פורום תמ"א 38

שלום מירב

הוצאות אחזקה של מכפילי החניה מושתות לרוב על מי שיש לו חניה במתקן. לכן הוא צריך לשלם בנפרד ובנוסף את ההוצאות הללו (הסכם שרות למתקן, חשמל, תיקונים וכו').

אני מניח כי בדירה קודמת פשוט גילמו את זה בתשלום השוטף ששילמת לוועד הבית.

שלום רון

אם היתה אסיפת דיירים ובחרו נציגות בהחלטת המשתתפים אז בחרו. רצוי שיהיה פרוטוקול מהאסיפה שמתעד את מה עמד להצבעה ואת ההחלטה. אין צורך בכתב הסכמה אבל רצוי שיהיה.

שלום לימור

אני מבין שלגבי רכישת 12 מ"ר נוספים את צריכה להחליט עכשיו ולגבי השדרוג האפשרות היא בשלב מאוחר יותר. השאלה היא האם הוספת השטח כיום מבטלת את האפשרות לשדרוג? 

יש גם הבדל גדול בתוספת השטח (12 מ"ר כיום לעומת תוספת של 20-25 מ"ר בשדרוג). כך שאת צריכה לבדוק אם בכלל מתים לך להוסיף סכום גדול יותר. 

אני חושב ששווה לך לבדוק כעת איך הדירה תראה בתוספת שטח ולסגור את זה. יתכן וכשתגיעי לשדרוג יהיו עוד מעוניינים. 

סיגי שלום

אני לא יכול לעזור לך בזה. אם נגרמים לך נזקים ולפי מה שכתבת את סבורה שהאחריות היא על היזם אז אני מציע שתפני לעו"ד מקומי (חיפה?) שיבדוק אפשרות הגשת התביעה כך שהבעיה תפתר. 

שלום אורי

ככל שהפרויקט מתקרב לסיום כך ערך הדירה עולה אבל מחיר הדירה מושפע גם מדברים נוספים כמו מצב כלכלי, ירידת מחירים בשוק וכו'. אם אתם רוצים למכור היום אז אין בעיה להמחות לקונה את כל ההתחייבויות של היזם לשיפוץ. 

שלום רונית

זה מרגיז אבל יש לזכור כמה דברים:

1.   אותו בעל דירה רכש כך את הדירה. לא הוא ביצע את הסגת הגבול (נכון שזו עבירה מתמשכת אבל לא זו הנקודה).

2.   כל השנים מאז שהחלה הסגת הגבול כל אותם מתנגדים כיום לא פצו פה ולא עשו דבר כדי לסיים את הסגת הגבול.

3.   כנראה שבלי הסכמת אותם בעלים אין פרויקט (אם לא זה המצב אז תתעלמו מדרישותו כרגע).

אתם יכולים להגיש נגדו תביעה למפקחת על רישום מקרקעין בגין הסגת גבול. כאמור זו עבירה מתמשכת אבל ככל ועוברים השנים יכולות לעלו טענות של הסכמה מצד יתר הבעלים. התהליך יכול לקחת שנה שנתיים אבל עצם הגשת התביעה יכולה להפעיל עליו לחץ להגיע לפתרון סביר לכולם.

אבי שלום

אין שום חובה בחוק לתת מינימום תוספת שטח או בכלל לתת תוספת. טיפלתי בפרויקטים של תמא הריסה ובניה שאף הורידו שטחים לדירות. ממילא אין שום מקום לפיצוי מצד היזם.

חיים שלום

מוזר אבל להבנתי קו הגבול הוא ברור ואתם לא הגעתם אליו. יתכן ואם הדיירים הסרבנים לא יטענו כלום המפקחת תעלים ענין מכך אבל אני לא רואה איך היזם יקח את הסיכון הזה על עצמו.

שלום רב

אם יש נזקים שנגרמו במהלך העבודות אז הכתובת לתיקון הנזקים הוא היזם והקבלן המבצע.

מציע כי תפני אליהם ישירות בענין זה.

אורנה שלום 

אני לא יודע איזה תהליך היה או לא היה. אני כן חושב שלהביא שני יזמים לבחירה זה סביר מאוד. בישיבה יש לקבל הסבר על התהליך שהיה ולמה נבחרו דוקא שניים אלו לרבות פרוט נסיונם.

אני עוד ממליץ פשוט לפנות לעורך הדין/נציגות ולבקש תשובות לפני האסיפה לא בתקיפות אלא כדי לבוא מוכנים לפגישה.

יכול להיות שיש תשובות ברורות ומסודרות למה נבחרו שניים אלו.

בכל מקרה ההחלטה אם לחתום או לא היא שלכם. במידה ולא תחתמו אבל כן יחתמו הרוב הנדרש על פי חוק אז אכן תחשבו כ"דיירים סרבנים".

שלום רב

המקור הנורמטיבי הם ההלכות לפיהם לא ניתן להפלות בין בעלים. בעלי דירות צריכים לקבל תמורות דומות. אם יש בהסכמים הללו סעיפים שמפלים בין אחד לשני אז זה לא תקין. 

מיה שלום רב

אני לא יודע למה לא התחילו את העבודות אבל בעיקרון בהסכמים כאלו אמור היזם להשאיר יפוי כוח לביטול ההערה אצל עורך הדין שלכם.

אבל אם אתם לא מתכוונים לבטל את ההסכם או למכור את הדירה עכשיו אז אני ממליץ שתבדקו ותעקבו היכן הדברים עומדים מול היזם.

מריו שלום רב

חתימת הסכם הליווי על ידי הבעלים היא מאוחרת יותר ולכן הוראותיה גוברות. לרוב גם נכתב שם במפורש שהוראות הסכם המשולש בין הבנק המלווה, היזם והבעלים גוברות על הוראות הסכם התמ"א. בכל מקרה זה תפקידו של עורך הדין המייצג אותכם לעבור על המסמכים ולבדוק מה הפערים בין המסמכים.

היי עמי

זה לא עובד ככה.

ראשית יזם אור לדעת במידה רבה של סבירות מה העיריה תאשר (הוא והאדריכל מטעמו). יתכן בהחלט כי היזם עשה בדיקה ראשונית מול העיריה ואלו לא אישרו את מה שהציג בפניהם. במצב כזה אין מקום להגיש בקשה ולהדחות. זה בזבוז זמן וכסף ללא סיבה. 

בעצם הבעיה שלך היא שאתה לא משוכנע שהתשובה שלו היא אמיתית. אני חושב שאת זה תוכלו לבדוק במידה רבה בפגישה עם המפקח שלכם ועם האדריכל של הפרויקט.

שלום, רון

בעיקרון כל בעלי הזכויות חייבים לקבל תנאים זהים מבחינת התמרוות וההגנות.

עם זאת, לעיתים חברות משכנות קובעות תנאים נפרדים ביחס לדירותיהן, ואינן מעמידות ברירה בפני היזם.

הדרך הנכונה לעניין זה, היא להיחל את אותם תנאים ביחס לכלל בעלי הדירות בפרוייקט (למעט תנאים ספציפיים, לעניין התנהלות נפרדת בין הדייר ובין החברה וכיו"ב).

דרשו זאת מעוה"ד שמייצג אתכם.

בהצלחה

שלום, רון

בעיקרון כל בעלי הזכויות חייבים לקבל תנאים זהים מבחינת התמרוות וההגנות.

עם זאת, לעיתים חברות משכנות קובעות תנאים נפרדים ביחס לדירותיהן, ואינן מעמידות ברירה בפני היזם.

הדרך הנכונה לעניין זה, היא להיחל את אותם תנאים ביחס לכלל בעלי הדירות בפרוייקט (למעט תנאים ספציפיים, לעניין התנהלות נפרדת בין הדייר ובין החברה וכיו"ב).

דרשו זאת מעוה"ד שמייצג אתכם.

בהצלחה

שלום רון

לא נכנס לשאלה אם מה שאתה מציע מוסכם ומקובל על היזם ועל יתר הבעלים אלא רק לנושא המיסוי- בעיקרון קבלת שירותי בניה אינה עיסקה במקרקעין ועל כן אין מס רכישה. יחד עם זאת מודה שאני לא מכיר הסכמי תמא בהם שולבו שירותי בניה כפי שאתה מתאר. בנוסף יש תמיד חשש שרשויות המס, במידה ויבחנו את העיסקה,  יקבעו כי התוכן האמיתי שלה הוא רכישה ולא שירותיבניה. 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום שרון

מהשאלה אני מבין שיש הסכמה שתקבל את דירת הגג ושאלה היא רק הצמדה של הגג העליון- קרי, הגג שמעל הדירה שלך.

זה ענין הסכמי ואני לא רואה כל מניה בחוק לעשות זאת. כן יכול להיות שיתר בעלי הדירות לא הסכימו ו/או שאין לו מספיק מקום למערכות הבנין (בעיקר קולטי שמש) על הגג העליון.

את כל אלו אפשר לבדוק אבל מניעה חוקית לא רואה כאן. תשומת הלב כי גם אם הגג מוצמד זה לא אומר שניתן לבנות עליו או לעשות בו שימוש. לצורך כך יש לבדוק גם מול העיריה. אני יכול עוד להוסיף כי בתל אביב מאוד מקובל היום להצמיד את הגג העליון לדירת הגג ואף ניתן לבנו שם בריכה קטנה.

היי רון

קודם כל יש לקבוע במפורש בהסכם כי הוראות החוק חלות על הבעלים. יש טענה לפיה חוק זה חל רק על רוכשי דירות מהיזם. חוק המכר דירות כולל הרבה מאוד הוראות שלא ניתן להתנות עליהם או שקובעות רף מינימאלי. נושא בדק למשל, או חובת רישום הבית המשותף, או מתן בטוחות או פיצוי במקרה של איחור - לא ניתן להתנות עליהם. לגבי פיצוי על איחור- כמעט כל החברות מנסחות את הסעיפים בהסכמים באופן שהפיצוי נמוך יותר ממה שקבוע בחוק. ספק אם זה יעמוד במבחן בית המשפט אבל עדין תעלה הטענה שזה מה הסכמת לו.

אהרון שלום רב

כל מה שהפנית אליו הוא לגבי ההסכם מול היזם ולא מכירת הדירה החדשה שתקבל. במכירה של הדירה החדשה אחרי תום הפרויקט חלים הפטורים הרגילים של חוק מיסוי מקרקעין. קרי- אם זו דירתך היחידה ולא מכרת ב- 18 חודשים אחרונים בפטור- תקבל גם עכשיו פטור (עד לתקרת הסכום המותרת). כנ"ל אם זו דירת ירושה (קרבה ראשונה) והדירה היתה דירה יחידה אצל המוריש.

שלום רוני

על תוספת שטח מעל 25 מ"ר יש חבות במס. אתם צריכים לסכם מול היזם מי נושא בחבות הזאת. 

מאחר ומדובר על פרויקט תמ"א 38 אין חבות בהיטל השבחה מעבר לחבות הריגה (כמעט הכל פטור). גם כאן יש לוודא כי בהסכם כתוב למען הסר ספק כי התשלום חל על היזם.

שלום רועי

אני מבין כי מדובר על פרויקט של תמא חיזוק. 

בעיקרון אין מניעה לתת מחסן לדירה אם זה דומה לתמורות שמקבלות הדירות שאינן בחצי קומה. אבל יש לבדוק אם זה בכלל אפשרי מבחינה תכנונית, אם לא מפריע למעלית וכו'.

שלום רב

שאלה כללית מאוד. אם כבר יש הסכם חתם אז אמורה להיות שם התייחסות לנושא.

צריך להבין שלרוב הפחתת השטח לא נובעת מגחמה של היזם אלא מאילוצי תכנון של העיריה. היזם לא נהנה מהפחתה זו ולעיתים אף סופג אותה גם בדירות שלו. לכן בהרבה הסכמים מגדירים מדרגות של הקטנת שטח. מדרגה ראשונה ללא פיצוי כלל ולאחריה זה ענין מסחרי לפי שווי בנוי או שווי בניה.

שלום רון

רון שלום

אני מבין שאחד הבניינים בפרויקט פינוי בינוי מבקש לעזר בעורך דין אחר. אם זה המצב למה זה משנה לכם? שיבדקו ואם יש הערות נכונות אז תיקון ההסכם יחול על כולם.

יש רק לוודא שמדובר במי שבקיא בתחום וכן לזכור שמדובר בחוות דעת נוספת ולא במומחה הגדול יותר ממי שנעזרתם בו מלכתחילה. 

רנה שלום 

אלו לא נימוקים שיעצרו פרויקט תמ"א. המקסימום שיכול להיות הוא שהמפקחת תבקש מהיזם לפצות אותו בדרך אחרת כדי לצמצם את הפגיעה (אם בכלל יש בו פגיעה שיש לפצות בגינה). הוספת מעלית בבנין משותף היא אפשרות שקיימת ליתר הבעלים על פי חוק המקרקעין. לכל היותר יפטרו אותו מעלויות שוטפות של אחזקת המעלית.

שלום רב

אין מקור נורמטיבי לכך. אין לנציגות סמכויות אלא מה שהוסכם לתת לה על ידי בעלי הדירות. כל עוד לא בחרו בהם כנציגות מדובר רק באוסף אנשים שהתנדבו לקדם את הפרויקט ללא כל סמכות מעבר לכך.