פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חזקה בנכס
אבי
19/10/10
איך מועברת חזקה בנכס? אני עומד לרכוש בניין להשקעה.אני אמור לקבל חזקה מיד בחתימת החוזה. הכניסה לחדר מדרגות נעולה במפתח הנמצא בידי אחד מבעלי החנויות.שאלתי מה נחשב קבלת חזקה?האם אני חייב לקבל את המפתח מיד בחתימת החוזה? כי הבעלים אומר שאני יקח את נמפתח מהדייר. מדובר בבניין הנמצא בצפון הרחוק ואילו החוזה נערך באזור המרכז.
מסירת חזקה בנכס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
לא מומלץ לקבל חזקה בנכס מבלי לבקר פיזית במקום ולוודא שהנכס נמסר בהתאם לתנאים שבחוזה, במצב פיזי טוב ותקין, והנכס פנוי ומסודר. כמו כן, במעמד מסירת החזקה צריך לבצע קריאות מונים והעברת בעלות בהם אצל כל הרשויות. תתייעץ עם עורך הדין שייצג אותך בעסקה איך לבצע את מסירת החזקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניטל לקזז היטל השבחה ממס שבח?
שולי
19/10/10
להבנתי לפי ס' 39 (1) לחוק התכנון והבנייה ניתן לקזז היטל השבחה ממס שבח, האם קיימת פסיקה בנושא או הוראה יותר ספציפית?
התשובה חיובית - ניתן לקזז היטל השבחה ממס שבח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת נכס
vardina
19/10/10
מקרקעין בחכירה לדורות מהוונת ובבעלות קק"ל, מה זה אומר לגבי מכירה?
מכירת נכס בחכירה לדורות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
השאלה איננה מובנת. באופן עקרוני לא צריכה להיות בעיה למכור נכס כזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
דידי
19/10/10
אימי מכרה דירה לפני חודשיים ורכשה דירה חדשה, היא מאוד לא אוהבת את הדירה שרכשה ומעוניינת למכור אותה .אימי אישה בת 72. שאלתי היא לפני איזה הוצאות מס היא עומדת.והאם היא לא אמורה להמתין תקופה שבין הקנייה למכירה ?
מכירת דירה שנרכשה לפני כחודשיים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
לא בהכרח שיש צורך להמתין לפני שתתאפשר מכירת הדירה שנרכשה בפטור ממס (בין היתר כיון שלא בהכרח שיהיה שבח (=רווח) במכירה). מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום על מנת לקבל ייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין כמו שצריך לפני קבלת החלטה בדבר ביצוע העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס למכרז
ליאור
19/10/10
שלום רב,
יש לי נכס בבת-ים, דירת גג 100 מטר בנוי 3.5 חדרים וגג 50 מטר בנוי גג ו50 מטר חדר גדול (סלון) המדרגות לגג הם בתוך הבית.
אני מעוניין למכור את הנכס, והשאלה שלי היא: האם אני יכול להוציא את הנכס למכרז?
יש לי נכס בבת-ים, דירת גג 100 מטר בנוי 3.5 חדרים וגג 50 מטר בנוי גג ו50 מטר חדר גדול (סלון) המדרגות לגג הם בתוך הבית.
אני מעוניין למכור את הנכס, והשאלה שלי היא: האם אני יכול להוציא את הנכס למכרז?
מכירת נכס באמצעות מכרז
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
אין כל מניעה למכור נכס במסגרת מכרז. מומלץ לפנות לעו"ד שבקיא בתחום שיכין עבורך את כל מסמכי המכרז, יקבל את כל הצעות המציעים וינהל את ההתמחרות ביניהם. רצוי שלעוה"ד תהיה גם הבנה בדיני מכרזים על מנת שלא יסבך ויגביל אותך שלא לצורך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא היתרי בנייה
זהבה כהן
19/10/10
לפני כ- 4 שנים רכשנו קוטג', היום בבואנו למכור אותו מתברר לקונים כי ברשות המקומית לא קיימים רישומים לגבי היתרים לקומה שנייה.
אנחנו ידענו רק לגבי פרגולות אשר הן להן היתר.
של מי האחריות כאן?
האם של עו"ד שליווה אותנו אנשים פשוטים שחושבים שקונים נכס 120 מ"ר, ולבסוף יש היתר רק על 60 מ"ר?
בארנונה מצויין 146 מ"ר, כולל פרגולות ומחסן.
האם האחריות הינה של המוכר שהצהיר שהנכס נקי מכל שיעבוד, ובעל היתר בנייה?
גם המוכר דאז קנה את הנכס כפי שהוא, והוא טוען כעת שבתקופת שהותו בנכס תבעה אותו הרשות המקומית על בנייה ללא היתר, עו"ד שייצג אותו זוכר את המקרה, שלטענתם נפתר בביה"ש מול העירייה,
האם יתכן שהעירייה התרשלה בכך שלא ציינה שיש היתרים?
אנא עזור לי לעשות סדר בבלאגן...
אנחנו ידענו רק לגבי פרגולות אשר הן להן היתר.
של מי האחריות כאן?
האם של עו"ד שליווה אותנו אנשים פשוטים שחושבים שקונים נכס 120 מ"ר, ולבסוף יש היתר רק על 60 מ"ר?
בארנונה מצויין 146 מ"ר, כולל פרגולות ומחסן.
האם האחריות הינה של המוכר שהצהיר שהנכס נקי מכל שיעבוד, ובעל היתר בנייה?
גם המוכר דאז קנה את הנכס כפי שהוא, והוא טוען כעת שבתקופת שהותו בנכס תבעה אותו הרשות המקומית על בנייה ללא היתר, עו"ד שייצג אותו זוכר את המקרה, שלטענתם נפתר בביה"ש מול העירייה,
האם יתכן שהעירייה התרשלה בכך שלא ציינה שיש היתרים?
אנא עזור לי לעשות סדר בבלאגן...
נכס ללא היתר בנייה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
יתתכן שיש פה רשלנות של מספר גורמים:
א. של עורך דינכם- שלא בדק את נושא ההיתר
ב. של המוכר- שידע שיש בעיה והסתיר אותה ואף הצהיר אחרת בחוזה
ג. של עו"ד המוכר- שידע שיש בעיה ולא גילה
פנו לייעוץ משפטי דחוף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
א. של עורך דינכם- שלא בדק את נושא ההיתר
ב. של המוכר- שידע שיש בעיה והסתיר אותה ואף הצהיר אחרת בחוזה
ג. של עו"ד המוכר- שידע שיש בעיה ולא גילה
פנו לייעוץ משפטי דחוף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתלטות של שכן על קרקע
שוש
19/10/10
שלום,
רציתי לדעת מה האפשרויות העומדות לרשותי ומי הגוף המטפל (מלבד העירייה) בתלונה על שכן שהרחיב את דירתו בשטח שחפר מתחת לביתי (כהמשך לדירתו שנמצאת מתחתי). ללא רשיון וללא אישור כלשהוא. בנוסף הוא משכיר את השטח לגורם שלישי!
רציתי לדעת מה האפשרויות העומדות לרשותי ומי הגוף המטפל (מלבד העירייה) בתלונה על שכן שהרחיב את דירתו בשטח שחפר מתחת לביתי (כהמשך לדירתו שנמצאת מתחתי). ללא רשיון וללא אישור כלשהוא. בנוסף הוא משכיר את השטח לגורם שלישי!
שכן אשר משתלט על רכוש משותף
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
האפשרויות אשר עומדות בפנייך היא פנייה לעירייה, פנייה למפקחת על בתים משותפים או בית משפט שלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יכולת מימוש נכסים
יגאל בצר
18/10/10
שלום לכם.גילינו נכס מקרקעין עתיק. חוץ ממני ישנם עוד קומץ יורשים. איך ניתן להוכיח זיקה משפחתית לבעלי הנכס המקוריים? האם צריך לקבל את הסכמת כולם כדי למכור את הנכס, אולי רוב מסויים? תודה מראש. אלימלך.
מימוש נכס
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
את הזיקה מוכחים באמצעות צו ירושה.
אפשר למכור רק חלק- אך ספק אם יהיה מי שמוכן יהיה לקנות רק חלק
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
אפשר למכור רק חלק- אך ספק אם יהיה מי שמוכן יהיה לקנות רק חלק
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שותפה לחוזה שמסרב ת להתפנות
רוני כהןן
18/10/10
שלום רב,
שכרתי דירה יחד עם בת זוגתי והתגוררנו בה יחד במשך 8 חודשים.
שנינו חתומים על החוזה אך התשלומים של שכ"ד יורדים מחשבוני, וישנה ערבות בנקאית שלי.
לאחר 8 חודשים נפרדנו והיא ביקשה להמשיך לגור בדירה וסירבה לפנות אותה.
היא שילמה לי בצקים עבור שכר הדירה ואני עזבתי את הדירה ושכרתי דירה אחרת. החודש הצק עבור שכר הדירה חזר וכמו כן היא החליפה את המנעולים בדירה. בחוזה מול בעל הדירה ישנו סעיף המאפשר החלפת מנעולים ופינוי במידה ולא עומדים בתשלומים. כמו כן החתמתי אותה אצל עורך דין שהחובות והתשלומים הם באחריותה.
מה אני יכול לעשות?? האם מותר לי להחליף מנעולים ולפנות את חפציה??
האם המשטרה יכולה להתערב במקרה שאעשה כך, האם אוכל להיעצר??
שכרתי דירה יחד עם בת זוגתי והתגוררנו בה יחד במשך 8 חודשים.
שנינו חתומים על החוזה אך התשלומים של שכ"ד יורדים מחשבוני, וישנה ערבות בנקאית שלי.
לאחר 8 חודשים נפרדנו והיא ביקשה להמשיך לגור בדירה וסירבה לפנות אותה.
היא שילמה לי בצקים עבור שכר הדירה ואני עזבתי את הדירה ושכרתי דירה אחרת. החודש הצק עבור שכר הדירה חזר וכמו כן היא החליפה את המנעולים בדירה. בחוזה מול בעל הדירה ישנו סעיף המאפשר החלפת מנעולים ופינוי במידה ולא עומדים בתשלומים. כמו כן החתמתי אותה אצל עורך דין שהחובות והתשלומים הם באחריותה.
מה אני יכול לעשות?? האם מותר לי להחליף מנעולים ולפנות את חפציה??
האם המשטרה יכולה להתערב במקרה שאעשה כך, האם אוכל להיעצר??
שותפה לחוזה אשר מסרבת להתפנות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
אם לא עשיתם הסכם מול בעל הבית- אתה חייב כלפיו בקיום מלוא החוזה.
במערכת יחסים בינך ובין חברתך לשעבר- היא אחראית מכוח הסכמה בינכם.
אינך יכול להיכנס לדירתה ולפנות את חפציה.
במערכת יחסים בינך ובין חברתך לשעבר- היא אחראית מכוח הסכמה בינכם.
אינך יכול להיכנס לדירתה ולפנות את חפציה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות כפופה לחכירה
אבי
18/10/10
לפני מספר שנים רכשתי דירה דרך כונס נכסים. יש כמובן רישום בעלות בטאבו מלא בכפוף למשכנתא. במערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים , הנכס מוגדר כבעלות הכפופה לחכירה. המילה חכירה אינה מופיעה כלל בשום מקום לאורך כל המידע אצל הכונס או הרישום בטאבו או כל מסמך אחר. כל הדירות בבניין רשומות כבעלות. מה משמעות הדבר? יתכן כי מדובר בטעות? בברכה, אבי
רישום בעלות או חכירה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
אי אפשר להשיב לשאלתך מבלי לראות את נסח הטאבו וחוזה המכר.
מה שקובע הוא נסח הטאבו, ולא מערכת המידע של רשות המיסים.
מה שקובע הוא נסח הטאבו, ולא מערכת המידע של רשות המיסים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום מקרקעין – שאלה כללית ופרטנית
מיכל
18/10/10
שלום!
השאלה הפרטנית היא כיצד אני יכול לתקן רישום בטאבו באופן אשר ישקף תוספת בנייה שנעשתה בהיתר כדין? יודגש, כי לא מדובר בבית משותף, אלא בדירה המצויה בחלקה ענקית בדרום ת"א, שבגדרה ישנם עשרות דירות ומאות בעלים. לפי בדיקתי, החוק מתייחס או לתיקון צו רישום בית משותף או לתיקון רישום במקרקעין בלתי מוסדרים. מה עליי לעשות?
אינני עוסקת במקרקעין, ולכן אני לא בטוחה שאני מבינה את משמעות החלקים בנכס המופיעים בנסח. חלוקה של 1/2 ו-1/2 היא ברורה מאליה, אבל איך מגיעים למונים ומכנים "משוגעים" כמו 525/15645 למשל?
אודה על תשובות מחכימות ולא לקוניות וכן על הפניות רלוונטית.
השאלה הפרטנית היא כיצד אני יכול לתקן רישום בטאבו באופן אשר ישקף תוספת בנייה שנעשתה בהיתר כדין? יודגש, כי לא מדובר בבית משותף, אלא בדירה המצויה בחלקה ענקית בדרום ת"א, שבגדרה ישנם עשרות דירות ומאות בעלים. לפי בדיקתי, החוק מתייחס או לתיקון צו רישום בית משותף או לתיקון רישום במקרקעין בלתי מוסדרים. מה עליי לעשות?
אינני עוסקת במקרקעין, ולכן אני לא בטוחה שאני מבינה את משמעות החלקים בנכס המופיעים בנסח. חלוקה של 1/2 ו-1/2 היא ברורה מאליה, אבל איך מגיעים למונים ומכנים "משוגעים" כמו 525/15645 למשל?
אודה על תשובות מחכימות ולא לקוניות וכן על הפניות רלוונטית.
תיקון רישום במקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
הפורום איננו תחליף לייעוץ משפטי.
אם הבית רשום כבית משותף- יש לתקן צו הרישום.
החלקים בנכס אינם "משוגעים" כשלעצמם- הם נקבעים על סמך עסקאות שנעשו במקרקעין הספציפיים משך השנים.
אם הבית רשום כבית משותף- יש לתקן צו הרישום.
החלקים בנכס אינם "משוגעים" כשלעצמם- הם נקבעים על סמך עסקאות שנעשו במקרקעין הספציפיים משך השנים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מ"ר מתוך...
אבי
19/10/10
ככל הנראה המונה והמכנה הינו של גודל השטח ולא מספר הבעלים 525 מ"ר מתוך שטח של 15דונם 645 מ"ר - תבדקי טוב...
איחור שבוע בהגשת ערר למועצה
סימה
18/10/10
אם אני מגישה ערר למועצה בעניין על גובה תשלום הארנונה באיחור של 7 ימים ודוחים לי את הערר עקב זה .
מה באפשרותי לעשות?
הערר נשלח באיחור של אוסף הדואר ע"י המזכירה
מה אעשה עכשיו??
מה באפשרותי לעשות?
הערר נשלח באיחור של אוסף הדואר ע"י המזכירה
מה אעשה עכשיו??
תענה לי בבבקשהההה
סימה
18/10/10
גילוי נאות – צינור ביוב שעובר בתוך הדירה
עידו
18/10/10
שלום רב, השכרתי דירה לפני כחודש וחצי בב"ש. מתברר שבאמבטיה עובר צינור ביוב (יש לו רק כ-20 ס"מ חלק גלוי, היקף של כ-15 סנטימטר). מאז - בכל פעם שמישהו בקומה מעלי מוריד את הניאגרה (אני בקרקע) אני סופג רעש בכל הבית, כאילו מישהו שפך דלי מים מלא על גג פלסטיק מגובה שני קומות. הרעשים מבהילים מאוד ומאז תחילת שנת הלימודים (ה-10 באוקטובר) הם גם תכופים מאוד. בשיחה עם בעלת הדירה לפני כחודש היא טענה שהצינור הינו צינור של הדוד שמש, מה שכמובן התגלה כשקר. בנוסף, חתמתי על חוזה לשנה, אולם במעמד חתימת החוזה הבהרתי לה שאני אעזוב ככל הנראה באמצע החוזה ואמצע מחליף תחתיי. היא לא ציינה בפניי את הבעיה עם הביוב, שאם היית מודע לה כנראה שלא היית משכיר את הדירה במחיר ששילמתי עליה. השאלה היא כזו:א. האם יש לי קייס לביטול החוזה?ב. האם יש קייס לפיצוי?ג. במידה ואני מעוניין להשאר בדירה (ואני מעוניין, שיפצתי את הדירה במשך שבועיים ולא בא לי לעבור לדירה אחרת כרגע) אולם בשכ"ד נמוך יותר, כיצד עלי לפעול?כיצד עלי לפעול בכל מקרה?תודה רבה לכל העוזרים...
ביטול הסכם שכירות- נא לפנות לפורום דיני חוזים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה בסיווג תביעה מקרקעין או כספית
מאיר ישראלי
18/10/10
בחוזה המכר שנחתם ב- 1994 הוסכם:
1. שעו"ד מטעם המוכר יכין הסכם מפורט.
2. העו"ד יבצע רישום לאחר קבלת תשלום.
בפועל הוכן ונחתם על ידנו הסכם מפורט, אך עד לרישום התחרט המוכר וביקש לבטל את העסקה.
הקונים העבירו חצי מהתשלום לעו"ד המוכר, רשמו הערת אזהרה על המגרש והפקידו את יתרת התשלום בגזברות בית משפט הגישו תובענה לחייב את המוכר בקיום חוזה המכר והעברת הבעלות על שם המוכרים.
ב- 1/11/95 – פס"ד מחוזי של השופט גורן – חייב את המוכרים לקיים את העסקה .
לאחר ההחלטה הגיש עו"ד הקונים בקשה להתמנות לכונס נכסים וחייב את הקונים בשכ"ט על כך שהוא יתמנה ויעביר את הזכויות על שם הקונים.
המוכרים הגישו ערעור לבית משפט עליון וגם צו עיכוב החלטת השופט גורן.
ב- 15/10/96 – דחה בית משפט עליון את הערעור ומאז החלטת השופט גורן הפכה לחלוטה.
מתאריך זה הקונים ניסו לתפוס חזקה והופרעו על ידי המוכר ללא הועיל עד לתאריך 19/3/98 שבו הוצא צו הרחקה למכורים.
גם לאחר צו ההרחקה ניסה המוכר להפריע לקונים לממש את זכויותיהם במגרש ע"י זה שכתב למועצה המקומית ולוועדה המקומית לתכנון ובניה מכתבים שהקונים מנסים לתפוס חזקה על מגרשים במרמה.
למרות כל ההפרעות בהתאם לאישורים שהושגו על ידי כונס הנכסים, בנו הקונים בית על המגרשים ורק ב- יולי 99 נכנסו לגור במגרשים שקנו בינואר 94.
במהלך השנים מאז ועד ליוני 2004 ניסו המוכרים באמצעות כונס הנכסים לקבל מסמכים לצורך רישום המגרשים על שם המכורים ללא הועיל וכל בקשה לחייב את המוכרים ולתבוע אותם על כך שאינם מקיימים את ההסכם ולשלם את ההוצאות שהיו כרוכות בכל התהליך שנכפה על המוכרים נדחה על ידי כונס הנכסים בטענה:
1. רוצה לקבל את המסמכים הדרושים בהסכמה כדי שלא תהיה להם תביעה לתבוע אותו.
2. עד שלא נתגבשו כל ההוצאות אין אפשרות לתבוע.
לאחר פטירתו של עו"ד מטעם הקונים מסיבות טרגיות התברר:
א. עו"ד הקונים לא התמנה מעולם לכונס נכסים, למרות שקיבל כסף על-כך.
ב. יש טענה כי לא תהיה אפשרות להגיש תביעה על ההוצאות הרבות שהיו מחמת התיישנו.
נציין כי, מאז ועד היום מסרב המוכר להעביר את המסמכים לצורך רישום המקרקעין על שם הקונים
שאלתנו היא האם תביעה לצורך קבלת מסמכי הרישום וחיוב הוצאות שהיו לקונים נחשבת לתביעת מקרקעין ( שאז לא תהיה התיישנות ) או תביעת כספית ( שאז תהיה התיישנות)
1. שעו"ד מטעם המוכר יכין הסכם מפורט.
2. העו"ד יבצע רישום לאחר קבלת תשלום.
בפועל הוכן ונחתם על ידנו הסכם מפורט, אך עד לרישום התחרט המוכר וביקש לבטל את העסקה.
הקונים העבירו חצי מהתשלום לעו"ד המוכר, רשמו הערת אזהרה על המגרש והפקידו את יתרת התשלום בגזברות בית משפט הגישו תובענה לחייב את המוכר בקיום חוזה המכר והעברת הבעלות על שם המוכרים.
ב- 1/11/95 – פס"ד מחוזי של השופט גורן – חייב את המוכרים לקיים את העסקה .
לאחר ההחלטה הגיש עו"ד הקונים בקשה להתמנות לכונס נכסים וחייב את הקונים בשכ"ט על כך שהוא יתמנה ויעביר את הזכויות על שם הקונים.
המוכרים הגישו ערעור לבית משפט עליון וגם צו עיכוב החלטת השופט גורן.
ב- 15/10/96 – דחה בית משפט עליון את הערעור ומאז החלטת השופט גורן הפכה לחלוטה.
מתאריך זה הקונים ניסו לתפוס חזקה והופרעו על ידי המוכר ללא הועיל עד לתאריך 19/3/98 שבו הוצא צו הרחקה למכורים.
גם לאחר צו ההרחקה ניסה המוכר להפריע לקונים לממש את זכויותיהם במגרש ע"י זה שכתב למועצה המקומית ולוועדה המקומית לתכנון ובניה מכתבים שהקונים מנסים לתפוס חזקה על מגרשים במרמה.
למרות כל ההפרעות בהתאם לאישורים שהושגו על ידי כונס הנכסים, בנו הקונים בית על המגרשים ורק ב- יולי 99 נכנסו לגור במגרשים שקנו בינואר 94.
במהלך השנים מאז ועד ליוני 2004 ניסו המוכרים באמצעות כונס הנכסים לקבל מסמכים לצורך רישום המגרשים על שם המכורים ללא הועיל וכל בקשה לחייב את המוכרים ולתבוע אותם על כך שאינם מקיימים את ההסכם ולשלם את ההוצאות שהיו כרוכות בכל התהליך שנכפה על המוכרים נדחה על ידי כונס הנכסים בטענה:
1. רוצה לקבל את המסמכים הדרושים בהסכמה כדי שלא תהיה להם תביעה לתבוע אותו.
2. עד שלא נתגבשו כל ההוצאות אין אפשרות לתבוע.
לאחר פטירתו של עו"ד מטעם הקונים מסיבות טרגיות התברר:
א. עו"ד הקונים לא התמנה מעולם לכונס נכסים, למרות שקיבל כסף על-כך.
ב. יש טענה כי לא תהיה אפשרות להגיש תביעה על ההוצאות הרבות שהיו מחמת התיישנו.
נציין כי, מאז ועד היום מסרב המוכר להעביר את המסמכים לצורך רישום המקרקעין על שם הקונים
שאלתנו היא האם תביעה לצורך קבלת מסמכי הרישום וחיוב הוצאות שהיו לקונים נחשבת לתביעת מקרקעין ( שאז לא תהיה התיישנות ) או תביעת כספית ( שאז תהיה התיישנות)
תביעה לאכיפת הסכם מכר
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
גשו בדחיפות לייעוץ משפטי אצל עו"ד מנוסה בתחום, לרבות בתחום הליטיגציה. התביעה היא בחלקה כספית ובחלקה קניינית.
יכול להיות שלא תהיו זכאים לקבל החזר חלק מההוצאות, אבל מה שחשוב יותר הוא להשלים רישום הזוכיות
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
יכול להיות שלא תהיו זכאים לקבל החזר חלק מההוצאות, אבל מה שחשוב יותר הוא להשלים רישום הזוכיות
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה לפני שנחתם הסכם חכירה
יודה
18/10/10
שלום, ברכישת בית פרטי אשר נמכר על ידי מוכר שרכש את הבית מקבלן, טרם נחתם הסכם חכירה עם המינהל. כיצד זה משפיע עלי? מה אני צריך לעשות כדי לסגור את עצמי מהבחינה הזו?
רכישת קרקע כאשר טרם נחתם הסכם חכירה עם המנהל
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
למוכר הראשון יש בטחון-ערבות חוק מכר. נסו להסב ערבות זו אליך
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסק בדמי מפתח
אלון
18/10/10
שלום לכולם, אבא שלי שוכר עסק בדמי מפתח (הוא קנה את הנכס מהבעל בית שלו בדמי מפתח ומשלם לו כל חודש שכירות נמוכה). שאלתי היא האם אבא שלי יכול להכניס שוכר אחר במקומו ולדרוש ממנו שכירות רגילה כמו שלוקחים בשוק החופשי? ככה שייצא שאבי ירוויח את ההפרש בין מה שהוא יקבל מהשוכר החדש לבין מה שהוא משלם לבעל הנכס. האם דבר זה אפשרי ללא הסכמה של בעל הנכס?
תודה מראש לכולם
תודה מראש לכולם
השכרת עסק בדמי מפתח בשכירות משנה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
18/10/10
אסור לו.אם יעשה כך- לבעל הבית זכות לבטל חוזה דיירות מוגנת ולפנותו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר הסבה
אמיר
18/10/10
שלום רב,
ברצוני לשאול מה אני עושה במקרה בו זוג נשוי (סבא וסבתא) חתמו על חוזה לרכישת דירה, הגבר נפטר וכעת יש לבצע העברת בעלות בטאבו ומן הסתם לא ניתן להעביר את הרישום על שם שני בני הזוג..
כיצד נבצע את ההעברה על שם הסבתא?
ברצוני לשאול מה אני עושה במקרה בו זוג נשוי (סבא וסבתא) חתמו על חוזה לרכישת דירה, הגבר נפטר וכעת יש לבצע העברת בעלות בטאבו ומן הסתם לא ניתן להעביר את הרישום על שם שני בני הזוג..
כיצד נבצע את ההעברה על שם הסבתא?
צוואה
עו"ד שלומי עקירב
18/10/10
האם הגבר השאיר אחריו צוואה?
בכל מקרה, אני ממליץ על התייעצות עם עו"ד.
בכל מקרה, אני ממליץ על התייעצות עם עו"ד.
האם פרקט מהווה תוספת לדירה
עדי
17/10/10
שלום, במעמד החתימה ביקשנו לשים פרקט בדירה ולהתחלק עם הבעלים בעלות החומרים ואת העבודה לקחת עלינו. בעלי הדירה התנגד בטענה שאינו רוצה פרקט בדירה ולטענתו פרקט רק מוריד מטיב הנכס. ביקשנו רשות להתקין פרקט בכל זאת על חשבוננו וקיבלנו רשות לכך (הכל נעשה בעל פה). כיום בסיום החוזה ברצוננו להעביר את הפרקט הלאה איתנו למושכר הבא, אך בעל הבית טוען שהפרקט הוא שלו בגין סעיף בחוזה כדלקמן - "כל התיקונים, שינויים או תוספות הקשורים למושכר ונעשו ע"י השוכרים, יעברו בגמר תקופת השכירות לרשות המשכיר ולבעלותו, מבלי שהשוכרים יוכלו לדרוש פיצויים או תשלום בעבורם". הפרקט לא מודבק, והוא פרקט קליק המונח על הרצפה - האם זהו שינוי בנכס? האם דין הפרקט שונה מדין השטיח שפרשנו בסלון?
התקנת פרקט בדירה מושכרת
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
18/10/10
לפי לשון החוזה, על הפרקט להישאר בבעלות המשכיר, אא"כ סיכמתכם בעל פה אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לאפשר למשכיר להראות דירה
בבה בובה
17/10/10
שלום רב!
ב1/12/2010 מסתיים חוזה השכירות שלי בדירה. בעל הדירה כבר מעכשיו מציק לנו, מתקשר כמה פעמים ביום על מנת להראות את הדירה. לפעמים הוא מתקשר ורוצה להראות את הדירה באותו הרגע. הסברנו לו שאנחנו יכולים לסכם מראש על יום בשבוע שבו ניתן יהיה להראות את הדירה. הוא התעצבן והודיע לנו שאנחנו חיים בדירה זו בשכירות ושהיא לא שלנו והוא צריך לדאוג לעצמו. כמו כן, הוא ציין שבחוזה הוא יכול להראות את הדירה כמה שהוא רוצה. חתמנו על חוזה סטנדרטי שנקנה בסטימצקי בו כתוב בפרוש:"השוכר יאפשר למשכיר חודשיים לפני תום תקופת החוזה להציע ולהראות את המושכר לדיירים פוטנציאליים." האם הוא יכול להתעקש ולחייב אותנו על יומיים בשבוע להראות את הדירה או להביא מישהו לבניין ולהודיע לנו על כך דקות לפני? האם אנחנו יכולים להסתמך על החוק ולהודיע לו על יום אחד בשבוע מראש?
ב1/12/2010 מסתיים חוזה השכירות שלי בדירה. בעל הדירה כבר מעכשיו מציק לנו, מתקשר כמה פעמים ביום על מנת להראות את הדירה. לפעמים הוא מתקשר ורוצה להראות את הדירה באותו הרגע. הסברנו לו שאנחנו יכולים לסכם מראש על יום בשבוע שבו ניתן יהיה להראות את הדירה. הוא התעצבן והודיע לנו שאנחנו חיים בדירה זו בשכירות ושהיא לא שלנו והוא צריך לדאוג לעצמו. כמו כן, הוא ציין שבחוזה הוא יכול להראות את הדירה כמה שהוא רוצה. חתמנו על חוזה סטנדרטי שנקנה בסטימצקי בו כתוב בפרוש:"השוכר יאפשר למשכיר חודשיים לפני תום תקופת החוזה להציע ולהראות את המושכר לדיירים פוטנציאליים." האם הוא יכול להתעקש ולחייב אותנו על יומיים בשבוע להראות את הדירה או להביא מישהו לבניין ולהודיע לנו על כך דקות לפני? האם אנחנו יכולים להסתמך על החוק ולהודיע לו על יום אחד בשבוע מראש?
דיירים שנדרשים להראות את הדירה
עו"ד שזר תומר
17/10/10
אין בחוק מועדים לגבי - כמה ימים אפשר להראות את הדירה.
זמן סביר, הוא בין יום ליומיים בשבוע.
והודעה בזמן סביר לדייר, על מנת לאפשר לו להתארגן.
זה לא שחור ולבן, בכל מקרה, על מנת למנוע טענות הייתי ממליץ לתעד בכתב את ההצקה שאתה מתאר, ע"י תיעוד מיילים שתשלח על מנת לגבות את עצמך.
זמן סביר, הוא בין יום ליומיים בשבוע.
והודעה בזמן סביר לדייר, על מנת לאפשר לו להתארגן.
זה לא שחור ולבן, בכל מקרה, על מנת למנוע טענות הייתי ממליץ לתעד בכתב את ההצקה שאתה מתאר, ע"י תיעוד מיילים שתשלח על מנת לגבות את עצמך.
בעלת דירה מתה ולא השאירה צוואה
בני
17/10/10
שלום,לפני כ 18 שנים אני ואמי נכנסנו לביתה של אישה מבוגרת בתנאי שאימי תטפל בה ואנחנו בתמורה נחיה בחדר שהיא הקציבה לנו.לאחר שכנתיים האישה מתה. מסתבר שלא היו לה קרובי משפחה בכלל.היא מעולם לא התחתנה,חלק משפחתה נספתה בשואה. והנה אימי גרה בדירה מזה 18 שנים, משלמת מיסים מבלי שמישהו בא ודרש את הנכס.היות והיום שוק נדל"ן בוער, השכנים מנסים להניע מהלך של פינוי בינוי ואנחנו לא יודעים איך להתנהג. לא מבינים מה הזכויות, חובות שלנו בסיפור הזהבקיצור צריכים עו"ד שייצג אותנו בסיפור ההזוי הזה
בעלת דירה שנפטרה ללא צוואה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
18/10/10
העובדה כי הנכם מתגוררים בנכס, לאחר פטירת המנוחה, איננה מקנה לכם מעמד קנייני בו
הזכויות הם של יורשי המנוחה- ובמקרים מסויימים- הנכס מועבר לאפוטרופוס הכללי לנכסי נפקדים
הזכויות הם של יורשי המנוחה- ובמקרים מסויימים- הנכס מועבר לאפוטרופוס הכללי לנכסי נפקדים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויים בדירה מקבלן | נשלח מאתר
יעל
17/10/10
שלום,
האם קבלן הבונה דירה חדשה יכול לעכב מתן מפתח לדירה החדשה משום שהינו דורש תשלום בעבור שינויים שנעשו בפועל ללא הסכמתו של הדייר לשלם בעבור השינויים. הדייר הניח שהמבוצע הינו למעשה חלק מהמפרט של הדירה
תודה רבה
יעל
האם קבלן הבונה דירה חדשה יכול לעכב מתן מפתח לדירה החדשה משום שהינו דורש תשלום בעבור שינויים שנעשו בפועל ללא הסכמתו של הדייר לשלם בעבור השינויים. הדייר הניח שהמבוצע הינו למעשה חלק מהמפרט של הדירה
תודה רבה
יעל
אי מסירת מפתח על ידי קבלן
עו"ד שזר תומר
17/10/10
יש לבדוק מה רשום בחוזה הרכישה מול הקבלן.
בדר"כ הקבלן מגבה את עצמו, הן בחוזה, והן במסמכים שונים בהם הוא מחתים את הדייר.
אם התשובה לשאלה זו , היא כי הקבלן - לא גיבה את עצמו, הרי שהוא לא יכול לעכב את הכניסה לדירה, ואף ניתן לקבל כנגדו צו מאת ביהמ"ש. אולם - יש לבדוק טוב, כיום הקבלנים מגבים את עצמם היטב.
בדר"כ הקבלן מגבה את עצמו, הן בחוזה, והן במסמכים שונים בהם הוא מחתים את הדייר.
אם התשובה לשאלה זו , היא כי הקבלן - לא גיבה את עצמו, הרי שהוא לא יכול לעכב את הכניסה לדירה, ואף ניתן לקבל כנגדו צו מאת ביהמ"ש. אולם - יש לבדוק טוב, כיום הקבלנים מגבים את עצמם היטב.
העברה ללא תמורה
ניקה
17/10/10
אישה גרושה רכשה דירה שניה בחודש 16/08/2010.
מסירת החזקה בנכס נקבעה ליום ה-1/3/2010.
כיום ובטרם מסירת החזקה אישה רוצה להעביר את הדירה השניה שרכשה עוד בחודש 08/2010 לבתה בהעברה ללא תמורה
האם היא תחויב במס שבח?
מסירת החזקה בנכס נקבעה ליום ה-1/3/2010.
כיום ובטרם מסירת החזקה אישה רוצה להעביר את הדירה השניה שרכשה עוד בחודש 08/2010 לבתה בהעברה ללא תמורה
האם היא תחויב במס שבח?
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
17/10/10
מס שבח מתייחס לשאלה - מתי נמכרה דירה בפעם האחרונה.
הפטור הקלאסי - אי מכירת דירה במשך 4 שנים .
קיימים עוד פטורים אבל זהו הרגיל והקלאסי - אתה תיארת את מועדי הרכישה ולא המכירה, אז קשה לי לענות.
הפטור הקלאסי - אי מכירת דירה במשך 4 שנים .
קיימים עוד פטורים אבל זהו הרגיל והקלאסי - אתה תיארת את מועדי הרכישה ולא המכירה, אז קשה לי לענות.
בן ממשיך?
אפי
17/10/10
שלום, בעלי ואני מעוניינים לבנות בית ביישוב קהילתי בו מתגוררים אביו ואשתו מנישואיו השניים. היישוב מעניק הטבות לבנים ממשיכים. בעלי בילדותו התגורר עם אמו אך מדי סופ"ש היה בבית אביו ביישוב. כעת היישוב מסרב להכיר בו כבן ממשיך מאחר ולא התגורר כדרך קבע ביישוב קודם גיוסו לצה"ל. אציין כי בעלי הינו בן יחיד. חיפשתי את ההגדרה לבנים ממשיכים אך לא נתקלתי בשום מקום בסיטואציה של ילד להורים גרושים. אודה לעזרתכם.
בן ממשיך - זכויות בנכס
עו"ד שזר תומר
17/10/10
אני מצ"ב קישור למאמר באתר זה, הוא מסביר בצורה מעמיקה יותר אודות הנושא.
http://www.lawforums.co.il/objDoc.asp?PID=915&OID=171556&DivID=1
http://www.lawforums.co.il/objDoc.asp?PID=915&OID=171556&DivID=1
שאלה בעניין הסכם שיתוף ורישומו בטאבו
יאנוש
17/10/10
הנדון:
אב שיש לו 50% מנכס כש-50% הנותרים נותרו בידי האשה
1. בתאריך 7.6.02 נכרת הסכם שיתוף בין האב לבין ילדתו שעליה חתמו א. האב,בעל 50 %
מהנכס ב. האם, בעלת ה-50% הנותרים. ג. הבת, מקבלת הזכויות ללא תמורה .
2. בנוסף לזאת , בתאריך 08/11/2004 הבעל הותיר צוואה בה מוזכר כי כל אשר צווה בצוואה הינו ללא שום קשר למתנתו שניתנה מחיים עבור ביתו (50% מהנכס הרשום בבעלותו ולאחר כשנתיי נפטר הבעל הנותן במתנה .
3. אלמנתו + בתו מעוניינות לרשום את חלקה של הבת שניתנה במתנה מחיים קרי, 50% מהנכס הרשום בבעלות הבעל .
4. השאלה היא אלו הם מסמכים הינם צריכים להביא לטאבו בכדי ש50% של הבעל יועבר לידי הבת ?
5. יודגש כי, ההסכם הינו הסכם מתנה ללא קשר לירושה
אב שיש לו 50% מנכס כש-50% הנותרים נותרו בידי האשה
1. בתאריך 7.6.02 נכרת הסכם שיתוף בין האב לבין ילדתו שעליה חתמו א. האב,בעל 50 %
מהנכס ב. האם, בעלת ה-50% הנותרים. ג. הבת, מקבלת הזכויות ללא תמורה .
2. בנוסף לזאת , בתאריך 08/11/2004 הבעל הותיר צוואה בה מוזכר כי כל אשר צווה בצוואה הינו ללא שום קשר למתנתו שניתנה מחיים עבור ביתו (50% מהנכס הרשום בבעלותו ולאחר כשנתיי נפטר הבעל הנותן במתנה .
3. אלמנתו + בתו מעוניינות לרשום את חלקה של הבת שניתנה במתנה מחיים קרי, 50% מהנכס הרשום בבעלות הבעל .
4. השאלה היא אלו הם מסמכים הינם צריכים להביא לטאבו בכדי ש50% של הבעל יועבר לידי הבת ?
5. יודגש כי, ההסכם הינו הסכם מתנה ללא קשר לירושה
העברות בין אב לביתו
עו"ד שזר תומר
17/10/10
שאלה זו איננה מתאימה למענה במסגרת הפורום.
ירושת דירה שניה
לירון
16/10/10
בבעלות אבי שתי דירות. אנחנו שתי אחיות, והוא רוצה לרשום צוואה שמעבירה את הדירות לי ולאחותי. הוא לא מעוניין להעביר את הדירות עכשיו, אלה רק כאשר יגיע ל 120. האם נושא העברת הדירות לי ולאחותי כרוך בתשלום מיסים ? אם כן, מה הם המיסים ? מה קורא אם אנחנו משאירות את הדירות ברשותינו ? מה קורה אם נירצה למכור את הדירות ? מה כדי לעשות ?
מיסים החלים על ירושה
עו"ד שזר תומר
17/10/10
חוק מיסוי מקרקעין קובע:
"הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד מקרקעין לעניין חוק זה"
מכאן, שלא זו בלבד שהורשה אינה אירוע מס, אלא שהחוק אינו מתייחס לירושה כעסקה במקרקעין ולכן, אין צורך להמציא אישורים מרשות מיזוי מקרקעין כדי להעביר בעלות על שם היורשים, ואין צורך לדווח למיסוי מקרקעין על רישום הבעלות על שם היורשים.
על כן, הרי שאין כל מס על העברת ירושה מן המוריש אל יורשיו, ובלבד שמדובר בהעברה ישירה מאת המוריש אל יורשיו.
אולם אם היורשים יבקשו לחלק את הירושה באופן שונה ביניהם או למכור את נכסי העזבון בפטור ממס שבח, יהיה עליהם לערוך תכנון מס נכון ושקול תוך התייעצות עם משרד עורכי דין המתמחה במיסוי מקרקעין.
"הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד מקרקעין לעניין חוק זה"
מכאן, שלא זו בלבד שהורשה אינה אירוע מס, אלא שהחוק אינו מתייחס לירושה כעסקה במקרקעין ולכן, אין צורך להמציא אישורים מרשות מיזוי מקרקעין כדי להעביר בעלות על שם היורשים, ואין צורך לדווח למיסוי מקרקעין על רישום הבעלות על שם היורשים.
על כן, הרי שאין כל מס על העברת ירושה מן המוריש אל יורשיו, ובלבד שמדובר בהעברה ישירה מאת המוריש אל יורשיו.
אולם אם היורשים יבקשו לחלק את הירושה באופן שונה ביניהם או למכור את נכסי העזבון בפטור ממס שבח, יהיה עליהם לערוך תכנון מס נכון ושקול תוך התייעצות עם משרד עורכי דין המתמחה במיסוי מקרקעין.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
