פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמ"א 38 בבני ברק
מורן וקנים
14/02/12
שלום, אני מתגוררת בב"ב.
בבנין בן 3 קומות. דיירי הקומה ה-3 מעוניינים לבנות על הגג מבלי לפצות את שאר הדיירים. חלקם אף מתכננים יחידות דיור, ונאמר לנו שכעת יש חוק שמאפשר בנית יח' דיור חוקית על הגג (לא מצאתי מקור לחוק זה עדיין).
יש להם כבר תוכניות והם אמרו שגם אם יתבעו לבית משפט שווה להם לשלם את הקנס שהבית המשפט קובע.
הם טוענים שתמ"א 38 לא מאושר בני ברק. רציתי לדעת האם זה נכון, ושנית האם יש לנו דרך לעצור את תהליך הבניה שלהם (הם בשלב האדריכל והאחשורי הבניה), היות והם מאוד מקושרים בעיריה, ויכולים ל"דלג" על שלבים ולהשיג אישורים מבלי ליידע אותנו.
תודה רבה!
בבנין בן 3 קומות. דיירי הקומה ה-3 מעוניינים לבנות על הגג מבלי לפצות את שאר הדיירים. חלקם אף מתכננים יחידות דיור, ונאמר לנו שכעת יש חוק שמאפשר בנית יח' דיור חוקית על הגג (לא מצאתי מקור לחוק זה עדיין).
יש להם כבר תוכניות והם אמרו שגם אם יתבעו לבית משפט שווה להם לשלם את הקנס שהבית המשפט קובע.
הם טוענים שתמ"א 38 לא מאושר בני ברק. רציתי לדעת האם זה נכון, ושנית האם יש לנו דרך לעצור את תהליך הבניה שלהם (הם בשלב האדריכל והאחשורי הבניה), היות והם מאוד מקושרים בעיריה, ויכולים ל"דלג" על שלבים ולהשיג אישורים מבלי ליידע אותנו.
תודה רבה!
תמ"א 38 בני ברק
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/02/12
מורן שלום,
תמ"א הינה תוכנית מתאר ארצית, וככזו הרי שהיא חלה בכל הארץ לרבות ב"ב. מימוש זכויות אחרות מכוח התב"ע המקומית הינן משתנות בין עירייה לעירייה.
בכל אופן, אני אינני מכיר כל אפשרות לבנייה על הגג ללא הסכמת בעלי הזכויות לפי החוק.
ככל שאכן נעשה דבר כזה יש צריך לשקול תביעה נגד הדיירים הבונים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א הינה תוכנית מתאר ארצית, וככזו הרי שהיא חלה בכל הארץ לרבות ב"ב. מימוש זכויות אחרות מכוח התב"ע המקומית הינן משתנות בין עירייה לעירייה.
בכל אופן, אני אינני מכיר כל אפשרות לבנייה על הגג ללא הסכמת בעלי הזכויות לפי החוק.
ככל שאכן נעשה דבר כזה יש צריך לשקול תביעה נגד הדיירים הבונים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תנאים בהסכם שכר טרחה מול עו"ד
איריס
12/02/12
חשוב לי לדעת, מאחר ואנחנו עומדים לחתום על הסכם שכר טרחה וייצוג מול עו"ד בימים הקרובים, אם יש מקום לדרוש כי אותו עו"ד מייצג, ייצג את הדיירים מול דיירים סרבנים, בסוגיות שנגזרות ישירות מפרוייקט תמא38, לרבות מול המפקח על הבתים המשותפים.
תנאים בהסכם שכ"ט
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/02/12
איריס שלום,
עוה"ד מטעם הדיירים אינו מטפל בדיירים הסרבנים אלא עוה"ד מטעם היזם. כך מקובל ונכון.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עוה"ד מטעם הדיירים אינו מטפל בדיירים הסרבנים אלא עוה"ד מטעם היזם. כך מקובל ונכון.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנתקות מקבלן במסגרת פרויקט תמ"א 38
שולה
12/02/12
שלום,
אנו דיירי בניים משותף שחתמו על הסכם עם קבלן לביצוע פרויקט תמ"א 38 לפני כ- 4 שנים. מאז הקבלן טוען כי הוא עושה הכל לקידום קבלת היתר בניה אך בפועל נראה כי הוא מושך זמן ונותן לנו תשובות מתחמקות ולא חד משמעיות וכל פעם מחדש הוא מבטיחל כי בעוד מס' חודשים יתחיל לבנות וכך הוא סוחב אותנו כבר קרוב ל- 4 שנים.
היינו רוצים לדעת האם אנו יכולים להתנתק ממנו בהתחשב בעובדה שיש לנו רוב בבניין המועניין להתנתק. חשוב גם לציין כי ההסכם שלנו פג לפני כ- 3 שנים.
תודה
אנו דיירי בניים משותף שחתמו על הסכם עם קבלן לביצוע פרויקט תמ"א 38 לפני כ- 4 שנים. מאז הקבלן טוען כי הוא עושה הכל לקידום קבלת היתר בניה אך בפועל נראה כי הוא מושך זמן ונותן לנו תשובות מתחמקות ולא חד משמעיות וכל פעם מחדש הוא מבטיחל כי בעוד מס' חודשים יתחיל לבנות וכך הוא סוחב אותנו כבר קרוב ל- 4 שנים.
היינו רוצים לדעת האם אנו יכולים להתנתק ממנו בהתחשב בעובדה שיש לנו רוב בבניין המועניין להתנתק. חשוב גם לציין כי ההסכם שלנו פג לפני כ- 3 שנים.
תודה
התנתקות מקבלן
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/02/12
שולה שלום,
יש צורך לבחון את ההסכם החתום על מנת לדעת אם היזם נמצא בהפרה יסודית של ההסכם. בדר"כ היזם מוגבל בזמנים.
ככל שישנה הפרה יסודית אזי ניתן לבטל את ההסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יש צורך לבחון את ההסכם החתום על מנת לדעת אם היזם נמצא בהפרה יסודית של ההסכם. בדר"כ היזם מוגבל בזמנים.
ככל שישנה הפרה יסודית אזי ניתן לבטל את ההסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה יזמית
יוסי ראיף***צונזר ע"י המערכת***
12/03/12
שולה שלום,
***צונזר ע"י המערכת***
***צונזר ע"י המערכת***
האם הרוב הדרוש בתמ"א 38(2) הוא 2/3,או 75%
מייקל
10/02/12
בפינוי בינוי הרוב הדרוש הוא 75% מבעלי השטח המשותף,ותמא 38(2) היא כמו פינוי בינוי.האם הרוב הדרוש לאישור זהה לפינוי בינוי?
תמ"א 38/2 - הרוב הדרוש
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/02/12
מייקל שלום,
הרוב הדרוש לביצוע תמ"א/2 הינו 100%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הרוב הדרוש לביצוע תמ"א/2 הינו 100%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 +תב"ע בקשת הכוונה
אנונימי
08/02/12
ועדת ערר מחוזית ביטלה החלטת ועדה מקומית בנושא תכנוני
והפנתה למפקחת על המקרקעין בנושא הקנייני. שכנים לא מרוצים
עתרו מינהלית לבית משפט מחוזי כנגד הועדה המקומית+עדת ערר מחוזית+השכנים העוררים, בבקשה למחוק את החלטת ועדת הערר המחוזית. האם מקובל וניתן במצב זה להביא את הנושא הקינייני לשולחנה של המפקחת על המקרקעין ובמקביל להשיב עם אחרים לבית המשפט על העתירה המנהלית. או שמכאן כל ההחלטות יתקבלו
בבית המשפט לעניינים מינהליים. מה הנוהל?
תודה על הסבלנות.
והפנתה למפקחת על המקרקעין בנושא הקנייני. שכנים לא מרוצים
עתרו מינהלית לבית משפט מחוזי כנגד הועדה המקומית+עדת ערר מחוזית+השכנים העוררים, בבקשה למחוק את החלטת ועדת הערר המחוזית. האם מקובל וניתן במצב זה להביא את הנושא הקינייני לשולחנה של המפקחת על המקרקעין ובמקביל להשיב עם אחרים לבית המשפט על העתירה המנהלית. או שמכאן כל ההחלטות יתקבלו
בבית המשפט לעניינים מינהליים. מה הנוהל?
תודה על הסבלנות.
תמ"א 38 - הליכים מקבילים
עו"ד תומר יפת
מנהל
09/02/12
שלום רב,
אין לזה למיטב ידיעתי תשובה חד משמעית. גם אני מנהל תיק אחד דומה לזה ובית המשפט התלבט בשאלה וטרם הכריע.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין לזה למיטב ידיעתי תשובה חד משמעית. גם אני מנהל תיק אחד דומה לזה ובית המשפט התלבט בשאלה וטרם הכריע.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרוב הנדרש
מיכאל
08/02/12
בבניין שלנו 16 דירות. הקבלן רוצה להוסיף בפרוייקט תמ"א 38 עוד 8-9 דירות. 3 דירות לא חותמות. האם ללא חתימות של שלושת הדירות הקבלן יכול לבצע את הפרוייקט,כמה אחוז חתימות הוא חייב?
האם הוא חייב 100 אחוז חתימות הדיירים?
האם הוא חייב 100 אחוז חתימות הדיירים?
תמ"א 38 - הרוב הנדרש
עו"ד תומר יפת
מנהל
09/02/12
מיכאל שלום,
מספיקים 66% בצירוף פסק דין של המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מספיקים 66% בצירוף פסק דין של המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות מתוקף תמ"א בבית מורכב
אבי
07/02/12
בניין בבית מורכב: שטח 260 מ"ר, 2 יח"ד, 2 קומות בנויות על קומת
מסד שבחלקה חלל מעל מפלס פני הקרקע בגובה 2.00 מ' מהרצפה עד לתקרה. החלל משמש כשטח שירות למקלט ומחסן קטן. האם הבניין במקרה זה זכאי לתוספת זכויות בנייה מתוקף תמ"א.
תודה על תשובתך או היכן ניתן לברר סוגייה זו
מסד שבחלקה חלל מעל מפלס פני הקרקע בגובה 2.00 מ' מהרצפה עד לתקרה. החלל משמש כשטח שירות למקלט ומחסן קטן. האם הבניין במקרה זה זכאי לתוספת זכויות בנייה מתוקף תמ"א.
תודה על תשובתך או היכן ניתן לברר סוגייה זו
תץמ"א 38 - זכאות
עו"ד תומר יפת
מנהל
09/02/12
אבי שלום,
המקום הכי טוב לבדיקה הוא הוועדה המקומית.
בעיקרון, יש הכרח ב - 400 מ"ר בנוי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
המקום הכי טוב לבדיקה הוא הוועדה המקומית.
בעיקרון, יש הכרח ב - 400 מ"ר בנוי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה ניתן לעשות בבניין שרוצה תמא חוץ מאחת שלה לצערי
אלי ועקנין
06/02/12
יש דירת גג
תמ"א 38 - דירת גג
עו"ד תומר יפת
מנהל
09/02/12
אלי שלום,
כיום, לצערי, איני מכיר פיתרון מעשי למצב כזה שיש כמותו במאות ובאלפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כיום, לצערי, איני מכיר פיתרון מעשי למצב כזה שיש כמותו במאות ובאלפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 – בית מורכב, תוספות בנייה במבנה
אבי
05/02/12
בעלי דירות במבנה בבית מורכב מבקשים תוספות בנייה מתוקף תמ"א, הקלות ותוספות בנייה מתוקף תב"ע שהם רכוש משותף של כלל בעלי הדירות בבית. האם תוספת שטחים מתוקף תב"ע מצריכה הסכמת בעלי הדירות בבית המורכב ומהו רף ההסכמה הנדרש.
לתשובתך אודה
לתשובתך אודה
תמ"א 38 - זכויות מכוח תב"ע
עו"ד תומר יפת
מנהל
09/02/12
אבי שלום,
נכון להיום נדרשים 100% הסכמה לאותן הזכויות מכוח התב"ע.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
נכון להיום נדרשים 100% הסכמה לאותן הזכויות מכוח התב"ע.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משיכת חתימה
שרה
05/02/12
חתמנו על חוזה תמ"א 38 בפני עו"ד אך היזם עדין לא חתם. אנו מעונינים לבטל את חתימתינו- האם הדבר אפשרי, ובמה הוא כרוך? למי צריך להודיע ואיך (האם מייל, טלפון, פקס מספיק או שצריך להגיע)?תודה,
תמ"א 38 - ביטול חתימה
עו"ד תומר יפת
מנהל
09/02/12
שרה שלום,
שאלה מורכבת. אני מנהל תיק מעין זה כיום בבית המשפט. עדיין אין פסיקה מסודרת. יש לבחון את הנסיבות הקונקרטיות ואז להחליט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלה מורכבת. אני מנהל תיק מעין זה כיום בבית המשפט. עדיין אין פסיקה מסודרת. יש לבחון את הנסיבות הקונקרטיות ואז להחליט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לעשות תמ"א 38 תיקון 2 הריסה ובניה
שלמה
01/02/12
האם אפשר לעשות תמ"א 38 הריסה ובניה בלי 100% הסכמה?
תמ"א 38 - תמ"א 38/2 צורך בהסכמת 100%
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/02/12
שלמה שלום,
התשובה הקצרה היא, לא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה הקצרה היא, לא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקמת חברה כמייצגת דיירים
ב/רון
01/02/12
דיירים פנו לפרוייקטור וקבלן שהחליטו להקים חברה על שם הבית, מעין חברת בת נראה עבור הפרוייקט הספציפי.
האם הדבר נהוג? (לדוגמה עבור כסות של תמ"א 38 שבעוד בפועל מדובר על הוספת כ- 50% יח"ד למבנה הקיים, מוקמת חברה בשם "תמ"א 38 רוטשילד XX בע"מ " ):
1. האם הדבר צריך להדליק נורות אדומות לאפשרות שבעת סגירת החברה ו/או הפרדת היישות המשפטית לכדי חברה בעצם בכל נזק לא יהיה אחראי לכך?
2. כיצד יהיה ניתן להרים מסך בצורה זו?
שאלה נוספת:
הועדה המקומית לתכנון ובניה לא התייחסה למכלול ההתנגדויות ונראה שתפסה צד שבו מאמצת את עיקרי תוכנית תמ"א 38.
תוך כמה ימים ניתן לערר על ההחלטה, היא כתבה 30, השאלה האם 30 ימים, האם 15 ימים, וממתי הספירה מתבצעת - מהרגע שכתבו או מהרגע שהמכתב הגיע ליעדו (הערה: המכתב הגיע לדימנטית ובני המשפחה קיבלו אותו כשבוע לאחר שהמטפלת חתמה עליו - בדואר רשום).
3. מה מומלץ להגיש לועדת ערר. מדובר על הצללה צפויה, על קו נוף שיעלם, על פגיעה בפרטיות, על הפרמטר העיקרי שלשמו נרכשה אחת הדירות בשל הריחוק מספר בניינים מהיותם בגבוה הדירה עצמה (ולאחר השיפוץ שיעשו בכסות של תמא 38 למעשה ישקיפו מול הבית ויהרסו את הפרטיות והשלווה שלשמה נרכשה הדירה הזו עבור הקשישה). לא לדבר כלל על העמסה של אוכלוסיה נוספת, הגדלת הצפיפות שגם כך צפוף. הן מבחינת עומס תשתיות הרחוב והן מבחינת מכוניות ואוכלוסיה שמטבעה הדבר מביא לעוד רעש והמולה.
מירב התודות תודה.
תודה
האם הדבר נהוג? (לדוגמה עבור כסות של תמ"א 38 שבעוד בפועל מדובר על הוספת כ- 50% יח"ד למבנה הקיים, מוקמת חברה בשם "תמ"א 38 רוטשילד XX בע"מ " ):
1. האם הדבר צריך להדליק נורות אדומות לאפשרות שבעת סגירת החברה ו/או הפרדת היישות המשפטית לכדי חברה בעצם בכל נזק לא יהיה אחראי לכך?
2. כיצד יהיה ניתן להרים מסך בצורה זו?
שאלה נוספת:
הועדה המקומית לתכנון ובניה לא התייחסה למכלול ההתנגדויות ונראה שתפסה צד שבו מאמצת את עיקרי תוכנית תמ"א 38.
תוך כמה ימים ניתן לערר על ההחלטה, היא כתבה 30, השאלה האם 30 ימים, האם 15 ימים, וממתי הספירה מתבצעת - מהרגע שכתבו או מהרגע שהמכתב הגיע ליעדו (הערה: המכתב הגיע לדימנטית ובני המשפחה קיבלו אותו כשבוע לאחר שהמטפלת חתמה עליו - בדואר רשום).
3. מה מומלץ להגיש לועדת ערר. מדובר על הצללה צפויה, על קו נוף שיעלם, על פגיעה בפרטיות, על הפרמטר העיקרי שלשמו נרכשה אחת הדירות בשל הריחוק מספר בניינים מהיותם בגבוה הדירה עצמה (ולאחר השיפוץ שיעשו בכסות של תמא 38 למעשה ישקיפו מול הבית ויהרסו את הפרטיות והשלווה שלשמה נרכשה הדירה הזו עבור הקשישה). לא לדבר כלל על העמסה של אוכלוסיה נוספת, הגדלת הצפיפות שגם כך צפוף. הן מבחינת עומס תשתיות הרחוב והן מבחינת מכוניות ואוכלוסיה שמטבעה הדבר מביא לעוד רעש והמולה.
מירב התודות תודה.
תודה
תמ"א 38 - הגשת התנגדות
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/02/12
שלום רב,
שאלתך ארוכה ומפורטת ואינה יכולה לקבל מענה קצר במסגרת הפורום.
הצלחה בהמשך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך ארוכה ומפורטת ואינה יכולה לקבל מענה קצר במסגרת הפורום.
הצלחה בהמשך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סירוב דייר לביצוע
יאיר
01/02/12
שלום,אני מתגורר בבניין עם 14 דיירים. חסר לנו דייר אחד בלבד (פנטהאוז) שמסרב לחתום. מה אנו יכולים לעשות בנידון? יש לציין כי הקבלן מוכן לבצע את התמ"א רק אם יש הסכמה מכל הדיירים.
תמ"א 38 - הסכמת בעל הפנטהאוס
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/02/12
יאיר שלום,
הסכמת בעל הפנטהאוס הינה קריטית ביותר לביצוע שכן לא ניתן לבצע ללא הסכמתו ולפיכך, ישנה בעיה אמיתית שאיני מכיר לה פיתרון פשוט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הסכמת בעל הפנטהאוס הינה קריטית ביותר לביצוע שכן לא ניתן לבצע ללא הסכמתו ולפיכך, ישנה בעיה אמיתית שאיני מכיר לה פיתרון פשוט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מבררים פרטים על יזם לתמ"א 38
אסי
31/01/12
קודם תודה מראש על שיש את הפורום החשוב הזה,יש לי שתי שאלות:1. איפו מבררים פרטים על חברה בע"מ עם ח.פ - אם יש אופציה לברר בחינם על חוסן כלכלי, פרטים על החברה, אם יש לה חובות, הבעלים, וכו' 2. איך מבררים אם מישהו שהוא טוען שהוא קבלן הוא באמת כזה. מסרב לתת תעודת זהות, יש רק שם, כתובת, שם חברה שבבעלותו (כולל ח.פ). בבדיקה מול התאחדות הקבלנים והבונים לא נמצא רשום. תודה מראש על התשובות, והרבה בריאות.
תמ"א 38 - בדיקות מקדימות
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/02/12
אסי שלום,
ניתן לקבל פרטים בתשלום בחברות מתמחות לנושא.
יזם שלא נותן את מלוא הפרטים כבר בשלב הזה אינו יזם שהייתי ממשיך איתו תהליך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לקבל פרטים בתשלום בחברות מתמחות לנושא.
יזם שלא נותן את מלוא הפרטים כבר בשלב הזה אינו יזם שהייתי ממשיך איתו תהליך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה יזמית
***צונזר ע"י המערכת***
12/03/12
שלום אסי,
***צונזר ע"י המערכת***
***צונזר ע"י המערכת***
תמ"א 38 וחוזה שכירות
רועי
31/01/12
שלום,אני גר בדירה מחולקת מושכרת בבניין שעתיד בחודשים הקרובים להיכנס לתהליך התמ"א 38. השכרתי את הדירה לפני כשנה וחצי, ולא דובר אז על תמ"א. האם אפשר משפטית לבטל חוזה שכירות בגלל חוסר הנוחות?
מצטרף לשאלה גם אני באותה בעיה!
איתי
03/02/12
בנין משותף שבו הדירות שונות בגודלן
סיגל, חיפה
30/01/12
שלום,אני מתגוררת בבנין בן 8 דירות שונות בגודלן (2-4 חדרים). אנחנו מתעניינים בביצוע תמ"א 38. דיירת בדירת 4 חדרים טוענת שמכיוון שדירתה גדולה יותר היא זכאית לאחוזים גבוהים יותר של תוספות בניה. האם זה נכון? היא התנגדה לכל התוכניות שקיבלנו בגלל שהן נתנו תוספות זהות לכל הדירות (ממ"ד 9 מ"ר נטו, מרפסת ומעלית).בנוסף היא רוצה לשמור על זכותה להרחבה עתידית. האם יש סיכוי להרחבה שכזאת אחרי ביצוע תמ"א 38 (אשר לא מנצל את כל 25 המ"ר) ובהנחה שכנראה קיימות בבין זכויות בניה?תודה.
תמ"א 38 - מחלוקת בין דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/02/12
סיגל שלום,
אין שום זכות מוקנית לקבל יותר. הכל עניין של מו"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין שום זכות מוקנית לקבל יותר. הכל עניין של מו"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי לדייר שדירו מורחבת ומשופצת
עובד
29/01/12
הקבלן אמור להוסיף לדיירים 30 מטר .דירתי כבר הורחבה ב30 מטר ושופצה. מה הפיצוי שעלי לקבל מהקבלן? האם החלפת דירתי בדירה חדשה היא תמורה הולמת?
פיצוי לדייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/01/12
עובד שלום,
כמובן שעליך להנות מאותה ההטבה ממנה נהנים שאר הדיירים, או משווה ערך. אם חישוב ההטבה הינה לפי עלות בנייה או לפי שווי מטר בנוי נתון למו"מ בינך לבין היזם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כמובן שעליך להנות מאותה ההטבה ממנה נהנים שאר הדיירים, או משווה ערך. אם חישוב ההטבה הינה לפי עלות בנייה או לפי שווי מטר בנוי נתון למו"מ בינך לבין היזם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע כזכות הקניין בתוך דיוני תמ"א 38
יעל
29/01/12
שלום,
יזם שבחרנו לתמ"א 38 מציע שניתן חלקת קרקע מהרכוש המשותף לדירת קרקע עורפית, כפיצוי על כך שהדירה לא מקבלת מעלית וכו'.
נציגות הדיירים מצדדת בכך (מטעמיה היא), אך אנחנו קבוצת דיירים מתנגדת ,בטענה שעל הקרקע חלה זכות הקניין, הנחשבת לזכות יסוד, והיזם צריך לפצותם בכספו הוא או ע"י שיפוצים מטעמו.
האם זה חוקי שהנציגות תכנס אסיפת דיירים כפי שהיא מתעתדת ותביא נושא זה להצבעה, כאשר יש דיירים המתנגדים מראש למתן קרקע ? ?האם לשם מתן קרקע של הרכוש המשותף יש להגיע ל100% הסכמה, או שיכולים לבצע את המהלך לפי החלטת רוב, ומה האחוז הנדרש במקרה זה?
תודה מראש על התשובה
יזם שבחרנו לתמ"א 38 מציע שניתן חלקת קרקע מהרכוש המשותף לדירת קרקע עורפית, כפיצוי על כך שהדירה לא מקבלת מעלית וכו'.
נציגות הדיירים מצדדת בכך (מטעמיה היא), אך אנחנו קבוצת דיירים מתנגדת ,בטענה שעל הקרקע חלה זכות הקניין, הנחשבת לזכות יסוד, והיזם צריך לפצותם בכספו הוא או ע"י שיפוצים מטעמו.
האם זה חוקי שהנציגות תכנס אסיפת דיירים כפי שהיא מתעתדת ותביא נושא זה להצבעה, כאשר יש דיירים המתנגדים מראש למתן קרקע ? ?האם לשם מתן קרקע של הרכוש המשותף יש להגיע ל100% הסכמה, או שיכולים לבצע את המהלך לפי החלטת רוב, ומה האחוז הנדרש במקרה זה?
תודה מראש על התשובה
תשובה לא מקצועית
יוסי
29/01/12
היות שלא מדובר על דירה שיקבל היזם, הרי שעל פניו מדובר במקרה קלאסי של הרחבת דיור על חשבון רכוש משותף, אשר חלים עליו דיני בנייה על שטחים משותפים, המצריכה רוב של 75% שהם בעלי 2/3 מהרכוש המשותף, תוך תשלום "תשלומי איזון" למי שלא יכול להרחיב בשיעור דומה, או בכלל.יעויין תיקון 18 לחוק המקרקעין, בהצלחה.
הצמדת רכוש משותף לדירה
עו"ד תומר יפת
31/01/12
יעל שלום,
שאלתך כוללת בתוכה תורה שלמה. באופן עקרוני, הרחבת דירה קיימת על חשבון הרכוש המשותף ניתנת לביצוע בהחלטה של בעלי ¾ מהדירות אשר לדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.
כמובן שלקביעה זו עקרונות שונים והרחבות בפסיקה וכן סמכות רחבה בעניין לפסיקת המפקח על הבתים המשותפים ככל שהעניין יגיע לפתחו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך כוללת בתוכה תורה שלמה. באופן עקרוני, הרחבת דירה קיימת על חשבון הרכוש המשותף ניתנת לביצוע בהחלטה של בעלי ¾ מהדירות אשר לדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.
כמובן שלקביעה זו עקרונות שונים והרחבות בפסיקה וכן סמכות רחבה בעניין לפסיקת המפקח על הבתים המשותפים ככל שהעניין יגיע לפתחו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
פיצוי דיירים שמקבלים פחות בנייה
מיכאל
29/01/12
יש לנו בנין בעל צורה מורכבת, ולכן 25% מהדיירים מקבלים בתוכנית הבניה תוספת מוקטנת. כמה פיצוי מקובל לדרוש מהקבלן למטר? האם יש הבדל בין סכום לתשלום ובין סכום לשיפוצים? ואם זה תשלום, מהו אחוז המס?
תודה!!
תודה!!
פיצוי דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/01/12
מיכאל שלום,
בדרך כלל, היזמים נוטים לפצות לפי עלות בנייה והדיירים נוטים לדרוש פיצוי לפי שווי מטר בנוי, פתוח למו"מ. ככל שהדיירים מבקשים לקבל את הפיצוי בכסף ממש ולא בשירותי בנייה הרי שיש מס של בערך 40-50 אחוז.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בדרך כלל, היזמים נוטים לפצות לפי עלות בנייה והדיירים נוטים לדרוש פיצוי לפי שווי מטר בנוי, פתוח למו"מ. ככל שהדיירים מבקשים לקבל את הפיצוי בכסף ממש ולא בשירותי בנייה הרי שיש מס של בערך 40-50 אחוז.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 תיקון 3
מינה
27/01/12
בבניין בו אני מתגורר 2 קומות (6 דירות) בהרצליה כל הדיירים מוכנים לביצוע תמ"א מלבד דייר אחד - ליכעורה קיים רוב לביצוע התמ"א ואפשר לחייב את הדייר הסרבן אך היזם טוען שאין זה כלכלי שכן הועדה המקומית אישרה תוספת של 2 קומות ואילו הועדה המחוזית טרם אישרה כך שאין אפשרות לחייב את הדייר הסורר ולכן כרגע אין זה כלכלי השאלה שלי - מתי מתכנסת הועדה המחוזית לאישור תמ"א 38 תיקון 3 לתוספת 2 קומות / באיזה הליך זה כרוך/ כמה זמן זה יכול לקחת ובמה זה תלוי ? תודה מינה
תמ"א 38 - עבודת הוועדה המחוזית
עו"ד תומר יפת
מנהל
29/01/12
מינה שלום,
לצערי, איני מכיר אף לא אחד שיודע מהם לוחות הזמנים של הוועדות המחוזיות ......
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי, איני מכיר אף לא אחד שיודע מהם לוחות הזמנים של הוועדות המחוזיות ......
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה מתמ"א
רונית
25/01/12
שלום!קיבלתי הצעה לרכוש דירה חדשה הנבנית על הגג במסגרת תמ"א 38 שעובר בניין ישן.לצורך הרכישה אני צריכה גם לקחת משכנתא מהבנק. הבנק רוצה ערבות כלשהי על הנכס. הקבלן המוכר לא נותן ערבות בנקאית וגם לא ביטוח. מה שכן - הוא נותן הערת אזהרה בטאבו. השאלה הנשאלת היא על מה הוא נותן את הערת האזהרה שהרי הדירה עוד לא קיימת בכלל? אם מדובר על הרכוש המשותף בבניין - חדר מדרגות וגג האם זה מספק את הבנק או שמא דרושה בטוחה ממשית יותר?מה נהוג במקרים כאלה וכיצד מתנהלים מול הבנק בעיניין המשכנתא?
תשובה לא מקצועית
יוסי
25/01/12
הערת האזהרה היא ככל הנראה על חלק יחסי מהגג אחרי שהופרד מיתר הרכוש המשותף ונרשם כתת חלקה נפרדת בטאבו, בהנחה שאכן הקבלן ביצע את ההפרדה.לצורך העניין אתה יכול לראות את הגג כקרקע העומדת לבנייה, אשר כבר נחלקה לתתי חלקות, והערת האזהרה שלך נרשמת על חלק יחסי ממנה.האם זה יספק את הבנק? לא בטוח בכלל, אבל זה תלוי במכלול רחב של שיקולים של מאזן סיכונים ובטחונות שהבנק מחליט לקחת, לא לעצם אפשרות רישום המשכנתא על הגג המדובר.בהצלחה
תמא 3"8 בפ"ת – עו"ד יפת
רוני
23/01/12
שלום רב לעו"ד תומר יפת, האם אתה יודע האם חל שינוי בעיריית פ"ת בכל הנוגע לתמ"א בעיר?עד כה רק בניין אחד החל את התהליך, ולא נראה כאילו העירייה מעוניינת בכך.
תמ"א 38 - תמ"א 38 בפתח תקווה
עו"ד תומר יפת
מנהל
29/01/12
רוני שלום,
למיטב ידיעתי העירייה שינתה כיוון וכעת ניתן לבנות שתי קומות וחצי. בנוסף, התיקון השלישי לתמ"א שייכנס בהקדם יעניק אף הוא שתי קומות וחצי ויתן זריקת עידוד גם לפתח תקווה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
למיטב ידיעתי העירייה שינתה כיוון וכעת ניתן לבנות שתי קומות וחצי. בנוסף, התיקון השלישי לתמ"א שייכנס בהקדם יעניק אף הוא שתי קומות וחצי ויתן זריקת עידוד גם לפתח תקווה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות אוטונומית
דייר
23/01/12
שלום רב
אניפונה שנית כיוון שדילגתם על שאלתי.
האם ערבות אוטונומית מאת היזם לדיירים בפרוייקט תמא 38/2 הוא תנאי בל יעבור, בלעדי ערבות כזו פשוט לא "יוצאים לדרך ולא חותמים"? או שניתן להסתפק בערבות בנקאית הדומה מאד לחוק המכר.
אינני שואל סתם, נקלענו למצב מוזר. איננו עורכי דין. והעו"ד מטעמנו שמרן וטוען שבלי ערבות אטוטונומית הוא לא מוכן שנחתום.
יש לנו/לדיירים "הרגשה" שאפשר גם אחרת וכנראה התנהלותו נובעת משמרנות יתר. אבל אין לנו דרך לדעת זאת זולת הפורום הזה.
היזם כבר צ'יפר אותנו בכל. בגודל הדירה, בבחירתה, באפשרויות לשינויים, ברמת גימור גבוהה מאד. ועוד ועוד. ואומר שאין לו עוד מה להציע.
נקלענו למבוי סתום בגלל עמדת העו"ד שלנו. זה בסדר כל עוד הוא צודק. אך בפרוייקט אחר ברחוב סמוך לנו הדיירים אמרו שחתמו עם היזם שם על סמך ערבות בנקאית לא אוטונומית.
שוב איננו מבינים במישור המשפטי. ורצינו לקבל הבהרה מבלי להטיל דופי בבא כוחנו.
דייר
אניפונה שנית כיוון שדילגתם על שאלתי.
האם ערבות אוטונומית מאת היזם לדיירים בפרוייקט תמא 38/2 הוא תנאי בל יעבור, בלעדי ערבות כזו פשוט לא "יוצאים לדרך ולא חותמים"? או שניתן להסתפק בערבות בנקאית הדומה מאד לחוק המכר.
אינני שואל סתם, נקלענו למצב מוזר. איננו עורכי דין. והעו"ד מטעמנו שמרן וטוען שבלי ערבות אטוטונומית הוא לא מוכן שנחתום.
יש לנו/לדיירים "הרגשה" שאפשר גם אחרת וכנראה התנהלותו נובעת משמרנות יתר. אבל אין לנו דרך לדעת זאת זולת הפורום הזה.
היזם כבר צ'יפר אותנו בכל. בגודל הדירה, בבחירתה, באפשרויות לשינויים, ברמת גימור גבוהה מאד. ועוד ועוד. ואומר שאין לו עוד מה להציע.
נקלענו למבוי סתום בגלל עמדת העו"ד שלנו. זה בסדר כל עוד הוא צודק. אך בפרוייקט אחר ברחוב סמוך לנו הדיירים אמרו שחתמו עם היזם שם על סמך ערבות בנקאית לא אוטונומית.
שוב איננו מבינים במישור המשפטי. ורצינו לקבל הבהרה מבלי להטיל דופי בבא כוחנו.
דייר
בבקשה, ממתין לתשובה
דייר מתוסכל
27/01/12
הבהרה: היזם נותן עברות חוק מכר וערבות ביצוע שווי דירה גמורה (פוחתת). העו"ד מבקש גם ובנוסף ערבות אוטונומית.
היזם לא מוכן לתת עוד ערבות אוטונומית.
האם הדרישה לאוטונומית נוספת היא סירה ומקובלת?
היזם לא מוכן לתת עוד ערבות אוטונומית.
האם הדרישה לאוטונומית נוספת היא סירה ומקובלת?
תמ"א 38/2 - ערבות בנקאית
עו"ד תומר יפת
29/01/12
שלום רב,
מקובל ליתן ערבות בנקאית לפי חוק מכר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מקובל ליתן ערבות בנקאית לפי חוק מכר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יוזמה של הדירים
יצחק
19/01/12
אנחנו 4 דירים ואנחנו רוצים להיות היזמים האם זה אפשרי
יזמות של דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
19/01/12
יצחק שלום,
ברמה העקרונית אין כל מניעה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
ברמה העקרונית אין כל מניעה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בבניין בתהליך תמ״א 38
עדיה
18/01/12
בבניין שלנו מתוכננת תמ״א 38, והמצב עכשיו הוא שכל הדיירים מלבד אחד (שכנראה מתנגד) חתמו על הסכמה עקרונית, והעו״ד מכין כעת את החוזה המפורט מול הקבלן שעליו כולם ידרשו לחתום מחדש. אנחנו מנסים למכור את הדירה שלנו - האם במצב זה אנחנו מחויבים לעדכן את הקונים על התכנית? כשאנחנו קנינו את הדירה המוכר לא סיפר לנו כלום והיתה אז הרבה פחות מודעות לנושא אז לא שאלנו. גם אז היתה כנראה כבר חתימה עקרונית, אבל איכשהו זה נפל ונדחה בעוד כמה שנים ועכשיו התעורר שוב.
מכירת דירה בתהליך תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
19/01/12
עדיה שלום,
מבחינת חוק החוזים, נכון יהיה לעדכן את הרוכשים הפוטנציאליים כי בבניין ישנו תהליך לגיבוש פרויקט תמ"א.
חובת הגילוי הנאות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
מבחינת חוק החוזים, נכון יהיה לעדכן את הרוכשים הפוטנציאליים כי בבניין ישנו תהליך לגיבוש פרויקט תמ"א.
חובת הגילוי הנאות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
