פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מה הפרוצדורה להתנגדות לתמא 38 וקבלת פיצוי לבניית
בני
24/08/14
בניין מגורים מול ביתי.
הרקע בקצרה- אני מתגורר ברחוב שהינו שדירה ( ארוגות וכו' ללא כביש, הכביש בצידו האחורי של בתי המגורים) ובו בנויים בתי קרקע 12 במספר ( 6 בכל צד). כל הבתים הם לא יותר מ 2 קומות , הבתים נבנו איי שם בשנות השישים...בחלקם עברו שיפוץ. וכמובן שרכשתי לפני 28 שנים לא הייתה תמא ולא כלום.בשבוע שעבר בית ממול שהינו מוזנח, אף פעם לא גרו שם תושבים קבועים, מתלה של שלט ' הודעה לפי סעיף 49 לחוק תכנון ובנייה..' , תוכנית מס'.. מהות הבקשה הריסת מבנה קיים ובניית בית בן 3 קומות+ קומת גג. אחרי זה רשומה כותרת : ההקלות הבאות : שישה במספר , העברת זכוייות מקומה לקומה וכו' וכו'..למטה רשום שכל המעוניין להגיש התנגדות הינו תוך 14 יום...אז כמובן שאני מתנגד מהרבה סיבות כולל פגיעה באיכות החיים, ירידת ערך, פגיעה בנוף , שינוי מרקם הרחוב וכו' וכו'.ומכאן השאלות:
1.את ההתנגדות אני מגיש לוועדת תכנון המקומית ? למה לא בית משפט .
2 . אם היא לא מתקבלת יש לי זכות לערער בפני מי ? ועדה מחוזית , בית משפט ?
3. בכל מה הפרוצדורה מבחינת לוחות זמנים, קבלת תשובה וכו'?
4. אחרי כשכמובן אני מתנגד , ואם לא יתקבל , מסלול הפיצוי הוא מקשה אחת להתנגדות , או שני דברים שונים , ואם שונים מה מסלול הפיצוי ?
5. היות ואני גר ממול - מרחוק 8 מטר , ולא גובל פיזית בקו הבניין ,האם זה משנה את התמונה ?
6. האם עדיף לפעול עם השכנה שגרה ליידי ( אישה מבוגרת) ולשנינו אין את האמצעים הכספיים..מבחינת הסיכויים להתנגדות ? האם יש גופים ולנטרים שעוזרים במקרים אלה?
תודה מראש לעונים,האם בכל אני בפורום הנכון...
הרקע בקצרה- אני מתגורר ברחוב שהינו שדירה ( ארוגות וכו' ללא כביש, הכביש בצידו האחורי של בתי המגורים) ובו בנויים בתי קרקע 12 במספר ( 6 בכל צד). כל הבתים הם לא יותר מ 2 קומות , הבתים נבנו איי שם בשנות השישים...בחלקם עברו שיפוץ. וכמובן שרכשתי לפני 28 שנים לא הייתה תמא ולא כלום.בשבוע שעבר בית ממול שהינו מוזנח, אף פעם לא גרו שם תושבים קבועים, מתלה של שלט ' הודעה לפי סעיף 49 לחוק תכנון ובנייה..' , תוכנית מס'.. מהות הבקשה הריסת מבנה קיים ובניית בית בן 3 קומות+ קומת גג. אחרי זה רשומה כותרת : ההקלות הבאות : שישה במספר , העברת זכוייות מקומה לקומה וכו' וכו'..למטה רשום שכל המעוניין להגיש התנגדות הינו תוך 14 יום...אז כמובן שאני מתנגד מהרבה סיבות כולל פגיעה באיכות החיים, ירידת ערך, פגיעה בנוף , שינוי מרקם הרחוב וכו' וכו'.ומכאן השאלות:
1.את ההתנגדות אני מגיש לוועדת תכנון המקומית ? למה לא בית משפט .
2 . אם היא לא מתקבלת יש לי זכות לערער בפני מי ? ועדה מחוזית , בית משפט ?
3. בכל מה הפרוצדורה מבחינת לוחות זמנים, קבלת תשובה וכו'?
4. אחרי כשכמובן אני מתנגד , ואם לא יתקבל , מסלול הפיצוי הוא מקשה אחת להתנגדות , או שני דברים שונים , ואם שונים מה מסלול הפיצוי ?
5. היות ואני גר ממול - מרחוק 8 מטר , ולא גובל פיזית בקו הבניין ,האם זה משנה את התמונה ?
6. האם עדיף לפעול עם השכנה שגרה ליידי ( אישה מבוגרת) ולשנינו אין את האמצעים הכספיים..מבחינת הסיכויים להתנגדות ? האם יש גופים ולנטרים שעוזרים במקרים אלה?
תודה מראש לעונים,האם בכל אני בפורום הנכון...
פרוצדורה להגשת התנגדות בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
28/08/14
בני שלום,
נושא ארוך ורחב והייתי ממליץ להיוועץ פרטנית בעו"ד אבל להלן תשובותיי:
1. לוועדה המקומית סמכות שיפוטית בנושאי תכנון ובנייה.
2. ניתן להגיש ערר לוועדה המחוזית.
3. הזמן הקריטי הוא הגשת ההתנגדות. לאחר מכן כבר ייקבע דיון והמשך לוחות זמנים ע"י הוועדה.
4. איני מכיר פיצוי בהתנגדויות מסוג זה.
5. כמובן שמיקומך ביחס לבניין והשפעת התכנון לגביך היא שיקול רלוונטי בוועדה.
6. איני מכיר גופים וולנטריים בנושא.
בהצלחה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
נושא ארוך ורחב והייתי ממליץ להיוועץ פרטנית בעו"ד אבל להלן תשובותיי:
1. לוועדה המקומית סמכות שיפוטית בנושאי תכנון ובנייה.
2. ניתן להגיש ערר לוועדה המחוזית.
3. הזמן הקריטי הוא הגשת ההתנגדות. לאחר מכן כבר ייקבע דיון והמשך לוחות זמנים ע"י הוועדה.
4. איני מכיר פיצוי בהתנגדויות מסוג זה.
5. כמובן שמיקומך ביחס לבניין והשפעת התכנון לגביך היא שיקול רלוונטי בוועדה.
6. איני מכיר גופים וולנטריים בנושא.
בהצלחה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מת"א 38
אילן
24/08/14
שלום רב מתעניין בקניית דירה מפרוייקט תמ"א 38
אשמח מאוד לעזרה איזה שאלות חשובות יש לשאול את הקבלן המבצע את הפרוייקט המיוחל.
אשמח מאוד לעזרה איזה שאלות חשובות יש לשאול את הקבלן המבצע את הפרוייקט המיוחל.
קניית דירה בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/08/14
אילן שלום רב,
שאלה מאוד כללית, קשה לתת עליה תשובה מלאה מספיק כאן. בכל אופן ננסה לגעת בנקודות העיקריות:
1. מה הבטוחות על התשלום במסגרת חוק המכר (הבטחת רוכשי דירות חדשות)?
2. האם יש כבר היתר בנייה או מה השלב בו נמצא הפרויקט מבחינת אישורים?
3. יש לבדוק את הערבויות הקיימות במסגרת ההסכם של התמ"א מול בעלי הדירות.
בהצלחה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
שאלה מאוד כללית, קשה לתת עליה תשובה מלאה מספיק כאן. בכל אופן ננסה לגעת בנקודות העיקריות:
1. מה הבטוחות על התשלום במסגרת חוק המכר (הבטחת רוכשי דירות חדשות)?
2. האם יש כבר היתר בנייה או מה השלב בו נמצא הפרויקט מבחינת אישורים?
3. יש לבדוק את הערבויות הקיימות במסגרת ההסכם של התמ"א מול בעלי הדירות.
בהצלחה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת קומה וחצי במסגרת תמ"א 38 שתואמת גם את התב"ע
קורן זמי
23/08/14
הבניין שלנו נמצא עם עוד בניין על חלקה אחת ושני הבניינים רשומים כבית משותף וגם הגגות משותפים.
הגשנו בקשה לעירייה לבנות עוד 1.5 קומות במסגרת תמ"א 38 וקיבלנו היתר בניה.
השכנים השותפים לחלקה הגישו התנגדות לרשמת הבתים המשותפים בעילת הסתרת הנוף.
דבר חשוב שברצוני לציין שקיימת תב"ע משנת 1936 (חיפה)
שמתירה להוסיף שתי קומות שכמובן מחייבות הסכמת השכנים לשימוש באחוזי הבנייה, האם הבניה שלא במסגרת ניצול אחוזי הבנייה אלא במסגרת התמ"א 38 משמיטה את הקרקע לטענת הסתרת נוף שהייתה מותרת ממילא בגין התב"ע הקיימת? בתודה מראש.
הגשנו בקשה לעירייה לבנות עוד 1.5 קומות במסגרת תמ"א 38 וקיבלנו היתר בניה.
השכנים השותפים לחלקה הגישו התנגדות לרשמת הבתים המשותפים בעילת הסתרת הנוף.
דבר חשוב שברצוני לציין שקיימת תב"ע משנת 1936 (חיפה)
שמתירה להוסיף שתי קומות שכמובן מחייבות הסכמת השכנים לשימוש באחוזי הבנייה, האם הבניה שלא במסגרת ניצול אחוזי הבנייה אלא במסגרת התמ"א 38 משמיטה את הקרקע לטענת הסתרת נוף שהייתה מותרת ממילא בגין התב"ע הקיימת? בתודה מראש.
תוספת בנייה ע"פ תמ"א שתואמת גם את התב"ע
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/08/14
קורן שלום,
לא הצלחתי להבין את ההתנגדות היתה למפקח על הבתים המשותפים או לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (נראה לי שהנכון היה להתנגד ראשית בפני הוועדה).
על כל פנים, כמובן שיש משמעות יתרה לעובדה שהבנייה נעשית במסגרת חיזוק הבניין נגד רעידת אדמה. מותיר למפקח מרחב שיקול דעת רחב יותר לטובת הפרויקט.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לא הצלחתי להבין את ההתנגדות היתה למפקח על הבתים המשותפים או לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (נראה לי שהנכון היה להתנגד ראשית בפני הוועדה).
על כל פנים, כמובן שיש משמעות יתרה לעובדה שהבנייה נעשית במסגרת חיזוק הבניין נגד רעידת אדמה. מותיר למפקח מרחב שיקול דעת רחב יותר לטובת הפרויקט.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת קומה וחצי המשך
קורן זמי
27/08/14
ראשית תודה להסבר,
אנחנו כבר אחרי אישור ועדה 2 עררים ושתי עתירות מנהליות במחוזי שפסק לטובתינו וכעת הטיעון אצל המפקחת הוא פגיעה בקניין הנוף.
זמי.
אנחנו כבר אחרי אישור ועדה 2 עררים ושתי עתירות מנהליות במחוזי שפסק לטובתינו וכעת הטיעון אצל המפקחת הוא פגיעה בקניין הנוף.
זמי.
חיזוק והפקעה
dan
22/08/14
העריה הפקיעה את המדרכה שהיתה שייכת למגרש, ברבע מההיקף של הבנין,
כעת הבניין בקו 0 בחלק זה.
האם יהיה ניתן לקבל תמ"א 38. כדי לחזק המבנה יש צורך בעיבוי ועמודים ברוחב של כ-50 סמ? אין אפשרות להוסיף זאת במקום אחר בבניין.
כעת הבניין בקו 0 בחלק זה.
האם יהיה ניתן לקבל תמ"א 38. כדי לחזק המבנה יש צורך בעיבוי ועמודים ברוחב של כ-50 סמ? אין אפשרות להוסיף זאת במקום אחר בבניין.
חיזוק והפקעה
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/08/14
דן שלום,
השאלה היא מה עמדת הוועדה המקומית ביחס להקלה בהגעה עם ממ"ד לקו 0.
כל וועדה והעמדה שלה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
השאלה היא מה עמדת הוועדה המקומית ביחס להקלה בהגעה עם ממ"ד לקו 0.
כל וועדה והעמדה שלה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טענת התנגדות מבוססת מספיק
הילה
20/08/14
אנו משפחה אחת המתנגדת לביצוע הפרוייקט, הבנו שאם אין טענה מבוססת מספיק עלול המפקח כן לאשר את הפרוייקט.
הסיבה שאנו מתנגדים היא שאין לנו עניין בהשבחת הנכס וטוב לנו במצב הנוכחי ללא כאבי ראש נוספים. איזו טענה ניתן להעלות בפני המפקח על מנת שיקבל אותה ולא יאשר את ביצוע הפרוייקט?? מצבינו הכלכלי קשה מאוד ואנו מעוניינים לשמור על הדבר היחידי שיש לנו בחיים וזה הבית שלנו והביטחון שלנו.
תודה מראש
הילה
הסיבה שאנו מתנגדים היא שאין לנו עניין בהשבחת הנכס וטוב לנו במצב הנוכחי ללא כאבי ראש נוספים. איזו טענה ניתן להעלות בפני המפקח על מנת שיקבל אותה ולא יאשר את ביצוע הפרוייקט?? מצבינו הכלכלי קשה מאוד ואנו מעוניינים לשמור על הדבר היחידי שיש לנו בחיים וזה הבית שלנו והביטחון שלנו.
תודה מראש
הילה
תמ"א 38 - טענת התנגדות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/08/14
שלום הילה!
זו לא סיבה טובה להתנגד לפרויקט שמטרתו העיקרית היא חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה ואולי גם הוספת ממ"ד והתחדשות עירונית.
בשורה התחתונה את אמורה להרוויח מהפרויקט ואם המצב הכלכלי לא טוב (מאחל לכם שישתפר ותדעו רק טוב) אז את צריכה לנצל את ההזדמנות וללכת על הפרויקט שיעלה את ערך הדירה. בעצם - מה שמפריע לך הוא החשש שמשהוא לא ילך בסדר בפרויקט ותשארו בלי כלום. חששות כאלו אמורים להפתר במסגרת בטחונות בהסכ. אני מציע כי תבקשי מעורך דין הפרויקט שיבהיר לך מה הבטחונות הקיימים בהסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זו לא סיבה טובה להתנגד לפרויקט שמטרתו העיקרית היא חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה ואולי גם הוספת ממ"ד והתחדשות עירונית.
בשורה התחתונה את אמורה להרוויח מהפרויקט ואם המצב הכלכלי לא טוב (מאחל לכם שישתפר ותדעו רק טוב) אז את צריכה לנצל את ההזדמנות וללכת על הפרויקט שיעלה את ערך הדירה. בעצם - מה שמפריע לך הוא החשש שמשהוא לא ילך בסדר בפרויקט ותשארו בלי כלום. חששות כאלו אמורים להפתר במסגרת בטחונות בהסכ. אני מציע כי תבקשי מעורך דין הפרויקט שיבהיר לך מה הבטחונות הקיימים בהסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות והגורמים המעורבים
ימית
20/08/14
אנו 5 דיירים בבניין הבנתי שצריך לביצוע הפרוייקט 2/31. 1. כמה דיירים מספיק שיחתמו כדי שיחשב רוב?
2. האם ייתכן שביקשו שגם הבניין השני ליד ישתתף ורק אז יסכימו לביצוע הפרוייקט? שם ישנם עוד 4 דיירים, אז כמה צריך בסך הכל במקרה כזה?
3. אילו מסמכים עליי להגיש במקרה של התנגדות ולמי? בבקשה אשמח לשמוע על כל הגורמים האפשריים.4. האם בגלל שהבניין ישן מאוד יכולים לחייב אותנו ע'יי פניה למפקח על המקרקעין, כן לחתום על התמ''א? (ייתכן ונבנה לפני שנת 80)
תודה
2. האם ייתכן שביקשו שגם הבניין השני ליד ישתתף ורק אז יסכימו לביצוע הפרוייקט? שם ישנם עוד 4 דיירים, אז כמה צריך בסך הכל במקרה כזה?
3. אילו מסמכים עליי להגיש במקרה של התנגדות ולמי? בבקשה אשמח לשמוע על כל הגורמים האפשריים.4. האם בגלל שהבניין ישן מאוד יכולים לחייב אותנו ע'יי פניה למפקח על המקרקעין, כן לחתום על התמ''א? (ייתכן ונבנה לפני שנת 80)
תודה
תמ"א 38 - התנגדות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/08/14
שלום ימית!
דרוש רוב של 2/3 מבעלי הזכויות המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף לפרויקט של תוספת קומות ורוב של 80% לפרויקט של תמ"א 38/2 הריסה ובניה.
יתכן והבנין שלכם בנוי ל אותה חלקה כמו הבנין השני ולכן עלתה הדרישה. במקרה שהולכים שני הבנינים אז תעשי את החישוב לפי סך כל הדיירים בשני המבנים.
את יכולה להגיש התנגדות תכנונית לבקשה להיתר לאחר שיהיה פרסום במסגרת הזמן המותר. אין צורה פורמאלית אלאפשוט תעלי על נייר את נימוקי ההתנגדות.
בפני המפקח זו תביעה שמוגשת על ידי יתר הבעלים נגד מי שלא חותם. שם צריך להגיש כתב הגנה רצוי עם עורך דין.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
דרוש רוב של 2/3 מבעלי הזכויות המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף לפרויקט של תוספת קומות ורוב של 80% לפרויקט של תמ"א 38/2 הריסה ובניה.
יתכן והבנין שלכם בנוי ל אותה חלקה כמו הבנין השני ולכן עלתה הדרישה. במקרה שהולכים שני הבנינים אז תעשי את החישוב לפי סך כל הדיירים בשני המבנים.
את יכולה להגיש התנגדות תכנונית לבקשה להיתר לאחר שיהיה פרסום במסגרת הזמן המותר. אין צורה פורמאלית אלאפשוט תעלי על נייר את נימוקי ההתנגדות.
בפני המפקח זו תביעה שמוגשת על ידי יתר הבעלים נגד מי שלא חותם. שם צריך להגיש כתב הגנה רצוי עם עורך דין.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין ללא פרצלציה וללא טאבו
ליקה
20/08/14
בביניינים שלנו רוצים להתחיל תהליך של תמ"א 38. יש בעיה של שנים לגבי הפרצלציה ולכן אין טאבו. האם אפשרי לבצע תמ''א 38 ללא טאבו? האם יש קבלנים מומלצים ואמינים שתוכלו להמליץ עליהם? בתודה מראש.
תמ"א 38 - אין טאבו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/08/14
שלום ליקה
לא צריכה להיות בעיה מיוחדת בביצוע פרויקט תמא לבנין שטרם עבר רישום בטאבו.יש הרבה מבנים כאלו. ההיפך- זו הזדמנות לדייירם להפיל את רישום הבית המשותף ומימון עבודת הרישום על היזם.
לגבי קבלנים - אני מציע שתפני למשרד עורכי דין המתמחה בנושא זה ויוכל להמליץ לך על קבלנים מהימנים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא צריכה להיות בעיה מיוחדת בביצוע פרויקט תמא לבנין שטרם עבר רישום בטאבו.יש הרבה מבנים כאלו. ההיפך- זו הזדמנות לדייירם להפיל את רישום הבית המשותף ומימון עבודת הרישום על היזם.
לגבי קבלנים - אני מציע שתפני למשרד עורכי דין המתמחה בנושא זה ויוכל להמליץ לך על קבלנים מהימנים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 או פינוי בינוי במסלול פרטי על נכס בהסדר
נ.ש.א
19/08/14
מה הסיכויים לבצע תמ"א 38/2 או פינוי בינוי במסלול פרטי על נכס מוקפא לצורך הסדר ומה הסיכויים לאיחוד חלקות עם החלקות הגובלות שהן מסוג מירי? המדובר בנכס עירוני! כמה זמן עלול לארוך תהליך כזה? (בהערכה גסה ולא מחייבת כמובן)
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/08/14
שאלה קשה ביקר בגלל העדר פרטים. לגבי איחוד חלקות - מציע לברר קודם כל עם אגף נכסים בעיריה הרלבנטית אם זה בכלל בר ביצוע.
לגבי הנכס בהסדר- לא צריכה להיות בעיה לקדם הסכם ותכנון על הנכס. הבעיה יכולה להתעורר בשלב הצורך במימון העיסקה כאשר הקרקע עדין לא מוסדרת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לגבי הנכס בהסדר- לא צריכה להיות בעיה לקדם הסכם ותכנון על הנכס. הבעיה יכולה להתעורר בשלב הצורך במימון העיסקה כאשר הקרקע עדין לא מוסדרת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות כתוצאה מבעיה רפואית
ענבל
19/08/14
אבא שלי אדם חולה ולא ניתן לבצע את הישפוץ שהוא נמצא באזור הבנייה מה האפשריות של הקבלן לתת לו על מנת לפתור את הבעיה. האם הקבלן יכול להוציא את אבא שלי מהבית שלו ולהשכיר את הדירה שלו.
תמ"א 38 - בעיה רפואית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/08/14
שלום ענבל!
הפתרון המקובל הוא להשכיר לקבלן את הדירה בתקופת הבניה כנגד שכירת דירה לאבא על ידי הקבלן. הקבלן נושא בהפרש ההוצאות. אבל צריך לדבר ולסגור נושא זה מול הקבלן.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הפתרון המקובל הוא להשכיר לקבלן את הדירה בתקופת הבניה כנגד שכירת דירה לאבא על ידי הקבלן. הקבלן נושא בהפרש ההוצאות. אבל צריך לדבר ולסגור נושא זה מול הקבלן.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתכנית תמ"א 38 בר"ג
אר
18/08/14
שלום רב.
אני בעל דירה בר"ג.נציגות הביניין קידמה תוכנית תמ"א 38.
תכנית החניה המוצעת ,תיצור מצב, שמדירה ,בקומה א,ש"צופה על גינה גדולה, מתוכננת כניסה לרכבים, ו3 מכפילי חניה.
למרבית הדיירים זה לא יפריע,והם אף "חתמו" לו.
מאחר והבעיה לא נמצאת תחת חלונות דירתם,היזם התבקש להציג תוכנית נוספת, אבל אינו מעוניין.
לפי התכנון, דירתי ואיכות החיים יפגעו קשה מכך.
האם לדעתכם התנגדותי מוצדקת?
אני בעל דירה בר"ג.נציגות הביניין קידמה תוכנית תמ"א 38.
תכנית החניה המוצעת ,תיצור מצב, שמדירה ,בקומה א,ש"צופה על גינה גדולה, מתוכננת כניסה לרכבים, ו3 מכפילי חניה.
למרבית הדיירים זה לא יפריע,והם אף "חתמו" לו.
מאחר והבעיה לא נמצאת תחת חלונות דירתם,היזם התבקש להציג תוכנית נוספת, אבל אינו מעוניין.
לפי התכנון, דירתי ואיכות החיים יפגעו קשה מכך.
האם לדעתכם התנגדותי מוצדקת?
התנגדות לתוכנית תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
19/08/14
שלוב רב,
דעתי פחות משנה לצורך העניין. אני גם לא מכיר ספציפית את התכנית. מה שחשוב הוא שתעלה את ההתנגדות מול הוועדה המקומית בשלב הפרסום והוועדה תשקול את מהות ורמת הפגיעה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
דעתי פחות משנה לצורך העניין. אני גם לא מכיר ספציפית את התכנית. מה שחשוב הוא שתעלה את ההתנגדות מול הוועדה המקומית בשלב הפרסום והוועדה תשקול את מהות ורמת הפגיעה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממ"ד בבית משותף כאשר הקרקע אינה משותפת
שחק טובה
18/08/14
אני גרה בדירת קרקע בבית משותף של 4 דיירים. הקרקע הצמודה לדירתי רשומה בטבו על שמי. הדיירים מעוניינים לבנות ממ"ד ואני איני מסכימה. האם יכולים לחייב אותי לתת חלק מהקרקע שלי לבנית הממ"ד?
בניית ממ"ד על קרקע שאינה משותפת
עו"ד גילי לוי
מנהל
19/08/14
טובה שלום,
התשובה היא לא.
כדי לבנות על שטח המוצמד לך בטאבו ושאינו רכוש משותף לא ניתן לבנות ללא הסכמתך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
התשובה היא לא.
כדי לבנות על שטח המוצמד לך בטאבו ושאינו רכוש משותף לא ניתן לבנות ללא הסכמתך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בנייה מותרות בתוספת אגף לבנין קיים
אפרייאט
18/08/14
שלום רב,
האם ניתן להוסיף את הזכויות המותרות במסגרת התמ"א בבניין קיים לאגף חדש? אותו סל זכויות שמותר להוסיף על הגג?
העירייה טוענת שבאגף חדש מותר רק שטח של עד 2 קומות ואנחנו טוענים שלפי סל הזכויות המצטבר ניתן להוסיף שטח של 2.5 קומות.
תודה!
האם ניתן להוסיף את הזכויות המותרות במסגרת התמ"א בבניין קיים לאגף חדש? אותו סל זכויות שמותר להוסיף על הגג?
העירייה טוענת שבאגף חדש מותר רק שטח של עד 2 קומות ואנחנו טוענים שלפי סל הזכויות המצטבר ניתן להוסיף שטח של 2.5 קומות.
תודה!
זכויות בנייה באגף נפרד
עו"ד גילי לוי
מנהל
19/08/14
שלום רב,
ככלל, הוועדה צודקת. ראה ס' 11.1.4 לתוכנית המתאר. יש חריגים ושיקולים נוספים אותם תוכל לקרוא בסעיף.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככלל, הוועדה צודקת. ראה ס' 11.1.4 לתוכנית המתאר. יש חריגים ושיקולים נוספים אותם תוכל לקרוא בסעיף.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת 25 מ"ר
עמוס
17/08/14
מה הבסיס לחישוב תוספת מ"ר? האם יש חשיבות לשטח בחשבון הארנונה? האם בהחלטה על התוספת יש חשיבות לחלק היחסי של השטח המשותף בטאבו?
תוספת מטרים בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
19/08/14
עמוס שלום,
אין בסיס לחישוב. יש זכות בהתאם לתמ"א ל-25 מ"ר נוספים לכל דירה קיימת. השטח הנוסף (למעט מרפסת) כמובן יחוייב בארנונה נוספת והחלק ברכוש המשותף בדר"כ הוא ביחס למטרים ברכוש הפרטי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אין בסיס לחישוב. יש זכות בהתאם לתמ"א ל-25 מ"ר נוספים לכל דירה קיימת. השטח הנוסף (למעט מרפסת) כמובן יחוייב בארנונה נוספת והחלק ברכוש המשותף בדר"כ הוא ביחס למטרים ברכוש הפרטי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמירת זכויות בנייה לאחד מבעלי הדירות
עמוס ו.
17/08/14
בהסכם עם היזם, שטרם נחתם, מצאנו פסקה שמשאירה לאחד מבעלי הדירות זכויות בנייה "המוקנות להם עפ"י התב"ע והורות התמ"א הנדרשים לבניית דירה נוספת עבורם".
יש לציין שאין לבעל הדירה הזה שום יתרון על פני בעלי דירות אחרות בבניין הקיים.
שאלות: האם הפחתת זכויות בנייה מהיזם לא מפחיתה את הכדאיות הכלכלית שלו? איך מיושמת התוספת לדירה בפועל?האם בעל הדירה חוסך בכך תשלומי מיסים? האם ניתן לתת זכות כזו לבעלי דירות אחרות ועדיין לבצע את הפרוייקט?
בתודה
יש לציין שאין לבעל הדירה הזה שום יתרון על פני בעלי דירות אחרות בבניין הקיים.
שאלות: האם הפחתת זכויות בנייה מהיזם לא מפחיתה את הכדאיות הכלכלית שלו? איך מיושמת התוספת לדירה בפועל?האם בעל הדירה חוסך בכך תשלומי מיסים? האם ניתן לתת זכות כזו לבעלי דירות אחרות ועדיין לבצע את הפרוייקט?
בתודה
שמירת זכויות לאחד מבעלי הדירות
עו"ד גילי לוי
מנהל
19/08/14
עמוס שלום,
קשה לי להבין את הסיטואציה המשפטית. צריך לראות בדיוק איזה זכות מיוחדת הקנו לאותו דייר ואיך היא אמורה לבוא לידי ביטוי. איני יודע אם הזכות לבנייה באה על חשבון דירות היזם (ואז אולי זה שווה ליזם ואולי לא) או על חשבון זכויות עתידיות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
קשה לי להבין את הסיטואציה המשפטית. צריך לראות בדיוק איזה זכות מיוחדת הקנו לאותו דייר ואיך היא אמורה לבוא לידי ביטוי. איני יודע אם הזכות לבנייה באה על חשבון דירות היזם (ואז אולי זה שווה ליזם ואולי לא) או על חשבון זכויות עתידיות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת הסכם מצד היזם
שמעון
15/08/14
במסגרת תוכנית תמ"א 38 היו מספר בעיות שהעלנו בפני המפקח על המקרקעין כאשר היגענו לתביעה ע"י נציג התובעים (הדיירים).
יחד עם הסכמת המפקח הושג הסכם פשרה. אנו חתמנו ולאחר זמן הבנייה החלה והיזם לא יישם שום חלק מההסכם!!! פנינו למפקח והוא אמר שיש "לכפות את פסק הדין" 1.האם כפייה משמעותה תביעה? שכן בדיונים נאמר לנו שאם יופר הסכמים עלינו להגיש תביעה.
2.שאלתי היא האם תביעה בגין הפרת הסכם כזה היא אצל המפקח על המקרקעין או בבית משפט לתביעות?
3.כן למי מגישים בקשת צו עיקוב בבניה?
יחד עם הסכמת המפקח הושג הסכם פשרה. אנו חתמנו ולאחר זמן הבנייה החלה והיזם לא יישם שום חלק מההסכם!!! פנינו למפקח והוא אמר שיש "לכפות את פסק הדין" 1.האם כפייה משמעותה תביעה? שכן בדיונים נאמר לנו שאם יופר הסכמים עלינו להגיש תביעה.
2.שאלתי היא האם תביעה בגין הפרת הסכם כזה היא אצל המפקח על המקרקעין או בבית משפט לתביעות?
3.כן למי מגישים בקשת צו עיקוב בבניה?
הפרת הסכם מצד היזם וצו מניעה
עו"ד גילי לוי
מנהל
19/08/14
שמעון שלום,
למפקח על הבתים המשותפים סמכויות שיפוטיות כמו שופט בימ"ש שלום לכ עניין. לכן, ניתן להגיש תביעה משפטית בנושא האמור אצל המפקח לרבות בקשה לאכיפת הסכם הפשרה ו/או צו מניעה להפסקת עבודות הבנייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
למפקח על הבתים המשותפים סמכויות שיפוטיות כמו שופט בימ"ש שלום לכ עניין. לכן, ניתן להגיש תביעה משפטית בנושא האמור אצל המפקח לרבות בקשה לאכיפת הסכם הפשרה ו/או צו מניעה להפסקת עבודות הבנייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהלות בעייתית מצד היזם
בן
13/08/14
שלום ונעים מאוד.
אשתדל להעביר תמונה מדוייקת ככל האפשר:בבניין בו אני מתגורר מתבצעת עבודת תמ"א 38, תאריך סיום הפרויקט, בימים אלו מתקרב והעבודה רחוקה מלהיגמר.
התאריך הנ"ל הוא לאחר שעבר כבר התאריך הראשוני, וזה בעצם הדד ליין הסופי.
כל העבודה, מתבצעת בצורה העגומה ביותר, אמא שלי החליקה פעמיים במדרגות בעקבות אילתורים כאלו ואחרים שהתבצעו בשטח בזמן העבודה על המדרגות, מספר פעמים היה נדרש ממני פיזית לטפס כי המעבר לא היה פשוט. שבועיים ללא מעקה, עם אופציה ליפול - גובה של 4 קומות אנחנו קומה אחרונה.עבודות כאלו ואחרות שדורשות מהדייר להישאר בבית, להפסיד יום עבודה, מתבצעות בחצאים אם בכלל. לדוגמה:היום אמא שלי נאלצה להפסיד יום עבודה בשביל לשים תריסים. עבודה שלקחה להם 10 דק על השעון. ולמה היא נאלצה להפסיד יום עבודה? כי ההתקנה נקבעה לשעה 8:00 בבוקר, אמנם המתקינים הגיעו רק בשעה 12:30. מה גם, שהמידות לא נכונות והם יאלצו להגיע שוב, ועוד יום עבודה אבד לו.ושאר השכנים, חלקם קיבלו, ככה מהצד, ריצוף חדש, שיפוץ לדירה במחיר טוב, וככה האריכו להם את הסבלנות, וסגרו להם יפה-יפה את הפה.חשוב לי לציין, אין מצידנו שום דרישה למשהו שלא מגיע לנו, אבל יש גבול, אנשים מפסידים ימי עבודה, מפסידים כסף, הסכנות שמתחת לאף - והדד ליין שהגיע, ושום דבר לא נראה שעומד להסתיים.
הדיירים "חוששים" מהיזם, כי הוא המממן, ויש בניין קרוב לכאן, שיזם אחר קרס כלכלית בזמן ביצוע העבודה והדיירים נאלצו לשלם מכיסם. הדבר היחידי שהדיירים מיחלים אליו הוא שיסתיים הפרויקט. לפי החוזה הקבלן התחייב לשלם פיצוי על סך 3,000 שקלים לחודש לכל דייר ברגע שעובר תאריך הדד-ליין, ושום דייר, לא דורש את זה.
אני רוצה להבין, מה, זה מלחמה?
שרק רוצים שהיא תחלוף?
אשמח לדעת מה האפשרויות שעומדות בפנינו, או שמא באמת עדיף, לחכות שהדבר הזה יגמר כמה שיותר מהר.
אשתדל להעביר תמונה מדוייקת ככל האפשר:בבניין בו אני מתגורר מתבצעת עבודת תמ"א 38, תאריך סיום הפרויקט, בימים אלו מתקרב והעבודה רחוקה מלהיגמר.
התאריך הנ"ל הוא לאחר שעבר כבר התאריך הראשוני, וזה בעצם הדד ליין הסופי.
כל העבודה, מתבצעת בצורה העגומה ביותר, אמא שלי החליקה פעמיים במדרגות בעקבות אילתורים כאלו ואחרים שהתבצעו בשטח בזמן העבודה על המדרגות, מספר פעמים היה נדרש ממני פיזית לטפס כי המעבר לא היה פשוט. שבועיים ללא מעקה, עם אופציה ליפול - גובה של 4 קומות אנחנו קומה אחרונה.עבודות כאלו ואחרות שדורשות מהדייר להישאר בבית, להפסיד יום עבודה, מתבצעות בחצאים אם בכלל. לדוגמה:היום אמא שלי נאלצה להפסיד יום עבודה בשביל לשים תריסים. עבודה שלקחה להם 10 דק על השעון. ולמה היא נאלצה להפסיד יום עבודה? כי ההתקנה נקבעה לשעה 8:00 בבוקר, אמנם המתקינים הגיעו רק בשעה 12:30. מה גם, שהמידות לא נכונות והם יאלצו להגיע שוב, ועוד יום עבודה אבד לו.ושאר השכנים, חלקם קיבלו, ככה מהצד, ריצוף חדש, שיפוץ לדירה במחיר טוב, וככה האריכו להם את הסבלנות, וסגרו להם יפה-יפה את הפה.חשוב לי לציין, אין מצידנו שום דרישה למשהו שלא מגיע לנו, אבל יש גבול, אנשים מפסידים ימי עבודה, מפסידים כסף, הסכנות שמתחת לאף - והדד ליין שהגיע, ושום דבר לא נראה שעומד להסתיים.
הדיירים "חוששים" מהיזם, כי הוא המממן, ויש בניין קרוב לכאן, שיזם אחר קרס כלכלית בזמן ביצוע העבודה והדיירים נאלצו לשלם מכיסם. הדבר היחידי שהדיירים מיחלים אליו הוא שיסתיים הפרויקט. לפי החוזה הקבלן התחייב לשלם פיצוי על סך 3,000 שקלים לחודש לכל דייר ברגע שעובר תאריך הדד-ליין, ושום דייר, לא דורש את זה.
אני רוצה להבין, מה, זה מלחמה?
שרק רוצים שהיא תחלוף?
אשמח לדעת מה האפשרויות שעומדות בפנינו, או שמא באמת עדיף, לחכות שהדבר הזה יגמר כמה שיותר מהר.
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/14
שלום בן!
אני לא מכיר את הפרויקט וגם לא את ההסכם שלכם מול היזם. מעבר להסכם אני גם לא מכיר את הארועים לאחר חתימת ההסכם ומה גרם ליזם להתעכב בעבודה. לכן קשה לי לתת לך תשובה מדויקת. אם היזם מתקדם בעבודה ורואים את הקצה אני הייתי ממין בסבלנות עד לסיום. דרישה לפיצוי בגין איחור, אם מגיע לכם, אפשר לתבוע גם מאוחר יותר. בנוסף- היה לכם עורך דין שיצג אותכם בהסכם. למה לא תתיעצו איתו? אני מניח שהוא מכיר את ההסכם ואת היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא מכיר את הפרויקט וגם לא את ההסכם שלכם מול היזם. מעבר להסכם אני גם לא מכיר את הארועים לאחר חתימת ההסכם ומה גרם ליזם להתעכב בעבודה. לכן קשה לי לתת לך תשובה מדויקת. אם היזם מתקדם בעבודה ורואים את הקצה אני הייתי ממין בסבלנות עד לסיום. דרישה לפיצוי בגין איחור, אם מגיע לכם, אפשר לתבוע גם מאוחר יותר. בנוסף- היה לכם עורך דין שיצג אותכם בהסכם. למה לא תתיעצו איתו? אני מניח שהוא מכיר את ההסכם ואת היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניתוק גז והורדת קולטים לדוד שמש
קוסטה
13/08/14
שלום רב,
לשלב מסוים של תמ"א 38 הורידו לנו קולטים מהגג וניתקו גז. הדבר גרם לכך שחשבון החשמל גדל מאוד. בהסכם לא כתוב שום דבר לגבי הנושאים האלה. כמו כן אני גר בשכירות ולא חתמתי על שום דבר. האם יש אפשרות לקבל הפרשים לעומת הצריכה הממוצעת שלי בחשמל מהקבל/יזם?
תודה
לשלב מסוים של תמ"א 38 הורידו לנו קולטים מהגג וניתקו גז. הדבר גרם לכך שחשבון החשמל גדל מאוד. בהסכם לא כתוב שום דבר לגבי הנושאים האלה. כמו כן אני גר בשכירות ולא חתמתי על שום דבר. האם יש אפשרות לקבל הפרשים לעומת הצריכה הממוצעת שלי בחשמל מהקבל/יזם?
תודה
תמ"א 38 -
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/14
קוסטה שלום!
זה תלוי מה סיכמת עם בעל הבית שלך. אם אתה גר שם בתקופת העבודה יתכן וסיכמתם כבר על הנחה מדמי השכירות הריגלים. אם חשבתם על נושא החשמל והגז אני לא יודע. אם נושא זה לא נלקח בחשבון - תוכל לדרוש מבעל הבית את ההפרש בצריכה. לא ניח שהוא יתנדב לכך ומכאן והלאה, פשרה או תביעה קטנה, זו החלטה שלך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה תלוי מה סיכמת עם בעל הבית שלך. אם אתה גר שם בתקופת העבודה יתכן וסיכמתם כבר על הנחה מדמי השכירות הריגלים. אם חשבתם על נושא החשמל והגז אני לא יודע. אם נושא זה לא נלקח בחשבון - תוכל לדרוש מבעל הבית את ההפרש בצריכה. לא ניח שהוא יתנדב לכך ומכאן והלאה, פשרה או תביעה קטנה, זו החלטה שלך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש במים של הדיירים לצורך בניה
אלה
13/08/14
שלום רב,
הבניין שלנו נמצא בשלבי תמ"א מתקדמים. כבר מזה 4 חודשים אני מקבלת חשבונות מים פי 3 מהצריכה הרגילה שלי. פניתי לפני חודשיים ליזם והם כל הזמן רק מושכים את הזמן ולא נותנים לי תשובה. לפני מספר ימים עליתי לקומה שבה נמצאים הדודים שלנו וראיתי מתמחת לדודים רטיבות וסימנים שהשתמשו במים מהדודים באותו יום. יש לח סרטון שצילמתי עם הוכחות. איך אני יכולה להכריח אותם לשלם את ההפרשים בין צריכה הרגילה שלי לחשבונות שקיבלתי? כמו כן, לפי התכנון של הקבלן בעת החלפת הצנרת הם מתכננים לנתק מים למשך יומיים. האם יש לקבלן זכות כזו? או שהם חייבים לספק לי מקום לינה עם תנאים בסיסיים ליומיים? האם יש לדיירים זכות להתנגד לכך?
תודה רבה
הבניין שלנו נמצא בשלבי תמ"א מתקדמים. כבר מזה 4 חודשים אני מקבלת חשבונות מים פי 3 מהצריכה הרגילה שלי. פניתי לפני חודשיים ליזם והם כל הזמן רק מושכים את הזמן ולא נותנים לי תשובה. לפני מספר ימים עליתי לקומה שבה נמצאים הדודים שלנו וראיתי מתמחת לדודים רטיבות וסימנים שהשתמשו במים מהדודים באותו יום. יש לח סרטון שצילמתי עם הוכחות. איך אני יכולה להכריח אותם לשלם את ההפרשים בין צריכה הרגילה שלי לחשבונות שקיבלתי? כמו כן, לפי התכנון של הקבלן בעת החלפת הצנרת הם מתכננים לנתק מים למשך יומיים. האם יש לקבלן זכות כזו? או שהם חייבים לספק לי מקום לינה עם תנאים בסיסיים ליומיים? האם יש לדיירים זכות להתנגד לכך?
תודה רבה
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/14
שלום אלה!
היזם לא אמור להשתמש במים שלך לצורך העבודות. אם כך עשה הוא צריך להחזיר לך את עודף התשלום. בכל מקרה אני ממליץ שתפני גם לחברת המים בישוב ותתלונני על נזלית מים ותני להם גם לבדוק את הנושא.
לגבי ניתוק מים ליומיים - אם זו עבודה נדרשת אז איך אפשר להתנגד לכך? מה שתבדקו הוא אם ניתן לדאוג לחלופה או לצמצם את זמן הניתוק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
היזם לא אמור להשתמש במים שלך לצורך העבודות. אם כך עשה הוא צריך להחזיר לך את עודף התשלום. בכל מקרה אני ממליץ שתפני גם לחברת המים בישוב ותתלונני על נזלית מים ותני להם גם לבדוק את הנושא.
לגבי ניתוק מים ליומיים - אם זו עבודה נדרשת אז איך אפשר להתנגד לכך? מה שתבדקו הוא אם ניתן לדאוג לחלופה או לצמצם את זמן הניתוק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גבול אחריות השוכר בזמן תמא 38
שרון
12/08/14
שלום רב,
אני שוכרת דירה בבניין שעובר תמא 38.
אני מקבלת חריגות עצומות בצריכת המים, ככל הנראה מפיצוצי צינורות בזמן עבודת על תשתיות הבניין, או אפילו גניבת מים מכוונת לצרכי בנייה.
שאלתי:
מה קובע החוק בנוגע לתחום אחריות השוכר, בנוגע לבעיות מסוג זה?
אני שוכרת דירה בבניין שעובר תמא 38.
אני מקבלת חריגות עצומות בצריכת המים, ככל הנראה מפיצוצי צינורות בזמן עבודת על תשתיות הבניין, או אפילו גניבת מים מכוונת לצרכי בנייה.
שאלתי:
מה קובע החוק בנוגע לתחום אחריות השוכר, בנוגע לבעיות מסוג זה?
אחריות שוכר בזמן ביצוע עבודות
עו"ד גילי לוי
מנהל
19/08/14
שרון שלום,
כמובן, כשוכרת אינך צריכה לשאת באחריות בגין נזקים המתרחשים תוך כדי ביצוע עבודות הבניה. ככלל, גם בעל הדירה לא אמור לשאת בנזקים אלה אלא היזם/קבלן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
כמובן, כשוכרת אינך צריכה לשאת באחריות בגין נזקים המתרחשים תוך כדי ביצוע עבודות הבניה. ככלל, גם בעל הדירה לא אמור לשאת בנזקים אלה אלא היזם/קבלן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תב"ע שטרם מומשה
אשכנזי
10/08/14
ערב טוב, בבניין שלנו אושרה תב"ע המאפשרת לחלק מהדיירים להרחיב את הדירות + ממ"ד. התחלתי להתעניין בתמ"א 38 אולם יש לנו שכן בקומה א' שעטמד לפני קבל היר בניה מכח התב"ע. האם הבניה שלו יכולה להוריד לטמיון את האפשרות לתמ"א? האם בניה של שכן בקומת הגג יוריד לטמיון את התמ"א?
השפעת דייר שבנה תוספת על פרויקט תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/08/14
שלום רב,
לכל תוספת בנייה של דירה פרטית יש בדר"כ השפעה על הפרויקט. אם מסיבות תכנוניות ואם מסיבות משפטיות. לאו דווקא להוריד לטימיון או לא להשפיע כלל. הכל תלוי בשינוי התכנוני ו/או המשפטי שנוצר עקב התוספת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לכל תוספת בנייה של דירה פרטית יש בדר"כ השפעה על הפרויקט. אם מסיבות תכנוניות ואם מסיבות משפטיות. לאו דווקא להוריד לטימיון או לא להשפיע כלל. הכל תלוי בשינוי התכנוני ו/או המשפטי שנוצר עקב התוספת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס ' שאלות
שי
10/08/14
שלום רב
בנין בין 9 דיירים
3 קומות
אנחנו דיירי קומה א , 5 חדרים
בנין במצב שמור ומצוין , יש מעלית
צד אחד בבנין 5 חדרים וצד שני 4 חדרים
מדובר בתמ"א שיפוץ שדרוג ממד + מרפסת
דיירי קומה ג' הם בעלי זכויות על הגג ולאחר בדיקה של מס' יזמים / קבלנים הצליחו להגיע למצוא יזם /קבלן שהציע הצעה רצינית עבור הבנין.
בהצעה דיירי קומה ג' יקבלו שכירות , יקבלו החלפת הדירה מקומה 3 לקומה 5 , יקבלו דירה חדשה כולל כל התכולה הנדרשת ללא תשלום ויקבלו זיכויי מס.
בהצעה מציע היזם לשלם גם שכירות לדירות 4 חדרים בגלל שלדבריו הם משתדרגים פחות
היזם מוכן לשלם שכירות בתנאי שמקטין את אחד החדרים כי צריך להעביר דרכו פרוזדור , היזם אומר או שכירות או הקטנת החדרים.
במקביל בעית החניה : במקום גינה נעימה ושקטנה מעונין היזם להחליף את הגינה לרחבת חניות והפסטורליות הלכה,
כמובן שגגון לא יועיל.
מתחת לחדר השינה יוחלף מגינה שקטנה לחניות
הכי חשוב : הקבלן מנוסה כקבלן אך בנשאי תמ"א זאת פעם ראשונה שלו וחשבנו על קבלן מנוסה , הבעיה שקבלנים מנוסים טוענים שהעסקה לא טובה ולא רוצים להיכנס לפרויקט כושל.
השאלה האם אפשר לדרוש ערבות בנקאית של מליוני שקלים גם אם אנחנו היחדים בבנין שמסרבים.
לסיכום :
2 דיירים מקומה ראשונה טוענים בתוקף שהעסקה הזאת פוגעת בהם והם מבקשים את כל התמיכה והייעוץ
בהיבט החניות , הערבות והסיכויים.
בברכה
שי
מס' שאלות
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/08/14
שי שלום,
ראשית, כמובן שיש משמעות רצינית ליזם/קבלן עם ניסיון בתמ"א. תמ"א היא אכן חלק מעולם הבנייה אך היא עולם בפני עצמו. כשייבחר יזם, גם יהיה לכם אני מניח עו"ד שיטפל בעניין הערבויות ובנושאי החניה וכיו"ב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית, כמובן שיש משמעות רצינית ליזם/קבלן עם ניסיון בתמ"א. תמ"א היא אכן חלק מעולם הבנייה אך היא עולם בפני עצמו. כשייבחר יזם, גם יהיה לכם אני מניח עו"ד שיטפל בעניין הערבויות ובנושאי החניה וכיו"ב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38-חיזוק קירות בחדר קיים
נאוה
10/08/14
שלום רב,
דיירי הבנין בן 3 הקומות ו-6 הדירות שלידנו (חיפה) הגישו בקשה
לתמ"א 38/3 . בתוכנית שהוגשה אין תוספת ממ"דים אלא חיזוק קירות בחדר
קיים (ממ"דים חדשים יהיו רק בדירות המתוכננות בשתי הקומות הנוספות).
שאלותי: האם גם במקרה כזה יש
זכות לתוספת בניה של 25 מ"ר לכל דירה?
התוספות המוצעות כוללות בליטות לכל צידי הבנין. בין השאר מתוכננות
בליטות במרווחים הצידיים עד למרחק של 2.0 מטר מחוץ לקו הבנין, במרחק 2.0 מטר מגבול
המגרש ולאורך 7.0 מטר. בתוספת זו מתוכננים חדר רגיל ומרפסת כלואה . האם מותרת
תוספת כזאת מכח תמ"א 38/3 ?
יצויין שניתן להוסיף ממ"דים לבנין אך המתכננים בחרו שלא לעשות
זאת.
אודה לך על תשובתך.
ויתור על ממדי"ם בתמ"א 38 - אפשרי?
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/08/14
נאוה שלום רב,
התשובה משתנה מעירייה לעירייה ומוועדה מקומית לאחרת. כלומר: יש מקומות בהן הוועדה תאשר תוספת בנייה רגילה שאינה ממ"ד (אולם חובה שיהיה בבניין מקלט מאושר לפי תקנות הג"א), יש וועדות שככל ויש מקום להוסיף ממ"ד, לא יסתפקו במקלט ובבנייה רגילה וידרשו לבנות ממדי"ם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
התשובה משתנה מעירייה לעירייה ומוועדה מקומית לאחרת. כלומר: יש מקומות בהן הוועדה תאשר תוספת בנייה רגילה שאינה ממ"ד (אולם חובה שיהיה בבניין מקלט מאושר לפי תקנות הג"א), יש וועדות שככל ויש מקום להוסיף ממ"ד, לא יסתפקו במקלט ובבנייה רגילה וידרשו לבנות ממדי"ם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ללא תוספת ממ"דים
נאוה
12/08/14
תודה.
לאור תשובתך יש לי שאלה נוספת:
היכן אפשר לברר מהי מדיניות עיריית חיפה בעניין זה והאם אושרו כאן בעבר פרוייקטים של תמ"א 38 ללא תוספת ממד"ים שקיבלו את כל הזכויות הנילוות?
בחירת עורך דין
תמ''א 38
06/08/14
שלום,
ברצוני לשאול, באשר לבחירת עו''ד וקבלן. וועד בית בבניין של הוריי, בחר עו''ד ואף קבלן בלי להתייעץ עם הדיירים ואף ללא אסיפת דיירים. כעת לאור סירובי לחתום על הסכמת יצוג של עו''ד שנבחר ע''י ועד, בטענה כי איני מכירה אותה ועל פי בדיקה ראשונית מדובר בעו''ד בתחילת דרכו אשר טרם יצג פרוייקטים של תמ''א , וכי לדעתי כדאי לפנות לעו''ד מנוסה יותר בתחום, הוועד מאיים לתבוע אותי בתביעת נזיקין. אציין כי אותו דבר הם עושים סביב הקבלן שעמו הם מתכוונים לעבוד. מה עלי לעשות?
תודה מראש,
ילנה
ברצוני לשאול, באשר לבחירת עו''ד וקבלן. וועד בית בבניין של הוריי, בחר עו''ד ואף קבלן בלי להתייעץ עם הדיירים ואף ללא אסיפת דיירים. כעת לאור סירובי לחתום על הסכמת יצוג של עו''ד שנבחר ע''י ועד, בטענה כי איני מכירה אותה ועל פי בדיקה ראשונית מדובר בעו''ד בתחילת דרכו אשר טרם יצג פרוייקטים של תמ''א , וכי לדעתי כדאי לפנות לעו''ד מנוסה יותר בתחום, הוועד מאיים לתבוע אותי בתביעת נזיקין. אציין כי אותו דבר הם עושים סביב הקבלן שעמו הם מתכוונים לעבוד. מה עלי לעשות?
תודה מראש,
ילנה
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/14
לא יודע מה היו השיקולים בבחירת אותו עורך דין אבל אם יש רוב לבחירתו ואת לא מצליחה לשכנע אחרים בטענותיך אני לא רואה מה אפשר לעשות. אני מציע שתעשי לא רק בדיקה ראשונית לגביו אלא בדיקות יסודיות יותר. אולי תשתכנעי שהוא מתאים ואולי יהיו לך עוד נימוקים לשכנע עוד דיירים.
לגבי היזם - תתעקשי לקבל מספר הצעות וכן להתרשם מהיזם על מנת לקבל החלטה נכונה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לגבי היזם - תתעקשי לקבל מספר הצעות וכן להתרשם מהיזם על מנת לקבל החלטה נכונה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה מגיע
עןזי
04/08/14
במסגרת מה מגיע לדיירים- אומרים עד 25 מ"ר בניה שמתוכם 12 מ"ר ממ"ד . האם הקבלן יכול לאמר - נותן רק 12 "מר ממ"ד וזה הוא לא משתלם לי יותר . או הוא חייב לתת את כל 25 מ"ר הבנויים לא כולל מרפסת .
מה מגיע לדיירים במסגרת תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/08/14
עוזי שלום,
25 מ"ר המדוברים הם זכות בנייה לכל דירה שנותנת התמ"א במסגרת עבודות לפי תמ"א 38. כמובן שאין חובה להשתמש בכל זכויות הבנייה. לעיתים קרובות אכן קורה שאין כדאיות כלכלית להוסיף את כל המטרים שניתן בפועל.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
25 מ"ר המדוברים הם זכות בנייה לכל דירה שנותנת התמ"א במסגרת עבודות לפי תמ"א 38. כמובן שאין חובה להשתמש בכל זכויות הבנייה. לעיתים קרובות אכן קורה שאין כדאיות כלכלית להוסיף את כל המטרים שניתן בפועל.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנית ממ"דים – בעית בעלות על קרקע
ציפורה
04/08/14
שלום רב,
השכנים מתכננים הקמת ממ"דים ונתבקשתי לחתום על טופס הסכמה ולהצטרף.
הפניתי את תשומת ליבם שאחד ממגדלי הממ"דים תוכנן להבנות על שטח הרשום כשייך לבנין הסמוך (למרות שאנשי הבניין הסמוך לא הזיזו את הגדר). השכנים היוזמים התעלמו מהערתי וטענו כי לגבי ממ"דים הכללים שונים וכי הארכיטקט שלהם יודע מה שהוא עושה.
מעניין אותי באיזה שלב זה יתברר: האם העירייה בודקת זאת בעצמה לאחר הגשת הבקשה, או, שהעירייה שולחת מכתבים לבתים הסמוכים וממתינה לתגובה ?
בתודה מראש
ציפורה
השכנים מתכננים הקמת ממ"דים ונתבקשתי לחתום על טופס הסכמה ולהצטרף.
הפניתי את תשומת ליבם שאחד ממגדלי הממ"דים תוכנן להבנות על שטח הרשום כשייך לבנין הסמוך (למרות שאנשי הבניין הסמוך לא הזיזו את הגדר). השכנים היוזמים התעלמו מהערתי וטענו כי לגבי ממ"דים הכללים שונים וכי הארכיטקט שלהם יודע מה שהוא עושה.
מעניין אותי באיזה שלב זה יתברר: האם העירייה בודקת זאת בעצמה לאחר הגשת הבקשה, או, שהעירייה שולחת מכתבים לבתים הסמוכים וממתינה לתגובה ?
בתודה מראש
ציפורה
בעלות על קרקע בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/08/14
ציפורה שלום,
העירייה בודקת את התוכניות כמובן במסגרת הגשת הבקשה (גרמושקה) להיתר בנייה. הוועדה מפרסמת גם את הבקשה לטובת בעלי זיקה המבקשים להתנגד לבקשה משיקולים תכנוניים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
העירייה בודקת את התוכניות כמובן במסגרת הגשת הבקשה (גרמושקה) להיתר בנייה. הוועדה מפרסמת גם את הבקשה לטובת בעלי זיקה המבקשים להתנגד לבקשה משיקולים תכנוניים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
