פורום תמ&quot;א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עורך דין דיירים או עורך דין יזם??

רוני 09/02/15

מדובר בהסכם ייצוג לתמ"א 2 .בהסכם
הייצוג של עוה"ד דיירים ,עורך הדין הטיל על עוה"ד של היזם את הטיפול בהסרת
שעבודים קיימים , עיקולים , צווים וכיו"ב,
רישום ירושות , צוואות והשלמת רישום בעלויות
ו/או חכירות על שם בעלי הדירות,ככל שנדרש. עו"ד היזם לא מעוניין לטפל בזה ושני
עורכי הדין מנסים להתנער מהמטלה.
גם אנחנו ,נציגות הדיירים לא מוכנים שזה
יועבר לאחריות הדיירים.
מה מקובל? והאם אין בזה ניגוד עניינים שעורך
דין היזם יטפל בזה?

לעמוד

המלא

מי מטפל בנושאים פרוצדוראליים אישיים בטאבו?

עו"ד גילי לוי מנהל 12/02/15

רוני שלום,

באופן כללי, מי שאמור לטפל בהסדרת ברישומים בטאבו האישיים כמו הסרת עיקולים, רישום צווי ירושה/צוואה וכיו"ב הם הדיירים עצמם. זה לא חלק מעסקת התמ"א. אם בכל זאת ישנה דרישה שעורכי הדין המייצגים בתמ"א יטפלו גם בנושאים האישיים כדי להקל על הרישום של התמ"א צריך לסגור מראש מי מהם מטפל.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מחיקת הערת הזהרה

רוני 09/02/15

חתמנו חוזה עם יזם לביצוע פרויקט תמ"א
חיזוק בבניין. היזם לא עמד בתנאים המתלים והוא בהפרה של החוזה. עורך הדין שייצג אותנו
בהליך , מודה שהיזם בהפרה אך אינו מוכן
למחוק את הערת ההזהרה . הוא מוכן ליפות את כוחו של עו"ד אחר לעניין. האם יש דרך לחייב את עוה"ד למחוק את ההערה??
אחרת מה הטעם שמופקד בידו יפוי כח למחיקה במידה של הפרה??

שלוש שנים עברו מחתימת החוזה ואנחנו תקועים עם היזם הנוכל והערת ההזהרה שלו בטאבו

לעמוד

המלא

מחיקת הערת אזהרה לאחר הפרת הסכם

עו"ד גילי לוי מנהל 12/02/15

רוני שלום,

מדוע עורך הדין אינו רוצה למחוק את הערת האזהרה?

איני מכיר את פרטי המקרה אולם יש צורך להוציא ליזם מכתב על ביטול ההסכם עקב ההפרה וככל שלא יפנה לבית המשפט להוציא על כך צו מניעה לגשת לטאבו ולמחוק את ההערות.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 לבעלי דירה בקומה אחרונה, כשהגג שייך להם

מוטי 09/02/15

שלום רב

בבנין אצלנו מקדמים תמ"א 38 כשהשכנים רוצים לממן את הבנייה בעצמם (ע"י מכירת דירה או דירות על הנייר בליווי עורך דין, הערת הזהרה לטובת המוכר וכו', שזה לכשעצמו נראה לי מסוכן)

ושאלתי היא כך

לפני כעשר שנים עשו תוספת בנייה של ממדי"ם בצד אחד של הבניין ובאישורים לבנייה נרשם שהגג שייך לבעלי הקומה העליונה, שחשבו לבנות עוד קומה ובסופו של דבר לא בנו מחוסר תקציב

אני קניתי את הדירה לאחר הבנייה בידיעה שהגג שייך לי.

כיום רוצים השכנים וגם אני לעשות תמ"א 38 כשאנו נשקיע בבניה.

איך במקרה כזה אני יכול להבטיח שהזכויות שלי בגג לא יפגעו במידה והדבר לא יצא לפועל, וכן נפנה ליזם פרטי, או שאני לבד אוציא אישור לבניה על הגג בלבד ללא תמ"א 38 ?

כי אם אני אחתום לשכנים על וויתור שכזה, החוזה החדש שהרווח מתחלק בין המשקיעים (השכנים, וגם אני ביניהם) יותיר אותי ללא זכויות בגג.

ובמידה והתמ"א לא יצא לפועל אצא קרח מכאן ומכאן.

בכלל האם יש סיכוי לשכנים למכור דירה על הנייר ולממן פרויקט של תמ"א 38 ?

תודה רבה

מוטי

לעמוד

המלא

תמ"א 38 כשהגג מוצמד לדירות העליונות

עו"ד גילי לוי מנהל 12/02/15

מוטי שלום רב,

שילבת בשאלתך נושאים רבים ורחבים מאוד.

ככלל - אם הגג מוצמד לבעלי הדירות העליונות הרי שהחלק שלהם ברכוש המשותף גדול יותר ולכן יש להם אחוזים גבוהים יותר בזכויות.

צריך לבדוק זאת באופן יסודי יותר אולם זה הכלל.

לגבי מימון הפרויקט ע"י מכירת דירות - נושא רחב מאוד ומכיל המון קשיים ונושאים לדיון. מציע להיוועץ פרטנית.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה בנוגע לפרויקט תמ"א 38

טלי 08/02/15

שלום,

יש לי שאלה בנוגע לפרויקט של תמ"א 38

על חלקה אחת נמצאים 2 בניינים בניין אחד יש 100% חתימות על הסכם תמ"א 38 והבניין השני מסרב

השאלה שלי איך ניתן לרשום הערת אזהרה רק על הבניין אחד ומה הפרוצדורה הדרושה ?

לעמוד

המלא

רישום הערות אזהרה על חלק מהדירות

עו"ד גילי לוי מנהל 12/02/15

טלי שלום,

ניתן לרשום הערות אזהרה פרטניות על דירות הבעלים. האפשרות לרשום הערת אזהרה ברכוש המשותף אינה קיימת מקום בו אין חתימות של 100% מבעלי הזכויות.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

35 משפחות מאשרים ורק דירה מושכרת אחת וחלמיש מתנגד

זיוה חיימוב 08/02/15

35 משפחות ורק דייר אחד ששוכר מחלמיש מתנגד- כל יתר הדיירים חתמו ויש תהליך מתקדם לגבי ביצוע-אישורים ותוכניות הם מונעים מ35 משפחות את חיזוק המבנים ומיגון לגבי רעידות אדמה ובטיחות, חיזוק המבנה, העמודים, המעטפת וכו'

אנא עזרתכם, מה עושים כדי להחתים גם אותם?

יש כבר תוכניות בניה, שאושרו על ידי הקבלן ועל ידי הדיירים

אנא עזרו לנו תודה

לעמוד

המלא

התנגדות של חלמיש לביצוע תמ"א

עו"ד גילי לוי מנהל 12/02/15

זיוה שלום רב,

אם כבר קיבלתם "היתר עקרוני" כהגדרתו בחוק כלומר: היתה כבר ישיבה של הוועדה המקומית שדנה בהתנגדויות ואישרה את הפרויקט, זה הזמן להגיש תביעה מתאימה נגד חלמיש למפקח/ת על הבתים המשותפים.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא 38 – שאלה

יואל 03/02/15

שלום,
רציתי לדעת אם תוכלו לענות לי על מספר שאלות.
א. אם אימי חולה במחלת ריאות ונשימה, האם זכותי לבקש שישכירו לה דירה ובלי שידעו בגירה שלה ושהיזם ישכיר את הגירה שלה למישהו אחר?
ב. האם יכולים לבנות בתמא 38 מרפסות שונות לכל דירה בבניין ,מרפסת אחת ארוכה מהחדר,מרפסת אחרת מהסלון בצורה ריבוע,כל מרפסת במקום אחר בכל דירה,מרפסות סוכה, במקום לבנות הכל הץבתור מהסלון זהה לכולם ומסודרת?
ג. חשוב לי לדעת אם אני לא מרוצה מעו"ד שהדיירים הביאו לייצג אותם האם אני חייה לשלם לו? האם זה לא היזם צריך לשלם? האם אני יכול לקחת עו"ד בנפרדולא רוצה שייצג אותי?
ד. אם אני מסרב לתמא עקב הסיבות שציינתי מעלה הם עדיין יכולים לבנות ולהתעלם ממני ?

אשמח לתשובות,תודה ויום מקסים

לעמוד

המלא

שאלות שונות א

עו"ד אילן הלוי מנהל 05/02/15

יואל שלום

1. זה ענין עיסקי. אבל מה שאתה מבקש הוא סביר מאוד ולא צריכה להיות התנגדות מצד היזם. בכל מקרה אני ממליץ לא לחתום על ההסכם עד שנושא זה לא יוסדר. גם אם יהיה ליזם רוב נדרש אל תחתום. אני מניח שבמקרה של תביעה המפקח על המקרקעין יכריח את היזם לפתרון זה.

2. זה ענין של תכנון אדריכלי שכפוף גם לאישור העיריה וברמה של כמעט ודאות גמורה לא יאשרו בנית מרפסות שונות.

3. אתה יכול לקחת עורך דין מטעמך אבל סביר כי היזם לא ינהל מו"מ על ההסכם מולשני עורכי דין. כך שכל מה שיוכל לעשות הוא ברמה האישית ולא של כלל הבנין. בדר"כ היזם נושא בשכר עו"ד הדיירים. אם תיקח עו"ד שלך הוא לא ישא בשכרו.

4. במידה והם מגיעים לרוב הנדרש מבין בעלי הדירות ויש להם אישור מהעיריה להיתר הם יכולים להגיש תביעה כנגד הדיירים הסרבנים להכריח אותם לחתום על ההסכם או למנות אחר שיחתום בשמם. לא הצבעת על כל סיבה שבעטיה יעצרו פרויקט כזה. הדבר היחידי הוא שהמפקח בפניו תתברר התביעה יכריח לדעתי את היזם לקבל את ההסדר לגבי אימך.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה לגבי דייר סרבן

אלי לוי 30/01/15

אנחנו 4 משפחות הגרות ב 4 בתים צמודי קרקע בלב רמת גן.

שטח המגרש עליו נמצאים ארבעת הבתים שלנו עומד על דונם ואפשר לבנות עליו 9 קומות ו 38 יח"ד.

שלוש משפחות מעונינות בפינוי בינוי ואילו הרביעי מעכב אותנו בסיפורים שונים כבר יותר משנה.

השאלה היא האם רוב של 75% מבעלי הקרקע יכול לחייב את הצד הרביעי ללכת לעסקת פינוי בינוי ואם כן , אז מהי הדרך ?

לעמוד

המלא

דייר סרבן בתים צמודי קרקע

עו"ד גילי לוי מנהל 01/02/15

אלי שלום,

לצערי אין אפשרות לכפות את העסקה ככל ואין רוב של 80% לכל הפחות.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 פינוי/בינוי

אלין 29/01/15

צהריים טובים !

ב- 11/01/15 שעה 12:54 שאלתי שאלה בנדון וטרם קיבלתי תשובה . להלן אשאל בשנית .

דירתי הנוכחית בגודל 71.3 מ"ר ברוטו , ממוקמת בגבעתיים מול רח' בן צבי והקניון .הבניין מונה 2 כניסות ס"ה 16 דיירים ב-2 הכניסות .

היזם מתכוון לבנות 2 דירות גן , 4 פנטהאוזים עבורו ובנוסף 8 קומות , 4 דירות בקומה , מחציתם לדיירי הבניין . כלומר ליזם יוותרו 38יחידות עם אופציה לעוד 2 יחידות .

שאלתי במקרה דנן כמה מ"ר מגיע לי עבור דירתי הנוכחית .

דחוף תשובתכם אנא , בבקשה .

לעמוד

המלא

זכויות בנייה בתמ"א 38/2

עו"ד גילי לוי מנהל 01/02/15

אלין שלום,

צר לי על חוסר המענה.

לשאלתך, זכויות הבנייה נגזרות מכמה מרכיבים המשתנים מעירייה לעירייה ומבניין לבניין. השאלה תמיד החלוקה בזכויות הבנייה בין דירות היזם לבין מה שמקבלים הדיירים זה נתון למו"מ. כמו כן, שאלה נוספת היא מה ניתן תכנונית להוסיף לדיירים אם בכלל בהתחשב בקווי הבניין.

אני מניח שלאדריכל יש תשובות מתאימות לכך.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38/2 והחלק היחסי ברכוש המשותף כפי שרשום בטאבו

R.A 28/01/15

האם קבלת התמורה/הדירה החדשה והרישום החדש בטאבו לדיירים "הוותיקים" "חייב" להיות באופן יחסי זהה למה שהייה רשום להם בטאבו לפני תמ"א 38/2 (ביניהם, ללא הדירות "של היזם" ).

כלומר קבלת הצעה מהיזם לשטח כל דירה שהיא נגזרת של הטאבו הישן X השטח "המוקצב" לכלל בעלי הנכס על המגרש. (חייב" אם יש מתנגד ואפילו 1) ?

לעמוד

המלא

איך נקבע שטח התוספת לכל דירה בפרויקט תמ"א 38?

עו"ד אילן הלוי מנהל 29/01/15

קבלת התמורה אינה חישוב מדויק כמו שאתה מתאר. יש אילוצים אחרים כמו שטחי דירות, זכויות בניה, קווי בנין, שטח מינימאלי של דירה וצרכי שיווק של היזם שמכתיבים את גודלי הדירות החדשות.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חניות בתמ"א

מיקי 28/01/15

אנחנו 12 דיירים

ל 2 יש חניה בטאבו

היזם של התמא רוצה לעשות מתקן חניה רובוטי

שכידוע עלותו ותחזוקה שלו עולים המון

האם שיויוני והגיוני שמי שיש לו כרגע חניה בטאבו ישאר מחוץ למתקן ולא ישלם שקל על עלות המתקן או תחזוקתו ?

לעמוד

המלא

על מי חלה עלות אחזקת מתקן חניה בפרויקט תמ"א 38?

עו"ד אילן הלוי מנהל 29/01/15

מיקי שלום!

לא בטוח שהבנתי את כל הנתונים. קודם כל - עלות התקנת החניה חלה על היזם כחלק מכלל עלויות הפרויקט. לגבי עלויות אחזקה- לדעתי רק מי שיש לו חניה במתקן כזה צריך לשאת בהוצאות המתקן. לגבי אותם 2- אם הכוונה שהם נשארו מחוץ למתקן אז כמו שכתבי לדעתי הם לא צריכים לשאת בעלות האזחקה השוטפת של המתקן. אם הם מחליפים חניה רגילה שיש להם בחניה במתקן גם אז אני חושב שהם צריכים לשאת בעלות האחזקה השופת של המתקן. את הפגיעה בהם יש לתקן ולפצות בדרך אחרת (שיפור מפרט, מחסן וכו').

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פועלים נשארים לישון

סמי 25/01/15

כיצד ניתן לפעול במסגרת החוק כנגד הפועלים שנשארים ללון באתר התמא?

לעמוד

המלא

מניעת לינה של פועלים באתר בנייה

עו"ד גילי לוי מנהל 28/01/15

סמי שלום,

ראשית, תמיד טוב להגדיר את האיסור במפורש בהסכם שחותמים. אם לא עשיתם זאת, ניתן לפנות לעירייה לדעתי והם יטפלו בכך ככל והדבר אינו חוקי או מהווה מטרד.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הריסת מבנה ציבור ובניה מחדש

ג 25/01/15

שלום רב.

בכוונתי לרכוש קרקע בעלת ייעוד למבני ציבור עליה בנוי מבנה שכזה אשר ההיתר לבניתו הוצא טרם 1/1/80. בהמשך בכוונתי לפעול לשינוי היעוד לבניה למגורים.

האם לכשישונה הייעוד אהיה זכאי לתמריצי תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש?

תודה.

לעמוד

המלא

הריסת מבנה ציבור ובנייה מחדש

עו"ד גילי לוי מנהל 28/01/15

שלום רב,

לדעתי כן.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הערת אזהרה במקום ערבות בנקאית

ויקטוריה 22/01/15

שלום,

יש לי שאלה הנוגעת לרכישת דירה חדשה בפרוייקט תמ"א 38. אנו בשלבי בירור על הדירה (קומה 4 מתוך שיפוץ של בניין 3 קומות), ובשיחה עם מנהל השיווק של הפרוייקט אמר כי אינם נותנים ערבות בנקאית על הפרוייקט כיוון שמדובר בפרוייקט קטן ועלות של ערבות הינה 600-700 אלף ₪. עבורם.. עוד אמר כי ישנה אפשרות להוסיף הערת אזהרה שתהווה בטחון עבור הכסף שאנו משלמים, ועקב כך, עשו פריסת תשלומים נוחה: 10% בחתימת חוזה. 10% בסיום שלד קומה ותשלום מלא בסיום שלד בניין.

האם מדובר במשהו מקובל, הן מבחינת הערבויות לכסף והן מבחינת אפשרויות התשלום?

תודה מראש,

ויקטוריה

לעמוד

המלא

בטחונות ברכישת דירה בתמ"א 38

עו"ד גילי לוי מנהל 28/01/15

ויקטוריה שלום,

חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות חדשות) קובע שני מסלולים לביטחונות עבור רוכשים:

או ערבות בנקאית מלאה או הערת אזהרה ותשלום בהתאם לקצב ההתקדמות של הבנייה כפי שקובעות התקנות לחוק.

כמובן, שהאופציה של הערבות הבנקאית היא בטוחה יותר וסטרילית יותר אך גם האפשרות השנייה אפשרית בהתייחס למצב הפרויקט, איתנות פיננסית של היזם וכיו"ב.

בהצלחה!!

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מי אמור לשלם שכר טרחה?

גילי 22/01/15

אני גר בבניין ישן.

אחד הדיירים רוצה שעו"ד ייצג אותנו מול היזמים הפוטנציאליים.

אין לי כסף לשלם עכשיו שכר טרחה לעו"ד אבל אני רוצה תמ"א 38.

מי מקובל שמשלם שכר טרחה לעו"ד של הדיירים? היזם או הדיירים עצמם?

שאלה נוספת שלא קשורה ברשותכם - מה ההבדל בין תמ"א 38 לתמ"א 38/2? הכוונה למה הביטוי שונה?

תודה רבה

לעמוד

המלא

תשלום שכ"ט לייצוג דיירים

עו"ד גילי לוי מנהל 28/01/15

גילי שלום,

בדרך כלל היזם נושא בשכר טרחת עוה"ד המייצג את בעלי הדירות. ישנם מקרים בהם הדיירים אולם מעטים ובמקומות מסוימים בהם זה השתרש. בסך הכל זה עניין של מו"מ מול היזם, אין בזה קביעה שבחוק.

תמ"א 38/1 היא עסקה של חיזוק המבנה הקיים ובניית דירות חדשות.

תמ"א 38/2 היא הריסה של המבנה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א (לא במסגרת חוק פינוי בינוי).

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קניית דירה חדשה שנבנית בעקבות תמ"א 38

הדסה 19/01/15

אשמח לשמוע מהם הסיכונים לגבי קניית מבנין שהונים עוד דירות (בעקבות תמ"א 38)?

לעמוד

המלא

קניית דירה חדשה בתמ"א 38 - סיכונים

עו"ד גילי לוי מנהל 19/01/15

הדסה שלום,

קשה לפרוט את כלל הסיכונים ו/או היתרונות הן מבחינת הכמות והן מבחינת אי הכרה של הפרויקט הספציפי. ישנם המון נושאים לדון ולהכיר כגון: ערבויות, בטחונות, ההסכם מול הדיירים הקיימים וכו'.

מציע מאוד לפנות לייעוץ פרטני.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא 38

בינה 18/01/15

בבניין שאנו גרים רוצים לעשות רוצים לעשות פרוייקט תמא 38(לא פינוי בינוי).בדירה שאני ובני בן ה 13 גרים זו דירה בירושה שמחצית של אחותי ומחצית של בני 67 אחוז ושלי 33 אחוז ,הצוואה נמצאת אצל רשם הירושות כבר כמה שנים. בצוואה רשום שאני ינהל את הכספים והדירה כלומר מכירתה או השכרתה וכו'.. אני גם אחראית על קיום הצוואה ומנהלת העיזבון כך כתוב בצוואה.אנו לא רוצים לעשות קיום צוואה(הדירה רשומה על שם ההורים ז"ל שלי ושל אחותי).רציתי לדעת אם עושים אצלנו פרוייקט תמא 38(לא פינוי בינוי אלא תוספת 2 קומות בבניין,מעלית ועוד חדר בכל דירה וכו'.. אז האם אנו חייבים לעשות קיום צוואה ולהעביר את הדירה על שמנו או שאם זה תמא 38 לא פינוי בינוי הדירה יכולה להשאר על שם ההורים ז"ל שלי ושל אחותי?

לעמוד

המלא

חובה לרשום צוואה או ירושה כדי לקיים פרויקט תמ"א?

עו"ד גילי לוי מנהל 19/01/15

בינה שלום,

מבלי להכיר את פרטי העניין, ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים נגד הורייך ז"ל הרשומים כבעלים בנכס, כאשר התביעה תעבור באמצעותך כמנהלת העזבון. היה ולא תביעי התנגדות לתביעה, יינתן פסק דין המאשר את הפרויקט למרות שהורייך לא חתמו. כל זה כפוף כמובן לכך שיש חוץ מכם 66% מבעלי הדירות שכן חותמים בפועל.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

יזם שנסוג ממחיר דירה בפריסייל

אביטל 18/01/15

שלום,בעלי ואני התחלנו תהליך מול עו"ד לקראת רכישת דירה במחיר פריסייל מול יזם מוכר בנוגע לדירה חדשה בבניין שעובר תמ"א 38.את התהליך התחלנו לפני שקיבל היתר בניה. כעת כשיש לו היתר בניה, בסוף המו"מ, רגע לפני החתימה, היזם נסוג ממחיר הדירה, משנה את תנאי התשלום ואת סוג החניה שסוכם (חניה במתקן ולא רגילה), כל זאת על מנת להזיז אותנו מהעסקה, כדי שיוכל למכור לצד ג' כככל הנראה במחיר גבוה יותר.

מה ניתן לעשות מבחינה משפטית? האם זה חוקי?

תודה

אביטל

לעמוד

המלא

יזם נסוג ממחיר דירה של פריסייל

עו"ד גילי לוי מנהל 19/01/15

אביטל שלום,

איני מכיר את ההסכם עליו חתמתם מול היזם במועד המו"מ ביניכם. אם היה הסכם בכתב ביניכם, כפי שראוי וכפי שהחוק מחייב בעסקאות במקרקעין אכן יש מקום לכוף את היזם.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דיור חלופי תמא 38/2

ליעד 18/01/15

האם במסגרת תמא 38/2 חייב היזם להציע דיור חלופי כמו בחוק פינוי בינוי (ס׳2(ב)(2))? אם כן, האם אופי הדיור החלופי (מחיר, מיקום) מוסדר איפשהו או שזה פתוח לשוק חופשי? בקיצור - האם הוראות התמא מתייחסות לדיור חלופי בכלל??

לעמוד

המלא

דיור חלופי תמ"א 38/2

עו"ד גילי לוי מנהל 19/01/15

ליעד שלום,

הוראות חוק פינוי בינוי לא חלות על תוכנית תמ"א 38. אולם כן יש לקחת בחשבון שלמפקח על הבתים המשותפים יש עדיין סמכויות שיפוט בעניין והכרעה ככל ותנאי רלוונטי כ"כ כמו פינוי הדיירים אינו הוגן כלפי הדיירים.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רוב דיירים דרוש לתמ"א 38/2

אבי 16/01/15

במקרה של בניין עם 9 דיירים שבו 7 נתנו את הסכמתם החישוב מראה על 78% בשבר. האם מעגלים כלפי מעלה או שצריך הסכמה של עוד דייר אחד?

תודה רבה

לעמוד

המלא

האם ניתן לעגל את האחזוים?

עו"ד גילי לוי מנהל 18/01/15

אבי שלום,

צר לי.

לא ניתן לעגל את האחוזים למעלה או למטה.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38. אחוז הסכמה לתוספת דירה בקומת קרקע

אלן 15/01/15

שלום. בבניין שלנו בעל 17 דירות, 3 וחצי קומות בת"א הייתה הסכמה עקרונית לתמ"א 38 תמורת מסירת גג ליזם. דובר שיוסיפו עוד 2 וחצי קומות על הגג. ידוע שנדרשת הסכמה של 66% במקרה הזה. היזם החליט להוסיף יחידה נוספת בקומת קרקע. הדירה הזאת תבנה בחלקו של הלובי וגם תתפוס חלק של הקרקע שבחצר. האם לבניית הדירה הזאת נדרשת הסכמה של 100%? כי הדירה תבנה על הקרקע ולא על הגג?

בתודה מראש על התשובה.

לעמוד

המלא

אחוז הסכמה נדרש לתוספת יחידה בקרקע

עו"ד גילי לוי מנהל 18/01/15

אלן שלום,

אם קומת הקרקע היא חלק מהרכוש המשותף ואינה מוצמדת לדירה פרטית, נדרשת הסכמה של 66%. אין שינוי אם מדובר במקרה כזה בגג או בקרקע.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

איומים על הליכים משפטיים תמא 38

שוש סלטון 15/01/15

מאז ותמיד גרתי בבית שרשום על שם הורי ז"ל(בחייהם ובמותם) כמו כן תשלום מיסי עירה רשומים על שמי)

האם על מנת לבצע תמא 38 אני מחוייבת בהוצאת צו ירושה?

לעמוד

המלא

רישום ירושה/צוואה לצורך עסקת תמ"א

עו"ד גילי לוי מנהל 18/01/15

שוש שלום,

על מנת לבצע עסקת תמ"א, יש צורך בחתימת הבעלים הרשומים בנסח הטאבו.

היות והורייך ז"ל מופיעים כבעלים בנסח, קיימו 2 אפשרויות:

1. להעביר את הדירה על שמך (אגב, זה טוב וחשוב גם בלי קשר לעסקת התמ"א).

2. לתבוע את הורייך באמצעותך אצל המפקחת על הבתים המשותפים. תביעה שאם לא תתנגדי לה כיורשת היא יותר טכנית מאשר מהותית והמפקחת תאשר את העסקה.

לא מדובר באיום. זו השיטה. אין דרך אחרת לבצע את העסקה למעט 2 האפשרויות שרשמתי.

שוב, אני מציע לך בלי קשר לתמ"א להעביר את הדירה על שמך כיורשת.

בהצלחה!

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

איך אפשר לדעת אם לבנין ניתן לעשות תמא 38?

ענת 13/01/15

כיצד ניתן לברר אם הבנין עומד בתנאי תמא 38?

לעמוד

המלא

איך אפשר לדעת אם בבנין ניתן לעשות תמ"א 38?

עו"ד אילן הלוי מנהל 15/01/15

ענת שלום!

בעיקרון כל בנין שיצא לגביו היתר בניה לפני 1.1.1980 זכאי לתמריצים על פי תמ"א 38. זה התנאי ההכרחי הראשון. כמובן שכדאי לדעת מה מדיניות העיריה לגבי החלת תמריצי התמ"א באותו בנין והאם יש באותה רשות תוכנית ספציפית שלה מכוח תמ"א 38. בנוסף - גם אם עומד בתאי התמ"א עדין צריך לוודא שיש כדאיות כלכלית ליזם בעיסקה לגבי הבנין.

בהצלחה

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

השכרת דירה במצב של תמא 38

אלי 09/01/15

שלום
יש לי דירה שתעבור כנראה תמא ויש לי בעיה להשכיר אותה האם בזמן התמא כשאוריד את הדמי שכירות לשוכרים נהוג לדרוש מהיזם הקבלן את ההפרש של ההורדה?
תודה

לעמוד

המלא

השכרת דירה תוך כדי עבודות ביצוע תמ"א

עו"ד גילי לוי מנהל 12/01/15

אלי שלום,

בעיה מוכרת וידועה. יש יזמים המפצים על כך. רובם הגדול לא מפצה. הסיבה: הדירה אכן היום מפסידה את ערכה בעלות מסוימת בזמן העבודות אולם לאחר סיום הבנייה ערך השכירות יעלה לתקופה בלתי מסוימת ויש בכך יתרון גדול.

נסה להיכנס למו"מ עם יזם ולנסות למצוא פתרונות יעילים.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קומה אחרונה

ליאור 08/01/15

שלום

אני גר בקומה רביעית ואחרונה בבניין שעומדים לעשות בו תמ"א 38. שאלתי היא, האם עליי לבקש מהקבלן/עורך הדין דברים מסויימים בחוזה מאחר והבנייה נעשית מעליי ולכן אולי יש יותר סיכונים?

לעמוד

המלא

קומה אחרונה בבניין בו מבצעים תמ"א

עו"ד גילי לוי מנהל 12/01/15

ליאור שלום,

באופן עקרוני אין דרישה ספציפית שאתה אמור להעלות למעט אולי לוודא את זמני העבודות הן מבחינת אורך הפרויקט כולו והן מבחינת שעות הפעילות בכל יום. כמו כן, טוב שתוודא כי ההסכם קובע מתי היזם / קבלן מסיים את עבודות הפנים בדירות החדשות שהוא בונה.

בברכה,

גילי לוי, עו"ד

יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

עו"ד גילי לוי

מצדה 9, בני ברק