פורום תמ"א 38

שלום, דודי

מהדברים שאתה מתאר נראה, כי היזם מציע לך תמורות הוגנות בגין דירתך הנוכחית.

כידוע, עצם המגורים בבית משותף מקימים מתוכם חובה לקבל את הכרעות הרוב בעניינים כמו חוק החיזוק.

על פניו נראה, שהיזם מציע לך חלופות הוגנות, ולכן נדמה שהמקור להתנגדות אינו לגיטימי.

אני מציעה כי תנסה, ככל שיש בידך, להגיע עמו להבנות מסחריות.

שלום, דורון

זוהי שאלה לייעוץ פרטני עם עו"ד בתחום המיסוי

בהצלחה

שלום, יצחק

זוהי שאלה בתחום המיסים, המצריכה ייעוץ פרטני לעניינך.

בהצלחה

שלום ענת!

ספירת הדירות היא לפי מצב הרישום בלשכת רישום המקרקעין. אם איחדו 2 דירות לדירה  אחת וכך זה רשום - היא נספרת כדירה אחת. תשומת הלב כי קיים תנאי נוסף והוא החזקת 67%/80% מהחלקים ברכוש המשותף ושם העובדה שששתי הדירות אוחדו יכולה להשפיע.

יתכן ולאותם בעלים יש אפשרות חוקית לפצל בחזרה את הדירה שלו אבל הוא צריך לנקוט בתהליך הפיצול ועד של יושלם התשובה לא משתנה. 

לגבי הסכמת בעלי דירות אחרים לפיצול- אם כך זה הופיע בהיתר המקורי יתכן ולא תדרש הסכמה של יתר הבעלים, אבל עדין צריך לבודק שפיזית, מבחינת מערכות הבנין, זה בכלל אפשרי.

שלום אמיר

אני די מהסס לתת תשובה החלטית לשאלה כזו שמחייבת התעמקות והכרות עם העובדות. 

אני מבין שלטענתך הדירה נבנתה ללא היתר אבל מנגד אני מניח כי היא בנויה כבר 60 שנים או יותר ללא כל הסתייגות מצד יתר בעלי הדירות. לכן יש פנים לכאן... ולכאן.  אני לא מתיחס לשאלת הלחצים וכו' אבל באופן כללי לי ברור שאותו בעל דירה זכאי למשהוא.

שלום דוד

על פי חוק מע"מ היזם לא מחויב במע"מ על שירותי הבניה שהוא נותן לך. אבל מה שתארת הוא מצב שונה. אתה מקבל דירה קטנה יותר ותשלום בכסף. על התשלום הזה הוא חייב להוציא חשבונית עצמית ולהעביר מע"מ (17% ולא 18%). מעבר לכך זו גם שאלה מסחרי בינכם. 

אני לא יודע על איזה סכום מדובר ומה השיקולים שלך אבל ממליץ לקבל דירה מלאה ושלמה ללא התעסקות בקבלת  כספים שיש להם חיובי מס בצידם

היי אלי

אני מבין שמדובר על פרויקט תמא הריסה ובניה לגביו חלק מהבעלים הביעו הסכמה לפני 10 שנים וחלק עכשיו. 

המשמעות של החתימות היא רצון עקרוני להכנס לפרויקט. בסופו של דבר יהיה הסכם מפורט טכל אחד מהבעלים יחליט כלפי עצמו אם לחתום עליו או לא. לכן אני מציע לך - להתקדם לבחירת עו"ד ונציגות;  לפנות לכמה חברות לקבלת הצעות;  להציג את ההצעות לכלל הבעלים על מנת לוודא שההסכמה רלבנטית ומקובלת גם לאור ההצעה. לאחר מכן להתקדם להכנת ההסכם ולחתימות.

בכל מקרה מי שהסכים לפרויקט באופן עקרוני לפני 10 שנים לא יכול להיות כבול היום בהסכמתו נוכח חלוף הזמן הארוך. בהחלט יכולה לעלות טענה שלאור חלוף הזמן יש שינוי נסיבות והחתימה כבר לא בתוקף. גם יתכנו שינויים בבעלויות מול מה שהיה קודם.

שלום סיון

צר לי על מה שאת מתארת. אם אכן כך זה לא תקין. עו"ד צריך ליידע את לקוחותיו על המסמכים לגביהם הוא חותם בשמם, צריך למסור לידיהם הסכמים עליהם חתמו ובכלל כל מסמך אחר הקשור להסכם עצמו.

אני מציע לך לבדוק אם זו ההרגשה גם אצל בעלי דירות אחרים בבנין ואם יש קבוצה של בעלים כזו להתייעץ עם עו"ד לגבי דרכי הפעולה.

שלום רב

המחיר שציינת הוא בגבול הסביר. המחירים תלויים בסוג הפרויקט,  היקפו ומיקומו אבל לרוב נקבעים לפי מפתח מחיר בין 25-40 אלפי ש"ח ליחידה קיימת.

יש לזכור כי עורך הדין מלווה אותכם זמן רב בפרויקט ובהתאם גם שכר טרחתו מותנה גם בחתימתכם על ההסכם וגם בהתקדמותו בפועל. 

אורי שלום

אם אני מבין נכון כולם יקבלו חניה בפרויקט אבל למי שיש היום כבר חניה יתנו גם פיצוי כספי.

אם זה המצב מתן פיצוי בהתאם לשווי חניה לפי הערכת שמאי נראה לי פתרון הוגן.

אלונה שלום

מצטער אבל אין הוראה בחוק המאפשרת לעגל את המספר. לכן אתם זקוקים להסכמה של 11 בעלי דירות.

אני לא יודע באיזה עיריה מדובר ויתכן והם מאפשרים לפתוח בקשה להיתר גם ברוב קטן יותר של בעלים. אבל בכל מקרה הפרויקט עצמו לא יוכל להתבצע ללא הסכמת כולם,. תשומת הלב כי ניתן להגיש תביעה כנגד דייר שטרם חתם רק אם הגעתם לרוב הנדרש (11) ולכן לפי מה שאת מתארת לא ניתן יהיה להגיע להסכמה כללית. אני עוד מציין כי יתכן והיו שינויי חקיקה בענין הרוב הנדרש אבל כרגע זה המצב.

אלי שלום

שאלון המיסוי נועד הן לצורך קבלת פרטים נדרשים כאשר יבוצע הדיווח למיסוי מקרקעין והן לשם איתור בעיות מיסוי כבר בשלב מוקדם. לרוב ממלאים את השאלון בשלב החתימה על ההסכם ולכן קשה לי להבין מה הנחיצות של אותו יזם בשאלון כבר בשלב זה. העברת מידע לא מתפרשת כהסכמה ואתם תמיד יכולים לבקש מעורך הדין המייצג אותכם שיבהיר זאת ליזם. 

שלום שלמה!

לא ברור לי האם נחתם כבר הסכם או לא. אם טרם נחתם וכעת הוא משנה מההצעה- אתם יכולים להחליט אם מתאים לכם או לא, אבל אם יחתמו הרוב הנדרש על ההסכם מולו אז אין שום מקום לטענה נגדו בגלל הצעה קודמת.

אם כבר נחתם הסכם - צריך לראות אם מדובר בשינוי מהותי בהתאם להוראות ההסכם ואם כן מה המשמעות של זה. לצורך כך יש לדעת מה כתוב בהסכם שאינו בפני. אם לא כתוב כלום והרוב הנדרש אישר את השינוי אז אין מקום לתביעה.

שלום גילת

לצורך ספירת הרוב הנדרש לפרויקט תמ"א סופרים קודם כל דירות. אם אדם מסוים מחזיק בשתי דירות בבנין אז הוא נספר פעמיים. 

בכל מקרה את זקוקה לכל הפחות לרוב של 2/3 (לפרויקט תמ"א 38 חיזוק) כך שממילא אין לכם רוב נדרש.

שלום, חיים

לוחות הזמנים שתיארת סבירים.

לגבי ניסוח החוזה אני מציעה לפנות לעוה"ד שמלווה אתכם. ככל שעוה"ד שמלווה אתכם אינו עונה על ציפיותיכם, אני מציעה לפנות לייעוץ משפטי פרטני.

שלום כלנית, 

הפחתת דמי השכירות בתקופת העבודות היא מאוד מקובלת, לאור העובדה שתנאי המגורים בבניין אינם נוחים, לשון המעטה, לתקופה של כשנתיים. (רעש, לכלוך, שיבוש במעברים ולעיתים שיבוש באספקת החשמל או המים וכיו"ב).

גובה ההפחתה אינו קבוע בחוק, וזה נתון לשיקולך, עניין מסחרי גרידא.

ככל שבחוזה השכירות אין התייחסות מפורשת לשינוי בתנאי המגורים, הרי שעליך למצוא מנגנון פיצוי לשוכר.

אפשרות אחת היא הפחתת דמי השכירות לתקופת הבניה, אפשרות אחרת היא לאפשר לשוכר לצאת מהדירה ללא "קנס" בגין פינוי לפני תום התקופה, אפשרות שלישית היא לא להפחית בדמי השכירות, ולהתחייב לא להעלותם במשך תקופה מסויימת לאחר השלמת הבניה.



וכמובן שישנן אפשרויות נוספות. מצאי את הפתרון המתאים לשניכם, לך ולשוכר

בהצלחה.  

שלום, אילנה

המצב שאת מתארת קצת מבולבל. מצד אחד, את אומרת שלא פנו אליך באופן אישי.

מצד שני, את אומרת שהיית עסוקה בעניינים אישיים, וכן ראית מודעות בבניין, ולא הגעת לכנסים שנערכו בעניין.

למעשה יכול להתשמע, כי היית מיודעת, ופשוט לא היית פנויה לכך, שזה לגיטימי.

ומכאן, אני מניחב, גם החשש שלך.

בתמצית אשיבך, כי ההסכם אמור להיות הסכם מותנה, אשר, בין היתר, דורש הסכמת כל הרשויות הרלוונטיות, לרבות: העיריה, הועדה לתכנון ולבניה, משרד השיכון. באופן כללי זהו הליך תקין, ואני מקווה שיש עו"ד שמייצגת נאמנה את בעלי הזכויות ושנבחרה כדין.

בהנחה שאכן יש כזו, דברי עם נציגות הבניין לפרוייקט, קבלי מהם את פרטיה, והתעדכני ממנה.

ככל שרוב השכנים יחליטו לחתום על ההסכם (שני שלישים), הרי שמי שלא יחתום עלול להיחשב סרבן ותוגש נגדו תביעה בגין כך, להצטרף לרוב.

במידה שאין אלו פני הדברים, מומלץ לשקול לפנות לייעוץ פרטני.  

מקווה שהפגשתי את חששותיך, ושיהיה לך בהצלחה.