פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שינוי בשטח הדירות לאחר ועדה מקומית
דימה
26/11/14
שלום,
אנחנו עובדים עכשיו על חוזה לתמ"א 38/2 בו מופיע שאם בקבלת היתר שטחי הדירות יקטנו עד x אחוז, הדבר מקובל על דיירים ולא יגרום לביטול החוזה. מה הוא אותו אחוז שמקובל בעסקאות כאלה ?
.תודה !
אנחנו עובדים עכשיו על חוזה לתמ"א 38/2 בו מופיע שאם בקבלת היתר שטחי הדירות יקטנו עד x אחוז, הדבר מקובל על דיירים ולא יגרום לביטול החוזה. מה הוא אותו אחוז שמקובל בעסקאות כאלה ?
.תודה !
הסכמה לשינוי שטח הדירות בפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/11/14
דימה שלום
אין אחוז מקובל במקרה כזה. זה צריך להיות אחוז שינוי לא מהותי. על פי החוק מותרת סטיה בשטחים של 2% בין מה שמובטח בהסכם המכר ובין מה שנבנה בפועל. אבל שם הכוונה לדירות יד ראשונה שנרכשות בדר"כ סמוך לקבלת היתר הבניה והוודאות לגבי השטחים גדולה יותר. אני הייתי אומר שזה אחוז שאם היית יודע מראש שיתממש לא היית מתקשר באותו הסכם תמ"א. אני חושב שסביב 2% סטיה בין המובטח ובין ההיתר זה סביר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין אחוז מקובל במקרה כזה. זה צריך להיות אחוז שינוי לא מהותי. על פי החוק מותרת סטיה בשטחים של 2% בין מה שמובטח בהסכם המכר ובין מה שנבנה בפועל. אבל שם הכוונה לדירות יד ראשונה שנרכשות בדר"כ סמוך לקבלת היתר הבניה והוודאות לגבי השטחים גדולה יותר. אני הייתי אומר שזה אחוז שאם היית יודע מראש שיתממש לא היית מתקשר באותו הסכם תמ"א. אני חושב שסביב 2% סטיה בין המובטח ובין ההיתר זה סביר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית בניין על מגרש פרטי
אני
26/11/14
שלום.
אנו בתחילת הדרך . ברשותנו מגרש עליו מבנה קטן. מעוניינים להרוס ולבנות בניין חדש.
בשל אינספור ה"ציידים" שמנסים לפתות אותנו בקשר להקמת הבניין אני רוצה לדעת מידע בסיסי.
1. קיבלנו החלטה של המחוזית שהפחיתה לנו קומה ומבקשת הפרשה לצורכי ציבור (חוץ מהפקעה לדרכים שכבר הפקיעה). מי המייצג המתאים ביותר עבורנו בערעור, אדריכל או עו"ד? לכאורה, עו"ד טוב משפטית ואדריכל מבין תכנונית.
2. הרצון של המשפחה לבנות את הבניין בעצמנו ולא בקומבינציה. כאשר התכנית למכור 4 דירות "על הנייר" לצורכי מימון. שאר הדירות (10) ישארו בבעלותנו.
כמובן שנגייס עו"ד. קיבלנו הצעות בפערים משמעותיים בשכר בלי פער בהיקף העבודה. מה מקובל בפרוייקט כזה שהעו"ד מלווה משלב הוצאת היתר, מכירת 4 דירות, התקשרות עם קבלנים מבצעים , גמר בנייה ורישום הנכס כבית משותף. (14 דירות).
תודה
אנו בתחילת הדרך . ברשותנו מגרש עליו מבנה קטן. מעוניינים להרוס ולבנות בניין חדש.
בשל אינספור ה"ציידים" שמנסים לפתות אותנו בקשר להקמת הבניין אני רוצה לדעת מידע בסיסי.
1. קיבלנו החלטה של המחוזית שהפחיתה לנו קומה ומבקשת הפרשה לצורכי ציבור (חוץ מהפקעה לדרכים שכבר הפקיעה). מי המייצג המתאים ביותר עבורנו בערעור, אדריכל או עו"ד? לכאורה, עו"ד טוב משפטית ואדריכל מבין תכנונית.
2. הרצון של המשפחה לבנות את הבניין בעצמנו ולא בקומבינציה. כאשר התכנית למכור 4 דירות "על הנייר" לצורכי מימון. שאר הדירות (10) ישארו בבעלותנו.
כמובן שנגייס עו"ד. קיבלנו הצעות בפערים משמעותיים בשכר בלי פער בהיקף העבודה. מה מקובל בפרוייקט כזה שהעו"ד מלווה משלב הוצאת היתר, מכירת 4 דירות, התקשרות עם קבלנים מבצעים , גמר בנייה ורישום הנכס כבית משותף. (14 דירות).
תודה
מעוניינים להרוס מבנה קטן ובמקומו לבנות בניין חדש. איך להיערך נכון?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/11/14
שלום רב!
אני אשתדל לענות כמיטב יכולתי במגבלות העובדה שאיני מכיר את הנתונים הספציפיים.
1. אתה צריך גם עו"ד טוב וגם יעוץ מאדריכל. בועדת ערר כדאי שיופיע עורך דין. זה פורום משפטי ויתכן והטענות שלכם הם לא כולם תכנוניות אלא גם משפטיות. מאוד רצוי שהוא ואתם תעזרו גם באדריכל שמכיר את האזור עליו מדובר ואת התוכניות החלות.
2. עורך הדין לא מלווה משלב הוצאת ההיתר אלא רצוי שילווה אותכם כבר עכשיו. הוצאת ההיתר היא סיום השלב התכנוני בפרויקט. עדיף שילוו אותכם כבר מתחילת השלב התכנוני ולא מסיומו.
לגבי שכר הטרחה הראוי קשה לי לענות בהעדר נתונים לגבי מורכבות הפרויקט, היקפו וכו'. אני ממליץ שתפגשו עם 2-3 עורכי דין המנוסים בתחום הנדל"ן, תתרשמו ותקבלו הצעות. לא יודע עם מי נפגשתם ומה הפערים שציינת. אבל חשוב שתדע מה תכולת העבודה וכן כי הרמה בה היא ניתנת לכם מספקת. בדיוק כמו שלא תיקח כל אדריכל גם איני מציע לקחת כל עורך דין אף אם שכרו נמוך יותר.
תכולת עבודה כזו כוללת- ליווי תכנון הפרויקט ככל שנדרש, יצוג בפני הוועדה המקומית וועדת ערר בהתנגדויות להיתר, טיפול בהסכמי המכר ל- 4 דירות, עריכת הסכמים מול יועצים וקבלנים שלכם, רישום הבנין כבית משותף, תביעות דיירים בהיקף סביר.
אני אשתדל לענות כמיטב יכולתי במגבלות העובדה שאיני מכיר את הנתונים הספציפיים.
1. אתה צריך גם עו"ד טוב וגם יעוץ מאדריכל. בועדת ערר כדאי שיופיע עורך דין. זה פורום משפטי ויתכן והטענות שלכם הם לא כולם תכנוניות אלא גם משפטיות. מאוד רצוי שהוא ואתם תעזרו גם באדריכל שמכיר את האזור עליו מדובר ואת התוכניות החלות.
2. עורך הדין לא מלווה משלב הוצאת ההיתר אלא רצוי שילווה אותכם כבר עכשיו. הוצאת ההיתר היא סיום השלב התכנוני בפרויקט. עדיף שילוו אותכם כבר מתחילת השלב התכנוני ולא מסיומו.
לגבי שכר הטרחה הראוי קשה לי לענות בהעדר נתונים לגבי מורכבות הפרויקט, היקפו וכו'. אני ממליץ שתפגשו עם 2-3 עורכי דין המנוסים בתחום הנדל"ן, תתרשמו ותקבלו הצעות. לא יודע עם מי נפגשתם ומה הפערים שציינת. אבל חשוב שתדע מה תכולת העבודה וכן כי הרמה בה היא ניתנת לכם מספקת. בדיוק כמו שלא תיקח כל אדריכל גם איני מציע לקחת כל עורך דין אף אם שכרו נמוך יותר.
תכולת עבודה כזו כוללת- ליווי תכנון הפרויקט ככל שנדרש, יצוג בפני הוועדה המקומית וועדת ערר בהתנגדויות להיתר, טיפול בהסכמי המכר ל- 4 דירות, עריכת הסכמים מול יועצים וקבלנים שלכם, רישום הבנין כבית משותף, תביעות דיירים בהיקף סביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטחי דירות לאחר תמ"א 38/2
נורית
26/11/14
שלום רב,
ברצוני לדעת מהו ההסדר בנוגע לשטח בו קיימים כיום שני בניינים כאשר שטח הדירות באחד הבניינים הינו כ56 ובבניין השני שטח הדירות הוא בממוצע כ 77 לדירה - האם היזם (לאחר ביצוע תמ"א בשני הבניינים יחדיו ומתכוון להגדיל את גודל כל דירה) מחויב להגדיל באחוזים שווים כל דירה או שמא הגדלת הדירות אינן בגודל יחסי לגודל הנוכחי ? (כלומר האם עצם העובדה שהדירות בבניין אחד יוגדלו ב20% מחייב גם את הבניין השני?).
וכן - האם ישנה פסיקה/חקיקה חדישה בנושא ? ומהו שם החוק ?
ברצוני לדעת מהו ההסדר בנוגע לשטח בו קיימים כיום שני בניינים כאשר שטח הדירות באחד הבניינים הינו כ56 ובבניין השני שטח הדירות הוא בממוצע כ 77 לדירה - האם היזם (לאחר ביצוע תמ"א בשני הבניינים יחדיו ומתכוון להגדיל את גודל כל דירה) מחויב להגדיל באחוזים שווים כל דירה או שמא הגדלת הדירות אינן בגודל יחסי לגודל הנוכחי ? (כלומר האם עצם העובדה שהדירות בבניין אחד יוגדלו ב20% מחייב גם את הבניין השני?).
וכן - האם ישנה פסיקה/חקיקה חדישה בנושא ? ומהו שם החוק ?
האם יש חובה בחוק להגדיל דירות באותו יחס או גודל?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/11/14
נורית שלום!
אין שום הסדר בחוק הקובע כי יש להגדיל את דירות הבעלים ביחס זהה או בשטח זהה (וגם לא צריך להיות). שטח קומה טיפוסית בבנין מוכתב על ידי גודל המגרש וצורתו, קווי הבנין הנדרשים על פי התוכניות החלות (המרחק בין הבנין לגבול המגרש) וזכויות הבניה הקיימות במגרש. זה בעצם נותן לנו שטח קומה מקסימאלי ממנו יש להפחית את שטח הלובי הקומתי. כל יזם ישאף למקסם את שטח הקומה החדשה בלי קשר לשטח הקיים כיום. יכול להיות שבבנין בו הדירות גדולות יותר אין פשוט אפשרות תכנונית להוסיף עוד שטח ודוקא בבנין עם הדירות הקטנות אין בעיה כזו.
עם הדבר יוצר עיוותים באופן שדירה מסוימת נהנית באופן משמעותי יותר מהגדלת שטחה אז צריך למצוא איזונים מולהיזם במקומות אחרים ולא להגביל את שטחי הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין שום הסדר בחוק הקובע כי יש להגדיל את דירות הבעלים ביחס זהה או בשטח זהה (וגם לא צריך להיות). שטח קומה טיפוסית בבנין מוכתב על ידי גודל המגרש וצורתו, קווי הבנין הנדרשים על פי התוכניות החלות (המרחק בין הבנין לגבול המגרש) וזכויות הבניה הקיימות במגרש. זה בעצם נותן לנו שטח קומה מקסימאלי ממנו יש להפחית את שטח הלובי הקומתי. כל יזם ישאף למקסם את שטח הקומה החדשה בלי קשר לשטח הקיים כיום. יכול להיות שבבנין בו הדירות גדולות יותר אין פשוט אפשרות תכנונית להוסיף עוד שטח ודוקא בבנין עם הדירות הקטנות אין בעיה כזו.
עם הדבר יוצר עיוותים באופן שדירה מסוימת נהנית באופן משמעותי יותר מהגדלת שטחה אז צריך למצוא איזונים מולהיזם במקומות אחרים ולא להגביל את שטחי הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי
טליה
25/11/14
שלום
האם יש מס שבח בשילוב של תמ"א 38 עם תבע מאושר (הרחבות התבע מעל 25 מטר )
תודה
האם יש מס שבח בשילוב של תמ"א 38 עם תבע מאושר (הרחבות התבע מעל 25 מטר )
תודה
מס שבח על מכירת זכויות על פי תב"ע בשילוב תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/11/14
טליה שלום!
בקצרה כן. על מכירת זכויות בניה בלתי מנוצלות מעבר למה שהתמ"א נותנת אין פטור ממס שבח. מציע שתקבלו יעוץ פרטני על מנת לתת תשובה מדויקת יותר לרבות גבול החשיפה הכספית במס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בקצרה כן. על מכירת זכויות בניה בלתי מנוצלות מעבר למה שהתמ"א נותנת אין פטור ממס שבח. מציע שתקבלו יעוץ פרטני על מנת לתת תשובה מדויקת יותר לרבות גבול החשיפה הכספית במס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
אלה
24/11/14
שלום רב,
בחודש יוני חתמתי על חוזה פינוי בינוי. שאלתי את עו"ד המייצג את הדיירים אם אוכל דירה בבניין הראשון שיבנה, הוא השיב שכן, אולם החל לשכנע כי זהו לא רעיון טוב, ואני הסכמתי איתו.
אולם עתה שיניתי את דעתי, והייתי רוצה לקבל דירה בבניין הראשון שיבנה. האם יש לי זכות להוסיף תנאי זה לחוזה?
תודה מראש על תשובתכם!
בחודש יוני חתמתי על חוזה פינוי בינוי. שאלתי את עו"ד המייצג את הדיירים אם אוכל דירה בבניין הראשון שיבנה, הוא השיב שכן, אולם החל לשכנע כי זהו לא רעיון טוב, ואני הסכמתי איתו.
אולם עתה שיניתי את דעתי, והייתי רוצה לקבל דירה בבניין הראשון שיבנה. האם יש לי זכות להוסיף תנאי זה לחוזה?
תודה מראש על תשובתכם!
האם יש לי זכות להוסיף תנאי לחוזה פינוי בינוי?
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/11/14
אלה שלום,
כל שינוי בהסכם לאחר שנחתם מצריך הסכמת שני הצדדים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
כל שינוי בהסכם לאחר שנחתם מצריך הסכמת שני הצדדים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בקשר לשטח משותף
מומי
23/11/14
שלום רב
השאלה היא כזאת אני גר בבנין בן 52 שנים לעשות תמא אך צצה לנו בעיה , הקבלן שבה את הבניין רשם על עצמו את אחד המחסנים בבנין והצמיד למחסן הזה שטח של כ 300 מ"ר בערך אשר בתשריט בית משותף מופיעים כ שתי דירות גן עתידיים ו 6 חניות , החברה שבנתה את הבניין כיום נקראת חברה מחוקה ויש לה חובות בסך של כ 320000 שח השאלה היא בנוגע לתמ"א 38 , כל קבלן שנכנס אלינו לבניין מרים ידיים בגלל השטח המשותף הזה שאי אפשר לעשות איתו שום דבר למרות הפוטנציאל העצום שיש בבניין האם אנו בתור דיירים יכולים לעשות משהו בנידון כדי להחזיר לנו את השטחים המשותפים ששיכים לנו והאם זה חוקי מה השקבלן עשה לפני בערך 50 שנה ?
כיום החברה לא קיימת וכך גם הקבלנים שניהלו אותה הם לא בין החיים ? מה אנו אמורים לעדשות?
אודה לך על התיחסותך
בתודה מומי
השאלה היא כזאת אני גר בבנין בן 52 שנים לעשות תמא אך צצה לנו בעיה , הקבלן שבה את הבניין רשם על עצמו את אחד המחסנים בבנין והצמיד למחסן הזה שטח של כ 300 מ"ר בערך אשר בתשריט בית משותף מופיעים כ שתי דירות גן עתידיים ו 6 חניות , החברה שבנתה את הבניין כיום נקראת חברה מחוקה ויש לה חובות בסך של כ 320000 שח השאלה היא בנוגע לתמ"א 38 , כל קבלן שנכנס אלינו לבניין מרים ידיים בגלל השטח המשותף הזה שאי אפשר לעשות איתו שום דבר למרות הפוטנציאל העצום שיש בבניין האם אנו בתור דיירים יכולים לעשות משהו בנידון כדי להחזיר לנו את השטחים המשותפים ששיכים לנו והאם זה חוקי מה השקבלן עשה לפני בערך 50 שנה ?
כיום החברה לא קיימת וכך גם הקבלנים שניהלו אותה הם לא בין החיים ? מה אנו אמורים לעדשות?
אודה לך על התיחסותך
בתודה מומי
שטח משותף שהוצמד לחברה מחוקה
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/11/14
מומי שלום,
הדבר מוכר בחלק מהבניינים שנבנו באותה התקופה. ניתן היום להגיש בקשה מתאימה לביהמ"ש המחוזי לפירוק החברה ולפרק את החברה בהתאם להליך המתאים אצל רשם החברות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הדבר מוכר בחלק מהבניינים שנבנו באותה התקופה. ניתן היום להגיש בקשה מתאימה לביהמ"ש המחוזי לפירוק החברה ולפרק את החברה בהתאם להליך המתאים אצל רשם החברות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי מס' שאלות
טלי
23/11/14
מדובר על פרוייקט פינוי-בינוי:
1. כמה שכנים מתוך 10 של שני בניינים (כל בניין 5) צריך שיחתמו על מנת שיהיה רוב לפרוייקט פינוי בינוי?
2. במידה ויש שטח פרטי מאחורי הבניין, האם כשיש רוב, ניתן לבנות עליו או שבכלל אין אפשרות גם בהינתן רוב לביצוע הפרוייקט? כיצד ניתן לראות את השטח הפרטי בנסח הטאבו? איך זה רשום?
3. האם טענות נגד על ניגוד אינטרסים בין היזם והעו''ד (ברגע שהשכנים רוצים אותו ייצוג ליזם ולהם) אשר מסכן את הנכס. עליית הוצאות (ארנונה, מעלית-שאין בה צורך בשל קלסטרופוביה) הן טענות סבירות להתנגדות?
4. האם השכנים המעוניינים בפרוייקט צריכים קודם להגיש את הבקשה לביצוע הפרוייקט או קודם להגיש תביעת נזיקין נגד השכן הסרבן?
תודה רבה רבה :)
1. כמה שכנים מתוך 10 של שני בניינים (כל בניין 5) צריך שיחתמו על מנת שיהיה רוב לפרוייקט פינוי בינוי?
2. במידה ויש שטח פרטי מאחורי הבניין, האם כשיש רוב, ניתן לבנות עליו או שבכלל אין אפשרות גם בהינתן רוב לביצוע הפרוייקט? כיצד ניתן לראות את השטח הפרטי בנסח הטאבו? איך זה רשום?
3. האם טענות נגד על ניגוד אינטרסים בין היזם והעו''ד (ברגע שהשכנים רוצים אותו ייצוג ליזם ולהם) אשר מסכן את הנכס. עליית הוצאות (ארנונה, מעלית-שאין בה צורך בשל קלסטרופוביה) הן טענות סבירות להתנגדות?
4. האם השכנים המעוניינים בפרוייקט צריכים קודם להגיש את הבקשה לביצוע הפרוייקט או קודם להגיש תביעת נזיקין נגד השכן הסרבן?
תודה רבה רבה :)
שכנים סרבנים בפרויקט פינוי בינוי
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/11/14
טלי שלום,
1. ארבע חמישיות מבעלי הזכויות. כלומר: 8 בעלים.
2. ככל שהשטח הינו רכוש פרטי של אחד מדיירי הבניין ולא רכוש משותף, הדבר יקבל משמעות בחלקים שלו בתוך ארבע החמישיות ועל האחוזים שהוא מחזיק מבחינת הרוב הדרוש להסכמה.
3. טענות בקשר עם ארנונה וקלאוסטרופוביה בדר"כ אינן רלוונטיות. ניגוד אנטרסים, ככל שיוכח שאכן קיים הוא בדר"כ טיעון רלוונטי.
4. ראשית מתחילים בתכנון הפרויקט. בשלב קבלת היתר בתנאים מאת הוועדה המקומית מגישים תביעה רלוונטית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
1. ארבע חמישיות מבעלי הזכויות. כלומר: 8 בעלים.
2. ככל שהשטח הינו רכוש פרטי של אחד מדיירי הבניין ולא רכוש משותף, הדבר יקבל משמעות בחלקים שלו בתוך ארבע החמישיות ועל האחוזים שהוא מחזיק מבחינת הרוב הדרוש להסכמה.
3. טענות בקשר עם ארנונה וקלאוסטרופוביה בדר"כ אינן רלוונטיות. ניגוד אנטרסים, ככל שיוכח שאכן קיים הוא בדר"כ טיעון רלוונטי.
4. ראשית מתחילים בתכנון הפרויקט. בשלב קבלת היתר בתנאים מאת הוועדה המקומית מגישים תביעה רלוונטית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול על דירה
רוני קסנטיני
23/11/14
ברצוני לדעת האם הדירה שלי מעוקלת
איך לבדוק אם הדירה שלי מעוקלת?
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/11/14
רוני שלום,
ניתן להוציא נסח טאבו באינטרנט. הליך פשוט. בנסח הטאבו תראה אם רשום עיקול על דירתך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ניתן להוציא נסח טאבו באינטרנט. הליך פשוט. בנסח הטאבו תראה אם רשום עיקול על דירתך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ בתוך הדירה בזמן תמ"א
נדב יעקב
19/11/14
מתוקף התמ"א הקבלן צריך להכנס לדירה ליום שלם. אני אינני יכול להשאר שם יום שלם כי זה יעלה לי בחופש. בעל הדירה ינו מוכן להיות איתו בזמן השיפוץ והוא מתכנן לפתוח לפועלים את הדירה שישהו שם יום שלם.
האם מותר לו? יש לציין שכבר נגנבו לי דברים מהדירה שהפועלים היו שם ללא השגחה.
האם מותר לו? יש לציין שכבר נגנבו לי דברים מהדירה שהפועלים היו שם ללא השגחה.
האם שוכר חייב להשאר בדירה בעת שיפוץ במסגרת תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/11/14
נדב שלום!
קודם כל אנו חיים ממה שכתוב בהסכם השכירות שלך. במצב הרגיל שוכר הדירה הוא המחזיק בדירה והוא זה שרשאי להרשות או לסרב כניסה אליה. אבל - לפי התאור שלך אני מבין שיש הסכמות שונות בינך ובין בעל הבית שלך. אם התחייבת לאפשר עבודה מהדירה ונושא הפיקוח לא עלה אז לדעתי יש לך בעיה. בכל מקרה - מציע שתדבר גם עם הקבלן בענין זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל אנו חיים ממה שכתוב בהסכם השכירות שלך. במצב הרגיל שוכר הדירה הוא המחזיק בדירה והוא זה שרשאי להרשות או לסרב כניסה אליה. אבל - לפי התאור שלך אני מבין שיש הסכמות שונות בינך ובין בעל הבית שלך. אם התחייבת לאפשר עבודה מהדירה ונושא הפיקוח לא עלה אז לדעתי יש לך בעיה. בכל מקרה - מציע שתדבר גם עם הקבלן בענין זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 התנגדות.
חדווה
18/11/14
שלום שתי שאלות: 1.האם הקבלן יכול להתחיל בפרויקט בלי חתימה של כל הבניין? או שהוא מחויב לתבוע את הצדדים המתנגדים ולחכות לפסק דין.
2.האם הקבלן יכול לדרוש ממני לשלם סכום כסף כדי לעשות את התמא ואם אין ברשותי את הסכום הנדרש האם בית המשפט יכול לחייב אותי לשלם לתמא
2.האם הקבלן יכול לדרוש ממני לשלם סכום כסף כדי לעשות את התמא ואם אין ברשותי את הסכום הנדרש האם בית המשפט יכול לחייב אותי לשלם לתמא
האם ניתן להתחיל ביצוע פרויקט תמ"א 38 ללא הסכמת כל הדיירים?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/11/14
חדווה שלום!
קבלן יכול להגיע עד לשלב של הוצאת היתר בניה לפרויקט רק עם הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט. אולם כדי להתחיל בביצוע העבודות על פי היתר הבניה הוא צריך הסכמה של כולם ובהעדר הסכמה כזו הוא צריך להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות המתנגדים.
קבלן לא יכול לחייב אותך בתשלום כסף אם יתר בעלי הדירות לא מחויבים בתשלום כזה. בקיצור- מצבך הוא בדיוק כמו מצבם של כל יתר בעלי הדירות לטוב ולרע.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קבלן יכול להגיע עד לשלב של הוצאת היתר בניה לפרויקט רק עם הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט. אולם כדי להתחיל בביצוע העבודות על פי היתר הבניה הוא צריך הסכמה של כולם ובהעדר הסכמה כזו הוא צריך להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות המתנגדים.
קבלן לא יכול לחייב אותך בתשלום כסף אם יתר בעלי הדירות לא מחויבים בתשלום כזה. בקיצור- מצבך הוא בדיוק כמו מצבם של כל יתר בעלי הדירות לטוב ולרע.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ללא הסכמת כל הדיירים
שולה
18/11/14
שלום לכם,
נודע לי ששני בעלי דירות בבנין שגם לי יש בו דירה עוסקים כבר שנה בתכניות לתמ"א 38 מול חברה קבלנית מסוימת, בשעה ששלושה בעלי דירות מתוך ה-12 מתנגדים. הסיבה להתנגדות היא ששאחד מתוך שני ה"עוסקים במלאכה" הוא עו"ד ורשם את עצמו ב"הסכמה העקרונית" כעורך הדין של הפרויקט מול החברה המבצעת. אנו דורשים עו"ד ניטרלי, אחרת יש ניגוד אינטרסים. האם ייתכן מצב כזה, שבו יפעלו מאחורי הגב? מה עושים במקרה כזה?
נודע לי ששני בעלי דירות בבנין שגם לי יש בו דירה עוסקים כבר שנה בתכניות לתמ"א 38 מול חברה קבלנית מסוימת, בשעה ששלושה בעלי דירות מתוך ה-12 מתנגדים. הסיבה להתנגדות היא ששאחד מתוך שני ה"עוסקים במלאכה" הוא עו"ד ורשם את עצמו ב"הסכמה העקרונית" כעורך הדין של הפרויקט מול החברה המבצעת. אנו דורשים עו"ד ניטרלי, אחרת יש ניגוד אינטרסים. האם ייתכן מצב כזה, שבו יפעלו מאחורי הגב? מה עושים במקרה כזה?
עורך דין המלווה תהליך תמ"א 38 שלא מוסכם על כל הדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/11/14
שלום שולה!
לא בטוח שיש בהכרח ניגוד אינטרסים. סה"כ גם הוא בעל דירה בבנין ורוצה שההסכם יהיה טוב. יחד עם זאת אני מסכים כי הדבר לא רצוי. עדיף שייצג אותכם עורך דין חיצוני שיכול לקבל החלטות נטולות רגש ובלי להכנס למערכת יחסים סבוכה בין הדיירים ובין עצמם.
אני מציע לכם להודיע לחברה הקבלנית שמינויו כעורך דין מטעמכם אינו מקובל ובמקביל לנסות ולשכנע בעלי דירות נוספים בבנין לבחור בעורך דין חיצוני ולא באותו בעל דירה. ברגע שיהיה רוב של התומכים בגישתכם לא תהיה ברירה לחברה הקבלנית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא בטוח שיש בהכרח ניגוד אינטרסים. סה"כ גם הוא בעל דירה בבנין ורוצה שההסכם יהיה טוב. יחד עם זאת אני מסכים כי הדבר לא רצוי. עדיף שייצג אותכם עורך דין חיצוני שיכול לקבל החלטות נטולות רגש ובלי להכנס למערכת יחסים סבוכה בין הדיירים ובין עצמם.
אני מציע לכם להודיע לחברה הקבלנית שמינויו כעורך דין מטעמכם אינו מקובל ובמקביל לנסות ולשכנע בעלי דירות נוספים בבנין לבחור בעורך דין חיצוני ולא באותו בעל דירה. ברגע שיהיה רוב של התומכים בגישתכם לא תהיה ברירה לחברה הקבלנית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערב התמ"א
אור
14/11/14
שלום- ערב קבלת היתר לתמ''א אני אמורה לחתום על יפוי כוח לעו''ד כי אמי בעלת הדירה נפטרה.
1- האם אני יכולה לפנות למפקח על בתים משותפים ולגלות לו שמה שחתמו ומה שנראה בתכניות האחרונות- לא חד הוא?
אנו תושבי הרצליה- למי פונים ואיך?
2- כמובן שבעלי החברה איים שיפנה למפקח אם לא אחתום ודרשתי שיוסיף את מה שהתחייב בכתב ואזי אחתום .
3-מה הדין? האם אני צודקת ?
בברכה
אור
1- האם אני יכולה לפנות למפקח על בתים משותפים ולגלות לו שמה שחתמו ומה שנראה בתכניות האחרונות- לא חד הוא?
אנו תושבי הרצליה- למי פונים ואיך?
2- כמובן שבעלי החברה איים שיפנה למפקח אם לא אחתום ודרשתי שיוסיף את מה שהתחייב בכתב ואזי אחתום .
3-מה הדין? האם אני צודקת ?
בברכה
אור
יורשים בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/11/14
אור שלום רב,
במרבית המקרים, התוכנית כפי שהיא מוצגת ערב חתימת ההסכם וכפי שהיא מוגשת בפועל שונה בהחלט. התוכנית עוברת אצל יועצים שונים ואצל הוועדה המקומית ומשתנה בהתאם. ההסכם המשפטי אמור לקבוע מנגנון המבטא את אופן השינויים הללו ומהותם. הייתי ממליץ להעלות את השאלות בפני עוה"ד המייצג את הדיירים בפרויקט. ככל שהשינוי מהותי ממה שהוצג בדרך כלל פונים לבורר שזהותו מופיעה בהסכם המשפטי (שוב, אינני מכיר את ההסכם שלכם מול היזם).
באופן כללי, את נכנסת בנעלי אמך לעניין הפרויקט.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
במרבית המקרים, התוכנית כפי שהיא מוצגת ערב חתימת ההסכם וכפי שהיא מוגשת בפועל שונה בהחלט. התוכנית עוברת אצל יועצים שונים ואצל הוועדה המקומית ומשתנה בהתאם. ההסכם המשפטי אמור לקבוע מנגנון המבטא את אופן השינויים הללו ומהותם. הייתי ממליץ להעלות את השאלות בפני עוה"ד המייצג את הדיירים בפרויקט. ככל שהשינוי מהותי ממה שהוצג בדרך כלל פונים לבורר שזהותו מופיעה בהסכם המשפטי (שוב, אינני מכיר את ההסכם שלכם מול היזם).
באופן כללי, את נכנסת בנעלי אמך לעניין הפרויקט.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
אדית
13/11/14
שלום רב
האם יש מקרים שבהם יש דירים שמתנגדים לתוכנית התמ"א אבל לא מחויבים לחתום על הסכמה?
אותם מזמינים למפקח להעיד? או שחברת היזמות מסתפקת בחתימות שיש
תודה מראש, אדית
האם יש מקרים שבהם יש דירים שמתנגדים לתוכנית התמ"א אבל לא מחויבים לחתום על הסכמה?
אותם מזמינים למפקח להעיד? או שחברת היזמות מסתפקת בחתימות שיש
תודה מראש, אדית
האם חובה לתבוע מתנגדים בתמ"א?
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/11/14
אדית שלום,
חוק המקרקעין דורש הסכמה של 100% מהדיירים להסכם/תכניות. כאשר יש רוב של שני שליש שחותם, חובה לתבוע את המיעוט אצל המפקח על הבתים המשותפים כדי שישמע את טענותיהם ויחיליט אם לאשר את הפרויקט חרף סרבנותו של המיעוט. כלומר: החוק אמנם מסתפק ברוב של 2/3 מהדיירים אולם מחייב לאשר את הפרויקט במצב דברים כזה בתביעה מתאימה אצל המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
חוק המקרקעין דורש הסכמה של 100% מהדיירים להסכם/תכניות. כאשר יש רוב של שני שליש שחותם, חובה לתבוע את המיעוט אצל המפקח על הבתים המשותפים כדי שישמע את טענותיהם ויחיליט אם לאשר את הפרויקט חרף סרבנותו של המיעוט. כלומר: החוק אמנם מסתפק ברוב של 2/3 מהדיירים אולם מחייב לאשר את הפרויקט במצב דברים כזה בתביעה מתאימה אצל המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ישנה פסיקה של המפקחת לטובת דייר בעסקת תמ"א 32
אבי
13/11/14
מעיון מעמיק למדתי שעד כה המפקחת על הבתים המשותפים פסקה נגד דיירים סרבנים בעסקאות של תמ"א 38 (לא לפינוי בינוי אני מכוון אלה לעיבוי וחיזוק ) . האם ישנה פסיקה של המפקחת לטובת דייר שהתנגד לביצוע תמ"א 38 (סירוב סביר )
?
?
בודאי שיש
חשמלאי מוסמך
13/11/14
ברור שיש מקרים בהם סרוב סביר מתקבל על ידי המפקחת על הבתים המשותפים
אתה יכול לבקש את הפסיקה עד היום ולראות באיזה מקרים פסקו לטובת הדייר הסרבן
תמ"א 38
אור
12/11/14
שלום-
רגע לפני קבלת היתר מן העיריה- אמי -בעלת דירה זו המועמדת לתמ"א 38 -נפטרה- ועו''ד מצד הדיירים דרש(כן . דרש ואיים שיתבע אותנו...) שנבוא לחתום מהר על יפוי כוח . אנו 3 יורשים.
1- האם באמת הוא יכול ''לתבוע'' אותנו - הרי הוא לצידנו..
2- דרשתי לראות את התכניות שהוגשו לעיריה כי קודם לכן החברה הקבלנית חתמה על חוזה בנפרד עמי- ( קיבלתי יפוי כוח מאמי) ובתכניות האחרונות שהוגשו לעיריה לא נראו ההסכמים האמורים והמובטחים..
3- בעלי החברה הקבלנית איים שאם לא אגיע הדבר יגרור הוצאות עו''ד- ואני החזרתי לו שגם אם הוא תובע אוכל להוכיח בקלות שעו''ד אשר מייצג את הדיירים הינו קרובו הקרוב ביותר של בעלי החברה...
4- האם עובדה זו- שהעו''ד המיצג אותי הינו קרוב מאד של החיברה- הינה עילה לתביעה..?
5- האם זכותי לעיין בתכניות האחרונות ולהעמיד דברים על דיוקם, לדרוש שיחתמו על מה שהם הבטיחו וחתמו בעבר אך הדבר לא ניכר ולא בא לידי ביטוי בתכנית שהוגשה לעיריה?
בברכה
אור
רגע לפני קבלת היתר מן העיריה- אמי -בעלת דירה זו המועמדת לתמ"א 38 -נפטרה- ועו''ד מצד הדיירים דרש(כן . דרש ואיים שיתבע אותנו...) שנבוא לחתום מהר על יפוי כוח . אנו 3 יורשים.
1- האם באמת הוא יכול ''לתבוע'' אותנו - הרי הוא לצידנו..
2- דרשתי לראות את התכניות שהוגשו לעיריה כי קודם לכן החברה הקבלנית חתמה על חוזה בנפרד עמי- ( קיבלתי יפוי כוח מאמי) ובתכניות האחרונות שהוגשו לעיריה לא נראו ההסכמים האמורים והמובטחים..
3- בעלי החברה הקבלנית איים שאם לא אגיע הדבר יגרור הוצאות עו''ד- ואני החזרתי לו שגם אם הוא תובע אוכל להוכיח בקלות שעו''ד אשר מייצג את הדיירים הינו קרובו הקרוב ביותר של בעלי החברה...
4- האם עובדה זו- שהעו''ד המיצג אותי הינו קרוב מאד של החיברה- הינה עילה לתביעה..?
5- האם זכותי לעיין בתכניות האחרונות ולהעמיד דברים על דיוקם, לדרוש שיחתמו על מה שהם הבטיחו וחתמו בעבר אך הדבר לא ניכר ולא בא לידי ביטוי בתכנית שהוגשה לעיריה?
בברכה
אור
ההסכם המפרט את התוכניות לא תואמות למה שהובטח בעל פה ע"י היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/11/14
אור שלום!
קשה להבין מהכתבו לגבי העובדות המדוקיות ובמיוחד לגבי ההבטחות שניתנו לכם על ידי היזם.
בעיקרון - יש הסכם תמ"א עליו חתמה אימך ותוכנו מחייב את הצדדים. הוא גם מחייב אותכם כיורשים הנכנסים בנעליה. לצורך הענין- אם אימך נתנה יפוי כוח בלתי חוזר אז גם אין צורך ליזם לקבל מכם גם כן יפוי כוח. יותר נוח אבל לא מחויב המציאות.
אם בהסכם יש התחייבות לתת יפוי כוח ולא ניתן- אז לכאורה יש ליזם עילת תביעה כנגדכם. אל תשכחו שמדובר על פרויקט בו מעורבים גם עוד בעלי דירות ועורך הדין שלכם מייצג את כולם ולא רק אותכם. אם אי מתן יפוי הכוח מצדכם מעכב במשהוא את התקדמות הפרויקט המשותף באופן שפוגע ביתר הדיירים אז הוא יכול לתבוע אותכם לענין זה.
לגבי התוכניות שהוגשו - לא צריכה להיות מניעה לקבל עותק מהתוכניות וניתן לדרוש זאת מהיזם ומעורך הדין. בדרך כלל יש בהסכם התמא מנגנון של בדיקת התאמת התוכניות למובטח בהסכם. אם פעלו על פי המנגנון אז הכל בסדר. אם הבטיחו לכם באופן מיוחד משהוא- אז פשוט תבדוק ואם יש פער קיימת לכם עילת תביעה כנגד היזם.
במקום לאיים אחד על השני בתביעות - אני מציע כי תבחנו את התוכניות שהוגשו ותראו אם בכלל יש על מה לריב.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קשה להבין מהכתבו לגבי העובדות המדוקיות ובמיוחד לגבי ההבטחות שניתנו לכם על ידי היזם.
בעיקרון - יש הסכם תמ"א עליו חתמה אימך ותוכנו מחייב את הצדדים. הוא גם מחייב אותכם כיורשים הנכנסים בנעליה. לצורך הענין- אם אימך נתנה יפוי כוח בלתי חוזר אז גם אין צורך ליזם לקבל מכם גם כן יפוי כוח. יותר נוח אבל לא מחויב המציאות.
אם בהסכם יש התחייבות לתת יפוי כוח ולא ניתן- אז לכאורה יש ליזם עילת תביעה כנגדכם. אל תשכחו שמדובר על פרויקט בו מעורבים גם עוד בעלי דירות ועורך הדין שלכם מייצג את כולם ולא רק אותכם. אם אי מתן יפוי הכוח מצדכם מעכב במשהוא את התקדמות הפרויקט המשותף באופן שפוגע ביתר הדיירים אז הוא יכול לתבוע אותכם לענין זה.
לגבי התוכניות שהוגשו - לא צריכה להיות מניעה לקבל עותק מהתוכניות וניתן לדרוש זאת מהיזם ומעורך הדין. בדרך כלל יש בהסכם התמא מנגנון של בדיקת התאמת התוכניות למובטח בהסכם. אם פעלו על פי המנגנון אז הכל בסדר. אם הבטיחו לכם באופן מיוחד משהוא- אז פשוט תבדוק ואם יש פער קיימת לכם עילת תביעה כנגד היזם.
במקום לאיים אחד על השני בתביעות - אני מציע כי תבחנו את התוכניות שהוגשו ותראו אם בכלל יש על מה לריב.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרסום התוכנית
אפרת
11/11/14
שלום רב,
מספר שאלות בבקשה :)
1. פרסום ההודעה- כאשר יש רוב לתוכנית ושכן מתנגד אחד, איפה אמורה להתפרסם ההודעה על מנת שהוא יראה אותה ויוכל להתנגד?
2. במידה ויש שטח משותף, כלומר חוץ מהשטח עליו בנוי הבניין, שטח מאחורי הבניין ששייך לאותו שכן מתנגד- האם עדיין רוב הוא מספק לביצוע הפרוייקט?
3. במידה ו2/5 שכנים לא חתמו עדיין על ביצוע הפרוייקט, האם 3/5 נחשב רוב? או שלא ניתן להתקדם?
תודה רבה רבה
ויום כתום לעונה.
מספר שאלות בבקשה :)
1. פרסום ההודעה- כאשר יש רוב לתוכנית ושכן מתנגד אחד, איפה אמורה להתפרסם ההודעה על מנת שהוא יראה אותה ויוכל להתנגד?
2. במידה ויש שטח משותף, כלומר חוץ מהשטח עליו בנוי הבניין, שטח מאחורי הבניין ששייך לאותו שכן מתנגד- האם עדיין רוב הוא מספק לביצוע הפרוייקט?
3. במידה ו2/5 שכנים לא חתמו עדיין על ביצוע הפרוייקט, האם 3/5 נחשב רוב? או שלא ניתן להתקדם?
תודה רבה רבה
ויום כתום לעונה.
התנגדות שכן לביצוע פרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
11/11/14
שלום אפרת!
פרסום להתנגדות צריך להשלח בדואר רשום למתנגד וכן לשים על לוח במקום בולט במגרש. למשל - בלובי הכניסה.
אם השטח שייך לשכן המתנגד אז הוא לא שטח משותף אלא שטח פרטי. לא ניתן לקחת מהשטח הפרטי שלו לטובת הפרויקט.
הרוב הדרוש לפרויקט של תוספת קומות מעל הקיים הוא של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב- 2/3 מהרכוש המשותף. 3 מתוך 5 זה עדין לא רוב מספיק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
פרסום להתנגדות צריך להשלח בדואר רשום למתנגד וכן לשים על לוח במקום בולט במגרש. למשל - בלובי הכניסה.
אם השטח שייך לשכן המתנגד אז הוא לא שטח משותף אלא שטח פרטי. לא ניתן לקחת מהשטח הפרטי שלו לטובת הפרויקט.
הרוב הדרוש לפרויקט של תוספת קומות מעל הקיים הוא של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב- 2/3 מהרכוש המשותף. 3 מתוך 5 זה עדין לא רוב מספיק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
סירוב לתמ"א 38/3
שובל רחל
09/11/14
שלום
אני גרה בקומת פרטר. ומחוסר מקום ומיקום הייזם נאלץ להציב את המעלית בכניסה לדירתי ובכך סוגר לי את הכניסה לדירה הוא משאיר פתח של 60 ס"מ כניסה מאחורי המעלית .הגיע איתי לפשרה שאקבל דירה מהדירות שיבנה על הגג כפיצוי. בהסכם הוא מחייב אותי למכור את דירתי במחיר שהוא יקבע ובאותה עת לחתום על קנית הדירה החדשה אני חוששת שלא אצליח למכור את הדירה עם כניסה בעייתית ושהוא לא יעמוד בהסכם ואז אהיה נפסדת . שאלתי איזה הסכם אני צריכה בכדי לוודא שהייזם יעמוד בהתחייבות ? תודה מראש... רחל
אני גרה בקומת פרטר. ומחוסר מקום ומיקום הייזם נאלץ להציב את המעלית בכניסה לדירתי ובכך סוגר לי את הכניסה לדירה הוא משאיר פתח של 60 ס"מ כניסה מאחורי המעלית .הגיע איתי לפשרה שאקבל דירה מהדירות שיבנה על הגג כפיצוי. בהסכם הוא מחייב אותי למכור את דירתי במחיר שהוא יקבע ובאותה עת לחתום על קנית הדירה החדשה אני חוששת שלא אצליח למכור את הדירה עם כניסה בעייתית ושהוא לא יעמוד בהסכם ואז אהיה נפסדת . שאלתי איזה הסכם אני צריכה בכדי לוודא שהייזם יעמוד בהתחייבות ? תודה מראש... רחל
מכירת דירה בפרויקט וקניית דירה מקבלן
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/11/14
רחל שלום,
יש צורך לגבש הסכם המשקף את כלל ההתחייבויות ואת כלל האינטרסים גם שלך וגם של היזם. ממליץ מאוד להיות מיוצגת בעניין זה. יש גם השלכות מס שצריכות להיבחן ולבוא בחשבון.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
יש צורך לגבש הסכם המשקף את כלל ההתחייבויות ואת כלל האינטרסים גם שלך וגם של היזם. ממליץ מאוד להיות מיוצגת בעניין זה. יש גם השלכות מס שצריכות להיבחן ולבוא בחשבון.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס דחיית יום המכירה במכירת זכות מקרקעין
נדב, רמת גן.
09/11/14
שלום רב,
קיבלנו טופס דחיית יום המכירה במכירת זכות מקרקעין לאחר שכל הדיירים בבניין שלנו חתמו על החוזה והפרוייקט אושר ע"י הוועדה מחוזית.
הטופס ללא תאריך משוער של סיום הפרוייקט וללא נספחים מצורפים.
הוא מיועד לרשות המיסים ומציג הסכם למכירת זכויות במסגרת תכנית חיזוק. הטופס אמור להיחתם בנוכחות עו"ד.
ברצוני לשאול אם מקובל להחתים על טופס זה בתחילת התהליך לאחר גיבוש החוזה והחתמת הדיירים ואם ישנם דברים שצריך לבדוק לפני חתימה בפני עו"ד.
תודה מראש.
קיבלנו טופס דחיית יום המכירה במכירת זכות מקרקעין לאחר שכל הדיירים בבניין שלנו חתמו על החוזה והפרוייקט אושר ע"י הוועדה מחוזית.
הטופס ללא תאריך משוער של סיום הפרוייקט וללא נספחים מצורפים.
הוא מיועד לרשות המיסים ומציג הסכם למכירת זכויות במסגרת תכנית חיזוק. הטופס אמור להיחתם בנוכחות עו"ד.
ברצוני לשאול אם מקובל להחתים על טופס זה בתחילת התהליך לאחר גיבוש החוזה והחתמת הדיירים ואם ישנם דברים שצריך לבדוק לפני חתימה בפני עו"ד.
תודה מראש.
טופס דחיית יום המכירה במכירת זכות מקרקעין
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/11/14
נדב שלום,
הטופס בדר"כ נחתם ומדווח לרשות המיסים לאחר חתימת ההסכם בין היזם לדיירים. צריך כמובן לוודא שהוא מלא כראוי, אני מניח שאתם מיוצגים ואני גם מניח שהיזם מיוצג לעניין זה שכן הוא נושא בעלויות המס. זה טופס מדרש כחלק מהעסקה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הטופס בדר"כ נחתם ומדווח לרשות המיסים לאחר חתימת ההסכם בין היזם לדיירים. צריך כמובן לוודא שהוא מלא כראוי, אני מניח שאתם מיוצגים ואני גם מניח שהיזם מיוצג לעניין זה שכן הוא נושא בעלויות המס. זה טופס מדרש כחלק מהעסקה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסרת יפוי כח לנציגים בתמא
זששנ
09/11/14
שלום,בעבר חתמנו ליזם לביצוע תמ"א 38 וכן חתמנו על יפוי כח לנציגים בבניין לחתום בשמנו בעניין התמ"א. לצערנו הנציגים פועלים ללא ידיעה וללא הסברים ואין שקיפות לכל הנעשה 1.השאלה כיצד אנו מסירים מהם את יפוי הכח ?
2 . כעט ישנו פיצוץ בצנרת הראשית לבניין , היזם טרם קיבל את האישורים להתחיל בתמא ,אך מעוניין לבצע את התיקון ללא עלות הדיירים . ישנם דיירים שחוששים ממחוייבות עתידית כלפיו במידה ולא יאושר לו לבצע את התמא , השאלה כיצד מונעים ממנו לתקן את הפיצוץ או כיצד הוא יבצע את התיקון ללא התחיבות הדיירים כלפיו בעתיד ?
תודה
2 . כעט ישנו פיצוץ בצנרת הראשית לבניין , היזם טרם קיבל את האישורים להתחיל בתמא ,אך מעוניין לבצע את התיקון ללא עלות הדיירים . ישנם דיירים שחוששים ממחוייבות עתידית כלפיו במידה ולא יאושר לו לבצע את התמא , השאלה כיצד מונעים ממנו לתקן את הפיצוץ או כיצד הוא יבצע את התיקון ללא התחיבות הדיירים כלפיו בעתיד ?
תודה
הסרת יפוי כח לנציגות הדיירים
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/11/14
שלום רב,
מכוח מה הנציגים מונו? ייפויי כוח או הסכם? ככלל, כשם שמונו כך ניתן להודיע שהם מוחלפים ע"י הרוב שמינה אותם.
לגבי היזם - תוכלו להחתים אותו על מסמך המשקף את עמדתכם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מכוח מה הנציגים מונו? ייפויי כוח או הסכם? ככלל, כשם שמונו כך ניתן להודיע שהם מוחלפים ע"י הרוב שמינה אותם.
לגבי היזם - תוכלו להחתים אותו על מסמך המשקף את עמדתכם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוףףף – סכסוך עם היזם
אורי ראובני
07/11/14
שלום,
קיבלנו חוזה מאוד בעיתי לחתום עליו.
והגיע העו"ד של הזים מספר פעמים להחתים את הדירים.
אנו היחידים שלא חתמנו והיזם השבוע פונה למפקח האזורי.
ברצוני לדעת אם אין ברצוני להיכנס ועניינים משפטים וארזה לחתום על החוזה.
מה האפשרויות שיש ברשותי?
האם אני יכול בכל שלב לבקש לחתום על החוזה?
מתי אהיה חייב בהוצאות משפטיות?
בתודה! העיניין ממש דחוף
קיבלנו חוזה מאוד בעיתי לחתום עליו.
והגיע העו"ד של הזים מספר פעמים להחתים את הדירים.
אנו היחידים שלא חתמנו והיזם השבוע פונה למפקח האזורי.
ברצוני לדעת אם אין ברצוני להיכנס ועניינים משפטים וארזה לחתום על החוזה.
מה האפשרויות שיש ברשותי?
האם אני יכול בכל שלב לבקש לחתום על החוזה?
מתי אהיה חייב בהוצאות משפטיות?
בתודה! העיניין ממש דחוף
האם אני יכול בכל שלב לבקש לחתום עם היזם על החוזה?
לירוי
07/11/14
בהנחה שאתם היחידים שלא חתמתם על החוזה, הרי שאין עילה לפנות למפקח
הבהרה
אורי ראובני
08/11/14
אנו בניין של 24 דירים. 3 לא חתמנו...
אני לא מתנגד לחתום אלה רוצה לשפר את החוזה..
בבקשה צריך תשובה מידית על השאלות!!
בתודה רבה
אני לא מתנגד לחתום אלה רוצה לשפר את החוזה..
בבקשה צריך תשובה מידית על השאלות!!
בתודה רבה
סירוב לחתום על הסכם ופנייה למפקח
עו"ד גילי לוי
11/11/14
אורי שלום רב,
הפנייה למפקח על הבתים המשותפים נעשית ע"י היזם רק לאחר שהפרויקט אושר עקרונית בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. איני יודע מתי חתמתם ואם התקבל האישור הזה או שכרגע אתה מאוים בתביעה עתידית.
מכל מקום, ככל והטענות שלך נכונות ומוצדקות המפקח ישמע את טענותיך ויחליט אם יש מקום לעצור את הפרויקט או להמשיך על אף הטענות שלך ואם הוא יראה לנכון הוא יחייב אותך גם בהוצאות משפט. אני מציע להיוועץ פרטנית עם עו"ד בעניין או לפנות ליזם ו/או לעורכי הדין מטעמו ולהגיע להסכמות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הפנייה למפקח על הבתים המשותפים נעשית ע"י היזם רק לאחר שהפרויקט אושר עקרונית בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. איני יודע מתי חתמתם ואם התקבל האישור הזה או שכרגע אתה מאוים בתביעה עתידית.
מכל מקום, ככל והטענות שלך נכונות ומוצדקות המפקח ישמע את טענותיך ויחליט אם יש מקום לעצור את הפרויקט או להמשיך על אף הטענות שלך ואם הוא יראה לנכון הוא יחייב אותך גם בהוצאות משפט. אני מציע להיוועץ פרטנית עם עו"ד בעניין או לפנות ליזם ו/או לעורכי הדין מטעמו ולהגיע להסכמות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
צו ירושה ותמ״א
מרב פיכמן
06/11/14
אנו מעוניינים לעשות תמ״א 38 בבניין בן 18 דירות. אחת הדירות שייכת לאישה שהתאלמנה לפני חודשיים ואינה ברת חתימה. לטענת בנה קיים על הדירה צו ירושה שמלווה בסכסוך בינו לבין אחיו. האם קיומו צו זה יכול לטרפד את כל הפרוייקט ולמנוע אותו? תודה.
צו ירושה בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
מרב שלום,
הנושא יכול לעכב אך כמובן אינו יכול לטרפד את העסקה.
ככל ולא יסתדר מבחינת הרישום בטאבו צו הירושה, מה שנראה לפי דברייך והצגת הנסיבות - יגישו תביעה (מאוד טכנית במקרה זה) למפקח על הבתים המשותפים שייתן סמכות לעוה"ד לחתום על ההסכם במקום הבעלים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הנושא יכול לעכב אך כמובן אינו יכול לטרפד את העסקה.
ככל ולא יסתדר מבחינת הרישום בטאבו צו הירושה, מה שנראה לפי דברייך והצגת הנסיבות - יגישו תביעה (מאוד טכנית במקרה זה) למפקח על הבתים המשותפים שייתן סמכות לעוה"ד לחתום על ההסכם במקום הבעלים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה ההגדרה של דירה לצורך הצבעה על רוב לתמ"א?
דוד
05/11/14
יש אצלנו 10 דירות
ויש מחסן בבעלות פרטית (המחסן לא שייך לבעל דירה אחרת)
ואולם בבעלות פרטית
בנסח הטאבו יש 12 יחידות
האם לכול 12 יש זכות הצבעה?
ויש מחסן בבעלות פרטית (המחסן לא שייך לבעל דירה אחרת)
ואולם בבעלות פרטית
בנסח הטאבו יש 12 יחידות
האם לכול 12 יש זכות הצבעה?
הגדרת "דירה" לצורך קביעת רוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/11/14
דוד שלום!
"דירה" מוגדרת בחוק המקרקעין כ- "חדר או תא או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
כך שמחסן הרשום כיחידה נפרדת בבית המשותף נחשבת כ"דירה, לצורך הרוב הדרוש.
אני מניח שיש אצלכם רק 11 דירות ותת החלקה ה- 12 שאתם רואים היא תת חלקה של הרכוש המשותף.
בנוסף - מאחר וחריג שמחסן ירשם כדירה אני מציע לבדוק את הרקע לרישום הזה ולראות אם יש מקום לשות לו "צרות, במידה והוא מערים קשיים על הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
"דירה" מוגדרת בחוק המקרקעין כ- "חדר או תא או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
כך שמחסן הרשום כיחידה נפרדת בבית המשותף נחשבת כ"דירה, לצורך הרוב הדרוש.
אני מניח שיש אצלכם רק 11 דירות ותת החלקה ה- 12 שאתם רואים היא תת חלקה של הרכוש המשותף.
בנוסף - מאחר וחריג שמחסן ירשם כדירה אני מציע לבדוק את הרקע לרישום הזה ולראות אם יש מקום לשות לו "צרות, במידה והוא מערים קשיים על הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממע"מ בתמ"א 38
ורדה
05/11/14
קראתי בגלובס שיש קבלנים שממתינים עד ששטבה במע על שירותי בניה תיכנס לפועל- הייתי רוצה לשמע הרחבה בקשר להטבה הזו - האם נכון? מתי אמורה ועלאלו שיאותים תהיה הנחה? ומי זכאי להנחה - היזם?
תודה - שרה
תודה - שרה
תמ"א 38 - פטור ממע"מ בעיסקת תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/11/14
שלום שרה!
בעיסקת תמ"א 38 בעלי הדירות מקבלים מהיזם שירותי בניה לגבי דירותיהם והבנין הקיים. לשירותי בניה אלו יש שווי ועל השווי הזה באופן רגל היה צריך להוסיף ולשלם מע"מ. חוק מעמ היום פטר את בעלי הדירות מתשלום מעמ זה, באל במקביל אסר על היזם לקזז מעמ תשומות מתשלומים שהוא משלם לקבלני משנה ולספקים אחרים. כך שההטבה במעמ היא די שולית. התיקון לחוק אמור לאפשר ליזם לקזז את התשומות. בתאוריה זה אמור לשפר את כדאיות העיסקה מצד היזם ועל כן הוא עשוי לשפר את הצעותיו אליכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעיסקת תמ"א 38 בעלי הדירות מקבלים מהיזם שירותי בניה לגבי דירותיהם והבנין הקיים. לשירותי בניה אלו יש שווי ועל השווי הזה באופן רגל היה צריך להוסיף ולשלם מע"מ. חוק מעמ היום פטר את בעלי הדירות מתשלום מעמ זה, באל במקביל אסר על היזם לקזז מעמ תשומות מתשלומים שהוא משלם לקבלני משנה ולספקים אחרים. כך שההטבה במעמ היא די שולית. התיקון לחוק אמור לאפשר ליזם לקזז את התשומות. בתאוריה זה אמור לשפר את כדאיות העיסקה מצד היזם ועל כן הוא עשוי לשפר את הצעותיו אליכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
נ.ש.א
05/11/14
האם מגבלת 2 קומות ומעלה או 400 מ"ר לבניין קיים תקפה גם במקרה בו הורסים אותו לצורך בניית בניין חדש במסגרת תמ"א 38/2 ומה לגבי חלקה שבה יש 2 בניינים. האם במקרה של תמ"א 38/2 מחשבים את השטח של כל בניין בנפרד או את של שניהם יחדיו?
תודה
תודה
תמ"א 38 - מגבלת גובה ושטח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/14
קודם כל אתה טועה בבסיס. על פי הוראות תמא 38 הזכויות הנוספות הניתנות על פיה הן על כל מגרש שחלות עליו תוכניות בתוקף המאפשרות בניה של מעל 400 מ"ר בשתי קומות. לא חייב להיות בפועל בנוי כך (אם כי העיריה תעשה את המוות לצמוד קרקע שיטען כי הוא זכאי לזכויות מכוח התמא).
מאחר וזה כך השאלה השניה אולי לא רלבנטית. אבל כמו שאמרתי קודם עיריות לא אוהבות שבית קטן מבקש הקלות לפי התמא ואם זה המצב הם ישו ככל הנראה בעיות לקבלת היתר למרות שחוקית הן טועות .
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מאחר וזה כך השאלה השניה אולי לא רלבנטית. אבל כמו שאמרתי קודם עיריות לא אוהבות שבית קטן מבקש הקלות לפי התמא ואם זה המצב הם ישו ככל הנראה בעיות לקבלת היתר למרות שחוקית הן טועות .
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו ותמא38
יעקב
03/11/14
אני גר בבניין שבו 9 משפחות . עשינו לפני זמן רב בקשה לטאבו אך עדיין לא התקבלה התוצאה ( בטיפול )אנו מעוניינים להכנס לשלב של פיתוח ע"י תמא38 . האם העדר הטאבו יכול לגרום לאי ביצוע התמא 38 או שמספיק נסח טאבו
האם היעדר הטאבו יכול לגרום לאי ביצוע תמ"א 38?
עו"ד גילי לוי
מנהל
06/11/14
יעקב שלום,
צר לי, לא הצלחתי להבין את שאלתך. איזו בקשה הגשתם לטאבו?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
צר לי, לא הצלחתי להבין את שאלתך. איזו בקשה הגשתם לטאבו?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
