פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חוב לועד בית
אורנה
01/07/10
האם ועד בית יכול לפנות לרשם המקרקעין ע"מ להסדיר חוב של בעל דירה המוכר את דירתו? האם יש בכך עבירה שהועד מוציא נסח טאבו ולפיו שולח מכתב רשום לקונה הדירה, בו הוא מספר על חובו של בעל הדירה (המוכר)??
חובות לוועד הבית (מלפני העברת הזכויות)
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/07/10
רשם המקרקעין לא מטפל בגביית חובות, ולא יימנע מרישום העברת זכויות בגין חובות ועד בית. מומלץ איפוא, למפקח על רישום בתים משותפים, לו יש סמכות עניינית לדון בסכסוכים כאמור. להוציא נסח טאבו, כמובן שמותר וניתן ליידע את הקונה, כי ישנו חוב תלוי ועומד בגין תשלומי ועד בית, כך שיידע שהוא יידרש לשלם את החוב (ואז, מן הסתם, יפנה למוכר בעניין, על מנת שיישפה אותו, מאחר ויש להניח כי נושא חובות כאמור, בין היתר, יוסדר בהסכם המכר בין הצדדים)
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול חשבון בגין חוב ארנונה לדירה בכונס נכסים
סון
01/07/10
שלום רב,
להוריי היתה דירה והם הפסיקו לשלם משכנתא לפני כארבע שנים
לאחר כמה חודשים הדירה הועברה לכונס נכסים ואיננו יודעים מה עלה בגורלה.
היום, שלחו עיקול על חשבון הבנק של אמא שלי בגין חוב ארנונה לנכס שכבר לא ברשותה שנים.
האם יש דרך לבטל את העיקול בטענה שהדירה כבר לא ברשותם?
אם לא, מה ניתן לעשות כדי שאמי לא תפגע מכך?
להוריי היתה דירה והם הפסיקו לשלם משכנתא לפני כארבע שנים
לאחר כמה חודשים הדירה הועברה לכונס נכסים ואיננו יודעים מה עלה בגורלה.
היום, שלחו עיקול על חשבון הבנק של אמא שלי בגין חוב ארנונה לנכס שכבר לא ברשותה שנים.
האם יש דרך לבטל את העיקול בטענה שהדירה כבר לא ברשותם?
אם לא, מה ניתן לעשות כדי שאמי לא תפגע מכך?
חוב ארנונה בגין דירה שמונה לה כונס נכסים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/07/10
יש לברר ברשות המקומית, אם המדובר בחוב ארנונה שנוצר בגין התקופה לפני שהזכויות בדירה הועברו לכונס הנכסים. היה והמדובר בחוב בגין התקופה לאחר שהורייך איבדו את זכויותיהם בדירה, מומלץ לפנות לאגף הארנונה בהשגה מלווה באסמכתאות, ולבקש כי החיוב הנ"ל יועבר על שם הכונס ולבקש כי העיקול מחשבון הבנק של אימך יוסר. היה והרשות המקומית, לא תיענה יש להגיש ערר ואף לשקול פנייה בעניין לערכאות. מומלץ להיוועץ בעו"ד מנוסה בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כניסה לתחום המקרקעין
גילי
01/07/10
עצה- איך להיכנס באופן יסודי לתחום המקרקעין?
אילו קורסים כדאי לשמוע ואיפה הם נערכים?
האם יש ספר מומלץ לקריאה?
אקבל בברכה כל יעוץ.
אילו קורסים כדאי לשמוע ואיפה הם נערכים?
האם יש ספר מומלץ לקריאה?
אקבל בברכה כל יעוץ.
תחום המקרקעין
עו"ד
01/07/10
בס"ד
מנסיוני התחום קל (כשמכירים אותו היטב), ניתן להשתכר בצורה יפה
עם מעט עבודה באופן יחסי, אולם הייתי שם דגש גדול מאוד מאוד
על כל עניין המיסוי בעסקאות מקרקעין, לפעמים מחוסר ניסיון נכנסים
למקומות שקשה לצאת מהם, לכן טכנית אחרי כמה עשרות עסקאות
ניתן להבין את הפרוצדורה יחסית טוב, עניין המיסוי הייתי ממליץ
מאוד לקחת קורס מקיף ולהתייעץ עם עורכי דין אחרים בכל עסקה
עד לקבלת מומחיות בעניין.
איני מכיר קורסים.
בברכה
מנסיוני התחום קל (כשמכירים אותו היטב), ניתן להשתכר בצורה יפה
עם מעט עבודה באופן יחסי, אולם הייתי שם דגש גדול מאוד מאוד
על כל עניין המיסוי בעסקאות מקרקעין, לפעמים מחוסר ניסיון נכנסים
למקומות שקשה לצאת מהם, לכן טכנית אחרי כמה עשרות עסקאות
ניתן להבין את הפרוצדורה יחסית טוב, עניין המיסוי הייתי ממליץ
מאוד לקחת קורס מקיף ולהתייעץ עם עורכי דין אחרים בכל עסקה
עד לקבלת מומחיות בעניין.
איני מכיר קורסים.
בברכה
העץ של השכן מנשיר פסולת אצלי בגינה
אושר
01/07/10
אני גר בבית פרטי ויש לי שכן עם גדר משותפת. לשכן יש עץ במבוק ממש על הגבול בגובה של 10 מטר בערך שכל היום, 365 ימים בשנה מנשיר עלים אצלי בגינה, הדבר גורם לי נזק לחצר, הורג לי שתילים, מלכלך לי את האוטו ואפילו נכנס לי הביתה שהדלת או החלון פתוחים. היחסים בינינו לא טובים ולכן אי אפשר לסיים זאת בנימה יפה. האם יש דרך משפטית שבה אני יכול לפתור בעיה זו?
נשירת פסולת
עו"ד שזר תומר
02/07/10
קיימת דרך משפטית, מומלץ כמובן לפתור את הבעיה בדרכי נועם, אולם קיימות מספר עילות תביעה כנגד השכן, לדוגמא: מטרד, ירידת ערך, עוגמת נפש כו', וניתן אף לבקש צו עשה, או פיצוי כספי. אולם מומלץ לפנות תחילה בדרכי נועם ולהתיעץ עם עו"ד שמבין בתחום, שכן אין מדובר בתביעה רגילה.
בית משותף..
סיגל
01/07/10
אם בבית משותף שדייר יש לו דירה בקומה האחרונה והוא רוצה לרכוש את הגג שיש עליו דודים האם הוא צריך הסכמה של כל הדיירים או פחות.
תודה
תודה
רכישת חלק מהרכוש המשותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/07/10
יש צורך בהסכמה של כל הדיירים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף
עו"ד שזר תומר
02/07/10
יש לבדוק בתקנון של הבניין. מה הרוב הנדרש. או שמא יש הפניה לתקנון המצוי. כמו כן, באם מדובר בשטח ציבורי, יתכן כי אין לו כלל זכות לבצע פלישה זו ואת הסיפוח. יש לעיין גם בנסח הרישום. מומלץ מאוד לפנות עם פרטים אלו לעו"ד שמתמחה בדיני מקרקעין.
העברת בעלות בדירה כשהקבלן נפטר
אלודי
01/07/10
שלום,
מה קורה כאשר נרכשה דירה לפני שנים רבות אולם היא לא הועברה ע"ש הרוכש בטאבו, ובינתיים הקבלן (שהיה בעל הזכות במקרקעין) נפטר. מה הפרצודרה עתה להעברת הדירה ע"ש הרוכש?
מה קורה כאשר נרכשה דירה לפני שנים רבות אולם היא לא הועברה ע"ש הרוכש בטאבו, ובינתיים הקבלן (שהיה בעל הזכות במקרקעין) נפטר. מה הפרצודרה עתה להעברת הדירה ע"ש הרוכש?
השלמת רישום זכויות בטאבו חלף קבלן
עו"ד טל רכניץ
מנהל
01/07/10
במקרה בו הקבלן אינו קיים (נפטר, חברה לא פעילה וכיו"ב), על מנת להשלים את העברת הזכויות, אין מנוס מפניה לעו"ד בעניין שיבקש להתמנות ככונס נכסים לקבלן, ולאחר מינויו ככונס, יוכל הוא לבצע את הפעולות הנדרשות. העניין צפוי לקחת זמן ולעלות כסף ... מומלץ איפוא כי המדובר יהיה בהתארגנות של כלל הדיירים בבניין, אשר יפנו במשותף לעו"ד בעל ניסיון בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישת עצים של השכן לתחום המגרש שלי
אלכס19
01/07/10
העצים של השכן פולשים לשטח החצר הפרטית שלי באופן משמעותי. האם הוא מחויב לגזום את העצים עד קו המגרש כך שלא יחדרו לשטח שלי? במידה והשכן מסרב לטפל בגיזום ומניעת הפלישה של העצים, האם אני יכול לחייב אותו בעלויות הגיזום של איש מקצוע שאני מביא? האם יש חוק מסודר בעיניין זה?אבקש לקבל הפנייה לחוק עצמו.
תודה.
תודה.
מטרד בגין עצים ממגרש סמוך
עו"ד טל רכניץ
מנהל
01/07/10
בנסיבות שתיארת בהחלט יש לך זכות לדרוש מבעל הזכויות במקרקעין הסמוכים, לטפל בעץ הפולש למגרש שלך ומהווה מטרד מבחינתך (בפקודת הנזיקין יש התייחסות לכך). מומלץ כי תפנה אליו בכתב בעניין, וככל שלא ייענה לבקשתך, תוכל להזמין בעל מקיצוע ואח"כ לתבוע החזר ההוצאות שנגרמו לך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתב תביעה לפירוק שיתוף
שי
01/07/10
בס"ד
אשמח לקבל את הפרטים הבאים:
1. איכן ניתן להשיג דוגמא של בקשה לפירוק שיתוף (לא מדובר בדירה של זוג נשוי).
2. כ- 14/16 רוצים לפרק, אך יתרת השותפים הינם יורשים שלא ביקשו
לקבל צו ירושה, וגם אינם מתכוונים לעשות כן, איך מתגברים על כך.
3. איזה מאמץ שהושקע בחיפוש אחר מקום המגורים של השותפים ושלא
העלה תוצאה, יביא לכך שבית המשפט יתן תחליף המצאה, בהנחה שמדובר באנשים שמתגוררים בחו"ל.
בתודה מראש
אשמח לקבל את הפרטים הבאים:
1. איכן ניתן להשיג דוגמא של בקשה לפירוק שיתוף (לא מדובר בדירה של זוג נשוי).
2. כ- 14/16 רוצים לפרק, אך יתרת השותפים הינם יורשים שלא ביקשו
לקבל צו ירושה, וגם אינם מתכוונים לעשות כן, איך מתגברים על כך.
3. איזה מאמץ שהושקע בחיפוש אחר מקום המגורים של השותפים ושלא
העלה תוצאה, יביא לכך שבית המשפט יתן תחליף המצאה, בהנחה שמדובר באנשים שמתגוררים בחו"ל.
בתודה מראש
פירוק שיתוף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
01/07/10
הפורום אינו המקום המתאים לקבלת דוגמאות לכתבי בי דין. כל בעל זכויות במקרקעין לפי חוק המקרקעין יכול להגיש בקשה לפירוק השיתוף, כנגד השותפים למקרקעין ו/או מי שזכאים להירשם כבעלים. כשתפנו לבימ"ש, סביר להניח שבימ"ש יקבע אכן תחליף המצאה. בכל מקרה, בנסיבות שתיארת, ממש מומלץ לפנות לעו"ד בעל ניסיון בעניין, בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה יד שנייה שטרם נרשמה
סטודנט
01/07/10
שלום.
ברצוני לרכוש דירה מאדם פרטי (קנה את הדירה מקבלן) והבניין טרם עבר רישום. כיצד אוכל להבטיח את זכויותיי מול הקבלן?
ברצוני לרכוש דירה מאדם פרטי (קנה את הדירה מקבלן) והבניין טרם עבר רישום. כיצד אוכל להבטיח את זכויותיי מול הקבלן?
העברת דירה שלא רשומה
מסדה
01/07/10
חברה קבלנית מחויבת בביצוע רישום זכויות הדיירים (חברה משכנת), ןלכן הזכויות החוזיות (לא קנייניות), נרשמות אצלה.יש לוודא את הרישום אצלה. רצוי לזכור, כי ללא חשיבות למה שנכתב בחוזה בין הדייר לבין החברה, ישנו דין קוגנטי, הקובע את עלות רישום הדירה על שמך אצל הקבלן (למיטב זכרוני קצת פחות מ-400 ש"ח).
העברה ללא תמורה ממני לאחי
מלי
30/06/10
לאחי ולי חלקים שווים בדירת מגורים בבית משותף. ברצוני לבצע העברה שללא תמורה של 50% של חלקי אליו ע"מ להמנע מתשלום מס רכישה מוגדל עבור דירה שרכשתי לאחרונה. שתי שאלותי הן :
האם העברה זו נחשבת כ"מכירה" לכל דבר ועניין ולא אוכל לבצע מכירת דירה במשך 4 שנים אם ברצוני להמנע ממס שבח ?
האם נידרש אישור מס שבח על חלקי בעת ביצוע ההעברה ?
בתודה מראש, מלי
האם העברה זו נחשבת כ"מכירה" לכל דבר ועניין ולא אוכל לבצע מכירת דירה במשך 4 שנים אם ברצוני להמנע ממס שבח ?
האם נידרש אישור מס שבח על חלקי בעת ביצוע ההעברה ?
בתודה מראש, מלי
העברת במתנה לאח
עו"ד טל רכניץ
מנהל
01/07/10
העברה ללא תמורה בין אחים פטורה ממס שבח לפי סע' 62 לחוק מיסוי מקרקעין, אך עדיין הדבר כרוך בדיווח ובאישור מס שבח. כמו כן, העברה כאמור, איינה מאיינת את הפטור של מכירה אחת ל 4 שנים בהתאם לאמור בסע' 49ב' לחוק מיסוי מקרקעין. אך עדיין מומלץ בחום להיוועץ עם עו"ד להציג בפניו את הנתונים ולהראות לו מסמכים, לוודא את הדברי וכן להסתייע בעו"ד בעל ניסיון, על מנת לוודא שהכל יעבור חלק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחקת יונים מהרכוש המשותף על מי זה חל?
יורם
30/06/10
אני מעוניין לשאול אותך שאלה בקשר לבניין שאני משמש בו כוועד הבית , הבניין הוא בין 5 קומות כאשר יש מהקרקע עד לקומה 3יש חלל פתוח וקורות שתומכות לרוחב (בניין מדורג ) לדייר בקומת קרקע יש יציאה לגינה שלו שבחצייה מרוצפת מעליו, יש מסתורי כביסה ומזגנים של 2 הדירות הנוספות .הבעיה היא שיש לו יונים שמקננות ומלכלכות בצואה את החצר שלו , היונים מסתתרות בתוך מסתורי הכביסה ויושבות על המזגנים , הדייר רוצה לשים רשת מהקומה ה 3 עד למעטה והוא דורש את זה מהוועד .שאלתי היא 1) האם זה שייך לרכוש המשותף 2)האם צריך להשתתף איתו בהוצאות בסך 2000 שקלים לפי דרישת בעל מקצוע או ששלוש הקומות צריכות להתחלק בניהם. הודא לך אם תענה לי בהקדם למייל תודה ומחכה לתשובה .
חלוקת הוצאות ביחס לרכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/06/10
באופן עקרוני הקירות החיצוניים של הבניין הם רכוש משותף. ככל שיש מפגעים המצריכים תחזוקה או פעולה ביחס לרכוש המשותף כל בעלי הדירות צריכים להשתתף בהוצאה בהתאם לאופן חלוקת ההוצאה כפי שנקבע ביניהם בתקנון הבית המשותף (בד"כ מדובר בחלוקה לפי שטח הרצפות של הדירות).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פתרון עם השכנה.
ורד
30/06/10
רכשתי דירה ועשיתי שיפוץ-השיפוץ נמשך כ3 חודשים בערך ומכתוצאה זו נפל כמה אבני חיפוי אצל שכנתי וביקשתי סליחה שאני אסדר לה את זה.
לא נמצאה האבן המתאימה.הפכנו את כל העולם .אמרתי לה גם אם היא רוצה שהיא תחפש ותביא נעשה לה את העבודה ברצון רב.הקבלן גם לקח על עצמו את הדבר ולא מצא את האבן ואמר לי ברגע שנמצא נעשה לה את העבודה.
תאמת לא נעים לי ממנה. האם אני יכולה אולי להציע לה פיצוי כספי?
אני לא רוצה שמחר מחרתיים היא תתבע אותנו.הבנתי משכנים אחרים שהיא שכנה לא כל כך נעימה.איתי עדיין לא היה שום בעיה.אבל היא די מדברת כאילו עשיתי לה את זה בכוונה מה שלא. ואני מדברת איתה ממש יפה אני לא רוצה צרות. (הקבלן שלי בכלל אומר של החיפוי שלה מודבק לא טוב בכלל ושאני אצלם את מה שנפל כי מחר מחרתיים היא עוד תגיד שכל החיפוי שלה בגללי-צילמתי תאמת).האם היא יכולה לעשות לי משהו?יש לי אחריות של שיפוץ הקבלן לא מתנער - אומר ברגע שנמצא את האבן נבצע את זה אבל הוא לא מצא וגם אני ובעלי הלכנו וחיפשנו איפה לא..
לא נמצאה האבן המתאימה.הפכנו את כל העולם .אמרתי לה גם אם היא רוצה שהיא תחפש ותביא נעשה לה את העבודה ברצון רב.הקבלן גם לקח על עצמו את הדבר ולא מצא את האבן ואמר לי ברגע שנמצא נעשה לה את העבודה.
תאמת לא נעים לי ממנה. האם אני יכולה אולי להציע לה פיצוי כספי?
אני לא רוצה שמחר מחרתיים היא תתבע אותנו.הבנתי משכנים אחרים שהיא שכנה לא כל כך נעימה.איתי עדיין לא היה שום בעיה.אבל היא די מדברת כאילו עשיתי לה את זה בכוונה מה שלא. ואני מדברת איתה ממש יפה אני לא רוצה צרות. (הקבלן שלי בכלל אומר של החיפוי שלה מודבק לא טוב בכלל ושאני אצלם את מה שנפל כי מחר מחרתיים היא עוד תגיד שכל החיפוי שלה בגללי-צילמתי תאמת).האם היא יכולה לעשות לי משהו?יש לי אחריות של שיפוץ הקבלן לא מתנער - אומר ברגע שנמצא את האבן נבצע את זה אבל הוא לא מצא וגם אני ובעלי הלכנו וחיפשנו איפה לא..
פיצוי בגין נזק שנגרם לשכן בעת השיפוץ
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/06/10
אם לא תמצאו את האבן המתאימה את יכולה להציע לה פיצוי כספי בסכום שיהיה מקובל על שתיכן. בכל מקרה, אם אתן מגיעות להסכמה ואת משלמת לה מומלץ להחתים אותה על מסמך שעם קבלת התשלום אין לה כלפייך כל תביעות ו/או דרישות נוספות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיור חלופי
אוסנת
30/06/10
אני מתגוררת עם ילד בדירה ששבעלותי הבנק מונה כונס נכסים על הדירה האם הוא חייב בדיור חלופי?מה זה דיור חלופי ומה הוא כולל?
דיור חלופי בעת מימוש משכנתא ביחס לדירת המגורים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/06/10
אנא הפני את שאלתך לפורום דיני בנקאות או לפורום הוצאה לפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
באיזה מצב יש חובה להקים חדר אוכל לצורך רישיון עסק?
צ
30/06/10
אם בכלל..
קבלת רישיון עסק
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/06/10
השאלה אינה ברורה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
אודי
30/06/10
אבא שלי מעוניין להעביר לי מגרש שאותו קיבל בירושה בשנת 67. אילו מסמכים אני צריך להמציא כדי לרשום המגרש על שמי (האם אישורי מיסים, אישור זמורה, עירייה...) אודה לקבלת תשובה מפורטת לגבי המסמכים שיש להמציא וכן האגרות שעלינו לשלם. תודה
העברה ללא תמורה בין אב לבן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/06/10
באופן עקרוני יש צורך בהכנת הסכם העברת הזכויות. לאחר מכן יש לדווח על ההסכם לרשויות מיסוי מקרקעין. בעת הרישום ובהנחה שהנכס רשום בטאבו, צריך להביא אישורים משלטונות מיסוי מקרקעין, אישורים מהרשות המקומית ומהוועדה המקומית וכן שטרות חתומים ומאומתים. מומלץ בחום לבצע את העניין באמצעות עו"ד שבקיא בתחום המקרקעין שכן פרט לעובדה שאין פה תמורה כספית, מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. בנוסף דרוש טיפול מול רשויות מיסוי מקרקעין בעניין השווי שיקבע למגרש לצורכי המיסוי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי שכן שפלש
מאיר
30/06/10
ב"ה
כמה זמן לכל היותר יכול לקחת פינוי שכן שפלש לשטחנו בהליך משפטי?
כמה זמן לכל היותר יכול לקחת פינוי שכן שפלש לשטחנו בהליך משפטי?
על אף התיקון לחוק
עו"ד יקי
30/06/10
פינוי שוכר עשוי לקחת לפחות חצי שנה.
יתכן שהנכס הוא דירת נופש
omer
30/06/10
שלום ,
אני מעוניין לרכוש דירה באיזור שסמוך לים - ויתכן שהדירה רשומה כדירת נופש .
מה עלי לבדוק בבואי לעירייה או בפגישה מול המתווך ?
האם יש הבדלים שלהם משמעויות מבחינת העלות של הרכישה - כמו מיסים אחרים , תוספות שונות וכו'
המון תודה
עומר
אני מעוניין לרכוש דירה באיזור שסמוך לים - ויתכן שהדירה רשומה כדירת נופש .
מה עלי לבדוק בבואי לעירייה או בפגישה מול המתווך ?
האם יש הבדלים שלהם משמעויות מבחינת העלות של הרכישה - כמו מיסים אחרים , תוספות שונות וכו'
המון תודה
עומר
תשובה לOMER מאת עו"ד תומר שזר
תומר שזר, עו"ד
30/06/10
יש לבקש תחילה נסח רישום של הנכס, ולבדוק תחילה כיצד רשום הנכס ובאיזה אופן, לאחר קבלתי הייתי ממליץ להתייעץ עם עו"ד שיעיין בנסח הרישום.
את הבדיקה בעירייה הייתי מבצע רק לאחר מכן, ואולי אף מבצע אותה באמצעות אדם אשר מתמחה בבדיקות מעיין אלו.
את הבדיקה בעירייה הייתי מבצע רק לאחר מכן, ואולי אף מבצע אותה באמצעות אדם אשר מתמחה בבדיקות מעיין אלו.
חידוש חוזה חכירה
אורן
29/06/10
שלום אמי מתגוררת בבניין שהוא חברה בע"מ , כאשר שם החברה הוא ככתובת הבניין . החברה פעילה עד עצם היום הזה . הדירה נרכשה ע"י אבי בשנת 1958 , כאשר
בטאבו רשום שהחכירה היא ל 5 שנים בלבד (כלומר עד שנת 1963) , והחוכר הוא אבי
(ללא אמי) . בכל יתר המקרים שבחכירות בבניין התקופה היא 99 או 999 שנה .
אבי נפטר בשנת 1988 ואמי ממשיכה לגור בדירה מ 1958 ועד היום , כבר למעלה מ
52 שנה . בימים אלה היא מעוניינת למכור את הדירה ולשם כך יש צורך להעביר את
הדירה על שמה . כלומר לבצע חידוש חוזה חכירה. פנינו לעורך דין לשם כך ,
והוא הסביר לנו שיש צורך בחתימת מנהל החברה לשם כך . הבעיה היא שהמנהל , שהוא
גם דייר בבניין , הוא איש מבוגר מאוד , קשה לתקשר איתו , והוא אינו מוכן לחתום
, מכיוון שלטענתו החכירה היא ל 5 שנים בלבד . אין ברשות אימי מסמכי החכירה
המקוריים בכדי שנוכר לברר אם היתה טעות בהקלדה , ובמקום 99 שנה רשמו 5 שנים בלבד
. כמו כן אין בטאבו את המסמכים , לטענתם אחרי 40 שנה נגנזים . מה ניתן לבצע בנידון ? תודה
בטאבו רשום שהחכירה היא ל 5 שנים בלבד (כלומר עד שנת 1963) , והחוכר הוא אבי
(ללא אמי) . בכל יתר המקרים שבחכירות בבניין התקופה היא 99 או 999 שנה .
אבי נפטר בשנת 1988 ואמי ממשיכה לגור בדירה מ 1958 ועד היום , כבר למעלה מ
52 שנה . בימים אלה היא מעוניינת למכור את הדירה ולשם כך יש צורך להעביר את
הדירה על שמה . כלומר לבצע חידוש חוזה חכירה. פנינו לעורך דין לשם כך ,
והוא הסביר לנו שיש צורך בחתימת מנהל החברה לשם כך . הבעיה היא שהמנהל , שהוא
גם דייר בבניין , הוא איש מבוגר מאוד , קשה לתקשר איתו , והוא אינו מוכן לחתום
, מכיוון שלטענתו החכירה היא ל 5 שנים בלבד . אין ברשות אימי מסמכי החכירה
המקוריים בכדי שנוכר לברר אם היתה טעות בהקלדה , ובמקום 99 שנה רשמו 5 שנים בלבד
. כמו כן אין בטאבו את המסמכים , לטענתם אחרי 40 שנה נגנזים . מה ניתן לבצע בנידון ? תודה
תשובה לאורן מאת עו"ד תומר שזר
תומר שזר, עו"ד
30/06/10
מדובר בנושא מסובך, נושא חברות גוש חלקה הינו נושא לא פשוט לטיפול, ואין באפשרותי ליתן לכם מענה מלא במסגרת התשובה לשאלתך.
בגדול - יש מספר דרכים לטיפול בבעיה,לרבות פניה למינהל מקרקעי ישראל, שהרי מדובר בחכירה מהמדינה.
שנית קייימת אפשרות לבצע פניה לביהמ"ש לקבלת סעד הצהרתי.
קיימים דרכים נוספים.
אולם - דברים כאלו, יש להסדיר לטעמי, בטרם המכירה, על מנת שלא יווצר מצב שבו תפרו את החוזה מול הקונה. אלא אם כן, הקונה מודע לבעיה ומוכן להמתין לפתרונה.
שם לב -האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקריאה נוספת: מינהל מקרקעין >>
בגדול - יש מספר דרכים לטיפול בבעיה,לרבות פניה למינהל מקרקעי ישראל, שהרי מדובר בחכירה מהמדינה.
שנית קייימת אפשרות לבצע פניה לביהמ"ש לקבלת סעד הצהרתי.
קיימים דרכים נוספים.
אולם - דברים כאלו, יש להסדיר לטעמי, בטרם המכירה, על מנת שלא יווצר מצב שבו תפרו את החוזה מול הקונה. אלא אם כן, הקונה מודע לבעיה ומוכן להמתין לפתרונה.
שם לב -האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקריאה נוספת: מינהל מקרקעין >>
ניתקלתי במקרה דומה
נאור
30/06/10
עלייך לתקוף יותר לכיוון החברה שהיא הבעלים.
ברוב החברות שניתקלתי בהם- הפסיקו לשלם אגרות לרשם החברות והם אינם פעילות
ואז עלייך לפנות בסעד הצהרתי.
(מידיעה אישית- ישנם לא מעט עורכי דין בתל אביב שמסובכים עם הסוגיה שהעלתה)
ברוב החברות שניתקלתי בהם- הפסיקו לשלם אגרות לרשם החברות והם אינם פעילות
ואז עלייך לפנות בסעד הצהרתי.
(מידיעה אישית- ישנם לא מעט עורכי דין בתל אביב שמסובכים עם הסוגיה שהעלתה)
תשלום מס שבח במגרש במושב
שי
29/06/10
קניתי זכויות במגרש במושב מאדם פרטי. המוכר בקש את הוצאותיו בלבד - המוכר פתח תיק במינהל לפני כשנה שילם סכום ע"ח וקבל שומה לתשלום שעדיין לא שולמה
האם חל מס שבח על אותו המגרש וכמה
בתודה
שי
האם חל מס שבח על אותו המגרש וכמה
בתודה
שי
תשובה לשי מאת עו"ד תומר שזר
תומר שזר, עו"ד
30/06/10
שי, חסרים פרטים רבים בשאלה שלך.
כעקרון, ברגע שאדם מוכר נכס (מגרש או כל נכס אחר), הוא חייב מס שבח, על פי חוק, בצורת אחוזים מהרווח שלו.
קיימים מספר חריגים, ובהם ניתן לקבל פטור מאותו מס שבח.
הפטור המוכר והידוע לכולם, הינו העדר מכירת נכס אחר במשך 4 שנים שקדמו למכירה . כמובן שקיימים פטורים נוספים.
לא הבנתי את הקשר של הפניה למינהל?
בכל מקרה, דברים אלו, מטופלים ע"י עו"ד שעורך את חוזה המכר, ולכן אני מפנה אותך לעו"ד שערך את ההסכם, שינסה לפתור לכם את הבעיה.
כעקרון, ברגע שאדם מוכר נכס (מגרש או כל נכס אחר), הוא חייב מס שבח, על פי חוק, בצורת אחוזים מהרווח שלו.
קיימים מספר חריגים, ובהם ניתן לקבל פטור מאותו מס שבח.
הפטור המוכר והידוע לכולם, הינו העדר מכירת נכס אחר במשך 4 שנים שקדמו למכירה . כמובן שקיימים פטורים נוספים.
לא הבנתי את הקשר של הפניה למינהל?
בכל מקרה, דברים אלו, מטופלים ע"י עו"ד שעורך את חוזה המכר, ולכן אני מפנה אותך לעו"ד שערך את ההסכם, שינסה לפתור לכם את הבעיה.
תעודת שהות צרפתית
ניקה
29/06/10
בעלים של הדירה במדינת ישראל רשום בטאבו עם פרטי דרכון איטלקי.
הדרכון איטלקי אבד לו.
כעת בעלים רוצה למכור את הדירה, חותם על תצהיר זיהוי מקרקעין עם תעודת שהות צרפתית ומזדהה בפני קונסול צרפתי בצרפת עם תעודת שהות צרפתית.
האם תעודת שהות צרפתית מתקבלת בארץ כתעודה מזהה וניתן לעשות עסקה ולרשום הערת אזהרה בטאבו ולדווח למיסוי מקרקעין או להמתין עד שיתקבל דרכון איטלקי חדש.
הדרכון איטלקי אבד לו.
כעת בעלים רוצה למכור את הדירה, חותם על תצהיר זיהוי מקרקעין עם תעודת שהות צרפתית ומזדהה בפני קונסול צרפתי בצרפת עם תעודת שהות צרפתית.
האם תעודת שהות צרפתית מתקבלת בארץ כתעודה מזהה וניתן לעשות עסקה ולרשום הערת אזהרה בטאבו ולדווח למיסוי מקרקעין או להמתין עד שיתקבל דרכון איטלקי חדש.
רישום בטאבו ע,ס דרכון
עו"ד עזרא שרון
29/06/10
כל דרכון הוא מתאים. יחד עם זאת, מאחר וכעת הוא מוכר ע"ס דרכון אחד ורשום ע"ש דרכון אחר, יש לקבל תצהירי זיהוי מתאימים
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהל פורום נדלן
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהל פורום נדלן
מס רכישה נכה 100%
מוטי
29/06/10
כמה פעמים בחיים ניתן לנצל את ההנחה במס הרכישה לנכה? יש הגבלה?
האם יש איזו תקופת צינון (אם רוצים לקנות במקביל מס' דירות? על כולן תהייה הנחה במס?)
תודה
האם יש איזו תקופת צינון (אם רוצים לקנות במקביל מס' דירות? על כולן תהייה הנחה במס?)
תודה
מס רכישה לנכה
עו"ד עזרא שרון
29/06/10
מותר לנצל את הפטור פעמיים בחיים בלבד, והוא מותנה במגורי הנכה.
מכירת דירה גדולה וקניית 3 קטנות במקומה
מוטי
29/06/10
צהרים טובים,
מעוניין למכור דירה גדולה (וילה. שווי של כ- 5-6 מיליון), ובמקום לקנות 3 דירות קטנות.
נאמר לי שיש פטור ממס אם מוכרים דירה גדולה וקונים 2 קטנות.
האם הדבר יכול לחול על 3 דירות קטנות? (3 הדירות יחד לא מגיעות לשווי של הוילה הנמכרת).
כמו כן, הוילה רשומה ע"ש אימי (נכה). רכישת הדירות הקטנות תהיה אחת על שם אימי, אחת על שמי ואחת על שם אחי. האם יחול עלינו מס אם אימי (כאמור, נכה) תקנה את הדירות על שמה ואז תעביר לנו 2 הדירות במתנה? (יש לה הנחה במיסוי ולכן מעדיפים לעשות כך)
מעוניין למכור דירה גדולה (וילה. שווי של כ- 5-6 מיליון), ובמקום לקנות 3 דירות קטנות.
נאמר לי שיש פטור ממס אם מוכרים דירה גדולה וקונים 2 קטנות.
האם הדבר יכול לחול על 3 דירות קטנות? (3 הדירות יחד לא מגיעות לשווי של הוילה הנמכרת).
כמו כן, הוילה רשומה ע"ש אימי (נכה). רכישת הדירות הקטנות תהיה אחת על שם אימי, אחת על שמי ואחת על שם אחי. האם יחול עלינו מס אם אימי (כאמור, נכה) תקנה את הדירות על שמה ואז תעביר לנו 2 הדירות במתנה? (יש לה הנחה במיסוי ולכן מעדיפים לעשות כך)
פטור בגין מכירת שתי דירות קטנות לטובת דירה אחת גדולה
עו"ד עזרא שרון
29/06/10
אכן, יש פטור לפיו מוכרים שתי דירות לטובת רכישת דירה אחת גדולה, והוא מתונה במספר תנאים ובהם- שווי שתי הדירות הקטנות ושוי הדירה הגדולה.
לא ניתן למכור שלוש דירות לטובת רכישת אחת ע"ס סעיף זה.
אם אין זהות בין הבעלים הפטור לא רלבנטי.
יש להיוועץ עם עו"ד לבחינת התאמתך וזכאותך לפטור.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
לא ניתן למכור שלוש דירות לטובת רכישת אחת ע"ס סעיף זה.
אם אין זהות בין הבעלים הפטור לא רלבנטי.
יש להיוועץ עם עו"ד לבחינת התאמתך וזכאותך לפטור.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
השכרת דירה של מי שנפטר
אנה
29/06/10
להוריי יש דירה על שמם שאותה הם משכירים. אבי נפטר לאחרונה וקיבלנו צו ירושה אני ואמי חצי חצי. שאלתי היא האם לפני השכרת הדירה בשנה הבאה יהיה עלי להעביר את הדירה גם על שמי, או שניתן לעשות חוזה בין הדיירים לבין אמי בלבד.
מה צריך לעשות כדי להעביר את הדירה גם על שמי? הייתי רוצה להמנע מזה בשלב זה כיוון שאני חוששת שאמי תראה בהעברת הבעלות כרגע צעד שתלטני
מה צריך לעשות כדי להעביר את הדירה גם על שמי? הייתי רוצה להמנע מזה בשלב זה כיוון שאני חוששת שאמי תראה בהעברת הבעלות כרגע צעד שתלטני
השכרת דירה על ייד יורש שאיננו רשום בטאבו
עו"ד עזרא שרון
29/06/10
אין הכרח להעביר הרישום בטאבו לפני ביצוע השכרה.
החוזה יהיה בינך ואמך ובין השוכר
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
החוזה יהיה בינך ואמך ובין השוכר
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
עיקול דירה
אלי
29/06/10
שלום,
ירשתי יחד עם אחיי את חלקה של אימנו המנוחה בדירת מגורים.
הסתלקנו לטובת אבינו, פרט לאח אחד כיוון שהוא קטין. האפוטרופוס הטבעי של אחי הוא אבי כמובן.
שאלתי היא האם יכול להיות מצב בו חלילה מכל סיבה שהיא אם יוטל עיקול על נכסי אבי - האם יוכלו לממש את הנכס.
חלקו של אחי הקטין הוא חלק קטן בנכס.
הפחד שלי הוא שאם יקרה חלילה בעתיד משהו אחיי ואבי ישארו ללא קורת גג (בבית מתגורר עוד אח. כבר בגיר).
תודה
ירשתי יחד עם אחיי את חלקה של אימנו המנוחה בדירת מגורים.
הסתלקנו לטובת אבינו, פרט לאח אחד כיוון שהוא קטין. האפוטרופוס הטבעי של אחי הוא אבי כמובן.
שאלתי היא האם יכול להיות מצב בו חלילה מכל סיבה שהיא אם יוטל עיקול על נכסי אבי - האם יוכלו לממש את הנכס.
חלקו של אחי הקטין הוא חלק קטן בנכס.
הפחד שלי הוא שאם יקרה חלילה בעתיד משהו אחיי ואבי ישארו ללא קורת גג (בבית מתגורר עוד אח. כבר בגיר).
תודה
עיקול על נכס מקרקעין
עו"ד עזרא שרון
29/06/10
עיקול מקרקעין ומימושו נעשה בהתאם לחוק הוצאה לפועל ובהתאם להוראותיו. יש מקרים בהם יש חובה למצוא דיור חלופי.
משכנתא / משכון
ר
29/06/10
שלום,
לקחתי משכנתא ורשמתי לטובת הבנק הערת אזהרה בטאבו.
כשאני ארשום את הנכס על שמי כמובן שתרשם משכנתא במקביל..
הבנק דורש עכשיו שאני ארשום גם ברשם המשכונות משכון. מדוע?
מה ההגיון? כבר רשומה ה,א לרישום משכנתא..
(אני לא חברה, אלא אדם פרטי)
לקחתי משכנתא ורשמתי לטובת הבנק הערת אזהרה בטאבו.
כשאני ארשום את הנכס על שמי כמובן שתרשם משכנתא במקביל..
הבנק דורש עכשיו שאני ארשום גם ברשם המשכונות משכון. מדוע?
מה ההגיון? כבר רשומה ה,א לרישום משכנתא..
(אני לא חברה, אלא אדם פרטי)
משכנתא ומשכון-מה ההבדל?
עו"ד עזרא שרון
29/06/10
הבנקים מבקשים את כל סוגי הבטחונות.
בשל הזה, כאשר אין רשומה לטובתם משכנתא, יש רק הערת אזהרה שאינה זכות קניינית ואיננה בגדר שעבוד, ולכן גם נרשם המשכון- שהוא שעבוד של זכות חוזית.
הערת אזהרה איננה בדרגה של משכנתא
בברכה,
שרון עזרא עו"ד
מנהלת פורום נדלן
בשל הזה, כאשר אין רשומה לטובתם משכנתא, יש רק הערת אזהרה שאינה זכות קניינית ואיננה בגדר שעבוד, ולכן גם נרשם המשכון- שהוא שעבוד של זכות חוזית.
הערת אזהרה איננה בדרגה של משכנתא
בברכה,
שרון עזרא עו"ד
מנהלת פורום נדלן
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
