פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
סגירת מרפסת
מיכל
12/11/09
אני מעוניינים לסגור מרפסת שאינה מקורה עם מעקה מאבן
בתהליך הכי קצר
הבנו שישנם מצבים שכלל לא צריך לבקש אישור או לקצר תהליך ע"י בניה של מרפסת מבניה קלה או מחלונות וכד'
אשמח לדעת יותר פרטים בנידון
ומה הפרוצדורה שעליי לבצע
בתהליך הכי קצר
הבנו שישנם מצבים שכלל לא צריך לבקש אישור או לקצר תהליך ע"י בניה של מרפסת מבניה קלה או מחלונות וכד'
אשמח לדעת יותר פרטים בנידון
ומה הפרוצדורה שעליי לבצע
סגירת מרפסת
|עו"ד גיא פרבמן
12/11/09
ישנה חובה לקבל היתר לצורך סגירת מרפסת מהרשות המקומית
שאלה דחופה בנוגע לקניית דירה (מס שבח)
אריק
12/11/09
ניהלתי מו"מ לקניית דירה בעלות של 450,000 שקל. בעל הדירה בדק במס שבח ואמר לי שלא משתלם לו למכור כי המס גבוה.
מסתבר שהוא קנה את הדירה בשנת 1968 בעלות של כ- 40,000 לירות,הוא ביטל את המכירה בטענה שזה לא משתלם לו,כי המס הוא כמעט מחצית משווי הדירה (במכירה), האם זה באמת ייתכן שהמס כה גבוה ?
כיצד אפשר לסייע /לשכנע אותו בכל זאת למכור ????
תודה.
מסתבר שהוא קנה את הדירה בשנת 1968 בעלות של כ- 40,000 לירות,הוא ביטל את המכירה בטענה שזה לא משתלם לו,כי המס הוא כמעט מחצית משווי הדירה (במכירה), האם זה באמת ייתכן שהמס כה גבוה ?
כיצד אפשר לסייע /לשכנע אותו בכל זאת למכור ????
תודה.
מס שבח
|עו"ד גיא פרבמן
12/11/09
אין אפשרות לחייב את המוכר. אך יש לבחון האם הוא ניהל מו"מ שלא בחוסר תום לב. כמו-כן יש לבדוק מתי הוא מחר דירה בפעם האחרונה וזאת על מנת לבחון מתי הוא יהיה פטור ממס שבח. כמו-כן יש לבדוק את ההוצאות המותרות בניכוי כי יתכן ולאחר הבדיקה לא ידרש לשלם מס
עמלת ערבות בנקאית
נ
12/11/09
שלום
רכשתי דירה מקבלן ובחוזה רשום שעמלת ערבות בנקאית אני אשלם ולא הקבלן ולא רשום כמה - בהמשך התברר לי שזה 0.7% לשנה , האם זה חוקי לא לציין זאת בחוזה?
בנוסף - אם אני משלמת את זה - לפי החוק(חוק המכר רוכשי דירות - סע' ב' ) מי שנותן לי קבלה זה הבנק אך בפועל הקבלן נותן לי קבלה למרות שאני משלמת ישירות לבנק.פניתי לקבלן אך הוא אמר שלא ניתן לקבל קבלה זו מהבנק כי הוא לא נותן כזאת קבלה ...האם ניתן לתבוע אותם על עבירה על החוק מכר רוכשי דירות ?
בנוסף האם קבלנים רבים מחייבים את הקונה בעמלת ערבות בנקאית ? כי לפי מה שהבנתי זה נדיר(כמעט תמיד הקבלן עצמו משלם ולא הקונה) .
תודה
רכשתי דירה מקבלן ובחוזה רשום שעמלת ערבות בנקאית אני אשלם ולא הקבלן ולא רשום כמה - בהמשך התברר לי שזה 0.7% לשנה , האם זה חוקי לא לציין זאת בחוזה?
בנוסף - אם אני משלמת את זה - לפי החוק(חוק המכר רוכשי דירות - סע' ב' ) מי שנותן לי קבלה זה הבנק אך בפועל הקבלן נותן לי קבלה למרות שאני משלמת ישירות לבנק.פניתי לקבלן אך הוא אמר שלא ניתן לקבל קבלה זו מהבנק כי הוא לא נותן כזאת קבלה ...האם ניתן לתבוע אותם על עבירה על החוק מכר רוכשי דירות ?
בנוסף האם קבלנים רבים מחייבים את הקונה בעמלת ערבות בנקאית ? כי לפי מה שהבנתי זה נדיר(כמעט תמיד הקבלן עצמו משלם ולא הקונה) .
תודה
עמלת ערבות בנקאית
|עו"ד גיא פרבמן
12/11/09
כעיקרון עפ"י החוק הקבלן צריך לשאת בעלויות הערבות הבנקאית אלא אם נקבע אחרת בחוזה. לכן יש לבחון את תוכן החוזה שחתמת (כולי תקווה שהסתייעת בעו"ד לעניין החוזה - במידה שכן יש כאן רשלנות מצד העו"ד). בעניין הקבלה הקבלן הוא זה שחייב להוציא לך קבלה הבנק משמש כחשבון ליווי וביטחון עבורך לסיום הפרויקט.
חוזה מכר
Niki
12/11/09
שלום רב!
חוזה מכר נחתם בין הצדדים בשנת 1997
בבית נשוא חוזה מכר היה מחסן שלא צמוד דירה, קיום המחסן אוזכר בחוזה, אך קיום היתר לא אזוכר כלל. לאחר כמה שנים התברר כי אין היתר על המחסן הזה. המוכר לא הודיע על כך לקונה, נעשה גם רישום זכויות של הקונה בנכס בזמנו וגם במנהל ועניין היתר לא התגלה כלל.
בשנת 2004 התגלה כי אין היתר על המחסן. הקונה רץ והוציא היתר בשנת 2004 ושילם הוצאות רבות בגובה של 15,000 ש"ח בשנת 2004 על מנת לקבל היתר. היתר נתקבל בשנת 2004. עכשיו הקונה רוצה לתבוע מהמוכר את החזר הוצאות האלו? השאלה אם יש עילה לקונה ואם יש התיישנות, עורך דין אחד ייצג את שני הצדדים בחוזה, האם היתה חובת בדיקה על עורך דין דאז?ידוע לי שעכשיו חובת בדיקה חלה על עו"ד.
הנני מקדימה תודה.
מודה מראש
חוזה מכר נחתם בין הצדדים בשנת 1997
בבית נשוא חוזה מכר היה מחסן שלא צמוד דירה, קיום המחסן אוזכר בחוזה, אך קיום היתר לא אזוכר כלל. לאחר כמה שנים התברר כי אין היתר על המחסן הזה. המוכר לא הודיע על כך לקונה, נעשה גם רישום זכויות של הקונה בנכס בזמנו וגם במנהל ועניין היתר לא התגלה כלל.
בשנת 2004 התגלה כי אין היתר על המחסן. הקונה רץ והוציא היתר בשנת 2004 ושילם הוצאות רבות בגובה של 15,000 ש"ח בשנת 2004 על מנת לקבל היתר. היתר נתקבל בשנת 2004. עכשיו הקונה רוצה לתבוע מהמוכר את החזר הוצאות האלו? השאלה אם יש עילה לקונה ואם יש התיישנות, עורך דין אחד ייצג את שני הצדדים בחוזה, האם היתה חובת בדיקה על עורך דין דאז?ידוע לי שעכשיו חובת בדיקה חלה על עו"ד.
הנני מקדימה תודה.
מודה מראש
שאלה קצת סבוכה
רן בצלאל , עו"ד
12/11/09
על מנת שניתן יהיה לתת תשובות לשאלה זו יש לראות הן את הסכם המכר והן את החומר הרישומי הרלוונטי בחברה המשכנת/ טאבו /מנהל.
חוזה מכר
|עו"ד גיא פרבמן
12/11/09
האחריות כאן חלה על עו"ד שביצע את העסקה. בכול מקרה יש לבחון את כול התיק לצורך בחינה על מי חלה האחריות וכן יש לבחון האם חל התיישנות או לאו
רכישת זכויות-תשלום מס
רוני
12/11/09
שלום,
האם כאשר אדם משלם לאח שלו בגין רכישת זכויות בנכס (נחלה במושב) עפ"י צוואה - האם מדובר בעיסקה שמחוייבת בתשלום מס?
האם יש לשלם על כך דמי הסכמה למינהל.
תודה.
האם כאשר אדם משלם לאח שלו בגין רכישת זכויות בנכס (נחלה במושב) עפ"י צוואה - האם מדובר בעיסקה שמחוייבת בתשלום מס?
האם יש לשלם על כך דמי הסכמה למינהל.
תודה.
רכישת זכויות
|עו"ד גיא פרבמן
12/11/09
כעיקרון כול רכישה של זכויות במקרקעין מחייבת בתשלום מס. לשאלתך בעניין צוואה האם עשיתם איזון נכסים בצוואה ? במידה שהירושה עדיין לא חולקה בין הצדדים ונערך איזון נכסים יכול ולא תידרש לשלם מס. בכול מקרה יש לבחון את הנושא לעומק
שכירת דירה אחריות נזקים
אברהם
12/11/09
לאחר כ 3 חודשים בהן התגורר בני בדירה שכורה, לילה אחד כאשר הוא לא היה בדירה נזרקה מבחוץ אבן גדולה ובברה את השמשה של חלון הזזה במרפסת.
לא ברור לבני האם עליו לשלם את הנזק, או, שעל בעל הדירה לתקן את החלון על חשבונו.
לא ברור לבני האם עליו לשלם את הנזק, או, שעל בעל הדירה לתקן את החלון על חשבונו.
אחריות של שוכר
|עו"ד גיא פרבמן
12/11/09
תשובה לשאלתך ניתן לקבל בחוזה ובמצב דברים שהחוזה אינו דן בעניינים כגון זה האחריות הינה של השוכר שהיה צריך לבטח את הדירה
הוספת קומה בבית משותף
מוטי
11/11/09
שלום
אני דייר בבניין שבו 20 דירות. השכנים מעוניינים להוסיף קומות על הגג (כלומר לעשות להם פנטהאוז). השאלה שלי - מלבד כמובן שאני יכול לדרוש פיצוי על החלק המשותף לכל הדיירים שלא בונים על הגג :
קיבלתי מהעירייה מכתב ששואל אם יש לי התנגדות. מה אומר החוק - האם מותר לבנות על הגג לפי החוק בעירייה, ואם כן - באיזה רוב דיירים?
אני דייר בבניין שבו 20 דירות. השכנים מעוניינים להוסיף קומות על הגג (כלומר לעשות להם פנטהאוז). השאלה שלי - מלבד כמובן שאני יכול לדרוש פיצוי על החלק המשותף לכל הדיירים שלא בונים על הגג :
קיבלתי מהעירייה מכתב ששואל אם יש לי התנגדות. מה אומר החוק - האם מותר לבנות על הגג לפי החוק בעירייה, ואם כן - באיזה רוב דיירים?
גג משותף
עו"ד רן בצלאל
12/11/09
צריך לבדוק מה סטטוס הגג , כיוון שהעיריה מבקשת הסכמתך אסיק כי הגג משותף לכל הדיירים ולכן בעניינך במקרה בו הגג משותף לכל הדיירים יש צורך בהסכמה של 100% (להבדיל מניהול הרכוש המשותף)
בו נדרש אחוז הסכמה נמוך יותר.
בו נדרש אחוז הסכמה נמוך יותר.
שיפוץ קומת חניית רכב ללא התר בניה
סמואל
11/11/09
שלום רב
שאלה:
שוכרי הבית שלי
(ברשותי ובהתר ממני) שיפצו את קומת חניית הרכב והפכו אותה לחדר מגורים ללא שינוי בחזית הבית, מלבד הוספת דלת רגילה לכניסה.
הכל היה בהבנה בעל פה שלא תהיינה בעיות מהרשות המקומית כי גם שכנים אחרים ביצעו שינויים אלו
הרשות המקומית תובעת עכשיו להשיג התר בניה או או להחזיר מצב לקדמותו או העמדה לדין פלילי
האם אני כבעל הבית רשאי להכנס לבית שגרים בו דיירים בחוזה מסודר, להרוס את הקירות ואת ההשינוי
ולהביא את מצב חדר חנית הרכב למצב המקורי?
או מה עלי לעשות במסגרת החוק ?
תודה מראש למשיבים !
שאלה:
שוכרי הבית שלי
(ברשותי ובהתר ממני) שיפצו את קומת חניית הרכב והפכו אותה לחדר מגורים ללא שינוי בחזית הבית, מלבד הוספת דלת רגילה לכניסה.
הכל היה בהבנה בעל פה שלא תהיינה בעיות מהרשות המקומית כי גם שכנים אחרים ביצעו שינויים אלו
הרשות המקומית תובעת עכשיו להשיג התר בניה או או להחזיר מצב לקדמותו או העמדה לדין פלילי
האם אני כבעל הבית רשאי להכנס לבית שגרים בו דיירים בחוזה מסודר, להרוס את הקירות ואת ההשינוי
ולהביא את מצב חדר חנית הרכב למצב המקורי?
או מה עלי לעשות במסגרת החוק ?
תודה מראש למשיבים !
בנייה ללא היתר
|עו"ד גיא פרבמן
12/11/09
כעיקרון החובה חלה עליך. יש לבחון את הוראות חוזה השכירות ולבחון האם צוין בחוזה הוראות בעניין. לידיעתך הרשות רשאית לעמידך לדין ולכן הינך חייב לפעול במהירות בעניין
דמי תיווך
ריקי
11/11/09
שלום ותודה לפורום האפקטיבי!
האם טופס "הסכם הצעת רכישה" שנטולה כל רמז על דמי תיווך אך רשום "4 אחוז מהדירה יעברו ליזם" שבדיעבד הסתבר שסכום זה הוא דמי תיווך האם אני חייבת לשלם זאת והאם טופס זה עומד במגבלות חוק המתווכים? תודה רבה
האם טופס "הסכם הצעת רכישה" שנטולה כל רמז על דמי תיווך אך רשום "4 אחוז מהדירה יעברו ליזם" שבדיעבד הסתבר שסכום זה הוא דמי תיווך האם אני חייבת לשלם זאת והאם טופס זה עומד במגבלות חוק המתווכים? תודה רבה
דמי תיווך
|עו"ד גיא פרבמן
12/11/09
עפ"י חוק המתווכים מתווך זכאי לעמלתו בכפוף למספר תנאים לרבות גורם יעיל, מתווך מורשה והחתים את הקונה על הסכם תיווך. בכול הנוגע לדמי התיווך אין הגבלה. אך על פניו 4% הינו סכום מעל המקובל
בעיית רישום מקרקעין
נורית
11/11/09
לפני כשלוש שנים רכשתי חצי דונם בהרחבה של אחד המושבים. לא לקחתי משכנתא ולא היה צורך ברישום הערת אזהרה. כיום אני מעונינת לרשום את הבית שבניתי על שמי, יש בידי את כל האישורים הנדרשים מכל הרשויות (מינהל, מועצה וכו'), אלא שאיני יכולה לעשות זאת. הסיבה: החברה שמכרה לי את המגרש לא שילמה מיסים על העסקאות שביצעה במכירת המגרשים. מה עליי לעשות?
העדר אישורי מס לרישום
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/11/09
אני מניח שבמסגרת הסכם המכר, התחייבה החברה לשלם את המיסים החלים עליה בגין המכירה.
אציין, כי בעסקאות מקרקעין נהוג להשאיר כספים בנאמנות עד לקבלת האישורים וזאת בכדי להבטיח שיהיה מקור כספי לשלם מיסים ככל שהמוכר לא יעשה כן. מנגנון הנאמנות נועד כאמור למנוע מצבים כפי שהנך מתארת ולא ברור מדוע הדבר לא נעשה בהסכם שלך.
עליך לפנות לחברה ולדרוש את תשלום המיסים והנפקת אישור לרישום.
בלית ברירה תוכלי לשלם את החוב ולתבוע את החברה (ככל שהיא עדיין קיימת) בגין התשלום שנאלצת לבצע במקומה.
בכל מקרה מומלץ להקדים ולהיוועץ בעו"ד.
אציין, כי בעסקאות מקרקעין נהוג להשאיר כספים בנאמנות עד לקבלת האישורים וזאת בכדי להבטיח שיהיה מקור כספי לשלם מיסים ככל שהמוכר לא יעשה כן. מנגנון הנאמנות נועד כאמור למנוע מצבים כפי שהנך מתארת ולא ברור מדוע הדבר לא נעשה בהסכם שלך.
עליך לפנות לחברה ולדרוש את תשלום המיסים והנפקת אישור לרישום.
בלית ברירה תוכלי לשלם את החוב ולתבוע את החברה (ככל שהיא עדיין קיימת) בגין התשלום שנאלצת לבצע במקומה.
בכל מקרה מומלץ להקדים ולהיוועץ בעו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמאות מקרקעין
חמוד
11/11/09
האם רישיון שמאי מקרקעין מקנה איזושהי עדיפות לאלה שרוצים להתמחות במקרקקעין ונדל"ן ובמה זה עוזר??? הרי ידוע שאי אפשר לעסוק בעריכת דין ושמאות מקרקעין באותו תיק.
לא הרישיון מקנה עדיפות אלא הניסיון והידע המקצועי
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/11/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שיתוף
אלון
11/11/09
שלום,
רציתי לשאול, האם הסכם שיתוף חייב להיות בין הבעלים הרשומים של הקרקע (בעלי זכות בעלות או חכירה), או שמא יכול להיות גם בין בעלי הערת אזהרה?
לשם הדוגמא - יש שני בעלים של קרקע במושע הרשומים בטאבו. א' מכר את חלקו לצד שלישי ולטובתו נרשמה הערת אזהרה, אך טרם הועברו הזכויות בטאבו. הרוכש והצד הנותר רוצים לערוך ביניהם הסכם שיתוף (לפני כן לא היה). האם אותו צד שלישי יכול לחתום על הסכם שיתוף עם הצד הנותר או שמא כל עוד הוא לא יירשם רק לבעלים הרשומים יש את הזכות לכך?
תודה
רציתי לשאול, האם הסכם שיתוף חייב להיות בין הבעלים הרשומים של הקרקע (בעלי זכות בעלות או חכירה), או שמא יכול להיות גם בין בעלי הערת אזהרה?
לשם הדוגמא - יש שני בעלים של קרקע במושע הרשומים בטאבו. א' מכר את חלקו לצד שלישי ולטובתו נרשמה הערת אזהרה, אך טרם הועברו הזכויות בטאבו. הרוכש והצד הנותר רוצים לערוך ביניהם הסכם שיתוף (לפני כן לא היה). האם אותו צד שלישי יכול לחתום על הסכם שיתוף עם הצד הנותר או שמא כל עוד הוא לא יירשם רק לבעלים הרשומים יש את הזכות לכך?
תודה
ניתן לערוך הסכם שיתוף
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/11/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איזה ספר מתאים
מתמחה
11/11/09
איזה ספר מתאים למתמחה מתחיל בתחום המקרקעין
תודה
תודה
ספרות בנושא מקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/11/09
תחום המקרקעין הוא תחום רב עם תחומי משנה רבים. לדוגמא: מיסוי מקרקעין, עסקאות מקרקעין, דיני קניין, דיני תכנון ובניה וכיו"ב.
יש ספרות רבה ואין ספר אחד שאפשר להצביע עליו כמתאים למתחילים.
אני מניח שיש במשרדך החדש ספריה משפטית עם ספרים הרלבנטיים לתחום העיסוק של המשרד.
קריאה נעימה ובהצלחה בהתמחות.
יש ספרות רבה ואין ספר אחד שאפשר להצביע עליו כמתאים למתחילים.
אני מניח שיש במשרדך החדש ספריה משפטית עם ספרים הרלבנטיים לתחום העיסוק של המשרד.
קריאה נעימה ובהצלחה בהתמחות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך
משה
11/11/09
מתווך הראה את הדירה שלי לאנשים כאשר אני לא הייתי בבית.
לא היה לי מושג מי האנשים והם לא ידעו מי אני.
לאחר כשבוע בשיחה מקרית עם הורה של ילד מהגן של בני התברר לי שהם מחפשים דירה והצעתי להם לבוא לראות את דירתי.
כאשר הגיעו לדירתי התברר לי כי הם ראו את הדירה לפני כשבוע ואף התלהבו ממנה אך המתווך אמר שהוא לא ייצור קשר עלמנת לא להראות התלהבות.בפועל שבועיים לאחר המקרה המתווך עדיין לא יצר קשר בקשר לדירה ובמקביל אנחנו כבר סיכמנו על תנאים.
האם אני מחוייב בדמי תיווך
לא היה לי מושג מי האנשים והם לא ידעו מי אני.
לאחר כשבוע בשיחה מקרית עם הורה של ילד מהגן של בני התברר לי שהם מחפשים דירה והצעתי להם לבוא לראות את דירתי.
כאשר הגיעו לדירתי התברר לי כי הם ראו את הדירה לפני כשבוע ואף התלהבו ממנה אך המתווך אמר שהוא לא ייצור קשר עלמנת לא להראות התלהבות.בפועל שבועיים לאחר המקרה המתווך עדיין לא יצר קשר בקשר לדירה ובמקביל אנחנו כבר סיכמנו על תנאים.
האם אני מחוייב בדמי תיווך
דמי תיווך
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/11/09
כעקרון, אם אתה חתום על הסכם תיווך סביר להניח שתהיה חייב בתשלום דמי תיווך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
תמר
11/11/09
אודה לעצות ו/או לפסקי דין, שיוכלו לעזור לי בעניין הבא:
אני מעוניינת להגיש בקשה לצו עשה בהמרצת פתיחה נגד בעלים של חצי דירה בחלקה, כשעל המגרש בנוי בית משותף, שטרם נרכש בטאבו ויש בו דירה אחת שאין עליה אפילו הערת אזהרה.
אני מעוניינת שביהמ"ש יצווה על אחד הבעלים בחלקה לרשום הערת אזהרה על הקרקע כשהבעלים השני (שניים בלבד) מסכים לכך אבל לא מעוניין לחתום בלי הסכמת הבעלים השני.
אני מעוניינת להגיש בקשה לצו עשה בהמרצת פתיחה נגד בעלים של חצי דירה בחלקה, כשעל המגרש בנוי בית משותף, שטרם נרכש בטאבו ויש בו דירה אחת שאין עליה אפילו הערת אזהרה.
אני מעוניינת שביהמ"ש יצווה על אחד הבעלים בחלקה לרשום הערת אזהרה על הקרקע כשהבעלים השני (שניים בלבד) מסכים לכך אבל לא מעוניין לחתום בלי הסכמת הבעלים השני.
השאלה לא מובנת
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/11/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי מס מכירה לבית קרקע ישן יחסית
אורחת
10/11/09
לפני כשנה נמכר בית קרקע מאוד ישן (מעל 40 שנה) וכעת העירייה רוצה על כך מס.
באיזה מס מדובר? האם זה משתנה מעיר לעיר?
באיזה מס מדובר? האם זה משתנה מעיר לעיר?
עירייה גובה היטל השבחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/11/09
בגין תוכניות בניין עיר שקיבלו תוקף.
היטל ההשבחה הינו בגובה 50% מההשבחה (שיצרו התוכניות) כפי שיקבע על ידי שמאי של הועדה לתכנון ובניה.
היטל ההשבחה הינו בגובה 50% מההשבחה (שיצרו התוכניות) כפי שיקבע על ידי שמאי של הועדה לתכנון ובניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על שינוי במפרט הטכני….
אבי
10/11/09
שאלתי כבר למטה אך התשובה לא מספקת
כנראה כי השאלה לא פורטה לכן אנסה לפרט.
רכשתי דירה מקבלן לפני מספר חודשים...חתמתי על
חוזה כולל מפרט טכני.....במפרט רשום כי החיפוי
החיצוני של הבניין יהיה אבן.
נציג הקבלן התקשר אלי בטענה שיש שינוי בחיפוי הבניין
באמתלה שהוא מאים הרב יותר ממה שהובטח......
החיפוי החדש על פי דבריו יהיה גרניט פורצלן....
על כן הוא מבקש כי אבוא לחתום על שינוי זה במפרט
הטכני.....מקריאה מדוקדקת של החוזה כנראה שהקבלן לא יכול לבצע שינויים על דעת עצמו אולי גם מפני שהוא לא נתן לעצמו אופציה בחוזה והתחייב על חיפוי אבן בלבד......
לדעתי החיפוי המוצע פשוט זול יותר יכול להיות שהוא יפה יותר בל החשיבות לקבלן היא כלכלית.........
לכן אני שואל האם המהלך חוקי????
ואם אני או אחד מהדיירים שרכשו דירה לא חותם בכל זאת הוא ייבצע את השינוי או שאין לו סיכוי????
תודה מראש.
כנראה כי השאלה לא פורטה לכן אנסה לפרט.
רכשתי דירה מקבלן לפני מספר חודשים...חתמתי על
חוזה כולל מפרט טכני.....במפרט רשום כי החיפוי
החיצוני של הבניין יהיה אבן.
נציג הקבלן התקשר אלי בטענה שיש שינוי בחיפוי הבניין
באמתלה שהוא מאים הרב יותר ממה שהובטח......
החיפוי החדש על פי דבריו יהיה גרניט פורצלן....
על כן הוא מבקש כי אבוא לחתום על שינוי זה במפרט
הטכני.....מקריאה מדוקדקת של החוזה כנראה שהקבלן לא יכול לבצע שינויים על דעת עצמו אולי גם מפני שהוא לא נתן לעצמו אופציה בחוזה והתחייב על חיפוי אבן בלבד......
לדעתי החיפוי המוצע פשוט זול יותר יכול להיות שהוא יפה יותר בל החשיבות לקבלן היא כלכלית.........
לכן אני שואל האם המהלך חוקי????
ואם אני או אחד מהדיירים שרכשו דירה לא חותם בכל זאת הוא ייבצע את השינוי או שאין לו סיכוי????
תודה מראש.
שינוי מפרט טכני
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/11/09
נדרשת הסכמה של הדיירים לשנות מהוראות ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור זכויות . טאבו
משה
10/11/09
רכשתי דירה מקבלן קיבלתי אותה לפני חצי שנה , אני כרדע מברר על נסח טאבו או אישור זכויות דרך האתר ואני לא יכול, ביררו לי שכרגע באישור זכויות רק שם הקבלן רשום. כמה זמן זה לוקח? ואני צריך להתערב ?או שזה עניין של זמן
אישור זכויות ורישום זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/11/09
הליך של רישום בניינים חדשים בטאבו לוקח זמן די רב במחוזותינו.
עד להשלמת הרישום, הקבלן (או עורכי הדין של הקבלן) אמור לספק לך (לבקשתך ובדר"כ כנגד תשלום) אישור זכויות המפרט את זכויותיך בנכס, חובות, שעבודים וכיו"ב כפי שרשום בספרי החברה הקבלנית.
עד להשלמת הרישום, הקבלן (או עורכי הדין של הקבלן) אמור לספק לך (לבקשתך ובדר"כ כנגד תשלום) אישור זכויות המפרט את זכויותיך בנכס, חובות, שעבודים וכיו"ב כפי שרשום בספרי החברה הקבלנית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם החוק מגן עליי
מירב
10/11/09
חוזה בעסק לשנה כל שנה מחדשים משנת 7/2003 . היום אמרו לנו תפנו עוד חודש בגללכם מלוכלך וזהו. אני . לא יכולה לצאת ככה אני מחוייבת ללקוחות רבים ואני גם לא אמצא מקום אחר. האם היא לא מפרה חוזה? ואין משהו להגנת הדייר?
חוזה שכירות מסחרי
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/11/09
מדובר בחוזה שכירות חופשית שחוק הגנת הדייר לא חל עליו. מה שקובע זה מה שהוסכם בין הצדדים בהסכם השכירות.
תצטרך להגיע להבנות עם בעל הנכס.
תוכל לטעון בפניו כי התראה של 30 יום אינה מספקת בהתחשב בעובדה שאתה נמצא במקום 6 שנים ובמיוחד בהתחשב בעובדה שמדובר בעסק.
תצטרך להגיע להבנות עם בעל הנכס.
תוכל לטעון בפניו כי התראה של 30 יום אינה מספקת בהתחשב בעובדה שאתה נמצא במקום 6 שנים ובמיוחד בהתחשב בעובדה שמדובר בעסק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טיפים על הגשת הצעה לדירה מכינוס בתל אביב
רן
10/11/09
ראיתי באתר KONES1 מודעה של דירה בת 4 חדרים ברח' ארבע ארצות 28/6 מכינוס (כונס עו"ד עופר מגזניק) ואני מעוניין להגיש הצעה. מישהו יכול לתת לי טיפים לגבי הליך מכירה של נכס מכינוס?
רצוי לשכור עו"ד שייצג אותך ויבדוק את העסקה בטרם הגשת הצעה
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/11/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדת רכוש משותף | נשלח מאתר
קובי
10/11/09
אנו בעלי דירת גג, בבניין שלקראת מסירה- חדש.
ישנו גג נוסף המוגדר כרכוש ציבורי-משותף.
שאלתי היא כיצד אני מעביר את הבעלות החוקית אלי.
שוחחתי כבר עם כל הדיירים, עם הקבלן וכן עם המשרד עורך דין המלווה את הפרוייקט- אבל טכנית מה בדיוק הקבלן או אני עושה בכדי להצמיד לי את הגג המשותף. הבניין אגב עדיין לא נרשם... אלא לקראת סיום בנייה. לסיכם מהו ההליך המלאה שעלי לעשות , מול הדיירים מול העירייה ומול הקבלן. תודה רבה
ישנו גג נוסף המוגדר כרכוש ציבורי-משותף.
שאלתי היא כיצד אני מעביר את הבעלות החוקית אלי.
שוחחתי כבר עם כל הדיירים, עם הקבלן וכן עם המשרד עורך דין המלווה את הפרוייקט- אבל טכנית מה בדיוק הקבלן או אני עושה בכדי להצמיד לי את הגג המשותף. הבניין אגב עדיין לא נרשם... אלא לקראת סיום בנייה. לסיכם מהו ההליך המלאה שעלי לעשות , מול הדיירים מול העירייה ומול הקבלן. תודה רבה
הצמדת רכוש משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/11/09
קובי שלום,
כעקרון, יעוץ וליווי לגבי ההליך המלא עליך לקבל מעורך דינך או מעורך הדין של הקבלן.
אציין רק, כי לשם הצמדת הגג הנוסף לדירתך עליך לקבל את הסכמת 100% מבעלי הדירות. כמו כן, יש לבדוק האם הגג הנוסף לא משרת את שאר בעלי הדירות לדוגמא להנחת קולטי שמש, שכן במקרה כזה לא ניתן יהיה להצמיד את הגג הנוסף לדירתך.
בהנחה והדבר אפשרי, ותינתן הסכמה פה אחד, הרי שבבוא היום שירשם בית משותף (ע"י עוה"ד של הקבלן), יש לכלול הוראות בקשר להצמדת הגג הנוסף לדירתך בתקנון המוסכם של הבית המשותף וכן להגיש לרישום תשריט נכון של דירתך על כל הצמדותיה.
קח בחשבון, כי הצמדת הגג הנוסף אינה מעניקה לך באופן אוטומטי את זכויות הבניה על הגג הנוסף (ככל שישנן), אלא יש לסכם זאת במפורש עם כל הדיירים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
כעקרון, יעוץ וליווי לגבי ההליך המלא עליך לקבל מעורך דינך או מעורך הדין של הקבלן.
אציין רק, כי לשם הצמדת הגג הנוסף לדירתך עליך לקבל את הסכמת 100% מבעלי הדירות. כמו כן, יש לבדוק האם הגג הנוסף לא משרת את שאר בעלי הדירות לדוגמא להנחת קולטי שמש, שכן במקרה כזה לא ניתן יהיה להצמיד את הגג הנוסף לדירתך.
בהנחה והדבר אפשרי, ותינתן הסכמה פה אחד, הרי שבבוא היום שירשם בית משותף (ע"י עוה"ד של הקבלן), יש לכלול הוראות בקשר להצמדת הגג הנוסף לדירתך בתקנון המוסכם של הבית המשותף וכן להגיש לרישום תשריט נכון של דירתך על כל הצמדותיה.
קח בחשבון, כי הצמדת הגג הנוסף אינה מעניקה לך באופן אוטומטי את זכויות הבניה על הגג הנוסף (ככל שישנן), אלא יש לסכם זאת במפורש עם כל הדיירים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזר על תשלום ארנונה
אלכס
10/11/09
בוקר טוב! רציתי לברר לגבגי תשלום ארנונה, אני ואבי רכשנו דירה וכרגע אני חייל בסדיר אני יודע שמגיע לי פטור מתשלום ארנונה אך הבעלים הקודמים של הדירה שילמו כמה חודשים מראש ודורשים מאיתנו את הכסופ הזה, רציתי לשאול עם אני יכול לידרוש מהעירייה שיחזירו לי את הכסף שהבעלים הקודמים של הדירה שילמו?
תודה רבה והמשך יום טוב
תודה רבה והמשך יום טוב
העירייה לא מחזירה כסף, אך כנראה שתוכל לקבל זיכוי לאחר שתירשם כמחזיק בספרי העירייה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/11/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגרוש מוכר לי את חלקו בדירה..
קרני
10/11/09
דירת קרקע שנרכשה במשותף לפני כ-14 שנה.גם לאחר הגירושין המשיך האקס לשלם כחצי מהמשכנתא. הוחלט על קנייה שלי את החלק שלו.איזה תשלומי מיסים חלים במקרה הנ"ל ומי הוא שנושא בהם (המוכר/קונה)
נא לפנות לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/11/09
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ארנונה
טטיאנה
10/11/09
שלום.אני שוכרת דירה בת 4 חדרים בישוב קטן.דירה נמצאת בבית פרטי של 2 קומות.אני שוכרת 4 חדרים(רשום בחוזה)שזה קומה אחד באותו בית.קומה שניה שוכרים עוד 2 משפחות.קיבלתי תשלום ארנונה עבור כל הנכס.פניתי למועצה אזורית,תשובתם-כל הנכס רשום על שמי ואני חייבת לשלם עבור כל הנכס.פניתי לבעל הדירה,תשובתו-הוא זה שמחליט מי משלם.צריכה להדגיש שאני אם חד הורית והנחה מקבלת עבור כל הנכס ובפעול שוכרת רק קומה אחד(לפי חוק הנחה מגיע רק על שטח שאדם מתגורר בו בפועל).שאלה-האם אני חייבת לשלם עבור כל הנכס(בחוזה רשום שאני שוכרת רק 4 חדרים וידוע לבעל הדירה שיש דיירים בקומה שניה).האם אני יכולה לבקש ממועצה אזורית לעשות חישוב כמה אני צריכה לשלם עבור 4 חדרים שאני שוכרת בפועל(בעל הנכס לא הודיע שעשה בבית 3 דירות ומשכיר ל3 משפחות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא
תשלום ארנונה
עו"ד זהר ארד
מנהל
10/11/09
חובתך לשלם ארנונה ובגין מה אמור להיות מוגדר בהסכם השכירות עליו חתמת. מתיאורך אני מבין שגם לפי הסכם השכירות את לא אמורה לשלם על כל הנכס.
יש להניח שהמועצה האיזורית לא תחלק את תשלומי הארנונה לבקשתך מאחר שלפי הבנתי הנכס פוצל ללא היתר בניה מהמועצה.
פיצול הדירה ללא היתר מהווה עבירה.
על בעל הדירה לטפל בכך אל מול המועצה, כך גם עליו לטפל בחלוקה הוגנת של תשלומי הארנונה בין הדיירים השונים.
יש להניח שהמועצה האיזורית לא תחלק את תשלומי הארנונה לבקשתך מאחר שלפי הבנתי הנכס פוצל ללא היתר בניה מהמועצה.
פיצול הדירה ללא היתר מהווה עבירה.
על בעל הדירה לטפל בכך אל מול המועצה, כך גם עליו לטפל בחלוקה הוגנת של תשלומי הארנונה בין הדיירים השונים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שרה
חלוקה של דירה ל2
10/11/09
איזה אישורים צריך? האים צריך את הסכמתם של השכנים עם כן אז
איך אפשר לקנות דירה להשקעה שרוצים לחלק אותה ל2 ולדעת בוודעות שאחרי הרכישה שתוכל לחלק אותה...?
איך אפשר לקנות דירה להשקעה שרוצים לחלק אותה ל2 ולדעת בוודעות שאחרי הרכישה שתוכל לחלק אותה...?
איך מפצלים דירה לשניים?
|עו"ד עזרא שרון
10/11/09
יש לגשת, מראש, לעירייה, ולבדוק האם זה בכלל אפשרי ומה העלויות הכרוכות בהוצאת היתר בנייה כאמור, והאם נדרשת הסכמת השכנים
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
