פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
הערכת התכנות היתכנות/ פוטנציאל הנדסי תכנוני
אמנון
24/06/15
אנחנו 8 דירות ומחסן -סה"כ 9 בעלים בטאבו ברובע 3 בתל אביב .
אנו שוקלים כניסה לתמ"א 38.2 או 38.3 ורוצים לדעת מה זכויות למגרש המסויים שלנו .
בשלב ראשון היינו רוצים להתקשר לגורם מקצועי ולעשות הערכת פוטנציאל הנדסי תכנוני וזכויות במקרה ונרצה ללכת על תמ"א 38.2 או 38.3 .
מי הגורם הראוי שאליו צריך לפנות : אדריכל ? מהנדס ? שמאי ? ומה סדר גודל של עלויות לבדיקה כזו .
המטרה שלנו היא לשלול מצב בו במידה והולכים לתהליך הדירות החדשות ישארו באותו גודל או אף יקטנו - גם אם יהיו חדשות + חניה .
אנו שוקלים כניסה לתמ"א 38.2 או 38.3 ורוצים לדעת מה זכויות למגרש המסויים שלנו .
בשלב ראשון היינו רוצים להתקשר לגורם מקצועי ולעשות הערכת פוטנציאל הנדסי תכנוני וזכויות במקרה ונרצה ללכת על תמ"א 38.2 או 38.3 .
מי הגורם הראוי שאליו צריך לפנות : אדריכל ? מהנדס ? שמאי ? ומה סדר גודל של עלויות לבדיקה כזו .
המטרה שלנו היא לשלול מצב בו במידה והולכים לתהליך הדירות החדשות ישארו באותו גודל או אף יקטנו - גם אם יהיו חדשות + חניה .
בדיקת פוטנציאל לתכנוני בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/06/15
אמנון שלום!
אני ממליץ שתגשו לשמאי שמכיר את תל אביב. בעיקרון הזכויות אצלכם יגזרו מהתוכנית החדשה שעומדת להיות בתוקף לגבי רובע 3 בתל אביב. על פניו ומאחר ואתם 9 יחידות בבנין (אני מבין שהמחסן רשום כתת חלקה ועל כן נספר אבל עדין שווה לבדוק האם נבנה על פי היתר הבניה) נראה לי שיש כדאיות לביצו פרויקט הריסה ובניה.
שמאי יתן לכם גם את סל הזכויות הקיים על המגרש וגם ידע לתת אומדן לגבי שווי הזכויות והחלוקה הראויה בינכם ובין היזם.
יכול להיות שלא ניתן להוסיף בקונטור קומה יותר ממה שבנוי היום. עדין זה לא אומר שזה כל חלקכם בעוגה.
אתם יכולים במקביל להתחיל ולקבל הצעות מיזמים שונים. זה אינו מחייב אותכם בכלום וזה יתן לכם תמונת מצב על מה מציעים לכם.
כמובן שאני ממליץ גם שתעזרו גם בעו"ד הבקי בתחום כבר בשלב זה על מנת שלא תמעדו בהתחייבויות מיותרות כבר בשלב זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני ממליץ שתגשו לשמאי שמכיר את תל אביב. בעיקרון הזכויות אצלכם יגזרו מהתוכנית החדשה שעומדת להיות בתוקף לגבי רובע 3 בתל אביב. על פניו ומאחר ואתם 9 יחידות בבנין (אני מבין שהמחסן רשום כתת חלקה ועל כן נספר אבל עדין שווה לבדוק האם נבנה על פי היתר הבניה) נראה לי שיש כדאיות לביצו פרויקט הריסה ובניה.
שמאי יתן לכם גם את סל הזכויות הקיים על המגרש וגם ידע לתת אומדן לגבי שווי הזכויות והחלוקה הראויה בינכם ובין היזם.
יכול להיות שלא ניתן להוסיף בקונטור קומה יותר ממה שבנוי היום. עדין זה לא אומר שזה כל חלקכם בעוגה.
אתם יכולים במקביל להתחיל ולקבל הצעות מיזמים שונים. זה אינו מחייב אותכם בכלום וזה יתן לכם תמונת מצב על מה מציעים לכם.
כמובן שאני ממליץ גם שתעזרו גם בעו"ד הבקי בתחום כבר בשלב זה על מנת שלא תמעדו בהתחייבויות מיותרות כבר בשלב זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי מפרט ללא הסכמה
גיא
23/06/15
הי,
הבניין בו אני גר עובר כרגע שיפוץ במסגרת תמ"א 38 ובשלבים מתקדמים של עבודות הבניה. לפני מספר חודשים החלו העבודות על תוספת מעלית ולתדהמתי קמתי בוקר אחד לגלות שחלון אחד שלי בוטל וחלון נוסף הוקטן משמעותית. בתוכנית המקורית שהוגשה לי + המפרט הטכני המעלית נועדה להיות חיצונית ולא היתה פוגעת באף אחד מהחלונות הללו.
כשפניתי אל היזם הוא טען כי ידעתי על העתקת המעלית עוד בטרם הגשת הבקשה להיתר גם אם לא הוסברו לי ההשלכות על דירתי.
העניין הוא שמעולם לא קיבלתי לידי תוכנית מתוקנת על מנת שאוכל ללמוד אותה, את השלכותיה ולאשר אותה.
האם שינוי משמעותי כזה, הפוגע באיכותה של דירתי אינו מחייב הסכם בכתב? האם אין מחובתו של היזם להסביר את השלכותיו של תיקון כזה? מה יש בידי לעשות כעת?
תודה רבה והמשך שבוע נעים!
הבניין בו אני גר עובר כרגע שיפוץ במסגרת תמ"א 38 ובשלבים מתקדמים של עבודות הבניה. לפני מספר חודשים החלו העבודות על תוספת מעלית ולתדהמתי קמתי בוקר אחד לגלות שחלון אחד שלי בוטל וחלון נוסף הוקטן משמעותית. בתוכנית המקורית שהוגשה לי + המפרט הטכני המעלית נועדה להיות חיצונית ולא היתה פוגעת באף אחד מהחלונות הללו.
כשפניתי אל היזם הוא טען כי ידעתי על העתקת המעלית עוד בטרם הגשת הבקשה להיתר גם אם לא הוסברו לי ההשלכות על דירתי.
העניין הוא שמעולם לא קיבלתי לידי תוכנית מתוקנת על מנת שאוכל ללמוד אותה, את השלכותיה ולאשר אותה.
האם שינוי משמעותי כזה, הפוגע באיכותה של דירתי אינו מחייב הסכם בכתב? האם אין מחובתו של היזם להסביר את השלכותיו של תיקון כזה? מה יש בידי לעשות כעת?
תודה רבה והמשך שבוע נעים!
שינוי מפרט ללא הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/06/15
שלום גיא!
ברור ששינוי מהותי מחייב הסכמה, אבל כדי לתת לך תשובה מדויקת צריך לקרוא את נוסח ההסכם עליו חתמת ולראות את התוכניות שצורפו אליו וכן להבין את השתלשלות הענינים מאז. מציע שתפנה לעו"ד שיצג אותכם בפרויקט ואם לא אליו אז תלך עם כל המסמכים והנתונים לקבלת יעוץ משפטי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ברור ששינוי מהותי מחייב הסכמה, אבל כדי לתת לך תשובה מדויקת צריך לקרוא את נוסח ההסכם עליו חתמת ולראות את התוכניות שצורפו אליו וכן להבין את השתלשלות הענינים מאז. מציע שתפנה לעו"ד שיצג אותכם בפרויקט ואם לא אליו אז תלך עם כל המסמכים והנתונים לקבלת יעוץ משפטי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנות בדבר חובת פיצוי כספי למשכיר – תמא 3
איתן
23/06/15
שלום רב. הנני משכיר דירה בבניין בו מרבית התושבים מבקשים לבצע שדרוג מבנה במסגרת פרוייקט תמ"א 38. לקראת חתימת חוזה עם יזם הפרוייקט, ובשל העובדה לפיה ייפגעו שוכריי בגין מטרד העבודה, תהיתי באם ניתן לחייב את היזם במתן פיצוי למשכיר בגין הנזק הכספי העתידי שייגרם בשל עזיבת השוכרים (או לחלופין דרישתם להפחתה משמעותית בשכר הדירה).
פיצוי כספי למשכיר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/06/15
שלום איתן!
זה ענין מסחרי ולא ענין משפטי. קח בחשבון כי אין שום סיבה שהיזם יפצה רק את המשכירים ולא את מי שמתגורר בבנין ויסבול אי נוחות. על כן מבחינת היזם מדובר על מכפלה לכל בעלי הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה ענין מסחרי ולא ענין משפטי. קח בחשבון כי אין שום סיבה שהיזם יפצה רק את המשכירים ולא את מי שמתגורר בבנין ויסבול אי נוחות. על כן מבחינת היזם מדובר על מכפלה לכל בעלי הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38-2 – שכר טרחה ב"כ הבעלים
משה
23/06/15
שלום, אנחנו נמצאים לקראת סוף מו"מ מול יזם, עוה"ד אותו בחרנו הודיע לנו בסוף 2014 כי "בשל הוראות לשכת עוה"ד, הוספתי כי ייחתם הסכם ייצוג בין המשרד לבין הבעלים, כאשר
התשלום מבוצע על ידי ,,,,,,(היזם).
אני מבין שהלשכה שנתה הוראות למנוע ניגוד אינטרסים אצל העו"ד. שתי שאלות:
1. בעקבות השינוי במקרה והמו"מ יכשל ולא יגיע לחתימה האם בעלי הדירות חשופים לבקשת לתשלום שכר טרחת עו"ד?
2. ומצד שני זה במקרה וייחתם חוזה, האם זה מכניס את הבעלים לסיכון לקבלת תביעה מעוה"ד במקרה והיזם לא ישלם את שכרו?
תודה
התשלום מבוצע על ידי ,,,,,,(היזם).
אני מבין שהלשכה שנתה הוראות למנוע ניגוד אינטרסים אצל העו"ד. שתי שאלות:
1. בעקבות השינוי במקרה והמו"מ יכשל ולא יגיע לחתימה האם בעלי הדירות חשופים לבקשת לתשלום שכר טרחת עו"ד?
2. ומצד שני זה במקרה וייחתם חוזה, האם זה מכניס את הבעלים לסיכון לקבלת תביעה מעוה"ד במקרה והיזם לא ישלם את שכרו?
תודה
שכר טרחת עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/06/15
שלום משה
התשובות לשתי השאלות תלויות קודם כל בניסוח הסכם שכר הטרחה מול עורך הדין. עו"ד רשאי לדרוש תשלום קטן על חשבון שכרו כך שבמקרה והמו"מ אינו צולח לא יוצא שהוא עובד בחינם. אם נחתם הסכם - קשה לי לראות מצב בו היזם לא ישלם. הרי יש לו פרויקט לבצע. בכל מקרה במקרה כזה עו"ד יוכל לתבוע את שכרו מהיזם.
אני מדגיש כי אני מכיר את החלטת ועדת האתיקה. לדעתי היא החלטה לא נכונה. בהחלט יש מקום לשאלות שלך כי על פי ההחלטה הבעלים הם האחראים למו"מ על גובה השכר ולמעשה לתשלום. על כן חשוב שההסכם יכלול פטור במקרים שנקבת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התשובות לשתי השאלות תלויות קודם כל בניסוח הסכם שכר הטרחה מול עורך הדין. עו"ד רשאי לדרוש תשלום קטן על חשבון שכרו כך שבמקרה והמו"מ אינו צולח לא יוצא שהוא עובד בחינם. אם נחתם הסכם - קשה לי לראות מצב בו היזם לא ישלם. הרי יש לו פרויקט לבצע. בכל מקרה במקרה כזה עו"ד יוכל לתבוע את שכרו מהיזם.
אני מדגיש כי אני מכיר את החלטת ועדת האתיקה. לדעתי היא החלטה לא נכונה. בהחלט יש מקום לשאלות שלך כי על פי ההחלטה הבעלים הם האחראים למו"מ על גובה השכר ולמעשה לתשלום. על כן חשוב שההסכם יכלול פטור במקרים שנקבת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד תשלום שכ"ט עו"ד בפינוי בינוי
פינוי בינוי
22/06/15
שלום, בהמשך לשאלה הקודמת שלי לגבי שכ"ט עו"ד בפרויקטים של פינוי בינוי במתכונת תמ"א 38/2, רציתי לדעת אם נהוג שכמעט כל שכ"ט (90%) משולם לעו"ד ע"י היזם לאחר שהתקיימו התנאים המתלים בהסכם עם היזם?
או שנהוג להשאיר סכום משמעותי לתשלום לעו"ד רק לאחר קבלת המפתח של הדירות החדשות (על מנת שלעו"ד יהיה אינטרס להמשיך להגן על הדיירים מבחינה משפטית גם במהלך התהליך עד לסיומו המוצלח)? תודה!
או שנהוג להשאיר סכום משמעותי לתשלום לעו"ד רק לאחר קבלת המפתח של הדירות החדשות (על מנת שלעו"ד יהיה אינטרס להמשיך להגן על הדיירים מבחינה משפטית גם במהלך התהליך עד לסיומו המוצלח)? תודה!
מועד תשלום שכ"ט עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/06/15
שלום רב!
אני לא יודע מה גובה השכר שהוסכם עימו וכמובן שלכך יכולה להיות גם הפשעה על עיתוי התשלום. בכל מקרה- מקובל שכמעט כל הכסף משולם לעו"ד עם גמר חתימות הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות על ההסכם. אין שום סיבה שעו"ד יהיה תלוי בשכר על עבודתו ביכולת הוצאת היתר הבניה על ידי היזם. אפשר להשאיר סכום קטן (10%) להמשך הדרך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא יודע מה גובה השכר שהוסכם עימו וכמובן שלכך יכולה להיות גם הפשעה על עיתוי התשלום. בכל מקרה- מקובל שכמעט כל הכסף משולם לעו"ד עם גמר חתימות הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות על ההסכם. אין שום סיבה שעו"ד יהיה תלוי בשכר על עבודתו ביכולת הוצאת היתר הבניה על ידי היזם. אפשר להשאיר סכום קטן (10%) להמשך הדרך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בהוספה מעל 25 מ"ר יש תשלומים של היזם
דייר בפרויקט
18/06/15
כשבאנו ליזם ואמרנו שאנחנו רוצים 35 מ"ר , הוא אומר כי עד 25 מ"ר אין לו תשלומים ומעל 25מ"ר יש לו היטל השבחה.
בבנין קימים 2 סוגי דירות 60 מ"ר ו-100 מ"ר , היזם רוצה לתת לבעלי ה-60 מ"ר 25 מ"ר תוספת, ולבעלי ה-100 מ"ר 35 מ"ר תוספת , שאלנו איפה הפורפורציה , והוא טוען כי ה-10 מ"ר מעל ה-25 מ"ר הראשונים עולים יותר בגלל שיש לו תשלומים בגין כך, האם זה נכון?
בבנין קימים 2 סוגי דירות 60 מ"ר ו-100 מ"ר , היזם רוצה לתת לבעלי ה-60 מ"ר 25 מ"ר תוספת, ולבעלי ה-100 מ"ר 35 מ"ר תוספת , שאלנו איפה הפורפורציה , והוא טוען כי ה-10 מ"ר מעל ה-25 מ"ר הראשונים עולים יותר בגלל שיש לו תשלומים בגין כך, האם זה נכון?
האם בהוספה מעל 25 מ"ר יש תשלומים של היזם?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/06/15
שלום רב!
תמ"א 38 מעניקה זכויות נוספות של25 מ"ר לכל דירה קיימת. החוקים הקיימים פוטרים מהיטל השבחה וממס שבח את הזכויות הללו. במידה ונותנים לדירות קיימות מעל 25 מ"ר במסגרת ההסכם אזי יתכן ויהיה חיוב נוסף בגלל בגין תשלום היטל ומס. אני לא יודע ספציפית לגבי המקרה שלכם אבל יתכן ויש משוהא בטענה שלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38 מעניקה זכויות נוספות של25 מ"ר לכל דירה קיימת. החוקים הקיימים פוטרים מהיטל השבחה וממס שבח את הזכויות הללו. במידה ונותנים לדירות קיימות מעל 25 מ"ר במסגרת ההסכם אזי יתכן ויהיה חיוב נוסף בגלל בגין תשלום היטל ומס. אני לא יודע ספציפית לגבי המקרה שלכם אבל יתכן ויש משוהא בטענה שלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
8 בעלי דירות + בעל מחסן – זכויות בתמ"א 38(2)
אמנון
17/06/15
שלום רב ,
בביניין שלנו בתל אביב אנו 8 בעלי דירות בגדלים בין 50 מ"ר ל 80 מ"ר ובנוסף בעל מחסן בגודל 8 מ"ר .כלומר סה"כ 9 בעלי רכוש רשום בטאבו
האם בבואנו לבדוק היתכנות תמ"א 38(2) או תמ"א 38(3) לבעל המחסן זכויות שוות לבעלי הידרות ?
האם בהצבעה קולו שווה לקול כל אחד מבעלי הדירות ?
תודה מראש על התשובה
בביניין שלנו בתל אביב אנו 8 בעלי דירות בגדלים בין 50 מ"ר ל 80 מ"ר ובנוסף בעל מחסן בגודל 8 מ"ר .כלומר סה"כ 9 בעלי רכוש רשום בטאבו
האם בבואנו לבדוק היתכנות תמ"א 38(2) או תמ"א 38(3) לבעל המחסן זכויות שוות לבעלי הידרות ?
האם בהצבעה קולו שווה לקול כל אחד מבעלי הדירות ?
תודה מראש על התשובה
מי נספר כבעלים לצורך רוב בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/06/15
שלום אמנון
הגדרת ,דירה" בחוק המקרקעין כוללת גם מחסן, משרד, עסק וכו' ועל כן גם אלו נספרים לצורך קביעת הרוב וקולו שווה כמו כל דירה (לא לענין החלק היחסי ברכוש המשותף).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הגדרת ,דירה" בחוק המקרקעין כוללת גם מחסן, משרד, עסק וכו' ועל כן גם אלו נספרים לצורך קביעת הרוב וקולו שווה כמו כל דירה (לא לענין החלק היחסי ברכוש המשותף).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תב"ע וממדי"ם
מעט
17/06/15
שאלה דחופה.
בבנין שלנו, מכח תקנון הבית המשותף, כל זכויות הבניה על הגג ובשטח המשותף, שייכים לקבלן. כעת מכר הקבלן את זכותו ליזם, והלה הוציא תב"ע חדשה הכוללת 2 קומות נוספות על הגג הקיים.
השכנים קבעו פגישה עם היזם, טענו שיש מה לדון על זכויותיו, והם מוכנים לתת לו לבנות, אך לא במסגרת תב"ע כמו שהוא מוביל, אלא במסגרת תמ"א 38, כך שכל דייר יקבל חדר ממ"ד נוסף על דירתו הקיימת.
היזם טען, שקודם ישלים את אישור התב"ע, ואז במסגרת היתר הבניה יבקש תוספת ממ"ד בחריגה מקו הבנין, ויאשרו לו זאת למרות שזו היא תוספת על התב"ע המאושרת.
עיינתי בתכנית התב"ע שהגיש, ותקנון התכנית, וראיתי שגם במסגרת התב"ע כתבו: "יותנה בהבטחת המבנה כולו ביחד עם התוספת, בפני רעידות אדמה, עפ"י דרישות ת"י".
ואכן בתשריט התכנית, מסומן שבכל דירה בבנין הקיים, חדר מסויים ייהפך לממ"ד או חדר מחוזק.
ונותרתי עם כמה שאלות:
א. עם גם במסגרת התב"ע מחייבים ממד"ים אז מה בכלל הרעיון של תמ"א 38?
ב. במסמך 'מדיניות עיריית ירושלים בנושא ממד"ים וחדרים מחוזקים' כתוב:
"במקרים בהם אין בתב"ע התיחסות מפורשת לענין מיקום פתרונות המיגון, ניתן לאשר תוספת ממ"ד בחריגה מקו בניין, וזו לא תחשב כסטייה ניכרת, בכפוף לביצוע הליך פרסום של הקלה".
לכאורה לפי זה, במקרה שלנו, כיון שכבר בתב"ע מסומנים ממד"ים, אין סיבה שהעירייה תאשר חריגה מקו הבנין שבתב"ע.
בבנין שלנו, מכח תקנון הבית המשותף, כל זכויות הבניה על הגג ובשטח המשותף, שייכים לקבלן. כעת מכר הקבלן את זכותו ליזם, והלה הוציא תב"ע חדשה הכוללת 2 קומות נוספות על הגג הקיים.
השכנים קבעו פגישה עם היזם, טענו שיש מה לדון על זכויותיו, והם מוכנים לתת לו לבנות, אך לא במסגרת תב"ע כמו שהוא מוביל, אלא במסגרת תמ"א 38, כך שכל דייר יקבל חדר ממ"ד נוסף על דירתו הקיימת.
היזם טען, שקודם ישלים את אישור התב"ע, ואז במסגרת היתר הבניה יבקש תוספת ממ"ד בחריגה מקו הבנין, ויאשרו לו זאת למרות שזו היא תוספת על התב"ע המאושרת.
עיינתי בתכנית התב"ע שהגיש, ותקנון התכנית, וראיתי שגם במסגרת התב"ע כתבו: "יותנה בהבטחת המבנה כולו ביחד עם התוספת, בפני רעידות אדמה, עפ"י דרישות ת"י".
ואכן בתשריט התכנית, מסומן שבכל דירה בבנין הקיים, חדר מסויים ייהפך לממ"ד או חדר מחוזק.
ונותרתי עם כמה שאלות:
א. עם גם במסגרת התב"ע מחייבים ממד"ים אז מה בכלל הרעיון של תמ"א 38?
ב. במסמך 'מדיניות עיריית ירושלים בנושא ממד"ים וחדרים מחוזקים' כתוב:
"במקרים בהם אין בתב"ע התיחסות מפורשת לענין מיקום פתרונות המיגון, ניתן לאשר תוספת ממ"ד בחריגה מקו בניין, וזו לא תחשב כסטייה ניכרת, בכפוף לביצוע הליך פרסום של הקלה".
לכאורה לפי זה, במקרה שלנו, כיון שכבר בתב"ע מסומנים ממד"ים, אין סיבה שהעירייה תאשר חריגה מקו הבנין שבתב"ע.
הוספת ממ"ד במסגרת פרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/06/15
הרעיון של תמ"א 38 היה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולא הוספת ממ"דים למיגון ממלחמה. התמ"א כן מתיחסת בהוראותיה לממ"דים ואכן נקבע כי אם מוסיפים ממ"דים אז אפשר לסטות מקווי בנין.
לפי הניסוח של השאלה לא ברור אם היזם שלכם מוסיף לכם ממ"ד או רק מחזק חדר קיים. ממליץ כי תבדקו זאת מולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפי הניסוח של השאלה לא ברור אם היזם שלכם מוסיף לכם ממ"ד או רק מחזק חדר קיים. ממליץ כי תבדקו זאת מולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אייך אמור להתחלק הפיצוי שהיזם נותן
אלי
10/06/15
בבנין יש לנו כמה סוגי גדלים של דירות, האם הפיצוי אמור להתחלק ביחס שווה ב-% לפי המ"ר הקיים, או שהיזם טוען כי אם ניכנס לפי חשבון כזה זה סתם מריבות , והוא טוען לתת פיצוי שווה לדירות עד 100 מ"ר תוספת 25 מ"ר (אפילו דירה שיש לה היום 40 מ"ר) , ודירות מעל 100 מ"ר תוספת 35 מ"ר אפילו שהדירות הגדולות הם פי 1.5 ופי 3 מהדירות הקטנות.
פיצוי באחוזים ולא במטרים קבועים
בעל דירה
11/06/15
לדעתי נכון לקבוע פיצוי כאחוז מגודל הדירה, ולא כמ"ר קבוע. כך הקריטריון יהיה שוויוני לכולם.
זה גם הגיוני שבעלי דירות שיש להם יותר זכויות באופן יחסי במ"ר הבנויים היום, יהיו להם גם יותר זכויות במ"ר שנבנים מכח הפרויקט.
למשל, אפשר להחליט שכל מ"ר בנוי היום מזכה בתוספת של 30%. באופן הזה, בעל דירה של 80 מ"ר יקבל דירה של 104 מ"ר, ובעל דירה של 40 מ"ר יקבל דירה של 52 מ"ר. לא רק שזה לא אמור ליצור מריבות בין השכנים, לדעתי זה אמור ליצור חלוקה שוויונית ופרופורציונלית. כל חלופה אחרת בהכרח תפלה לרעה את בעלי הדירות הגדולות ותפלה לטובה את בעלי הדירות הקטנות.
אם היזם מתעקש משום מה על מ"ר קבוע, תנסה להבין מה עומד מאחורי ההתעקשות הזו. האם יתכן שהוא מעוניין בטובתם של דיירים ספציפיים משום מה?
מאד לא מרוצים אבל במיעוט – מה לעשות?
עמית
08/06/15
שלום,
הבניין שלנו החל בתהליך תמא 38/2 יחד עם עוד כמה בניינים שכנים. עוד לא נחתם חוזה עם הקבלן, הוצגה רק תכנית דירה לאישור הדיירים לפני שמתקדמים הלאה.
הדירות שמוצעות לבניין שלנו זהות בגודל אך לא בתכנון, בגלל בעייתיות במגרש. אנו לא מרוצים מהדירה המתוכננת עבורנו. אמנם שטח הדירה גדל ונוסף חדר, אך הפריסה מאולצת ובעייתית. בכוונתנו למכור את הדירה בכל מקרה בעוד כשנה (טרם הריסת הבניין - בהנחה שהפרויקט יצא לפועל), וחוששים שנתקשה למכור אותה כי היא לא מספיק אטרקטיבית כדי שמישהו יקנה דירה כזו "על הנייר" וירצה להיכנס בשבילה לפרויקט.
לצערנו אנו בדעת מיעוט - שכנים שצפויים לקבל את אותו טיפוס דירה כמו שלנו גם לא מרוצים, אך לא "יילחמו" על זה, ויתר השכנים יקבלו דירות מוצלחות יותר אז הם מרוצים. נציגי הבניין שמובילים את הפרויקט לא מוכנים לנסות למצוא פתרון תכנוני אחר, מרגישים שמיצו את האפשרות הזאת (היו כמה גלגולים לתכנית עד שהגיעו לנוכחית) ולוחצים לקדם את הפרויקט.
מה באפשרותנו לעשות?
האם נוכל לדרוש שיקצו לנו דירה אחרת - מהדירות החדשות שהקבלן יבנה (הרגילות, לא פנטהאוזים), ובמידת הצורך נשלם לקבלן תוספת שידרוש?
מרוב תסכול כבר בא לנו למכור את הדירה עכשיו ולא לקחת שום חלק בפרויקט הזה, אבל הדירה מושכרת לעוד מספר חודשים כך שנתקשה למכור אותה בזמן הקרוב ובינתיים יהיה לחץ עצום לקדם את הפרוייקט. האם יש סכנה שניחשב דייר סרבן? מה עוד ביכולתנו לעשות? התסכול רב...
הבניין שלנו החל בתהליך תמא 38/2 יחד עם עוד כמה בניינים שכנים. עוד לא נחתם חוזה עם הקבלן, הוצגה רק תכנית דירה לאישור הדיירים לפני שמתקדמים הלאה.
הדירות שמוצעות לבניין שלנו זהות בגודל אך לא בתכנון, בגלל בעייתיות במגרש. אנו לא מרוצים מהדירה המתוכננת עבורנו. אמנם שטח הדירה גדל ונוסף חדר, אך הפריסה מאולצת ובעייתית. בכוונתנו למכור את הדירה בכל מקרה בעוד כשנה (טרם הריסת הבניין - בהנחה שהפרויקט יצא לפועל), וחוששים שנתקשה למכור אותה כי היא לא מספיק אטרקטיבית כדי שמישהו יקנה דירה כזו "על הנייר" וירצה להיכנס בשבילה לפרויקט.
לצערנו אנו בדעת מיעוט - שכנים שצפויים לקבל את אותו טיפוס דירה כמו שלנו גם לא מרוצים, אך לא "יילחמו" על זה, ויתר השכנים יקבלו דירות מוצלחות יותר אז הם מרוצים. נציגי הבניין שמובילים את הפרויקט לא מוכנים לנסות למצוא פתרון תכנוני אחר, מרגישים שמיצו את האפשרות הזאת (היו כמה גלגולים לתכנית עד שהגיעו לנוכחית) ולוחצים לקדם את הפרויקט.
מה באפשרותנו לעשות?
האם נוכל לדרוש שיקצו לנו דירה אחרת - מהדירות החדשות שהקבלן יבנה (הרגילות, לא פנטהאוזים), ובמידת הצורך נשלם לקבלן תוספת שידרוש?
מרוב תסכול כבר בא לנו למכור את הדירה עכשיו ולא לקחת שום חלק בפרויקט הזה, אבל הדירה מושכרת לעוד מספר חודשים כך שנתקשה למכור אותה בזמן הקרוב ובינתיים יהיה לחץ עצום לקדם את הפרוייקט. האם יש סכנה שניחשב דייר סרבן? מה עוד ביכולתנו לעשות? התסכול רב...
לא מרוצים מהתכנון בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/06/15
עמית שלום!
הדרך הנכונה היא לשבת עם היזם ולהסביר לו את ההשגות שלכם לגבי התכנון בתקוה שישנה משהוא.
אתם תמיד יכולים להגיע להסדר מול היזם לגבי החלפת הדירה ותשלום הפרשים. אבל לא בטוח שיסכים או שאתם תסכימו לתוספת שהוא מבקש.
אתם תמיד יכולים לא לחתום על ההסכם כאמצעי לחץ אבל תיקחו בחשבון שאתם בכל זאת כנראה רוצים בהסכם וכן כי אם יחתמו הרוב הנדרש אז יגישו כנגדכם תביעה כ"דייר סרבן".
אם אתם רוצים למכור את הדירה אני לא רואה מניעה לכך כבר עתה. העובדה שהדירה מושכרת אולי דוקא תעזור ובכל מקרה לא חושב שכמה חודשים קדימה ישנו משהוא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הדרך הנכונה היא לשבת עם היזם ולהסביר לו את ההשגות שלכם לגבי התכנון בתקוה שישנה משהוא.
אתם תמיד יכולים להגיע להסדר מול היזם לגבי החלפת הדירה ותשלום הפרשים. אבל לא בטוח שיסכים או שאתם תסכימו לתוספת שהוא מבקש.
אתם תמיד יכולים לא לחתום על ההסכם כאמצעי לחץ אבל תיקחו בחשבון שאתם בכל זאת כנראה רוצים בהסכם וכן כי אם יחתמו הרוב הנדרש אז יגישו כנגדכם תביעה כ"דייר סרבן".
אם אתם רוצים למכור את הדירה אני לא רואה מניעה לכך כבר עתה. העובדה שהדירה מושכרת אולי דוקא תעזור ובכל מקרה לא חושב שכמה חודשים קדימה ישנו משהוא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות תמ"א 38 (2) + זכויות תב"ע
יואב
07/06/15
שלום רב,
יזם אליו פנינו חצורך קבלת הצעה לביצוע תמ"א 38(2) בתל אביב חזר אלינו לאחר בדיקה (?) ואמר שאין ביכולתו להרחיב את דירותינו וככל הנראה יתכן שהדירות החדשות אף יהיו קטנות יותר.
לדבריו בתהליך תמ"א 38(2) במקרה שלנו הוא יכול לבנות רק 9 דירות בנוסף ל 11 הקיימות כיום .
יש שיטענו שדירה חדשה עם ממ"ד וחניה אשר מידותיה הן כמידות הדירה הנוכיח היא הצעה טובה. לי נראה קשה לשכנע דייר אשר כיום יש לו דירה של 45 מ"ר שדירה של 40 מ"ר חדשה עם ממ"ד וחניה היא הצעה שווה ...
על פניו זו לא נראית לנו הצעה סבירה.האם יכול להיות מצב שהיזם "גוזל" את כל זכויות הבניה לעצמו ?
מה דעתך ?
יזם אליו פנינו חצורך קבלת הצעה לביצוע תמ"א 38(2) בתל אביב חזר אלינו לאחר בדיקה (?) ואמר שאין ביכולתו להרחיב את דירותינו וככל הנראה יתכן שהדירות החדשות אף יהיו קטנות יותר.
לדבריו בתהליך תמ"א 38(2) במקרה שלנו הוא יכול לבנות רק 9 דירות בנוסף ל 11 הקיימות כיום .
יש שיטענו שדירה חדשה עם ממ"ד וחניה אשר מידותיה הן כמידות הדירה הנוכיח היא הצעה טובה. לי נראה קשה לשכנע דייר אשר כיום יש לו דירה של 45 מ"ר שדירה של 40 מ"ר חדשה עם ממ"ד וחניה היא הצעה שווה ...
על פניו זו לא נראית לנו הצעה סבירה.האם יכול להיות מצב שהיזם "גוזל" את כל זכויות הבניה לעצמו ?
מה דעתך ?
האם ההצעה הוגנת - תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/15
יואב שלום!
קשה לי לענות ללא נתונים מפורטים יותר אם ההצעה הוגנת או לא. אתן רק כמה קווים למחשבה, חלקם כבר עלה מספר פעמים בדיונים כאן.
בעיקרון עיסקה הוגנת צריכה לתת ליזם רווח מקובל והוגן על השקותיו הכספיות, על הזמן שאורך ]רויקט כזה ועל הסיכון שהוא לוקח. לדעתי שעור הרווח ההוגן הוא כ- 20- 25 אחוזים על ההוצאות. מה שנשאר מעבר לרווח סביר זה צריך להגיע לבעלי הדירות.
הדרך הטבעית והברורה שהוא יגיע לבעלי הדירות הוא בדרך של קבלת דירה חדשה במקום הישנה, הכוללת ממ"ד ומרפסות וכן חניה והכל בבנין חדש.
כבר עמדתי על כך שבהרבה פרויקטים ובשל מגבלות של קווי בנין- יש מקסימום שטח שניתן לתת לכל דירה ושטח זה אף לעיתים קטן מהקיים בשל הצורך בהגדלת לובי קומתי ובאובדן שטחי מרפסת שנסגרה לדירה.
אם התמורה הנ"ל עונה על משוואת הרווח הסביר שפרטתי קודם -הכל בסדר. אם לא - צריך לבדוק איך ניתן לאזן זאת. אולי על ידי שיפור מפרט, תוספת מחסן או חניה וכו'.
אני לא יודע על איזה רחוב מדובר בתל אביב ומה מצב הבנין כיום. נניח לרגע ששווי מ"ר ישן הוא כ- 35 אלפי ש"ח ושל דירה חדשה בבבנין חדש כ- 50 אלפי ש"ח. ברור ך שגם אם מקטינים את שטח הדירה עדין יש כאן רווח לבעלים של כ- 400 אלף ש"ח לדירה ובצרוף שווי חניה בתל אביב כ- 600,000 ש"ח לדירה.
אז קודם כל לי נראה שהקטנת שטח בכ- 5 מ"ר אינה גורמת להפסד אלא עדין בעל הדירה יוצא ברווח ניכר מהפרויקט. בנוסף - תכנון הפנים של דירה חדשה הוא הרבה יותר פונקציונלי מתכנון פנים של דירה ישנה כך שלמרות הקטנת השטח בכ- 5 מ"ר לא בטוח שתהיה גם פגיעה פונקציונלית בשימוש בדירה.
לגבי הסבירות של חלוקת הרווח- אתה צריך לבדוק בנפרד. באופן גס נראה לי שחלוקה של 55% מהדירות לבעלים לעומת 45% ליזם נראית לי סבירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קשה לי לענות ללא נתונים מפורטים יותר אם ההצעה הוגנת או לא. אתן רק כמה קווים למחשבה, חלקם כבר עלה מספר פעמים בדיונים כאן.
בעיקרון עיסקה הוגנת צריכה לתת ליזם רווח מקובל והוגן על השקותיו הכספיות, על הזמן שאורך ]רויקט כזה ועל הסיכון שהוא לוקח. לדעתי שעור הרווח ההוגן הוא כ- 20- 25 אחוזים על ההוצאות. מה שנשאר מעבר לרווח סביר זה צריך להגיע לבעלי הדירות.
הדרך הטבעית והברורה שהוא יגיע לבעלי הדירות הוא בדרך של קבלת דירה חדשה במקום הישנה, הכוללת ממ"ד ומרפסות וכן חניה והכל בבנין חדש.
כבר עמדתי על כך שבהרבה פרויקטים ובשל מגבלות של קווי בנין- יש מקסימום שטח שניתן לתת לכל דירה ושטח זה אף לעיתים קטן מהקיים בשל הצורך בהגדלת לובי קומתי ובאובדן שטחי מרפסת שנסגרה לדירה.
אם התמורה הנ"ל עונה על משוואת הרווח הסביר שפרטתי קודם -הכל בסדר. אם לא - צריך לבדוק איך ניתן לאזן זאת. אולי על ידי שיפור מפרט, תוספת מחסן או חניה וכו'.
אני לא יודע על איזה רחוב מדובר בתל אביב ומה מצב הבנין כיום. נניח לרגע ששווי מ"ר ישן הוא כ- 35 אלפי ש"ח ושל דירה חדשה בבבנין חדש כ- 50 אלפי ש"ח. ברור ך שגם אם מקטינים את שטח הדירה עדין יש כאן רווח לבעלים של כ- 400 אלף ש"ח לדירה ובצרוף שווי חניה בתל אביב כ- 600,000 ש"ח לדירה.
אז קודם כל לי נראה שהקטנת שטח בכ- 5 מ"ר אינה גורמת להפסד אלא עדין בעל הדירה יוצא ברווח ניכר מהפרויקט. בנוסף - תכנון הפנים של דירה חדשה הוא הרבה יותר פונקציונלי מתכנון פנים של דירה ישנה כך שלמרות הקטנת השטח בכ- 5 מ"ר לא בטוח שתהיה גם פגיעה פונקציונלית בשימוש בדירה.
לגבי הסבירות של חלוקת הרווח- אתה צריך לבדוק בנפרד. באופן גס נראה לי שחלוקה של 55% מהדירות לבעלים לעומת 45% ליזם נראית לי סבירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת מרפסת
ריקי
02/06/15
בבנין שלנו התחילו תמ"א 38 יש לי שאלה בנושא מרפסות
:1. יש לי בדירה כבר 10 מטר מרפסות, לכמה מטר מרפסת
מטר נוסף אני זכאית במסגרת התמ"א?
2. האם ליזם מותר להכריח אותי לוותר על מרפסת בצד צפון ולהעביר אותה לצד דרום?
תודה על תשובתך
:1. יש לי בדירה כבר 10 מטר מרפסות, לכמה מטר מרפסת
מטר נוסף אני זכאית במסגרת התמ"א?
2. האם ליזם מותר להכריח אותי לוותר על מרפסת בצד צפון ולהעביר אותה לצד דרום?
תודה על תשובתך
האם ניתן להכריח לוותר על מרפסת בפרויקט תמ"א 38?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/06/15
ריקי שלום!
אם מדובר בפרויקט של הריסה ובניה 38/2 אז זה לא משנה מה קיים היום. את צריכה לבדוק את מה שמציע לך היזם כאילו זו דירה חדשה לגמרי.
אם מדובר בתוספת בניה מעל הקיים- צריך לבודק אם ניתן להוסיף לך עוד מרפסת ובאיזה שטח. זה לא ברור שניתן להוסיף עוד מרפסת.
ללא קשר לתמ"א אלא על פי חוקי התכנון והבניה והתוכניות החלות ניתן להוסיף מרפסות לכל דירה. שטח המרפסת תלוי במספר גורמים ובדר"כ הוא בסביבות 10 מ"ר.
אם מדובר על תוספת בניה אז יזם לא יכול להכריח ואתך לוותר על מרפסת השייכת לך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם מדובר בפרויקט של הריסה ובניה 38/2 אז זה לא משנה מה קיים היום. את צריכה לבדוק את מה שמציע לך היזם כאילו זו דירה חדשה לגמרי.
אם מדובר בתוספת בניה מעל הקיים- צריך לבודק אם ניתן להוסיף לך עוד מרפסת ובאיזה שטח. זה לא ברור שניתן להוסיף עוד מרפסת.
ללא קשר לתמ"א אלא על פי חוקי התכנון והבניה והתוכניות החלות ניתן להוסיף מרפסות לכל דירה. שטח המרפסת תלוי במספר גורמים ובדר"כ הוא בסביבות 10 מ"ר.
אם מדובר על תוספת בניה אז יזם לא יכול להכריח ואתך לוותר על מרפסת השייכת לך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה בלתי סבירה ולא חוקית של הקבלן!
תומר פרידמן
31/05/15
שלום,
אני גר בבניין בו רוצים לממש פרוייקט תמא והדרישות אינן מתקבלות על הדעת אנחנו 16 דיירים בבניין הקבלן מבקש לעשות מעלית תוך כדי שהוא חוצה 4 בחלק של 4 דירות של השכנים. .(והדירה שלי בתוכן) כך כמובן הוא מקטין את גודל הבית שלי ופוגע בסלון שהרי מותר לו רק לגעת במעטפת הבניין בנוסף לכל הוא לא מציע פיצוי ...גם אם יהיה פיצוי אני לא מעוניין שהנכס שלי יפגע בצורה כזו.... מישהו מעורכי הדין מוכן להסביר לי את הברדק הזה כי אני הולך להגיש התנגדות ... תודה רבה! אשמח לתשובה מפורטת וברורה ככל הניתן...
אני גר בבניין בו רוצים לממש פרוייקט תמא והדרישות אינן מתקבלות על הדעת אנחנו 16 דיירים בבניין הקבלן מבקש לעשות מעלית תוך כדי שהוא חוצה 4 בחלק של 4 דירות של השכנים. .(והדירה שלי בתוכן) כך כמובן הוא מקטין את גודל הבית שלי ופוגע בסלון שהרי מותר לו רק לגעת במעטפת הבניין בנוסף לכל הוא לא מציע פיצוי ...גם אם יהיה פיצוי אני לא מעוניין שהנכס שלי יפגע בצורה כזו.... מישהו מעורכי הדין מוכן להסביר לי את הברדק הזה כי אני הולך להגיש התנגדות ... תודה רבה! אשמח לתשובה מפורטת וברורה ככל הניתן...
האם יזם יכול להכנס לדירה פרטית בתמ"א 38?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/06/15
שלום תומר!
תשובה ברורה שהוא אינו יכול להכנס לדירתך וקל וחומר לקחת חלק משטחה ללא הסכמתך. מותר לו לעשות שימוש, בתנאים מסוימים, רק בחלקי הרכוש המשותף אך אסור לו לעשות שימוש ברכוש פרטי, לרבות הצמדות חניות / מחסנים /גינה וכו'.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תשובה ברורה שהוא אינו יכול להכנס לדירתך וקל וחומר לקחת חלק משטחה ללא הסכמתך. מותר לו לעשות שימוש, בתנאים מסוימים, רק בחלקי הרכוש המשותף אך אסור לו לעשות שימוש ברכוש פרטי, לרבות הצמדות חניות / מחסנים /גינה וכו'.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2
תמא 38/2
29/05/15
שלום רב ,
בעת ביצוע תמא 38/2 האם יש מטראז קבוע שעל היזם לתת לדיירים כפי שקבוע בתמ"א 38 רגיל ,
ע"פ הבנתי בתמא 38 מקבלים עד 25 מ"ר + מרפסת ,
הייתכן שבתמא 38/2 מקבלים 25 מ"ר כולל המרפסת ???
אודה לתשובתך הדדחופה
בעת ביצוע תמא 38/2 האם יש מטראז קבוע שעל היזם לתת לדיירים כפי שקבוע בתמ"א 38 רגיל ,
ע"פ הבנתי בתמא 38 מקבלים עד 25 מ"ר + מרפסת ,
הייתכן שבתמא 38/2 מקבלים 25 מ"ר כולל המרפסת ???
אודה לתשובתך הדדחופה
25 מ"ר ובנוסף לכך אפשר לקבל מרפסת
בעל דירה
29/05/15
יזם לא הגון יגיד לך שה-25 מ"ר כוללים מרפסת.
בפועל זה ממש לא נכון. 25 מ"ר הוא יכול לתת לך כשטח פלדלת (נטו לדירה), בין אם מדובר בתמ"א חיזוק או תמ"א פינוי בינוי. היתרון של תמ"א פינוי בינוי זה שהוא יכול להוסיף לשטח הזה גם זכויות לא מנוצלות מתב"ע קיימת (כלומר - 25 מ"ר + זכויות לא מנוצלות). לזה אפשר להוסיף גם מרפסת שמש של 12 מ"ר. כמובן הכל בכפוף לאפשרות התכנונית במקום, אבל בתמ"א פינוי בינוי יש יותר גמישות עם התכנון כי בונים בניין חדש ותדרשו לקבל לפחות את התוספת של 25 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר.
האם ניתן להוסיף 25 מ"ר לכל דירה בתמ"א 38?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/05/15
שלום רב!
הוראות תמ"א 38 מקנות זכויות ל-25 מ"ר שטח נוסף לכל דירה קיימת ובלבד שתוספת זאת כוללת הוספת ממ"ד. שטח זה אינו כולל שטחי מרפסות שמש.
אבל שימו לב שלא בהכרח ניתן להנות מכל תוספת השטח הזאת.
צריך להבחין בין שני מושגים. "קו מגרש" שהוא גבול החלקה עליה מדובר. ו-"קו בנין" שזה קו פנימי בתוך המגרש המגדיר את הגבולות בתוכם ניתן לבנות את הבנין. זה משתנה מעיריה לעיריה ומאזור לאזור, תלוי בתוכניות בנין עיר החלות.
לכן יתכן בהחלט כי התוספת המותרת של 25 מ"ר על פי הוראות התמ"א היא תאורטית בלבד ובפועל לא ניתן להוסיף שטח זה לדירות בתוך גבול קו הבנין.
לכן את ההצעה שיקבלתם יש לבדוק לא לעומת תוספת הזכויות המותרת בתמ"א 38 אלא לעומת המקסימום שניתן לבנות על אותו מגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הוראות תמ"א 38 מקנות זכויות ל-25 מ"ר שטח נוסף לכל דירה קיימת ובלבד שתוספת זאת כוללת הוספת ממ"ד. שטח זה אינו כולל שטחי מרפסות שמש.
אבל שימו לב שלא בהכרח ניתן להנות מכל תוספת השטח הזאת.
צריך להבחין בין שני מושגים. "קו מגרש" שהוא גבול החלקה עליה מדובר. ו-"קו בנין" שזה קו פנימי בתוך המגרש המגדיר את הגבולות בתוכם ניתן לבנות את הבנין. זה משתנה מעיריה לעיריה ומאזור לאזור, תלוי בתוכניות בנין עיר החלות.
לכן יתכן בהחלט כי התוספת המותרת של 25 מ"ר על פי הוראות התמ"א היא תאורטית בלבד ובפועל לא ניתן להוסיף שטח זה לדירות בתוך גבול קו הבנין.
לכן את ההצעה שיקבלתם יש לבדוק לא לעומת תוספת הזכויות המותרת בתמ"א 38 אלא לעומת המקסימום שניתן לבנות על אותו מגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד בפרויקטים של תמ"א 38 פינוי בינוי
פינוי בינוי
29/05/15
שלום, רציתי לדעת מהו שכר טרחת עורך דין ראוי לפרויקט של תמ"א 38/2 במתכונת של פינוי בינוי (שכוללת גם ניצול זכויות תב"ע ועריכת תב"ע מקומית), וזאת כאשר מדובר בעורך דין שאחראי לכלל הטיפול השוטף בבעלי הדירות בהליך המו"מ ולכל אורך הפרויקט. מדובר בעורך דין שמתמחה בתחום ובעל מוניטין ונסיון רב.
בהנחה שעורך הדין מייצג רק את דירות הבעלים (ולא את דירות הרוכשים החדשים) האם שכר טרחה של 1.5% מהמכירות של היזם (לפני מע"מ) מהווה שכר ראוי (יוצא בסביבות 40,000 ש"ח לדירה של הבעלים הקיימים)? או שהשכר הראוי והמקובל הוא בסביבות 15,000 ש"ח לדירה וכל שכר מעבר לכך מהווה שכר מופרז?
אני יודע ששכר טרחה תלוי בנסיבות הספציפיות של כל מקרה, אבל אשמח לקבל אינדיקציות לגבי הטווח שציינתי בהתבסס על התיאור כדי להבין איפה אנחנו עומדים, ולכן אודה על קבלת תשובות קונקרטיות ולא כלליות.
אנחנו חברים בנציגות של פרויקט ומבחינתנו שעורך הדין שלנו יקבל כמה שיותר ויהיה מרוצה, הבעיה שהרווחיות של הפרויקט לא גבוהה ושכר טרחה גבוה מדי עלול לפגוע בתמורות שלנו או לגרום ליזם להיות חנוק מבחינת רווחיות ורק לחפש איפה לקצץ.
תודה מראש על התשובות.
בהנחה שעורך הדין מייצג רק את דירות הבעלים (ולא את דירות הרוכשים החדשים) האם שכר טרחה של 1.5% מהמכירות של היזם (לפני מע"מ) מהווה שכר ראוי (יוצא בסביבות 40,000 ש"ח לדירה של הבעלים הקיימים)? או שהשכר הראוי והמקובל הוא בסביבות 15,000 ש"ח לדירה וכל שכר מעבר לכך מהווה שכר מופרז?
אני יודע ששכר טרחה תלוי בנסיבות הספציפיות של כל מקרה, אבל אשמח לקבל אינדיקציות לגבי הטווח שציינתי בהתבסס על התיאור כדי להבין איפה אנחנו עומדים, ולכן אודה על קבלת תשובות קונקרטיות ולא כלליות.
אנחנו חברים בנציגות של פרויקט ומבחינתנו שעורך הדין שלנו יקבל כמה שיותר ויהיה מרוצה, הבעיה שהרווחיות של הפרויקט לא גבוהה ושכר טרחה גבוה מדי עלול לפגוע בתמורות שלנו או לגרום ליזם להיות חנוק מבחינת רווחיות ורק לחפש איפה לקצץ.
תודה מראש על התשובות.
שכ"ט עו"ד בפרויקטים של תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/05/15
קשה לענות לשאלה בהעדר פרטים לגבי כמות דירות קיימות ודירות חדשות.
יש לשים לב גם לנקודות נוספות. האחת - כי על פי תיקון לחוק לא ניתן עוד לגבות שכר טרחת עו"ד מקוני דירות חדשות (למעט סך של 5,000 ש"ח). לאור זאת אני לא משוכנע שיהיה יזם שיסכים לשלם מכיסו סכום זה לעו"ד הבעלים.
נקודה שניה- יש החלטה חדשה של ועדת האתיקה לגבי יצוג עו"ד הבעלים את יזם במכירת דירותיו במסגרת פרויקט תמ"א 38. לכן צריך לבדוק שאין כאן סיכום הנוגד להחלטה.
נקודה שלישית- לפני התיקון לחוק היה שכר עו"ד היזם נקבע לכ- 1.5% ממכירות היזם. אם עו"ד של הבעלים מבקש סכום זה אני מבין מכך שאין ליזם כלל עו"ד וזה קצת מטריד.
גובה שכר הטרחה תלוי בנסיבות כל פרויקט אבל אני האומר שהטווח הסביר הוא 80-140 אלף ש"ח לפרויקט, שוב תוך החטאה להכללה בהעדר נתונים אחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יש לשים לב גם לנקודות נוספות. האחת - כי על פי תיקון לחוק לא ניתן עוד לגבות שכר טרחת עו"ד מקוני דירות חדשות (למעט סך של 5,000 ש"ח). לאור זאת אני לא משוכנע שיהיה יזם שיסכים לשלם מכיסו סכום זה לעו"ד הבעלים.
נקודה שניה- יש החלטה חדשה של ועדת האתיקה לגבי יצוג עו"ד הבעלים את יזם במכירת דירותיו במסגרת פרויקט תמ"א 38. לכן צריך לבדוק שאין כאן סיכום הנוגד להחלטה.
נקודה שלישית- לפני התיקון לחוק היה שכר עו"ד היזם נקבע לכ- 1.5% ממכירות היזם. אם עו"ד של הבעלים מבקש סכום זה אני מבין מכך שאין ליזם כלל עו"ד וזה קצת מטריד.
גובה שכר הטרחה תלוי בנסיבות כל פרויקט אבל אני האומר שהטווח הסביר הוא 80-140 אלף ש"ח לפרויקט, שוב תוך החטאה להכללה בהעדר נתונים אחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי בנקאי /ערבות בנקאית- בשיפוץ תמ"א 38
גל
29/05/15
ציטוט מתוך החוזה בקשר לערבות /ליווי בנקאי:
להבטחת התחייבויותיה של החברה על פי הסכם זה, תפקיד החברה, בידי ------ בנאמנות, במועד מסירת החזקה וכתנאי לתחילת ביצוע העבודות, ערבות בנקאית פוחתת בסך השווה ל-75% משווי עבודות החיזוק והשיפוץ על פי דו"ח האפס שיצורף להסכם הליווי הבנקאי, כשהיא צמודה למדד תשומות הבניה והדיירים הינם המוטבים בכתב הערבות (להלן: "ערבות הביצוע"). ערבות הביצוע תהיה בתוקף למשך כל תקופת ביצוע העבודות.
אני שואל אם יש קטסטרופה על מי נופל ה-25% הנותרים?
האם הסעיף הזה מקובל וגם טוב?
מי קובע מה שווי העבודות?
כל התייחסות לסעיף הזה מכל היבט יתקבל בברכה
להבטחת התחייבויותיה של החברה על פי הסכם זה, תפקיד החברה, בידי ------ בנאמנות, במועד מסירת החזקה וכתנאי לתחילת ביצוע העבודות, ערבות בנקאית פוחתת בסך השווה ל-75% משווי עבודות החיזוק והשיפוץ על פי דו"ח האפס שיצורף להסכם הליווי הבנקאי, כשהיא צמודה למדד תשומות הבניה והדיירים הינם המוטבים בכתב הערבות (להלן: "ערבות הביצוע"). ערבות הביצוע תהיה בתוקף למשך כל תקופת ביצוע העבודות.
אני שואל אם יש קטסטרופה על מי נופל ה-25% הנותרים?
האם הסעיף הזה מקובל וגם טוב?
מי קובע מה שווי העבודות?
כל התייחסות לסעיף הזה מכל היבט יתקבל בברכה
גובה ערבות בנקאית בפרויקט תמ"א 38 חיזוק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/05/15
גל שלום!
אם יש קטסטרופה הערבות הבנקאית לא צריכה להספיק לגמר הפרויקט אלא רק לכסות את הנזקים הכספיים שיגרמו לכם כתוצאה מהפסקת העבודה וד שתמצאו יזם אחר וכמובן גם לפער בין הצעות היזם החדש ליזם קודם (סביר להניח שבעת לחץ תקבלו הצעה טובה פחות) ואולי גם לפיצוי עבורכם.
לכן יש לדאוג לא רק לערבות זאת אלא גם ואולי בעיקר לקצב מכירות של דירות היזם ולקצב תשלןומים של דירות היזם המכורות כך שתמיד יהיה עודף בין הכספים שטרם שולמו ובין יתרת הסכום הנדרשת להשלמת הפרויקט כולו.
הניסוח שכתבת אינו נוקב בסכום אלא בנוסחה. אם ניקח בחשבון שעלויות חיזוק הם כמליון ש"ח לפחות יוצא שיש לכם ערבות בנקאית על כ- 750,000 ש"ח שזה לדעתי סכום סביר. הבעיה שלי היא הניסוח לגבי קצב ההפחתה שאינו ברור ובמיוחד לשים לב לסיטואציה בה עבודות החיזוק כמעט הסתיימו אבל עדין יש עוד דרך אורכה לגמר הפרויקט כולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילןהלוי
אם יש קטסטרופה הערבות הבנקאית לא צריכה להספיק לגמר הפרויקט אלא רק לכסות את הנזקים הכספיים שיגרמו לכם כתוצאה מהפסקת העבודה וד שתמצאו יזם אחר וכמובן גם לפער בין הצעות היזם החדש ליזם קודם (סביר להניח שבעת לחץ תקבלו הצעה טובה פחות) ואולי גם לפיצוי עבורכם.
לכן יש לדאוג לא רק לערבות זאת אלא גם ואולי בעיקר לקצב מכירות של דירות היזם ולקצב תשלןומים של דירות היזם המכורות כך שתמיד יהיה עודף בין הכספים שטרם שולמו ובין יתרת הסכום הנדרשת להשלמת הפרויקט כולו.
הניסוח שכתבת אינו נוקב בסכום אלא בנוסחה. אם ניקח בחשבון שעלויות חיזוק הם כמליון ש"ח לפחות יוצא שיש לכם ערבות בנקאית על כ- 750,000 ש"ח שזה לדעתי סכום סביר. הבעיה שלי היא הניסוח לגבי קצב ההפחתה שאינו ברור ובמיוחד לשים לב לסיטואציה בה עבודות החיזוק כמעט הסתיימו אבל עדין יש עוד דרך אורכה לגמר הפרויקט כולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילןהלוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות קטנה
יורם
01/06/15
שלום
אני מגיע מהצד השני ,של הקבלן.
תמיד יש לי משא ומתן עם עורכי הדין של הדיירים על גובה
הערבות.
הרי מדובר בעכיסקת רכישה ..רכישת הגג והזכויות .
הרי בעסקת רכישה לא תבקש ערבות מהרוכש יתרה מזאת
הרוכש יכול לרשום הערת אזהרה אפילו עם זכרון דברים .
אני מגיע מהצד השני ,של הקבלן.
תמיד יש לי משא ומתן עם עורכי הדין של הדיירים על גובה
הערבות.
הרי מדובר בעכיסקת רכישה ..רכישת הגג והזכויות .
הרי בעסקת רכישה לא תבקש ערבות מהרוכש יתרה מזאת
הרוכש יכול לרשום הערת אזהרה אפילו עם זכרון דברים .
עמידר
יעקב
27/05/15
בבניין בו נמצא דירתי ישנן דירות של עמידר בהם גרים זכאי משרד השיכון
מה מעמדם
מה מעמד עמידר לעניין תמ"א 38
מה מעמדם
מה מעמד עמידר לעניין תמ"א 38
מעמד דירות עמידר בפרויקטים של תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/05/15
יעקב שלום!
דירות עמידר נספרות לענין הרוב הנדרש כמו כל דירה אחרת.
בדר"כ אין בעיות עם חברת עמידר. צריך לגשת לסניף המטפל ולהעביר להם עותק מההסכם שנחתם כבר על ידי מספר בעלי דירות. הם לא חותמים רא/שונים אבל גם לא יתקעו את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
דירות עמידר נספרות לענין הרוב הנדרש כמו כל דירה אחרת.
בדר"כ אין בעיות עם חברת עמידר. צריך לגשת לסניף המטפל ולהעביר להם עותק מההסכם שנחתם כבר על ידי מספר בעלי דירות. הם לא חותמים רא/שונים אבל גם לא יתקעו את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להכריח דייר לוותר על מחסן הרשום לו בטאבו
ניר
26/05/15
שלום,
אצלנו בבנין לטובת תמ"א 38 היזם רוצה לבנות דירת גן ולצורך כך לקחת את כל שטח המחסנים.
לכל אחד מהדיירים קיים מחסן היום ובנסח המלא מופיע "דירה+מחסן".
האם ניתן להכריח דיירים לוותר על המחסן?
נניח ורק דייר אחד מתנגד - ניתן להכריח אותו?
תודה,
ניר
אצלנו בבנין לטובת תמ"א 38 היזם רוצה לבנות דירת גן ולצורך כך לקחת את כל שטח המחסנים.
לכל אחד מהדיירים קיים מחסן היום ובנסח המלא מופיע "דירה+מחסן".
האם ניתן להכריח דיירים לוותר על המחסן?
נניח ורק דייר אחד מתנגד - ניתן להכריח אותו?
תודה,
ניר
האם ניתן לחייב ויתור על מחסן פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/05/15
לא ניתן לחייב דייר לוותר על מחסן המהווה רכושו הפרטי בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות תמ"א 38 2 בבניין מושע
אולג
21/05/15
צהריים טובים,
בבניין מושע קיימות 12 יחידות דיור בגדלים שונים ( 90- 50 מ"ר) כיצד מחלקים את זכויות הבניה הנוספות בתהלך תמ"א 38 (2) ? כאשר רוצים לבצע את התהליך ללא כל עלות על בעלי הדירות האם לא כל דירה זכאית לאותה תוספת של 25 מ"ר ?
האם חניה ומחסן דירתי נכללים במסגרת ה 25 מ"ר לצד ממ"ד ומרפסת ?
בבניין מושע קיימות 12 יחידות דיור בגדלים שונים ( 90- 50 מ"ר) כיצד מחלקים את זכויות הבניה הנוספות בתהלך תמ"א 38 (2) ? כאשר רוצים לבצע את התהליך ללא כל עלות על בעלי הדירות האם לא כל דירה זכאית לאותה תוספת של 25 מ"ר ?
האם חניה ומחסן דירתי נכללים במסגרת ה 25 מ"ר לצד ממ"ד ומרפסת ?
חלוקת זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/05/15
אולג שלום!
התמ"א מאפשרת להוסיף 25 מ"ר לכל דירה קיימת בתנאי שהתוספת כוללת בנית ממ"ד. מרפסת + חניה + מחסן למטה אינם חלק מה- 25 מ"ר הללו.
עדין אין זה אומר שאפשר להרחיב כל דירה ב- 25 מ"ר. על כל חלקה חלים תוכניות בניה עיר הקובעים מהם קווי הבנין המותרים לבניה. יתכן ובשל מגבלה זו לא ניתן להרחיב כל דירה ב- 25 מ"ר אלא בפחות. מנסיוני- בפרויקט של הריסה ובניה לרוב לא ניתן להוסיף שטחים נוספים לכל דירה כי פשוט אין איפה.
לכן יתכן שהחלק הראשון של השאלה שלך הוא תאורטי בלבד. בהנחה שאפשר להוסיף שטחים לכל דירה אני מניח שעדין היזם וגם אתם תרצו לשמור על יחסיות מסוימת לשטחי הדירה המקוריים. זה לא יהיה חישוב מדויק. צריך להבין שאם תעמדו על זה שדירה של 90 מ"ר תקבל תוספת 25 מ"ר ודירה של 45 מ"ר (שיהיה קל לחשב) תקבל תוספת של 12.5 מ"ר בלבד, למרות שאפשר לתת לה יותר, זה אומר מבחינת היזם שהוא מפסיד גם שטחי מכירה בדירות שמיועדות לו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התמ"א מאפשרת להוסיף 25 מ"ר לכל דירה קיימת בתנאי שהתוספת כוללת בנית ממ"ד. מרפסת + חניה + מחסן למטה אינם חלק מה- 25 מ"ר הללו.
עדין אין זה אומר שאפשר להרחיב כל דירה ב- 25 מ"ר. על כל חלקה חלים תוכניות בניה עיר הקובעים מהם קווי הבנין המותרים לבניה. יתכן ובשל מגבלה זו לא ניתן להרחיב כל דירה ב- 25 מ"ר אלא בפחות. מנסיוני- בפרויקט של הריסה ובניה לרוב לא ניתן להוסיף שטחים נוספים לכל דירה כי פשוט אין איפה.
לכן יתכן שהחלק הראשון של השאלה שלך הוא תאורטי בלבד. בהנחה שאפשר להוסיף שטחים לכל דירה אני מניח שעדין היזם וגם אתם תרצו לשמור על יחסיות מסוימת לשטחי הדירה המקוריים. זה לא יהיה חישוב מדויק. צריך להבין שאם תעמדו על זה שדירה של 90 מ"ר תקבל תוספת 25 מ"ר ודירה של 45 מ"ר (שיהיה קל לחשב) תקבל תוספת של 12.5 מ"ר בלבד, למרות שאפשר לתת לה יותר, זה אומר מבחינת היזם שהוא מפסיד גם שטחי מכירה בדירות שמיועדות לו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב לשיפוץ תמ"א 38/1
אלון
21/05/15
8 מתוך 12 דיירים חתמו על שיפוץ תמ"א 38/1.
בחוזה כתוב שצריך 75% מהאנשים כדי לכפות על שאר הדיירים. כלומר צריך 9 דיירים. האם אפשר לתבוע את אחד הדיירים שהוא מעכב את השיפוץ או לטעון כל טענה אחרת?
בחוזה כתוב שצריך 75% מהאנשים כדי לכפות על שאר הדיירים. כלומר צריך 9 דיירים. האם אפשר לתבוע את אחד הדיירים שהוא מעכב את השיפוץ או לטעון כל טענה אחרת?
רוב לתמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/05/15
שלום אלון!
הרוב הנדרש הוא 75% מבעלי הדירות שמחזיקים 75% מהרכוש המשותף. אם שני תנאים אלו לא מתמלאים אז אין "זכות" לפנות בתביעה מתאימה למפקח על המקרקעין.
לצערי לא ניתן לתבוע את הדיירים שטרם חתמו אם אין לכם את הרוב הנדרש כפי שפרטתי למעלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הרוב הנדרש הוא 75% מבעלי הדירות שמחזיקים 75% מהרכוש המשותף. אם שני תנאים אלו לא מתמלאים אז אין "זכות" לפנות בתביעה מתאימה למפקח על המקרקעין.
לצערי לא ניתן לתבוע את הדיירים שטרם חתמו אם אין לכם את הרוב הנדרש כפי שפרטתי למעלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כדאיות כלכלית בהוספת ממ"ד
צביקה גרינברג
20/05/15
שלום רב - אני גר ברחוב הגליל 88 נווה שאנן בחיפה. הבית שלנו הוא מדורג - הקומות לא אחת מול השניה - בצד אחד 2 דירות ובצד שני 3 דירות. הבית על עמודים. אנחנו רוצים לדעת את הכדאיות הכלכלית בהשקעה בממ"ד. האם העלות של הממ"ד תהיה יותר קטנה מאשר הרווח שלי במכירת הדירה. כיום יש לנו 90 מ"ר, 13,000 שקל/מ"ר. האם הוספת ממ"ד של 12 מ"ר יעלה את ערך הדירה מעל עלות הממ"ד. מודבר בהוספת 5 ממ"דים.
כדאיות כלכלית בהוספת ממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/05/15
צביקה שלום!
הפער נראה לי זניח ובודאי לא שיקול אם לעשות ממ"ד או לא. לפי הנתונים שמסרת שווי מ"ר בנוי הוא 13,000 ש"ח. עלות בניה של ממ"ד להערכתי היא כ- 10,000 ש"ח. הערכה זו כוללת מע"מ ובהתחשב בכך שלא מדובר בחלק מפרויקט בניה גדול, וכן כולל עלויות תכנון ופיקוח.
כך שכל ה"רווח" לדירה הוא כ- 35,000 ש"ח ויתכן אפילו פחות. משום שאם מוסיפים ממ"ד אולי יש לעשות גם התאמות נוספות בחיבור לדירה קיימת.
כך שלדעתי זה די מאוזן. אבל- אתם נהנים מממ"ד שמהווה עוד חדר בדירה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הפער נראה לי זניח ובודאי לא שיקול אם לעשות ממ"ד או לא. לפי הנתונים שמסרת שווי מ"ר בנוי הוא 13,000 ש"ח. עלות בניה של ממ"ד להערכתי היא כ- 10,000 ש"ח. הערכה זו כוללת מע"מ ובהתחשב בכך שלא מדובר בחלק מפרויקט בניה גדול, וכן כולל עלויות תכנון ופיקוח.
כך שכל ה"רווח" לדירה הוא כ- 35,000 ש"ח ויתכן אפילו פחות. משום שאם מוסיפים ממ"ד אולי יש לעשות גם התאמות נוספות בחיבור לדירה קיימת.
כך שלדעתי זה די מאוזן. אבל- אתם נהנים מממ"ד שמהווה עוד חדר בדירה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו ללא מספר תז
אור
12/05/15
אילן שלום-
לנושא שענית שהקבלן לא מתחיל עבודות כי הבנק לא נותן הלוואה -
1- מה הקשר בין הלוואה לתז בטאבו?
האם לבנק כה חשוב מי בעלי הבתים? יש 12 בעלים...
2- ואם זה חשוב- מי מתקן זאת? עו''ד של הקבלן?
כי אמר שהוא יכול לעשות זאת
בברכה
אור
לנושא שענית שהקבלן לא מתחיל עבודות כי הבנק לא נותן הלוואה -
1- מה הקשר בין הלוואה לתז בטאבו?
האם לבנק כה חשוב מי בעלי הבתים? יש 12 בעלים...
2- ואם זה חשוב- מי מתקן זאת? עו''ד של הקבלן?
כי אמר שהוא יכול לעשות זאת
בברכה
אור
נסח טאבו ללא תז
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/05/15
שלום אור
אני מניח שהבנק רוצה לוודא שמי שחתם על ההסכם הוא באמת אותו בעלים של הדירה ולא סתם אדם עם שם דומה.
לכן הוא מבקש את הוספת מספר התז.
גם מבחינת לשכת רישום המקרקעין הם לא היו מאפשרים רישום הערה וכל פעולה אחרת לפני הסדרת המספר.
הליך ההוספה, כמו שציינתי קודם הוא יחסית קל לתיקון ורק מחייב שיתוף פעולה מצד אותו אדם ששמו מופיע ללא התז.
כמובן שאפשר היה גם לטפל בכך קודם לכן ולא לחכות עד עכשיו אבל זה כבר בבחינת חלב שנשפך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מניח שהבנק רוצה לוודא שמי שחתם על ההסכם הוא באמת אותו בעלים של הדירה ולא סתם אדם עם שם דומה.
לכן הוא מבקש את הוספת מספר התז.
גם מבחינת לשכת רישום המקרקעין הם לא היו מאפשרים רישום הערה וכל פעולה אחרת לפני הסדרת המספר.
הליך ההוספה, כמו שציינתי קודם הוא יחסית קל לתיקון ורק מחייב שיתוף פעולה מצד אותו אדם ששמו מופיע ללא התז.
כמובן שאפשר היה גם לטפל בכך קודם לכן ולא לחכות עד עכשיו אבל זה כבר בבחינת חלב שנשפך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב מפני ת.ז.
אור
11/05/15
שלום-
אנו ערב התמ''א כבר יש היתר והקבלן שילם אגרות.
אך לפתע הקבלן טוען שהוא רוצה הלואה מהבנק להתחלת העבודות ומפני שבנסח טאבו של אחד מבעלי הדירות אין את מספר תעודת הזהות שלו- לכן הקבלן לא יכול לקבל הלוואה....
1- האם נכון הדבר שהבנק לא מאשר הלוואה לפי זה?
2- מה הקשר?
אני שואלת כי הקבלן כבר דחה מספר פעמים את תחילת העבודות בתירוצים שונים.
בברכה
אור
אנו ערב התמ''א כבר יש היתר והקבלן שילם אגרות.
אך לפתע הקבלן טוען שהוא רוצה הלואה מהבנק להתחלת העבודות ומפני שבנסח טאבו של אחד מבעלי הדירות אין את מספר תעודת הזהות שלו- לכן הקבלן לא יכול לקבל הלוואה....
1- האם נכון הדבר שהבנק לא מאשר הלוואה לפי זה?
2- מה הקשר?
אני שואלת כי הקבלן כבר דחה מספר פעמים את תחילת העבודות בתירוצים שונים.
בברכה
אור
עיכוב התחלת עבודות בגלל טעות בתעודת זהות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/05/15
שלום אור
קשה לי לענות לך בלי לדעת את כל הנתונים. אני רק יכול לאמר שלעיתים באמת מגלים טעויות במספר הזיהוי הרשום בטאבו, אבל יש פרוצדורה לא מאוד מסובכת לתקן את הטעות.
לא יודע להגיד לך אם זו הסיבה האמיתית. הבנק בודק התאמה אבל לא בטוח שבגלל זה יעכב ליווי לפרויקט. בכל מקרה - כל התהליך של התיקון לא צריך לקחת יותר משבועיים (בהנחה שיש שיתוף פעולה מאותו בעלים רשום).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קשה לי לענות לך בלי לדעת את כל הנתונים. אני רק יכול לאמר שלעיתים באמת מגלים טעויות במספר הזיהוי הרשום בטאבו, אבל יש פרוצדורה לא מאוד מסובכת לתקן את הטעות.
לא יודע להגיד לך אם זו הסיבה האמיתית. הבנק בודק התאמה אבל לא בטוח שבגלל זה יעכב ליווי לפרויקט. בכל מקרה - כל התהליך של התיקון לא צריך לקחת יותר משבועיים (בהנחה שיש שיתוף פעולה מאותו בעלים רשום).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא דייר סרבן …אבל …
דרור- כפר סבא
10/05/15
שלום רב ,
ברמה העקרונית אני בעד ביצוע תמ"א , אבל במהלך טיפול בתהליך נוצר רושם כבד שלפחות אחד מאנשי הנציגות של הבניין עשה כל מיני מניפולציות עם הקבלן שלא בתום לב וללא ידיעת יתר בעלי הדירות וכתוצאה מכך מאפשר ומוותר לקבלן בכל מיני נושאים השנויים מאוד במחלוקת ובאופן בולט ביותר כך שלא פעם הוא והקבלן מהלכים אימים על כל הדיירים שאם לא יסכימו לתנאי הקבלן יפסק התהליך .
בקיצור , השאלה שלי היא האם אני יכול לחתום בהסכם מול הקבלן ליד חתימת כל יתר הדיירים , שאני חותם תחת מחאה ושומר לעצמי את הזכות להגיש תביעה נגד כל מי שיתברר שפעל לא בתום לב וללא גילוי נאות כאיש נציגות מול יתר הדיירים ובכך מנע מהם עסקה הוגנת מול הקבלן.
ברמה העקרונית אני בעד ביצוע תמ"א , אבל במהלך טיפול בתהליך נוצר רושם כבד שלפחות אחד מאנשי הנציגות של הבניין עשה כל מיני מניפולציות עם הקבלן שלא בתום לב וללא ידיעת יתר בעלי הדירות וכתוצאה מכך מאפשר ומוותר לקבלן בכל מיני נושאים השנויים מאוד במחלוקת ובאופן בולט ביותר כך שלא פעם הוא והקבלן מהלכים אימים על כל הדיירים שאם לא יסכימו לתנאי הקבלן יפסק התהליך .
בקיצור , השאלה שלי היא האם אני יכול לחתום בהסכם מול הקבלן ליד חתימת כל יתר הדיירים , שאני חותם תחת מחאה ושומר לעצמי את הזכות להגיש תביעה נגד כל מי שיתברר שפעל לא בתום לב וללא גילוי נאות כאיש נציגות מול יתר הדיירים ובכך מנע מהם עסקה הוגנת מול הקבלן.
לא דייר סרבן.. אבל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/05/15
שלום דרור
לצערי תופעת חוסר האמון נפוצה בפרויקטים כאלו. לא ניתן לחתום תחת מחאה. או שאתה חותם או שאתה לא חותם. אתה כן רשאי וזכאי, אם אתה מוכיח שאכן נעשו דברים לא תקניים, להגיש תביעה ולעמוד על זכויותיך.
אני לא יודע עד כמה החשש מבוסס ועל מה מדובר. במחשבה שניה אני ממליץ לך לקבל מכתב טרם החתימה מהיזם לפיו אין הסכמים נוספים עם מי מהבעלים שאינו בא לידי ביטוי בהסכם ובנספחיו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי תופעת חוסר האמון נפוצה בפרויקטים כאלו. לא ניתן לחתום תחת מחאה. או שאתה חותם או שאתה לא חותם. אתה כן רשאי וזכאי, אם אתה מוכיח שאכן נעשו דברים לא תקניים, להגיש תביעה ולעמוד על זכויותיך.
אני לא יודע עד כמה החשש מבוסס ועל מה מדובר. במחשבה שניה אני ממליץ לך לקבל מכתב טרם החתימה מהיזם לפיו אין הסכמים נוספים עם מי מהבעלים שאינו בא לידי ביטוי בהסכם ובנספחיו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 תיקוני חוק
נמרוד רעננה
09/05/15
שלום רב,
אבקש את עזרתכם בהבנת הסדר הכרונולוגי של התיקונים בחוק לנושא התמא.
בתחילה היה מותר לבנות רק תוספת של שתי קומות , מאיזה תאריך בדיוק (שנה) , לאחר מכן בא שינוי ותיקון , אני חושב שקראו לזה תמא 3 המאפשר תוספת בניה של עוד קומה וחצי , החל מאיזה תאריך (שנה) תיקון זה אושר ונכנס לתוקף ??? אודה לכם על עשיית סדר בנושא .
אבקש את עזרתכם בהבנת הסדר הכרונולוגי של התיקונים בחוק לנושא התמא.
בתחילה היה מותר לבנות רק תוספת של שתי קומות , מאיזה תאריך בדיוק (שנה) , לאחר מכן בא שינוי ותיקון , אני חושב שקראו לזה תמא 3 המאפשר תוספת בניה של עוד קומה וחצי , החל מאיזה תאריך (שנה) תיקון זה אושר ונכנס לתוקף ??? אודה לכם על עשיית סדר בנושא .
סדר כרונולוגי של תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/05/15
נמרוד שלום!
תמ"א 38 קיבלה תוקף בשנת 2005. במקור היא העניקה זכויות נוספות לעוד קומה וחצי (לזכור כי מדובר על תוספת לאחר מתן אפשרות להרחיב בעד 25 מ"ר כולל ממ"ד כל דירה קיימת).
תיקון 2 לתמ"א 38 משנת 2010 הרחיב את ההטבות הללו גם למקרה שהורסים את הבנין ובונים אותו מחדש. לכן נהוג לקרוא לפרויקט של הריסה ובניה תמ"א 38/2.
תיקון 3 לתמ"א 38 משנת 2013 הגדיל את ההטבות בזכויות מכוח התמ"א ל- 2.5 קומות נוספות.
תשומת הלב שיש עיריות שמכוח תמ"א 38 קבעו מדיניות שונה (טובה יותר או פחות) ועל כן יש לבדוק גם אם יש תוכנית ספציפית של אותה רשות שתוקנה מכוח התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38 קיבלה תוקף בשנת 2005. במקור היא העניקה זכויות נוספות לעוד קומה וחצי (לזכור כי מדובר על תוספת לאחר מתן אפשרות להרחיב בעד 25 מ"ר כולל ממ"ד כל דירה קיימת).
תיקון 2 לתמ"א 38 משנת 2010 הרחיב את ההטבות הללו גם למקרה שהורסים את הבנין ובונים אותו מחדש. לכן נהוג לקרוא לפרויקט של הריסה ובניה תמ"א 38/2.
תיקון 3 לתמ"א 38 משנת 2013 הגדיל את ההטבות בזכויות מכוח התמ"א ל- 2.5 קומות נוספות.
תשומת הלב שיש עיריות שמכוח תמ"א 38 קבעו מדיניות שונה (טובה יותר או פחות) ועל כן יש לבדוק גם אם יש תוכנית ספציפית של אותה רשות שתוקנה מכוח התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
