פורום נדל"ן

ראשית, הפתרון הפרקטי - למצוא שוכר במקומך.
כלומר, באם שוכר אחר יכנס לנעליך, לא יגרם להם נזק, ואז תוכלי לצאת מהסיפור הזה.
לגבי בדיקה משפטית, צריך לראות את החוזה והתקנון, ולבדוק אותו לעומק.

כעקרון צריך יפוי כוח ספציפי, אבל.. יתכן שיש גופים שלא יקפידו, בכל מקרה, מבחינה משפטית, לכאורה יפוי הכוח לא אמור לנשל ממך זכות משגיעה לך, אם זו השאלה.

יש כאן עילה לביטול ההסכם על ידך
באם תוכיח כי בעל הדירה היה מודע לשיפוצים אלו ולא טרח להודיע לך.
או לחלופין - לפיצויים.

ברגע שיש בית, זה בית מגורים ולא מגרש.

יש לבדוק מה רשום בחוזה,
אם החוזה שותק, יש לבדוק למשך כמה זמן מדובר,
אם מדובר בזמן לא סביר, אז בהחלט ניתן לטעון להפרת הסכם על יד אותו בעל דירה, או לכל הפחות פיצוי.

מי צודק? מה שהשופט יקבע...
וברצינות - מדובר בפרשנות לחוזה, ולכן אין משמעות למה שארשום כאן - כי הפרשנות שלי, לא חייבת להיות בדיוק מה שהשופט יחליט, באם תגיעו לשם.
הדעה שלי היא כי יש להצמיד את המחיר, למדד של אותה שנה
כלומר, כל חודש התשלום עולה על פי עליית המדד של אותו חודש (ולא שנה לפני).

דעה לא נכונה רווחת בציבור, שנכסים מוגנים אינם עוברים בירושה. החוק קובע שתי הוראות נפרדות בנוגע לירושה בנכס מוגן, שהוא דירת מגורים, להבדיל מנכס מוגן שהוא עסק. חוק הגנת הדייר קובע בסעיף 20 בזה הלשון:
(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד בתקופה זו.
(ב) באין בן זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.
נשאלת השאלה, באילו תנאים יוכל יורשו של יורש להיהפך לדייר מוגן ולרשת את הנכס המוגן? שאלה זו נידונה בפסק הדין בעניין רע"א 1711/98 דוד שפי נ' רבקה שטיינר ואח' פד"י נד (1) 394.
במקרה זה האב היה דייר מוגן עוד משנת 1947 והתגורר כל השנים יחד עם אשתו ועם בתו בדירה.
לימים, הבת נישאה ועזבה את הבית. האב נפטר והאם ירשה אותו. הבת חזרה, יחד עם בעלה, לסייע לאם ולסעוד אותה. לימים, נפטרה האם והבת טענה לדיירות מוגנת, ובאותה העת לא הייתה לה דירה אחרת.
השופט אהרון ברק קבע בפסק דין זה, כי כדי שהבת תוכל לרשת את הנכס, עליה לעמוד בארבעה תנאים מצטברים. הבת צריכה להוכיח:
א. כי התגוררה בבית עם אביה המנוח לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו של האב.
ב. בעת פטירת האב המנוח לא הייתה לה דירה אחרת למגוריה.
ג. היא המשיכה להתגורר בדירה מאז פטירת אביה המנוח ועד לפטירת אמה המנוחה.
ד. בעת פטירת אמה המנוחה לא הייתה לבת דירה אחרת למגוריה.

צריך לגשת לעו"ד שמבין בתחום, אשר יחתים את כל הצדדים על יפוי כוח, וכך אין צורך בנוכחות פיזית של כולם בכל ההליך.
כמו כן, עו"ד הוא זה שיעשה את תכנון המס, על מנת שלא תשלמו מיסים למדינה בגין ההעברה.

"להוציא את הדייר הנוכחי"
באיזה עילה?
באם הפר את החוזה,
יש לשלוח לו מכתב התראה, באם לא מגיב למכתב יש להגיש (המלצה חמה - רק באמצעות עו"ד), תביעת פינוי.
ואם לא מפנה גם לאחר פס"ד - לפנות (שוב באמצעות עו"ד) להוצאה לפועל.
אם הוא לא קיבל את המכתב - הוא יכול לטעון שלא קרא אותו.
שלח לו בדואר רשום, אם הוא לא משך את המכתב ולא חתם על אישור המסירה, תוציא עם שליח
ראה קצת מידע ביחס לפינוי שוכר באתר:
http://www.law4youth.com/אודות-אתר-פינוי-שוכר.html

לא הפורום המתאים, אבל בכל זאת...
תבדוק מה רשום בחוזה שלכם.

בהנחה שימצא פגם פורמלי (סטיה מהיתר) בקשר לנ"ל-האם הפיצוי עבורו יכול להיכלל במסגרת תביעה כללית נגד המבנה עפ"י ס' 197
או שחייבת זו להיות תביעה נפרדת, נוספת ל ס 197, ואם כן-נגד מי? נגד הוועה המקומית? נגד הקבלן? נגד שניהם
תודה רבה

יש לבדוק בדיוק על איזה יפוי כוח היא חתמה.
האם הוא בלתי חוזר, האם נוטריוני, מה רשום בו בדיוק.
מה האפשרויות שרשומות בו בתוך יפוי הכוח (לא רק בכותרת שלו).

בטרם אסביר - המלצה פני דחוף לעו"ד.
ההסבר:
עבירות מסוג "עוון" מתיישנות בתוך 5 שנים ממועד ביצוע העבירה. לפיכך, גם עבירת "בניה ללא היתר" מתיישנת תוך תקופה זו. במילים אחרות, ניתן להגיש כתב אישום בגין חריגת בניה בתוך 5 שנים בלבד ממועד ביצוע החריגה.

הערה: לועדה המקומית נתונה סמכות מוגבלת לבצע הריסה אף ללא הרשעה (סעיף 212 לחוק) אולם בפועל הסמכות הינה מצומצמת ביותר ואינה מאפשרת הריסה של מרבית חריגות הבניה.

לסיכום: חריגת בניה אשר בוצעו למעלה מ- 5 שנים לפני הגשת כתב האישום התיישנו ובעיקרון לא ניתן להוציא נגדן צו הריסה (בכפוף כמובן להעלאת טענת ההתיישנות על ידי הנאשם!), וזאת למעט מקרים חריגים ביותר, של הריסה ללא הרשעה.

באם המוריש לא מכר דירת מגורים ב-4 שנים הקודמות למותו, כן ניתן למכור את הדירה.

ראשית - המלצתי פנה מייד ליעוץ משפטי.
להלן סקירה קצרה לא מחייבת בנושא המורכב:
בעבר היה חוק הקובע כי לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 בעיסקת קומבינציה עם חברה מבצעת דרש רוב מוחלט של כל הדיירים בבניין, ללא כל אבחנה לגבי התנגדויות כלשהן מצד דייר זה או אחר. נוצר מצב שבו לדוגמה בבניין טיפוסי בן 12 דיירים שבו קיים רצון מצידם לביצוע התמ"א יכול היה דייר בודד, הפועל מתוך מניעים אינטרסנטים אולי, למנוע את ביצוע הפרוייקט. מצב שהוביל לכך שדייר בודד משפיע בצורה בלתי ניתפסת על חיי המון משפחות בכך שהוא מונע מבעדם לחזק את הבניין נגד רעידת אדמה באם תתרחש.
המחוקק שם את ליבו ללקונה זו והוציא את התיקון לחוק המקרקעין- הפחתת הרוב הדרוש לביצוע פרוייקטים במסגרת תמא 38 תיקון זה דן במספר אופציות של חיזוק בהן: בביצוע עצמי על ידי הדיירים ללא קבלת זכויות בנייה שאז נדרש רוב רגיל של בעלי הדירות, בביצוע הפרוייקט תוך הרחבת דירות קיימות- שאז נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות, ובביצוע הפרוייקט בעיסקת קומבינציה עם חברת בנייה, ללא עלות כספית לדיירים, בתמורה לקבלת זכויות הבנייה על הגג שאז נידרש רוב של 66% מכלל בעלי הדירות - על פי ידיעתי זה המצב הקיים כיום, כאשר הצעת חוק להקטת הרוב האמור ל 51 אחוזים עברה כמדומני בקריאה ראשונה בכנסת.

יש לבדוק מכוח מה מפקיעים ולצורך מה.
הטענה שהעלית אכן אפשרית, אולם יש לגבותה באמסמכאות, הייתי ממליץ כי תעזר בליווי משפטי לצורך קבלת הפיצוי.

באם ענפיו של עץ הנטוע בבניין א', מפריעים בצורה אובייקטיבית לאחת הדירות בבניין ב', באחריות בניין א', (לצורך העניין גם בית פרטי), לגזם את הענפים על מנת שאלו לא יפרעו לבניין ב' (במידה ואכן קיימת הפרעה אמיתית).
נ.ב.
לענין הפירות התשובה שונה.. באם היו פירות והם יוצאים מגבולות בניין א', כל אדם יכול לקחת את הפירות ולאכל אותם...

יש לבדוק בעירייה או במועצה, לרוב, המועצות מאפשרות מתן פטור של מספר שבועות או חודשים (תלוי במקום), רק על ידי מתן הצהרה של הדייר כי איננו גר במקום - כלומר לא תגורו בדירה (מד מים אמור לא לזוז).

שאלה מורכבת מדי על מנת שאפשר ליתן לה תשובה בפורום, מה גם שחסרים פרטים רבים.

באם יש אישור בתב"ע - לכאורה אתם בבעיה.
יש לבדוק את התב"ע, לגבי הגובה המותר לבניה, מתי אושרה, ככל הנראה חלף המועד להגיש התנגדות - אבל שווה לבדוק זאת.