פורום תמ"א 38

בבניין קיימות שתי דירות גג כל דירה בשטח 100 מר והגג המוצמד לדירה בטאבו גם הוא כ 100 מר הגג המוצמד משמש כמרפסת פתוחה.החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף כפי שמופיע בטאבו הינו של 95 מתוך 844 .לצורך בניית הקומות העליונות במסגרת תמ"א 38 יש צורך לבנות על המרפסת הפתוחה .ברצוני לדעת מה הזכויות של בעל הדירה בגג  בהשוואה ליתר הדיירים שהרי 25% מהשטח המרפסת שייכת בלעדית לבעל דירת הגג .אודה לכם אם תבהירו לי מהפאן המשפטי מה מעמד הגג בעסקה .תודה יאיר  

התכנון לביצוע תמ"א 38 פינוי בינוי לבנין המגורים שלנו לא מאפשר הגדלת שטח הדירה. מה קובע החוקנוהל לגבי ביצוע של פינוי בינוי לשני בתי מגורים שכנים זה לזה להרמת מבנה אחד גבוה יותר עם שטחי דירה גדולים יותר לכל אחת מהדירות על חשבון השטחים המשותפים הצמודים לבינינים הסמוכים ?

תמ"א 38/1, עקב כך שהוא אמר לי שצריך למשכן את הדירה לטובת הקבלן, ואינני מסכימה לכך, לפיכך ביטלתי את יפוי הכוח. כמו כן חתמתי על הסכמה עקרונית לביצוע התמ"א לחברה לניהול פרוייקטים. טופס ההסכמה העקרונית היה מוגבל בזמן, ותוקפו כבר פג. שאלותי: אם אני רוצה כעת למכור את הדירה, האם אני צריכה להודיע לחב' ניהול הפרוייקטים? לעו"ד? לנציגות? האם הם זכאים להציב לי תנאים? כמו למשל שאחתום על הסכם, או משהו אחר שיפגע בי? הערה: באותו יום שקיבלתי בחזרה את יפוי הכוח, הנציגות תלתה שלט בחדר המדרגות שתהליך התמ"א הופסק עקב חוסר שיתוף פעולה. תודה רבה. 

אני מעוניינת לרכוש דירה בבנין אשר מקבל הצעות לתמ"א 38האם הזכויות שלי הם כשל שאר הדיירים?שמעתי שאני חייבת להיות בעלת הדירה מזה שנתיים ע"מ לקבל את מלוא הפיצויים, אם אני לא בעלת הדירה שנתיים לפחות, הקבלן ישלם לי רק את הסכום ששלמתי בעבור קניית הדירה. האם זה נכון??

שלום, אנו בניין של 4 קומות באזור רמת גן בתהליך של גיבוש חוזה תמ"א 38/1.ראיתי שאתם ממליצים לדרוש ערבות של 5%.א. 900,000 ברמת גן כמה בערך אחוז זה ביחס לעלות הפרויקט?ב. האם 5% כולל גם את אחריות תקופת האחריות? כמה מקובל לתת? ג. האם גובה הערבות רלוונטי כשיש ליווי בנקאי?ד. באיזה שלב כדאי לתת ליזם למכור דירות, ואם בהדרגה אז באיזה נקודות? ואיך זה משפיע על גודל הערבות אם בכלל..תודה רבה,חיים

שלום ! קיבלנו הצעה לתמ"א 38 וכרגיל יש כמה מתנגדים
אבל הרוב רוצים השאלה שלי האם אפשר לפנות לבית משפט
שיטענו בפני השופט את הטענות שלהם
האם זה יכול להיות שאם כמה לא מסכימים לא יקום דבר
לפני שנה וחצי רצו לעשות לנו פינוי ובינוי וגם אז היתה
התנגדות של אותם האנשים
עכשיו לא מתכוונים לותר להם האם יש קייס לבעייה
הקשה הזאת
לילה טוב דבי

במהלך השנה האחרונה התנעתי פעילות לתמ"א 38 וזאת עקב מצב הבניין.
למרות התראות חוזרות ונשנות ונסיון שלי להניע את הפעילות הדבר לא עלה עקב סירוב חלק מהדיירים ללא סיבה מיוחדת.
במהלך תקופה זו קרו 2 תקלות: פיצוץ צנרת שבעקבות כך נאלצנו להחליף צנרת שלמה ושקיעת שביל שנאלצנו לתקנו עקב סכנה בנפילה לבורות. ההוצאות גבוהות כ- 1200 ש"ח לדייר.
עקב כך שלא בוצע תהליך תמ"א 38 , האם אני יכול לדרוש פיצוי מועד הבית על ההוצאות הנ"ל שיכלו להימנע עם הינו הולכים לתמ"א

שלום רב,
אנו בנין עם 4 דיירים העומד לפני הסכם לתמא 38/2.
היזם מציע לנו כסף תמורת הדירות .
שלושה מהדיירים מסכימים לכך .
האם מבחינת עלויות מיסוי שווה לקחת מזומן או להישאר עם נכס חדש ? איך אדע שההצעה היא אכן אטרקטיבית?

שלום,רציתי לשאול לגבי רכישת דירה בבניין שעתיד לעבור תמ"א 38. כבר קיים הסכם עם יזם לגבי התמ"א והתהליך נמצא בשלבים מתקדמים (אישורים בעירייה), אבל הבנתי שכדאי לשים לב לשני נושאים שיכולים להיות חריגים: מס רכישה והעובדה שיש הערת אזהרה ליזם על הדירה.האם מישהו יודע מה הדין בשני הנושאים הללו? והאם יש נושאים נוספים שכדאי לשים לב אליהם?תודה!

שלום רב, לקחנו חברה מלווה לפרויקט תמא פינוי ובינוי. החברה מבקשת לחתום על פרוטוקול דיירים ומסמך של הסכם שכר טרחה בשלב הראשון שבמסגרתו שכר הטרחה יועבר בשלבים המתאימים מהיזם/קבלן לחברה המלווה דרכנו. האם זה מקובל לחתום על הסכם שכר טרחה בשלב הראשון, מעבר לפרוטוקול ההתחיבות, וכן האם זה מקובל ששכר הטרחה יעבור דרך בעלי הדירות אל החברה המלווה. אודה לתשובתכם.

ברור שהכל נתון למו"מ, אך אך האם מקובל שיזם מממן שמאי ואדריכל מטעם הדיירים (בנוסף לעו"S ומפקח)?

שמאי - לטובת הכנת דו"ח אפס (במטרה להעריך רווחיות מספקת ליזם מצד אחד ותמורה הולמת לדייירים מצד שני)

ואדריכל שיבדוק את התוכניות שהאדריכל של היזם מציע.

בבניין שלי רוצים לעשות פינוי בינוי , הדירה שלי שייכת לדיור ציבורי, מה יקרה לי ואיך אני אמורה לפעול אם זה יצא לפועל?

שלום,בבניין שלנו בין קו הבניין האחורי לבין גבול החלקה יש 4.80 מטר.נאמר לנו כי בצד האחורי של הבניין צריך לבנות את מרפסות השמש החדשות כך שהמרחק בינן לבין גבול החלקה לא יפחת מ-3 מטר. האם מוסמכת הועדה המקומית לתכנון ובנייה לאשר הקלה של 20 ס"מ כך שאפשר יהיה לבנות מרפסת בעומק של 2 מטר ? (אגב, קו הבניין המשותף מולנו מרוחק כ-15 מטר מקו הבניין שלנו) ?

לאבא שלי יש חניית נכה מסומנת במקום שבו מתבצעת תמ"א 38 והטיח טיפטף על הרכב והפועלים שיפשפו את הרכב (בלי מים) בכוונה לנקות, אבל הם שרטו את מכסה המנוע. דיברנו עם האחראי, נסענו לשטיפת רכבים כדי לעשות פוליש אבל שם אמרו שהשריטות עמוקות ופוליש לא יעזור, רק צביעה או החלפת מכסה מנוע. לאחר מכן נסענו למוסך מאזדה מורשה, שם קיבלנו הצעת מחיר לצביעת מכסה מנוע.הגענו עם הצעת המחיר רשומה לאחראי של השיפוצים והוא מתנגד לשלם, הוא אומר שיש לו מכר שניסע אליו והוא יעשה לנו פוליש כדי שיהיה לו זול. הסברנו שהרכב מטופל רק במוסך מורשה, ושהיינו בפוליש ואמרו לנו שזה לא יתקן את הבעיה אבל הוא מתנגד. למה אני צריך לנסוע לאיזה חור כדי שמישהו שאני לא מכיר יעשה לי עבודה כזו, שאורכת 4-5 שעות, אני גם אפסיד זמן נוסף לימי החופש שלקחתי על מנת לסדר את העניין, גם אני בטוח שהעבודה לא תהיה איכותית. הגעתי למוסך מורשה שנתן הצעת מחיר. זה הפתרון היחיד למחיקת השריטות. כשהאחראיים ראו את הצעת המחיר (כמעט 1000 שקל כולל מע"מ) הם אמרו חבל לך לצבוע זה יגרום לירידת ערך של הרכב והצבע יהיה שונה. בקיצור, נסיון לחרטוט אתם יודעים.עכשיו נשאלת השאלה מה עושים הלאה. המשטרה תעזור בדבר כזה? או שהם יגידו שזה "לא מעניין" ויסגרו את התיק?

אני ובן זוגי שוכרים דירה בתל אביב זה מספר שנים, והחלו דיבורים בבניין על שיפוצים במסגרת תמ"א 38.
ברצוננו להאריך בשבועות הקרובים את חוזה השכירות . בסיכום עם בעל הבית (בעל פה) הוסכם כי נוכל להפסיק את השכירות במקרה ויתחילות השיפוצים בבניין .
אשמח לקבל סעיף מתאים או הכוונה כללית מתאימה מה הניסוח צריך להכיל כתוספת לחוזה שכירות בעניין ( אומנם לא מאמינה כי השיפוץ יתיל מידי אך לא רוצה לקחת סיכון)
תודה רבה.

האם יש מגבלה/ בעייתיות לבצוע תמ"א 38 בבניין שבו הדירות הן בבעלות קואופרטיב.הדיירים חתמו כולם על מכתב הסכמה לתמא

שלום רב, מה שכ"ט של עורך דין שמייצג דייר אחד בלבד מול היזם? האם יש הגבלה ומה נהוג?

חתמנו לפני 3 שנים עם חברה לשיפוץ הבניין לפי תמ"א 38.החברה עשתה תוכניות וקיבלה את רוב האישורים לבנייה מהעירייה,אבל עדיין לא את כולם.איך אנחנו יכולים להתנתק מהחברה מאחר ואנחנו לא סומכים עליה?

באיזה שלב יכול הקבלן לשים בחצר הבית שלט על ביצוע עבודות תמ"א 38? והאם אפשר לקבל הפנייה לסעיף חוק?במקרה דנן, אין לקבלן רוב אך הוא הציב שלט.

הבית שלנו, מספר 6 ברחוב, ובית מספר 8 הם פיסית באותו מבנה.שני הבניינים הם גם "בית משותף" אחד בטאבו. לאורך כל עשרות השנים אין קשר בניהול שני הבניינים (ועדי בתים נפרדים וכו'). בכל אחד מהבנינים 9 דירות. בבית שלנו (מספר 6)  שתי דירות מתנגדות ל תמ"א 38/2. האם על פי חוק התכנון והבניה תתקבל הגדרת הבית המשותף של שני הבתים כישות אחת (על פי חוק בתים משותפים) ואז אחוז הדיירים המתנגדים הוא 2/18 או על פי ההתנהלות מהקמת הבתים ואז אחוז המתנגדים בבית 6 הוא 2/9. ?תודה בעבור התשובה.

שלום רב. באספת דיירים בקשר לתמ"א קיבלנו ממנהל הפרויקט טפסים. נדרש מאיתנו לחתום עליהם כדי היוזם יכול לבדוק מול העירייה האם בניין שלנו מתאים לתמ"א 38 או לתמ"א 38.2. אנחנו חוששים לחתום. האם כדי לקחת את עו"ד כבר בשלב הראשוני או חתימה  שלנו לא מחייבת אותנו לכלום. תודה, יוליה

2 שאלות למומחים:
1. מדובר ב- 2 בניינים סמוכים בר"ג, נבנו ע"י אותו קבלן ונמצאים על מגרשים בגודל דומה. בבניין הראשון 3 קומות ו- 9 דיירים, בשני 3 קומות אך 6 דיירים בלבד.
מבדיקת תוכניות 2 הבניינים ראיתי שעל הראשון חלה תוכנית מק/340/ג שמאפשרת 121% בנייה ו- 3 קומות מותרות ואילו על השני חלה תוכנית מק/340/ג/11 שמאפשרת 136% ו- 5 קומות.
הייתכן? ומה המשמעות בעת ביצוע תמ"א ל- 2 הבניינים? האם זה אומר שהבניין השני הוא בעל "זכויות יתר"? ומה אפשר לעשות כדי להשוות בין הבניינים?
2. בתיקי הבניין רשום רוחב דרך 10 מ´. האם המשמעות היא שלא ניתן להחיל על הבניינים הקלות תמ"א (שקובעות רוחב דרך 12 מ´ מינ´?) 2 הבניינים מסומנים בתוכנת ה GIS של העירייה כפוט´ תמ"א.
תודה למשיב...

שלום, אני משכיר דירה בביניין שעובר תמ"א, ואני חתום כבעלים מול היזם שאני מודע לחוסר נוחות שיכול להיות במהלך התמ"א, ושאני מחוייב לשיתוף פעולה עם הקבלן (בהמשך הדרך, תהיה כניסה לדירות). איני גר בבית ואני משכיר אותו לדייר שנכנס לדירה אחרי תחילת העבודות וביודעין, אני מצידי הורדתי את מחיר השכירות כפיצוי לחוסר הנוחות. העיניין הוא ששיתוף הפעולה של הדייר עם עבודות התמא לא עוגן בחוזה השכירות. כעת הדייר טוען שהוא סובל מאד מהעבודות ודורש פיצוי נוסף או לחלופין עזיבת הדירה באמצע החוזה. אני חושש שאם לא אענה לדרישותיו הוא יתנקם בי ויפריע לקבלן בביצוע העבודות בדירה, דבר שיכול להוביל לתביעה של הקבלן כנגדי על עיכוב עבודתו. מה אני יכול לעשות חוקית כדי להתגונן מהדייר?

שלום רב,אני גר בבניין עם 5 דירות ומתכוון ליזום אצלי בבניין פרויקט של תמ"א 38.רציתי לשאול מה הם היבטי המיסוי שעומדים על הפרק מבחינת: מס רכישה, היטלי השבחה, מס שבח ומס הכנסה.תודה רבה,

צהריים טובים, בבניין מגוריי הדייר לידי אשר בנה בחלק מהגג מקבל 2 דירות בנות 3 חדריםכל אחת,כאשר אני גם גר בקומה האחרונה אך לא בניתי שם (הדיירים חתמו לדייר בטרם בנה שם) דירתי היא בת 2 חדרים (43מ"ר) +חניה בת 12 מ"ר סה"כ דירתי בת 55 מ"ר בעוד שלדייר אחר שביתו 3 חדרים גודל 55מ"ר ואין לו חניה בטאבו נותן היזם חניה , כל דייר מקבל עוד 10 מטר לגודל הנוכחי וחניה אך אני לא מפוצה בגין זכויויתיי בגג ובגין החניה בטאבו כך שאני מקבל 10 מ"ר כמו כולם וחניה ממילא יש לי כיום . רציתי להתייעץ עמך לגבי זכויותיי כי ברור שאני מקופח שכן לא מפוצה בגין חנייה אלא ממילא יש לי חניה ולא מפוצה בגין הגג שכן לא בניתי שם ולא ביקשתי לבנות שם. אודה לתגובתך בהקדם.