פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הבטחה לרכישה
דוד
25/06/10
אני דייר מוגן בנכס של רשות הפיתוח. במשך שנים גררתי חובות שלא יכולתי לשלם. במקביל ביקשתי לרכוש את הנכס בתקווה להיבנות מן הרכישה ולשפר את מצבי. רשות הפיתוח כתבה לי ואמרה בעל פה מספר פעמים שהם יבדקו אפשרות של רכישה רק אם אשלם את חובותי וגם אז המכירה מותנית בהסכמה של המינהל. לאחרונה שילמתי את כל חובותי , אבל מסתבר שהמינהל יצא במכרז פתוח על השטח. רשות הפיתוח טוענת שמעולם לא נתנה הבטחה גורפת ותמיד הדגישה שהמינהל הוא הקובע. עורך הדין שלי אומר שאין טעם בפנייה לבית המשפט כי הסמכות בעניין היא באמת של המינהל.
זכות לרכוש דירה מעמידר
עו"ד עזרא שרון
27/06/10
קשה לחוות דיעה מבלי לקבל מידע מפורט על ההשתלשלות העובדתית. לא ברור גם האם המכרז שיצא כולל את זכותך כדייר מוגן
מס שבח
אורי
25/06/10
מצאנו דירה שבעליה מעוניין למכור אותה רק בתום 4 שנים להימנע ממס שבח. תום התקופה יתרחש בעוד כ 4 חודשים.עם זאת, אנו מעוניינים כבר היום להגיע להסכם מכירה מיד בתום ה 4 שנים ואף לעבור אליה לפני - עוד חודשיים. מה עושים ?תודה
דחיית מכירה עד לזכאות לפטור ממס שבח
עו"ד עזרא שרון
27/06/10
אם חותמים היום הסכם/זכ"ד/"הסכם מגירה" (שאיננו חוקי) שיכנס לתוקף רק עוד מספר חודשים, במועד הזכאות לפטור, הרי מדובר בעסקה אשר יצאה אל הפועל כיום, תמוסה היום ומשכך המוכר לא יהיה זכאי לפטור.
יש טכניקות כאלו ואחריות לדחיית המועד, כולם נפסלו על ידי רשויות המס.
יש טכניקות כאלו ואחריות לדחיית המועד, כולם נפסלו על ידי רשויות המס.
קניית דירה ע"י שני אנשים
yud
25/06/10
שלום,
אני מעוניין לרכוש דירה עם אחי.
אני שם 33% מהסכום במזומן וגם הוא הוא שם 33% במזומן.
את מימון יתר הסכום(33%) אחי רוצה לקחת הלוואת משכנתא ומי שישלם את המשכנתא זה אך ורק הוא. לי אין שום קשר להחזרים.
שאלות: האם הבנק יאפשר לקיחת משכנתא כאשר הדירה שייכת בחוזה לשני אנשים ?
אם לא, מה הדרך הבטוחה כדי שאחי כן יוכל לקחת משכנתא, אבל שהבעלות שלי על הדירה תשאר בטוחה?
מה הבעיות שיכולות לצוץ מעסקה כזאת?
אודה מאוד על תשובות ועל לינק למקורות בחוק.
אני מעוניין לרכוש דירה עם אחי.
אני שם 33% מהסכום במזומן וגם הוא הוא שם 33% במזומן.
את מימון יתר הסכום(33%) אחי רוצה לקחת הלוואת משכנתא ומי שישלם את המשכנתא זה אך ורק הוא. לי אין שום קשר להחזרים.
שאלות: האם הבנק יאפשר לקיחת משכנתא כאשר הדירה שייכת בחוזה לשני אנשים ?
אם לא, מה הדרך הבטוחה כדי שאחי כן יוכל לקחת משכנתא, אבל שהבעלות שלי על הדירה תשאר בטוחה?
מה הבעיות שיכולות לצוץ מעסקה כזאת?
אודה מאוד על תשובות ועל לינק למקורות בחוק.
קניית דירה על ישי שני אחים
עו"ד עזרא שרון
27/06/10
אין מניעה כי הדירה תרכש על שני שני האחים. לגבי המשכנתא- יש לברר הנושא ישירות עם הבנק. ייתכן שהם יסתפקו באחיך כלווה יחיד, וייתכן שירצו גם אותך כערב/לווה נוסף-תלוי בבטחונות שיש להם ובכושר ההחזר של אחיך.
זכויות בנכס
מריה
25/06/10
שלום, להורי דירה שבחוזה רכש מופיעים הם (אבא + אימא) וסבתא. סבתא נפטרה. אני רוצה למכור את הדירה (אבא שלי קטוע רגליים וזקוק לדירה אחרת בבניין עם מעלית/ דירת קרקע). במענה לפנייתי למנהל מקרקעי ישראל צויין כי להורי חוזה חכירה איתם והנכס רשום על חברה משכנת. בדקתי לפי מספר תיק (57251934מ) ומופיע כי ישנן זכויות לנכס לאבא לאמא בלבד. אין ניתן לוודא זאת, על מנת לא להתחיל סיפור עם צו ירושה? האם זה ייתכן? אני חייבת למכור את הדירה כמה שיותר מהר
זכויות מנוחה ז"ל בדירה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/06/10
ראשית, אישור הזכויות העדכני שקיבלת במינהל הוא התקף, כך שהנך יכול להיות רגוע בעניין זה. אתה יכול לפנות גם לחברה המשכנת ולקבל פרטים. מעבר לכך, מומלץ מהרבה טעמים כן להוציא צו ירושה/צוואה לגבי הסבתא, ובכל מקרה אין ההליך כאמור מחייב עיכוב מכירת הדירה, מקס' יש לטפל בהגשת הבקשה לצו ירושה/צוואה (בהנחה והורייך היורשים עפ"י דין של זכויות הסבתא), ויופקד בנאמנות סכום אצל העו"ד המטפל בעיסקה מטעם המוכרים (או יחד עם עו"ד הרוכשים, ככל שהקונים ידרשו זאת), בסכום מוסכם להבטחת קבלת צו הירושה/צוואה והשלמת ריישום העברת הזכויות של הסבתא ז"ל על שם הורייך (ושוב, ככל שהדבר כלל רלוונטי)
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבהת גדר
B
25/06/10
שלום רב,האם אפשר להסביר מה זה אומר גדר שאינה עולה על 1.50? מהיכן מודדים? מהחלק הפנימי של הגדר(החצר) ? מהחלק החיצוני (שביל ציבורי)? האם המדידה כוללת את גדר האבן הסטנדרטית שיש מסביב לבית?באיזה מקרה צריך להגיש בקשת היתר בניה?תודה מראש על תשובתכם
בניית גדר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/06/10
מומלץ לגשת למחלקת ההנדסה בעירייה אליה משתייך הנכס, ולקבל פרטים בעניין, כיצד מחושב גובה הגדר באותה וועדה מקומית. כעיקרון הקמת גדר, כרוכה בהיתר. כמו כן, מומלץ לשכור שירותיו של אדריכל, אשר יטפל עבורך בהכנת התוכניות ובהגשת הבקשה להיתר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה לא חוקית של השכנה
פליקס
25/06/10
אני גר בבית קרקע ,השכנה שיש לה קיר משותף איתי בנתה בחצר חדר,החלון של החדר משקיף על החצר שלי,לשכנה אורחים רבים ,שמסתכלים אל החצר שלי ופוגעים בפרטיות שלי ,מה אומר החוק לגבי זה ואיך אני מונע מהשכנה ומהאורחים שלה לפגוע בפרטיות שלי
בניה לא חוקית ו"היזק ראייה"
יוסי אפשטיין, עו"ד
25/06/10
שאלתך מעוררת את סוגיית "היזק הראייה" (פגיעה בפרטיות) ששאובה מהדין העברי, יחד עם בניה לא חוקית.
בהנחה שאכן המדובר בבניה לא חוקית, גש לעיריה והם ינחו אותך.
בעיקרון ניתן לבקש צו הריסה למבנה לא חוקי. ברי כי השאלה היא כמה זמן עומד המבנה, האם ניתן ו/או רוצה העירייה "להכשירו" כחוקי וכיו"ב.
אני מאמין שפניה לעירייה תייתר את הצורך שלך בערכאות ואם לא, תמיד תוכל לפנות באופן ישיר לערכאות - גם כנגד ההחלטה הלא סבירה של העירייה בעניין ככל שתינתן כזו.
בשולי הדברים, אציין כי ניתן גם לתבוע בגין מטרד ליחיד ועל-פי פקודת הנזיקין, אם כי זה מסלול משני ולא ישיר בנסיבות דנן.
בהנחה שאכן המדובר בבניה לא חוקית, גש לעיריה והם ינחו אותך.
בעיקרון ניתן לבקש צו הריסה למבנה לא חוקי. ברי כי השאלה היא כמה זמן עומד המבנה, האם ניתן ו/או רוצה העירייה "להכשירו" כחוקי וכיו"ב.
אני מאמין שפניה לעירייה תייתר את הצורך שלך בערכאות ואם לא, תמיד תוכל לפנות באופן ישיר לערכאות - גם כנגד ההחלטה הלא סבירה של העירייה בעניין ככל שתינתן כזו.
בשולי הדברים, אציין כי ניתן גם לתבוע בגין מטרד ליחיד ועל-פי פקודת הנזיקין, אם כי זה מסלול משני ולא ישיר בנסיבות דנן.
ביצוע פרצלציה בחנות של ממ"י(עמידר)
אבי
24/06/10
רכשתי זכויות חכירה בחנות בשותפות עם חבר. החנות נמכרה ע"י המנהל עם צמידויות שבה פולש. הפולש פונה בהסכמה וכעת החנות כמעט הכפילה את שטחה וערכה בהתאם. ברצוננו כעת לבצע פרצלציה. 1.מה הליך ביצוע הפרצלציה? 2.האם ישנם מיסים? 3.האם יש לשלם לרשויות על "השבחת" הנכס כתוצאה מפינוי הפולש?
פרצלציה
עו"ד עמית ורד
24/06/10
שלום רב,
אנסה לבסביר לך את הנושא בקצרה ובפשטות-
בעקרון, הליך פרצליה הינו חלוקה של מקרקעין, אשר יכול להיות באופן רצוני (מוגש ע"י הבעלים), או בלתי רצוני (מבוצע ע"י הרשות המקומית).
מטרת הפרצלציה הינה לתרגם את החלוקה של המקרקעין לרישום הנכס בטאבו.
במידה ואתם מעוניינים לבצע פרצליה, הנושא כרוך בפרוצדורה מסוימת, במסגרתה יש להכין "תיק פרצלציה, הכולל, בין היתר, הבקשה (בטופס מתאים) לפרצלציה מגובה בתוכנית מפורטת לצרכי רישום ע"י אדריכל ותשריט מאושר ע"י מודד מוסמך לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה, וכיוצ"ב.
ההליך כרוך בתשלום אגרה.
במידה והבקשה מתקבלת - מבצעים את הפרצלציה בטאבו בדרך של הגשת המסמכים חתומים ע"י בעלי המקרקעין עם המסמכים המאושרים וחתומים הנדרשים לצורך ביצוע הרישום.
הנ"ל על קצה המזלג, בבחינת מסגרת הדברים, אשר הינם מורכבים יחסית.
כמו כן, חשוב לציין, כי אם מדובר במקרקעין הרשומים בטאבו, הפרצלציה גוררת תשלום היטל השבחה (ואין קשר לנושא הפולש שפונה), מאחר ומביאה להשבחת המקרקעין מבחינת ניצול הקרקע.
מאחר והנושא מורכב, כאמור, מומלץ להיוועץ ראופן פרטני ומסודר עם עו"ד המתמחה במקרקעין/נדל"ן.
בברכה,
עמית ורד, עו"ד ומגשר
אנסה לבסביר לך את הנושא בקצרה ובפשטות-
בעקרון, הליך פרצליה הינו חלוקה של מקרקעין, אשר יכול להיות באופן רצוני (מוגש ע"י הבעלים), או בלתי רצוני (מבוצע ע"י הרשות המקומית).
מטרת הפרצלציה הינה לתרגם את החלוקה של המקרקעין לרישום הנכס בטאבו.
במידה ואתם מעוניינים לבצע פרצליה, הנושא כרוך בפרוצדורה מסוימת, במסגרתה יש להכין "תיק פרצלציה, הכולל, בין היתר, הבקשה (בטופס מתאים) לפרצלציה מגובה בתוכנית מפורטת לצרכי רישום ע"י אדריכל ותשריט מאושר ע"י מודד מוסמך לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה, וכיוצ"ב.
ההליך כרוך בתשלום אגרה.
במידה והבקשה מתקבלת - מבצעים את הפרצלציה בטאבו בדרך של הגשת המסמכים חתומים ע"י בעלי המקרקעין עם המסמכים המאושרים וחתומים הנדרשים לצורך ביצוע הרישום.
הנ"ל על קצה המזלג, בבחינת מסגרת הדברים, אשר הינם מורכבים יחסית.
כמו כן, חשוב לציין, כי אם מדובר במקרקעין הרשומים בטאבו, הפרצלציה גוררת תשלום היטל השבחה (ואין קשר לנושא הפולש שפונה), מאחר ומביאה להשבחת המקרקעין מבחינת ניצול הקרקע.
מאחר והנושא מורכב, כאמור, מומלץ להיוועץ ראופן פרטני ומסודר עם עו"ד המתמחה במקרקעין/נדל"ן.
בברכה,
עמית ורד, עו"ד ומגשר
רישום זכויות בנכס
תניא
24/06/10
ברצוני לשאול מי חייב לדאוג לרישום זכויות הדירה על שם הקונה בחברה המשכנת ולהמציא התחייבות מהחברה המשכנת לבנק או לקונה ?, המוכר דואג לרישום הזכויות על שם הקונה באמצעות עורך דינו או שהקונה צריך לדאוג לרשום את הזכויות בחברה המשכנת על שמו באמצעות עורך דינו?
בחוזה רכישת הדירה שרכשתי רשום כהתחייבות המוכר האם זה נכון?
בתודה מראש
בחוזה רכישת הדירה שרכשתי רשום כהתחייבות המוכר האם זה נכון?
בתודה מראש
רישום העברת זכויות בדירה
עו"ד עמית ורד
24/06/10
שלום רב,שאלת הגורם המבצע את רישום הזכויות נתון להחלטת הצדדים, כפי שקבעו בחוזה המכר.אם מדובר בהתחייבות מוכר, כדבריך, אזי על המוכר לדאוג לעשות כן, בעצמו ו/או באמצעות עוה"ד המטפל לו ומייצגו במסגרת העסקה.בברכה,עמית ורד, עו"ד ומגשר
רצפת מרפסת שהיא גם תקרה- רכוש משותף?
אני
24/06/10
האיטום בין רצפת המרפסת שלי (לא מקורה) לבין התקרה של הדירה מתחת כנראה לקוי. על מי האחריות לתקן את האיטום? האם זה רכוש משותף של כל הבניין, או שאני והשכן מלמטה צריכים להתחלק, או שזו רק אחריותי? ואם זו רק אחריותי- אז למה- הרי האיטום נמצא בין הדירה שלי לשלו...
רצפת מרפסת הצמודה לדירה כרכוש משותף ?!
עו"ד טל רכניץ
מנהל
24/06/10
ככל שמדובר במרפסת שלך, הכיצד היא מהווה רכוש משותף ?! האם בתשריט הבית המשותף המרפסת המדוברת צמודה לדירה שלך ? ככל שהתשובה לכך היא חיובית, עלייך לשאת בהוצאות האיטום של המרפסת שלך ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אי רישום טאבו מהווה הפרה יסודית של הסכם?
ורד
24/06/10
רכשנו בית לפני שנה. הבית הוא חלק ממגרש גדול עליו יושבים עוד 4 בתים ( 2 דו משפחתיים+ 1 בודד). המוכרת התחייבה תוך 9 חודשים לסדר את החכירה שלה ל 999 שנה ואז להעביר את הבעלות על שמנו. יש 4 תת חלקות מסודרות ושלה לא מסודרת. העו"ד שלנו פרט בחוזה שאם היא לא תעמוד בסעיף זה הפיצוי לנו, ללא צורך בהוכחת נזק, הוא מאות אלפי שח.
כעת, באיחור של 3 חודשים, ללא כל מכתבי עדכון אנו מקבלים עצות לכאן או לכאן. מצד אחד רוצים שהבית ירשם מצד שני לא יודעים אם לתבוע או לא.
אם אין לנו "קייס" לתביעה - מדוע נרשם בכלל החוזה + הסעיף הזה?
האם המוכרת / עו"ד שלה יכולים "למשוך" אותנו עד בלי די? כיצד ניתן לצאת מהפלונטר?
תודה רבה על כל עצה.
כעת, באיחור של 3 חודשים, ללא כל מכתבי עדכון אנו מקבלים עצות לכאן או לכאן. מצד אחד רוצים שהבית ירשם מצד שני לא יודעים אם לתבוע או לא.
אם אין לנו "קייס" לתביעה - מדוע נרשם בכלל החוזה + הסעיף הזה?
האם המוכרת / עו"ד שלה יכולים "למשוך" אותנו עד בלי די? כיצד ניתן לצאת מהפלונטר?
תודה רבה על כל עצה.
הפרת חוזה מכר
עו"ד עמית ורד
24/06/10
שלום רב,לדבריך, המוכרת לא עמדה בהתחייבות בחוזה המכר, לגביה נקבע שהינה תנאי שהפרתו יסודית ומקנה זכות לפיצוי מוסכם.יש, כמובן, לעיין בחוזה המכר ולוודא הנ"ל וההוראות הקשורות.מומלץ לפנות לעו"ד מומחה למקרקעין/נדל"ן ושעוסק במחלוקות/תביעות מסוג זה, כדי שיפטל עבורכם בנושא באופן מקצועי, במשלוח דרישה מסודרת בכתב למוכרים, תוך שמירת זכויותיכם ולמען הסדרת ההפרה ו/או קבלת פיצוי ואם זה לא יעזור - לשקול הגשת תביעה מתאימה לערכאות.בברכה,עמית ורד, עו"ד
הפרת הסכם מכר
עו"ד טל רכניץ
24/06/10
על פניו, לפי המתואר בפנייה, המדובר בהפרת הסכם המזכה בכל הסעדים הנקובים בהסכם. מומלץ לפנות לעו"ד להציג בפניו את המסמכים ולנקוט בכל הצעדים הנדרשים על מנת לאכוף על המוכר את מילוי התחייביותיו עפ"י ההסכם, וככל שהדבר נדרש ומתאפשר עפ"י ההסכם, אף לפנות לבימ"ש בעניין. בהצלחה
האם מתן שיעורים פרטיים בביתי נחשב לשימוש חורג ?
אלי
24/06/10
האם העיריה יכולה לתבוע אותי על שימוש חורג? האם אני צריך לבקש על זה רשיון עסק?
שימוש חורג בדירה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
24/06/10
הכל שאלה של סבירות. כל עוד ציביון הדירה כדירת מגורים נשמר, אין צורך בהיתר. ייחוד של חלק מהדירה לצורך העניין ולפרקי זמן קצובים, אינם משנים את מהותו של הנכס כדירת מגורים. אולם, ככל שמדובר בהפיכת הדירה לעסק של ממש (בית ספר וכיו"ב), יש לבדוק בעירייה, את השימושים המותרים במקום ומידת התאמתם למצב בשטח, ולבחון את האפשרות לקבלת היתר לשימוש חורג (אני בספק ...). אגב, הפיכת דירת מוגרים לעסק, היא בעלת השלכות מהיבטי מיסוי. כך שככל שבעל הדירה, זכאי לפטור ממס שבח בנסיבות מסויימות (חשוב להיוועץ עם עו"ד), הוא עלול לאבד את הפטור עקב כך, לתשומת הלב ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה נוספת בבקשה
אלי
24/06/10
מכיוון שצביון הדירה נשמר כדירת מגורים, אני מאמין שאין לי צורך בהיתר.האם גם אז בעל הבית (המשכיר לי את ביתו )עלול להפגע מבחינת מיסוי, או שבמקרה זה הדירה אינה מוגדרת כעסק ואז אין לו בעיה בכלל?
תודה מראש
תודה מראש
חוזה לרכישת אתר אינטרנט
טל
24/06/10
שלום רב, אבקש לדעת כמה משלמים בדרך כלל עבור חוזה לרכישת אתר אינטרנט כולל ניהול עתידי של האתר ע"י המוכרסכום העסקה 180,000 $תודה
אנא, הפנה שאלתך לפורום דיני חוזים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
24/06/10
מעבר לכך, אין עסקינן של אתר במתן הצעות מחיר. מומלץ כי תפנה לעו"ד הבקיא בתחום ותקבל הצעת מחיר מסודרת, לאחר שתפרוס בפניו את מלוא הנתונים וההיבטים. המדובר בעיסקה מסחרית שדורשת מומחיות וניסיון, הנך מוזמן לפנות לעו"ד כאמור, בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות
אלי
24/06/10
יש לי דירה בישוב בגוש עציון (אגודה שיתופית) הדירה רשומה בהסתדרות הציונית העולמית החטיבה להתיישבותהאם בנוסף להעברת הזכיות בהסתדרות יש צורך גם להעביר את הזכיות במנהל מקרקעי ישראל הממונה על הרכוש הנטוש ביו"ש?
כן, העברת הזכויות מבוצעת במינהל מקרקעי ישראל
עו"ד עמית ורד
24/06/10
טבו
חן
23/06/10
לבעל הדירה ממנו אני שוכרת ישנה חניה בבניין שרשומה על שמו בטבו. כשבעל הדירה נכנס לדירה היתה לו בעיה עם אחד הדיירים והם החליטו ביניהם בהסכם שבע"פ שהם יחלקו את החניה. כדי להראות את "כוחו" הרב השכן במשך חודשיים לא הוציא את רכבו מהחניה ולא לשניה ואם כן דאג להכניס רכב אחר במקום. חניה שאני מזכירה לא שלו!!! אני משלמת סכום כסף רב שמין הסתם כולל גם את החניה שאין לי. האם יש לי משהו לעשות עם זה? מבחינת השכן או מבחינת בעל הדירה? זה מתסכל!
חניה בדירה שכורה
עו"ד עמית ורד
23/06/10
ערב טוב,יש לבחון את הוראות החוזה. במידה והמשכיר יצר בפניך מצד שהינו הבעלים בטאבו והמחזיק הבלעדי של החניה המדוברת, וכן התחייב במפורש להשכיר לך את הדירה כולל החניה, הרי שמדובר, לכאורה, בהפרה יסודית של החוזה מצדו.במקרה כאמור, עומדת לך הזכות לבטל את החוזה ו/או לתבוע פיצויים (בדרך כלל בכפוף להתראה בכתב, בהתאם להוראות החוזה).במידה ובחוזה נקבע שהחניה הינו בשימוש משותף עם השכן, עליך לדרוש מהמשכיר לאכוף את הנושא מול השכן ולדאוג לאפשר לך שימוש בחלוקה שווה עם השכן.מומלץ להיוועץ עם עו"ד המומחה לנדל"ן/מקרקעין ולבחון לעומק את הנושא.בברכה,עמית ורד, עו"ד ומגשר
מס שבח
ורד
23/06/10
אני רוכשת כרגע בפעם הראשונה בחיי עם בעלי דירה
אני רוצה לדעת - במידה ואנחנו לא מסתדרים(רוצה לדעת את כל הסיכונים )
האם אני יכולה למכור את הבית תוך שנה מיום קנייתה?
אני הבנתי שכל ארבע שנים.
האם יש דרך יציאה כאשר יש זמן מסויים לצאת ולמכור את הבית?או איזשהו דרך אחרת כאשר ההוצאות הכלכליות מכבידות.אני רוצה לדעת על כל מקרה.
תודה רבה .
אני רוצה לדעת - במידה ואנחנו לא מסתדרים(רוצה לדעת את כל הסיכונים )
האם אני יכולה למכור את הבית תוך שנה מיום קנייתה?
אני הבנתי שכל ארבע שנים.
האם יש דרך יציאה כאשר יש זמן מסויים לצאת ולמכור את הבית?או איזשהו דרך אחרת כאשר ההוצאות הכלכליות מכבידות.אני רוצה לדעת על כל מקרה.
תודה רבה .
פטור ממס שבח במכקית דירת מגורים
עו"ד עמית ורד
23/06/10
ערב טוב,ברשותך, אבהיר לך להלן את הסוגיה, עומדות בפניך 2 אפשרויות-1. שימוש בפטור הקלאסי של מכירת הדירה (ובלבד שעיקר שימושה היה למגורים ובנייתה הסתיימה - במועד המכירה) אחת ל- 4 שנים. המנין הינו מהיום בו בוצעה מכירה (ולא ממועד הקניה!). כמובן, שהנ"ל בכפוף לכך שאת וגם בעלך לא מכרתם דירה ו/או חלק מדירה (25% ומעלה) במהלך 4 השנים האחרונות, שכן אתם תהוו אותו "תא משפחתי" לענין מיסוי מקרקעין.2. במקרה של "מכירה אגב גירושין" בין בני זוג - אין תשלום מס שבח (הנ"ל אינו מהווה "עסקה במקרקעין").ממליץ לכם לבצע את עסקת רכישת הדירה בליווי עו"ד המומחה לנדל"ן/מקרקעין שיטפל לכם בנושא וידאג לכל אינטרסים שלכם, לרבות תכנון מס מיטבי.מקווה שעזרתי... בברכה,עמית ורד, עו"ד ומגשר
מס רכישה בקבוצת רכישה
יעקב
23/06/10
שלום רב, אני מעוניין לרכוש דירה דרך קבוצת רכישה. מארגני הקבוצה אמרו שאני משלם מס רכישה רק על מרכיב הקרקע. אם אין היום בבעלותי דירה אחרת, אני עדיין צריך לשלם מס רכישה על הקרקע ?
מס רכישה - קבוצות רכישה
עו"ד עמית ורד
23/06/10
שלום רב,נכון להיום ממוסה עסקת רכישה במסגרת קבוצת רכישה בגין רכיב הקרקע בלבד (לפי מדרגה של 5%).עם זאת, אציין, כי השבוע הוגשו המלצות ועדה של רשות המסים במסגרתן הומלץ למסות את העסקה כמו "דירת מגורים" רגילה (ראה לינק שצירפתי לאחת מתשובותיי למטה בדף זה).במידה והנ"ל יאושר - מי שאין לו דירה נוספת ישלם מס רכישה לפי המדרגות הקבועות בחוק, דהיינו, דווקא יהנה מהשינוי וישלם מס מופחת, שכן עד סכום של כ- 1,080,000 ש"ח במקרה של "דירת מגורים יחידה" יש מס בשיעור אפס ורק אח"כ מדרגות של 3.5% ו- 5%).בברכה,עמית ורד, עו"ד ומגשר
צק ביטחון
בר
23/06/10
שלום רב.הנני משכיר דירה וכרגע נמצא בהליכי חידוש חוזה עם השוכרים. נאמר לי כי בוטל השימוש בצק ביטחון. האם זה נכון? מה האפשריות האחרות הקיימות?תודה מראש.
בטחונות לחוזה שכירות
עו"ד עמית ורד
23/06/10
שלום רב,מה שאמרו לך השוכרים - אינו נכון!הבטחונות/ערבויות האפשריות במסגרת חוזה שכירות הינן כלהלן:1. ערבות בנקראת אוטונומית.2. צ'ק/ים לבטחון3. שטר חוב4. ערבים (לחוזה עצמו + לשטר החוב).ניתן (ואף רצוי) לשלב מס' סוגים של ערבויות/בטחונות. עליך לדעת ולהבין ההבדלים בין הבטחונות השונים. אתה מוזמן לקרוא המאמר בנושא שכירויות בהקשר הנ"ל שקיים פה באתר.וכמובן הכי טוב זה לפנות לעו"ד המומחה למקרקעין/נדל"ן כדי שיכין עבורך חוזה שכירות ברמה מקצועית גבוהה, עם ערבויות/בטחונות הולמים, באופן מסודר.בברכה,עמית ורד, עו"ד ומגשר
פקודה 330 לפקודת העיריות
אסנת - חידוד שאלה
23/06/10
שלום,
לפי הפקודה: "נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים".
שאלתי היא מה קורה כשיש דירה בבניין שאינה שמישה למגורים בגלל שטרם נבנו בה מערכות חשמל, מים, ריצוף וכו' ולא בגלל ש"ניזוקה" כאמור בפקודה 330.
אציין שהדירות האחרות בבניין כבר הסתיימו, וניתן לגור בהן, ומדובר רק במספר דירות ספציפיות שאין בהן מערכות.
האם גם במקרה כזה מדובר בדירות לא שמישות ויש פטור מארנונה?
אם כן, אפשר בבקשה להפנות אותי לסעיף בחוק שאומר כן?
תודה רבה!!!
לפי הפקודה: "נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים".
שאלתי היא מה קורה כשיש דירה בבניין שאינה שמישה למגורים בגלל שטרם נבנו בה מערכות חשמל, מים, ריצוף וכו' ולא בגלל ש"ניזוקה" כאמור בפקודה 330.
אציין שהדירות האחרות בבניין כבר הסתיימו, וניתן לגור בהן, ומדובר רק במספר דירות ספציפיות שאין בהן מערכות.
האם גם במקרה כזה מדובר בדירות לא שמישות ויש פטור מארנונה?
אם כן, אפשר בבקשה להפנות אותי לסעיף בחוק שאומר כן?
תודה רבה!!!
ארנונה בגין דירה שבנייתה טרם הסתיימה
עו"ד עמית ורד
23/06/10
שלום רב,קיבלת למטה מענה ע"י עו"ד טלי קסלר.יש פסיקה רבה בסוגיית היות הדירה "ראויה למגורים", אם לאו... לא ניתן להידרש לכך במסגרת הפורום, יש לפנות לייעוץ פרטני.בברכה,עמית ורד, עו"ד ומגשר
תקיפות חוזה שכירות
ורד
23/06/10
אם השוכר חתם על חוזה השכירות ואף שילם רבעון ראשון עח' שכר הדירה, אבל הערבים טרם חתמו- האם החוזה תקף? [ללא חתימת הערבים].
חתימת ערבים לחוזה שכירות
עו"ד עמית ורד
23/06/10
שלום רב,ראשית, יש לעיין בהוראות החוזה, ככל שמתייחסות לנושא המדובר ולפעול בהתאם להן.בדרך כלל, נהוג להכניס בחוזה שכירות סעיף הקובע שכניסת החוזה לתוקף תהא בכפוף לחתימת הערבים ו/או המצאת הביטחונות בתוך X זמן ועד המסירה (אם לא ניתנו במעמד החתימה).במידה והשוכר טרם קיבל החזקה בדירה - מומלץ להתנות הענין בחתימת הערבים על החוזה... ואם הדירה נמסרה - לפנות לשוכר בדרישה בכתב ובדואר רשום ולקצוב לו פרק זמן לתיקוון המעוות (שאחרת יהווה הדבר הפרה יסודית של החוזה וברת ביטול).בברכה,עמית ורד, עו"ד ומגשר
הסכם שכירות עם ערבים
עו"ד שרית סגיב
23/06/10
א. יש לוודא כי הסכם השכירות אכן קובע כי יש צורך בערבים, שכן לא כל הסכם אכן דורש זאת. יש שמסתפקים בערבויות אחרות כגון ערבות בנקאית וכיו"ב.
ב. במידה וההסכם אכן דורש ערבים, הרי שבד"כ הסכם כזה יכיל בתוכו תניה הקובעת כי הסכם השכירות יכנס לתוקף רק לאחר חתימתם של הערבים וכנדרש בהסכם.
ב. במידה וההסכם אכן דורש ערבים, הרי שבד"כ הסכם כזה יכיל בתוכו תניה הקובעת כי הסכם השכירות יכנס לתוקף רק לאחר חתימתם של הערבים וכנדרש בהסכם.
איך קונים נכס מיורשים באופן כשר ובטוח
שגיא
23/06/10
שלום, ברצוני לקנות דירה , בעלת הבית נפטרה, מה נדרש כדי שהבעלות על הדירה תעבור אלי באופן חוקי?
רכישת נכס לפני רישום הבעלות על שם היורשים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/06/10
קודם כל ולפני הכל מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן שייצג אתכם בעסקה וידאג לאינטרסים שלכם כקונים. כעיקרון, ניתן לחתום על הסכם ואף לרשום משכון ברשם המשכונות אולם מומלץ להשאיר את כל הכסף בנאמנות אצל עוה"ד עד שהבעלות תירשם על שם היורשים ועד שתירשם הערת אזהרה לטובת הקונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מכר עם יורשים
שרית סגיב, עו"ד
23/06/10
א. כמובן שיש לחתום על הסכם מכר עם יורשי המנוחה.
ב.לפני חתימת ההסכם, יש לוודא כי אכן המדובר ביורשי המנוחה. על היורשים להציג צו ירושה ו/או צו קיום צוואה פורמליים.
ג. על אותם יורשים להירשם כבעלי הדירה מכוח אותם צווים בלשכת רישום המקרקעין.
ד. אי הרישום בלשכת רישום המקרקעין לא צריך למנוע חתימת הסכם מכר, הלכה למעשה. ניתן לחתום על הסכם ולהותיר סכום כסף בידי עורך הדין של המוכרים עד להעברת נסח טאבו עדכני המוכיח רישום היורשים כבעלי הדירה ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
ה. משם והלאה, פתוחה הדרך להתנהל כבכל חוזה מכר רגיל.
ב.לפני חתימת ההסכם, יש לוודא כי אכן המדובר ביורשי המנוחה. על היורשים להציג צו ירושה ו/או צו קיום צוואה פורמליים.
ג. על אותם יורשים להירשם כבעלי הדירה מכוח אותם צווים בלשכת רישום המקרקעין.
ד. אי הרישום בלשכת רישום המקרקעין לא צריך למנוע חתימת הסכם מכר, הלכה למעשה. ניתן לחתום על הסכם ולהותיר סכום כסף בידי עורך הדין של המוכרים עד להעברת נסח טאבו עדכני המוכיח רישום היורשים כבעלי הדירה ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
ה. משם והלאה, פתוחה הדרך להתנהל כבכל חוזה מכר רגיל.
הסכם מתנה
דנה
23/06/10
אדם נתן לבנו נכס במתנה ונחתם ביניהם הסכם מתנה, אולם טרם העברת הזכויות, נפטר האב. אם האב חתום רק על יפוי כח רגיל ולא יפוי כח בלתי חוזר, האם המשמעות היא שתוקף הסכם המתנה פג? כיצד בכל זאת ניתן לבצע העברת זכויות במקרה זה?
מימוש הסכם מתנה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/06/10
באופן עקרוני, אם יפוי הכוח (על פי מהותו ולא על פי כותרתו) הוא יפוי כוח רגיל שבטל במותו של נותן המתנה, יש צורך לפנות לבית המשפט ולבקש צו שמורה לרשם המקרקעין לרשום את הנכס על שם מקבל המתנה. כמובן שצריך ללכת לעו"ד שבקיא בנדל"ן על מנת שיבדוק את המסמכים הספציפיים וייעץ איך כדאי להמשיך ולטפל בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתנה
שרית סגיב, עו"ד
23/06/10
א. יש לבדוק מה היו המסמכים שנחתמו ע"י הצדדים לצורך הקניית המתנה, במקרה זה המקרקעין, למקבל המתנה.
ב. במסגרת אותם מסמכים על הצדדים לחתום: על תצהירי מקבל מתנה ונותן מתנה, יפויי כח בלתי חוזרים ודיווח לרשויות המס.
ג. אי חתימתו של נותן המתנה על יפוי כח ב"ח תהווה בעייה, היות ויפוי כח רגיל יתבטל עם מותו של אדם. בהבחנה מיפוי כח בלתי חוזר אשר מהותו לטובת צד ג' שאז יפוי הכח יוותר על מכונו.
ד. יהא צורך לפנות לערכאות משפטיות בתביעה לפסק דין הצהרתי ולאור המסמכים הנוספים שנחתמו.
ה. המלצתי היא פנייה לעורך דין לצורך קבלת ייעוץ משפטי יסודי על סמך החומר שבידיכם.
ב. במסגרת אותם מסמכים על הצדדים לחתום: על תצהירי מקבל מתנה ונותן מתנה, יפויי כח בלתי חוזרים ודיווח לרשויות המס.
ג. אי חתימתו של נותן המתנה על יפוי כח ב"ח תהווה בעייה, היות ויפוי כח רגיל יתבטל עם מותו של אדם. בהבחנה מיפוי כח בלתי חוזר אשר מהותו לטובת צד ג' שאז יפוי הכח יוותר על מכונו.
ד. יהא צורך לפנות לערכאות משפטיות בתביעה לפסק דין הצהרתי ולאור המסמכים הנוספים שנחתמו.
ה. המלצתי היא פנייה לעורך דין לצורך קבלת ייעוץ משפטי יסודי על סמך החומר שבידיכם.
פקודה 330 לפקודת העיריות
אסנת
23/06/10
שלום,
לפי הפקודה: "נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים".
שאלתי היא מה קורה כשיש בניין שאינו שמיש למגורים בגלל שטרם נבנו בו מערכות חשמל, מים, ריצוף וכו' ולא בגלל ש"ניזוק" כאמור בפקודה 330.
האם גם אז הוא לא שמיש ויש לו פטור מארנונה?
אם כן, אפשר בבקשה להפנות אותי לסעיף בחוק שאומר כן?
תודה רבה!!!
לפי הפקודה: "נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים".
שאלתי היא מה קורה כשיש בניין שאינו שמיש למגורים בגלל שטרם נבנו בו מערכות חשמל, מים, ריצוף וכו' ולא בגלל ש"ניזוק" כאמור בפקודה 330.
האם גם אז הוא לא שמיש ויש לו פטור מארנונה?
אם כן, אפשר בבקשה להפנות אותי לסעיף בחוק שאומר כן?
תודה רבה!!!
ארנונה ביחס לבניין שבנייתו לא הושלמה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/06/10
בניין שטרם הסתיימה בנייתו וכל עוד אין הוא בשימוש ואין הוא ראוי לשימוש - לא מוטלת עליו ארנונה כבנין (תקנה 12 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג - 1993). בד"כ הויכוח הוא בשאלה האם הבניין ראוי לשימוש או לא ואם לא אז מדוע לא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבודה מהבית
רוני
23/06/10
האם יש בעיה בשכירת דירה לצרכי מגורים ולשימוש בה לעבודה מהבית? נתקלתי בבעל דירהשחושש מכך. הכוונה היא לא למשרד מהבית אלא לעוסק מורשה שמבצע עבודה בבית ופגישות עם לקוחות מחוץ לביתו.
עבודה מנכס המיועד למגורים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/06/10
באופן עקרוני אם נעשה בנכס שימוש בניגוד לשימוש המותר בו בהתאם להיתר הבנייה (לדוג' שימוש למטרת משרדים בנכס שהיתר הבנייה מאפשר לעשות בו שימוש למגורים בלבד) חושף הן את בעל הנכס והן את השוכר להליכים פליליים מטעם הרשות המקומית בגין שימוש בנכס בניגוד להיתר. יתרה מזאת, שימוש למטרה שאינה מגורים אף עלולה לסכל את אפשרותו של בעל הנכס לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה. אני מניחה שזו הסיבה שבעל הנכס שלך מוטרד מהעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר ערבות
רוני
23/06/10
שלום, הבנתי שאין יותר שטרי ערבות וקיימים שטרי חוב (לשם השכרת דירה). רציתי לדעת היכן ניתן לרכוש שטרי חוב, או איזה פיתרון חלופי יש מלבד ערבות בנקאית
תשובה לרוני מאת עו"ד תומר שזר
תומר שזר, עו"ד
23/06/10
שטר חוב ניתן לרכוש בדואר בעלות של ש"ח אם אינני טועה, והוא בהחלט יכול לספק תחליף הולם לערבות בנקאית, חותמים עליו עושי השטר (המשכירים) וכן ערב או שניים.
שטר חוב כבטוחה להסכם שכירות
עו"ד טלי קסלר
23/06/10
למיטב ידיעתי דואר ישראל הפסיק למכור שטרי חוב. שטר חוב הוא מסמך משפטי ועורך דין יוכל להכין עבורך מסמך כזה ואף להסביר לך כיצד בדיוק להחתים עליו את השוכר ואת הערבים. בכל מקרה מדובר בבטוחה הרבה פחות טובה מערבות בנקאית.
הפיכת הגג של השכן למרפסת
צחי
23/06/10
שכני גר מתחתיי והוא ביצע תוספת בנייה ל 2 חדרים נוספים כך שהגג שלו ממש מול הדירה שלי בחזית ואני יכול לצאת לגג ולהשתמש בה בתור מרפסת , בביתי ישנם תריסים ישנים שנפתחים עם הרצועה שמותחים אותה ובעצם כאשר אני פותח את התריסים המרפסת חסופה מולי ואני יכול לעבור אלייה חשבתי אולי לעשות מביתי גרם מדרגות קטן של שלוש מדרגות וכך אוכל לעבור בקלות למרפסת , השינוי היחידי שאני מתכוון לעשות בחזית הבניין הוא הוספת מעקה בטיחות סביב הגג של תוספת הבנייה שאלתי אם לזה צריך היתר או לא ?
תשובה לצחי מאת עו"ד תומר שזר
תומר שזר, עו"ד
23/06/10
לפי מיטב ידיעתי אתה צריך היתר
הפיכת הגג למרפסת
עו"ד טלי קסלר
23/06/10
יש צורך בהיתר היות וכעת משתנה השימוש של הגג - מגג בלבד הוא הופך לגג שמשמש כמרפסת.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
