פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
פירוק שיתוף
פירוק שיתוף או סילוק יד
שלום אבי,
לא אוכל לייעץ לגבי כתבי טענות שאינם ידועים לי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות לחמש שנים
שאלתי : האם להסכים לתנאי זה ?
האם עלי לרשום השכירות כה"א בטאבו?
איך אפשר לצמצם נזקים בחוזה כזה ?
תודה .
שכירות לחמש שנים
שלום אלי,
התנאי אותו מבקש השוכר להוסיף איננו תנאי מקובל בהסכמי שכירות ולא הייתי מציעה לך להסכים לו.
כדאי לערוך הסכם שכירות אצל עו"ד מטעמך שיגן על זכויותיך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת רשת יונים בחזית ותשלום ועד
הועד רוצה להתקין רשת יונים לכל אורך הבניין בחזית מעל הגגונים מקומה ראשונה עד קומה עשירית כדי למנוע מיונים ללכלך את ספי החלון, מנגד הדבר ימנע גישה לגגון וכתוצאה מכך ימנע את ניקיון הגגות וגישה לניקוז בגגון.
האם ניתן ברוב רגיל להתקין רשת יונים בחזית הבניין? האם מניעת ניקיון הגגון והניקוז זו עילה למניעת הרשת ?
כמו כן הוועד פרסם לראשונה לפני חודשיים מזה 3 שנים "דף הוצאות" לועד. האם ניתן לדרוש חשבונות בנק וקבלות כדי לבדוק את התנהלות הועד ? האם טופס word שנמצא קבוע בבניין זה טופס הוצאות תקין? איך אפשר לבדוק..
תודה רבה מראש
התקנת רשת יונים בחזית ותשלום ועד
שלום אוראל,
לא ניתן לפגוע בזכויות מי מבעלי הדירות אם אינם מסכימים לכך. כדאי להגיע להדברות ם בעלי הגגון ולבדוק את הדרכים האפשריות לפתרון בעיית היונים בלי לגרום להם נזק.
בעל דירה רשאי לבקש מהועד לעיין בכל מסמכי הנהלת החשבונות של הועד, לרבות אסמכתאות להוצאות ולהכנסות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עמותה שנמחקה-הקצאת קרקע
עמותה שקיבלה הקצאת קרקע לפני כ30 שנה. העמותה בנתה מכספה בנין מרווח. במהלך השנים העמותה לא הייתה פעילה, עד שלפני שנה העמותה נמחקה.
האם אמור לקרות משהו עם הבנין של העמותה? האם יש מישהו שיכול להפקיע כעת את הבנין כאשר בעצם אין גוף חוקי אליו הוא משתייך?
לעת עתה אנו ממשיכים להשתמש בבנין, ללא שקיבלנו הודעה מיוחדת בענין. יש לציין שחברי ועד העמותה כבר אינם פעילים ולא מתעניינים בבנין וגם אין כל קשר איתם.
עמותה שנמחקה-הקצאת קרקע
שלום יורי,
חסר פירוט עובדתי רב, לרבות הקשר שלך לעמותה או לבניין.
כדאי לפנות עם כל החומר הרלוונטי ליעוץ משפטי אצל עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
ברשותי דירה שרשומה בטאבו חצי על שמי וחצי על שם אמא שלי
(נקנתה ע"י אבי זכרו לברכה).
אם אני מעוניינת לקנות דירה קטנה בפריפרייה ורוצה לקחת משכנתא האם זה נחשב
כדירה ראשונה או כדירה להשקעה? (כאמור יש על שמי נכס, אך חלקי)
מצטערת אם זו שאלה של מתחילים, אין לי ידע בנושא ולא מצאתי התייחסות בשום מקום.
האם חצי דירה נחשבת לצורך קבלת משכנתא לדירה אחרת?
שלום רב,
הגדרת דירה יחידה בהוראות בנק ישראל מפנה להגדרת דירה יחידה בחוק מס שבח.
לפי הגדרת חוק מס שבח עד 1/3 דירה או עד 50% בדירת ירושה אינה נחשבת כדירה נוספת.
לפיכך, אם הדירה שבבעלותך היא דירת ירושה הדירה החדשה שתרכשי תחשב דירה ראשונה ואילו אם הדירה שבבעלותך איננה דירת ירושה הדירה החדשה תחשב לצורך המשכנתא כדירת השקעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שיתוף במקרקעין
פירוק שיתוף במקרקעין
שלום שי,
כעקרון ניתן להגיש תביעה כספית ותביעה לפירוק שיתוף אך כדאי להתיעץ עם עו"ד לגבי קביעת אסטרטגיית התביעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית שנקנה ועליו מצלמה של שכן, האם מותר לקונה להסיר
רכשתי בית על קרקע, שעל קיר החצר של הבית הותקנה, לפני שקניתי את הבית, מצלמה לצורך צילום החנייה, על ידי אחד השכנים מבית סמוך. בשעתו, הוא קיבל את הסכמת המוכרת לכך.
המצלמה מפריעה לי, פוגעת בפרטיות שלי. השכן מסרב להוריד את המצלמה.
האם וכיצד עליי להסיר את המצלמה?
בית שנקנה ועליו מצלמה של שכן, האם מותר לקונה להסיר
שלום נאוה,
ככל שהמצלמה מפריעה לך ופוגעת בפרטיותך והשכן מסרב להסירה עליך לפנות לבית המשפט ולבקש צו עשה כנגדו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גבייה מיוחדת
כשאסיפה כללית החליטה על גבייה מיוחדת מכל בעלי הדירות, מה עושים כשיש דירות בבניין ששייכות לעמידר או לחלמיש, האם צריך לחפש את הנהלת החברות האלו ולבקש מהם את התשלום.
בתודה, וועד הבית
גביית דמי ועד בית
שלם רב,
ככל שאין בדירות עמידר/חלמיש חוכרים לדורות יש לפנות אל החברות הללו לצורך הסדרת התשלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חלק ממקרקעין
בבעלותי דירה בבית משותף במושע (אין פרצלציה), בנסח מופיע גוש חלקה וכל הבעלים בחלקה אף שמפוצלים לשני בניינים.
לאחרונה הוספתי לאחר קבלת היתר כדין, ממ"ד ומחסן ואני מעוניין למכור את המחסן בלבד לשכן.
המחסן מופיע כעת רק בתשריטים במסגרת ההיתר שנמצא אצל העירייה, כיצד עלינו לבצע את העסקה? פנינו למס' עורכי דין שלא ידעו לתת מענה ואני חושש מההשלכות החוקיות- משפטיות.
תודה על המענה
מכירת חלק ממקרקעין
שלום חן,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי לעיין לכל הפחות בנסח ובהיתר הבניה וכן בכל מסמך רלונטי אחר הנוגע לאופן החלוקה והחזקת הנכס, אם קיים כזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צינור גז של כמה בניני מגורים שעובר בחצר פרטית
הם טוענים שיש להם זכות לשים את הצינור על הגדר שלנו ואני טוענת שלא.
(ואציין שעל תגובתנו שזה לא בטיחותי הם ענו שמכסים את הצינור בבטון וכך עשו (בצורה מאד לא אסתטית..) והשאירו חלק מהצינור חשוף בלי בטון.
אשמח מאד להחכים האם גדר כזו היא רכוש שלנו? האם מותר להם לשים עליה מבחוץ מה שהם רוצים?
האם יש חוקים בעניין בטיחות והטמנת צינורות גז? וכל מידע בנושא..
תודה רבה.
צינור גז בחצר פרטית
שלום אתי,
השאלה אם הגדר היא פרטית או לא עשויה לקבל מענה בתשריט הבית המשותף.
ככל שהגדר היא פרטית תוכלו לדרוש את הסרת הצנרת ממנה ובכל מקרה תוכלו לדרוש שצנרת הגז תונח באופן אסתטי ומוסתר.
לגבי הוראות בטיחות ותקני התקנת צנרת גז כדאי לפנות לאיש מקצוע מוסמך בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ענף עץ של השכן נפל לגינה שלי
אציין שהעץ משיר עלים שמלכלך את הגינה שלנו ושל עוד 2 שכנים נוספים. ביקשנו מהשכן מס רב של פעמים לגזום את הענפים כי העלים מפריעים ומלכלכים והוא מסרב.
כעת נפל הענף הגדול על הגינה שלנו, יש ענף נוסף שגדל באלכסון לכיוון הגינה שלנו. בסערה הבאה סביר להניח שייפול אף הוא לגינה שלנו שוב.
ביקשנו מהשכן לגזום את ענף העץ שגדל באלכסון והוא מסרב.
מה עושים? תודה רבה.
"השכן מסרב לפנות ענפי עצים שנפלו מאצלו לגינה שלנו – מה עושים?"
שלום רב,
על פי הוראת סעיף 51 לחוק המקרקעין :
"עצים או צמחים אחרים הגדלים סמוך למיצר וענפיהם או שורשיהם מתפשטים לתוך מקרקעין שכנים, אין בעל המקרקעין השכנים או המחזיק בהם (להלן – השכן) רשאי לדרוש סילוק הענפים או השרשים, אלא אם יש בהם כדי להזיק למקרקעין או להפריע לו במידה בלתי סבירה בהנאה מן המקרקעין; דרש השכן מבעל הצמחים לסלק ענפים או שרשים כאלה ולא סולקו תוך זמן סביר, רשאי הוא לסלקם בעצמו על חשבון בעל הצמחים."
כעקרון תוכלו לגזום את הענף המסוכן בעצמכם ולתבוע מהשכן את התשלום בגין כך, או לפנות לבית המשפט בדרישה שיחייב אותו לעשות זאת. כך או כך תדרש לכם חוות דעת כי הענף אכן מהווה סיכון ועלול ליפול.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יחידת דיור עם כניסה נפרדת עבור הורה מבוגר
מצבה של אימי המבוגרת הורע, ואני שוקלים להעבירה לביתנו, למפלס העליון בקומה 14. האם יש תקנה המאפשרת לקבל היתר לפתיחת דלת כניסה נוספת, עבור קרוב משפחה מבוגר וחולה?
תודה
יחידת דיור עם כניסה נפרדת עבור הורה מבוגר
שלום רבקה,
נא פני לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיר למשתכן
יש לי שאלה.
אני בן 43 יחידני. יש לי 30% בעלות בדירה ,שכרגע מושכרת לשוכר.
אני מתעניין בדירה במחיר למשתכן ,בעיר מגוריי.
האם אני זכאי להגיש בקשה?
אם לא,האם אני יכול להעביר את ה30%0שלי ליתר הבעלים ,ואז להגיש בקשה במחיר למשתכן?
תודה רבה על המענה.
מחיר למשתכן
שלום רב,
כעקרון על פי כללי תכנית למשתכן העדכניים, מי שבבעלותו עד 1/3 דירה אינו מאבד את זכאותו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שם בעל הנכס
קיבלתי לנהל בניין מגורים ובנסח הטאבו ישנם דירות שהם שייכות לחלמיש ולשיכון ופיתוח חצי חצי וכמו כן ישנם דירות שכתוב בשורה בטאבו, רשות הפתוח. מה עושים במקרה שדיירים שגרים בשכירות בדירות האלו לא משלם דמי וועד הבית, את מי צריך לתבוע?
תודה
מי משלם דמי ועד
שלום רב,
חובת תשלום הוצאות תחזוקת הבית המשותף חלה על בעלי הדירות או על חוכרים לדורות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימוש צ'קים בהותאה לפועל
לאחר מכן היא עזבה והשאירה נזק של 3000 ש"ח בדירה.
(יש קבלות ותמונות)
הדירה עמדה ריקה חודש נוסף.
יש לנו את הצ'קים שחזרו, עוד 5 צ'קים שלא הופקדו וצ'ק ביטחון של 10000 ש"ח.
מה מותר לנו להגיש להוצאה לפועל?
תודה
הוצאה לפועל
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דו שימוש במקלט במבנה תעשייה
לפי ילקוט פרסומים 2658 מ יולי 1980, בעמוד 9 ניתן "רישיון כללי לשימוש במקלטים למטרות נוספים אחרות מאשר לחסות בו בשעת התקפה..."
בסעיף 4 להלן מוצגים 4 תנאים לקיומו של הרישיון הכללי
בנוסף, מוסמכות כל הרשויות המקומיות לתת רישיון לשימוש דו תכליתי במקלטים מעבר למטרות המפורטות ברישיון הכללי להלן.
בנוהל השכרת מקלטים לשימוש דו תכליתי של פיקוד העורף, ממרץ 2011, בעמוד 4, סעיף 3, מצויין כי שימוש דו תכליתי מחייב אישור רשות מקומית או רשות מוסמכת מטעם פיקוד העורף, ובעצם, מתעלמת מהרישיון הכללי שניתן באותו ילקוט פרסומים אליו מופנה הקורא, בנספח ב - שימוש רב תכליתי במקלטים מתוך ילקוט הפרסומים 2658, ובעמוד 9 אכן מצוטט הפרסום אך בציטוט לא מוזכר החלק הראשון של הינתן רישיון כללי לשימוש במקלטים
כמו כן, במנחה לשימוש ואחזקת מקלטים של פיקוד העורף, מינואר 2014, בפרק ד, עמוד 29 מופנה הקורא לאותו תקציר מתוך ילקוט הפרסומים 2658 אך שוב מתעלמים להנתנו של רישיון כללי.
שאלתי היא:
האם ניתן להסתמך על הרישיון הכללי שניתן בילקוט הפרסומים 2658 ובמידה ועומדים בארבעת הסעיפים שצויינו ברישיון הכללי, אין צורך ברישיון נוסף מהרשות המקומית?
דו שימוש במקלט במבנה תעשייה
שלום איתן,
השאלה איננה בתחומי העיסוק של הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי יעוד מושכר בדמי-מפתח
תודה מראש על התשובה
שינוי יעוד מושכר בדמי-מפתח
שלום רב,
השאלה איננה פשוטה והתשובה תלויה גם בנוסח הסכם השכירות.
מומלץ לפנות להתיעצות פרטנית עם עו"ד שעיסוקו דיירות מוגנת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ דירה כשיש דייר בחוזה שכירות ביחידת דיור
שיפוץ דירה כשיש דייר בחוזה שכירות ביחידת דיור
שלום לירן,
לצורך הגשת תביע יש לפנות ליעוץ משפטי פרטני אצל עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדד תשומות בניה
לפני כשנתיים רכשתי דירה מתמא 38 בחוזה לא מופיע שמחיר מוצמד לתשומות הבניה
מה שכן מופיע זה תשלום עבור מס רכישה שכר עוד אגרות אך אין יזכור למילים "מדד תשומות הבניה)
האם הקבלן יכול לדרוש תשלום עבור המדד ?
אודה להתייחסותכם
תודה רבה
מדד תשומות בניה
שלום דידי,
מרבית חוזי המכר כוללים סעיף הצמדה למדד ובו הגדרת המדד ואופן החישוב. הסעיף מופיע בדרך כלל בהסכם עצמו ו/או בנספח התשלומים. כדאי לבדוק שוב את הוראות החוזה ולנהוג על פי האמור בהן.
ככל שאין הוראת הצמדה בחוזה אינך חייב לשלם הפרשי הצמדה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור היוון חכירה
אבקש לדעת אני מחזיקה אישור היוון חכירה
האם האישור מקנה לי זכויות יתר מהדיירים הנותרים מול יזם שמציע פינוי בינוי.
אני גרה בדירה צמודת קרקע בבניין משותף בין שתי כניסות ובכל בניין 4 דיירים.
אודה לתשובה
אישור היוון חכירה
שלום ליזה,
נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין
אשמח לדעת על אילו דברים ניתן להתקזז במס שבח.
את הסעיף קראתי, אך אין שם פירוט מדויק, למשל, האם ניתן על ...
שיפוץ דירה?
תיקון תריס חשמלי או מקלחון?
ארונות קיר?
שכ"ט מעצבת/אדריכלית?
ריהוט שנשאר בדירה לאחר מכירתה?
סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין- ניכויים
שלום רז,
לשון החוק איננה כוללת פירוט והביטוי "הוצאה לשם השבחת המקרקעין" נתונה לפרשנות. הוצאות שיפוץ, כולל תכנון, תוספות בניה, החלפת או הוספת מחוברים (ארונות מטבח, למשל) או אביזרים וכיו'ב יותרו בדרך כלל בניכוי, כמו גם הוצאות שהוצאו במכירה וברכישה (דמי תיווך, שכ"ט עו"ד).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר עורך דין של העברת בעלות דירה ללא תמורה?
רוצה לדעת כדי להימנע מסחטנים.
שכר טרחה
שלם אנה,
העברה ללא תמורה היא עסקה לכל דבר ועניין. הפורום אינו עוסק בשאלות שכר טרחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמרותיו של היזם בפינוי בינוי
ברשותי 50% בשתי דירות. מחסן בגודל 10.7 מ"ר בבעלותי המלאה ורשום בטאבו. הבניין נמצא בתהליך פינוי בינוי בגבעתיים.
היזם מצידו נותן לכול דירה מחסן בגודל 5 מ"ר. דרישתי מהיזם לקבלת תמורה מלאה על המחסן שבבעלותי המלאה בגודל(10.7מ"ר) 1:1 ללא מגבלות כלשהן. האם היזם מחוייב לדרישתי זו?.
בתודה
אפרים אפרתי
פינוי בינוי
שלום אפרים,
נא פנה לפורום החשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושה
ירושה
שלום רב,
ככל שהיורשים האחרים ירצו למכור את הנכס ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקופת זמן מוגבלת להנפקת אישור זכויות מחברה משכנת
ביקשתי אישור זכויות מקבלן שנרכשה ממנו הדירה ומשמש כחברה משכנת לפני למעלה משבועיים וטרם קיבלתי התייחסות.
האם החוק מחייב את החברה המשכנת לספק את אישור הזכויות תוך תקופת זמן מסויימת?
תודה מראש
האם ל חברה משכנת להנפיק אישור זכויות תוך זמן קצוב?
שלום אלמוג,
אין בחוק קביעה לגבי המועד בו על הקבלן להנפיק אישור זכויות.
אם חלף זמן כדאי ליצור קשר עם הקבלן או עם עורך הדין שלו ולברר מה סיבת העיכוב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
