פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
חוזה ללא סעיף תמ"א
ליאור
05/01/15
שלום, ברשותי דירה המושכרת בחוזה עם אופציה עד יוני 2016 ולאחרונה הבנתי כי כנראה שיצא לפועל תמ"א 38 בבניין וככל הנראה זה יקרה מהר יותר מהרגיל מפני שאין תוספות בניה. שאלתי היא היכן אני עומד אם אין בחוזה שכירות שום איזכור לגביי תמ"א 38 ולשוכרים יש אופציה עד יוני 2016. האם הבעיה היא שלי ,שלהם או של שנינו. אשמח לשמוע היכן אני עומד מבחינה משפטית?
חוזה שכירות ללא התייחסות לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/01/15
ליאור שלום,
ככל והסכם השכירות לא מזכיר את עניין התמ"א, ביצוע של הפרויקט הוא כמובן הרעה בתנאי הסכם השכירות מבלי שהדבר הובא לידיעתך והסכמתך מראש.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל והסכם השכירות לא מזכיר את עניין התמ"א, ביצוע של הפרויקט הוא כמובן הרעה בתנאי הסכם השכירות מבלי שהדבר הובא לידיעתך והסכמתך מראש.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הריסת מזווה כדי לבנות מעלית
רפאל
04/01/15
שלום.
כדי לבנות מעלית צריך לקחת מחלק מהדיירים(בקומות 1,2 בבנין של 4 קומות) מזווה המחובר למטבח שגודלו כמטר על מטר.
1.האם ניתן להכריח את הדיירים לוותר על המזווה?
2. האם הדיירים בקומות אלו זכאים לפיצוי מיוחד,(כמו מחסן)?
3.היציאה אל המזווה היא מדלת שנמצאת במטבח , שצריך לפרק אותה ולסתום את הפתח. האם ניתן לדרוש צביעת כל המטבח כדי לשוות מראה אחיד?
כדי לבנות מעלית צריך לקחת מחלק מהדיירים(בקומות 1,2 בבנין של 4 קומות) מזווה המחובר למטבח שגודלו כמטר על מטר.
1.האם ניתן להכריח את הדיירים לוותר על המזווה?
2. האם הדיירים בקומות אלו זכאים לפיצוי מיוחד,(כמו מחסן)?
3.היציאה אל המזווה היא מדלת שנמצאת במטבח , שצריך לפרק אותה ולסתום את הפתח. האם ניתן לדרוש צביעת כל המטבח כדי לשוות מראה אחיד?
גריעת חלק מהדירה לטובת מעלית
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/01/15
רפאל שלום:
1. לא ניתן להכריח דיירים לגרוע חלק בדירה הפרטית (שטח פרטי שאינו רכוש משותף). התמ"א עניינה רק בשטחים המשותפים כמו גג/חדרי מדרגות/שטחים ציבוריים וכיו"ב. הפרויקט במצב כמו שאתה מתאר דורש הסכמת הדיירים הספציפיים שיש צורך לגרוע חלק בדירתם.
2. ככל והסכימו - כמובן.
3. כמובן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
1. לא ניתן להכריח דיירים לגרוע חלק בדירה הפרטית (שטח פרטי שאינו רכוש משותף). התמ"א עניינה רק בשטחים המשותפים כמו גג/חדרי מדרגות/שטחים ציבוריים וכיו"ב. הפרויקט במצב כמו שאתה מתאר דורש הסכמת הדיירים הספציפיים שיש צורך לגרוע חלק בדירתם.
2. ככל והסכימו - כמובן.
3. כמובן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום,שאלה לגבי השכרת דירה בתמא
שרון
01/01/15
שלום,רציתי לשאול שאלה, אני משכירה דירה בתמא והחוזה אמור להיגמר עוד חודש. (סוף ינואר) ובדיוק השבוע התחילו לבנות בדירה חדר נוסף שמתחבר לחדר שינה שלי, כרגע אי אפשר להכנס לחדר שינה הוא נעול כי הוא בשיפוצים וזה יקח בערך שבוע. יש עוד חדר בדירה אבל הוא לא מסודר אין בו מיטה וכ"ו (כי הוא של השותף שהיה איתי והוא עזב ומאז לא היה שימוש בחדר). השאלה שלי היא כזו- האם אני רשאית לא לשלם על החודש הזה עקב השיפוצים בתוך הדירה? או האם אני רשאית להקדים את ביטול החוזה בחודש? כי הרי אין זה צודק שאשלם על חודש שכמעט חצי ממנו אני בקושי אוכל להיות בדירה... תודה רבה מראש.
השכרת דירה בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
04/01/15
שרון שלום,
התשובה תלויה בשאלה האם ידעת טרם חתימה על הסכם השכירות כי עומדות להתבצע עבודות בבניין במסגרת תמ"א. אם ידעת הרי שהיית צריכה להכנס למו"מ לגבי השכירות באותו המועד. ככל ולא ידעת והעבודות הפתיעו אותך תוך כדי השכירות, כמובן שיש מקום למיקוח.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
התשובה תלויה בשאלה האם ידעת טרם חתימה על הסכם השכירות כי עומדות להתבצע עבודות בבניין במסגרת תמ"א. אם ידעת הרי שהיית צריכה להכנס למו"מ לגבי השכירות באותו המועד. ככל ולא ידעת והעבודות הפתיעו אותך תוך כדי השכירות, כמובן שיש מקום למיקוח.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס. דירות
אריה
01/01/15
שלום מגרש בשטח 1882 מר' אזור ג' פתח תקוה מרכז ישן העיר אזור. במגרש יש 16 יח' דיור.קבלן מתכנן במסגרת תמ"א 38-3 להרוס את הבתים ולבנות בנין עם 60 יח' דיור לפי החישוב . 1882 מר' כפול 16 = 31 יח'
8 כפול 2.5 ק' = 51
הקלת שבס 31 כפול 30% = 9
סה"כ 60 יח"ד במגרש 1882 מר'.
האם החישוב נכון או
1882 כפול 16 = [30.1] 31 כפול 30% =40
40+ 16 =56 סה"כ 56 יח' דיור
בברכה
אריה
8 כפול 2.5 ק' = 51
הקלת שבס 31 כפול 30% = 9
סה"כ 60 יח"ד במגרש 1882 מר'.
האם החישוב נכון או
1882 כפול 16 = [30.1] 31 כפול 30% =40
40+ 16 =56 סה"כ 56 יח' דיור
בברכה
אריה
חישוב מס' דירות
עו"ד גילי לוי
מנהל
04/01/15
אריה שלום,
חישוב מדויק ונכון יוכל לעשות אדריכל מקומי הבקיא בתב"ע המקומית של עיריית פ"ת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
חישוב מדויק ונכון יוכל לעשות אדריכל מקומי הבקיא בתב"ע המקומית של עיריית פ"ת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות של דיירים
ברנרד שוורץ AS PROXY
31/12/14
בבית שבו גר קרוב משפחה שלי מנסה שכנה אחת (מתוך 18) לקדם פינוי בינוי (תמ"א 38/2). בטיוטת ההסכם שהביאה לנו מטעמו של המתווך בינינו לבין המבצעים בפועל יש זיקה בין השטח הנוכחי של הדירה שתפונה לבין השטח של זאת שתמסר לאחר סיום הפרויקט.
השאלה היא:
כיצד מונעים משכנים שבנו בנייה פיראטית ללא תב"ע, ללא וועדת שכנים של תכנון ובניה ועל שטח משותף לכולם לזכות מן ההפקר ולהציג פרופורציה גדולה ממה שמגיע להם בנכס הנמסר ליזם ?
השאלה היא:
כיצד מונעים משכנים שבנו בנייה פיראטית ללא תב"ע, ללא וועדת שכנים של תכנון ובניה ועל שטח משותף לכולם לזכות מן ההפקר ולהציג פרופורציה גדולה ממה שמגיע להם בנכס הנמסר ליזם ?
התחשבות בשטחי בניה לא חוקית בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/15
ברנרד שלום!
קודם כל אני מאחל לכם בהצלחה. אף פעם לא הבנתי בעלי דירות שמסרבים להצעה לתת להם דירה חדשה + מעלית + חניה (ואולי בשטח יותר גדול) ללא כל עלות מצידם (או בעלות קטנה).
ראשית - הייתי מבהיר כבר בתחילת הדרך ליזם שאתם לא תחתמו על הסכם התמ"א אם הוא יתחשב בשטחים אלו ויתן לאותם דיירים יותר.
שנית - תדרשו שתהא שקיפות בהסכם ולא יהיו הסכמי צד שמבטיחים לאותם דיירים חורגים תוספות.
גם היזם עצמו מוגבל מבחינת המ"ר הנוספים שיש לו ולדעתי הוא ישמח לא "להכיר" בשטח הגנוב.
הבעיה היחידה בכל התהליך - למרות שאתה מתאר שהשכנים בנו ללא היתר וכנראה גם ללא רשות האחרים - לא עשיתם שום דבר כל השנים. יכולתם להגיש תביעה כנגדם לסילוק יד ולא עשיתם זאת.
היום יכול להיות שהקולות שלהם חשובים לצורך הפרויקט והצעה שרק תכשיר את השטח הגנוב ולא תגדיל להם את שטח הדירה או אולי אפילו תקטין את שטח הדירה תגרום להם להתנגד לפרויקט.
מאוד חשוב כאן לדעת את הפרטים ולתפור פתרון נכון. מציע לך לבדוק את כל הנתונים ולהתיעץ עם בעל מקצוע לאחר מכן.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל אני מאחל לכם בהצלחה. אף פעם לא הבנתי בעלי דירות שמסרבים להצעה לתת להם דירה חדשה + מעלית + חניה (ואולי בשטח יותר גדול) ללא כל עלות מצידם (או בעלות קטנה).
ראשית - הייתי מבהיר כבר בתחילת הדרך ליזם שאתם לא תחתמו על הסכם התמ"א אם הוא יתחשב בשטחים אלו ויתן לאותם דיירים יותר.
שנית - תדרשו שתהא שקיפות בהסכם ולא יהיו הסכמי צד שמבטיחים לאותם דיירים חורגים תוספות.
גם היזם עצמו מוגבל מבחינת המ"ר הנוספים שיש לו ולדעתי הוא ישמח לא "להכיר" בשטח הגנוב.
הבעיה היחידה בכל התהליך - למרות שאתה מתאר שהשכנים בנו ללא היתר וכנראה גם ללא רשות האחרים - לא עשיתם שום דבר כל השנים. יכולתם להגיש תביעה כנגדם לסילוק יד ולא עשיתם זאת.
היום יכול להיות שהקולות שלהם חשובים לצורך הפרויקט והצעה שרק תכשיר את השטח הגנוב ולא תגדיל להם את שטח הדירה או אולי אפילו תקטין את שטח הדירה תגרום להם להתנגד לפרויקט.
מאוד חשוב כאן לדעת את הפרטים ולתפור פתרון נכון. מציע לך לבדוק את כל הנתונים ולהתיעץ עם בעל מקצוע לאחר מכן.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
נילי
30/12/14
האם בפרויקטים של תמ"א 38 יש או היו מקרים של נטישת העבודה באמצע ע"י הקבלן, כאשר הדייריםבעלי הדירות נשארים תקועים?
מקרים של נטיקת פרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/15
נילי שלום!
היו מקרים כאלו אבל אלו החריג ולא הכלל. גם בפרויקט בניה רגיל ולא תמ"א 38 יכול להיות מקרה כזה. בהסכם יש בדר"כ בטחונות למקרה כזה. 2 סוגי בטחון נוספים - תדאגו שההיזם יציב ומבין את העבודה. והשני- תדאגו שהוא ירוויח כסף בפרויקט (כמובן באופן סביר).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
היו מקרים כאלו אבל אלו החריג ולא הכלל. גם בפרויקט בניה רגיל ולא תמ"א 38 יכול להיות מקרה כזה. בהסכם יש בדר"כ בטחונות למקרה כזה. 2 סוגי בטחון נוספים - תדאגו שההיזם יציב ומבין את העבודה. והשני- תדאגו שהוא ירוויח כסף בפרויקט (כמובן באופן סביר).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תנאי מתלה
רוני
30/12/14
אני עומד להתקר בהסכם קומבינציה לפי תמא 38/2 . הקבלן עומד על כךשההסכם יהיה עם תנאי מתלה מפני שאם הוא לא מצליח להוציא היתר, כל העסקה אינה כדאית מבחינתו האם הדבר מקובל? אני מבין אותו אבל האם אין חשש שלא יצליח ובכך אני 'שורף' את האפשרות שלי להקשר עם קבלן אחר. מדובר בקבלן מבוסס ורציני.
סעיף של תנאי מתלה בהסכמי תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/15
שלום רוני
אין מה לחשוש. מקובל להוסיף סעיף כזה. הסכמי התמ"א אכן מותנים בקבלת היתר בניה וברור שאם אין היתר אז אין יותר הסכם. אם היזם הוא רציני אז סביר שהוא יפעל לקבלת ההיתר ואם הוא לא יציליח אז כנראה גם אחרים לא יצליחו.
לכן אני לא רואה חשש וממליץ להתקדם.
בהצלחה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין מה לחשוש. מקובל להוסיף סעיף כזה. הסכמי התמ"א אכן מותנים בקבלת היתר בניה וברור שאם אין היתר אז אין יותר הסכם. אם היזם הוא רציני אז סביר שהוא יפעל לקבלת ההיתר ואם הוא לא יציליח אז כנראה גם אחרים לא יצליחו.
לכן אני לא רואה חשש וממליץ להתקדם.
בהצלחה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מהיטל השבחה בתמא 38
נסים
29/12/14
קראתי מספר מאמרים בהם נרשם שפטור מהיטל השבחה בקשר לזכויות הנובעות מתמא 38 לא ניתנות לפרויקטים בתל אביב . האם אכן כך ?
פטור מהיטל השבחה
עו"ד גילי לוי
מנהל
30/12/14
נסים שלום,
הפטור קבוע בחוק התכנון והבנייה. לעירייה אין זכות להטיל היטל מקום בו החוק פוטר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הפטור קבוע בחוק התכנון והבנייה. לעירייה אין זכות להטיל היטל מקום בו החוק פוטר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא על בניין מ- 1980
ערן
29/12/14
שלום,
האם יש סיכוי לקבל אישור על תמ"א 38 עבור בניין בהרצליה אשר קיבל את טופס האישור שלו בתאריך 22/01/1980 (הבניין לא בנוי לפי תקן רעידות אדמה)?
תודה
האם יש סיכוי לקבל אישור על תמ"א 38 עבור בניין בהרצליה אשר קיבל את טופס האישור שלו בתאריך 22/01/1980 (הבניין לא בנוי לפי תקן רעידות אדמה)?
תודה
תמ"א בבניין מ- 1980
עו"ד גילי לוי
מנהל
30/12/14
ערן שלום,
כמובן.
ניתן לברר פרטנית לגבי הבניין מול אגף ההנדסה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
כמובן.
ניתן לברר פרטנית לגבי הבניין מול אגף ההנדסה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה גובה הערבות בתמ"א
דורי
28/12/14
שלום,
רציתי לדעת מה גובה הערבות הנדרשת בפרויקט של תמ"א 38 הרחבות? האם הערבות בגובה כלל העבודות בפרויקט?
האם הדבר משתנה אם יש הסכם ליווי בנקאי?
רציתי לדעת מה גובה הערבות הנדרשת בפרויקט של תמ"א 38 הרחבות? האם הערבות בגובה כלל העבודות בפרויקט?
האם הדבר משתנה אם יש הסכם ליווי בנקאי?
גובה הערבות בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
28/12/14
דורי שלום רב,
שאלתך טובה ומקיפה נושא רחב מני ים. הערבות היא פועל יוצא של מורכבות, עלויות, אופי הזכויות הנמכרות ואופי בתמורות הניתנות לדיירים (גס מאוד - זה נע סביב 10%-20% מגובה שווי עלויות הביצוע של התמורות הניתנות לדיירים) כמובן שקיים גם הבדל משמעותי אם יש ליווי בנקאי אם לאו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
שאלתך טובה ומקיפה נושא רחב מני ים. הערבות היא פועל יוצא של מורכבות, עלויות, אופי הזכויות הנמכרות ואופי בתמורות הניתנות לדיירים (גס מאוד - זה נע סביב 10%-20% מגובה שווי עלויות הביצוע של התמורות הניתנות לדיירים) כמובן שקיים גם הבדל משמעותי אם יש ליווי בנקאי אם לאו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)
שוקי
25/12/14
שלום רב,
למיטב ידיעתי בחוק המכר כרגע אין הסדרה של הבטחת הנכסים של בעלי הדירות בעסקאות מסוג התחדשות עירונית וישנה אפילו הצעת חוק בנושא.
מכוח מה למעשה אני יכולה להבטיח את זכויותיי כבעלת דירה שכן עסקה מסוג זה שונה מעסקת מכר רגילה (לא מועברים כספים בין הצדדים). חשוב לי להבין מכוח מה זכויותיי כבעל דירה יובטחו בבטוחה הולמת בהכרח? זה תלוי בחסדי היזם?
למיטב ידיעתי בחוק המכר כרגע אין הסדרה של הבטחת הנכסים של בעלי הדירות בעסקאות מסוג התחדשות עירונית וישנה אפילו הצעת חוק בנושא.
מכוח מה למעשה אני יכולה להבטיח את זכויותיי כבעלת דירה שכן עסקה מסוג זה שונה מעסקת מכר רגילה (לא מועברים כספים בין הצדדים). חשוב לי להבין מכוח מה זכויותיי כבעל דירה יובטחו בבטוחה הולמת בהכרח? זה תלוי בחסדי היזם?
חוק המכר במסגרת תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
28/12/14
שוקי שלום,
חוק המכר מבטיח השקעה של רוכשי דירות חדשות. כבעל דירה קיימת אינך רוכש דירה חדשה אלא מוכר זכויות בנייה לטובת השבחת הנכס הקיים. כהגנה על זכויותיך כמוכר זכויות בנייה במסגרת העסקה קיימים מספר מנגנוני ערבות ובטוחה שאינם תלויים בחסדי היזם אלא במו"מ משפטי עם עו"ד המייצג את בעלי הדירות בבניין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
חוק המכר מבטיח השקעה של רוכשי דירות חדשות. כבעל דירה קיימת אינך רוכש דירה חדשה אלא מוכר זכויות בנייה לטובת השבחת הנכס הקיים. כהגנה על זכויותיך כמוכר זכויות בנייה במסגרת העסקה קיימים מספר מנגנוני ערבות ובטוחה שאינם תלויים בחסדי היזם אלא במו"מ משפטי עם עו"ד המייצג את בעלי הדירות בבניין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוזי מס בזמן נתינת תמורות
אור
24/12/14
לום-
הקבלן מעונין לקחת עוד פנטהאוזים על הגג ובתמורה ייתן מטבח. לי כבר יש מטבח חדש והצעתי שאקבל את התמורה במזומן. הוא ניסה להבהיל אותי ב-40 אחוז מס...
1- מה פירוש % אלו?
2- האם זה נכון?
3- לציין שמספר דירות כבר מקבלות תמורה כי הם קיבלו את המטבח כפיצוי עבור מעלית העוברת אצלם, אז בתמורה לפנטהאוזים הם יקבלו כסף, כלומר שאפשרות זו קיימת..
4- מה הדין ומה עושים?
בברכה
אור
הקבלן מעונין לקחת עוד פנטהאוזים על הגג ובתמורה ייתן מטבח. לי כבר יש מטבח חדש והצעתי שאקבל את התמורה במזומן. הוא ניסה להבהיל אותי ב-40 אחוז מס...
1- מה פירוש % אלו?
2- האם זה נכון?
3- לציין שמספר דירות כבר מקבלות תמורה כי הם קיבלו את המטבח כפיצוי עבור מעלית העוברת אצלם, אז בתמורה לפנטהאוזים הם יקבלו כסף, כלומר שאפשרות זו קיימת..
4- מה הדין ומה עושים?
בברכה
אור
האם אפשר קבל תמורה במזומן בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/12/14
שלום אור!
החוק פוטר ממס רק עבודות חיזוק (או הריסה ובניה מחדש) במסגרת פרויקט התמ"א. אין פטור ממס על תשלום במזומן. על כן הוא צודק שיחול על כך חיוב במס. גובה החיוב הוא 25%.
אם דיירים אחרים קיבלו פיצוי כספי אז הם היו אמורים לשלם על זה מס אלא אם סיכמו מול היזם שהוא נושא גם במס החל.
אני מציע שתבדקו אפשרות לשפר את הדירה שלכם במסגרת הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החוק פוטר ממס רק עבודות חיזוק (או הריסה ובניה מחדש) במסגרת פרויקט התמ"א. אין פטור ממס על תשלום במזומן. על כן הוא צודק שיחול על כך חיוב במס. גובה החיוב הוא 25%.
אם דיירים אחרים קיבלו פיצוי כספי אז הם היו אמורים לשלם על זה מס אלא אם סיכמו מול היזם שהוא נושא גם במס החל.
אני מציע שתבדקו אפשרות לשפר את הדירה שלכם במסגרת הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקבלן החדש אינו עומד בהתחיבויות
אור
24/12/14
שלום- ערב התמ''א מכר הקבלן את זכויותיו בבנייננו לקבלן אחר. ניגשתי לקבלו האחר והראיתי לו את ההסכם שנחתם עמי והקבלן הקודם המאשר לי לקבל דמי שכירות כי אני משכירה את הדירה בעלות נמוכה ואני בעלת דירה יחידה שעדיין מתגוררת בבנין ( כל שאר הדירות שכורות) .
הקבלו החדש לא ממש מוכן לשלם הפרש למרות חוזה חתום ע''י עו''ד.
והשאלה-
1- אם קבלן חדש קונה זכויות בניה הוא קונה גם חובות והסכמים של החברה הקודמת? הלא כן?
2- מה עושים כעת?
החדש טוען שאינו ינדע דבר על כך ותירוצים שונים העיקר לא לשלם..
3- מה הדין?
חוזה זה חוזה- לא?
בבברכה
אור
הקבלו החדש לא ממש מוכן לשלם הפרש למרות חוזה חתום ע''י עו''ד.
והשאלה-
1- אם קבלן חדש קונה זכויות בניה הוא קונה גם חובות והסכמים של החברה הקודמת? הלא כן?
2- מה עושים כעת?
החדש טוען שאינו ינדע דבר על כך ותירוצים שונים העיקר לא לשלם..
3- מה הדין?
חוזה זה חוזה- לא?
בבברכה
אור
יזם חדש לא מכבד התחייבויות יזם קודם בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/12/14
אור שלום!
בעיקרון יזם חדש אמור להכנס בנעלי היזם הישן לרבות לגבי ההסכם מולך. אבל אני מניח שההסכם מולך היה צדדי ולא כחלק מההסכם עם כלל הדיירים. יכול להיות שהיזם החדש כלל לא ידע על הסכם צדדי זה והיזם הישן לא חשף זאת בפניו. אם הוא לא יכבד את התחייבות היזם הישן אני מציע לפנות לעו"ד להוצאת מכתב התרעה לשני היזמים ובמידה ולא מסתדר להגיש תביעה כספית נגד שניהם על הפרשי שכר הדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון יזם חדש אמור להכנס בנעלי היזם הישן לרבות לגבי ההסכם מולך. אבל אני מניח שההסכם מולך היה צדדי ולא כחלק מההסכם עם כלל הדיירים. יכול להיות שהיזם החדש כלל לא ידע על הסכם צדדי זה והיזם הישן לא חשף זאת בפניו. אם הוא לא יכבד את התחייבות היזם הישן אני מציע לפנות לעו"ד להוצאת מכתב התרעה לשני היזמים ובמידה ולא מסתדר להגיש תביעה כספית נגד שניהם על הפרשי שכר הדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות דירה במהלך תמא 38
סמדר זיו
22/12/14
שלום,
אני גרה בדירה עם עוד 2 שותפים והתמ"א צפוי להתחיל כבר החודש.
רציתי לברר את ההתנהלות של תשלום השכ"ד מהרגע שהשיפוצים מתחילים?
בעלת הדירה טוענת כי אנו צריכים לפנות ליזם ולהסדיר איתו את גובה השכ"ד. ושהיא מכוסה בכל מקרה על גובה השכ"ד מהיזם. יש לציין שאצלה נמצאים צ'קים דחויים של כל הדיירים על הסכום המקורי.
אני גרה בדירה עם עוד 2 שותפים והתמ"א צפוי להתחיל כבר החודש.
רציתי לברר את ההתנהלות של תשלום השכ"ד מהרגע שהשיפוצים מתחילים?
בעלת הדירה טוענת כי אנו צריכים לפנות ליזם ולהסדיר איתו את גובה השכ"ד. ושהיא מכוסה בכל מקרה על גובה השכ"ד מהיזם. יש לציין שאצלה נמצאים צ'קים דחויים של כל הדיירים על הסכום המקורי.
שכירות דירה במהלך תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/14
סמדר שלום,
אני לא מקבל לחלוטין את צורת ההתנהלות של המשכירים שלכם. לך כשוכר אין שום הסכם או יחסים עם היזם. אתם מצויים תחת הסכם שבין משכיר לשוכר. ככל שיש למשכיר הסכמות/הבטחות/כיסויים מאת היזם זה טוב אבל זה לא עניינו של השוכר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אני לא מקבל לחלוטין את צורת ההתנהלות של המשכירים שלכם. לך כשוכר אין שום הסכם או יחסים עם היזם. אתם מצויים תחת הסכם שבין משכיר לשוכר. ככל שיש למשכיר הסכמות/הבטחות/כיסויים מאת היזם זה טוב אבל זה לא עניינו של השוכר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהו הליך תביעת דייר סרבן
גולן
22/12/14
שלום רב,
בעיר רמת גן הוגשה בקשה להיתר לתמ"א 38, דירה אחת לא חתמו על ההסכם.
הבקשה נמצאת לפני ועדה ראשונה.
1. באיזה שלב יהיה ניתן לקבלן לתבוע את בעלי הדירה שלא חתמו?
2. האם מחוייב הקבלן לתת התראה לפני הליך תביעה ומהו ההליך?
3. מבדיקה עולה שיש התנגדויות לבקשה מצד בניינים סמוכים. באיזה שלב דנים בהתנגדויות?
תודה רבה.
בעיר רמת גן הוגשה בקשה להיתר לתמ"א 38, דירה אחת לא חתמו על ההסכם.
הבקשה נמצאת לפני ועדה ראשונה.
1. באיזה שלב יהיה ניתן לקבלן לתבוע את בעלי הדירה שלא חתמו?
2. האם מחוייב הקבלן לתת התראה לפני הליך תביעה ומהו ההליך?
3. מבדיקה עולה שיש התנגדויות לבקשה מצד בניינים סמוכים. באיזה שלב דנים בהתנגדויות?
תודה רבה.
תהיה רגוע, ראה זאת כמאושר
יעקב
22/12/14
אם זה רמת גן והתחיל את התהליך זה done deal
הליך התנגדויות ותביעת סרבנים
עו"ד גילי לוי
25/12/14
גולן שלום רב:
כך זה פועל:
1. הוועדה מקיימת דיון בהתנגדויות שהגישו הבניינים הסמוכים.
2. ככל והוועדה דחתה את ההתנגדויות, בתום הדיון הוועדה מוציאה פרוטוקול הנקרא "היתר בתנאים" עם תנאים אחרונים לקראת היתר.
3. בשלב זה מגישים תביעה נגד הסרבנים אצל המפקח/ת על הבתים המשותפים.
4. יש דיון אצל המפקח/ת שבסופו ייקבע אם הפרויקט מאושר או לא.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
כך זה פועל:
1. הוועדה מקיימת דיון בהתנגדויות שהגישו הבניינים הסמוכים.
2. ככל והוועדה דחתה את ההתנגדויות, בתום הדיון הוועדה מוציאה פרוטוקול הנקרא "היתר בתנאים" עם תנאים אחרונים לקראת היתר.
3. בשלב זה מגישים תביעה נגד הסרבנים אצל המפקח/ת על הבתים המשותפים.
4. יש דיון אצל המפקח/ת שבסופו ייקבע אם הפרויקט מאושר או לא.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
פינוי דירה במהלך תמא
איילה שם טוב
21/12/14
שאלה נוספת, במהלך התמ״א הקבלן ביקש שנפנה את הדירות למשך שנה כדי שיוכל להאיץ בנייה, אך את עלות שכר הדירה צריכים לשאת הדיירים... האם במידה ורוב הדיירים מסכימים ניתן לכפות את זה על כולם? מה עושה מי שאין לו כסף לשלם שכר דירה??
פינוי דירה במהלך תמ"א על חשבון הדיירים
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/14
איילה שלום שוב,
אני לא חושב מכיר פסיקה של המפקחת במקרה כזה. לעניות דעתי זה לא יחזיק מעמד אצל המפקחת על הבתים המשותפים אם זה יגיע לדיון אצלה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אני לא חושב מכיר פסיקה של המפקחת במקרה כזה. לעניות דעתי זה לא יחזיק מעמד אצל המפקחת על הבתים המשותפים אם זה יגיע לדיון אצלה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פגיעה בקניין במסגרת תמא
איילה שם טוב
21/12/14
שלום,
בבניין שלנו מתוכננת תמא 38 , על מנת לבנות מעלית רוצים לקחת שטח מחלק מהדירות ולפצות במתן במרפסת יותר גדולה. לקיחת השטח שרוצים תפגע לי קשות במבנה הדירה ואני לא מעוניינת. האם רוב הדיירים יכולים לכפות עליי את זה? ואם מגיעים לבית משפט האם הוא יכול לכפות עליי את זה? כמו כן כדיירת קומה 1 אם בונים דירת גן מתחתי האם מגיע לי איזשהו פיצוי ולפי מה מחושב?
תודה רבה על עזרתכם!
בבניין שלנו מתוכננת תמא 38 , על מנת לבנות מעלית רוצים לקחת שטח מחלק מהדירות ולפצות במתן במרפסת יותר גדולה. לקיחת השטח שרוצים תפגע לי קשות במבנה הדירה ואני לא מעוניינת. האם רוב הדיירים יכולים לכפות עליי את זה? ואם מגיעים לבית משפט האם הוא יכול לכפות עליי את זה? כמו כן כדיירת קומה 1 אם בונים דירת גן מתחתי האם מגיע לי איזשהו פיצוי ולפי מה מחושב?
תודה רבה על עזרתכם!
פגיעה בקניין פרטי במסגרת תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/14
איילה שלום,
התמ"א מתייחסת לבנייה ברכוש המשותף קרי: גג, חדרי מדרגות ויתר השטחים המשותפים. ככל וכחלק מהפרויקט יש צורך לגרוע מהקניין הפרטי שלך שאינו רכוש משותף נדרשת הסכמתך וככל שלא תהיה הסכמה מצידך לא ניתן לכפות עלייך את הגריעה מדירתך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
התמ"א מתייחסת לבנייה ברכוש המשותף קרי: גג, חדרי מדרגות ויתר השטחים המשותפים. ככל וכחלק מהפרויקט יש צורך לגרוע מהקניין הפרטי שלך שאינו רכוש משותף נדרשת הסכמתך וככל שלא תהיה הסכמה מצידך לא ניתן לכפות עלייך את הגריעה מדירתך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירת דירה בבניין שעובר תמ"א 38
עדן
21/12/14
שלום, אני גרה בשכירות בבניין שעובר תמ"א 38, חידשתי את החוזה בסוף ספטמבר כאשר עוד לא התחילה בניה ובעל הדירה לא הודיע לי בשום אופן על כך. כרגע בניין עובר שיפוץ - שוב ללא הודעה קודמת, הוספת ממ"דים ובניית מעלית. האם אני זכאית להפר את חוזה השכירות ללא תשלום כלשהו ולא חיפוש של מחליף? ואם אני זכאית להפחתת בשכר דירה?
גם אני באותה בעיה.
דן
25/12/14
נכנסתי לדירה ב1 באוקטובר ולפני כמה ימים ראיתי בכניסה לבניין מודעה שעומדים לעשות תמ"א בבניין. ברמת העיקרון רוב בעלי הדירות מודיעים מראש על התמ"א ומורידים את השכירות בצורה משמעותית לתקופת התמ"א- שזה הגיוני כי צריכים לחיות בבניין בשיפוץ. לצערי עד היום לא הצלחתי להשיג תשובה וראיתי שגם פה לא הגיבו לך.. אם במקרה במקום אחר הגיבו לך וקיבלת תשובה אשמח אם תשתפי.
חובת הודעה לשוכר על חתימה של הסכם תמ"א
עו"ד גילי לוי
25/12/14
עדן שלום,
ככל שבעת חתימת הסכם השכירות המשכיר כבר חתם על הסכם תמ"א או ידע על קיומו של מו"מ, וודאי שהיה עליו להודיע לכם על כך.
לדעתי אתם זכאים לבטל את ההסכם עקב הטעיה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל שבעת חתימת הסכם השכירות המשכיר כבר חתם על הסכם תמ"א או ידע על קיומו של מו"מ, וודאי שהיה עליו להודיע לכם על כך.
לדעתי אתם זכאים לבטל את ההסכם עקב הטעיה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בקשה למינוי נציגות חיצונית בלתי תלויה ליישום תמ"א
כוש
19/12/14
האם ניתן לדרוש נציגות חיצונית בלתי תלויה אשר תייצג את כלל הדיירים בלא משוא פנים אם בבניין המגורים מכהן וועד המשתמש לרעה בתפקידו ע"מ להתנכל לדיירים בבניין במיוחד ע"י עובדים חיצוניים, תוך כדי קבלת טובות הנאה מאותם עובדים שהוא שוכר ע"ח קופת הוועד? תודה ויום טוב.
בקשה למינוי נציגות ספציפית לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/14
שלום רב,
אין בעיה כלל למנות נציגות ספציפית לנושא של התמ"א בלבד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אין בעיה כלל למנות נציגות ספציפית לנושא של התמ"א בלבד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי רצינות
אברהם
19/12/14
נבחר עו"ד לייצג אותנו בתמ"א 38-2
העו"ד מבקש דמי רצינות שלא יוחזרו בין אם בסופו של יום הפרוייקט יתממש או לא.
(ידוע לנו שהיזם אמור לשלם לעו"ד שכ"ט)
האם הבקשה לגיטימית והאם היא מקובלת
בתודה מראש על תשובתך
העו"ד מבקש דמי רצינות שלא יוחזרו בין אם בסופו של יום הפרוייקט יתממש או לא.
(ידוע לנו שהיזם אמור לשלם לעו"ד שכ"ט)
האם הבקשה לגיטימית והאם היא מקובלת
בתודה מראש על תשובתך
דמי רצינות לעו"ד
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/14
אברהם שלום,
הדבר מקובל. ישנם עורכי דין שלא דורשים אולם הדבר מקובל לחלוטין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הדבר מקובל. ישנם עורכי דין שלא דורשים אולם הדבר מקובל לחלוטין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חייב ממ"ד בת"א?
ריטה
18/12/14
אימי קשישה מתקשה בהליכה
בבניין עושים תמ"א 38
מוסיפים חדר של 25 מ"ר
יש בבניין ממ"ק שנבנה בשנות ה 60
ממק בגודל של 7.5 מ"ר ואמור לשרת 4 דירות שגודל כל דירה מעל 100 מ"ר
לא די שמכריחים אותה לגור באתר בניה גם שוללים מימנה את הרגשת הביטחון שנותן ממ"ד
האם תיתכן הרחבה של 25 מ"ר ללא ממ"ד?
בבניין עושים תמ"א 38
מוסיפים חדר של 25 מ"ר
יש בבניין ממ"ק שנבנה בשנות ה 60
ממק בגודל של 7.5 מ"ר ואמור לשרת 4 דירות שגודל כל דירה מעל 100 מ"ר
לא די שמכריחים אותה לגור באתר בניה גם שוללים מימנה את הרגשת הביטחון שנותן ממ"ד
האם תיתכן הרחבה של 25 מ"ר ללא ממ"ד?
חיוב ממ"ד בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/14
ריטה שלום,
ככל שקיים ממ"ק תקני באישור הג"א הדבר אכן ניתן אם כי יש עיריות/וועדות מקומיות הדורשות כי ככל וניתן להקים ממ"ד לכל דירה התוספת של הבנייה תהיה כוללת ממ"ד.
תוכלו לברר את עמדת העירייה באגף ההנדסה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל שקיים ממ"ק תקני באישור הג"א הדבר אכן ניתן אם כי יש עיריות/וועדות מקומיות הדורשות כי ככל וניתן להקים ממ"ד לכל דירה התוספת של הבנייה תהיה כוללת ממ"ד.
תוכלו לברר את עמדת העירייה באגף ההנדסה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובות מוכר מול קונה דירה – תמא 38
שמוליק
18/12/14
שלום,
האם המוכר מחוייב עפ"י חוק ליידע את הקונה שהוא יודע/ חתם על הסכמה לתמא 38 בבית משותף?
האם המוכר מחוייב עפ"י חוק ליידע את הקונה שהוא יודע/ חתם על הסכמה לתמא 38 בבית משותף?
חובת מוכר דירה לדווח על חתימה של הסכם תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/14
שמוליק שלום,
כמובן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
כמובן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות אסיפת דיירים
כוש
18/12/14
האם יש לאסיפת דיירים הסמכות לאשר ריצוף של שטח משותף הסמוך לדירת קרקע לאחר שבעליה כבר פתחו פתח רחב לשטח זה ללא קבלת היתר וללא קבלת הסכמת הדיירים? ואשאל שוב שאלה נוספת שלא קיבלה תשובה. האם יש את הזכות לדרוש נציגות חיצונית בלתי תלויה ליישום תמ"א 38 ע"מ שכל הדיירים יזכו לשוויון זכויות ללא משוא פנים? תודה.
סמכות אסיפת דיירים
עו"ד גילי לוי
מנהל
25/12/14
שלום רב,
לשאלתך הראשונה - ככל שהבנייה נעשתה ללא היתר וללא הסכמה, השטח נחשב שטח משותף וחלים עליו החלטות לפי רכוש משותף כקבוע בתקנון הבית המשותף.
לשאלתך השנייה - כמובן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לשאלתך הראשונה - ככל שהבנייה נעשתה ללא היתר וללא הסכמה, השטח נחשב שטח משותף וחלים עליו החלטות לפי רכוש משותף כקבוע בתקנון הבית המשותף.
לשאלתך השנייה - כמובן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גודל של מעלית
צביקה ברכה
16/12/14
אני גר בבנין של תשע קומות מכניסה אחת ומיכון חניה זה 11 קומות מה צריכה להיות גודל של מעלית
מה צריך להיות גודל התא של מעלית?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/12/14
שלום צביקה
מציע שתבדוק בתקנות התנון ובניה (בקשה להיתר) לגבי הפרק הדן במעליות. בנוסף יש תקן ישראלי לגבי מעליות. מעבר לזה גודל הפיר (לא גודל התא שהוא קטן יותר) של מעלית ל- 8/9 אנשים היא בערך 1.6/1.75 מ'. אתה יכול לראות באתר של ישראליפט לגבי מפרטים של מעליות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מציע שתבדוק בתקנות התנון ובניה (בקשה להיתר) לגבי הפרק הדן במעליות. בנוסף יש תקן ישראלי לגבי מעליות. מעבר לזה גודל הפיר (לא גודל התא שהוא קטן יותר) של מעלית ל- 8/9 אנשים היא בערך 1.6/1.75 מ'. אתה יכול לראות באתר של ישראליפט לגבי מפרטים של מעליות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 לבית פרטי
נסים
16/12/14
בבעלותי מגרש בגודל 1 דונם ועפ"י התב"ע ניתן לבנות בו בית בן 3 יח"ד ( מעל 400מ"ר )
כיום קיים על המגרש בית ישן בן כ 150 מ"ר .
האם ניתן לקבל תמ"א 38 בתוספת אחוזי בניה + תוספת יח"ד ?
כיום קיים על המגרש בית ישן בן כ 150 מ"ר .
האם ניתן לקבל תמ"א 38 בתוספת אחוזי בניה + תוספת יח"ד ?
תחולת תמ"א 38 על בנין צמוד קרקע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/12/14
נסים שלום!
בעיקרון סעיף 12 לתמ"א קובע כי הזכויות הנוספות הניתנות על פי התמ"א יחולו על בנינים שנקבע בתוכנית מפורטת כי גובהם הוא מעל 2 קומות ושטחם מעל 400 מ"ר. כך שמה שחשוב לפי הוראות התמ"א זה מה שקבוע בתוכנית ולא מה שבנוי בפועל. אבל ישנם שני סייגים גדולים מאוד. האחד- על פי התמ"א מתן הזכויות הוא בשיקול דעת הרשות המקומית. בנוסף התמ"א מאפשרת לרשויות להכין תוכנית לתחומם מכוח סעיף 23 לתמ"א ויש רשויות שבתוכנית כזו קבעו במפורש כי הזכויות לא ינתנו לבתים נמוכים כמו שלך (למשל - רחובות). השני- סייג מעשי. יש פס"ד אחד ובו היזם הלך לוועדת ערר כנגד העיריה על מקרה דומה וניצח. אבל כמו שאומרים - עוד ניצחון כזה ואבדנו. משיחה אישית עימו אני יודע שהעיריה עשתה לו את המוות עד שנשבר וויתר על מסלול התמ"א. כך שקודם תבדוק אם אין ברשות שלך תוכנית שקובעת אחרת מהתמ"א וכמובן שכדאי שתבדוק מה המדיניות שלהם בענין זה. אם אין תוכנית אתה יכול להלחם מולם בוועדת ערר וסיכויים לא רעים לנצח שם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון סעיף 12 לתמ"א קובע כי הזכויות הנוספות הניתנות על פי התמ"א יחולו על בנינים שנקבע בתוכנית מפורטת כי גובהם הוא מעל 2 קומות ושטחם מעל 400 מ"ר. כך שמה שחשוב לפי הוראות התמ"א זה מה שקבוע בתוכנית ולא מה שבנוי בפועל. אבל ישנם שני סייגים גדולים מאוד. האחד- על פי התמ"א מתן הזכויות הוא בשיקול דעת הרשות המקומית. בנוסף התמ"א מאפשרת לרשויות להכין תוכנית לתחומם מכוח סעיף 23 לתמ"א ויש רשויות שבתוכנית כזו קבעו במפורש כי הזכויות לא ינתנו לבתים נמוכים כמו שלך (למשל - רחובות). השני- סייג מעשי. יש פס"ד אחד ובו היזם הלך לוועדת ערר כנגד העיריה על מקרה דומה וניצח. אבל כמו שאומרים - עוד ניצחון כזה ואבדנו. משיחה אישית עימו אני יודע שהעיריה עשתה לו את המוות עד שנשבר וויתר על מסלול התמ"א. כך שקודם תבדוק אם אין ברשות שלך תוכנית שקובעת אחרת מהתמ"א וכמובן שכדאי שתבדוק מה המדיניות שלהם בענין זה. אם אין תוכנית אתה יכול להלחם מולם בוועדת ערר וסיכויים לא רעים לנצח שם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
