פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מכתב כוונות
ndkros
08/08/10
האם חייבים מכתב כוונות כדי לחתום על חוזה מכר או שניתן להסתפק באישור יתרות לסילוק המשכנתא, וזאת כאשר הקונים נותנים המחאה בנקאית בסכום שמופיע ביתרה לסילוק, ישירות לפקודת הבנק למשכנתאות?
מכתב כוונות
עו"ד שזר תומר
08/08/10
בעקרון אין חובה, אבל כאשר ההמחאה צריכה להיות על סכום מדוייק ליתרה לסילוק - אז כן חייבים מכתב כוונות.
השכרת דירה לאחר 5 שנים
אודליה
07/08/10
היי,מזה 5 שנים שאני משכירה דירה,כשבכל שנה אני חותמת חוזה חדש עם השוכרים.כעת אני עומדת בפני חתימת חוזה נוסף וזו תהיה השנה השישית למגוריהם בדירה.שמעתי שיש בעיה לחתום חוזה לאחר 5 שנים עם אותם שוכרים,ולא ידועה לי הסיבה מדוע(אולי משום חזקה על הדירה?).
אשמח לקבל מידע.
תודה.
אשמח לקבל מידע.
תודה.
שכירות
עו"ד שזר תומר
08/08/10
שכירות הינה זכות, להשתמש במקרקעין ולהחזיק בהם שלא לצמיתות, אשר מוקנית בתמורה. שכירות הנמשכת תקופה של מעל ל-5 שנים נקראת לכאורה "חכירה". צריך להוסיף סעיפים בחוזה, שאין מדובר בחכירה, ואין זכות רישום לגבי שכירות זו.
זכות במקרקעין לעניין חוק מיסוי מקרקעין
שימשן דער גיבר
07/08/10
אם חותמים חוזה חכירה ל20 שנים ובאותו מעמד חותמים על הסכם אופציה נפרד שנותן אפשרות חכירה ל10 שנים בעוד 10 שני, האם רשויות המס יחברו את זה יחד לעניין זכות במקרקעין - חכירה של 25 שנים או יותר - בחוק מיסוי מקרקעין ?מה קורה אם חותמים על האופציה לאחר שנה, שנתיים, שלוש וכו' מחוזה החכירה ?
אופציה
עו"ד שזר תומר
08/08/10
אם אינני טועה מחשבים יחד עם האופציה, רצוי לבדוק עם רשות המיסים לפני כן.
רכישת דירה הרשומה בחברה משכנת
איתי
06/08/10
שלום,אני מתכנן לרכוש דירה. לאחר שהגעתי להסכמות עם המוכר, נודע לי שהדירה אינה רשומה בטאבו אלא אצל חברה משכנת (עמידר). אילו סכנות קיימות ברכישת דירה כזו ומה ההליך הפרוצדוראלי לרישום הדירה בטאבו ומה העלות הכספית לרישומה כאמור?אציין כי הדירה אינה רשומה במקביל במנהל מקרקעי ישראל.תודה
חברה משכנת.
עו"ד שזר תומר
08/08/10
כעקרון אין בעיה לבצע קניה של דירה שכזו, פשוט צריך לקחת בחשבון עלויות נוספות של כמה מאות שקלים (לא עולה על אלף ש"ח) וקצת יותר בירוקרטיה - אבל כל אלו - לא צריכים להיות עניינך, כיוון שעו"ד מטעמך, אמור לטפל בדברים אלו.
בהצלחה.
בהצלחה.
אי תשלום מס שבח ע"י המוכר
שמעון
06/08/10
כקונה דירה, יש לי סיכון מול המוכר שלא ישלם מס שבח באם נדרש?
העו"ד שלי הציע לשמור עד 20% מהתשלום עד שמוודאים כי המוכר שילם מס שבח או קיבל פטור.
אם הוא חייב לשלם, מדוע זו בעייה שלי?
העו"ד שלי הציע לשמור עד 20% מהתשלום עד שמוודאים כי המוכר שילם מס שבח או קיבל פטור.
אם הוא חייב לשלם, מדוע זו בעייה שלי?
מס שבח
עו"ד שזר תומר
08/08/10
כי זו תהיה גם בעיה שלך, כיוון שרשות המיסים לא תנפיק למוכר אישור להעברת הנכס בטאבו, וכך אתה לא יכול לרשום את הדירה על שמך...
תקשיב לעו"ד שלך הוא יודע מה הוא עושה!
תקשיב לעו"ד שלך הוא יודע מה הוא עושה!
ביטול בלעדיות המתווך
חני
05/08/10
שלום רב,
לפני כחודש אני ובן זוגי החלטנו למכור את הדירה ולעבור לעיר אחרת. הגיעה מתווכת והחתימה את בעלי על בלעדיות לחצי שנה.
השאלה שלי אלייך:
הדירה רשומה גם על שמי ואני בשום פנים וחאופן לא הייתי חותמת על זה.
האם אני יכולה לבטל את החוזה על סמך זה?
מה החוק אומר על כך? המתווכת בתוך חודש וחצי לא הביאה אפילו לקוח אחד. הם כמובן לא מוכנים לבטל את הבלעדיות ומחזיקים אותנו בכוח.
מה עלינו לעשות?
אני מודה לך מראש!
לפני כחודש אני ובן זוגי החלטנו למכור את הדירה ולעבור לעיר אחרת. הגיעה מתווכת והחתימה את בעלי על בלעדיות לחצי שנה.
השאלה שלי אלייך:
הדירה רשומה גם על שמי ואני בשום פנים וחאופן לא הייתי חותמת על זה.
האם אני יכולה לבטל את החוזה על סמך זה?
מה החוק אומר על כך? המתווכת בתוך חודש וחצי לא הביאה אפילו לקוח אחד. הם כמובן לא מוכנים לבטל את הבלעדיות ומחזיקים אותנו בכוח.
מה עלינו לעשות?
אני מודה לך מראש!
בלעדיות תיווך
עו"ד שזר תומר
08/08/10
אם המתכוות באמת לא עשתה דבר - תמתינו עוד חצי חודש, ואז תפנו לעו"ד שיבדוק את המקרה כמו שצריך, ובמקרה הצורך - ינסח לכם מכתב למתווכת אודות ביטול ההסכם.
חוק המתווכים קובע כי באם לא ביצע המתווך, בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור לעיל, פעולות שיווק, תגיע תקופת הבלעדיות לסיומה.אילו פעולות שיווק על מתווכים שקיבלו לידיהם עסקת מקרקעין לטיפול בלעדי לבצע?
על מתווך במקרקעין בבלעדיות לבצע לפחות שתי פעולות שיווק מבין הפעולות המנויות להלן, אא"כ סוכם כי תבוצע פעולה אחת מבין הפעולות המנויות להלן וכן פעולה נוספת עליה הוסכם בין הצדדים:
א. פרסום באמצעות שילוט
ב. פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים (למשל- כזה המופיע במאגר הלקוחות של המתווך)
ג. פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות
ד. פרסום בעיתון מקומי/עיתון המיועד לקהל יעד מסוים לפי בחירת הלקוח
ה. הזמנת רוכשים פוטנציאליים לבקר בנכס
ו. הזמנת חמישה מתווכים לפחות, הפעילים באותו יישוב בו מצוי הנכס, לשם שיתוף פעולה לשם מכירת הנכס.
חוק המתווכים קובע כי באם לא ביצע המתווך, בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור לעיל, פעולות שיווק, תגיע תקופת הבלעדיות לסיומה.אילו פעולות שיווק על מתווכים שקיבלו לידיהם עסקת מקרקעין לטיפול בלעדי לבצע?
על מתווך במקרקעין בבלעדיות לבצע לפחות שתי פעולות שיווק מבין הפעולות המנויות להלן, אא"כ סוכם כי תבוצע פעולה אחת מבין הפעולות המנויות להלן וכן פעולה נוספת עליה הוסכם בין הצדדים:
א. פרסום באמצעות שילוט
ב. פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים (למשל- כזה המופיע במאגר הלקוחות של המתווך)
ג. פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות
ד. פרסום בעיתון מקומי/עיתון המיועד לקהל יעד מסוים לפי בחירת הלקוח
ה. הזמנת רוכשים פוטנציאליים לבקר בנכס
ו. הזמנת חמישה מתווכים לפחות, הפעילים באותו יישוב בו מצוי הנכס, לשם שיתוף פעולה לשם מכירת הנכס.
בנייה ללא היתר
מרואן
05/08/10
בניתי בית מחוץ לשטח המתאר בשטח פרטי,קבלתי צו עצירה מהועדה המקומית,התייעצתי עם עו"ד והוא הסביר לי שאני עלול להשפט ולשלם קנס גבוה ובנוסף אם לא אשיג אישור שהשטח נכנס לתכנית המתאר קיים סיכוי סביר ששוב יקראו לי לבית המשפט ואני עלול לשלם שוב קנס נוסף,שאלתי היא היתכן שאני אשפט יותר מפעם אחת על אותו מקרה ולקבל כל פעם עונש ,אני מכיר שלא ניתן לשפוט אדם יותר מפעם אחת על אותה עוולה,!! מודה לתשובתכם
בניה ללא היתר
עו"ד שזר תומר
08/08/10
באם תקבל הריסה או צו מניעה - ולא תבצע אותו, אז ניתן לשפוט אותך לאחר מכן שוב פעם בגין אי ביצוע הצו...
זה לא אותה עוולה, אתה עלול ליצור עוולה חדשה באם לא תפעל בהתאם לצו.
זה לא אותה עוולה, אתה עלול ליצור עוולה חדשה באם לא תפעל בהתאם לצו.
דמי תיווך
לילי
05/08/10
שלום,
בעלי הגיע לדירה דרך אתר יד 2. כיוון שהמחיר היה גבוה, הוא החליט שהדירה לא מתאימה ולא הלכנו לשם יחד. כחודשיים לאחר מכן פניתי למתווך שהחתים אותי על טופס הזמנה והראה לי את אותה הדירה (כשחתמתי לא ידעתי מה הכתובת של הדירה שבעלי ראה קודם). הבאתי לדירה את בעלי שמיד אמר שכבר היה כאן ובגלל המחיר הגבוה לא לקח אותי לראותה. פניתי למתווך ואמרתי לו שבעלי כבר ראה את הדירה. המתווך טען שאנו חייבים לשלם לו את העמלה במקרה של קניה בגלל שחתמתי על המסמך. המתווך לא הצליח להוריד את המחיר והעיסקה לא יצאה לפועל. לאחר חצי שנה פנינו למוכר, ניהלנו מו"מ והצלחנו להוריד את המחיר. הודעתי למתווך שיקבל את העמלה רק בתנאי שיצליח להגיע למחיר יותר נמוך ממה שהשגנו ז"א עליו להיות הגורם היעיל בעיסקה.
המתווך לא הצליח, אך דורש את עמלתו אפילו שלא היה הגורם היעיל בעיסקה בגלל שבטופס שחתמתי קיים הסעיף האומר שעלי לשלם את העמלה במקרה של היווצרות מסמך מחייב אפילו אם המתווך לא ביצעה שום פעולה נוספת פרט למסירת מידע אודות הנכס.
אם לא אשלם את העמלה כיוון שהמתווך הביא אותי לדירה שבעלי ראה לפניו והמתווך לא היה הגורם היעיל בעיסקה, האם , לפי החוק, בית המשפט יוכל לחייב אותי בתשלום העמלה?
תודה מראש.
בעלי הגיע לדירה דרך אתר יד 2. כיוון שהמחיר היה גבוה, הוא החליט שהדירה לא מתאימה ולא הלכנו לשם יחד. כחודשיים לאחר מכן פניתי למתווך שהחתים אותי על טופס הזמנה והראה לי את אותה הדירה (כשחתמתי לא ידעתי מה הכתובת של הדירה שבעלי ראה קודם). הבאתי לדירה את בעלי שמיד אמר שכבר היה כאן ובגלל המחיר הגבוה לא לקח אותי לראותה. פניתי למתווך ואמרתי לו שבעלי כבר ראה את הדירה. המתווך טען שאנו חייבים לשלם לו את העמלה במקרה של קניה בגלל שחתמתי על המסמך. המתווך לא הצליח להוריד את המחיר והעיסקה לא יצאה לפועל. לאחר חצי שנה פנינו למוכר, ניהלנו מו"מ והצלחנו להוריד את המחיר. הודעתי למתווך שיקבל את העמלה רק בתנאי שיצליח להגיע למחיר יותר נמוך ממה שהשגנו ז"א עליו להיות הגורם היעיל בעיסקה.
המתווך לא הצליח, אך דורש את עמלתו אפילו שלא היה הגורם היעיל בעיסקה בגלל שבטופס שחתמתי קיים הסעיף האומר שעלי לשלם את העמלה במקרה של היווצרות מסמך מחייב אפילו אם המתווך לא ביצעה שום פעולה נוספת פרט למסירת מידע אודות הנכס.
אם לא אשלם את העמלה כיוון שהמתווך הביא אותי לדירה שבעלי ראה לפניו והמתווך לא היה הגורם היעיל בעיסקה, האם , לפי החוק, בית המשפט יוכל לחייב אותי בתשלום העמלה?
תודה מראש.
הסכם תיווך
עו"ד שזר תומר
08/08/10
האם מדובר בהסכם בלעדיות או רגיל?
בכל מקרה, על פניו מתיאור הדברים שלך, קיימת עילת תביעה כנגדך ואולם באפשרותך להדוף את התביעה. המלצתי בשלב זה, הינה להוציא מכתב בדואר רשום למתווך, ולהתריא כי באם תתקבל תביעה, הרי שאתם תאלצו לקחת עו"ד והעלויות בסופו של יום (באם תביעתו תדחה) יחולו עליו. רצוי אפילו כי המכתב האמור ינוסח וישלח ע"י עו"ד, על מנת שיבין את רצינות כוונתכם.
בהצלחה.
בכל מקרה, על פניו מתיאור הדברים שלך, קיימת עילת תביעה כנגדך ואולם באפשרותך להדוף את התביעה. המלצתי בשלב זה, הינה להוציא מכתב בדואר רשום למתווך, ולהתריא כי באם תתקבל תביעה, הרי שאתם תאלצו לקחת עו"ד והעלויות בסופו של יום (באם תביעתו תדחה) יחולו עליו. רצוי אפילו כי המכתב האמור ינוסח וישלח ע"י עו"ד, על מנת שיבין את רצינות כוונתכם.
בהצלחה.
חוב למנהל ולמיסי ארנונה
אמ
05/08/10
שלום
אבי נפטר והוריש לנו נכס מקרקעין שעליו לא שילם למנהל מקרקעי ישראל על הרחבה שנעשתה במבנה וכמו כן חוב גדול לעיריה בענין ארנונה.
גובה החובות עולה על שובי הנכס .
לפיכך לא שווה לנו להוציא צו ירושה כיוון שרק נפסיד מהעניין.
האם יש דרך להגיע להסדר עם עיריה ומנהל על גובה החוב לשלם חלק מהחוב ובצורה זו להעביר לחזקתיינו את הנכס ולהוציא צו ירושה.
אבי נפטר והוריש לנו נכס מקרקעין שעליו לא שילם למנהל מקרקעי ישראל על הרחבה שנעשתה במבנה וכמו כן חוב גדול לעיריה בענין ארנונה.
גובה החובות עולה על שובי הנכס .
לפיכך לא שווה לנו להוציא צו ירושה כיוון שרק נפסיד מהעניין.
האם יש דרך להגיע להסדר עם עיריה ומנהל על גובה החוב לשלם חלק מהחוב ובצורה זו להעביר לחזקתיינו את הנכס ולהוציא צו ירושה.
חובות בגין נכס של אדם שנפטר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/08/10
אין קשר בין הדברים. מומלץ להוציא צו ירושה, והיורשים אינם חייבים באופן אישי מנכסיהם, אלא רק מנכסי העיזבון. אם סך החובות של העיזבון, עולים על זכויותיו, היורשים אינם חייבים באופן אישי, אלא כפי שירשו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרקט ומזגן
דני
05/08/10
אני שוכר דירה אני שמתי בדירה פרקט על חשבוני ושמתי מזגן על חשבוני מה חוקים לגבי יום עזיבתי את הדירה לגבי הפרקט והמזגן הפרקט מלפני מעל 5 שנים (את הדירה קיבלתי עם שטיח מקיר לקיר במצב נוראי) האם אני מחוייב להחזירו במצב טוב ולגבי המזגן, האם אני חייב להשאירו בדירה או שאני יכול לקחת אותו איתי כשאני יוצא מהדירה תודה
השקעות ושיפורים בדירה שכורה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/08/10
אין חוק בעניין, המדובר בעניין הסכמי לחלוטין. יש לעיין בהסכם ולראות את הכתוב, ואם אין התייחסות לדברים, יש לנסות להתחקות אחר האמור שם. עקרונית, בדר"כ, מקובל כי שיפורים שהוכנסו לדירה נשארים בדירה (ובמצב ראוי לשימוש וטוב, כפוף לבלאי סביר), אך שוב, המדובר בעניין הכרוך בהסכמה, ובדר"כ נהוג שתהיה בכתב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה ומס שבח
יעל
05/08/10
אני גרה בשכירות ובבעלותי 2 דירות: דירה שרכשתי לפני כ 13 שנים (מושכרת) ובנוסף דירה שרכשתי מקבלן לפני כ 18 חודשים, דירה שעומדת להיות מוכנה בימים אלו. אני מעוניינת למכור את הדירה החדשה (זו שרכשתי לפני 18 חודש) האם אני אשלם מס שבח? לא מכרתי עד היום שום דירה בחיי.
תודה!
תודה!
מכירת דירה בפטור ממס שבח
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/08/10
לאחר שתקבלי את המפתח לדירה החדשה, ומכללא יהיה לה טופס 4, מהנתונים שהצגת עולה כי תוכלי למכור את הדירה בפטור ממס שבח לפי סע' 49ב(1). אולם, מאחר והפורום אינו מתאים לתשובות ברורות בענייני מיסוי מקרקעין שהינם בעלי רגישות גבוהה במיוחד, מומלץ לך לגשת לעו"ד המתמחה בתחום ולהציג בפניו את המסכים ולפרט את הנסיבות על מנת שיבחן את הדברים וייתן לך תשובה מסודרת בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליקויי בנייה-שיפוץ
שלומי
05/08/10
שלום רב. אני בעל חברה קבלנית. לפני 5 וחצי שנים ביצעתי עבודת שיפוץ וחידוש מעטפת חיצונית לבניין משותף שבסיומה ולאחר בדיקות של מהנדס- קיבלתי תעודת גמר מטעם תרבות הדיור. כל זאת, כאשר קיימתי את כל תנאי המפרט הטכני וכאשר עפ"י החוזה בניינו- הוסכם כי תקופת הבדק תסתיים לאחר - 3 שנים מסיום השיפוץ. היום לאחר - 5 וחצי שנים- בעל הבית פונה אליי מאחר וקיימת לטענתו חדירות רטיבות מהקירות החיצוניים לתוך הדירות. האם אני מחוייב לדבר הנ"ל עפ"י חוק למרות מה שסוכם בחוזה?? האם חוק מכר דירות חל גם לגביי במקרה הנ"ל, למרות שלא אני בניתי את הבניין ורק שיפצתי אותו?? תודה מראש על העזרה.
אחריות חוק המכר על משפץ ולא קבלן/יזם
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/08/10
מהנתונים שמסרת, נראה לי שלא. יחד עם זאת, כדי לבחון את הדברים בצורה רצינית, יש לגשת לעו"ד עם ההסכם ויתר המסמכים, לפרט בפניו את הנסיבות, ולבחון את הדברים בצורה מעמיקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה וחתימת חוזה
נטלי
05/08/10
בשעה טובה מצאנו דירה, ישבנו עם בעל הבית ואשתו ועשינו (אני ובעלי) זיכרון דברים, (ראינו מסמכים של בעל הבית, מסמך טאבו שרשום על שמו ארנונה) חתמנו בזכון דברים פינוי עד לחצי שנה ושבנתיים אנחנו נשלם לבעל הבית 10% משווי הנכס. בדיעבד זה היה פזיז וזריז כי אנחנו לא מבינים בדברים האלו ובכל זאת זאת פעם ראשונה שאנו קונים בית. כרגע שכרנו את שירותי של עו"ד שבעלי מכיר, והעו"ד מטפל בשני הצדדים, אני מתייעצת כדי לא לעשות שוב צעד פזיז העו"ד נפגש עם 2 הצדדים לחתום על חוזה מסודר ובעלי הולך להעביר סכום של 10% כפי שסוכם. ורק אח"כ העו"ד הולך לעבוד על כל האישורים והבדיקות לנכס. האם זה תקין? או שזה צריך לעבוד אחרת? אני אמרתי לבעלי שלא יחתום על כלום ולא ישלם שקל לפני שהעו"ד עושה את העבודה שלו- כלומר בודק את הנכס! מכל הפינות- מקרקעין אזהרות אישורים חריגות עיקולים וכו'... לא חסר. מה אתה אומר?
חתימה על מסמך לפני ביצוע בדיקות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/08/10
בהחלט מומלץ, לא לחתום על שום מסמך מחייב לפני שעורכים בדיקות. מצד שני, בהחלט ניתן לחתום על זיכרון דברים, ובלבד שזה כפוף לבדיקות ואי מציאת ממצאים חריגים או לא תקינים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכוש
מאגד
05/08/10
סבי בעל נכסים נפטר 1987 ומאז לא נעשה צו יורשה , ואבי נפטר בשנת 2000 . לא מזמן נודע לנו הנכדים על קיום חוב במס רכוש על שם סבי.
לפני כמה שנים היה מבצע על ביטול קנס ורבית בחוב מס רכוש ולשלם רק הקרן השאלה האם אנחנו מחוייבים לשלם כל החוב, והאם ניתן לקבל פטור מרבית וקנסות על חוב מס רכוש
לפני כמה שנים היה מבצע על ביטול קנס ורבית בחוב מס רכוש ולשלם רק הקרן השאלה האם אנחנו מחוייבים לשלם כל החוב, והאם ניתן לקבל פטור מרבית וקנסות על חוב מס רכוש
מס רכוש
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/08/10
מומלץ בחום שתיגשו לעו"ד על מנת שיטפל עבורכם בהוצאות צווי הירושה/צוואה (לפי העניין) ורישום הזכויות בהתאם בפנקסי במקרקעין. במקביל עליכם לפנות עם המסמכים לעו"ד בעניין החוב שלכם במס רכוש על מנת שיבדוק את החוב ויבחן את האפשרת להפחיתו. אני בספקף, אבל שווה לנסות, אין מה להפסיד. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חדירה למקרקעין ציבורי במקרים דחופים
עמית יפה
04/08/10
שלום, הייתי שמח לדעת האם קיימת זכות לאזרח לחדור למקרקעין ציבורי, לשם מניעת נזק לרכושו הפרטי (הסמוך למקרקעין הציבורי, כאשר יש חשש ממשי לנזק הנגרם מהמקור הציבורי) במקרים דחופים? תודה,
תפיסת חזקה בשטח ציבורי בשל מפגע
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/10
שאלת הדחיפות היא שאלה סובייקטיבית שאנשים שונים עשויים לבחון אותה באופן שונה. מומלץ שלא לתפוס חזקה בשטח שאינו שלך (ציבורי או פרטי) מבלי לתת התראה מינימאלית על כך לבעל השטח מראש (ורצוי גם בכתב).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתתפות בעל נכס בצביעת חדר המדרגות
רונית
04/08/10
שלום רב. אנו 6 דירות בבנין מתוכו 2 בשכירות משנה. בעתיד הרחוק בלי נדר עומד פרוייקט פינוי בינוי שיזמנו. אולם עד שיתמשש... בנתיים הועד שזה אני.. מבקשת לצבוע את חדר המדרגות. 5 דירות "הסכימו" ודירה בקומה ה-2 והאחרונה שנמצאת בשכירות מקשה. האם היא יכולה לסרב ולא לשלם? האם יש הליך משפטי /רשם מקרקעין שיכול "להכריח" אותה להשתתף? תודה רונית
השתתפות בעלי הדירות בעלויות אחזקת חדר המדרגות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/10
צריך לבדוק את תקנון הבית המשותף שלכם. באופן עקרוני (אם אין בתקנון הוראות אחרות) החלטות באסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף מתקבלות ברוב דעות כשלכל בעל דירה יש קול אחד. החלטות בדבר אחזקה תקינה של הרכוש המשותף הן בהחלט מסוג ההחלטות שניתן לקבל באסיפה כללית של בעלי הדירות בבית המשותף. ביחס למי שפועל בניגוד להחלטה שהתקבלה כדין ומסרב לשלם צריך להגיש תביעה שתידון בפני המפקח על הבתים המשותפים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צוואה ופטור ממסים
עודד
04/08/10
בירושת דירה שערכה נמוך מ 1.5 מיליון שקל ומכירתה על ידי היורשים, האם קיום צוואה היא תנאי לקבלת פטור ממיסים (מס שבח מס רכישה וכו') ?
פטור ביחס לדירה שהתקבלה בירושה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/10
השאלה לא ברורה.
אין חשיבות לשווי הדירה ביחס לשאלת הפטור ממסים.
במכירתה של דירה שהתקבלה בירושה יש פטור מיוחד ביחס לדירה שהתקבלה בירושה, שצריך לעמוד במספר קריטריונים כדי להיכנס בגידרו וישנם הפטורים ה"רגילים" שניתן להשתמש בהם גם ביחס לדירה שהתקבלה בירושה, אם עומדים בתנאים שלהם.
אין חשיבות לשווי הדירה ביחס לשאלת הפטור ממסים.
במכירתה של דירה שהתקבלה בירושה יש פטור מיוחד ביחס לדירה שהתקבלה בירושה, שצריך לעמוד במספר קריטריונים כדי להיכנס בגידרו וישנם הפטורים ה"רגילים" שניתן להשתמש בהם גם ביחס לדירה שהתקבלה בירושה, אם עומדים בתנאים שלהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתב אישום שהוגש נגדי
אביק
04/08/10
בדירה שבה אני גר, אני גר בקומת מרתף שבה שעל פי טענת העירייה יעודה למחסנים. כשקניתי את הדירה לא ידעתי שהנכס נקרא מחסן ועכשיו אני בבלאגן ענק
כתב אישום עם עונשי מאסר, בגין שימוש בסטיה מהיתר.
עו"ד שעזר לי ברכישה נפטר מזמן והשאלה שלי לפני שאני הולך ליעוץ אמיתי היא
האם מותר לגור במחסן אם לא עשיתי בו שום שינוי ולא נעשה בו שום שינוי זאת אומרת שירותים היו נאז ומתמיד כולל מקלחת ומטבח והכל. הבניין נבנה בשנת 1930
כתב אישום עם עונשי מאסר, בגין שימוש בסטיה מהיתר.
עו"ד שעזר לי ברכישה נפטר מזמן והשאלה שלי לפני שאני הולך ליעוץ אמיתי היא
האם מותר לגור במחסן אם לא עשיתי בו שום שינוי ולא נעשה בו שום שינוי זאת אומרת שירותים היו נאז ומתמיד כולל מקלחת ומטבח והכל. הבניין נבנה בשנת 1930
שימוש בנכס בניגוד להיתר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/10
אם היתר הבנייה אינו מאפשר מגורים אסור לגור בנכס וזה לא משנה מה המצב בשטח. תפנה דחוף לעורך דין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בעלות חדשה בנכס מקרקעין
צופו
04/08/10
האם אפשר להעביר בעלות בטאבו בעזרת צו קיום צוואה מחו"ל או שצריך לתמוך בו במסמכים נוספים ?
רישום בעלות בנכס באמצעות צו קיום צוואה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/10
צריך להוציא צו קיום צוואה בארץ. אם המוריש נפטר בחו"ל צריך לצרף לבקשה למתן צו קיום צוואה חוות דעת מומחה אודות דיני הירושה הזרים החלים במדינה שבה נפטר המוריש והשפעתם על העזבון. מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן והירושה על מנת שיטפל בעניין עבורכם וישיג את חוות הדעת הדרושות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות בדירה
שי
04/08/10
בס"ד
לפני כ- 27 שנים בוצעה עסקת מקרקעין, הרוכשים רשמו לטובתם
הערת אזהרה, משם העסקה לא התקדמה עד עצם היום הזה.
המוכרת שתזכה לחיים ארוכים ונעימים חתמה כיום על מסמכים לרישום
הדירה על שם הרוכשים, הרוכשים נפטרו לפני שנים ולא השאירו ייפוי
כח לעורכי הדין ו/או למי מטעמם.
לפיכך יש מוכרת שמשתפת פעולה כאשר הרוכשים נפטרו ואין לעורכי
הדין מסמכים לרישם הדירה על שמם ו/או ייפוי כח בין רגיל ובין בלתי
חוזר.
לפי הבנתי יש צורך בפניה לבית המשפט, במידה וכן איזה הליך בדיוק
צריך לבצע.
בתודה מראש
לפני כ- 27 שנים בוצעה עסקת מקרקעין, הרוכשים רשמו לטובתם
הערת אזהרה, משם העסקה לא התקדמה עד עצם היום הזה.
המוכרת שתזכה לחיים ארוכים ונעימים חתמה כיום על מסמכים לרישום
הדירה על שם הרוכשים, הרוכשים נפטרו לפני שנים ולא השאירו ייפוי
כח לעורכי הדין ו/או למי מטעמם.
לפיכך יש מוכרת שמשתפת פעולה כאשר הרוכשים נפטרו ואין לעורכי
הדין מסמכים לרישם הדירה על שמם ו/או ייפוי כח בין רגיל ובין בלתי
חוזר.
לפי הבנתי יש צורך בפניה לבית המשפט, במידה וכן איזה הליך בדיוק
צריך לבצע.
בתודה מראש
רישום זכויות בדירה על שם רוכשים שנפטרו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/10
מהשאלה לא כל כך ברור מי בדיוק מעוניין בביצוע הרישום הזה ומה האינטרס שלו בכך. מכל מקום צריך לפנות לבית המשפט על מנת שייתן צו עשה המורה לרשם המקרקעין לרשום את הדירה על שם הרוכשים או לחילופין שבית המשפט ימנה את ב"כ המבקשים ככונס נכסים המוסמך לחתום בשם הרוכשים על המסמכים הדרושים לצורך ביצוע העברת הזכויות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי שוכר מנכס
סוזי
04/08/10
ברצוני לקנות חנות, כאשר ידוע לי שבחנות יש שוכר שחוזה השכירות שלו תם והוא מסרב לפנות את החנות.
אמרו לי שאסור לי לפנות אותו בכוח אלא רק דרך בית המשפט
אבל...........
אם אני מפנה אותו בכוח או נניח מחליפה את המנעול בלילה ומוציאה את כל הדברים, בתוך 30 יום מהיום שקיבלתי חזקה בנכס, אז זה חוקי ומותר.
האם מאחר ואני אהיה הבעלים החדש של הנכס, אוכל לפנותו ללא צו בית משפט בתוך 30 יום ?
האם המשטרה תסייע לי בפינוי בתוך ה 30 יום ?
אודה לדעת מה אומר החוק בעניין.
בתודה מראש
סוזי
אמרו לי שאסור לי לפנות אותו בכוח אלא רק דרך בית המשפט
אבל...........
אם אני מפנה אותו בכוח או נניח מחליפה את המנעול בלילה ומוציאה את כל הדברים, בתוך 30 יום מהיום שקיבלתי חזקה בנכס, אז זה חוקי ומותר.
האם מאחר ואני אהיה הבעלים החדש של הנכס, אוכל לפנותו ללא צו בית משפט בתוך 30 יום ?
האם המשטרה תסייע לי בפינוי בתוך ה 30 יום ?
אודה לדעת מה אומר החוק בעניין.
בתודה מראש
סוזי
פינוי פולש / שוכר שלא משלם
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/10
המניין של ה-30 ימים מתחיל במועד שבו השוכר / הפולש תפס חזקה בנכס. את לא יכולה לפנות אותו בכוח. המשטרה לא תסייע לך. יתרה מזאת, אם תפני אותו בכוח הוא יוכל להתלונן במשטרה ולקבל ממנה סעד. אין מנוס מהגשת תביעת פינוי באמצעות בית משפט וביצוע הפינוי באמצעות ההוצאה לפועל רק לאחר שיינתן פסק דין לטובתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהי הפרוצידורה בהעברת זכויות?
נחמה
04/08/10
שלום,
לאחר פסק דין שניתן לי על המשך העברת זכויות על נכס שקיבלתי ניגשתי לעמידר שתעביר את זכויותיי. שאלתי :האם ביצוע העברת הזכויות יכול להתבצע כבר בנוכחותי ע"י הפקידה המטפלת? או יש להמתין פרק זמן של טיפול בעניין , כמה זמן בערך ? האם לשם העברת זכויות בעמידר עלי להביא את פסק הדין המקורי או את הצילום? בתודה מראש
לאחר פסק דין שניתן לי על המשך העברת זכויות על נכס שקיבלתי ניגשתי לעמידר שתעביר את זכויותיי. שאלתי :האם ביצוע העברת הזכויות יכול להתבצע כבר בנוכחותי ע"י הפקידה המטפלת? או יש להמתין פרק זמן של טיפול בעניין , כמה זמן בערך ? האם לשם העברת זכויות בעמידר עלי להביא את פסק הדין המקורי או את הצילום? בתודה מראש
העברת זכויות בעמידר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/10
בד"כ הם לא מבצעים את ההעברה במקום אלא מוסרים לידיהם את המסמכים והם מטפלים בזה לאחר מכן בתוך כשבועיים - שלושה. אני מניחה שהם יבקשו את פסק הדין המקורי או העתק מאושר שלו. צריך לבדוק איתם מה בדיוק הם צריכים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום משכון
שני
03/08/10
כשמכרתי את הדירה נרשם משכון לטובת הקונה.
כעת הדירה רשומה ע"ש הקונה אולם המשכון לא הוסר. ברשם המשכונות נאמר לי שכדאי להסיר את המשכון, כיוון שיכולות להיות בעיות.
איזו בעיה יכולה להיות?
תודה
כעת הדירה רשומה ע"ש הקונה אולם המשכון לא הוסר. ברשם המשכונות נאמר לי שכדאי להסיר את המשכון, כיוון שיכולות להיות בעיות.
איזו בעיה יכולה להיות?
תודה
רישום משכון
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/08/10
לעיתים לפני מתן משכנתא הבנק למשכנתאות בודק את הרישומים ברשם המשכונות אודות הלווים ומוטרד מרישומים היסטוריים. אם יש לכם אפשרות תבקשו מהקונים שיאפשרו לכם למחוק את המשכון. אם לא זה גם לא סוף העולם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נספח לחוזה
איציק
03/08/10
רכשנו דירה והמוכר מבקש להוסיף כעת את הנספח הבא לחוזה:
1. הצדדים להסכם זה חתמו על חוזה מכר דירה המצויה ב.... והנמצאת בבעלות המוכרים להסכם/נספח זה ,ביום ה-.........
2. ברצון הצדדים לחוזה מכר/ נספח זה , להוסיף הוראה בדבר קיום תנאי החוזה וזאת כפי שיפורט להלן:
א. בעת חתימת חוזה זה, רשמו הרוכשים משכון לטובתם ברשם המשכונות.
ב. רישום משכון מזה נרשם לתקופת בת 99 שנים.
ג. הרוכשים מתחייבים בזאת בהוראה בלתי חוזרת - לבטל את המשכון ברשם המשכונות וזאת לא יאוחר מחלוף 30 יום ממועד קבלת החזקה וסיום רישום הזכויות בדירה ע"ש הרוכשים בחברה המשכנת .
האם נספח זה, פוגע בי באיזו שהוא צורה, הקונה? האם מקובל להוסיף נספח כזה לחוזה?
תודה!
1. הצדדים להסכם זה חתמו על חוזה מכר דירה המצויה ב.... והנמצאת בבעלות המוכרים להסכם/נספח זה ,ביום ה-.........
2. ברצון הצדדים לחוזה מכר/ נספח זה , להוסיף הוראה בדבר קיום תנאי החוזה וזאת כפי שיפורט להלן:
א. בעת חתימת חוזה זה, רשמו הרוכשים משכון לטובתם ברשם המשכונות.
ב. רישום משכון מזה נרשם לתקופת בת 99 שנים.
ג. הרוכשים מתחייבים בזאת בהוראה בלתי חוזרת - לבטל את המשכון ברשם המשכונות וזאת לא יאוחר מחלוף 30 יום ממועד קבלת החזקה וסיום רישום הזכויות בדירה ע"ש הרוכשים בחברה המשכנת .
האם נספח זה, פוגע בי באיזו שהוא צורה, הקונה? האם מקובל להוסיף נספח כזה לחוזה?
תודה!
ביטול משכון
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/08/10
הנספח הזה לא ממש מקובל. אתה גם לא חייב להסכים לכך היות והסכם המכר כבר נחתם. באופן עקרוני לאחר רישום הזכויות בטאבו על שם הקונים, לא צריכה להיות מניעה, מבחינתם לביטול המשכון, אולם מהנספח צריך להיות ברור שמי שיטפל בכך ויישא בכל העלויות הם המוכרים. מומלץ שתפנה לעורך הדין שייצג אותך בעסקה על מנת שינסח את המסמך כמו שצריך מבחינת האינטרסים שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי בחוק המקרקעין
תודה
03/08/10
חברים יקרים,
האם מישהו מכם מכיר הלכה שקובעת שאם נעשה שינוי בחוק אז מה שקובע זה החוק במועד רישום המקרקעין (או הבית המשותף) ולא החוק לפני השינוי ? (כוונתי לשינויים בחוק המקרקעין עצמו)
תודה
האם מישהו מכם מכיר הלכה שקובעת שאם נעשה שינוי בחוק אז מה שקובע זה החוק במועד רישום המקרקעין (או הבית המשותף) ולא החוק לפני השינוי ? (כוונתי לשינויים בחוק המקרקעין עצמו)
תודה
שינוי חקיקה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/08/10
קיימת תורה שלמה שבוחנת את שינויי החקיקה ומגדירה מתי התחולה שלהם תהיה רטרואקטיבית ומתי התחולה שלם תהיה ממועד החקיקה החדשה ואילך. לא ניתן להשיב לשאלה במסגרת הפורום. צריך לבחון בדיוק באיזו חקיקה מדובר. אם זה משמעותי עבורכם תפנו לקבלת ייעוץ של עורך דין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
