פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
פינוי שוכר מדירה
מיכל
27/07/10
דירה בבעלותי בה מתגוררת שוכרת מחודש מרץ מסרבת לשלם שכירות מחודש מאי האם אנ יכולה ע"פ חוק להיכנס לדירה להוציא את הרכוש שלה ולהחליף מנעול?
אם לא מה הדרך הקצרה והמהירה ביותר לפינוי?
אם לא מה הדרך הקצרה והמהירה ביותר לפינוי?
פינוי שוכר
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/07/10
לא מומלץ לפעול כפי שהצעתי. יש להגיש תביעה לבימ"ש לפינוי.
עייני במאמר שפרסמתי באתר זה שעניינו "המדריך המקוצר לפינוי שוכר".
עייני במאמר שפרסמתי באתר זה שעניינו "המדריך המקוצר לפינוי שוכר".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על גג משותף בבניין מגורים
יובל
27/07/10
שלום,אני גר בפ"ת, בבניין בעל שתי כניסות וכ20 דירות - 5 בכל קומה. הגג הינו משותף - אינו בבעלות פרטית.אחת מדיירות הקומה הרביעית רוצה לבנות על הגג מעל דירתה. חלק מהדיירים חתמו על אישור, ואחרים סירבו לה.(אישית סרבתי מפני שאני מנסה לקדם תמ"א 38 לטובת כלל הדיירים)הדיירת עתרה לועדת בינוי בפ"ת, וקיבלה אישור לבנות.אולם על פי הבנתי את החוק הדיירת אמורה לקבל הסכמת כל דיירי הבניין, בעת שבפועל לפחות שישה מתוך עשרים התנגדו.עתה, מה שנותר למתנגדים הוא לפנות לועדת ערער ב..רמלה.ברצוני לדעת:1. מה אחוז ההסכמה הנדרש בכדי לבנות על גג המבנה ?2. אם אין לדיירת את אחוז ההסכמה הנדרש, באילו תנאים הועדה יכולה בכל זאת לאשר את הבניה ?3. ועדת הערער ברמלה מבקשת לספק בערער "הוכחות" - אולם איני יודע אילו הוכחות אפשר לספק במקרה כזה. איך עותרים ?תודה יובל
מישהו מסוגל/מוכן לענות, בבקשה ?
יובל
29/07/10
אחרי 49 שנה
אמיר
27/07/10
שלום
אני מעוניין לרכוש נכס שנמצא על אדמת מנהל הנכס בן 30 שנה.
ההכחרה בעצם מסתיימת בעוד 19 שנה
מה קורה לאחר 19 השנים הבאות מבחינת מנהל מקרקעי ישראל?
מה הסכום שאני צריך לשלם? במידה ו...
אני מעוניין לרכוש נכס שנמצא על אדמת מנהל הנכס בן 30 שנה.
ההכחרה בעצם מסתיימת בעוד 19 שנה
מה קורה לאחר 19 השנים הבאות מבחינת מנהל מקרקעי ישראל?
מה הסכום שאני צריך לשלם? במידה ו...
סיום תקופת חכירה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/07/10
בתום תקופת החכירה תצטרך לחדש את חוזה החכירה. לגבי עלויות החכירה- לא ניתן לדעת מה יהיה התשלום עוד 19 שנה.
יש לעיין בחוזה החכירה כדי לבדוק אפשרות הארכתה.
יש לעיין בחוזה החכירה כדי לבדוק אפשרות הארכתה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על הגג
מנחם
27/07/10
בבניין משותף יש הסכמה של 75% מהדיירים לבנות על הגג, אלא שדייר אחד מתוך ה- 75% הנ"ל, איננו הבעלים בטאבו אך טוען (וזו כנראה האמת) שהוא הבעלים אך מטעמים אישים הוא לא נרשם בטאבו, אותו דייר מתגורר בדירה כבר 20 שנה, יש אישור של הועדה המקומית וועדת הערר, אך המפקחת על הבתים המשותפים מונעת את אישור הבניה? האם יש טענה אפשרית לטעון כנגדה? האם יש סיכוי שבימ"ש יאפשר את הבניה? האם לא צריך הסכמה של כל הדיירים?
בנייה על הגג
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/07/10
הועדה צריכה לראות את הסכמות הבעלים הרשום. אם לדייר יש יפוי כוח מהבעלים הרשום- גם זה בסדר.
לגבי הרוב הנדרש-הקוב נקבע לפי מהות הבנייה הנדרשת (הרחבת דירה או בנייה חדשה של קומה וכד).
לגבי הרוב הנדרש-הקוב נקבע לפי מהות הבנייה הנדרשת (הרחבת דירה או בנייה חדשה של קומה וכד).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על דירה ראשונהשניה
רויטל
27/07/10
שלום,
יש בבעלותי דירה כבר 3 שנים, אותה רכשתי לבד, טרם נישואיי, והדירה רשומה בטאבו על שמי בלבד. לאחר נישואיינו, בן זוגי מעוניין לרכוש דירה רק על שמו. האם בעקבות נישואיינו תחשב הדירה כדירה שניה עבורו ולכן יאלץ לשלם מס קניה ללא ההטבה של דירה ראשונה?
תודה
יש בבעלותי דירה כבר 3 שנים, אותה רכשתי לבד, טרם נישואיי, והדירה רשומה בטאבו על שמי בלבד. לאחר נישואיינו, בן זוגי מעוניין לרכוש דירה רק על שמו. האם בעקבות נישואיינו תחשב הדירה כדירה שניה עבורו ולכן יאלץ לשלם מס קניה ללא ההטבה של דירה ראשונה?
תודה
מס רכישה דירה יד שנייה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/07/10
כעקרון, מס שבח רואה בני המשפחה "תא משפחתי אחד". יש מקרים חריגים בהם דירות שהיו לתא המשפחתי לפני הנישואים לא ייחשבו. יש להתייעץ עם עו"ד לבחון התאמת הפסיקה למקרה שלכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר דירה
יונתן
27/07/10
שלום
שאלה בנושא שכר דירה
חוזה שכירות נגמר ב 31 לחודש והייתה הסכמה בעלפה עמ בעל הדירה שאני אסיים
עם השיפוץ ואמסור לו את הדירה
מסרתי את ה דירה ב 5 לחודש הבא. בזמן ביקור בעל הדירה טען שהדלתות לא נקיות
ביקש לנקותם. ב8 לחודש הוא ביקר בדירה ועדיין לא היה מרוצה ממצב הדלתות. בסוף ב16
לחודש הוא קיבל סופית את הדירה.
השאלה שלי: עד איזה תאריך אני צריך
לשלם לו שכר דירה לפי החוק?
לדאתי עד 5 ו לדעתו עד 16 והוא מאיים להפקיד את צ'ק הבטחון עם אני לא אשלם
על חצי חודש.
תודה,
יונתן
תשלום שכר דירה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/07/10
המבחן צריך להיות בהתאם לתשובה בשאלה האם אכן הדירה לא נמסרה לבעל הבית חזרה כמוסכם בחוזה המכר.
אם אכן לא היתה מסירה כדין- יש ביס לטענה כי עדיין החזרה לא נמסרה לידיך. אם טענותיו לגבי העדר מירה כדין אינן מבוסות או קטנוניות- אזי הצדק עמך.
אם אכן לא היתה מסירה כדין- יש ביס לטענה כי עדיין החזרה לא נמסרה לידיך. אם טענותיו לגבי העדר מירה כדין אינן מבוסות או קטנוניות- אזי הצדק עמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול קרקע בבעלות המדינה
עו"ד צעירה
27/07/10
ברצוני לעקל קרקע שבבעלות המדינה, אך רשומה בטאבו (ולא במנהל)
מאחר והחייב מתגורר בנכס.
איך מבצעים פעולה זו ומה מעקלים?
מאחר והחייב מתגורר בנכס.
איך מבצעים פעולה זו ומה מעקלים?
עיקול מקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/07/10
לא ניתן לעקל מבלי לקבל צו עיקול מבימ"ש/ הוצאה לפועל, לפי העניין. הגישי בקשה מתאימה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
משה
27/07/10
אני הסכמתי שעורך דין של קונה מייצג גם מוכר.(אותי)
הוא מבקש חוזה קנית דירה מקבלן.למה???
הוא מבקש חוזה קנית דירה מקבלן.למה???
מכירת דירה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/07/10
אני מבינה משאלתך כי אתה רכשת במקור את הדירה מקבלן, ולכן הקונה נכנס לנעלייך בעניין זה. על עוה"ד לוודא החובות והזכויות שיש לך כדי לבחון מה מוטל על הקונה בהתאם, ולכן הוא מבקש החוזה.
מדוע אינך שואל את עורך דינך למה הוא מבקש מסמך זה?
מדוע אינך שואל את עורך דינך למה הוא מבקש מסמך זה?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר שלא שילם שכ"ד, ארנונה, מים וכו'
עוז
27/07/10
שלום!
יש לי שוכר שלא שילם 4 חודשים וכן לא שילם עבור מים, ארנונה גז וחשמל. החוזה אמור להסתיים בסוף חודש יולי. מה עושים כדי לפנותו? הוא ביקש ארכה נוספת לחודש, אני כבר לא מאמין לו, ונראה לי שהוא שוכר בעייתי סדרתי. הבנתי שיש פגרה בבתי משפט... מה עושים?
יש לי שוכר שלא שילם 4 חודשים וכן לא שילם עבור מים, ארנונה גז וחשמל. החוזה אמור להסתיים בסוף חודש יולי. מה עושים כדי לפנותו? הוא ביקש ארכה נוספת לחודש, אני כבר לא מאמין לו, ונראה לי שהוא שוכר בעייתי סדרתי. הבנתי שיש פגרה בבתי משפט... מה עושים?
פינוי שוכר
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/07/10
לא הייתי נותנת ארכה נוספת. באם לא יפנה- ניתן להגיש תביעה לפינוי לבימ"ש למרות הפגרה. היא תתברר אחרי הפגרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח בלתי חוזר להעברת זכות במקרקעין
יוסי
27/07/10
2 מחותנים קנו ביחד דירה לילדיהם , בשלב מסוים נתן מחותן אחד למחותנו יפוי כח בלתי חוזר שמצויין בו במפורש שהוא אך ורק להענקת מחצית מזכויות הדירה לזוג , אח"כ נפטר , מסמ"ק טוען שהענקת יפוי הכח ממחותן אחד לשני מהוה עסקה שחייבת במס רכישה ורק אח"כ יש את העיסקה של הענקת הדירה לזוג במתנה , האם הם צודקים , האם קבלת יפוי כח להענקת זכות במקרקעין חייבת במס רכישה ?
יפוי כוח למכירת דירה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/07/10
יש מצבים, של פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, מתן יפוי הכוח כשלעצמו מהווה "עסקה במקרקעין". יש לפנות לייצוג משפטי כדי לבחון האם במקרה שלכם אתם נופלים להגדרות אלו.
לקריאה נוספת: מכירת דירה >>
לקריאה נוספת: מכירת דירה >>
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת בית עם חריגת בנייה
נעמה
27/07/10
שלום
אחותי ואני ירשנו בית באחוזים שווים מאמנו ז"ל.אמי סגרה את המרפסת בבלוקים לפי שנים רבות ללא היתר.הבית עומד למכירה.למיטב הבנתי האפשרויות הן קבלת היתר או הריסת הקירות.שאלותיי הן:
1.מה עדיף מבחינת עלויות?
2.מי אמור לבצע זאת?הקונה או המוכר?האם ניתן להתנות את המכירה על זה?
3.במידה ואחותי ואני חלוקות בקשר למכירה,איך ניתן לפתור זאת?הרי לא ניתן למכור 50% מהבית...
תודה רבה!
אחותי ואני ירשנו בית באחוזים שווים מאמנו ז"ל.אמי סגרה את המרפסת בבלוקים לפי שנים רבות ללא היתר.הבית עומד למכירה.למיטב הבנתי האפשרויות הן קבלת היתר או הריסת הקירות.שאלותיי הן:
1.מה עדיף מבחינת עלויות?
2.מי אמור לבצע זאת?הקונה או המוכר?האם ניתן להתנות את המכירה על זה?
3.במידה ואחותי ואני חלוקות בקשר למכירה,איך ניתן לפתור זאת?הרי לא ניתן למכור 50% מהבית...
תודה רבה!
מכירת בית עם חריגות בנייה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/07/10
1. אין באפשרותינו, במסגרת הפורום, לתת חו"ד בעניין עלויות.
2. ניתן למכור הנכס בכפוף לחריגות הבנייה, ואם הקונה מסכים לקחת אחריות עליהם.
3. בהעדר הסכמה לגבי מכירה-אפשר לפנות לבימ"ש ולדרוש פירוק שיתוף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
2. ניתן למכור הנכס בכפוף לחריגות הבנייה, ואם הקונה מסכים לקחת אחריות עליהם.
3. בהעדר הסכמה לגבי מכירה-אפשר לפנות לבימ"ש ולדרוש פירוק שיתוף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחיית דיון על מנת להשיג פשרה
משה
26/07/10
שלום רב. מדובר בחלקה משותפת ומכיוון שהתבצעה חלוקה מקפחת הוצאתי צו מניעה מהשכן לרשום את חלקתו בטאבו עד אשר נגיע להסכמה לגבי החלוקה. נקבע דיון בביהמ"ש ולפני כן ביקש העו"ד של השכן לדחות ב-21 יום את הדיון על מנת לנסות ולהסכים על פשרה כלשהי. העו"ד שלי ,מתברר, טס לחו"ל ויחזור אחרי שיפוגו 21 הימים, מה לעשות? האם להפגש איתו בעצמי?האם ללכת לדיון בביהמ"ש לבדי?
דחיית מועד דיון בבימ"ש
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/07/10
לא היתי ממליצה ללכת לבד. באין מנוס, בקש ארכה נוספת ובדוק אם במשרד עוה"ד שלך יש מישהו אחד שיכול לטפל במקומו בהעדרו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המחאה בנקאית למינהל מקרקעי ישראל – סיכונים
אמיר
26/07/10
שלום, אני מתכוון להשתתף במכרז לקרקע של המינהל.
האם יש סיכון בהוצאת המחאה בנקאית לזכותם?
איני שואל על הסיכונים של המחאה בנקאית באופן כללי אלא בהקשר למכרז של המינהל (שהרי אני חותם על מסמך מול המינהל אך הם לא חותמים על דבר...) - מי מבטיח שההמחאה לא תלך לאיבוד, ותחזור אלי באם לא אזכה במכרז? האם ניתן לבקש מהמינהל אישור על קבלת ההמחאה במקום "לזרוק" אותה בתיבה? כיצד?
האם יש דרכים אחרות מומלצות?
תודה, אמיר
האם יש סיכון בהוצאת המחאה בנקאית לזכותם?
איני שואל על הסיכונים של המחאה בנקאית באופן כללי אלא בהקשר למכרז של המינהל (שהרי אני חותם על מסמך מול המינהל אך הם לא חותמים על דבר...) - מי מבטיח שההמחאה לא תלך לאיבוד, ותחזור אלי באם לא אזכה במכרז? האם ניתן לבקש מהמינהל אישור על קבלת ההמחאה במקום "לזרוק" אותה בתיבה? כיצד?
האם יש דרכים אחרות מומלצות?
תודה, אמיר
מכרז מנהל מקרקעי ישראל
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/07/10
יש לבחון את הוראות המכרז בעניין זה. כן בדוק אפשרות לקבל חותמת "נתקבל" על מסמכי המכרז.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כח עליון או אחריות קבלן – מנהל מקרקעי ישראל
טל גינזבורג
26/07/10
קניתי בית מחברה יזמית. הקרקע היא מהמינהל. בחוזה החברה התחייבה על אספקת הבית כ 21 חודש מיום חתימת החוזה. החברה העריכה שיקח לה 9 חודשים לטפל בנושא המינהל ואישורי הבנייה. בפועל לקח לה שנה. עכשיו היא רוצה לשנות את החוזה ולספק את הדירה באיחור של 4 חודשים. טענת החברה שהעיכוב במינהל הוא כח עליון. האם היא יכולה לטעון כך מה עוד ששילמתי לעו"ד מטעמה על כך?
איחור במסירת דירה מקבלן
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/07/10
יש לעיין בהוראות ההסכם וכן לבדוק, עובדתית, מה נסיבות העיכוב.
התמשכות ההליכים מול המנהל איננה, על פניה, "כוח עליון".
התמשכות ההליכים מול המנהל איננה, על פניה, "כוח עליון".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מזגנים על קירות חיצוניים בבית משותף
אסתי
26/07/10
אני גרה בבית משותף דו משפחתי. דירה מעל דירה עם כניסה נפרדת בכל אחד משני צידי הבית.נעדרתי מדירתי כשנה וחצי, אם כי הגעתי אליה מדי פעם. כשחזרתי לגור בדירה נוכחתי לדעת שהשכן התקין שני מזגנים בצד הכניסה שלו ועוד שלושה מזגנים מצד הכניסה שלי, שנראית כיום כמו כניסה למפעל תעשייתי. הדבר מכער מאוד את צד הכניסה לדירתי.
בקשתי מהשכנה לפנות מזגן אחד לפחות שממש נמצא ליד המדרגות המובילות לדירתי בקומה העליונה ואני סובלת מן האוורור החם של המדחס בעת שאני עולה הביתה. עד כה לא נעשה דבר, כמעט שנתיים.
האם דייר בבית משותף יכול להתקין מזגנים באופן כזה ללא הסכמת שכנים על מיקום המזגן שלו. שני המזגנים שלי נמצאים על הגג. כיצד אני יכולה לחייב את השכנים להזיז את המזגן /מזגנים ?
בקשתי מהשכנה לפנות מזגן אחד לפחות שממש נמצא ליד המדרגות המובילות לדירתי בקומה העליונה ואני סובלת מן האוורור החם של המדחס בעת שאני עולה הביתה. עד כה לא נעשה דבר, כמעט שנתיים.
האם דייר בבית משותף יכול להתקין מזגנים באופן כזה ללא הסכמת שכנים על מיקום המזגן שלו. שני המזגנים שלי נמצאים על הגג. כיצד אני יכולה לחייב את השכנים להזיז את המזגן /מזגנים ?
הסרת מזגנים על קיר בניין משותף
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/07/10
יש לבחון את הוראות תקנון הבית המשותף ב עניין זה, וכן לבדוק אם יש לך בסיס לעילת מטרד, ובהתאם לכך להחליט על הגשת תביעה למפקחת על בתים משותפים או לבית משפט שלום.
יש לפנות לייעוץ משפטי לבחינת האמור לעיל.
יש לפנות לייעוץ משפטי לבחינת האמור לעיל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגורים במחסן
ציפורה
26/07/10
שלום,
רציתי לדעת האם מגורים של אחד מבני המשפחה בשטח המוגדר כמחסן וצמוד לדירה (בטאבו) בבנין משותף, מנוגד לחוק?
אם כן, מהן ההשלכות?
רציתי לדעת האם מגורים של אחד מבני המשפחה בשטח המוגדר כמחסן וצמוד לדירה (בטאבו) בבנין משותף, מנוגד לחוק?
אם כן, מהן ההשלכות?
מגורים במחסן
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/07/10
אם הייעוד הוא למחסן, ונעשה שימוש למגורים, אזי מדובר בשימוש חורג והעושה שימוש וכן בעלים צפוי לכתב אישום פלילי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש חורג-דרכי פתרון
אילת
23/07/14
שלום ציפורה,
שימוש
חורג מהיתר, ללא אישור, אינו חוקי, ולא מומלץ לעשות זאת.
עבירות בנייה הן עבירות פליליות
ואף אחד לא רוצה את הכתם הזה על שמו (או את עונשי המאסר והקנסות). השימוש
החוקי בנכס הינו על פי השימוש המוגדר בהיתר המאושר האחרון* של החלקה/מגרש. בהיתר
זה יופיע בדרך כלל כיתוב, בגוף התכנית, המציין את השימוש באותו חלק של מבנה. כמו
למשל : דירה (שזה אומר שימוש מותר למגורים), משרד, מחסן, וכמובן יעודם של השטחים
המשותפים כמו לובי כניסה, מעלית, חדר אשפה, וכדומה.
הפיכת הנכס ממחסן למגורים דורשת הליך שנקרא
"בקשה לשימוש חורג מהיתר". זהו הליך של הגשת בקשה להיתר, מהועדה
המקומית, ובו ניתן לבקש שימוש שונה מהשימוש המקורי של הנכס, כפי שהינו מופיע בהיתר
הקיים, החל על המקום.
(כל הנאמר הינו לצורך הבהרת הנושא בלבד, ואינו
מהווה תחליף לעבודה ויעוץ של בעל מקצוע)
שימוש
חורג מהיתר, ללא אישור, אינו חוקי, ולא מומלץ לעשות זאת.
עבירות בנייה הן עבירות פליליות
ואף אחד לא רוצה את הכתם הזה על שמו (או את עונשי המאסר והקנסות). השימוש
החוקי בנכס הינו על פי השימוש המוגדר בהיתר המאושר האחרון* של החלקה/מגרש. בהיתר
זה יופיע בדרך כלל כיתוב, בגוף התכנית, המציין את השימוש באותו חלק של מבנה. כמו
למשל : דירה (שזה אומר שימוש מותר למגורים), משרד, מחסן, וכמובן יעודם של השטחים
המשותפים כמו לובי כניסה, מעלית, חדר אשפה, וכדומה.
הפיכת הנכס ממחסן למגורים דורשת הליך שנקרא
"בקשה לשימוש חורג מהיתר". זהו הליך של הגשת בקשה להיתר, מהועדה
המקומית, ובו ניתן לבקש שימוש שונה מהשימוש המקורי של הנכס, כפי שהינו מופיע בהיתר
הקיים, החל על המקום.
(כל הנאמר הינו לצורך הבהרת הנושא בלבד, ואינו
מהווה תחליף לעבודה ויעוץ של בעל מקצוע)
חוק המכר – לאחר תקופת השכרה
משה
26/07/10
שלום,
רציתי לדעת האם נכס שנבנה לשם מכירה בתכנון המקורי, והושכר לתקופה של שנה, חייב בחוק המכר בעת מכירתו?
כיצד ניתן להוכיח תקופת השכרה כאשר לנכס עדיין לא התקבל טופס 4?
האם ספחי תשלום ארנונה מספיקים?
תודה מראש,
משה.
רציתי לדעת האם נכס שנבנה לשם מכירה בתכנון המקורי, והושכר לתקופה של שנה, חייב בחוק המכר בעת מכירתו?
כיצד ניתן להוכיח תקופת השכרה כאשר לנכס עדיין לא התקבל טופס 4?
האם ספחי תשלום ארנונה מספיקים?
תודה מראש,
משה.
חוק המכר
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/07/10
השאלה לא ברורה.
אם המוכר הינו "מוכר" כהגדרת מונח זה בחוק המכר (הבטחת השקעות כספי רוכש דירה), אזי החוק חל עליו.
ראה מאמר שפרסמתי בעניין זה באתר, ובו הגדרה של המונח "מוכר".
אם לנכס אין עדיין טופס 4- לא ברור איך הוא הושכר.
אם המוכר הינו "מוכר" כהגדרת מונח זה בחוק המכר (הבטחת השקעות כספי רוכש דירה), אזי החוק חל עליו.
ראה מאמר שפרסמתי בעניין זה באתר, ובו הגדרה של המונח "מוכר".
אם לנכס אין עדיין טופס 4- לא ברור איך הוא הושכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום הוצ' חברת ניהול/ ועד הבית ,ע"י דייר מוגן
אלחנן
26/07/10
בבית משותף מונתה חברת ניהול הדורשת 197 ש"ח לחודש.
בדירת שני חדרים בבנין גרה דיירת מוגנת המסרבת להשתתף
בהוצאות הטיפול ברכוש המשותף.
הדיירת טוענת שדמי השכירות בסך 172 ש"ח שהיא משלמת כוללים
גם הוצאה זו
רציתי לדעת האם דייר מוגן צריך להשתתף בהוצ' ועד הבית?
ואם כן איך ניתן לדרוש זאת ממנו?
בדירת שני חדרים בבנין גרה דיירת מוגנת המסרבת להשתתף
בהוצאות הטיפול ברכוש המשותף.
הדיירת טוענת שדמי השכירות בסך 172 ש"ח שהיא משלמת כוללים
גם הוצאה זו
רציתי לדעת האם דייר מוגן צריך להשתתף בהוצ' ועד הבית?
ואם כן איך ניתן לדרוש זאת ממנו?
השתתפות דיור מוגן בועד בית
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/07/10
יש תשלומים מסויימים שעל בעל הבית לספוג, ולא הדייר ויש תשלומים בהם יש חלוקה מסויימת בין שני הצדדים.
עצתי- פנה לבעל הבית בעניין.
עצתי- פנה לבעל הבית בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיוך של הערת אזהרה לנכס ספציפי
רונן
26/07/10
אני מעוניין לקנות בית קרקע אך מדובר על שכונה שעדיין לא קיימת עבורה פרצלציה.
לכן כאשר אני מסתכל בנסח הטאבו אני רואה הרבה הערות אזהרה על אותו בעלים (לא מצויין מגרש,מספר בית או כל דבר אחר שיכול לשייך הערת אזהרה לבית מסויים בשכונה).
איך אני יכול (איפה ניתן לראות) את השייכות של בעל הערת האזהרה לנכס הספציפי (מה מבדיל בינו לבין אנשים אחרים עם אותו הערת אזהרה בדיוק). ויותר במדויק : איך אני אדע שזה שמוכר לי את הבית ויש לו הערת אזהרה בטאבו הרי שבאמת הערת האזהרה שעל שמו מתייחסת לבית א' ולא לבית ב' שבאותו גוש+חלקה וכמו כן שאין סתירות בין הערות האזהרה שרשומת בנסח הטאבו?
תודה
רונן
לכן כאשר אני מסתכל בנסח הטאבו אני רואה הרבה הערות אזהרה על אותו בעלים (לא מצויין מגרש,מספר בית או כל דבר אחר שיכול לשייך הערת אזהרה לבית מסויים בשכונה).
איך אני יכול (איפה ניתן לראות) את השייכות של בעל הערת האזהרה לנכס הספציפי (מה מבדיל בינו לבין אנשים אחרים עם אותו הערת אזהרה בדיוק). ויותר במדויק : איך אני אדע שזה שמוכר לי את הבית ויש לו הערת אזהרה בטאבו הרי שבאמת הערת האזהרה שעל שמו מתייחסת לבית א' ולא לבית ב' שבאותו גוש+חלקה וכמו כן שאין סתירות בין הערות האזהרה שרשומת בנסח הטאבו?
תודה
רונן
שיוך הערת אזהרה על נכס ספציפי
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
26/07/10
אכן, זו בעיה, ובמקרה כזה צריך לבדוק' את "השרשור" של כל הזכויות. לעיתים יש חברה משכנת שיכולה להנפיק אישור זכויות מתאים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה
ממו
25/07/10
שלום רב, אנו משפחה שרוכשת דירה בפעם ה-1. האם יש היטלים שנצטרך לשלם (נוסף למשכנתא)? אם הדירה רשומה על שני דיירים, מה צריך לבדוק? מה עוה"ד אמור לבדוק בשבילי כדי שלא תהיינה בעיות? האם כדאי להיות שותפים לעוה"ד של המוכר? מה עושים לגבי המשכנתא שקיימת על הדירה מצד המוכר? אם הכניסה מאוחרת מתי עלינו לשלם את הסכום המתבקש? תודה
רכישת דירה
עו"ד שזר תומר
25/07/10
אני לא ממליץ לקחת עו"ד שייצג את שני הצדדים. האינטרסים שלכם לא דווקא זהים.
אם זו דירה ראשונה, רצוי עד מאוד כי תקחו עו"ד שיש לו ניסיון עם משכנתאות, במיוחד בשנים האחרונות בהם הדרישות השתנו, וצריך להיות מאוד זהירים ומדוייקים.
צריך לדאוג כי התשלום הראשון או השני שלכם לא יבוצעו ישירות למוכרים, אלא לסילוק המשכנתא שלהם, צריך לוודא שהם ממצאים נסח נקי לפני התשלום האחרון, יש עוד דברים...
תשכרו עו"ד שייצג רק אתכם, אל תחפשו את הזול כי אחרת אתם עלולים לשלם ביוקר, דירה קונים רק פעם או פעמיים בכל החיים.
אם זו דירה ראשונה, רצוי עד מאוד כי תקחו עו"ד שיש לו ניסיון עם משכנתאות, במיוחד בשנים האחרונות בהם הדרישות השתנו, וצריך להיות מאוד זהירים ומדוייקים.
צריך לדאוג כי התשלום הראשון או השני שלכם לא יבוצעו ישירות למוכרים, אלא לסילוק המשכנתא שלהם, צריך לוודא שהם ממצאים נסח נקי לפני התשלום האחרון, יש עוד דברים...
תשכרו עו"ד שייצג רק אתכם, אל תחפשו את הזול כי אחרת אתם עלולים לשלם ביוקר, דירה קונים רק פעם או פעמיים בכל החיים.
ניתוק מים וחשמל לשוכר שאינו משלם
אהרן
25/07/10
השוכר שלי אינו עומד בתשלומים. בהסכם מפורש שאם אינו עומד בתשלומים, הוא עוזב את הדירה מיד. כמו"כ מפורש שאני יכול לנתק לו את המים והחשמל. בשבוע שעבר התברר לי שאי אפשר לנתק לו מים וחשמל, למרות שזה כתוב במפורש בהסכם (אם הוא גר שלושים יום בדירה). אבקש לברר מדוע ? הרי הוא הסכים לזה במפורש בחתימת ידו ?!
ניתוק מים וחשמל
עו"ד שזר תומר
25/07/10
החוק בא להגן על הדייר, מפני סעד עצמי של בעלי דירות,
לא זו בלבד, אתה גם לא יכול לפנות אותו לבד באם הוא מסרב להתפנות, וצריך להגיש תביעות פינוי, ולקבל פס"ד.
אם הוא לא מפנה לאחר קבלת פס"ד, אתה עדיין לא יכול לפנות אותו לבד, רק דרך פתיחת תיק הוצאה לפועל,
כלומר בכל מקרה - הפינוי והסעד שלך צריך להינתן ע"י המערתכ המשפטית, ועל פי חוק.
אין סעד עצמאי שהוא חוקי, אתה מסתכן בתביעה ותלונה במשטרה. אפשר לפנות דייר בדרכים אחרות (מכתב איום מעו"ד, תביעת פינוי, הפעלת השיקים שמסר ועוד), רצוי עד מאוד לקחת עו"ד שמבין בתחום. אני מצ"ב קישור לאתר פינוי שוכר שיכול לעזור לך ללמוד קצת על זכויותיך וחובותיך http://www.law4youth.com/
לא זו בלבד, אתה גם לא יכול לפנות אותו לבד באם הוא מסרב להתפנות, וצריך להגיש תביעות פינוי, ולקבל פס"ד.
אם הוא לא מפנה לאחר קבלת פס"ד, אתה עדיין לא יכול לפנות אותו לבד, רק דרך פתיחת תיק הוצאה לפועל,
כלומר בכל מקרה - הפינוי והסעד שלך צריך להינתן ע"י המערתכ המשפטית, ועל פי חוק.
אין סעד עצמאי שהוא חוקי, אתה מסתכן בתביעה ותלונה במשטרה. אפשר לפנות דייר בדרכים אחרות (מכתב איום מעו"ד, תביעת פינוי, הפעלת השיקים שמסר ועוד), רצוי עד מאוד לקחת עו"ד שמבין בתחום. אני מצ"ב קישור לאתר פינוי שוכר שיכול לעזור לך ללמוד קצת על זכויותיך וחובותיך http://www.law4youth.com/
יפוי כח בלתי חוזר
טל
25/07/10
כאשר עו"ד חותם על שטר במנהל / טאבו באמצעות יפוי כח בלתי חוזר במקום אחד מהצדדים, האם הוא צריך עו"ד אחר שיאמת את החתימות או שהוא יכול לאמת בעצמו ולחתום גם ברובליקה של "חתימת השטר בפני עו"ד". כלומר, האם הוא יכול לאמת חתימות לעצמו??
יפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד שזר תומר
25/07/10
לא! צריך עו"ד אחר שיאמת אותו.
דירה בירושה
שירי
25/07/10
שלום רב,
אני ירשתי 2 בתים מסבי ואבי ז"ל שנפטרו לפני כשנה
לאחר שקיבלתי צו ירושה האם עליי להעביר את הבתים על שמי?
או שיתן להשאירם כפי שהיו גם אם ארצה למכור אחד מהם?
אודה לתשובתך
אני ירשתי 2 בתים מסבי ואבי ז"ל שנפטרו לפני כשנה
לאחר שקיבלתי צו ירושה האם עליי להעביר את הבתים על שמי?
או שיתן להשאירם כפי שהיו גם אם ארצה למכור אחד מהם?
אודה לתשובתך
דירה בירושה
עו"ד שזר תומר
25/07/10
אם אתה רוצה למכור, אתה צריך להעבירם על שמך.
עדיף לעשות זאת מעט לפני המכירה, על מנת שלא תבריח קונים פוטנציאלים, מומלץ כי ההליך יבוצע ע"י עו"ד שמבין בתחום.
עדיף לעשות זאת מעט לפני המכירה, על מנת שלא תבריח קונים פוטנציאלים, מומלץ כי ההליך יבוצע ע"י עו"ד שמבין בתחום.
העברת זכויות בדירה – חוקי?
אריאל
25/07/10
שלום,
לי ולאישתי יש דירה (יחידה) ברשותנו (יש משכנתא ליתר דיוק) וייתכן כי נרצה לרכוש דירה נוספת (הזדמנות מאוד מענינת להשקעה=תמ''א 38) ושאלתי היא - האם זה חוקי להעביר את הדירה הנוכחית שלנו על שמה של אישתי בלבד וזאת כדי להמנע מתשלום מס רכישה על דירה אחרת שארכוש ? האם המשכנתא הרשומה על שמנו כיום יכולה להוות "בעיה" לאפשרות זו?
תודה רבה מראש על תשובתכם
לי ולאישתי יש דירה (יחידה) ברשותנו (יש משכנתא ליתר דיוק) וייתכן כי נרצה לרכוש דירה נוספת (הזדמנות מאוד מענינת להשקעה=תמ''א 38) ושאלתי היא - האם זה חוקי להעביר את הדירה הנוכחית שלנו על שמה של אישתי בלבד וזאת כדי להמנע מתשלום מס רכישה על דירה אחרת שארכוש ? האם המשכנתא הרשומה על שמנו כיום יכולה להוות "בעיה" לאפשרות זו?
תודה רבה מראש על תשובתכם
חוקי אבל לא יעבור את רשות המיסים...
עו"ד שזר תומר
25/07/10
הבעיה היא אחרת, רושת המיסים רואה את התא המשפחתי, הבעל ואישה כגוף אחד, כך שאתה בהחלט יכול להעביר את הדירה על שם אשתך, אבל בקניה של הדירה החדשה תשלמו מס רכישה כדירה שניה... צריך למצוא פתרון אחר, בן דוד אבוד, בן בגיר, משהו אחר...
העברת זכויות בדירה הרשומה בחברת רמט שבהליכים
דוד יוגב
25/07/10
חברת רמט מצויה בהליכים ולכן לא ניתן לבצע רישום העברת בעלות בדירהל מרות שהיא החברה המשכנת.לטענת הנאמן שמונה ע"י בית המשפט על בית המשפט למנות רושם מחליף וזה עדיין לא בוצע. מי מכיר מי יודע איך ניתן בכל זאת למכור את הנכס?
רמט
עו"ד שזר תומר
25/07/10
צריך לבדוק מול הכונס של רמט, כיצד מבוצעות עסקאות עד למינוי הגוף הרושם. אם הוא לא משתף פעולה, צריך ליידע את הקונה, כי עדיין לא מונה גוף שרושם זכויות כיוון שהחברה קרסה (זה אומנם מוריד מספר לא מבוטל של קונים, אך ניתן לרשום כי הבעלות תעבור לאחר ביצוע הרישום מטעם הכונס או מי מטעמו).
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
