פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
יזם שביצע עבירות בנייה
שבתאי
03/11/14
שלום רב
רוב הדיירים (מעל 66%) בבניין שלי חתמו על חוזה תמא הרחבות מול יזם,
עדיין לא הוגשו תוכניות לעירייה, היזם מאיים עלי ועל עוד מספר דיירים בתביעה לרשם
כעת מתברר לי שהיזם הנ"ל בבניין אחר שבעיר מגורי ביצע עבירות
בנייה בזמן בניית תמ"א 38 (ביררתי זאת בעיריה), היה לו אישור להוסיף קומה
אחת והיזם בחר לבנות עוד 2 קומות בניגוד להיתר ובעקבות כך העירייה עצרה לו את כל
הבנייה וכרגע יש דיונים בעניין. לפי המסתמן העירייה בסופו של דבר תאשר לו זאת.
האם רשם המקרקעין יקבל את טענתי שאיני מעוניין שיזם עבריין יבצע תמ"א
בבניין שלי, או שטענתי תידחה
תודה
רוב הדיירים (מעל 66%) בבניין שלי חתמו על חוזה תמא הרחבות מול יזם,
עדיין לא הוגשו תוכניות לעירייה, היזם מאיים עלי ועל עוד מספר דיירים בתביעה לרשם
כעת מתברר לי שהיזם הנ"ל בבניין אחר שבעיר מגורי ביצע עבירות
בנייה בזמן בניית תמ"א 38 (ביררתי זאת בעיריה), היה לו אישור להוסיף קומה
אחת והיזם בחר לבנות עוד 2 קומות בניגוד להיתר ובעקבות כך העירייה עצרה לו את כל
הבנייה וכרגע יש דיונים בעניין. לפי המסתמן העירייה בסופו של דבר תאשר לו זאת.
האם רשם המקרקעין יקבל את טענתי שאיני מעוניין שיזם עבריין יבצע תמ"א
בבניין שלי, או שטענתי תידחה
תודה
תביעה אצל המפקח על הבתים המשותפים
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
שבתאי שלום רב,
היזם אינו מאיים. זו חובתו החקוקה לתבוע את מי שמסרב לחתום על מנת לוודא שהמיעוט משמיע את טענותיו בפני סמכות משפטית.
לגבי חוזק הטענה - בעיני היא מספקת על אף שלא ירדתי לפרטים ולטיעוניי הצד השני. וודאי שאיני יכול לומר מה יאמר המפקח.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
היזם אינו מאיים. זו חובתו החקוקה לתבוע את מי שמסרב לחתום על מנת לוודא שהמיעוט משמיע את טענותיו בפני סמכות משפטית.
לגבי חוזק הטענה - בעיני היא מספקת על אף שלא ירדתי לפרטים ולטיעוניי הצד השני. וודאי שאיני יכול לומר מה יאמר המפקח.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבויות בתמא
רון
02/11/14
שלום,
בהסכם תמא 38 של חיזוק הבניין הוספת 25 מטר כולל ממד ומרפסת 12 מטר. היזם מציע ערבות אוטונומית לכלל 12 הדירות. מה ערך הערבויות שאנו אמורים לדרוש. ואיך עושים חישוב שכזה.
בהסכם תמא 38 של חיזוק הבניין הוספת 25 מטר כולל ממד ומרפסת 12 מטר. היזם מציע ערבות אוטונומית לכלל 12 הדירות. מה ערך הערבויות שאנו אמורים לדרוש. ואיך עושים חישוב שכזה.
ערבויות בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
רון שלום רב,
נושא הערבויות בתמ"א הינו ארוך ומורכב.
יש מס' מנגנונים עליהם יש לתת את הדעת והם משולבים זה בזה. באופן מאוד גס, נוהגים להעמיד ערבות ביצוע בגובה 10% משווי התמורות של הדיירים. כאמור - חישוב גס מאוד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
נושא הערבויות בתמ"א הינו ארוך ומורכב.
יש מס' מנגנונים עליהם יש לתת את הדעת והם משולבים זה בזה. באופן מאוד גס, נוהגים להעמיד ערבות ביצוע בגובה 10% משווי התמורות של הדיירים. כאמור - חישוב גס מאוד.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורי פיקוד העורף
דוד
01/11/14
עושים אצלנו בבניין תמ"א
הקבלן הודיע שלא מוסיפים ממ"ד (יוסיף חדר 25 מ"ר לא ממוגן) כי יש ממ"ק ויש לו אישור מפיקוד העורף (גם בהחלטת העיריה כתוב שיש אישור מפיקוד העורף)
לא מוצג בתיק בניין אישור פיקוד העורף
צלצלתי לפיקוד העורף והפקיד אמר שלא מופיע במחשב אישור לפטור ממ"ד
בקשתי לראות את האישור מוועד הבית ואני עדין מחכה
הממ"ק הוא בגודל 8 מ"ר . כשממ"ק ל 4 דירות מינימום 16 מ"ר. אין דרך להגדיל הממ"ק וזה לא בתוכנית
האם יש עוד דרך לברר אם ניתן אישור כזה מפיקוד העורף?
יתכן שעשו כזאת פאשלה בעיריה?
הקבלן הודיע שלא מוסיפים ממ"ד (יוסיף חדר 25 מ"ר לא ממוגן) כי יש ממ"ק ויש לו אישור מפיקוד העורף (גם בהחלטת העיריה כתוב שיש אישור מפיקוד העורף)
לא מוצג בתיק בניין אישור פיקוד העורף
צלצלתי לפיקוד העורף והפקיד אמר שלא מופיע במחשב אישור לפטור ממ"ד
בקשתי לראות את האישור מוועד הבית ואני עדין מחכה
הממ"ק הוא בגודל 8 מ"ר . כשממ"ק ל 4 דירות מינימום 16 מ"ר. אין דרך להגדיל הממ"ק וזה לא בתוכנית
האם יש עוד דרך לברר אם ניתן אישור כזה מפיקוד העורף?
יתכן שעשו כזאת פאשלה בעיריה?
תמ"א 38 - אישור פיקוד העורף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/11/14
דוד שלום!
אם יש אישור של פיקוד העורף אז צריכה להיות גרמושקה חתומה על ידי פיקוד העורף בתיק הרישוי. אם אין - אז כנראה שאין אישור של פיקוד העורף. יתכן והיזם אומר מה הוא מתכוון לעשות ולא מה שכבר אישרו לו לעשות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש אישור של פיקוד העורף אז צריכה להיות גרמושקה חתומה על ידי פיקוד העורף בתיק הרישוי. אם אין - אז כנראה שאין אישור של פיקוד העורף. יתכן והיזם אומר מה הוא מתכוון לעשות ולא מה שכבר אישרו לו לעשות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היכן ניתן להשיג טפסים להחתמת שכנים לתמ"א 38
יעקב
27/10/14
היכן ניתן להשיג טפסים להחתמת שכנים לתמ"א 38? תודה
טפסים להחתמת דיירים
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
יעקב שלום,
ככל ואתם מיוצגים, לעורכי הדין יש טפסים מתאימים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל ואתם מיוצגים, לעורכי הדין יש טפסים מתאימים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קצב מכירת דירות בתמ"א 38
ישראל
26/10/14
אנו מקדמים תוכנית תמ"א 38 ההצעה בחוזה היא שהיזם ימכור בקבלת היתר הבנייה 30 אחוז מהדירות בכפוף להפקדת ערבות של 12 אחוז מעלות בניית חלק הדיירים .
האם זה מקובל ש30 אחוז מהדירות ינתנו למכירה עם קבלת ההיתר ???
או שזה מוגזם ?
האם זה מקובל ש30 אחוז מהדירות ינתנו למכירה עם קבלת ההיתר ???
או שזה מוגזם ?
קצב מכירת דירות בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
ישראל שלום רב,
נושא הערבויות בתמ"א הוא ארוך ומורכב.
ככלל, ככל ויתר המנגנונים טובים, לא צריכה להיות בעיה לאשר ליזם מכר של 30% מהדירות החדשות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
נושא הערבויות בתמ"א הוא ארוך ומורכב.
ככלל, ככל ויתר המנגנונים טובים, לא צריכה להיות בעיה לאשר ליזם מכר של 30% מהדירות החדשות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיור חליפי
אינה
26/10/14
ההורים שלי גרים בבית שהולכים לעשות בו תמ"א 38. ההורים שלי מבוגרים ונכים ולא יכולים להיות בבית בזמן העבודות. דיברנו עם הקבלן והוא בהתחלה הבטיח משהו, אבל אחרי שהיו לו מספיק חתימות הוא חזר בו והוא בכלל לא מתייחס אלינו. איך אפשר לגרום לקבלן לדאוג לדיור חליפי? למי פונים ובאיזה שלב?
דיור חלופי בתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
אינה שלום רב,
הקבלן לא יוכל להתקדם בעבודות לפני שיפנה ויגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים נגד כל מי שלא חתם. אתם תגיעו לדיון אצל המפקח ותסבירו שם את העמדה שלכם והמפקח יחליט אם אתם חייבים דיור חלופי או לא. ככל והורייך מבוגרים ובעלי נכות יש לכם טענה חזקה ואמיתית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הקבלן לא יוכל להתקדם בעבודות לפני שיפנה ויגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים נגד כל מי שלא חתם. אתם תגיעו לדיון אצל המפקח ותסבירו שם את העמדה שלכם והמפקח יחליט אם אתם חייבים דיור חלופי או לא. ככל והורייך מבוגרים ובעלי נכות יש לכם טענה חזקה ואמיתית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות עתידיות בתמא 38 ב
חיים
26/10/14
אנו נותנים הסכמתנו כי
תבצעו במקרקעין פרויקט תמ"א 38 – פינוי בינוי אשר יכולול העברת מלוא זכויות
הבנייה הבלתי מנוצלות במקרקעין ו/או המשויכות ו/או שתשויכנה בעתיד למקרקעין מכוח
תמ"א 38 ו/או תוכנית בניין עיר נקודתית לפי תמ"א 38 ו/או מכוח תוכנית
בניין עיר אחרת, קיימת ו/או עתידית,
האם קיימת אפשרות שתוכנית עיר תשתנה עם השנים ואז יוכלו לבנות מעל הבניין עוד קומות ללא אישור הדיירים הקיימים. כלומר הגג הוא רכוש הקבלן עם כל הזכויות העתידיות?
תבצעו במקרקעין פרויקט תמ"א 38 – פינוי בינוי אשר יכולול העברת מלוא זכויות
הבנייה הבלתי מנוצלות במקרקעין ו/או המשויכות ו/או שתשויכנה בעתיד למקרקעין מכוח
תמ"א 38 ו/או תוכנית בניין עיר נקודתית לפי תמ"א 38 ו/או מכוח תוכנית
בניין עיר אחרת, קיימת ו/או עתידית,
האם קיימת אפשרות שתוכנית עיר תשתנה עם השנים ואז יוכלו לבנות מעל הבניין עוד קומות ללא אישור הדיירים הקיימים. כלומר הגג הוא רכוש הקבלן עם כל הזכויות העתידיות?
זכויות עתידיות בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
חיים שלום רב,
התשובה היא כן.
היזם קונה ע"פ ההסכם גם את הזכויות העתידיות. זה נתון למו"מ ואתם יכולים לנסות ולהתעקש אך כך זה בדרך כלל.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
התשובה היא כן.
היזם קונה ע"פ ההסכם גם את הזכויות העתידיות. זה נתון למו"מ ואתם יכולים לנסות ולהתעקש אך כך זה בדרך כלל.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה ומס שבח בתמ"א 38 ב
חיים
26/10/14
האם יש היטל השבחה ומס שבח בתמ"א 38 ב? אם כן על מי חלה חובת התשלום ומתי צריך לשלם? האם במסגרת תמ"א 38 ב מגיע לדיירים עו"ד על חשבון הקבלן?
היטל השבחה ומס שבח
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
חיים שלום רב,כיום קיים פטור מלא ממס שבח ומהיטל השבחה על זכויות מכח התמ"א. שים לב, בנייה מכוח זכויות ע"פ התב"ע המקומית כן ימוסו. בדר"כ היזם מממן את עוה"ד מטעם הדיירים אולם שמעתי על מיעוט בניינים בהם הדיירים מימנו מכיסם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38
גל
25/10/14
בבנין שלנו מקודמת תכנית לתמ"א 38. לקבלן יש רוב מספיק של דיירים שחתמו. כיום יש חניות לחצי מהדיירים. הקבלן מוסיף 14 דירות, עושה שינויים בחניות הקיימות, ובסופו של דבר מוסיף רק 4 חניות. הגשנו התנגדות לוועדה המקומית בטענה שהקבלן לא מוסיף מספיק חניות, למרות שמדובר באזור מרכזי עם בעיות חניה קשות ביותר. פרטנו והסברנו הכל בהתנגדות וגם הופענו בפני הוועדה. ההתנגדות שלנו נדחתה במכתב לקוני שבו נאמר כי הקבלן סיפק מספיק חניות לדירות החדשות. האם יש טעם להמשיך ולערער לוועדה המחוזית בתל-אביב? האם אין חובה על קבלנים לספק חניה לכל דירה חדשה? האם הוועדה המקומית יכולה לפטור קבלן מהחובה הזאת?
תמ"א 38 - הוספת חניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/10/14
גל שלום!
לדעתי חבל על הכסף והטרחה שלכם. אין חובה לספק חניה לכל דירה קיימת. צריך להוסיף חניה רק לכל דירה חדשה שבונים וגם לגבי זה קובע חוק התכנון והבניה שניתן לפטור מחובה זאת ותחת זאת לחייב את היזם רק בתשלום כופר חניה.
לדעתי חבל על הכסף והטרחה שלכם. אין חובה לספק חניה לכל דירה קיימת. צריך להוסיף חניה רק לכל דירה חדשה שבונים וגם לגבי זה קובע חוק התכנון והבניה שניתן לפטור מחובה זאת ותחת זאת לחייב את היזם רק בתשלום כופר חניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת דיירים
ראובני נורית
25/10/14
מדובר בבנין בו ישנן 8 דירות . 6 בעלי דירות מעוניינים לבצע פרויקט 38/3 בעוד ששני בעלי דירות מתנגדים לכך , דהיינו יש הסכמה רק של 75% מהדיירים . למיטב ידיעתי דרושים 80% הסכמה לביצוע הפרויקט . במידה ונפנה לערכאות משפטיות כדי לאכוף את הפרויקט על שני הדיירים הסרבנים , האם בית המשפט עשוי לקבל את טענתנו או שידחה אותה על הסף בטענה שאין לנו את הרוב הדרוש ע"פ החוק. האם היו תקדימים לכך בשנים האחרונות ?
תודה מראש .
תודה מראש .
תמ"א 38 - התנגדות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/10/14
נורית שלום!
אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה אז צריך רוב של 80% ואם אין לכם אז לא ניתן לחייב את יתר הבעלים. אם מדובר על תוספת בניה אז די ברוב של 2/3 ותוכלו לאכוף את ההסכם על יתר הבעלים.
מציע כי תנסו להבין מה מציק לאותם בעלי דירות ולהגיע לאיזה שהיא נוסחה המקובלת עליהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה אז צריך רוב של 80% ואם אין לכם אז לא ניתן לחייב את יתר הבעלים. אם מדובר על תוספת בניה אז די ברוב של 2/3 ותוכלו לאכוף את ההסכם על יתר הבעלים.
מציע כי תנסו להבין מה מציק לאותם בעלי דירות ולהגיע לאיזה שהיא נוסחה המקובלת עליהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה בתמא 38
דן כהן
25/10/14
תוספת בניה לדירות בתמא 38 : 25 מ”ר - האם שטח המרפסת /המעלית החיצונית נכללים ב 25 מ”ר או נוספים להם ?
תמ"א 38 - תוספת בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/10/14
דן שלום!
התמ"א מאפשרת להוסיף עד 25 מ"ר זכויות נוספות. זכויות אלו כוללות שטח ממ"ד (וחובה לבנות ממ"ד כתנאי לקבלת זכויות אלו) ואינן כוללות שטח מרפסת שמש ושטח עבור מעלית.
אבל שים לב שהתוספת יכולה להיות תאורטית אם שטח המגרש, צורת המגרש, הבנוי הקיים עליו והמתוכנן - אינם מאפשרים להוסיף לכל דירה את מלוא הזכויות הללו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התמ"א מאפשרת להוסיף עד 25 מ"ר זכויות נוספות. זכויות אלו כוללות שטח ממ"ד (וחובה לבנות ממ"ד כתנאי לקבלת זכויות אלו) ואינן כוללות שטח מרפסת שמש ושטח עבור מעלית.
אבל שים לב שהתוספת יכולה להיות תאורטית אם שטח המגרש, צורת המגרש, הבנוי הקיים עליו והמתוכנן - אינם מאפשרים להוסיף לכל דירה את מלוא הזכויות הללו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד לא אמין
אור
22/10/14
אנו לפני ביצוע תמ''א והסתבר שעו''ד שאמור ליצג ולהגן על הדיירים הינו קרוב חה משפמאד מאד של בעלי החברה העתידה לבצע את התמ''א.
1-האם ניתן לבטל טת התמ''א או לתבוע או- מה לעשות?
יש סיבות שאני כותבת זאת כי הוא איים על בעלי דירות ש''יתבע אותם '' אם לא יחתמו, לא מיצג אותנו ואינטרסיו ברורים
מה ניתן לעשות?
בברכה
אור
1-האם ניתן לבטל טת התמ''א או לתבוע או- מה לעשות?
יש סיבות שאני כותבת זאת כי הוא איים על בעלי דירות ש''יתבע אותם '' אם לא יחתמו, לא מיצג אותנו ואינטרסיו ברורים
מה ניתן לעשות?
בברכה
אור
תמ"א 38 - עורך דין לא אמין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/10/14
אור שלום
המצב שאתם מתארים בו עורך הדין שלכם הוא קרוב משפחה של בעל החברה היזמית מהווה ניגוד אינטרסים מובהק מצד אותו עורך דין. הוא לא היה צריך לקבל את העבודה הזאת ואתם לא הייתם צריכים לבחור בו. אם זה עדין אפשרי אני מציע שנציגות הדייירם תודיע ליזם שאתם מבקשים סיבה זו להחליף עורך דין. אם הנציגות אצלכם מסרבת או היזם/עורך הדין לא מוכנים לכך אז מציע שלא תחתום לפני שתבדוק את ההסכם בעיניים אוביקטיביות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
המצב שאתם מתארים בו עורך הדין שלכם הוא קרוב משפחה של בעל החברה היזמית מהווה ניגוד אינטרסים מובהק מצד אותו עורך דין. הוא לא היה צריך לקבל את העבודה הזאת ואתם לא הייתם צריכים לבחור בו. אם זה עדין אפשרי אני מציע שנציגות הדייירם תודיע ליזם שאתם מבקשים סיבה זו להחליף עורך דין. אם הנציגות אצלכם מסרבת או היזם/עורך הדין לא מוכנים לכך אז מציע שלא תחתום לפני שתבדוק את ההסכם בעיניים אוביקטיביות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על גרמושקה
ירון
17/10/14
שלום רב,
אנו דיירי בניין שחתם על פרוייקט תמא 38 עם יזם בבניין (חיזוק ותוספות לדיירים). היזם הכין את הגרמושקה להגשה לצורך קבלת היתר בנייה. האם על הדיירים לחתום על הגרמושקה או שמספיק שעורך דין מטעם הדיירים חותם על פי ייפוי הכוח ומה נהוג? תודה
אנו דיירי בניין שחתם על פרוייקט תמא 38 עם יזם בבניין (חיזוק ותוספות לדיירים). היזם הכין את הגרמושקה להגשה לצורך קבלת היתר בנייה. האם על הדיירים לחתום על הגרמושקה או שמספיק שעורך דין מטעם הדיירים חותם על פי ייפוי הכוח ומה נהוג? תודה
חתימה על גרמושקה
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
ירון שלום,
כל עירייה ודרישותיה בעניין. לרוב העיריות מסתפקות בחתימת עוה"ד המייצג באמצעות ייפויי הכח וזה בסדר גמור.
כך זה ברוב הפרויקטים.
במאמר מוסגר - אני דורש שהיזם יחד עם אדריכל הפרויקט יתנו הסבר לנציגות הדיירים לגבי הגרמושקה ואופן התכנון המבוקש וחותם על הגרמושקה באמצעות יפוי הכוח רק לאחר אישור הנציגות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
כל עירייה ודרישותיה בעניין. לרוב העיריות מסתפקות בחתימת עוה"ד המייצג באמצעות ייפויי הכח וזה בסדר גמור.
כך זה ברוב הפרויקטים.
במאמר מוסגר - אני דורש שהיזם יחד עם אדריכל הפרויקט יתנו הסבר לנציגות הדיירים לגבי הגרמושקה ואופן התכנון המבוקש וחותם על הגרמושקה באמצעות יפוי הכוח רק לאחר אישור הנציגות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמעט אסון במהלך תמ"א
אליהו
17/10/14
במהלך תמ"א בדירה אותה אני שוכר , קדחו בקיר מחוץ לבניין מוקדם בבוקר, בזמן שהילד שלי ישן בחדר . המקדח חדר פנימה לתוך החדר כ 10 ס"מ והגיע כ 2 ס"מ מהראש של הבן שלי, הבן שלי התעורר בבהלה מהמקרה וצעק . לאחר מספר ימים הגיעו סיוטים הבן שלי קם בלילה בבהלה צורח ובוכה ומאז אינו מוכן להיכנס לדירה ולא לישון בה, המקדח חדר לדירה במספר נקודות נוספות באותו קו , לא הודיעו ולא התריעו לנו שאולי דבר כזה עלול לקרות לפני שהתחילו לעבוד .
יש לציין שאם הבן שלי לא היה מתעורר בזמן היה עלול לקרות אסון !
מי אמור לקחת אחריות במקרה כזה , אצל מי מתלוננים ?
כל רצוני הוא לעזוב באופן מיידי את הבניין ושהקבלן יישא בהוצאות שבירת החוזה שלי, (בעל הדירה לא מעניין אותו המקרה , ואינו מוכן לשחרר אותי מהחוזה) שמדובר על חצי שנה שנותרה . אודה לתשובה מסודרת בנדון . תודה
יש לציין שאם הבן שלי לא היה מתעורר בזמן היה עלול לקרות אסון !
מי אמור לקחת אחריות במקרה כזה , אצל מי מתלוננים ?
כל רצוני הוא לעזוב באופן מיידי את הבניין ושהקבלן יישא בהוצאות שבירת החוזה שלי, (בעל הדירה לא מעניין אותו המקרה , ואינו מוכן לשחרר אותי מהחוזה) שמדובר על חצי שנה שנותרה . אודה לתשובה מסודרת בנדון . תודה
כמעט אסון במהלך ביצוע עבודות תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
אליהו שלום,
ראשית - צר לי מאוד על המקרה ואני מאחל ומייחל לשובו של בנך לשגרה טובה.
ככל ויוכח (לפי תיאור המקרה נראה כי אין בעיית הוכחה), כי היה מחדל במהלך ביצוע העבודות יש לך זכות תביעה נגד היזם נגד הקבלן ואם תרצה אף מול בעל הדירה. בבית המשפט הם יעבירו את כדור האחריות ביניהם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית - צר לי מאוד על המקרה ואני מאחל ומייחל לשובו של בנך לשגרה טובה.
ככל ויוכח (לפי תיאור המקרה נראה כי אין בעיית הוכחה), כי היה מחדל במהלך ביצוע העבודות יש לך זכות תביעה נגד היזם נגד הקבלן ואם תרצה אף מול בעל הדירה. בבית המשפט הם יעבירו את כדור האחריות ביניהם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי שכנים על בניית ממ"ד בשטח משותף
אלכס
17/10/14
מכובדי שלום,
אני גר בבניין שיכון רכבת ישן בן 4 כניסות.
אני מתגורר בכניסה ב' ואילו בכניסה ד' מתארגנים דיירים לבנות הן תוספת חדר רגיל והן ממ"ד והם זקוקים לחתימות כל השכנים בבניין (כמובן שהבניה תתבצע על שטח שהוא היום גינה משותפת).
חשוב לציין כי המתחם כולו נמצא בתוכנית פינוי בינוי גדולה שהעיריה מנסה לקדם.
שאלתי היא : ראשית האם מותר להם לבנות ממ"ד על שטח שהוא בעצם שטח משותף לכל דיירי השיכון? האם במקרה זה בעצם הם גוזלים שטח ע"ח הדיירים בכניסות האחרות כך שיקבלו תמורה גדולה יותר בעתיד?
האם הם צריכים לפי החוק לפצות רק את הדיירים בכניסה שלהם על השימוש בשטח המשותף, או גם את דיירי שאר הכניסות?
אודה על התייחסותכם.
אני גר בבניין שיכון רכבת ישן בן 4 כניסות.
אני מתגורר בכניסה ב' ואילו בכניסה ד' מתארגנים דיירים לבנות הן תוספת חדר רגיל והן ממ"ד והם זקוקים לחתימות כל השכנים בבניין (כמובן שהבניה תתבצע על שטח שהוא היום גינה משותפת).
חשוב לציין כי המתחם כולו נמצא בתוכנית פינוי בינוי גדולה שהעיריה מנסה לקדם.
שאלתי היא : ראשית האם מותר להם לבנות ממ"ד על שטח שהוא בעצם שטח משותף לכל דיירי השיכון? האם במקרה זה בעצם הם גוזלים שטח ע"ח הדיירים בכניסות האחרות כך שיקבלו תמורה גדולה יותר בעתיד?
האם הם צריכים לפי החוק לפצות רק את הדיירים בכניסה שלהם על השימוש בשטח המשותף, או גם את דיירי שאר הכניסות?
אודה על התייחסותכם.
פיצוי שכנים על בניית ממ"ד ברכוש המשותף
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
אלכס שלום,
ככל והתוספת המבוקשת היא במסגרת תמ"א 38 - יש צורך בהסכמת 66% מדיירי החלקה (איני יודע אם כל ארבעת הכניסות כתובות בטאבו כבניין אחד אך אני מעריך שכן).
אם התוספת היא הרחבה שלא במסגרת תמ"א - יש צורך בהסכמת 60% לצורך תוספת ממ"ד והסכמת 75% לתוספת שהיא לא ממ"ד.
לגבי שאלת הפיצוי - החוק קובע פיצוי (תשלומי איזון) רק לדייר שרוצה להרחיב אך אינו יכול מבחינה תכנונית בפועל. אתם יכולים כמובן לבקש כסף על הסכמתכם אך זה לא קבוע בחוק.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל והתוספת המבוקשת היא במסגרת תמ"א 38 - יש צורך בהסכמת 66% מדיירי החלקה (איני יודע אם כל ארבעת הכניסות כתובות בטאבו כבניין אחד אך אני מעריך שכן).
אם התוספת היא הרחבה שלא במסגרת תמ"א - יש צורך בהסכמת 60% לצורך תוספת ממ"ד והסכמת 75% לתוספת שהיא לא ממ"ד.
לגבי שאלת הפיצוי - החוק קובע פיצוי (תשלומי איזון) רק לדייר שרוצה להרחיב אך אינו יכול מבחינה תכנונית בפועל. אתם יכולים כמובן לבקש כסף על הסכמתכם אך זה לא קבוע בחוק.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיעבוד הדירות לצורך פינוי בינוי
ריבה
14/10/14
בחוזה לצורך ביצוע תמ"א 38/2 ישנו סעיף המחייב אותנו בעלי הדירות לחתום על שיעבוד הדירות שלנו לטובת הבנק המלווה. אני מבינה מכך שליזם/קבלן אין מימון והון עצמי לביצוע הפרוייקט והוא רוצה להישען על הרכוש שלנו.
הסבתי את תשומת לב הדיירים לסעיף מסוכן זה, אך הרוב אדישים לכך ולא חרדים כמוני לרכושם ומוכנים לקחת את הסיכון.
האם יש לי זכות להתנגד לתנאי זה, או אחשב לסרבנית?
מה עלי לעשות כדי להוריד סעיף זה?
עו"ד שלנו פועל בניגוד אינטרסים ואפילו מנסה לשכנע אותנו שזה בסדר במקום לעשות ההיפך ולהתנגד לסעיף, כי הוא יודע שהעסקה עלולה להתבטל בגלל זה.
הסבתי את תשומת לב הדיירים לסעיף מסוכן זה, אך הרוב אדישים לכך ולא חרדים כמוני לרכושם ומוכנים לקחת את הסיכון.
האם יש לי זכות להתנגד לתנאי זה, או אחשב לסרבנית?
מה עלי לעשות כדי להוריד סעיף זה?
עו"ד שלנו פועל בניגוד אינטרסים ואפילו מנסה לשכנע אותנו שזה בסדר במקום לעשות ההיפך ולהתנגד לסעיף, כי הוא יודע שהעסקה עלולה להתבטל בגלל זה.
תמ"א 38 - שעבוד דירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/10/14
ריבה שלום!
אני חושב שאת טועה בפרשנות שלך ואסביר.
מרבית הפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ממומנים על ידי בנק במסגרת ליווי סגור לפרויקט הבניה. כל בנק דורש אחוז מסוים של הון צמי מצד היזם כך שהוא בודאי משקיע כסף נוסף שאינו של הבנק. הבנק מצידו דורש בטחונות למסגרת האשראי שהוא נותן ליזם.
תזכרי שבמהלך הפרויקט הדירות נהרסות ובעצם בנקודת ההתחלה יש רק מגרש ריק + היתר בניה (ששווה כסף). מאחר ולמעשה החלק הבנוי של הדירה שלכם נהרס ומאחר והקרקע שנשארה משועבדת לטובת הבנק המלווה, אזי דואגים (או אמורים לדאוג) בהסכם התמ"א כי תנאי לשעבוד הנ"ל ולמעשה לתחילת ההריסה והבניה הוא קבלת ערבות בנקאית מהבנק המלווה על מלוא שווי הדירה החדשה. ככה למעש המעגל מושלם ולכולם יש בטחונות.
אם ההסכם שלכם קובע קבלת ערבויות בנקאיות כמו שהסברתי - אין לך לדעתי מה להתנגד להסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8 (בית אמות משפט), תל אביב
03-6950130 050-5752517
אני חושב שאת טועה בפרשנות שלך ואסביר.
מרבית הפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ממומנים על ידי בנק במסגרת ליווי סגור לפרויקט הבניה. כל בנק דורש אחוז מסוים של הון צמי מצד היזם כך שהוא בודאי משקיע כסף נוסף שאינו של הבנק. הבנק מצידו דורש בטחונות למסגרת האשראי שהוא נותן ליזם.
תזכרי שבמהלך הפרויקט הדירות נהרסות ובעצם בנקודת ההתחלה יש רק מגרש ריק + היתר בניה (ששווה כסף). מאחר ולמעשה החלק הבנוי של הדירה שלכם נהרס ומאחר והקרקע שנשארה משועבדת לטובת הבנק המלווה, אזי דואגים (או אמורים לדאוג) בהסכם התמ"א כי תנאי לשעבוד הנ"ל ולמעשה לתחילת ההריסה והבניה הוא קבלת ערבות בנקאית מהבנק המלווה על מלוא שווי הדירה החדשה. ככה למעש המעגל מושלם ולכולם יש בטחונות.
אם ההסכם שלכם קובע קבלת ערבויות בנקאיות כמו שהסברתי - אין לך לדעתי מה להתנגד להסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8 (בית אמות משפט), תל אביב
03-6950130 050-5752517
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות של מחצית מבעלי הדירות
אהרון
12/10/14
שלום רב,
מחצית מבעלי הדירות רוצים לבנות ממ"דים (בנייה עצמית) והמחצית השנייה מתנגדת מסיבות שונות. האם לפי הכללים הקיימים ניתן יהיה למנוע את הקמת הממ"דים, או, שהוועדות העירוניות יוכלו לכפות הסכמה לבנייה.
מחצית מבעלי הדירות רוצים לבנות ממ"דים (בנייה עצמית) והמחצית השנייה מתנגדת מסיבות שונות. האם לפי הכללים הקיימים ניתן יהיה למנוע את הקמת הממ"דים, או, שהוועדות העירוניות יוכלו לכפות הסכמה לבנייה.
הסכמה לתוספת ממדי"ם
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
אהרון שלום,
ראה סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין לפיו לצורך בנייה של מרחב מוגן (כמו ממ"ד), ניתן להסתפק בהסכמה של 60% מבעלי הדירות. ככל ויש 50% מתנגדים לא ניתן לכפות תוספות בנייה אפילו לא של ממדי"ם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראה סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין לפיו לצורך בנייה של מרחב מוגן (כמו ממ"ד), ניתן להסתפק בהסכמה של 60% מבעלי הדירות. ככל ויש 50% מתנגדים לא ניתן לכפות תוספות בנייה אפילו לא של ממדי"ם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחת עורך דין
שירן
12/10/14
שלום,כמה נהוג לשלם שכר טרחת עור דין שמלווה עסקת תמא 38 מתחילתה ועד סופה, כאשר מדובר על בנין בן 16 דירות והצפי הוא להוסיף עוד 12 דירות חדשות?
האם סביר שעורך הדין שלנו בעסקה דורש 2 אחוז מערכה של כל דירה חדשה בבינין ??? מדובר בסכום מאוד גבוהה
בעוד ששכר טרחת עורך דין רגיל נעה בדרך כלל על 0.5 אחוז מערך הדירה .
תודה רבה
האם סביר שעורך הדין שלנו בעסקה דורש 2 אחוז מערכה של כל דירה חדשה בבינין ??? מדובר בסכום מאוד גבוהה
בעוד ששכר טרחת עורך דין רגיל נעה בדרך כלל על 0.5 אחוז מערך הדירה .
תודה רבה
שכר טרחת עורך דין
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
שירן שלום,
איני נכנס למספרים ברשותך, כל עו"ד רשאי לדרוש כפי שנראה לו משקף את עבודתו וניתן מאידך לא לבחור בו.
אני מכבד כל בעל מקצוע ואת דרישותיו/שאיפותיו.
כן חשוב לציין - עורכי הדין בפרויקטים של התחדשות עירונית (ואני כמובן אומר את הדברים בצורה סובייקטיבית כנוגע בדבר), עושים עבודה הנמשכת ומלווה את הדיירים במשך מספר שנים. ממועד המו"מ עם היזם דרך חתימת ההסכם, הגשת התוכניות, עבודות הבנייה ועד לרישום הבית המשותף החדש. זו עבודה רבה. חשוב להשאיר בתמונה עו"ד, כמו יתר בעלי מקצוע רלוונטיים, שיקחו חלק פעיל ומתגמל.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
איני נכנס למספרים ברשותך, כל עו"ד רשאי לדרוש כפי שנראה לו משקף את עבודתו וניתן מאידך לא לבחור בו.
אני מכבד כל בעל מקצוע ואת דרישותיו/שאיפותיו.
כן חשוב לציין - עורכי הדין בפרויקטים של התחדשות עירונית (ואני כמובן אומר את הדברים בצורה סובייקטיבית כנוגע בדבר), עושים עבודה הנמשכת ומלווה את הדיירים במשך מספר שנים. ממועד המו"מ עם היזם דרך חתימת ההסכם, הגשת התוכניות, עבודות הבנייה ועד לרישום הבית המשותף החדש. זו עבודה רבה. חשוב להשאיר בתמונה עו"ד, כמו יתר בעלי מקצוע רלוונטיים, שיקחו חלק פעיל ומתגמל.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי זה המפקח על המקרקעין
יגאל
09/10/14
שלום לעורכי הדין
מי הוא המפקח על המקרקעין אליו יש לפנות כאשר יש טענות ליזם או לעורך דין של הבית
נודה לתשובתכם
בלהה ויגאל
מי הוא המפקח על המקרקעין אליו יש לפנות כאשר יש טענות ליזם או לעורך דין של הבית
נודה לתשובתכם
בלהה ויגאל
המפקח על הבתים המשותפים
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
יגאל שלום,
המפקח על הבתים המשותפים נמצא במחוזות לשכות רישום המקרקעין. הוא סמכות מקבילה לשופט בית משפט שלום ומגישים אצלו כתבי טענות כמו לבית המשפט עצמו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
המפקח על הבתים המשותפים נמצא במחוזות לשכות רישום המקרקעין. הוא סמכות מקבילה לשופט בית משפט שלום ומגישים אצלו כתבי טענות כמו לבית המשפט עצמו.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות בבניין שמתחילים בו את פרוייקט תמ"א
דליה שמברג
08/10/14
שלום,
אני מתגוררת בדירה שכורה בביניין שמיועד לתמ"א...אני גרה מספר שנים בדירה ורק בשנתיים האחרונות התחילו בנושא ובעוד תקופה קצרה יחלו בפרוייקט. שאלתי היא : האם דמי השכירות אמורים לרדת. האם אני יכולה לבוא לבעל הדירה בבקשה להוריד את שכר הדירה בשל הרעת תנאים כמו...חנייה.
תודה על תשומת הלב וחג שמח, דליה
אני מתגוררת בדירה שכורה בביניין שמיועד לתמ"א...אני גרה מספר שנים בדירה ורק בשנתיים האחרונות התחילו בנושא ובעוד תקופה קצרה יחלו בפרוייקט. שאלתי היא : האם דמי השכירות אמורים לרדת. האם אני יכולה לבוא לבעל הדירה בבקשה להוריד את שכר הדירה בשל הרעת תנאים כמו...חנייה.
תודה על תשומת הלב וחג שמח, דליה
תמ"א 38 - שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/14
דליה שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א 38 של תוספת קומות מעל הקיים. ברור שבתקופת הבניה את תסבלי מאי נוחות ועל כן, הגיוני והוגן שדמי השכירות יופחתו כדי לשקף זאת.
אני מציע שתדברי ם בעל הבית ותנסי להבין קודם כל מה לוח הזמנים להתחלת הפרויקט. כן דברי ותנסי לסכם עימו לגבי הפחתת דמי השכירות בתקופת הבניה. זה כמובן בתנאי שאת רוצה להשאר בדירה. לדעתי הפחתה של כ- 25-30 אחוזים היא סבירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א 38 של תוספת קומות מעל הקיים. ברור שבתקופת הבניה את תסבלי מאי נוחות ועל כן, הגיוני והוגן שדמי השכירות יופחתו כדי לשקף זאת.
אני מציע שתדברי ם בעל הבית ותנסי להבין קודם כל מה לוח הזמנים להתחלת הפרויקט. כן דברי ותנסי לסכם עימו לגבי הפחתת דמי השכירות בתקופת הבניה. זה כמובן בתנאי שאת רוצה להשאר בדירה. לדעתי הפחתה של כ- 25-30 אחוזים היא סבירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת לבניין בהריסה
שרון
07/10/14
בבניין בר"ג בנו בעבר 2 דירות ממ"ד וכעת מעונינים לבצע תמא38/2.
היזם מציע תוספת 25 מ"ר ומה קורה לדירות שהוסיפו?
היזם מציע תוספת 25 מ"ר ומה קורה לדירות שהוסיפו?
תמ"א 38 - בנין להריסה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/14
שרון שלום!
לא ברור לי מה זה נבנו שתי דירות ממ"ד. אם הכוונה שהוספו לשתי דירות קיימות חדרי ממ"ד אז יכולה להיות בעיה לכל הבנין. בעיקרון תמרצי התמא ניתנים לבנינים שיש לחזקם מפני רעידות אדמה שהיתר בניה לגביהם יצא לפני 1980. העיריה יכולה לטעון שהבנין כבר מחוזק ואין סיבה לתת תמריצים מכוח התמ"א. מצד שני - עירית רמת גן היא מאוד בעד פרויקטים של תמא. בהנחה שהעיריה מסכימה- לא נראה לי שהם יתנו לדירות עם הממד תוספת של 25 מ"ר משום שעל פי הוראות התמ"א חלק מהתוספת הזאת ניתנת לטובת הקמת ממ"ד. אני מניח שיאשרו תוספת רק של 13 מ"ר שזה ההפרש בין גודל ממ"ד ל- 25 מ"ר. הגיוני שהיזם ישפר אאת הצעה לאותם בעלי דירות שכבר השקיעו בעבר ובנו ממד וחסכו ממנו את ההוצאה. זה כבר ענין מסחרי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור לי מה זה נבנו שתי דירות ממ"ד. אם הכוונה שהוספו לשתי דירות קיימות חדרי ממ"ד אז יכולה להיות בעיה לכל הבנין. בעיקרון תמרצי התמא ניתנים לבנינים שיש לחזקם מפני רעידות אדמה שהיתר בניה לגביהם יצא לפני 1980. העיריה יכולה לטעון שהבנין כבר מחוזק ואין סיבה לתת תמריצים מכוח התמ"א. מצד שני - עירית רמת גן היא מאוד בעד פרויקטים של תמא. בהנחה שהעיריה מסכימה- לא נראה לי שהם יתנו לדירות עם הממד תוספת של 25 מ"ר משום שעל פי הוראות התמ"א חלק מהתוספת הזאת ניתנת לטובת הקמת ממ"ד. אני מניח שיאשרו תוספת רק של 13 מ"ר שזה ההפרש בין גודל ממ"ד ל- 25 מ"ר. הגיוני שהיזם ישפר אאת הצעה לאותם בעלי דירות שכבר השקיעו בעבר ובנו ממד וחסכו ממנו את ההוצאה. זה כבר ענין מסחרי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבניין בו יש פנטהאוז שהגג מוצד לו
גוני
06/10/14
שלום רב, ברשותי פנטהואז שגג הבניין מוצמד לו. הדיירים בבניין מתארגנים לביצוע תמא 38. אין ברצוני להכשיל את המהלך. להפך. אבל אני רוצה כמו שאר הדירים לשדרג את הנכס שברשותי. מה לגיטימי לדרוש מהיזם במצב בו אני גר היום בפנטאהוז והגג מוצמד לדירה שלי?
הצמדת גג לפנטהאוז
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
גוני שלום רב,
ככל והגג צמוד לפנטהאוז הרי שהסכמתך היא תנאי בלתו אין להחלת הפרויקט. חלקך ברכוש המשותף רב יותר וכן האפשרות המעשית לבנות על הגג דרושה הסכמתך. מתוך הבנה זו ניתן להתחיל במו"מ עם היזם. כדי להציע הצעה מגובשת צריך לדעת את כל הנתונים של הבניין על מנת לנסות להבין עד כמה השווי הכלכלי גבוה ולפי זה לדעת מה יוכל היזם לתת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל והגג צמוד לפנטהאוז הרי שהסכמתך היא תנאי בלתו אין להחלת הפרויקט. חלקך ברכוש המשותף רב יותר וכן האפשרות המעשית לבנות על הגג דרושה הסכמתך. מתוך הבנה זו ניתן להתחיל במו"מ עם היזם. כדי להציע הצעה מגובשת צריך לדעת את כל הנתונים של הבניין על מנת לנסות להבין עד כמה השווי הכלכלי גבוה ולפי זה לדעת מה יוכל היזם לתת.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך יודעים מתי יתחיל תמ"א בבניין אם כבר יש אישור?
זהר
03/10/14
שלום,
אנחנו מעוניינים לשכור דירה ברחוב רש"י בתל אביב.
אנחנו יודעים שיש אישור לתמ"א ולכן לא נשכור את הדירה אם אכן היא תתחיל השנה.
כיצד ניתן לדעת??
תודה רבה!
זהר
אנחנו מעוניינים לשכור דירה ברחוב רש"י בתל אביב.
אנחנו יודעים שיש אישור לתמ"א ולכן לא נשכור את הדירה אם אכן היא תתחיל השנה.
כיצד ניתן לדעת??
תודה רבה!
זהר
איך יודעים מתי יתחיל תמ"א בבניין
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/10/14
זהר שלום,
ניתן לבדוק באגף ההנדסה בעירייה/וועדה מקומית אם הוגשו תכניות כבר לוועדה, אם היה פרסום וכו' ולדעת מבחינת תכנון היכן הפרויקט עומד.
אפשר גם לשאול את נציגות הבניין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ניתן לבדוק באגף ההנדסה בעירייה/וועדה מקומית אם הוגשו תכניות כבר לוועדה, אם היה פרסום וכו' ולדעת מבחינת תכנון היכן הפרויקט עומד.
אפשר גם לשאול את נציגות הבניין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגי הדירים
אורי ראובן
01/10/14
שלום רב,
במקרה שלנו הגיע נציג של חברה מסוימת ובנה חוזה מול כמה דירים אשר בהסכמים סגורים בינהים הם הבשילו חוזה והגישו אותו לחתימת כל הדירים ללא שיתוף אף דייר בתוכן החוזה.
בזמן הזה לא עודכנו אותנו הנציגים שאמורים ליצג אותנו (שעבדו מול היזם). כרגע אנו ניצבים מול חוזה ש"בושל" ע"י נציגי דירים שלא ברור איך נבחרו אם בכלל נבחרו וכנראה לטובת הנאה מסוימות הטו את החוזה לטובת היזם.
בשיחות עם עורך דין שמממן היזם מסר לי העורך די כי אין באפשרותי לערוך שינויים בחוזה וכי אם היתי רוצה להיות שותף לחוזה היה לי נציג לעבוד מולו.
ובעצם לא היה לי מושג על קיומו של אותו נציג... על המגעים שלו מול היזם בבנית החוזה.
אשמח לקבל את חוות דעתכם בנושא בתודה מראש.
במקרה שלנו הגיע נציג של חברה מסוימת ובנה חוזה מול כמה דירים אשר בהסכמים סגורים בינהים הם הבשילו חוזה והגישו אותו לחתימת כל הדירים ללא שיתוף אף דייר בתוכן החוזה.
בזמן הזה לא עודכנו אותנו הנציגים שאמורים ליצג אותנו (שעבדו מול היזם). כרגע אנו ניצבים מול חוזה ש"בושל" ע"י נציגי דירים שלא ברור איך נבחרו אם בכלל נבחרו וכנראה לטובת הנאה מסוימות הטו את החוזה לטובת היזם.
בשיחות עם עורך דין שמממן היזם מסר לי העורך די כי אין באפשרותי לערוך שינויים בחוזה וכי אם היתי רוצה להיות שותף לחוזה היה לי נציג לעבוד מולו.
ובעצם לא היה לי מושג על קיומו של אותו נציג... על המגעים שלו מול היזם בבנית החוזה.
אשמח לקבל את חוות דעתכם בנושא בתודה מראש.
תמ"א 38 - נציגי דיירים לא שיתפו את כל הדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/14
אורי שלום!
אין ספק שההתנהלות כאן לא היתה תקינה. רצוי וצריך היה לבצע הכל בצורה שקופה הן לגבי בחירת חברי הנציגות והן לגבי תוכן ההסכם.
מאחר וכל זה כבר נעשה, מה שאני מציע הוא שפשוט תעבור על ההסכם ותראה אם יש לך הערות מהותיות. הרי בסופו של דבר גם לדיירים האחרים בבנין יש אינטרס שההסכם יהיה טוב לכם וגם עורך הדין אמור להגן עליכם בהסכם (העובדה שהיזם מממן אותו אינה חשובה. עוד לא נתקלתי בדיירים שמוכנים להכניס יד לכיס ולמממן את עורך הדין שלהם מכיסם).
במידה ויש הערות מהותיות שלא שמו אליהם לב תבקש לתקן. אם יש דברים לא ברורים - אני בטוח שעורך הדין יוכל להסביר לך. אם בכל זאת אתה חושב שדברים מהותיים לא הוסדרו או הוסדרו לא טוב- אל תחתום על ההסכם.
בברכה גמר חתימה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין ספק שההתנהלות כאן לא היתה תקינה. רצוי וצריך היה לבצע הכל בצורה שקופה הן לגבי בחירת חברי הנציגות והן לגבי תוכן ההסכם.
מאחר וכל זה כבר נעשה, מה שאני מציע הוא שפשוט תעבור על ההסכם ותראה אם יש לך הערות מהותיות. הרי בסופו של דבר גם לדיירים האחרים בבנין יש אינטרס שההסכם יהיה טוב לכם וגם עורך הדין אמור להגן עליכם בהסכם (העובדה שהיזם מממן אותו אינה חשובה. עוד לא נתקלתי בדיירים שמוכנים להכניס יד לכיס ולמממן את עורך הדין שלהם מכיסם).
במידה ויש הערות מהותיות שלא שמו אליהם לב תבקש לתקן. אם יש דברים לא ברורים - אני בטוח שעורך הדין יוכל להסביר לך. אם בכל זאת אתה חושב שדברים מהותיים לא הוסדרו או הוסדרו לא טוב- אל תחתום על ההסכם.
בברכה גמר חתימה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת זכויות בשטחי בנייה- יזם לעומת הדריים
חיים
01/10/14
אנו עומדים בפני בצוע תמ"א 38/2 בבניין ישן בר"ג. נאמר לנו שבשטחי הבנייה העודפים, היזם מקבל שני שליש והדיירים שליש. האם יש חוק בנושא הזה? האם זה קביל?
תמ"א 38 - חלוקת זכויות בשטחי בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/14
חיים שלום!
אין שום חוק למעט החוק ששני הצדדים צריכים להרוויח מהפרויקט. אני מניח שיזם מציע לכם דירה לפחות בגודלה הקודם ואולי טיפה יותר. בכל יתר הזכויות הוא משתמש לצורך בחינת הדירות שלו על המגרש.
בדרך כלל כלל אצבע לבחינת כדאיות פרויקט של הריסה ובניה הוא כי ניתן לבנות פי 3 דירות יותר ממה שהיה קודם. אולי מכאן מה ששמעת. אבל זה כאמור לא חוק אלא רק כלל אצבע לכדאיות פרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין שום חוק למעט החוק ששני הצדדים צריכים להרוויח מהפרויקט. אני מניח שיזם מציע לכם דירה לפחות בגודלה הקודם ואולי טיפה יותר. בכל יתר הזכויות הוא משתמש לצורך בחינת הדירות שלו על המגרש.
בדרך כלל כלל אצבע לבחינת כדאיות פרויקט של הריסה ובניה הוא כי ניתן לבנות פי 3 דירות יותר ממה שהיה קודם. אולי מכאן מה ששמעת. אבל זה כאמור לא חוק אלא רק כלל אצבע לכדאיות פרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
