במצב מאוד בעייתי. 

בהצלחה

שלון, חליז

אין כל אפשרות לחייב בעל דירה להסכים לשלם ליזם בגין פרוייקט שאינו "מחזיק" את עצמו מבחינה כלכלית לפי דוח אפס.

עניינית, כל פרוייקט נבחן לפי התנאים שלו. לפיכך אין סכום מינימלי או מקסימלי.

ככל שמדובר בפרוייקט שאינו רווחי, תמיד יש אפשרות שלא לבצע אותו.

אם מתעקשים על הביצוע, התשלום יהיה לפי מה שיוסכם בין הצדדים, ככל שתהיה הסכמה.

אני לא מכירה מקרה בו חייבו המפקחים בעלי דירה לשלם ליזם כדי להוציא פרוייקט אל הפועל, ואישית, לאור נסיוני, אני סבורה שלא תתקבל החלטה כזו בנקל. 

בהצלחה

שלום, אורנה

שאלתך אינה קשורה לפורום ההתחדשות העירונית, אלא לפורום מקרקעין, ובכל זאת, את פה ואני פה, אז אשיב לך :)

עניינית, הסכם המכר שלך אמור לבטא את ההצמדות לדירה שרכשת, לרבות גודל החניה.

שינוי בדיעבד של גודל החניה משמעו גריעה מהזכויות שרכשת על פי הסכם המכר, ובוודאי שאינו לגיטימי.

בנסיבות, את בהחלט יכולה לסרב, ואינך חייבת להסכים לקבל את ההקטנה של החניה, גם אם יוצע לך פיצוי (אולי עוד שנתיים תקני רכב גדול? אולי תמכרי את הדירה לרוכש עם רכב גדול?)

במילים אחרות - הפתרון לבעיה של השכן לא אמור להיות על חשבונך או על חשבון החניה שלך. 

בהצלחה

שלום, עדנה

הרוב הדרוש להריסת הבניינים הוא 100%. המפקח.ת יכול.ה לאשר הריסה כאשר יש הסכמה של  80 אחוזים ממספר הדירות, שלהן 80% מהרכוש המשותף.

כאשר כל היתר הבניה מתייחס לבניין אחד, זהו הרוב הנדרש לאותו בניין.

אם המדובר במספר בניינים, ניתן לעשות הפרדה ביחס לכל בניין בנפרד, ולהגיע לרוב בכל בניין בפני עצמו.

לא ניתן להתייחס לכל הדירות בכל המתחם כחטיבה אחת, אלא החישוב יהיה לפי כל בניין בנפרד.

בהצלחה

שלום רב

אני מבין שמדובר על תמ"א 38/1 בו מוסיפים ממ"ד לדירה קיימת.

בפרויקטים כאלו תמיד יש בעיה בחיבור של החדש לישן, והכוונה לא איכות הבניה אלא מבחינה פונקציונלית. 

הדירה הקיימת אומנם ישנה אבל מתוכננת והוספת ממ"ד לא תמיד מתאימה לתכנון הקיים. 

אם המקרה יגיע לתביעה בפני המקפחת קשה לי להאמין שהיא תעצור פרויקט מסיבה זו מביוחד כאשר כל היתר מעוניינים בכך. חשוב גם להראות כי אין ממש אלטרנטיבה תכנונית אחרת לבנית הממ"ד.

שלום רב

לא יודע על איזה איזור בירושלים מדובר. מציע קודם כל תראה אם בנסח הטאבו או באתר ההנדסי מופיע דרישה לקבלת אישור. גם אם לא יתכן וידרשו. בכל מקרה זה לא הליך מסובך (אם אכן אי ןעתיקות). 

שלום רפי

העלית את השאלה בפורום של תמ"א 38.

בכל מקרה אני לא רואה קשר בין נירר המכתבים לחובתו החוקית לגבות מע"מ על שכר הטרחה שסיכמתם.

שלום תקווה גד

הדגש והבחינה היא על אי קיפוח בעל דירה לעומת יתר בעלי הדירות. 

אני לא מכיר את הפרויקט הספציפי אבל יש רשויות ויש מקרים בהם לא מאשרים בהיתר יותר מחניה אחת לדירה. היזם יכול לוותר על אחת מהחניות לדירות שלו אבל זה ענין מסחרי מולו. בין בעלי הדירות ניתן לייצר איזונים אחרים שמצמצמים את הפגיעה באותו בעל דירה - בחירת מחסן ראשון, עליה בקומה, תוספת שטח קטן ועוד אבל כל זה ענין מסחרי שכדאי מאוד לסגור מול היזם עכשיו ולא להמתין. 

שלום רב

מזל טוב על היתר הבניה... באמת חיכיתם הרבה זמן.

חבל שהיזם לא ניצל את הזמן הזה לרישום יחידה רישומית. בעיקרון אי הרישום לא מונע התחלת עבודה אבל אם יש בנק מלווה בפרויקט אז אכן זה יעכב רישום משכנתא לטובתו.

יתכן והוא פשוט ממתין לקבלת אישור התחלת עבודות מהעיריה. לפי החוק (ולא מדובר על שום נוהל חדש) גם לאחר קבלת היתר הבניה צריך לקבל מהעיריה אישור להתחיל בעבודות. בתל אביב זה יכול לקחת גם 3-4 חודשים.

שלום רב

לא מכיר נוהג אלא תלוי בפרויקט עצמו, ברווחיות בו, מה בדיוק אתה מבצע עבור התשלום וכו'. כלל אצבע אצל מתווכים הוא עמלה של 2% מהמכירה. תנסה לבדוק כמה הכנסות בערך יש בפרויקט, תכפיל את זה בכ- 20% המגלמים את הרווח בפרויקט. זה יתן לך קנה מידה לגבי כמה הפרויקט שווה ליזם. מכאן והלאה פתוח למו"מ