פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
נילי 11 ירושלים
גיורא גילת
09/05/15
אנו מעוניינים לבצע פרויקט תמ״א 38/2. המבנה נמצא על שטח של מנהל מקרקעי ישראל. יש לי מספר שאלות הקשורות לרישום בטאבו.
א. חלק מהדירות הוגדלו פמכוח תב״ע, אך בטאבו הדירות עדיין רשומות בגוגל המקורי. האם לפני ביצועה תמ״א חייבים לעדכן את הטאבו?
ב. חלק מהדירות רשומות על בעלות של מדינת ישראל, אך צויין שם החוכר. האם צריך או כדי לרשום את הדירות כבעלות של הדיירים, ובמה זה כרוך?
ג. בחלק מהדירות רשום כי קיים משכנתאות. האם הם אוטומטית עוברים לדירות החדשות? באיזה שלו צריכים ליידע את הבנק?
ד. כפי שצוין, מדובר בנכס שנבנה על שטח מקרקעי ישראל. האם לפני ביצועה תמ״א צריכים לקבל הסכמה מהמנהל?
תודה
א. חלק מהדירות הוגדלו פמכוח תב״ע, אך בטאבו הדירות עדיין רשומות בגוגל המקורי. האם לפני ביצועה תמ״א חייבים לעדכן את הטאבו?
ב. חלק מהדירות רשומות על בעלות של מדינת ישראל, אך צויין שם החוכר. האם צריך או כדי לרשום את הדירות כבעלות של הדיירים, ובמה זה כרוך?
ג. בחלק מהדירות רשום כי קיים משכנתאות. האם הם אוטומטית עוברים לדירות החדשות? באיזה שלו צריכים ליידע את הבנק?
ד. כפי שצוין, מדובר בנכס שנבנה על שטח מקרקעי ישראל. האם לפני ביצועה תמ״א צריכים לקבל הסכמה מהמנהל?
תודה
תמ"א בירושלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/05/15
גיורא שלום רב!
א. אין חובה לעדכן את הטאבו בגודל המעודכן לפני הביצוע. השטח הנכון של הדירות ממילא יופיע בטבלת השטחים שבתוכנית המצורפת לבקשה להיתר.
ב. אין צורך להעביר את הזכויות משם מדינת ישראל לשם החוכרים לצורך התקדמות בפרויקט. אבל בלי קשר לתמ"א- יש רפורמה ברשות מקרקעי ישראל לפיו ניתן להעביר לבעלות החוכרים את הדירות המוחכרות, בתנאים מסוימים הקבועים בהחלטות המינהל. ממליץ מאוד בלי שום קשר לפרויקט התמ"א לגשת למחוז ירושלים של רמ"י ולברר שם את נושא העברת הבעלות לשם החוכרים. כמו שכתבתי- זה לא תנאי להתקדם בפרויקט התמ"א.
ג. לפי מה שאתה מתאר מדובר על פרויקט הריסה ובניה. יש צורך לעדכן את הבנקים בשלב מוקדם ולקבל את הסכמתם. צריך להבין שאם הורסים את הבנין שווי הבטוחה של הבנק יורד. בדר"כ בפרויקט כזה הבעלים מקבלים מהיזם ערבות בנקאית לפי חוק המכר על מלוא שווי הדירה החדשה. אם יש משכנתא על הדירה הישנה הבנקים נותנים את הסכמתם בכפוף לקבלת חלק מאותה ערבות בנקאית על שמם.
ד. ראה תשובה ב'. תלוי גם בתנאי החכירה. בכל מקרה אין בעיה לקבל הסכמה מהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
א. אין חובה לעדכן את הטאבו בגודל המעודכן לפני הביצוע. השטח הנכון של הדירות ממילא יופיע בטבלת השטחים שבתוכנית המצורפת לבקשה להיתר.
ב. אין צורך להעביר את הזכויות משם מדינת ישראל לשם החוכרים לצורך התקדמות בפרויקט. אבל בלי קשר לתמ"א- יש רפורמה ברשות מקרקעי ישראל לפיו ניתן להעביר לבעלות החוכרים את הדירות המוחכרות, בתנאים מסוימים הקבועים בהחלטות המינהל. ממליץ מאוד בלי שום קשר לפרויקט התמ"א לגשת למחוז ירושלים של רמ"י ולברר שם את נושא העברת הבעלות לשם החוכרים. כמו שכתבתי- זה לא תנאי להתקדם בפרויקט התמ"א.
ג. לפי מה שאתה מתאר מדובר על פרויקט הריסה ובניה. יש צורך לעדכן את הבנקים בשלב מוקדם ולקבל את הסכמתם. צריך להבין שאם הורסים את הבנין שווי הבטוחה של הבנק יורד. בדר"כ בפרויקט כזה הבעלים מקבלים מהיזם ערבות בנקאית לפי חוק המכר על מלוא שווי הדירה החדשה. אם יש משכנתא על הדירה הישנה הבנקים נותנים את הסכמתם בכפוף לקבלת חלק מאותה ערבות בנקאית על שמם.
ד. ראה תשובה ב'. תלוי גם בתנאי החכירה. בכל מקרה אין בעיה לקבל הסכמה מהם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח דירה בתמ"א 38 פינוי בינוי
מלי
06/05/15
בחש' הארנונה שטח הדירה 37 מ', לפי המודדים של היזם 23מ' לכל אחד יש אינטרס אחר...מה אני אמורה לעשות כדי לא להפסיד גם כך אני נאלצת לקבל ממ"ד בשטח קטן וזה יוצר קוביה ועוד קוביה. מעבר לכך בבנין הזה שתי דירות שהכניסה אליהן היא דרך מדרגות חיצוניות אחת מהן היא שלי. האם המדרגות לא נלקחות במדידה.במיוחד שהשטח למדרגות הכניסה נחתך משני דפנות הריבוע חלק מהמרפסת שבדופן אחת החזית וקצת מהדופן הניצבת לה.
רצוי לקבוע תמורה מוגדרת ולא לפי תוספת לקיים
בעל דירה
06/05/15
ברור שליזם יש אינטרס להגיד שהדירה שלך היא כמה שיותר קטנה, אבל למען האמת לא ממש אמור לשנות לו מה הגודל של הדירה שלך. מה שאמור לשנות לו זה שעל הפרויקט בכללותו הוא מרוויח רווח סביר ומקובל בענף הנדל"ן על העלות שהוא משקיע (בסביבות 15-20%), ולכן גם התמורות שהוא נותן לכם צריכות להיגזר מהחישוב הזה, ובקטע הזה מומלץ לא לסמוך על היזם אלא להיעזר בשמאי מקרקעין בלתי תלוי שהיזם יממן.
לדעתי רצוי לקבוע את שטח דירת התמורה במספר ברור (למשל 90 מ"ר), ולא כתוספת לדירה קיימת. אם קובעים תמורה כשטח דירה קיימת + X מ"ר זה יוצר פתח להרבה "אי הבנות" ואפשרות "לתמרן" את שטח הדירה הקיימת לשטח הנמוך ביותר באופן שייטיב עם היזם.
בהנחה שכבר סיכמתם מול היזם ואין אפשרות לפתוח את החוזה קשה לי לייעץ מה אפשר לעשות, אבל אני בטוח שלמומחים המשפטיים כאן יהיה פתרון.
שטח דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/05/15
מלי שלום!
קודם כל כדאי שתקבלי את תשריט המדידה שערך היזם ותבדקי לראות שאין שם טעויות. נראה לי טיפה מוזר שלצורכי ארנונה השטח שלך גדול יותר. בדרך כלל המצב הפוך.
שטח דירה הא השטח הכלוא בקירות הדירה, כולל עובי הקירות (או מחצית מעובי הקירות אם מדובר על קיר משותף עם דירה אחרת).
שטחי מדרגות לא אמורים להיות במדידה.
עדין מאוד ממליץ לך לבצע בדיקה כמו שכתבתי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל כדאי שתקבלי את תשריט המדידה שערך היזם ותבדקי לראות שאין שם טעויות. נראה לי טיפה מוזר שלצורכי ארנונה השטח שלך גדול יותר. בדרך כלל המצב הפוך.
שטח דירה הא השטח הכלוא בקירות הדירה, כולל עובי הקירות (או מחצית מעובי הקירות אם מדובר על קיר משותף עם דירה אחרת).
שטחי מדרגות לא אמורים להיות במדידה.
עדין מאוד ממליץ לך לבצע בדיקה כמו שכתבתי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
..
06/05/15
האם אחרי שהוצאתי צו ירושה, חייבים להרשם בטאבו?
ומה הפרוצדורה אחרי שהוצאתי צו ירושה?
ומה הפרוצדורה אחרי שהוצאתי צו ירושה?
רישום צו ירושה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/05/15
אין חובה לרשום את צו הירושה בטאבו אבל ברור שכל עוד לא תבצעו את הרישום בטאבו כל מי שיוציא נסח יראה את שם המנוח ולא את שם היורש כבעל הדירה.
באופן אישי אני לא רואה כל סיבה לא לגשת ולרשום זאת כבר עכשיו. סך הכל יש לכם אינטרס שהרישום יהיה מדויק.
לפעמים אנשים טועים לחשוב שיש לאי הרישום משמעות מבחינת מס שבח. אין לזה. בכל מקרה אם זה הכיוון מציע שתבדקו מול עו"ד ועם כל הנתונים בפניו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
באופן אישי אני לא רואה כל סיבה לא לגשת ולרשום זאת כבר עכשיו. סך הכל יש לכם אינטרס שהרישום יהיה מדויק.
לפעמים אנשים טועים לחשוב שיש לאי הרישום משמעות מבחינת מס שבח. אין לזה. בכל מקרה אם זה הכיוון מציע שתבדקו מול עו"ד ועם כל הנתונים בפניו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות להכנסת מעלית לתוך הבית הפרטי שלי
יוסי
05/05/15
שלום. אנו בניין של 16 דיירים כאשר המעלית אמורה להיכנס לצד אחד של הבניין. ל-8 דיירים. אני היחיד שמתנגד שהמעלית תיכנס לתוך הבית שלי. האם יכולים לחייב אותי? אני לא מתנגד לתמא אבל לא רוצה מעלית שתשנה את המבנה הים של הבית שלי
התנגדות להכנסת מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/05/15
יוסי שלום!
לא יכולים לחייב אותך לוותר על שטח פרטי שלך מתוך דירתך. אני מציע שתבדוק ותבין מהיזם מה החלופות לתכנון למעלית. יתכן ואין אפשרות אחרת בגלל נתוני הבנין. בכל מקרה נהוג שהיזם יפצה את בעלי אותם דירות שויתרו על שטח זה בשטח חדש במקום אחר בדירה או בדרך אחרת. תבדוק ויכול להיות תגיעו להסכמה שתהיה טובה לכולם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא יכולים לחייב אותך לוותר על שטח פרטי שלך מתוך דירתך. אני מציע שתבדוק ותבין מהיזם מה החלופות לתכנון למעלית. יתכן ואין אפשרות אחרת בגלל נתוני הבנין. בכל מקרה נהוג שהיזם יפצה את בעלי אותם דירות שויתרו על שטח זה בשטח חדש במקום אחר בדירה או בדרך אחרת. תבדוק ויכול להיות תגיעו להסכמה שתהיה טובה לכולם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמא 38
אריק
05/05/15
אנו 4 דיירים בבית בן 2 קומות .יש לנו הצעה מקבלן לאפשר לו לבנות עוד 2 קומות כפי שהעיריה מאשרת .בתמורה נקבל מהקבלן חיזוק הבנין מעלית ציפוי אבן לקירת החיצוניים .ממד לכל דירה .מרפסת 12 מטר לכל דירה.סידור חניות .יש לנו בעיה דייר אחד מתנגד להצעת הקבלן .שאלתי האם סירובו של דייר אחד מתוך 4 דיירים יכולה לגרום לכך שהעיריה לא תאשר את התכנית עקב סירוב של דייר זה
התנגדות לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/05/15
אריק שלום!
רוב נדרש לפרויקט תמ"א 38 של תוספת בניה מעל הקיים הוא 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף. אם 3 מתוך 4 מסכימים ובהנחה שמתקיים גם הרוב באזחקת בחלקים מהרכוש המשותף אז אין בעיה מבחינת אי חתימתו.
עדין אותו בעלים יכול להגיש התנגדות לעיריה לגבי הפרויקט וזו יכולה להקשיב לטענותיו, כמו לטענות כל מתנגד אחר, וזאת משיקולים תכנוניים בלבד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
רוב נדרש לפרויקט תמ"א 38 של תוספת בניה מעל הקיים הוא 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף. אם 3 מתוך 4 מסכימים ובהנחה שמתקיים גם הרוב באזחקת בחלקים מהרכוש המשותף אז אין בעיה מבחינת אי חתימתו.
עדין אותו בעלים יכול להגיש התנגדות לעיריה לגבי הפרויקט וזו יכולה להקשיב לטענותיו, כמו לטענות כל מתנגד אחר, וזאת משיקולים תכנוניים בלבד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עתירה כנגד רווחיות מופרזת של יזמים בתמ"א 38 בר"ג
בעל דירה
05/05/15
שלום לכולם, רציתי לשתף אתכם בכתבה מעניינת שקראתי בנושא עתירה
כנגד קבלת זכויות בניה מופרזות ע"י יזמים בתמ"א 38 ברמת גן, וזאת הרבה
מעבר לצורך הכלכלי הנדרש לקיום הפרויקט:
http://www.themarker.com/realestate/tama38/1.2617719
תמ"א 38 זה דבר חשוב ומבורך, גם כהגנה מפני רעידות אדמה
ואיומים בטחוניים (ממ"דים) וגם כמתן אפשרות להתחדשות עירונית. ברור שחשוב גם
שהיזמים ירוויחו באופן סביר אחרת לא יהיו פרויקטים.
לדעתי הבעיה היא שלפעמים כשנותנים ליזמים אצבע הם רוצים את כל
היד, ומתחילים לספר סיפורים ש"לא כלכלי" להם לעשות את הפרויקט אם לא
יתנו להם עוד זכויות בניה, ולבעלי הדירות אין באמת דרך לבדוק את זה כי הם לא אנשי
מקצוע. לכן פעמים רבות היזמים מצליחים לרכוש מבעלי הדירות זכויות בניה יקרות תמורת
נזיד עדשים (זכויות בניה מעטות יחסית שהם נותנים לבעלי הדירות), מגדילים באופן
ניכר את העומס על הבניין והתשתיות ברחוב ויוצרים בעיות נלוות רבות כפי שתואר
בכתבה.
על מנת לרסן את חמדנות היתר של היזמים, המחוקק והעיריות צריכים
לקבוע את הזכויות בתמ"א 38 כנגזרת של רף סביר של רווחיות בפרויקטים של
נדל"ן. כיום בלא מעט פרויקטים, שבהם היזמים מנצלים לרעה את חוסר הידע של בעלי
הדירות ואת המדיניות הנדיבה מדי של עיריות מסוימות (כגון רמת גן), הם מקבלים
שיעורי רווחיות על העלות של 25%-30% ומעלה (אחרי מימון). היזמים יודעים היטב
שרווחיות זו מוגזמת ומופרזת בהשוואה לרווחיות הסבירה בפרויקטים של נדל"ן
שנעשים בין שני צדדים שהם אנשי מקצוע הבקיאים בנושא, שנעה בטווח של 15%-20% רווח
על העלות, וכל מי שיגיד אחרת טועה ומטעה.
חשוב להדגיש שיש גם הרבה יזמים הוגנים שעובדים על שיעורי
רווחיות סבירים, נותנים תמורות הוגנות ולא מעמיסים יתר על המידה על הבניין והרחוב,
ויש לקוות שעם הזמן נראה יותר ויותר יזמים כאלו ושכל השאר יאמצו מדיניות דומה.
בהמשך להודעות הקודמות שלי בנושא, ככל שאנחנו כבעלי דירות
בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 נשתף במידע ונסתייע אחד בשני נוכל לקדם
עסקאות הוגנות יותר לטובת כולם.
רווחיות מופרזת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/05/15
לבעל הדירה-
המשך בדרכך.
כל פעולה שתבטיח עיסקה הוגנת בין הצדדים היא מבורכת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
המשך בדרכך.
כל פעולה שתבטיח עיסקה הוגנת בין הצדדים היא מבורכת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אהיה אחראית כלפי בעלי הדירות החדשות?
מרינה
02/05/15
שלום,
השכנים אצלנו בודקים אפשרות לבצע תמ"א 38 של פינוי בינוי.
קראתי מאמר שלפיו אם הקבלן פושט רגל אחרי שמכר את הדירות החדשות - אז הדיירים שהיו הבעלים המקוריים בבניין לפני שנהרס - אחראים מבחינה משפטית לפצות את הקונים החדשים. האם יש בזה אמת?
האם אפשר לקבל בבקשה הסבר מה קורה אם הקבלן פושט רגל?
השכנים אצלנו בודקים אפשרות לבצע תמ"א 38 של פינוי בינוי.
קראתי מאמר שלפיו אם הקבלן פושט רגל אחרי שמכר את הדירות החדשות - אז הדיירים שהיו הבעלים המקוריים בבניין לפני שנהרס - אחראים מבחינה משפטית לפצות את הקונים החדשים. האם יש בזה אמת?
האם אפשר לקבל בבקשה הסבר מה קורה אם הקבלן פושט רגל?
אחריות לבעלי דירות חדשות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/05/15
שלום מרינה
לא אתם מוכרים את הדירות החדשות ולכן אין לכם כל אחריות לקונה החדש. בכל מקרה מוסיפים בדר"כ בהסכמים הללו גם מולכם וגם בהסכמי המכר לדירות החדשות שאין לבעלים הקיימים כל אחריות בענין זה.
אם היזם עימו התקשרו הדיירים פושט רגל אז צריך לוודא שיש בהסכם מנגנונים שיאפשרו את העברת ההסכם ליזם אחר ללא עלות מצדכם. זה תפקיד עו"ד שמייצג אותכם לוודא שיש ערבויות וכי קצב המכירה של הדירות החדשות הוא כזה שתשאר די סחורה כדי להשלים את הפרויקט.
אם מעורב בפרויקט בנק מלווה הוא בד"ר דואג גם הוא לבטחונות מתאימים ובמקרה של פשיטת רגל היזם הוא בדר"כ ממנה כונס נכסים להשלמת הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא אתם מוכרים את הדירות החדשות ולכן אין לכם כל אחריות לקונה החדש. בכל מקרה מוסיפים בדר"כ בהסכמים הללו גם מולכם וגם בהסכמי המכר לדירות החדשות שאין לבעלים הקיימים כל אחריות בענין זה.
אם היזם עימו התקשרו הדיירים פושט רגל אז צריך לוודא שיש בהסכם מנגנונים שיאפשרו את העברת ההסכם ליזם אחר ללא עלות מצדכם. זה תפקיד עו"ד שמייצג אותכם לוודא שיש ערבויות וכי קצב המכירה של הדירות החדשות הוא כזה שתשאר די סחורה כדי להשלים את הפרויקט.
אם מעורב בפרויקט בנק מלווה הוא בד"ר דואג גם הוא לבטחונות מתאימים ובמקרה של פשיטת רגל היזם הוא בדר"כ ממנה כונס נכסים להשלמת הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת עו"ד על ידי הצד שמנגד בגין מחדל מכוון
גיל
01/05/15
שלום הליך א:הוצא נגד נתבע צו מניעה והופקד ערבון בבית המשפט ע"י התובע .בהמשך התקיים דיון בבקשה שלו והחליט בית המשפט לשחרר חלק מהעירבון עד לדיון בתביעה..
הליך ב: צד ג הגיש המרצת פתיחה ובקשת צו מניעה על שחרור חלק הכסף ולשחרור כלל הכסף שהופקד כירבון בטענה שהכסף הוא כספו וניתן כהלוואה לתובע בהליך א לצורך קבלת צו מניעה.
הנתבע בהליך א לא צורף להליך ב ,אף לא כפורמלי ולא נדרשה תגובתו, כאשר הסכום לגביו מדובר הינו עירבון שעומד לזכותו כמחזיק בצו מניעה. ולכן גם לא ידע כלל על ההליך ב שנפתח.
צו המניעה המקורי נגד הנתבע המשיך לעמוד בתוקפו עד אשר בשלב מסוים בוטל ע"י התובע בהליך א. מספר חודשים לאחר בקשה לחילוט עירבון ע"י הנתבע בהליך א, הגיש העו"ד בקשת תיקון להליך ב , שכאמור הוגשה מספר חודשים קודם והוסתרה מהנתבע ,בה הוא מבקש צירוף הנתבע מהליך א. הבקשה מנעה דיון בחילוט העירבון עד לסיום התביעה בהליך א ואוחדו ההליכים ואז נחשף מידע רב. נגרמו לנתבע נזקים שיכלו להמנע אילו היה העו"ד מצרף אותו להליך ב או מיידע אותו או היתה נדרשת תגובתו.
השאלה היא: האם ניתן לתבוע את העו"ד על גרימת נזק לנתבע מהליך א עקב שיהוי ניכר ומכוון אשר גרם לו נזקים עצומים שהיו נמנעים כמעט לחלוטין אילו היה פועל כפי שמצופה והוא צירוף מי שהעירבון מופקד לטובתו כמחזיק צו מניעה, אלא שהוא מנע זאת כדי לא להסתיר מידע מהנתבע, מידע שנחשף מאוחר מאוד ואשר יכול היה למנוע נזקים גדולים שכן צו המניעה היה מתבטל בו ביום.
מקווה שהמידע מספיק כדי לתת תשובה,
תודה מראש .
הליך ב: צד ג הגיש המרצת פתיחה ובקשת צו מניעה על שחרור חלק הכסף ולשחרור כלל הכסף שהופקד כירבון בטענה שהכסף הוא כספו וניתן כהלוואה לתובע בהליך א לצורך קבלת צו מניעה.
הנתבע בהליך א לא צורף להליך ב ,אף לא כפורמלי ולא נדרשה תגובתו, כאשר הסכום לגביו מדובר הינו עירבון שעומד לזכותו כמחזיק בצו מניעה. ולכן גם לא ידע כלל על ההליך ב שנפתח.
צו המניעה המקורי נגד הנתבע המשיך לעמוד בתוקפו עד אשר בשלב מסוים בוטל ע"י התובע בהליך א. מספר חודשים לאחר בקשה לחילוט עירבון ע"י הנתבע בהליך א, הגיש העו"ד בקשת תיקון להליך ב , שכאמור הוגשה מספר חודשים קודם והוסתרה מהנתבע ,בה הוא מבקש צירוף הנתבע מהליך א. הבקשה מנעה דיון בחילוט העירבון עד לסיום התביעה בהליך א ואוחדו ההליכים ואז נחשף מידע רב. נגרמו לנתבע נזקים שיכלו להמנע אילו היה העו"ד מצרף אותו להליך ב או מיידע אותו או היתה נדרשת תגובתו.
השאלה היא: האם ניתן לתבוע את העו"ד על גרימת נזק לנתבע מהליך א עקב שיהוי ניכר ומכוון אשר גרם לו נזקים עצומים שהיו נמנעים כמעט לחלוטין אילו היה פועל כפי שמצופה והוא צירוף מי שהעירבון מופקד לטובתו כמחזיק צו מניעה, אלא שהוא מנע זאת כדי לא להסתיר מידע מהנתבע, מידע שנחשף מאוחר מאוד ואשר יכול היה למנוע נזקים גדולים שכן צו המניעה היה מתבטל בו ביום.
מקווה שהמידע מספיק כדי לתת תשובה,
תודה מראש .
תביעת עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/05/15
שלום גיל
מצטער אל לא אוכל ליעץ לך. כאן אנו בפורום של שאלות ותשובות לגבי תמ"א 38 והשאלה שלך לא עוסקת בתחום זה.
בכל מקרה נראה לי שאתה צריך לגשת לעו"ד עם כל המסמכים והנתונים ולשמוע חוות דעתו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מצטער אל לא אוכל ליעץ לך. כאן אנו בפורום של שאלות ותשובות לגבי תמ"א 38 והשאלה שלך לא עוסקת בתחום זה.
בכל מקרה נראה לי שאתה צריך לגשת לעו"ד עם כל המסמכים והנתונים ולשמוע חוות דעתו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על פיצוי בתמא 38
רוני
29/04/15
שלום רב,
אנו רוצים לעשות בבניין שלנו תמ"א 38 (תיקון 3).
היזם מוכן לשלם כסף, כ"פיצוי", לדיירים כדי שהפרויקט יצא לפועל.
שאלותיי:
1. האם על הכסף שנקבל יצטרך לרדת מס?
2. האם הכסף שהיזם משלם לדיירים כפיצוי נחשב לו כהוצאה מוכרת?
אנו רוצים לעשות בבניין שלנו תמ"א 38 (תיקון 3).
היזם מוכן לשלם כסף, כ"פיצוי", לדיירים כדי שהפרויקט יצא לפועל.
שאלותיי:
1. האם על הכסף שנקבל יצטרך לרדת מס?
2. האם הכסף שהיזם משלם לדיירים כפיצוי נחשב לו כהוצאה מוכרת?
מס על פיצוי כספי בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/04/15
רוני שלום!
כל סכום כסף המשולם כפיצוי (ולא נניח עבור דמי שכירות והובלה אם רלבנטי) חייב במס.
כל סכום כסף המשולם על ידי היזם במסגרת הפרויקט לבעלי הדירות היא הוצאה מוכרת במס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל סכום כסף המשולם כפיצוי (ולא נניח עבור דמי שכירות והובלה אם רלבנטי) חייב במס.
כל סכום כסף המשולם על ידי היזם במסגרת הפרויקט לבעלי הדירות היא הוצאה מוכרת במס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלי דירות כיזמים
אלכס
29/04/15
שלום ,
בבניין שלנו החלו לדבר על פרויקט תמ"א 38. הועלה הרעיון שחלק מבעלי הדירות יהיו היזם.
אני מתנגד לרעיון מסיבות של חוסר ניסיון וניגוד אינטרסים.
במידה והנושא יגיע בסופו של יום לדיון בפני המפקח על המקרקעין, האם זו עליה שתתקבל לסירוב לפרויקט על ידי המפקח?
האם יש חוק שפוסל קונסטלציה כזו מלכתחילה?
תודה מראש לעונים.
בבניין שלנו החלו לדבר על פרויקט תמ"א 38. הועלה הרעיון שחלק מבעלי הדירות יהיו היזם.
אני מתנגד לרעיון מסיבות של חוסר ניסיון וניגוד אינטרסים.
במידה והנושא יגיע בסופו של יום לדיון בפני המפקח על המקרקעין, האם זו עליה שתתקבל לסירוב לפרויקט על ידי המפקח?
האם יש חוק שפוסל קונסטלציה כזו מלכתחילה?
תודה מראש לעונים.
בעלי דירות כיזמים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/04/15
אלכס שלום
אין כל חוק האוסר על בעלי הדירות או חלקם ליזום את הפרויקט. יחד עם זאת רצוי שאלו יהיו אנשים שיש להם ידע ונסיון מסוים בהרצת פרויקט כזה, הן מבחינה ההבנה המקצועית והן מבחינת יכולת כספית.
אם תגיעו למפקח אז כבר יש לכם אישור עקרוני לבקשה להיתר או אפילו את ההיתר עצמו. כך שהמפקח יתרשם גם ממה שנעשה עד אותו מועד ואני לא חושב שרק בגלל סיבה זו הוא יפסול את ההתקשרות.
בלי קשר- רצוי שתהיו מלווים על ידי עו"ד ויועץ מס כדי לראות מה המבנה העיסקי הנכון לעסיקה כזו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין כל חוק האוסר על בעלי הדירות או חלקם ליזום את הפרויקט. יחד עם זאת רצוי שאלו יהיו אנשים שיש להם ידע ונסיון מסוים בהרצת פרויקט כזה, הן מבחינה ההבנה המקצועית והן מבחינת יכולת כספית.
אם תגיעו למפקח אז כבר יש לכם אישור עקרוני לבקשה להיתר או אפילו את ההיתר עצמו. כך שהמפקח יתרשם גם ממה שנעשה עד אותו מועד ואני לא חושב שרק בגלל סיבה זו הוא יפסול את ההתקשרות.
בלי קשר- רצוי שתהיו מלווים על ידי עו"ד ויועץ מס כדי לראות מה המבנה העיסקי הנכון לעסיקה כזו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת הודעה- רווחיות מופרזת של יזמים בתמ"א 38 בר"ג
בעל דירה
28/04/15
עו"ד הלוי שלום רב,
הוספתי לפורום לפני מספר ימים הודעה שעסקה בעתירה לבימ"ש כנגד רווחיות מופרזת של יזמים בתמ"א 38 ברמת גן, ומשום מה ההודעה נמחקה מהפורום.
לא ברורה לי הסיבה למחיקת ההודעה, שכן נראה לי שחשוב לעדכן את קוראי הפורום במקרים מעין אלו על מנת להגביר את המודעות שלהם לתופעות כאמור.
כמו כן, בתגובה לאחת מהודעותי הקודמות בפורום אמרת שתשמח אם אמשיך לשתף את הפורום בהרהורים ונתונים לגבי פרויקטים של תמ"א 38.
אשמח לתגובתך, תודה מראש.
הוספתי לפורום לפני מספר ימים הודעה שעסקה בעתירה לבימ"ש כנגד רווחיות מופרזת של יזמים בתמ"א 38 ברמת גן, ומשום מה ההודעה נמחקה מהפורום.
לא ברורה לי הסיבה למחיקת ההודעה, שכן נראה לי שחשוב לעדכן את קוראי הפורום במקרים מעין אלו על מנת להגביר את המודעות שלהם לתופעות כאמור.
כמו כן, בתגובה לאחת מהודעותי הקודמות בפורום אמרת שתשמח אם אמשיך לשתף את הפורום בהרהורים ונתונים לגבי פרויקטים של תמ"א 38.
אשמח לתגובתך, תודה מראש.
שלום לבעל דירה
יוסף
28/04/15
שים לב לדבר מעניין : לאחרונה התחלת להעלות את המודעות לנושא "היזם החמדן" בתגובות במקומות שונים ואף אני סייעתי לך . אך בימים האחרונים השתנו דברים פתאום: בכל הכתבות של YNET העוסקות בתמ"א נמחקו בימים האחרונים כל התגובות והזירה נשארה רק לכותבי המאמרים שהם ברובם עורכי דין. זהו המצב גם בגלובס מזה תקופה ארוכה. לא מאפשרים שיג ושיח בין האזרחים בנושא. כדאי להפיץ את אתר הפייסבוק שלך ככל הניתן.
מחיקת הודעות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/04/15
בעל דירה, יוסף ויעקב המכובדים!
ראשית - אני מעריך את התרומה שלכם להעלאת המודעות לכל נושא תמ"א 38. אין ולא צריכה להיות מחלוקת שהרווח ליזמים צריך להיות סביר והולם ולא מוגזם ומופרז.
אנו לא שולטים כאן בפורום על אתרים אחרים. אם בפורום כאן נמחקו הודעות אתם מוזמנים לעדכן אותי ולפנות אלי אישית ואנסה לטפל בכך.
הפורום נועד לשאלת ותשובות בנושאי התמ"א ומבחינתי אין מניעה ואף רצוי גם להעלאת דעות ורעיונות בכל הקשור לנושא זה. לעיתים בעלי האתר מוחקים פוסטים העוסקים בקידום מסחרי ובצדק הם עושים כן. כל היתר ראוי שלא יצונזר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית - אני מעריך את התרומה שלכם להעלאת המודעות לכל נושא תמ"א 38. אין ולא צריכה להיות מחלוקת שהרווח ליזמים צריך להיות סביר והולם ולא מוגזם ומופרז.
אנו לא שולטים כאן בפורום על אתרים אחרים. אם בפורום כאן נמחקו הודעות אתם מוזמנים לעדכן אותי ולפנות אלי אישית ואנסה לטפל בכך.
הפורום נועד לשאלת ותשובות בנושאי התמ"א ומבחינתי אין מניעה ואף רצוי גם להעלאת דעות ורעיונות בכל הקשור לנושא זה. לעיתים בעלי האתר מוחקים פוסטים העוסקים בקידום מסחרי ובצדק הם עושים כן. כל היתר ראוי שלא יצונזר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בתמ"א 38/2
רועי
28/04/15
שלום רב,
דיירים התקשרו בעסקת תמא 38/2. מדובר בקרקע מסוג מושע. מתוך 9 בעלי דירות החתומים על ההסכם, רק 6 מופיעים בנסח הטאבו, השלושה האחרים זכאים להירשם כבעלים מכוח ירושה. כיצד ניתן לרשום הערת אזהרה במקרה כזה? עליי לרשום על כל אחד מבעלי הדירות המופעים בנסח או שבכל זאת יש באפשרותי לרשום הערת אזהרה על החלקה כולה?
דיירים התקשרו בעסקת תמא 38/2. מדובר בקרקע מסוג מושע. מתוך 9 בעלי דירות החתומים על ההסכם, רק 6 מופיעים בנסח הטאבו, השלושה האחרים זכאים להירשם כבעלים מכוח ירושה. כיצד ניתן לרשום הערת אזהרה במקרה כזה? עליי לרשום על כל אחד מבעלי הדירות המופעים בנסח או שבכל זאת יש באפשרותי לרשום הערת אזהרה על החלקה כולה?
הערת אזהרה תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/04/15
שלום רועי!
אתה יכול לרשום הערת אזהרה רק על מי שחתם על ההסכם ויש לו זכויות רשומות בנסח הטאבו. לגבי מי שזכאי לזכויות אבל טרם השלים קבלת צו ירושה ו/או רישומו- יש להלשים קודם תהליך זה ורק אחר כך ניתן לרשום על זכויותיו הערת אזהרה.
אין מניעה לפצל את הרישום למספר פעמים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אתה יכול לרשום הערת אזהרה רק על מי שחתם על ההסכם ויש לו זכויות רשומות בנסח הטאבו. לגבי מי שזכאי לזכויות אבל טרם השלים קבלת צו ירושה ו/או רישומו- יש להלשים קודם תהליך זה ורק אחר כך ניתן לרשום על זכויותיו הערת אזהרה.
אין מניעה לפצל את הרישום למספר פעמים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרן למימון תמ"א
עירית
26/04/15
שלום, במסגרת מו"מ שנערך על חוזה תמ"א 38 3 היזם רוצה להיעזר בקרן מימון ולרשום לטובתה משכנתא שניה.
שאלתי היא האם הקרן באה במקום ליווי בנקאי או בנוסף אליו? כמו כן אילו ערבויות מקבלים בעלי הדירות מהקרן? האם ישנם סיכונים לבעלים בקבלת מימון מקרן?
תודה.
שאלתי היא האם הקרן באה במקום ליווי בנקאי או בנוסף אליו? כמו כן אילו ערבויות מקבלים בעלי הדירות מהקרן? האם ישנם סיכונים לבעלים בקבלת מימון מקרן?
תודה.
קרן למימון תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/04/15
שלום עירית!
קרן יכולה לבוא בנוסף או במקום ליווי בנקאי. לעיתים יש ליווי בנקאי והקרן מעמידה ליזם הלוואה בגובה ההון העצמי הנדרש על ידי הבנק.
לעיתים אין בנק מלווה והקרן למעשה נותנת את המימון הנדרש לכל הפרויקט.
אם מבקשים לרשום משכנתא שניה אז כנראה שיש ליווי בנקאי והוא מקבל משכנתא ראשונה על הזכויות.
הבעיה עם קרן מימון היא במקרה שהיזם נכשל, מתחיל להפסיד כספים והפרויקט נתקע. בנק מלווה כבר די מתורגל בהשלמת פרויקטים של בניה. אני לא יודע על איזה קרן מדובר אבל הם פחות מצורגלות בכך וגם לא בהכרח מתחייבות להשלים את הפרויקט.
בכל מקרה- אם יש במקרה שלכם בנק מלווה אז לא חושב שיש מקום לדאגה רבה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קרן יכולה לבוא בנוסף או במקום ליווי בנקאי. לעיתים יש ליווי בנקאי והקרן מעמידה ליזם הלוואה בגובה ההון העצמי הנדרש על ידי הבנק.
לעיתים אין בנק מלווה והקרן למעשה נותנת את המימון הנדרש לכל הפרויקט.
אם מבקשים לרשום משכנתא שניה אז כנראה שיש ליווי בנקאי והוא מקבל משכנתא ראשונה על הזכויות.
הבעיה עם קרן מימון היא במקרה שהיזם נכשל, מתחיל להפסיד כספים והפרויקט נתקע. בנק מלווה כבר די מתורגל בהשלמת פרויקטים של בניה. אני לא יודע על איזה קרן מדובר אבל הם פחות מצורגלות בכך וגם לא בהכרח מתחייבות להשלים את הפרויקט.
בכל מקרה- אם יש במקרה שלכם בנק מלווה אז לא חושב שיש מקום לדאגה רבה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור עקרוני תמא 38
שמואל גרינשטיין
26/04/15
בבנין שלנו אין אפשרות למעלית בלי להכנס לתוך דירה. הדיירים בעקרון מסכימים, תוך מתן פיצוי הולם.
בשביל שהקבלן יוכל להביא אדריכל לתכנן את הנושא, הוא דורש אישור ויתור עקרוני, של אשכול דירות.
האם נוסח כמצורף, עלול לכבול אותנו ולחייב אותנו משפטית, בהמשך (למשל: אם לא נסכים לתנאים שהקבלן מציע, או דייר אחד לא יסכים).
"אנו הדיירים הח"מ נותנים בזאת הסכמה עקרונית בלבד להכנס לדירתנו לצורך בנית מעלית במסגרת תוכנית תמ"א 38.
האישור הסופי יינתן על ידנו רק במידה והפיצוי שיינתן ע"י הקבלן יהא מקובל על כל אחד מאיתנו."
בשביל שהקבלן יוכל להביא אדריכל לתכנן את הנושא, הוא דורש אישור ויתור עקרוני, של אשכול דירות.
האם נוסח כמצורף, עלול לכבול אותנו ולחייב אותנו משפטית, בהמשך (למשל: אם לא נסכים לתנאים שהקבלן מציע, או דייר אחד לא יסכים).
"אנו הדיירים הח"מ נותנים בזאת הסכמה עקרונית בלבד להכנס לדירתנו לצורך בנית מעלית במסגרת תוכנית תמ"א 38.
האישור הסופי יינתן על ידנו רק במידה והפיצוי שיינתן ע"י הקבלן יהא מקובל על כל אחד מאיתנו."
אישור עקרוני למעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/04/15
שמואל שלום!
יזם רוצה בשלב זה הסכמה עקרונית בלבד על מנת שידע שלא מבזבז את זמנו וגם קצת כסף לפרויקט שלא יצא לפועל.
לכן הוא מבקש הסכמה עקרונית. ברוח זו היא צריכה להיות מנוסחת. לגבי תכנון עקרוני של המעלית - הוא צריך אולי להכנס לדירות אבל לדעתי לא מעבר לכך כדי לתת לכם תוכנית עקרונית וראשונית.
מציע שתתיעצו עם עו"ד של הדיירים לגבי נוסח הכתוב ואם אין לכם עדין עו"ד זה הזמן למנות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יזם רוצה בשלב זה הסכמה עקרונית בלבד על מנת שידע שלא מבזבז את זמנו וגם קצת כסף לפרויקט שלא יצא לפועל.
לכן הוא מבקש הסכמה עקרונית. ברוח זו היא צריכה להיות מנוסחת. לגבי תכנון עקרוני של המעלית - הוא צריך אולי להכנס לדירות אבל לדעתי לא מעבר לכך כדי לתת לכם תוכנית עקרונית וראשונית.
מציע שתתיעצו עם עו"ד של הדיירים לגבי נוסח הכתוב ואם אין לכם עדין עו"ד זה הזמן למנות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות הדיירים לטיפול בתמא 38
שפרה כפיר
24/04/15
מה הכללים לבחירת הנציגות של הדיירים שתטפל בנושא תמא 38
כללים לבחירת נציגות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/04/15
שפרה שלום!
1. קודם כל מציע כי מספר חברי הנציגות יהיה בערך רבע ממספר בעלי הדירות בבנין.
2. אם בבנין יש יותר מכניסה אחת אז רצוי לאזן בחירת חברי נציגות מכל כניסה.
3. רצוי שיבחרו אנשים שמקובלים (גם אם לא על כל היתר) על רוב בעלח הדירות האחרים.
4. רצוי שיהיו אנשים שיש להם זמן והבנה בסיסית של הנושא.
5. לא לבחור מי שיכול להיות לו ענין אישי בפרויקט.
6. רצוי לבחור מי שידע להסביר ולשתף את האחרים בכל מהלכי המו"מ.
אלו כללי אצבע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנה לפורום תמ"א 38
1. קודם כל מציע כי מספר חברי הנציגות יהיה בערך רבע ממספר בעלי הדירות בבנין.
2. אם בבנין יש יותר מכניסה אחת אז רצוי לאזן בחירת חברי נציגות מכל כניסה.
3. רצוי שיבחרו אנשים שמקובלים (גם אם לא על כל היתר) על רוב בעלח הדירות האחרים.
4. רצוי שיהיו אנשים שיש להם זמן והבנה בסיסית של הנושא.
5. לא לבחור מי שיכול להיות לו ענין אישי בפרויקט.
6. רצוי לבחור מי שידע להסביר ולשתף את האחרים בכל מהלכי המו"מ.
אלו כללי אצבע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנה לפורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורים מהעיריה
רחל
20/04/15
שלום
איך אפשר לדעת אם הייזם הגיש בקשה לתמ"א 38..בניה על הגג..וכמה זמן לוקח לקבל היתר?
תודה מראש
איך אפשר לדעת אם הייזם הגיש בקשה לתמ"א 38..בניה על הגג..וכמה זמן לוקח לקבל היתר?
תודה מראש
ברור לגבי סטטוס הבקשה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/04/15
רחל שלום!
אפשר לברר בעיריה עצמה ולרוב ניתן לברר גם באתר האינטרנט של אגף ההנדסה.
אני לא יודע על איזה עיר מדובר אבל תקחו בחשבון שנה - שנה וחצי מהגשת הבקשה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אפשר לברר בעיריה עצמה ולרוב ניתן לברר גם באתר האינטרנט של אגף ההנדסה.
אני לא יודע על איזה עיר מדובר אבל תקחו בחשבון שנה - שנה וחצי מהגשת הבקשה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות חניה בתמ"א (לא פינוי בינוי)
שרית
20/04/15
שלום רב,
אני דיירת קיימת בבנין בר"ג כשהיזם בונה דירות מעל. לדירות החדשות הוא נותן חניה (במכפילי חניה).
אני מעוניינית לקנות מהקבלן חניה , מה המחיר בערך שאגיש הצעה?
אגב, אני יכולה להתנגד לפרוייקט עקב אי חניה, אשמח לכל טיפ בנושא. תודה מראש
אני דיירת קיימת בבנין בר"ג כשהיזם בונה דירות מעל. לדירות החדשות הוא נותן חניה (במכפילי חניה).
אני מעוניינית לקנות מהקבלן חניה , מה המחיר בערך שאגיש הצעה?
אגב, אני יכולה להתנגד לפרוייקט עקב אי חניה, אשמח לכל טיפ בנושא. תודה מראש
עלות חניה בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/04/15
שרית שלום!
את לא יכולה להתנגד לפרויקט בגלל אי חניה.
בדר"כ בפרויקטים כאלו יש בעיה גדולה של יצור חניות, מאחר ולא הורסים את הבנין אלא בונים תוספת. יש לרוב מעט אפשרויות לתוספת חניה והוספה במתקנים היא יקרה יחסית. אני לא יודע על מה מדובר שם אבל אם היזם בכלל מוכר חניה במתקן להערכתי הסכום ינוע באזור 150 אלף ש"ח.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פרויקט תמ"א 38
את לא יכולה להתנגד לפרויקט בגלל אי חניה.
בדר"כ בפרויקטים כאלו יש בעיה גדולה של יצור חניות, מאחר ולא הורסים את הבנין אלא בונים תוספת. יש לרוב מעט אפשרויות לתוספת חניה והוספה במתקנים היא יקרה יחסית. אני לא יודע על מה מדובר שם אבל אם היזם בכלל מוכר חניה במתקן להערכתי הסכום ינוע באזור 150 אלף ש"ח.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פרויקט תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כדאיות כלכלית פרויקט תמ"א 38(2) התל אביב צפון ישן
אולג
18/04/15
שלום רב ,
האם בבנין בו יש 12 דיירים בצפון הישן (רחובות הורקנוס ,שמעון התרסי ) וניתן לבנות על המגרש רק 20 יחידות
דהיינו 8 יחידות ליזם יש כדאיות לתמ"א 38(2) ?
האם במסגרת האישורים לתמ"א 38(2) בתל אביב יש מרכיב של צפיפות מקסימלית של מס יחידות דיור-המגביל את מספר יחידות הדיור אשר ניתן לבנות ?
תודה רבה על התשובה
האם בבנין בו יש 12 דיירים בצפון הישן (רחובות הורקנוס ,שמעון התרסי ) וניתן לבנות על המגרש רק 20 יחידות
דהיינו 8 יחידות ליזם יש כדאיות לתמ"א 38(2) ?
האם במסגרת האישורים לתמ"א 38(2) בתל אביב יש מרכיב של צפיפות מקסימלית של מס יחידות דיור-המגביל את מספר יחידות הדיור אשר ניתן לבנות ?
תודה רבה על התשובה
כדאיות כלכלית לתמ"א 38(2)
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/04/15
אולג שלום!
נראה לי טיפה גבולי אבל אפשרי. לפי מה שאתה מתאר מוסיפים 8 יח"ד ליזם על 12 יח"ד קיימות. האזור טוב מאוד ולא תהיה שם בעיה של מכירה. למרות שיש כללי אצבע אני מעדיף וחושב שצריך לעשות תמיד חישוב פרטני לאותו פרויקט.
התמ"א לא מתיחסת למספר היח"ד ולצפיפות אבל בדר"כ קבוע בתוכניות העיר החלות על הנכס שטח מינימאלי לדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נראה לי טיפה גבולי אבל אפשרי. לפי מה שאתה מתאר מוסיפים 8 יח"ד ליזם על 12 יח"ד קיימות. האזור טוב מאוד ולא תהיה שם בעיה של מכירה. למרות שיש כללי אצבע אני מעדיף וחושב שצריך לעשות תמיד חישוב פרטני לאותו פרויקט.
התמ"א לא מתיחסת למספר היח"ד ולצפיפות אבל בדר"כ קבוע בתוכניות העיר החלות על הנכס שטח מינימאלי לדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קחו שמאי מקרקעין על חשבונכם ואולי תופתעו לטובה
יוסף
19/04/15
זכויות הבניה לדירות החדשות שייכות לכם מבחינה קניינית ולמעשה אתם מוכרים את זכויות הבניה ליזם תמורת שירותי הבנייה. הייתי מציע לכם, לפני התקשרות עם יזם כלשהוא - לשכור על חשבונכם שמאי מקרקעין על מנת שיעריך מה שווי הזכויות שלכם. יתכן מאוד שתופתעו לטובה. היזם זכאי לקבל תמורה סבירה בגובה של כ-20% בלבד מעלויות הבניה. כל שאר שטח הדירות החדשות שייך לכם. מאחר ששווי המגרש אצלכם הוא גבוה יחסית לעלות הבניה - לא הייתי מתפלא אם השמאי ימצא כי אתם עוד זכאים לתמורות נוספות (דירות גדולות יותר או תשלום כספי נוסף תמורת הזכויות).
פקוח הנדסי בתהליך התמ"א
בנצי
17/04/15
שלום רב ,
כמה שאלות :
מי צריך במסגרת התמא לממן את הפקוח החיצוני ?
במידה והקבלן , כיצד ניתן למנוע שהמפקח לא יהיה עושה דברו של הקבלן ? איך ניתן להבטיח כי המפקח ייצג את הדיירים בלבד ?
באיזו תדירות אמור מפקח לבצע את תפקידו באתר ?
האם זה נכון (כפי שטוען הקבלן ) שבתהליך הבניה קיימים פרקי זמן של חודשים שלמים שאין צורך במפקח ?
במידה וחשוב שמפקח ילווה את כל התהליך האם זה מוגזם
שהעלות תהיה בערך פלוס מינוס 5000 ש"ח בחודש ?
מה עושים אם הקבלן מתנגד לכך בכל תוקף ומאיים שלא יחתום על הסכם הביצוע ?
אודה לכל מי שיכול לתרום את חוות דעתו לסוגיה !
סופ"ש נעים לכולם.
כמה שאלות :
מי צריך במסגרת התמא לממן את הפקוח החיצוני ?
במידה והקבלן , כיצד ניתן למנוע שהמפקח לא יהיה עושה דברו של הקבלן ? איך ניתן להבטיח כי המפקח ייצג את הדיירים בלבד ?
באיזו תדירות אמור מפקח לבצע את תפקידו באתר ?
האם זה נכון (כפי שטוען הקבלן ) שבתהליך הבניה קיימים פרקי זמן של חודשים שלמים שאין צורך במפקח ?
במידה וחשוב שמפקח ילווה את כל התהליך האם זה מוגזם
שהעלות תהיה בערך פלוס מינוס 5000 ש"ח בחודש ?
מה עושים אם הקבלן מתנגד לכך בכל תוקף ומאיים שלא יחתום על הסכם הביצוע ?
אודה לכל מי שיכול לתרום את חוות דעתו לסוגיה !
סופ"ש נעים לכולם.
פיקוח הנדסי במהלך התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/04/15
בנצי שלום!
את המפקח אתם בוחרים ותבדקו קודם שמדובר באדם מקצועי שיגן על האינטרסים שלכם. תפקידו של המפקח מטעמכם הוא לבדוק שאתם מקבלים מה שהתחייבו לכם מבחינת מפרט הבניה וההיתר. הוא לא צריך לפקח יום יום על התקדמות וביצוע העבודה של הקבלן. אני מעריך שפעם בשבוע/שבועיים ואולי לקראת דברים מיוחדים (יציקות) זה מספיק.
עלות עבודה של מפקח היא כ- 4000 ש"ח לחודש אבל תלוי כמובן מה הגדרת העבודה שלו.
לא מכיר מצב שבו חודשים אין לו מה לעשות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
את המפקח אתם בוחרים ותבדקו קודם שמדובר באדם מקצועי שיגן על האינטרסים שלכם. תפקידו של המפקח מטעמכם הוא לבדוק שאתם מקבלים מה שהתחייבו לכם מבחינת מפרט הבניה וההיתר. הוא לא צריך לפקח יום יום על התקדמות וביצוע העבודה של הקבלן. אני מעריך שפעם בשבוע/שבועיים ואולי לקראת דברים מיוחדים (יציקות) זה מספיק.
עלות עבודה של מפקח היא כ- 4000 ש"ח לחודש אבל תלוי כמובן מה הגדרת העבודה שלו.
לא מכיר מצב שבו חודשים אין לו מה לעשות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בתמ" 38
עפרה
17/04/15
בביתנו רוצים לעשות תמ"א 38. התוספת שהיזם מדבר עליה של 25 מטר האם היא נטו או ברוטו. מי מחליט?
תוספת בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/04/15
עפרה שלום!
יש דרך הקבועה בחוק למדידת שטח דירה. מודדים שטח מעטפת דירה כולל עובי הקירות (אלא אם הקיר משותף לדירה נוספת ואז לוקחים בחשבון רק מחצית מעובי הקיר). לא לוקחים בחשבון שטחי לובי וכו' שאינם חלק מהדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יש דרך הקבועה בחוק למדידת שטח דירה. מודדים שטח מעטפת דירה כולל עובי הקירות (אלא אם הקיר משותף לדירה נוספת ואז לוקחים בחשבון רק מחצית מעובי הקיר). לא לוקחים בחשבון שטחי לובי וכו' שאינם חלק מהדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה תמ"א 38- הסכם הלוואה
ירון
14/04/15
שלום,
אני מעוניין לרכוש דירה חדשה בפרוייקט תמ"א 38 (חיזוק ובניית קומות נוספות). עדיין אין היתר בנייה והיזם רוצה שנחתום על הסכם שבו אני משלם 7% במעמד החתימה וסכום נוסף של 300,000 ש"ח בהסכם הלוואה שהוא עורך עמי. האם כך נהוג בעסקאות תמ"א- האם הוא לא מחייב לקבל כספים רק בהתאם לחוק המכר?
אני מעוניין לרכוש דירה חדשה בפרוייקט תמ"א 38 (חיזוק ובניית קומות נוספות). עדיין אין היתר בנייה והיזם רוצה שנחתום על הסכם שבו אני משלם 7% במעמד החתימה וסכום נוסף של 300,000 ש"ח בהסכם הלוואה שהוא עורך עמי. האם כך נהוג בעסקאות תמ"א- האם הוא לא מחייב לקבל כספים רק בהתאם לחוק המכר?
רכישת דירה בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/04/15
שלום ירון
לא מקובל ככה ולא ממליץ להסכים. על פי החוק כל עוד אין היתר בניה ניתן לשלם לא יותר מ- 7% מהתמורה וגם סכום זה צריך להיות מופקד בנאמנות בידי עו"ד עד לקבלת היתר הבניה. לגבי ההלוואה- נסיון לעקוף את הוראות החוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מקובל ככה ולא ממליץ להסכים. על פי החוק כל עוד אין היתר בניה ניתן לשלם לא יותר מ- 7% מהתמורה וגם סכום זה צריך להיות מופקד בנאמנות בידי עו"ד עד לקבלת היתר הבניה. לגבי ההלוואה- נסיון לעקוף את הוראות החוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 2 פינוי בינוי חנות
רחל
13/04/15
שלום,בבניין שלנו רוצים לעשות תמ"א 38 מסוג 2=פינוי בינוי,יש 3 קומות שיכוניות והקבלן רוצה לבנות 9 קומות.כרגע יש במקום מספר חנויות שכולם מחושבים לפי 27 מ"ר.שאלתי היא מה נהוג לקבל על חנות 27 מ"ר,ואם כאשר יש תקרה גבוהה שבפוטניצאל ניתן להוסיף בה גלרייה מאפשרת לקבל יותר עבור השטח הפוטניצאלי ואם כן אז מה המחיר הנהוג המקסימאלי שניתן לתת?תודה.
תמורה לחנות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/04/15
רחל שלום!
אין לי תשובה "נכונה" לתת לך. ברור לי כי כמו שבעלי הדירות יהנו מהפרויקט גם בעלי החנויות באותו בנין צריכים להנות מכך. בכמה? האם אפשר להוסיף גלריה או לא? לא יודע. צריך לדעת מה נתוני התכנון של הבנין המוצע.
אני מציע כי תקבלי את הצעת היזם ותשווי בגדול בין התוספת לדירות ובין מה שהוא מציע לבעלי החנויות. זה כמובן לא מדע מדויק אבל יתן לך אינדיקציה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין לי תשובה "נכונה" לתת לך. ברור לי כי כמו שבעלי הדירות יהנו מהפרויקט גם בעלי החנויות באותו בנין צריכים להנות מכך. בכמה? האם אפשר להוסיף גלריה או לא? לא יודע. צריך לדעת מה נתוני התכנון של הבנין המוצע.
אני מציע כי תקבלי את הצעת היזם ותשווי בגדול בין התוספת לדירות ובין מה שהוא מציע לבעלי החנויות. זה כמובן לא מדע מדויק אבל יתן לך אינדיקציה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היכן או איך מתרים עו"ד בעל ניסיון בתמ"א 38(2)
אולג
12/04/15
צהריים טובים,
היכן ניתן למצוא עו"ד מנוסה בתהליכי תמ"א 38(2),
דהיינו אחד אשר השלים או נמצא בשלבים אחרונים של השלמת פרויקט תמ"א 38(2) כך שניתן יהיה להתרשם לגבי הניסיון והיכולת שלו להתמודד עם פרויקט כזה מהתחלה ועד שלב כניסת הדיירים לדירות החדשות .
תודה רבה
היכן ניתן למצוא עו"ד מנוסה בתהליכי תמ"א 38(2),
דהיינו אחד אשר השלים או נמצא בשלבים אחרונים של השלמת פרויקט תמ"א 38(2) כך שניתן יהיה להתרשם לגבי הניסיון והיכולת שלו להתמודד עם פרויקט כזה מהתחלה ועד שלב כניסת הדיירים לדירות החדשות .
תודה רבה
עו"ד בעל נסיון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/04/15
אולג שלום
אין הנחתום מעיד על עיסתו..
ומעבר לכך תבדוק בפרויקטים ואצל בעלי דירות שעברו את הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין הנחתום מעיד על עיסתו..
ומעבר לכך תבדוק בפרויקטים ואצל בעלי דירות שעברו את הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות
ליאת
12/04/15
האם לנציג אשר עושה רבות לקידום התמ"א לגיטימי לקבל מהיזם תמורה כלשהי ? תודה
תמורה לנציגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/04/15
ליאת שלום!
הכל לגיטימי אם שקוף לכול יתר בעלי הדירות וקיבל את הסכמתם. אם הכוונה לקבל תמורה מהיזם בלי שהאחרים ידעו זה לא סביר ומריח שפוטנציאל לניגוד אינטרסים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הכל לגיטימי אם שקוף לכול יתר בעלי הדירות וקיבל את הסכמתם. אם הכוונה לקבל תמורה מהיזם בלי שהאחרים ידעו זה לא סביר ומריח שפוטנציאל לניגוד אינטרסים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם לגיטימי לתת דירה עורפית במקום דירה שפונה לגינה
יבא
12/04/15
כיום הדירה שלי פונה לגינה.
במסגרת תמא 38/2 היזם רוצה לשמור לעצמו את הדירות החדשות שפונות לגינה ולתת דירה עורפית הפונה למתחם קוטג'ים. האם זה לגיטימי והאם סרוב ייחשב לדייר סרבן ?
תודה
במסגרת תמא 38/2 היזם רוצה לשמור לעצמו את הדירות החדשות שפונות לגינה ולתת דירה עורפית הפונה למתחם קוטג'ים. האם זה לגיטימי והאם סרוב ייחשב לדייר סרבן ?
תודה
האם לגיטימי לתת דירה עורפית במקום דירה הפונה לגינה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/04/15
זה ענין מסחרי ואין לחוק נגיעה כאן. אני מניח שיש עוד דירות במצבך ואם בעליהם הסכימו ויש רוב לפרויקט אני לא חושב שתוכל לטעון כנגד ההסכם מנימוק זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
