פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
חלוקת דירה לשניים
רחל
14/09/14
שלום רב.
האם מותר לקחת דירה, להוסיף לה 2 או 3 חדרים (כמובן עם היתרי בניה וכו') ואח"כ לחצות את הדירה לשניים ולתת לילד הנשוי ולאשתו לגור במחצית הדירה?
האם מותר לקחת דירה, להוסיף לה 2 או 3 חדרים (כמובן עם היתרי בניה וכו') ואח"כ לחצות את הדירה לשניים ולתת לילד הנשוי ולאשתו לגור במחצית הדירה?
חלוקת דירה
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/09/14
רחל שלום,
הכל תלוי במה מתירה התב"ע (תוכנית בניין עיר).
ככלל, אני מניח שהמקרה שלך אינו יוצא מן הכלל, אסור לקיים שתי יחידות דיור מקום בו יש היתר ליחידת מגורים אחת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הכל תלוי במה מתירה התב"ע (תוכנית בניין עיר).
ככלל, אני מניח שהמקרה שלך אינו יוצא מן הכלל, אסור לקיים שתי יחידות דיור מקום בו יש היתר ליחידת מגורים אחת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א עקב מצב כלכלי קשה
דפנה
14/09/14
שלום רב,
אני גרה עם אימי שהיא אלמנה שעובדת בניקיון, בינתיים אני עובדת אבל אני סטודנטית ובשאר ימות השנה בקושי מרוויחה 1000 שקל לחודש.
אנו לא מעוניינות בשדרוג הבית שלנו בפרוייקט תמ''א כיוון שידוע לנו שהוצאות המעלית, ועד הבית והארנונה יעלו בהתאם.
מה גם שאני קלסטרופובית ולא משתמשת במעלית. מעוניינות בבקשה לדעת, מהי עילה מספקת להתנגדות לפרוייקט ואיך ניתן לפעול כדי שהפרוייקט לא יצא לפועל במידה ויש רוב של דיירים? מהי סיבה מספקת לאדם שרוצה לשמור על ביתו ואני מאמינה בלב שלם, שזכותו של כל אדם לשמור על מבצרו היחידי שעבד בשבילו כל חייו (לעיתים עלתה בחייו) ולא לשדרג.
בתודה
דפנה
אני גרה עם אימי שהיא אלמנה שעובדת בניקיון, בינתיים אני עובדת אבל אני סטודנטית ובשאר ימות השנה בקושי מרוויחה 1000 שקל לחודש.
אנו לא מעוניינות בשדרוג הבית שלנו בפרוייקט תמ''א כיוון שידוע לנו שהוצאות המעלית, ועד הבית והארנונה יעלו בהתאם.
מה גם שאני קלסטרופובית ולא משתמשת במעלית. מעוניינות בבקשה לדעת, מהי עילה מספקת להתנגדות לפרוייקט ואיך ניתן לפעול כדי שהפרוייקט לא יצא לפועל במידה ויש רוב של דיירים? מהי סיבה מספקת לאדם שרוצה לשמור על ביתו ואני מאמינה בלב שלם, שזכותו של כל אדם לשמור על מבצרו היחידי שעבד בשבילו כל חייו (לעיתים עלתה בחייו) ולא לשדרג.
בתודה
דפנה
תשלום תחזוקה בעקבות תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/09/14
דפנה שלום,
ראשית, צר לי על המצב כפי שאת מתארת ומאחל לכן רק טוב ורווח.
לגבי הפרויקט - שיקול הדעת העומד היום בפני המפקחים נוטה בצורה כמעט חד משמעית לצד קיום הפרויקט שכן אל מול המפקחים ניצבת סכנת הבית שאינו מחוזק ואלמנט פיקוח הנפש. איני חושב שטיעון על התשלום להחזקת המעלית או תוספת הארנונה הצפויה תהא סיבה מספקת לאי קיום הפרויקט. אני כן חושב ומציע לנסות למצוא פתרון יצירתי, אולי מול העירייה אולי מול היזם.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית, צר לי על המצב כפי שאת מתארת ומאחל לכן רק טוב ורווח.
לגבי הפרויקט - שיקול הדעת העומד היום בפני המפקחים נוטה בצורה כמעט חד משמעית לצד קיום הפרויקט שכן אל מול המפקחים ניצבת סכנת הבית שאינו מחוזק ואלמנט פיקוח הנפש. איני חושב שטיעון על התשלום להחזקת המעלית או תוספת הארנונה הצפויה תהא סיבה מספקת לאי קיום הפרויקט. אני כן חושב ומציע לנסות למצוא פתרון יצירתי, אולי מול העירייה אולי מול היזם.
בברכת שנה טובה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38 - אל תתיאשי
גיל
18/09/14
דפנה יקרה, אל תתיאשי,
חפשי עו"ד שירים את הכפפה וייצג אותך ואת זכויות הקנין שלך ואת זכויות היסוד שלך .
ה"שוד" וה"אלימות" המתרחשת לאור היום באיצטלת התמ"א 38 בין מי שרוצה למי שאינו רוצה, והפגיעה בזכויות הקנין מקוממות וצריך לאלץ את בית המשפט להכתיב כללים ברורים ולא לתת לאזרחים להיות נתונים ללחצים להפחדות ואיומים . אני מחזק את ידייך ומקווה שלא תצטרכי לעבור את הסבל הנורא הזה. וזו לא מליצה.
חפשי עו"ד שירים את הכפפה וייצג אותך ואת זכויות הקנין שלך ואת זכויות היסוד שלך .
ה"שוד" וה"אלימות" המתרחשת לאור היום באיצטלת התמ"א 38 בין מי שרוצה למי שאינו רוצה, והפגיעה בזכויות הקנין מקוממות וצריך לאלץ את בית המשפט להכתיב כללים ברורים ולא לתת לאזרחים להיות נתונים ללחצים להפחדות ואיומים . אני מחזק את ידייך ומקווה שלא תצטרכי לעבור את הסבל הנורא הזה. וזו לא מליצה.
תמא 38 – עורך דין דיירים
ירון
14/09/14
שלום
אנחנו עומדים בפני חתימה על הסכם תמ"א 38 לחיזוק הבניין והרחבות לבעלים הקיימים. אני נציג הבניין- שאלתי היא האם נהוג כי עורך הדין מטעם הדיירים מגיע לבניין ומחתים את כל הדיירים על ההסכם או שהדיירים מגיעים למשרד עורך הדין? אני שואל כי החתמת הדיירים מתקדמת בעצלתיים. עורך הדין רוצה שיגיעו כולם למשרדו לחתום ולחלקם אין זמן ולכן הכל מתעכב. שאלתי היא מה נהוג?
אנחנו עומדים בפני חתימה על הסכם תמ"א 38 לחיזוק הבניין והרחבות לבעלים הקיימים. אני נציג הבניין- שאלתי היא האם נהוג כי עורך הדין מטעם הדיירים מגיע לבניין ומחתים את כל הדיירים על ההסכם או שהדיירים מגיעים למשרד עורך הדין? אני שואל כי החתמת הדיירים מתקדמת בעצלתיים. עורך הדין רוצה שיגיעו כולם למשרדו לחתום ולחלקם אין זמן ולכן הכל מתעכב. שאלתי היא מה נהוג?
מיקום החתמת דיירים
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/09/14
ירון שלום,
מקום מקום ומנהגיו. המשרד שלנו מעדיף למען היעילות להחתים את הדיירים במרוכז בבניין, אולם לכל משרד השיקולים שלו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מקום מקום ומנהגיו. המשרד שלנו מעדיף למען היעילות להחתים את הדיירים במרוכז בבניין, אולם לכל משרד השיקולים שלו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום במושע. צעד הכרחי?
גלי
14/09/14
האם בפרויקט תמ"א 38/2 שבו צפוי להיות איחוד חלקות, הכרחי לרשום את זכויות הבעלים במושע וזאת לאחר ביטול צו הבית המשותף של הבניינים הקיימים ? האם קיימת דרך אחרת?
תודה.
תודה.
וכהמשך לרישום במושע. צעד הכרחי?
גלי
14/09/14
ובנוסף לשאלתי הראשונה, היזם מתכוון לשעבד את המקרקעין בשלמותם לרבות כל זכויות הבעלים בדירות הקיימות ובקרקע במשכנתא לטובת הבנק, מלווה הפרוייקט.
על פניו נראה שהשילוב בין המושע למשכנתא (במקום הון עצמי) מסוכן ביותר לבעלים.
אשמח לדעת מהי המתכוכת המקובלת ו/או לחילופין המגנה ביותר על הבעלים.
תודה.
על פניו נראה שהשילוב בין המושע למשכנתא (במקום הון עצמי) מסוכן ביותר לבעלים.
אשמח לדעת מהי המתכוכת המקובלת ו/או לחילופין המגנה ביותר על הבעלים.
תודה.
חידוש היתר לתמ"א כשכבר אין אחוזי הסכמה?
משה
13/09/14
מספר דיירים יזמו תמ"א 38 במימון עצמי (יש פנטהאוז על הגג). הצטרפתי בשמחה בשנת 2010 ובשנת 2011 קבלנו אישור. רק בספטמבר 2013 קבלנו היתר ועכשיו ההייתר פקע.
אני ועוד שכן כרגע רוצים להצטרף למתנגדים (לא עלה בדעתי שזה יעלה כול כך הרבה). כרגע אין 60 אחוז תומכים. האם הם יכולים לחדש את ההייתר שוב באופן אוטמוטי?. להתבסס על רוב מ 2010 שכרגע כבר לא קיים?
האם ניתן להאריך תוקף להיתר לפרויקט תמ"א 38?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/09/14
שלום משה!
אני לא יודע למה בדיוק התחייב כשהסכמת בפעם הראשונה. בכל מקרה- הארכת תוקף היתר לעד שנתיים נוספות היא די קלה וקשה לי להאמין שהתנגדות שלך תעזור. מה שכן - פתוחה הדרך לתביעה בפני המפקח על המקרקעין על שימוש ברכוש המשותף ללא הסכמה. שוב - חשוב לדעת על מה חתמת ולמה התחייבת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא יודע למה בדיוק התחייב כשהסכמת בפעם הראשונה. בכל מקרה- הארכת תוקף היתר לעד שנתיים נוספות היא די קלה וקשה לי להאמין שהתנגדות שלך תעזור. מה שכן - פתוחה הדרך לתביעה בפני המפקח על המקרקעין על שימוש ברכוש המשותף ללא הסכמה. שוב - חשוב לדעת על מה חתמת ולמה התחייבת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות להטבות כתוצאה מביצוע פרויקט תמ"א 38
ירון
13/09/14
שלום רב,
האם התעללות והונאה מצד בעלי דירות בבניין, שהודאה כתובה בחוסר עניין לביצוע הפרויקט בעתיד הנראה לעין גרמה במישרין לעזיבת אחד מדייריו, עלולה להיות בסיס לתביעת הונאה נגד בעלי הדירות בבניין במקרה ויתבצע בו פרויקט תמ"א 38 בעתיד הקרוב?
האם הדייר שכבר מכר את דירתו בבניין יוכל לתבוע זכויות בפרויקט במידה ויתבצע בעתיד?
אודה לתשובתכם,
האם התעללות והונאה מצד בעלי דירות בבניין, שהודאה כתובה בחוסר עניין לביצוע הפרויקט בעתיד הנראה לעין גרמה במישרין לעזיבת אחד מדייריו, עלולה להיות בסיס לתביעת הונאה נגד בעלי הדירות בבניין במקרה ויתבצע בו פרויקט תמ"א 38 בעתיד הקרוב?
האם הדייר שכבר מכר את דירתו בבניין יוכל לתבוע זכויות בפרויקט במידה ויתבצע בעתיד?
אודה לתשובתכם,
ביצוע פרויקט תמ"א 38 לאחר שבעלי הדירות גרסו כי אין להם רצון בתהליך זה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/09/14
שלום ירון!
לא מכיר בפירוט את הניבות בגללן מכרת את הדירה. זכויות בפרויקט לא תוכל לתבוע אבל אפשר לבדוק אם יש עילת תביעה נגד בעלי הדירות המתעללים. מציע כי תשב עם עורך דין בענין זה ותראה מ הסיכוי לתביעה כזו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מכיר בפירוט את הניבות בגללן מכרת את הדירה. זכויות בפרויקט לא תוכל לתבוע אבל אפשר לבדוק אם יש עילת תביעה נגד בעלי הדירות המתעללים. מציע כי תשב עם עורך דין בענין זה ותראה מ הסיכוי לתביעה כזו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תלונה
אסתי
11/09/14
בבנין שבו אני גרה עשו תמ"א . קיימים ליקויים גדולים ובכל פנייה שלי לקבלן אני מקבלת מטח של תירוצים והבטחות ללא כיסוי, למי אני יכולה לפנות?
ביצוע עבודה לא תקינה בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/09/14
אסתי שלום,
ראשית, ככל פרויקט תמ"א אמור להיות מפקח מטעם הדיירים בבניין בעל סמכויות המוגדרות בהסכם. מה עמדת המפקח ומהן סמכויותיו בהסכם שלכם? צריך לבדוק. כמו כן, אמור להיות בהסכם תמ"א פרק של מנגנון בוררות בעיתות של מחלוקת לגבי ביצוע העבודות. חשוב לקרוא את ההסכם כדי לראות מה הסנקציות שלכם במקרה של ביצוע עבודות לקוי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית, ככל פרויקט תמ"א אמור להיות מפקח מטעם הדיירים בבניין בעל סמכויות המוגדרות בהסכם. מה עמדת המפקח ומהן סמכויותיו בהסכם שלכם? צריך לבדוק. כמו כן, אמור להיות בהסכם תמ"א פרק של מנגנון בוררות בעיתות של מחלוקת לגבי ביצוע העבודות. חשוב לקרוא את ההסכם כדי לראות מה הסנקציות שלכם במקרה של ביצוע עבודות לקוי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה מצד בעל הדירה
נילי
09/09/14
שלום,
חתמנו חוזה שכירות לדירה בבניין שנמצא בתהליכי תמ״א 38 (מדובר בהוספת דירה חדשה ולא בדירה קיימת). לא מוזכר שום סעיף בחוזה שמדבר על תהליכי התמ״א למעט סעיף שאומר שזו דירה חדשה ויתכנו ליקויים המאפיינים דירות חדשות ועלינו לאפשר לבעל הדירה לתקן ליקויים אלו.
8 ימים לפני תאריך כניסתנו לדירה הודיע לנו בעל הדירה כי היא לא תהיה מוכנה וראויה למגורים בזמן (הבניין עדיין נמצא בשיפוץ, אין מעלית ואין טופס 4, ונכון להיום היא גם לא תהיה מוכנה בחודשיים הקרובים לפחות). שאלותיי הן כאלו:
1. אם מכל סיבה שהיא (חוסר זמן, היצע דירות, מיקום וכו׳) נאלץ לשכור דירה במחיר גבוה יותר מהדירה עליה חתמנו, האם אנו יכולים לתבוע את בעל הדירה בגין ההפרשים (שכ״ד, ועד בית וארנונה)? אם כן, לאיזו תקופה (שנת שכירות כמקובל)?
2. באופן כללי, אילו פיצויים או החזרים עבור נזקים כלכליים שנגרמו לנו כתוצאה מהמצב אליו נקלענו אנו יכולים לדרוש מבעל הדירה בגין הפרת החוזה מצידו?
3. האם אנו יכולים לחתום על חוזה שכירות חדש עבור דירה אחרת מבלי לבטל את החוזה הראשון שהופר ע״י בעל הדירה?
תודה רבה!
חתמנו חוזה שכירות לדירה בבניין שנמצא בתהליכי תמ״א 38 (מדובר בהוספת דירה חדשה ולא בדירה קיימת). לא מוזכר שום סעיף בחוזה שמדבר על תהליכי התמ״א למעט סעיף שאומר שזו דירה חדשה ויתכנו ליקויים המאפיינים דירות חדשות ועלינו לאפשר לבעל הדירה לתקן ליקויים אלו.
8 ימים לפני תאריך כניסתנו לדירה הודיע לנו בעל הדירה כי היא לא תהיה מוכנה וראויה למגורים בזמן (הבניין עדיין נמצא בשיפוץ, אין מעלית ואין טופס 4, ונכון להיום היא גם לא תהיה מוכנה בחודשיים הקרובים לפחות). שאלותיי הן כאלו:
1. אם מכל סיבה שהיא (חוסר זמן, היצע דירות, מיקום וכו׳) נאלץ לשכור דירה במחיר גבוה יותר מהדירה עליה חתמנו, האם אנו יכולים לתבוע את בעל הדירה בגין ההפרשים (שכ״ד, ועד בית וארנונה)? אם כן, לאיזו תקופה (שנת שכירות כמקובל)?
2. באופן כללי, אילו פיצויים או החזרים עבור נזקים כלכליים שנגרמו לנו כתוצאה מהמצב אליו נקלענו אנו יכולים לדרוש מבעל הדירה בגין הפרת החוזה מצידו?
3. האם אנו יכולים לחתום על חוזה שכירות חדש עבור דירה אחרת מבלי לבטל את החוזה הראשון שהופר ע״י בעל הדירה?
תודה רבה!
יש לפנות לפורום דיני חוזים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/09/14
שלום נילי
השאלה אינה בנושא תמא 38 אלא בחוזים באופן כללי. חשוב לקרוא את נוסח ההסכם עליו חתמתם להבין אם אין שם דברים חשובים לשאלה. בהתאם למה שאת כתבת- מדובר בהפרת הסכם מצד בעל הבית. אתם זכאים להודיע לו על ביטול ההסכם ולדרוש ממנו פיצוי על כל נזק שנגרם לכם.
מבקש שתשימו לב פעם נוספת אם אין בהסכם התיחסות לדחית מועד התחלת השכירות.
תבטלו את ההסכם מיד לאחר חתימץת ההסכם החדש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השאלה אינה בנושא תמא 38 אלא בחוזים באופן כללי. חשוב לקרוא את נוסח ההסכם עליו חתמתם להבין אם אין שם דברים חשובים לשאלה. בהתאם למה שאת כתבת- מדובר בהפרת הסכם מצד בעל הבית. אתם זכאים להודיע לו על ביטול ההסכם ולדרוש ממנו פיצוי על כל נזק שנגרם לכם.
מבקש שתשימו לב פעם נוספת אם אין בהסכם התיחסות לדחית מועד התחלת השכירות.
תבטלו את ההסכם מיד לאחר חתימץת ההסכם החדש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה נוספת על זו הנמצאת בשלבי תמ"א 38
משה
09/09/14
שלום רב. ברשותנו דירה אחת הנמצאת בשלבים ראשוניים של תמ"א 38.
בנפרד, אנו מעוניינים לבחון אפשרות לרכישת דירה נוספת קטנה להשקעה (סביב 500,000 ש"ח).
1. אילו מיסים יחולו עלינו במקרה של קניית הדירה להשקעה כיום? באילו סכומים בערך ?
2. אילו מיסים יחולו עלינו בהיבטי מכירת הנכס הנמצא בשלבי תמ"א - לאחר השלמת הפרויקט ?
3. אילו מיסים יחולו אם נמכור בעתיד את 2 הנכסים באותו זמן ?
בסופו של דבר אנו מעוניינים לברר את הכדאיות הכלכלית של רכישת נכס נוסף בהיבטי מיסוי. לא היינו רוצים לגלות אחרי הרכישה של דירה קטנה להשקעה - כי סכום כסף משמעותי ירד לטמיון סביב תשלום מסים בעתיד...
תודה.
בנפרד, אנו מעוניינים לבחון אפשרות לרכישת דירה נוספת קטנה להשקעה (סביב 500,000 ש"ח).
1. אילו מיסים יחולו עלינו במקרה של קניית הדירה להשקעה כיום? באילו סכומים בערך ?
2. אילו מיסים יחולו עלינו בהיבטי מכירת הנכס הנמצא בשלבי תמ"א - לאחר השלמת הפרויקט ?
3. אילו מיסים יחולו אם נמכור בעתיד את 2 הנכסים באותו זמן ?
בסופו של דבר אנו מעוניינים לברר את הכדאיות הכלכלית של רכישת נכס נוסף בהיבטי מיסוי. לא היינו רוצים לגלות אחרי הרכישה של דירה קטנה להשקעה - כי סכום כסף משמעותי ירד לטמיון סביב תשלום מסים בעתיד...
תודה.
תמ"א 38 - מיסים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/09/14
משה שלום!
על רכישת דירת מגורים יש לשלם מס רכישה. החוק מבחין בין מי שרוכש את דירתו היחידה (ולא אכנס להגדרות כרגע) לבין מי שזו אינו דירתו היחידה.
לפי מה שאתה כותב הדירה שתרכש אינה דירתך היחידה ועל כן תשלם מס רכישה בהתאם (5%).
בעת מכירת דירה יש חבות במס שבח. אם זו דירתך היחידה אז תוכל לנצל פטור ממס שבח בעת המכירה. אם באמת תרכוש את הדירה הנוספת אז זו לא תהיה דירתך היחידה. במידה ותמכור עד סוף שנת 2017 תוכל להנות מחישוב מס שבח מטיב (ליניארי) (בהנחה שקנית את דירת התמ"א לפני 2014). לחישוב מדויק או אפילו גס של סכום המס צריך לשבת עם נתונים מול עורך דין.
אם תמכור את הדירה משנת 2018 ומעלה, ובהתאם לנוסח החוק כיום, תשלם מס שבח מלא במידה וזו לא דירתך היחידה.
מאחר והדירה השניה תרכש כיום (לא אכנס להסבר מפורט על נוסח החוק) לא ניתן יהיה להנות מחישוב ליניארי לגביה ותדרש לשלם מס שבח מלא בגינה של 25% מהשבח.
בכל מקרה מציע כי תלך להתיעצות פרטנית עם כל הנתונים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
על רכישת דירת מגורים יש לשלם מס רכישה. החוק מבחין בין מי שרוכש את דירתו היחידה (ולא אכנס להגדרות כרגע) לבין מי שזו אינו דירתו היחידה.
לפי מה שאתה כותב הדירה שתרכש אינה דירתך היחידה ועל כן תשלם מס רכישה בהתאם (5%).
בעת מכירת דירה יש חבות במס שבח. אם זו דירתך היחידה אז תוכל לנצל פטור ממס שבח בעת המכירה. אם באמת תרכוש את הדירה הנוספת אז זו לא תהיה דירתך היחידה. במידה ותמכור עד סוף שנת 2017 תוכל להנות מחישוב מס שבח מטיב (ליניארי) (בהנחה שקנית את דירת התמ"א לפני 2014). לחישוב מדויק או אפילו גס של סכום המס צריך לשבת עם נתונים מול עורך דין.
אם תמכור את הדירה משנת 2018 ומעלה, ובהתאם לנוסח החוק כיום, תשלם מס שבח מלא במידה וזו לא דירתך היחידה.
מאחר והדירה השניה תרכש כיום (לא אכנס להסבר מפורט על נוסח החוק) לא ניתן יהיה להנות מחישוב ליניארי לגביה ותדרש לשלם מס שבח מלא בגינה של 25% מהשבח.
בכל מקרה מציע כי תלך להתיעצות פרטנית עם כל הנתונים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת הדירה החדשה בפינוי בינוי
ריבה
09/09/14
ידוע שהרבה דיירים מעדיפים לקבל את שווי הדירה החדשה ולא לחכות בשכירות לבנייתה.
איך זה נעשה? באיזה שלב? מה צריך לכתוב בהסכם? האם יש מצב שהיזם לא יסכים לקחת את הדירה ולתת את תמורתה?
האם אצטרך לשלם מס שבח במקרה זה?
איך זה נעשה? באיזה שלב? מה צריך לכתוב בהסכם? האם יש מצב שהיזם לא יסכים לקחת את הדירה ולתת את תמורתה?
האם אצטרך לשלם מס שבח במקרה זה?
תמ"א 38 - מכירת דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/09/14
ריבה שלום!
אני מקווה שהבנתי נכון את העובדות. אתם חתמתם על הסכם תמ"א 38 עם יזם, במהלכו אתם מבקשים למכור את הדירה החדשה שתקבלו.
אין מניעה לעשות כן- זו עיסקה במקרקעין לכל דבר וענין. חיוב במס שבח תלוי במצב האישי שלך (יש/אין עוד דירות, מתי מכרת וכו').
היזם מחויב לתת לך דירה בהסכם. הקונה שלך יודע למה הוא נכנס ואני מניח שלכן ישלם על הדירה החדשה פחות ממה שהיא שווה באמת לו היתה כבר מוכנה.
בכל מקרה - ממליץ לקחת עורך דין המתמחה בתחום כדי שלווה אותכם בעיסקה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מקווה שהבנתי נכון את העובדות. אתם חתמתם על הסכם תמ"א 38 עם יזם, במהלכו אתם מבקשים למכור את הדירה החדשה שתקבלו.
אין מניעה לעשות כן- זו עיסקה במקרקעין לכל דבר וענין. חיוב במס שבח תלוי במצב האישי שלך (יש/אין עוד דירות, מתי מכרת וכו').
היזם מחויב לתת לך דירה בהסכם. הקונה שלך יודע למה הוא נכנס ואני מניח שלכן ישלם על הדירה החדשה פחות ממה שהיא שווה באמת לו היתה כבר מוכנה.
בכל מקרה - ממליץ לקחת עורך דין המתמחה בתחום כדי שלווה אותכם בעיסקה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניוד זכויות מהגג לצד +תמא – תבע
טלי
08/09/14
אנו לפני מתן תוקף של תבע 57933כרגע בתוכניות דיירי הגג מרחיבים מעלה בעוד ששאר הדיירים מרחיבים הצידה . בגלל רצוננו לשלב תמ"א 38 על התבע אנו רוצים להעביר את הזכויות של דיירי בנין מלמעלה לצד ולתת ליזם לבנות 2.5 קומות דברנו עם העיריה והיא אמרה שהכי טוב לעשות הליך כזה בשלב היתרי הבניה אתמול האדריכל שלנו אמר שהוא שמע אותך אומר פעם כי עם מעבירים אישורי זכויות מהגג לצד לאחר מתן התוקף זה יקטין את החלק שהיזם יכול לבנות על הגג (בגובה הזכויות שעברו לצד ) , עכשיו הוא לא בטוח .. הוא חושב ששמע אותך ואמר לי לבדוק אודה לך אם תוכל לחדד את העניין , או שבכלל אין עניין כזה
ניוד זכויות בנייה
עו"ד גילי לוי
מנהל
08/09/14
טלי שלום,
אינני יודע אם האדריכל שמע אותי בנושא. בכל אופן, לא כ"כ הבנתי איך מתבצע הפרויקט שלכם, מי בונה? היזם ?הדיירים? לגבי ניוד זכויות - קיים לכל בניין סל של זכויות בנייה ע"פ התב"ע. ניתן לנייד את הזכויות מצד לצד אולם אין אפשרות להגדיל את סל הזכויות באמצעות הניוד. כל למשל, אם העברנו זכויות בנייה מהגג לצד המבנה הרי שהזכויות בגג יתמעטו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אינני יודע אם האדריכל שמע אותי בנושא. בכל אופן, לא כ"כ הבנתי איך מתבצע הפרויקט שלכם, מי בונה? היזם ?הדיירים? לגבי ניוד זכויות - קיים לכל בניין סל של זכויות בנייה ע"פ התב"ע. ניתן לנייד את הזכויות מצד לצד אולם אין אפשרות להגדיל את סל הזכויות באמצעות הניוד. כל למשל, אם העברנו זכויות בנייה מהגג לצד המבנה הרי שהזכויות בגג יתמעטו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיון בהתנגדות
טלי
07/09/14
ההורים שלי הגישו התנגדות לתמ"א 38 בבנין שלהם. הם הוזמנו לישיבה בוועדה המקומית שתדון בנושא. האם תהיה להם זכות דיבור בישיבה? אם הם מבוגרים וחולים, האם הילדים שלהם יכולים לבוא במקומם ולייצג אותם? האם יש צורך ביפוי כח או באישורים רפואיים בשביל זה?
דיו בהתנגדות
עו"ד גילי לוי
מנהל
08/09/14
טלי שלום,
לכל וועדה יש את התנאים שלה לגבי הדיון עצמו וצורת ההתנהלות שלו. הייתי מציע לפנות ישירות למזכירות הוועדה ולשאול מה עמדתם בכל הנושא.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לכל וועדה יש את התנאים שלה לגבי הדיון עצמו וצורת ההתנהלות שלו. הייתי מציע לפנות ישירות למזכירות הוועדה ולשאול מה עמדתם בכל הנושא.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה מקבלן לתרגום חוזה תמ"א
דוד
05/09/14
שלום, אנחנו עומדים לקבל את הגרסה הסופית של החוזה מהקבלן. אני דובר אנגלית ואינני קורא עברית. האם זו זכותי לדרוש מהקבלן תרגום נוטריוני לאנגלית של החוזה? האם זה סביר לצפות שהתשלום עבור התרגום יבוצע על ידי הקבלן? בנוסף, יש לי חניה הרשומה בטבו. האם הקבלן יכול להזיז אותי לחניה אחרת מזו הרשומה על שמי ללא הסכמתי? באם הקבלן מזיז אותי לחניה אחרת - האם זו סיבה מספקת לא לחתום על החוזה עמו? תודה על התשובות המפורטות והמועילות בפורום הזה
דרישה מקבלן לתרגום חוזה
עו"ד גילי לוי
מנהל
08/09/14
דוד שלום,
בנושא התרגום אין לי תשובה אחת וברורה לצערי. אני מניח, בתחושה, שלו הדבר היחיד המפריד בינך לבין החתימה על ההסכם הוא התרגום שלו לשפה הנוחה שלך, היזם יכול לשאת בעלות הזו. כמובן זו הנחה שלי ומותר ליזם להתנגד אליה.
לגבי החניה - בהסתכלות משפטית צרה, היות והחניה רשומה על שמך בטאבו כלומר: מוצמדת לדירתך כחלק מהרכוש הפרטי ואינה מהווה חלק מהרכוש המשותף, הרי שאתה יכול להתנגד להזזה של החניה. התמ"א כולה מבוססת על שינוי ברכוש המשותף ולא בקניין הפרטי. ברמה הרחבה יותר - אם הדיירים יגדילו לעשות וירצו לתבוע אותך משפטית על הנזק הנגרם להם היות והציעו לך חניה אחרת בתמורה רק במיקום אחר, בידם לעשות כך ואיני יודע מה תהיינה ההשלכות.
בהצלחה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בנושא התרגום אין לי תשובה אחת וברורה לצערי. אני מניח, בתחושה, שלו הדבר היחיד המפריד בינך לבין החתימה על ההסכם הוא התרגום שלו לשפה הנוחה שלך, היזם יכול לשאת בעלות הזו. כמובן זו הנחה שלי ומותר ליזם להתנגד אליה.
לגבי החניה - בהסתכלות משפטית צרה, היות והחניה רשומה על שמך בטאבו כלומר: מוצמדת לדירתך כחלק מהרכוש הפרטי ואינה מהווה חלק מהרכוש המשותף, הרי שאתה יכול להתנגד להזזה של החניה. התמ"א כולה מבוססת על שינוי ברכוש המשותף ולא בקניין הפרטי. ברמה הרחבה יותר - אם הדיירים יגדילו לעשות וירצו לתבוע אותך משפטית על הנזק הנגרם להם היות והציעו לך חניה אחרת בתמורה רק במיקום אחר, בידם לעשות כך ואיני יודע מה תהיינה ההשלכות.
בהצלחה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גודל מרפסת בתמ"א 38
שירית
04/09/14
שלום,
הבניין שלנו בתהליך תמ"א 38. נאמר לנו שגודל המרפסות המקסימאלי המותר עפ"י תמ"א 38, ללא הגדלת שטח הדירה (בלי תוספת ממ"דים) עומד על 12 מ"ר בלבד. רציתי לברר האם כך הדבר.
תודה, שירית
הבניין שלנו בתהליך תמ"א 38. נאמר לנו שגודל המרפסות המקסימאלי המותר עפ"י תמ"א 38, ללא הגדלת שטח הדירה (בלי תוספת ממ"דים) עומד על 12 מ"ר בלבד. רציתי לברר האם כך הדבר.
תודה, שירית
גודל מרפסת בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
08/09/14
שירית שלום רב,
לא מדויק לומר שהשטח המקסימלי ע"פ התמ"א הא 12 מ"ר. שטח המרפסת הינו פונקציה של קווי בניין, זכויות בנייה וכיו"ב כאשר בדרך כלל מה שניתן לעשות בפועל הוא מרפסת של 12 מ"ר. ייתכן שבבניין הספציפי שלכם אין אפשרות לתת יותר מ-12 מ"ר כמו הרבה בניינים אחרים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לא מדויק לומר שהשטח המקסימלי ע"פ התמ"א הא 12 מ"ר. שטח המרפסת הינו פונקציה של קווי בניין, זכויות בנייה וכיו"ב כאשר בדרך כלל מה שניתן לעשות בפועל הוא מרפסת של 12 מ"ר. ייתכן שבבניין הספציפי שלכם אין אפשרות לתת יותר מ-12 מ"ר כמו הרבה בניינים אחרים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם לניהול דיירים
מעוניין
03/09/14
האם ניתן לקבל הפניה או את המסמך עצמו לעניין הסכם לניהול דיירים , תמ"א 38 ?
תמ"א 38 - הסכם לניהול דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/09/14
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות בזמן תמ"א 38
ניקול
03/09/14
האם קיים איזשהו חוק שבעל הדירה צריך להוריד את שכר הדירה בזמן השיפוצים?
תמ"א 38 - חוק הורדת שכר דירה בזמן שיפוצים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/09/14
שלום ניקול
מצטער אבל אין חוק כזה. זה ענין להסכמה בינך ובין בעל הבית שלך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מצטער אבל אין חוק כזה. זה ענין להסכמה בינך ובין בעל הבית שלך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 שאלות בענין תמ"א
שרון
01/09/14
שלום רב
רציתי להתייעץ בנוגע ל 2 נושאים חשובים
לנו
1)
היזם לפרויקט תמ"א בבנין שלנו דורש 8 דירות למעלה + ארבע דירות גן
, הסבר בהמשך, שאר הבניינים בסמוך מבצעים רק עם שני דירות גן
2) חלק מהדיירים רוצים להוסיף חדרים בצד הבניין בנוסף לתמ"א וזה על
חשבון שטח ציבורי
נתונים :
בנין בין 4 קומות
16 דיירים בבנין
בבניינים סמוכים החלו בתמ"א עם 8
דירות + 2 דירות גן בתמורה לחיזוק , שיפוץ חיצוני , לובי,
מעלית ממד ומרפסת שמש.
היזם בבנין שלנו רוצה להוסיף 12 דירות
כללי במקום 10 וזה בנוסף ל 16 קיימים ,
סה"כ 28 דירות יהיו ב 6 קומות , זה
רצונו
נושא א'
לפני 10 שנים חלק מהדיירים בפינת הבניין
הרחיבו את הדירות והוסיפו חדר ענק,
מלמטה למעלה בפינת הבניין, לא ברור מי
אישר להם, אז לא גרנו בבנין.
ההרחבה בפינה הצפון מזרחית
כעת : באותו צד של בנין רוצים דיירים נוספים להרחיב בשטח הציבורי ולהוסיף 2
חדרים קטנים ולהשלים קו עם אלו שבנו, זה
מלבד התמ"א שנותן להם חדר ממד ומרפסת.
צפוי להיות להם 6 חדרים בעוד שנניח
אנחנו נתקדם מ 3 חדרים ל 4 כלול הממד.
הם ישלמו לעירייה אך היזם הדגיש שיבוא
לקראתם משמעותית והציע להם הטבה של בנית
החדרים הנוספים והשיפוץ בפנים במחיר
עלות חומר בתנאי שיתמכו ויקדמו אישור ל 4 דירות גן
במקום 2 .
איכשהו יש להם רוב בבנין , חלק מהשכנים לא
מבין עניין במיוחד.
שאלה:
האם הם יכולים להשתמש בשטח הציבורי
ולבנות בצד הבניין מבלי לקבל
אישור של 100% מהדיירים
האם מותר לנו להתנגד ואם כן היכן , כמה
החוק בא לקראתנו.
הם אומרים שמותר להם לעשות מה שהם רוצים
ולא צריכים אישורים , היזם בינתיים
הביא תוכניות כולל חדרים נוספים.
נושא ב'
כפי שציינתי בכל הפרויקטים בבניינים
הצמודים היזמים סגרו
על 8 דירות למעלה + 2 דירות גן כלומר סה"כ 10 דירות,
היזם שלנו דורש 8 דירות למעלה + 4 דירות גן ומבחינתנו זה מעמסה
על התשתיות , עומס וצפיפות ויוריד מערך
הבניין בהשוואה לבניינים מקבילים לדעתנו.
זה גם יוצר אילוץ ליזם בגלל שיש 4 דירות
גן אז לובי הבניין יהיה מהצד מתחת
לחלון המטבח שלנו והמעבר יהיה בצד
הבניין מתחת לדירה שלי במקום לובי בחזית בצורה נורמלית.
שוחחנו עם היזם והוא מאיים שיש לו רוב
ואם נתנגד בוועדה ובבית משפט אז בית המשפט ירמוס
אותנו בקנסות והציע לנו לקרוא בעיתונות
כמה קנסות קיבלו "סרבנים" ,
אמרנו שאנחנו רוצים תמ"א עם 2
דירות גן כמו כל היזמים בסביבה אבל מתנגדים ל 4 דירות גן
אך הוא אגרסיבי מאוד כי יש לו תמיכת
דירות הגג והדירות המרחיבות בצד הבניין.
שאלה:
במידה ויש רוב ל 4 דירות גן וחלק
מהדיירים ( 3-2 ) לא מסכימים ל 4 דירות גן אלא
רק ל 2 דירות גן כמו בשאר הבניינים באזור
האם החוק יקבל התנגדות חלקית ל 4 דירות
גן כי זה מוגזם מאוד.
במיוחד 2 דירות בקומה ראשונה מתנגדים ל
4 דירות גן כי 2 מהן יהיו מתחת למרפסת שמש.
אני מודה לך מאוד על התשובות,
בברכה, שרון
רציתי להתייעץ בנוגע ל 2 נושאים חשובים
לנו
1)
היזם לפרויקט תמ"א בבנין שלנו דורש 8 דירות למעלה + ארבע דירות גן
, הסבר בהמשך, שאר הבניינים בסמוך מבצעים רק עם שני דירות גן
2) חלק מהדיירים רוצים להוסיף חדרים בצד הבניין בנוסף לתמ"א וזה על
חשבון שטח ציבורי
נתונים :
בנין בין 4 קומות
16 דיירים בבנין
בבניינים סמוכים החלו בתמ"א עם 8
דירות + 2 דירות גן בתמורה לחיזוק , שיפוץ חיצוני , לובי,
מעלית ממד ומרפסת שמש.
היזם בבנין שלנו רוצה להוסיף 12 דירות
כללי במקום 10 וזה בנוסף ל 16 קיימים ,
סה"כ 28 דירות יהיו ב 6 קומות , זה
רצונו
נושא א'
לפני 10 שנים חלק מהדיירים בפינת הבניין
הרחיבו את הדירות והוסיפו חדר ענק,
מלמטה למעלה בפינת הבניין, לא ברור מי
אישר להם, אז לא גרנו בבנין.
ההרחבה בפינה הצפון מזרחית
כעת : באותו צד של בנין רוצים דיירים נוספים להרחיב בשטח הציבורי ולהוסיף 2
חדרים קטנים ולהשלים קו עם אלו שבנו, זה
מלבד התמ"א שנותן להם חדר ממד ומרפסת.
צפוי להיות להם 6 חדרים בעוד שנניח
אנחנו נתקדם מ 3 חדרים ל 4 כלול הממד.
הם ישלמו לעירייה אך היזם הדגיש שיבוא
לקראתם משמעותית והציע להם הטבה של בנית
החדרים הנוספים והשיפוץ בפנים במחיר
עלות חומר בתנאי שיתמכו ויקדמו אישור ל 4 דירות גן
במקום 2 .
איכשהו יש להם רוב בבנין , חלק מהשכנים לא
מבין עניין במיוחד.
שאלה:
האם הם יכולים להשתמש בשטח הציבורי
ולבנות בצד הבניין מבלי לקבל
אישור של 100% מהדיירים
האם מותר לנו להתנגד ואם כן היכן , כמה
החוק בא לקראתנו.
הם אומרים שמותר להם לעשות מה שהם רוצים
ולא צריכים אישורים , היזם בינתיים
הביא תוכניות כולל חדרים נוספים.
נושא ב'
כפי שציינתי בכל הפרויקטים בבניינים
הצמודים היזמים סגרו
על 8 דירות למעלה + 2 דירות גן כלומר סה"כ 10 דירות,
היזם שלנו דורש 8 דירות למעלה + 4 דירות גן ומבחינתנו זה מעמסה
על התשתיות , עומס וצפיפות ויוריד מערך
הבניין בהשוואה לבניינים מקבילים לדעתנו.
זה גם יוצר אילוץ ליזם בגלל שיש 4 דירות
גן אז לובי הבניין יהיה מהצד מתחת
לחלון המטבח שלנו והמעבר יהיה בצד
הבניין מתחת לדירה שלי במקום לובי בחזית בצורה נורמלית.
שוחחנו עם היזם והוא מאיים שיש לו רוב
ואם נתנגד בוועדה ובבית משפט אז בית המשפט ירמוס
אותנו בקנסות והציע לנו לקרוא בעיתונות
כמה קנסות קיבלו "סרבנים" ,
אמרנו שאנחנו רוצים תמ"א עם 2
דירות גן כמו כל היזמים בסביבה אבל מתנגדים ל 4 דירות גן
אך הוא אגרסיבי מאוד כי יש לו תמיכת
דירות הגג והדירות המרחיבות בצד הבניין.
שאלה:
במידה ויש רוב ל 4 דירות גן וחלק
מהדיירים ( 3-2 ) לא מסכימים ל 4 דירות גן אלא
רק ל 2 דירות גן כמו בשאר הבניינים באזור
האם החוק יקבל התנגדות חלקית ל 4 דירות
גן כי זה מוגזם מאוד.
במיוחד 2 דירות בקומה ראשונה מתנגדים ל
4 דירות גן כי 2 מהן יהיו מתחת למרפסת שמש.
אני מודה לך מאוד על התשובות,
בברכה, שרון
התנגדות לתוכנית תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
07/09/14
שרון שלום רב,
אענה ברשותך ברמה הכוללת וממנה תרדי לפרטים. ראשית, ככל ויש זכויות בנייה אשר ניתן לעשות בהן שימוש, זכות הדיירים להגי תוכנית ובקשה לעשות שימוש בזכויות הבנייה. אלא, כמובן, זכות כל דייר הרואה עצמו נפגע מהחלטה תכנונית כזו או אחרת, רשאי להגיש התנגדות לוועדה המקומית נגד התכנון.
לכן, ככל והדיירים בבניין הסמוך אליכם מבקשים להרחיב את דירותיהם בצורה הפוגעת בסופו של יום בזכויותיכם, הרי שאתם תפנו במועד המתאים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ותגישו התנגדות אשר תידון בוועדה.
ניתן לבנות על חשבון שטח ציבורי ככל ויש הסכמת דיירים כנדרש בחוק. לגבי תוספות בנייה מכוח פרויקט תמ"א 38 - די ברוב דיירים של שני שליש.
איני מסכים עם הגישה המהלכת אימים המרתיעה מהגעה להתנגדות או תביעה אצל המפקח על הבתים המשותפים. ככל ויש ממש בטענותיכם לגבי הנזק התכנוני אתם רשאים להתנגד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דיון ונוטריון
אענה ברשותך ברמה הכוללת וממנה תרדי לפרטים. ראשית, ככל ויש זכויות בנייה אשר ניתן לעשות בהן שימוש, זכות הדיירים להגי תוכנית ובקשה לעשות שימוש בזכויות הבנייה. אלא, כמובן, זכות כל דייר הרואה עצמו נפגע מהחלטה תכנונית כזו או אחרת, רשאי להגיש התנגדות לוועדה המקומית נגד התכנון.
לכן, ככל והדיירים בבניין הסמוך אליכם מבקשים להרחיב את דירותיהם בצורה הפוגעת בסופו של יום בזכויותיכם, הרי שאתם תפנו במועד המתאים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ותגישו התנגדות אשר תידון בוועדה.
ניתן לבנות על חשבון שטח ציבורי ככל ויש הסכמת דיירים כנדרש בחוק. לגבי תוספות בנייה מכוח פרויקט תמ"א 38 - די ברוב דיירים של שני שליש.
איני מסכים עם הגישה המהלכת אימים המרתיעה מהגעה להתנגדות או תביעה אצל המפקח על הבתים המשותפים. ככל ויש ממש בטענותיכם לגבי הנזק התכנוני אתם רשאים להתנגד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דיון ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הסכמה לתמ"א 38
ריטה
01/09/14
ברשותי דירה בהרצליה, אשר נמצאת בבניין של שישה דיירים, והשייכת לעוד שתי כניסות כאלו. כלומר, ביחד אנחנו 18 דיירים. בבניין עומדים להתחיל בעבודות תמ"א 38 בדצמבר הקרוב.
אני משכירה את דירתי זו מזה כעשר שנים. חתמתי על הסכמה לביצוע הפרוייקט יחד עם שאר הדיירים.
כעת, בעוד שהפרוייקט עומד להתחיל תוך חודשים ספורים, נודע לי שבפרוייקטים אחרים מסוג זה, נהוג לשלם לבעלי הדירות השכורות את דמי השכירות, או לפחות חלק ממנו בזמן העבודות.
האם יש עדיין מה לעשות בנדון. או שעצם זה שחתמתי, אין אפשרות לשנות דבר?!
בתודה ריטה
אני משכירה את דירתי זו מזה כעשר שנים. חתמתי על הסכמה לביצוע הפרוייקט יחד עם שאר הדיירים.
כעת, בעוד שהפרוייקט עומד להתחיל תוך חודשים ספורים, נודע לי שבפרוייקטים אחרים מסוג זה, נהוג לשלם לבעלי הדירות השכורות את דמי השכירות, או לפחות חלק ממנו בזמן העבודות.
האם יש עדיין מה לעשות בנדון. או שעצם זה שחתמתי, אין אפשרות לשנות דבר?!
בתודה ריטה
ביטול הסכמה לתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
07/09/14
ריטה שלום,
טרם נגיעה בגוף השאלה עצמה, חשוב שאבהיר כי בחלק גדול מאוד מהפרויקטים אין פיצוי בגין הפגיעה בשכירות. הטענה לפיה "נהוג" לפצות בגין כך היא טענה שאינה נכונה בעיניי. לכן, קשה לי לראות דרך במקרה זה לבטל חתימה מעל ההסכם (בשונה ממקום בו היה מחדל רציני בו פגעו בזכויות מוחלטות).
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דיון ונוטריון
טרם נגיעה בגוף השאלה עצמה, חשוב שאבהיר כי בחלק גדול מאוד מהפרויקטים אין פיצוי בגין הפגיעה בשכירות. הטענה לפיה "נהוג" לפצות בגין כך היא טענה שאינה נכונה בעיניי. לכן, קשה לי לראות דרך במקרה זה לבטל חתימה מעל ההסכם (בשונה ממקום בו היה מחדל רציני בו פגעו בזכויות מוחלטות).
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דיון ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גניבת חפצים מהבית בזמן שיפוצי התמ"א
מורן אריאלי
31/08/14
שלום, במהלך שיפוצי התמא שהיו לנו בתוך הבית, היינו צריכים לעזוב את הבית לתקופה בה התקיימו השיפוצים. בהתאם להוראת מנהל העבודה, התבקשנו לשים את החפצים שהיו בחלל הבית בתוך אחד החדרים ולנעול. לאחר שחזרנו, גילינו שחלק מהחפצים נגנבו וחלק נהרסו כתוצאה מהשיפוץ (עובש). האם יש עילה לתביעה? במידה וכן, האם היא תובא בפני בעלי הדירה או בפני יזם/קבלן הפרוייקט?
גניסת חפצים בזמן עבודות תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
07/09/14
מורן שלום,
ככל וניתן להוכיח כי היה מחדל מטעם היזם/קבלן במסגרת עבודות התמ"א ופעלתם בהתאם להנחיות, לטעמי יש מקום ועילה לתביעה. ניתן להגיש תביעה נגד בעלי הדירה ונגד היזם יחד ולחוד באותו כתב תביעה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דיון ונוטריון
ככל וניתן להוכיח כי היה מחדל מטעם היזם/קבלן במסגרת עבודות התמ"א ופעלתם בהתאם להנחיות, לטעמי יש מקום ועילה לתביעה. ניתן להגיש תביעה נגד בעלי הדירה ונגד היזם יחד ולחוד באותו כתב תביעה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דיון ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת עמיגור לפרוייקט תמא38/3
עודד טור סיני
31/08/14
בבנין שלנו יש כ- 50 דירות בבעלות קק"ל .בעבר היו כל הדירות בשכירות של עמיגור ובמהלך השנים נמכרו חלקן הגדול והיתר - חלקן מושכרות וחלקן פנויות.
שאלותיי הן-
1. האם עמיגור תיתן את הסכמתה לפרוייקט תמ"א 38 ואיזה תנאים יהיו לה?
2. האם הדיירים שקנו מעמיגור יצטרכו לקבל את הסכמת עמיגור לפרוייקט?
3. האם עמיגור תדרוש לעצמה חלקים מזכויות הבניה החדשות ?
שאלותיי הן-
1. האם עמיגור תיתן את הסכמתה לפרוייקט תמ"א 38 ואיזה תנאים יהיו לה?
2. האם הדיירים שקנו מעמיגור יצטרכו לקבל את הסכמת עמיגור לפרוייקט?
3. האם עמיגור תדרוש לעצמה חלקים מזכויות הבניה החדשות ?
זכויות עמיגור בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
07/09/14
עודד שלום,
ככלל, גופים כמו עמיגוד, עמידר וכיו"ב אינם מתנגדים לתוכניות תמ"א 38. יש לפעול מולם ישירות על מנת לבחון מראש את התנאים של כל גוף.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דיון ונוטריון
ככלל, גופים כמו עמיגוד, עמידר וכיו"ב אינם מתנגדים לתוכניות תמ"א 38. יש לפעול מולם ישירות על מנת לבחון מראש את התנאים של כל גוף.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דיון ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב. הרעת תנאי מגורים בתמא. בעוד כשנה אאלץ
גלי
28/08/14
לפנות את דירתי למשך שנתיים במסגרת תמא. יש לי דירה מאוד קטנה (36 מ'' - אני בחורה צנועה)
התמא הזה לא מעניין אותי ומעולם לא רציתי בו, זו טירחה כבדה מאוד בשבילי בפרט שעלי לפנות את דירתי (עברתי בחיי הרבה דירות שכורות)
לא היתה לי ברירה כי רוב הדיירים חתמו
לפני שחתמתי הופעל עלי לחץ לחתום ע''י 3 עורכי-דין - (המשרד שמייצג) כמו למשל:
את האחרונה שלא חתמת, אנחנו רוצים להתחיל ועוד..
ביקשתי שידיד עו''ד (נזיקין) יהיה נוכח אך זה לא הסתדר
לאחר החתימה הסתבר לי:
1. שלא אקבל 2 כיווני אוויר מנוגדים בסלון (כפי שיש לי עכשיו) - אלא כיוונים אנכיים (מקווה שהובנתי) נאמר לי שהוסבר לי
זה נכון אך המשמעות לא הוסברה לי
2. לא יהיה חלון בשירותים בקיר חיצוני (כפי שיש לי עכשיו) נאמר לי שכיום ניתן להתגבר על זה. בקיצור מרחו אותי בנושא של החלון
רוצה לציין שאמנם אקבל דירה יותר גדולה אך אוויר יותר חשוב לי בפרט ברמת גן הצפופה.
דיברתי איתם (במיילים) והעו''ד שהחתים אותי ענה לי מאוד לא יפה:כמו למשל:
הקדשנו לך המון זמן, שאלת את 30 השאלות שהכנת מראש. הוא ספר (!!) ועוד דברים לא מכובדים
מה ניתן לעשות במקרה כזה. אוויר זה הדבר הכי חשוב לי. אני מאוד כועסת
תודה רבה
התמא הזה לא מעניין אותי ומעולם לא רציתי בו, זו טירחה כבדה מאוד בשבילי בפרט שעלי לפנות את דירתי (עברתי בחיי הרבה דירות שכורות)
לא היתה לי ברירה כי רוב הדיירים חתמו
לפני שחתמתי הופעל עלי לחץ לחתום ע''י 3 עורכי-דין - (המשרד שמייצג) כמו למשל:
את האחרונה שלא חתמת, אנחנו רוצים להתחיל ועוד..
ביקשתי שידיד עו''ד (נזיקין) יהיה נוכח אך זה לא הסתדר
לאחר החתימה הסתבר לי:
1. שלא אקבל 2 כיווני אוויר מנוגדים בסלון (כפי שיש לי עכשיו) - אלא כיוונים אנכיים (מקווה שהובנתי) נאמר לי שהוסבר לי
זה נכון אך המשמעות לא הוסברה לי
2. לא יהיה חלון בשירותים בקיר חיצוני (כפי שיש לי עכשיו) נאמר לי שכיום ניתן להתגבר על זה. בקיצור מרחו אותי בנושא של החלון
רוצה לציין שאמנם אקבל דירה יותר גדולה אך אוויר יותר חשוב לי בפרט ברמת גן הצפופה.
דיברתי איתם (במיילים) והעו''ד שהחתים אותי ענה לי מאוד לא יפה:כמו למשל:
הקדשנו לך המון זמן, שאלת את 30 השאלות שהכנת מראש. הוא ספר (!!) ועוד דברים לא מכובדים
מה ניתן לעשות במקרה כזה. אוויר זה הדבר הכי חשוב לי. אני מאוד כועסת
תודה רבה
התנגדות לתוכנית
עו"ד גילי לוי
מנהל
07/09/14
גלי שלום,
היות וחתמת על ההסכם, המצבקצת סבוך מהרגיל. כעקרון, ניתן להתנגד לתוכנית בעת פרסום התוכנית ע"י הוועדה המקומית. אולם כאמור, היות וחתמת על ההסכם יש בכך טעם לפגם. חשוב לבדוק - האם הוצגה לך הסקיצה המתוכננת במסגרת החתימה שלך על ההסכם? ככל שכן, האם חלו בה שינויים נכון למועד הזה?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דיון ונוטריון
היות וחתמת על ההסכם, המצבקצת סבוך מהרגיל. כעקרון, ניתן להתנגד לתוכנית בעת פרסום התוכנית ע"י הוועדה המקומית. אולם כאמור, היות וחתמת על ההסכם יש בכך טעם לפגם. חשוב לבדוק - האם הוצגה לך הסקיצה המתוכננת במסגרת החתימה שלך על ההסכם? ככל שכן, האם חלו בה שינויים נכון למועד הזה?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דיון ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 8 עם דירה שיש עליה הערות הזהרה
moran
28/08/14
שלום רב,
ברצוני לדעת אם יש בבניין שלי דירה שיש עלייה הערות של הוצאה לפועל וכדומה.
איך זה משפיע על מהלך ביצוע תמ"א?
ברצוני לדעת אם יש בבניין שלי דירה שיש עלייה הערות של הוצאה לפועל וכדומה.
איך זה משפיע על מהלך ביצוע תמ"א?
השפעת הערת אזהרה על תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
07/09/14
מורן שלום,
יש לקבל הסכמת הנושה (האה לפועל) או רזוכה בהוצשם ההוצאה לפועל לביצוע העסקה. לא צריכה להיות התנגדות שכן יש כאן השבחת הנכס עליו יש עיקול כך שאין פגיעה בזכויותיו של הזוכה, להיפך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דיון ונוטריון
יש לקבל הסכמת הנושה (האה לפועל) או רזוכה בהוצשם ההוצאה לפועל לביצוע העסקה. לא צריכה להיות התנגדות שכן יש כאן השבחת הנכס עליו יש עיקול כך שאין פגיעה בזכויותיו של הזוכה, להיפך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דיון ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
״הפקעת״ חניה בטאבו בתי״את 38/2
יעקב
26/08/14
ברשותי דירה עם חניה רשומה בטאבו. בתמא 38/2 מציעים לכל דייר רק חניה אחת. גם לדייר שאין לו חניה כיום וגם לדייר שיש לו חניה רשומה בטאבו. האם יש בסיס להתנגדותי ל״הלאמת״ החניה הקיימת ?
תמ"א 38 - בסיס להתנגדות לשינוי חנייה קיימת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/08/14
יעקב שלום!
אם החניה רשומה בטאבו לא ניתן לקחת אותה. נראית פשוט הצעה לא מבוססת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם החניה רשומה בטאבו לא ניתן לקחת אותה. נראית פשוט הצעה לא מבוססת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 פסיקה
תוהה
26/08/14
אפשר בבקשה לקבל הפניה לפסיקה בעניין פניה למפקחת בעסקת תמ"א 38/2 גם אם אין 80 אחוז חתימות.
תודה.
תודה.
קיים בכלל ?
תוהה
27/08/14
תמ"א 38 - האם קיימת פסיקה בעניין פניה למפקחת בעסקת תמ"א 38/2 גם אם אין רוב של 80%?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/08/14
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אכיפת הסכם חיזוק
לנה
25/08/14
שלום,
מתכננים לבצע פרויקט תמ"א אצלנו אלא שחסר להם חתימה של דייר אחד לצורך הגעה לרוב של 2/3 ולהגיש תכניות.
האם ניתן לאכוף במצב כזה על דיירים את הסכם החיזוק?
האם ניתן לכך תקדים בעבר?
מתכננים לבצע פרויקט תמ"א אצלנו אלא שחסר להם חתימה של דייר אחד לצורך הגעה לרוב של 2/3 ולהגיש תכניות.
האם ניתן לאכוף במצב כזה על דיירים את הסכם החיזוק?
האם ניתן לכך תקדים בעבר?
אכיפת הסכם תמ"א כשאין רוב
עו"ד גילי לוי
מנהל
28/08/14
לנה שלום,
אם אין חתימות על ההסכם של רוב הדיירים כפי שקבוע בחוק (שני שליש במקרה שלכם) לא ניתן לכפות את ההסכם על הסרבנים ולא ניתן להתקדם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אם אין חתימות על ההסכם של רוב הדיירים כפי שקבוע בחוק (שני שליש במקרה שלכם) לא ניתן לכפות את ההסכם על הסרבנים ולא ניתן להתקדם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
