פורום נדל"ן

מה ההשלכות של נסח נעול (נכס מוקפא)?

אלעד 31/01/11

האם ניתן לבצע עסקאות בנכסים שהנסח שלהם מוגדר כנעול, נכס מוקפא?
ואם כן כיצד אני בודק את מצבו המשפטי ובעלויות של הנכס?
תודה מראש

לעמוד

המלא

נכס מוקפא בטאבו

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/02/11

בעיקרון אין מניעה לבצע עסקאות בנכסים שהנסח שלהם מוקפא. יש עסקאות שלא תירשמנה על ידי הטאבו עד שלא תסתיים ההקפאה. לעיתים מדובר בחלקה מאוד גדולה שיש בה המון עסקאות ולכן הנסח עלול להיות מוקפא למשך תקופות ארוכות. אפשר לנסות ולהתקשר לטאבו (או ללכת לשם) ולברר מה הסיבה להקפאה, ומתי היא צפויה להסתיים. לעיתים למרות ההקפאה ניתן להוציא נסח טאבו מאושר במקום, גם במקרה שלא ניתן לעשות זאת באינטרנט. לא מומלץ לבצע עסקה בלי לבדוק את המצב המשפטי של הנכס מבעוד מועד.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שוקלים לקנות דירה שרשומה כמושע

מקס 31/01/11

שלום,
אנחנו שוקלים לקנות דירה ברמת גן.
הדירה רשומה בטאבו כ"מושע" (וכך כל הבניין, אין חלוקה לתתי חלקות, מופיעים רק החלקים היחסיים) ואין הסכם שיתוף.
אני מבין את המושג מושע.
ברצוני לברר את הנקודות הבאות לפני שאנחנו הולכים על הדירה:
1) מהם הסיכונים הממשיים והתאורטיים במצב מושע?
2) האם נערכות עסקאות במצב מושע ועד כמה זה נפוץ (סטטיסטיקה)?

מאוד מודה לכל המגיבים

לעמוד

המלא

נכס שרשום במושעא

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/02/11

הסיכון העיקרי ברכישת נכס שרשום במושעא הוא שאין זיהוי בין הנכס כפי שהוא רשום בטאבו לבין הנכס הספציפי שכל אחד מהדיירים מחזיק בפועל.
אחד הקשיים הבעייתיים במצב הזה הוא הנושא של הנכונות של הבנק לממן (לתת משכנתא) לנכס כזה.
הבנקים כל הזמן מחמירים את הקריטריונים שלהם לגבי נכסים. בנקים שהיו מוכנים לתת בעבר משכנתא לנכסים "בעייתיים" היום לא מוכנים לתת משכנתאות חדשות לאותו נכס. השמאים של הבנקים דורשים המון מסמכים, לצורך קביעת שווי העסקה. אתם עלולים להיתקל בקושי בקבלת משכנתא הן בהיבט של הבדיקות של המחלקה המשפטית של הבנק והן בהיבט של חוות הדעת השמאי מטעם הבנק שיצטרך לאשר את מחיר הנכס (שממנו נגזרים אחוזי המשכנתא). גם אם אתם לא זקוקים למשכנתא, אם בעתיד תרצו לשעבד את הנכס כנגד הלוואה או למכור את הנכס - אתם עלולים להיתקל בקושי לעשות זאת.
אני מציעה לכם לקחת עורך דין שיעשה עבורכם את הבדיקות של המצב המשפטי של הנכס הזה, במקביל לבדיקה של שמאי מטעם אחד הבנקים שבו אתם עשויים לקחת משכנתא. עדיף להשקיע כסף לא גדול כרגע בבדיקות האלה מאשר להיקלע לעסקה שאין לכם אפשרות להשלים אותה והפיצויים שתאלצו לשלם במקרה של הפרה של ההסכם עלולים להיות הרבה יותר גבוהים.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פינוי דייר ע"ב אי תשלום ועד בית -אנא עזרתכם!

קשת 31/01/11

הורי משכירים דירה לשוכרים אשר אינם משלמים מסי ועד בית מאז תחילת השכירות. האם נחשב להפרת חוזה ואיך ניתן לפנות אותם?
תודה מראש,

לעמוד

המלא

פינוי דייר שלא משלם וועד בית

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/02/11

אם בהסכם השכירות קיימת התחייבות של השוכר לשלם וועד בית וההתחייבות הזו מוגדרת כהתחייבות יסודית, והפרה של התחייבות יסודית של השוכר מזכה את המשכיר בזכות לדרוש את פינוי הדירה לאלתר - המשכיר יכול לדרוש מהשוכר להתפנות ואם השוכר לא מתפנה - לפנות לבית המשפט ולדרוש צו פינוי. צריך לקרוא את הסכם השכירות כמו שצריך על מנת להשיב לשאלה. פנה לקבלת ייעוץ משפטי בעניין.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פינוי דירה

יואב 31/01/11

אני וזוגתי גרים בדירה בתל אביב כבר מספר שנים. לפני מספר חודשים נגמר חוזה השכירות שלנו ובעל הדירה ביקש לא לחדש את החוזה מאחר והוא רוצה למכור אותה, אך אמר לנו שבינתיים אין לו בעיה שנמשיך להתגורר בה בתנאי השכירות הישנים.לפני כחודש הוא הודיע לנו שהדירה נמכרה ושעלינו לפנות אותה תוך שלושה חודשים. התחלנו לחפש דירה, ועכשיו, כשמצאנו אחת הוא טוען שאנחנו מחוייבים לדירה שלו עד תום התקופה שהוא הציב לנו.השאלה היא האם אנחנו יכולים לתת לו התרעה של חודש ובתוך כך לדרוש לקבל בחזרה את כל הצ'קים שלנו או שאנו באמת מחוייבים לדירה שלו

לעמוד

המלא

פינוי דירה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/02/11

השאלה היא מה בדיוק סוכם ביניכם. אם הדברים סוכמו בעל פה ולא בכתב עלולה להיות סיטואציה שבה כל אחד פירש את ההסכמה בדרך אחרת. אם אתם אכן הבנתם שאתם צריכים לפנות את הדירה תוך 3 חודשים, אולם גם קודם לכן - בהחלט יש מקום שתידרשו את השיקים שלכם. העובדה שמסרתם לו שיקים לתקופה ארוכה יותר דווקא עלולה להעיד אחרת.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס רכישה

רפי 31/01/11

אני במו"מ עם קבלן לרכישת דירת מגורים, ומתכוון למכור את הדירה שבה אני גר. זו הדירה היחידה שלי. האם עלי למכור את הדירה תוך שנה/ שנה וחצי או שנתיים כדי להיות במדרגת המס הראשונה של מס רכישה ?

לעמוד

המלא

מס רכישה

עו"ד אברהם ללום מנהל 01/02/11

יש לדווח במסגרת העסקה של הרכישה כי הינך מתכוון למכור בפטור תוך לא יאוחר מ- 24 חודשים את הדירה השנייה שברשותך וכן לצרף את כל הפרטים של הדירה השנייה במסגרת הדיווח.

לפרטים מלאים לרבות הסעיפים הרלוונטיים בחוק - סעיף 49 ג' לחוק מיסוי מקרקעין - חזקת דירת מגורים יחידה
49ג. לענין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:
(1) היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה;
(2) היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997);
(3) חלקו של המוכר בבעלותה הוא פחות מ-25%.

לעניין ה- 18 חודשים - תיקון מס' 48 לחוק מיסוי מקרקעין המאריך את התקופה שבמהלכה יש למכור את הדירה הישנה כדי ליהנות ממס רכישה מופחת: א) ברכישת דירה חלופית בשנים 2000 –20001 התקופה תעמוד על 24 חודשים (במקום 12 חודשים). ב) רוכש דירה מ- 1.1.02- 30.6.02 יצטרך למכור את הדירה הישנה עד תום 2003. ג) ברכישה מיום 1.7.02 ואילך התקופה תעמוד על 18 חודשים. לא תוקן העיוות בנוגע לרכישת דירה שבנייתה טרם הסתיימה.

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

איחוד וחלוקה מחדש שלא לצורכי ציבור

קלצונה 31/01/11

שלום,ברשות משפחתי בית מגורים הבנוי על מגרש פרטי [טאבו] 820 מ"ר.בעבר הפקיעה הרשות את המגרש הצמוד אלינו [פרטי] 820 מ"ר לצורך דרך ציבורית [כביש]. הרשות חיפשה דרך לפצות את בעל המגרש הצמוד במשך שנים והחליטה על תכנית של איחוד וחלוקה מחדש בכך שצירפה למגרש שלנו 400 מ"ר שטח ציבורי כך שנוצר מגרש חדש בשטח 1200 מ"ר. הרשות צירפה אלינו שותף חדש שלא היינו מעוניינים בו [בעל המגרש שהופקע] כפיצוי החליטה הרשות להגדיל את אחוזי הבנייה במגרש החדש כך להקים בניין בן 5 קומות 18 יחידות דיור [ 9 יח"ד לכל שותף]. אשמח לדעת האם מותר לרשות לבקש תכנית של איחוד וחלוקה מחדש שלא לצרכי ציבור? האם פיצוי של צד שלישי נחשב כצורכי ציבור? האם ניתן לערער על תכנית שכבר אושרה? בתודה מראש

לעמוד

המלא

איחוד וחלוקה מחדש

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/02/11

באופן עקרוני מותר לרשות לבקש איחוד וחלוקה מחדש ואין הכרח שזה יהיה לצרכי ציבור. כפי שגם עולה מהשאלה - ברור שההגדרה "לצורכי ציבור" נתונה לשיקול דעת של הרשות (שהוא כפוף לביקורת אולם יש לרשות שיקול דעת בעניין). לא ניתן לערער על תוכנית שאושרה למתן תוקף. כן ניתן להגיש תביעה על ירידת ערך (ככל שאכן נגרמה ירידת ערך). כדאי להתייעץ עם שמאי ועם עורך דין שבקיא בתחום ולראות אם יש מקום להגיש תביעה על פגיעה כתוצאה מירידת ערך עקב אישור התוכנית.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין

מירב 31/01/11

היי,

כיצד מגישים תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין? כיצד אני מעריכה את סכום התביעה? האם עליי לפנות לשמאי ולכתוב את הסכום שהוא מעריך בכתב תביעה ( כפי שהיה שווה הנכס במועד ההפקעה לפני 40 שנה) או להגיש בקשה נפרדת לשמאי ולהותיר לשק"ד בימ"ש את סכום התביעה? בפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) אין מענה לשאלה הזו.

לעמוד

המלא

תביעת פיצויים בגין הפקעה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/02/11

את פונה לעורך דין שמנוסה בהליכים אלה והוא בשיתוף פעולה עם שמאי שמנוסה בעריכת חוות דעת כאלה ובהופעה בבית משפט בעניינים כאלה, מכינים את כתב התביעה וחוות הדעת הרלבנטית שתוגש לבית המשפט, בתמיכה לתביעה.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בית משותף

אבי 31/01/11

האם גינה בדירת גן נחשבת כרכוש משותף או רכוש פרטי של בעלי דירת הגן .

לעמוד

המלא

גינה בדירת גן

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/02/11

תלוי מה רשום במסמכי הבית המשותף (בהנחה שכבר נרשם בית משותף בטאבו). אם מדובר בדירה חדשה - צריך לבדוק מה מופיע בהסכם שבין הרוכש לחברה היזמית או הקבלנית. הצמדות מסוג זה צריכות להיות מצויינות בצורה מפורשת.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

זכויות על דירה

טל 31/01/11

אני ובן זוגי ביחד 4 וחצי שנים ומתחתנים בעוד חצי שנה. לאחרונה אביו רכש בעבורנו דירה. הדירה רשומה בטאבו על שמו של בן זוגי בלבד.
האם יש לי זכויות על הדירה? מה במקרה וחלילה נתגרש?

לעמוד

המלא

זכויות בדירה על שם אחד מבני הזוג

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/02/11

השאלה מתאימה יותר לפורום דיני משפחה. באופן עקרוני אין ולא יהיו לך זכויות ביחס לדירת המגורים שנרכשה לפני הנישואין ונרשמה רק על שמו של בעלך. אם תמכרו אותה ותקנו נכס שיירשם על שם שניכם - המצב יהיה שונה. אם אתם אמורים לשלם משכנתא עבור הדירה הזו מקופה משותפת אני ממליצה לך לדרוש מבן זוגך שלפחות חלק מהזכויות בדירה תירשמנה על שמך.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דרישת צ'ק ביטחון

אתי 31/01/11

שכרתי דירה ושילמתי שנה שלמה מראש. בעלת הדירה טוענת שהיא רוצה איזשהוא ביטחון בעבור תיקונים בדירה, עקב שימוש לא תקין מצידי.
שאלתי היא האם צריך לתת בטחון כזה ואיזה? ומהו הסכום המקובל לרשום על צ'ק שכזה או לחילופין שטר ערבות.
אודה לתגובה מהירה :) אתי.

לעמוד

המלא

שטר חוב להסכם שכירות

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/02/11

בהחלט מקובל לתת שטר חוב כבטוחה להסכם שכירות. בד"כ מדובר על סכום של כמה עשרות אלפי שקלים (בין 20,000 ש"ח ל-100,000 ש"ח). תלוי בגובה דמי השכירות, בשווי הנכס ובשווי התכולה שסיפק המשכיר. זה לא עולה כסף לשוכר וממילא גם אם לא יינתן שטר חוב הרי במקרה של נזקים יוכל המשכיר לתבוע את השוכר בבית המשפט (במקרה של שטר החוב המשכיר יוכל לגשת ישירות להוצאה לפועל).

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עדכון מס שבח

שמואל 30/01/11

האים ניתן להבהיר כאן בפורום ,
מהו השינוי האמיתי למס שבח?
והאים כל הליך השינוי עבר בכנסת?

לעמוד

המלא

שינויים במס שבח ובמס רכישה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/02/11

קיימת הצעת חוק. היא עדיין לא אושרה. העניין נמצא בהליך של חקיקה. לא ניתן לדעת בדיוק כמה זמן זה ייקח. צריך להישאר עם האצבע על הדופק.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בעניין פיצול נחלה

ראובן שלח 30/01/11

ברצוני לדעת האם כשמפצלים מגרש בנוי מנחלה בתבע כעת מוגדר כחלק ממשק כמגורים א. בעת פיצול נחלה, באיזה סטטוס ייקרה המגרש המפוצל. שניגרע מהנחלה האם כמו מגרש בנוי בהרחבה לאחר הפיצול או אחר
ומבחינת חוק תכנון הבנייה מהי החובה שחלה על המגרש קווי בנייו אחוזי בנייה מותרים וכו, שחלים על הנחלה דהיינו ערב פיצול המגרשי או אחרת

לעמוד

המלא

פיצול נחלה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/02/11

המגרש שפוצל מהנחלה הוא בוודאי אינו נחלה. הוא מגרש שבנוי עליו בית צמוד קרקע - בדומה לבתים בהרחבה. לגבי קווי הבניין - צריך לבדוק בוועדה המקומית מה הן התוכניות החלות במקום, איזו בניה הן מאפשרות ובאילו קווי בניין.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פרצלציה וחלוקת מקרקעין כשאין הסכמה של הצד השני

עו"ד ישראל 30/01/11

שלום.
ראשית אציין שאני עו"ד, אך ממש לא מתעסק בתחום הנדל"ן,והמקרה דלהלן הוא מקרה אישי לחלוטין.
רכשתי שטח של 300 מ"ר מאדם מסויים,השטח הזה הוא חלק מחלקה בת 600 מ"ר, כשעל ה300 מ"ר האחרים גר אדם בבית ישן שנבנה לפני 40 שנה. כרגע אני מעוניין לבנות את ביתי על ה300 מר שרכשתי,אך אין הסכם שיתוף וכמובן שאין פרצלציה והשכן מסרב לאשר לי לבנות (לטענתו בשנים הקרובות יהיה שינוי תב"ע ונבנה בניין גדול ונעשה הרבה כסף וכו' וכו'ולכן הוא מסרב ליצור איזו שהיא חלוקה כרגע). אני בשלב זה רוצה פשוט לבנות את הבית שלי ולא לחכות לשום שינוי בתב"ע.
שאלותי הם כדלהלן:
1. האם ישנה דרך חוקית לכפות על השכן פרצלציה או הסכם שיתוף דרך פנייה למפקח או רשם המקרקעין?
2.האם פנייה לבית המשפט בדרך של בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין הוא ההליך הנכון?
3.והיא זה שברשתוי מפת חלוקה ישנה שנעשתה לפני כ40 שנה בהזמנתו של אביו של השכן (המפה אגב מגדירה במדוייק את החלוקה במגרש) יכולה לסייע לי לקצר את ההליכים בדרך לחלוקה ו/או אולי לבנות את ביתי על סמך מפת החלוקה הישנה ללא צורך של ההליכים שצויינו לעיל.
אודה לכם על תשובה מפורטת ככל האפשר (ולא לתשובה "תפנה לעו"ד הבקיא בתחום המקרקעין וכו')

לעמוד

המלא

מימוש זכויות בנייה וחלוקת מגרש בעין

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/02/11

באופן כללי ועקרוני ממה שאתה מתאר נראה שההליך המשפטי המתאים הוא בקשה לפירוק שיתוף וחלוקת המגרש בעין. יש ועדות מקומיות שלא ידרשו חתימה של השכן כדי להוציא היתר בנייה לבנייה שממשת מחצית מזכויות הבנייה. יחד עם זאת, זה לא ימנע מהשכן שלך לנסות ולהוציא צו מניעה אצל המפקח או בבית המשפט, כך שבסופו של דבר, תיאלץ לנקוט בהליך של פירוק שיתוף. אמנם ביקשת שלא אמליץ לך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום אולם אני מקווה שברור לך שהרקע העובדתי המלא, המסמכים הרלבנטיים לרבות התוכניות החלות במקום, חוות דעת נוספת של אדריכל שבקיא בהוצאת היתרים והתוכנית שאתה בעצם מבקש לממש - כל אלה עשויים לשפוך אור נוסף ורלבנטי מאוד להחלטה מה בדיוק לעשות, ובאיזה סדר של הדברים. כך שאני ממליצה לך בכל זאת להתייעץ עם עורך דין, גם אם תבחר בסופו של דבר לטפל בעניין הזה בכוחות עצמך. זה לא יעלה לך הרבה כסף ויש סיכוי טוב שתקבל עצות טובות שיסייעו לך בסופו של דבר. סוף מעשה במחשבה תחילה.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בירור בנושא רכישה

דינה 30/01/11

ברצוני לברר אם בקניית מגרש בנוי עם בית מגורים המשמש כמגורים אם כי בתבע מוגדר המגרש כשטח מסחרי מיוחד
האם חלים על הקונה תשלומים של בית מגורים או כפי שמוגדר בתבע או במה תלוי הדבר בתשלומים המחייבים את הקונה.

לעמוד

המלא

תשלומים בעת רכישת נכס המשמש כבית מגורים

עו"ד טלי קסלר מנהלת 01/02/11

צריך לבדוק את המסמכים כמו שצריך על מנת לתת לך תשובה מוסמכת בנושא. יש מסים שחלים לפי השימוש שנעשה בנכס בפועל. יש מסים שחלים לפי המצב התכנוני של הנכס.
כמו כן, העניין צריך להיות בגבולות הסביר, ההגיוני והמתאפשר בנסיבות העניין.
לדוגמה לצורכי מס שבח דירת נופש אפשר לסווג כדירת מגורים אם זה השימוש שנעשה בה בפועל או להיפך. לא ברור אם שטח מסחרי מיוחד ניתן לסווג כדירת מגורים, גם אם זה השימוש שנעשה בפועל.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת דירה ללא תמורה

ירוחמי 30/01/11

שלום לכם.
לאמא שלי יש שתי דירות שרשומים על שמה. היא רוצה להעביר דירה על שמי ודירה לאחי ללא תמורה, כלומר במתנה. מה בדיוק עלינו לעשות?
תודה

לעמוד

המלא

העברת דירה במתנה

עו"ד שזר תומר 30/01/11

תשכרו עו"ד
הוא יחתים את הצדדים על תצהירי מתנה, וכן על משח"ים לרשות המיסים, לאחר קבלת האישור - יפנה עו"ד לטאבו לצורך ביצוע העברת הבעלות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

העברה ללא תמורה לקרוב

עו"ד אברהם ללום 01/02/11

העברה ללא תמורה - אנו נוהגים להחתים על תצהירים מקבל ומעביר וכן על הסכם העברה ללא תמורה לאחר התיעצות עם שמאי ו/או מתווך לקביעת המחיר של הדירה/הבית. בנוסף לאמור כמו כל עסקה יש לחתום ולהגיש מש"ח לרשות המס בהתאם למועדים שנקבעו. אם מדובר על דירה שרשומה בטאבו עוה"ד המטפל יבצע העברת הזכויות על שם מקבל העברה לאחר שיהיו בידיו האישורים הנדרשים.לסיום לא לשכוח את מס הרכישה - תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת:
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.

תת חלקה

חנה 30/01/11

שלוםאשמח אם תוכלו לעזור לי,איפה אני יכולהלברר הכי מהר מהו מספר תת חלקה שלי,והאם מס' תת חלקה שלי זהה לתת חלקה של שכן מעלי?

לעמוד

המלא

תת חלקה

עו"ד שזר תומר 30/01/11

תוציאי נסח טאבו לפי גוש חלקה בלבד (נסח מרוכז ברשות הדואר), ושם יופיע תת החלקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תת-חלקה

עו"ד אברהם ללום 01/02/11

תת-חלקה - ראשית עליך להוציא נסח טאבו, ניתן להוציא נסח ממספר אתרים דוגמת האתר המצורף בזאת - *** (צונזר על ידי המערכת) ולאחר מכן כאשר יש לנו נסח טאבו את תמצאי את שמך מעליו יופיע תת-החלקה או חלקת משנה. לגבי השכן - השכן יופיע באותו גוש חלקה אך תת-החלקה יהיה שונה מאחר ולא מדובר על אותה הדירה.
מציין "אי מסוימות בבעלות על נכס". כל נכס הרשום כיחידה אחת ונמצא בבעלות של יותר מאדם אחד הוא בגדר "מושע". במקרה דנן, במקרה ואכן נעשה רישום של תתי חלקות, תת-החלקה מציין את יחידת הרישום שלך בלבד.

תשלום מס רכישה

גליה 30/01/11

לפני כעשר שנים רכשתי דירה ביחד עם הורי, עבורי זו היתה דירה יחידה ולכן נהנתי ממס רכישה מופחת בגין חלקי בדירה (50%).
לפני כשנה רכשתי דירה נוספת ובגינה שילמתי מס רכישה מלא כדירה נוספת.
עכשיו הורי רוצים להעביר לי במתנה את חלקם בדירה הראשונה, הבנתי כי עלי לשלם שליש ממס הרכישה בגין החלק שאני מקבלת במתנה- אך האם אני יכולה להנות ממס רכישה מופחת בעסקה זו (שכן במקור נהנתי ממס מופחת רק על "חצי דירה")? או אולי אני יכולה להנות ממס מופחת על חצי מהדירה השניה שרכשתי?

לעמוד

המלא

מס רכישה

עו"ד שזר תומר 30/01/11

לטעמי אתה צריך שליש מס רכישה, ואולם הבסיס הינו מס הרכישה עבור דירה שניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

היתר בניה לחלון

jamson 30/01/11

שלום

אני מבצע שיפוץ בסיסי בדירה ואני מעוניין לפצל חלון אחד גדול שיש לי באחד החדרים בדירה ל2 חלונות קטנים, אני לא משנה את גודל החלון הכללי של החלון (לא משנה את המסגרת שלו) אלא רק הופך אותו ל2 חלונות קטנים יותר ?

האם לדעתכם זה מוליד בעיה תכנונית ?
האם לדעתכם אני צריך להוציא היתר בניה לפיצול כזה ?

אולי חשוב לציין שזה לא נעשה במסגרת פיצול דירה או משהו כזה אלא במסגרת שיפוץ בסיסי של דירה שרכשתי, הנה ציינתי...

תודה מראש

גמסון

לעמוד

המלא

היתר בניה

עו"ד שזר תומר 30/01/11

צריך לבדוק מול הרשות המקומית (מחלקת הנדסה).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תביעת פינוי בסד"מ

עינב 30/01/11

שלום,אני מעוניינת להגיש תביעת פינוי לשוכר בנכס. מי שחתום על החוזה מול השוכר הם המנהלים של הנכס ולא הבעלים.השאלה היא האם אני מגישה את התביעה עם המנהלים שרשומים בחוזה כתובעים, או עם בעלי הנכס כתובעים?

לעמוד

המלא

תביעה לפינוי מושכר

עו"ד שזר תומר 30/01/11

תרשמי גם וגם.
לא לשכוח לצרף תצהיר לתביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

הפשרת קרקעות

ע.ס 30/01/11

שלום וברכה..הייתי רוצה לדעת במה כרוך הפשרת שטח חקלאי ומהם התהליכים? משום שאני רואה כרגע הרבה מכירות של שטחים בהזדמנויות קורצות אך חלק האנשים שאני מתייעץ איתם אומרים שזה תהליך ארוך וגם חוץ מקניית השטח אצטרך לשלם על כל מיני דברים שונים..לכן אשמל לדעת לטובתי ולטובת כל חברי הפורום מהם השלבים והעליות(בערך)..תודה רבה ויום מצוין לכולנו

לעמוד

המלא

שלום

שמאי 01/08/11

אשמח לעזור ולייעץ.
אנא פנה אלי ישירות

חניה ברכישה מקבלן – האם מדובר בהפרת חוזה?

רוני 29/01/11

שלום
בעלי ואני קנינו דירה מקבלן ובעת החתימה שאלנו את נציג מטעם הקבלן למה אין לנו עם מסמכי החוזה תשריט של החניות והמחסן ומדוע אין לנו אפשרות לדעת היכן אלו ממוקמים. נמסר לנו מהנציג שהחניות נקבעות לפי סדר רץ ושאין אפשרות לבחור מיקום ויודיעו לנו בהמשך מה מיקומן (היום כמובן שהתשובה הזו נשמעת לנו טפשית מאוד אבל זה מה שהיה באותו מועד).

בדיעבד הסתבר לנו מדיירים אחרים שהם בחרו את מיקום החניות!! כלומר דברי הנציג מטעם הקבלן היו שקר מוחלט!

בנוסף, כשבאנו לברר בימים אלה את מיקום החניות ( היום אנו עומדים כחודשיים לפני הכניסה לדירה ולאחר שרוב הכסף שולם) ראינו שקיבלנו חניות גרועות בלשון המעטה.......... (קילומטרים מהכניסה לבית...).

האם ניתן לפעול בדרך כלשהי נגד הקבלן?? האם יש לזה השלכות על החוזה וטהרתו??

כדאי לציין שניסינו להתעמת עם הנציג וכמובן שהוא מכחיש ומדבר מאוד לא יפה ביחס להאשמות שלנו נגדו ובכלל, וכן פנינו לקבלן עצמו שאמר שיברר עם הנציג את עובדות המקרה ועד היום טרם חזרו אלינו בעניין.

בתודה מראש על תשובתכם.
כדאי לציין שהעניין מאוד דחוף לנו מאחר ואנו מעוניינים לפעול בהקדם.

לעמוד

המלא

קבלת חניה בדירה מול קבלן

עו"ד שזר תומר 30/01/11

תבדקו בחוזה שלכם - בדרך כלל הקבלן מחתים על מיקום החניה.
אם כך הדבר, צריך יהיה להוכיח כי הנציג שיקר, וכי החתימה שלכם היתה מחוסר ידע.
שאלה שתשאל - הייתם מיוצגים? היו עדים לדברי הקבלן.
זה גם תלוי כיצד עו"ד של הקבלן הגן על עצמו בחוזה, בדר"כ רשום כי כל הנאמר עד לחוזה לא תקף וכו'.
תשיבו על שאלות אלו, ונראה איך אוכל לעזור.
תומר שזר עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אי התאמה בשטח

יפים 29/01/11

שלום רב.לפני כשנה רכשתי דירה.לפי החוזה שטח הדירה הוא: 104 מ"ר ו 14 מ"ר מרפסת.לא מזמן קיבלתי אתהמסמכים ממקרקעין ישראל(טאבו,אם אני מבין נכון)שם רשום,כי שטח הדירה הוא 84.50 מ"ר..אודה על תשובה בעניין,האם יש פה מקום לטעות,או שעבירה על החוק?תשובה מהחברה עדיין לא קיבלתי.תודה מראש.

לעמוד

המלא

בדיקת מ"ר בדירה

עו"ד שזר תומר 30/01/11

נושא מעט מורכב.
האם מדובר ברכישה מקבלן.
האם הוא התחייב לכמות המ"ר (בדרך כלל הם נוטים לא להתחיב ובכל מקרה לאפשר לעצמם סטיה).
האם מדדת בפועל?
לאחר תשובות אלו, אוכל אולי לעזור יותר.
תומר שזר עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

חוק התיישנות

דוד 29/01/11

לפני כמה שנים קניתי דירה צמודה לשלי וחיברתי את החלק הגדול שלה לדירה שלי.לא ביקשתי היתר בניה לזה.עכשיו הביניין שלי רוצה לעשות תמ"א 38.
אני בלית ברירה מסכים.(כי הרוב רוצה)
את הממ"ד אפשר לבנות לחלק שלא צרפתי לדירה.
את המרפסת יצטרכו לבנות בדירה המורחבת שלי(בה יהיו לי שתי מרפסות וממ"ד בלית ברירה.לא צריכים את זה-אנחנו זקנים ורוצים עוד קצת להחזיר הדירות כמו קודם)
אני מבין שבבנייה לא תהיה בעיה אך בסוף שיגיע פקח לטופס האישור מה יהיה?
אני פעלתי בתום לב חשבתי רק אם מפצלים דירה לעוד דירות צריך לבקש היתר בנייה.(אז היו לי ארכיטקט ומהנדס שבדקו אם אפשר)
האם יש חוק התיישנות על היתר בנייה?
תודה

לעמוד

המלא

תמא 38

עו"ד שזר תומר 30/01/11

פנה לפורום תמ"א 38

דירה מחולקת – זכויות הדייר

א 29/01/11

אני גר בדירה מחולקת אשר בעליה קיבלו לאחרונה הודעה מהעיריה על ביקורת צפויה. הם מעוניינים לפרק את הדירה אשר שכרתי באופן מיידי,להקים מטבח משותף בחדר אשר הינו כיום חדר השינה שלי ולהעביר אותי למגורים בחדר אחד ללא מטבח.
האם יש לי זכויות בעניין? האם מבחינה חוקית אוכל לדרוש לעכב את ביצוע העניין למספר שבועות עד שאצא מהדירה?

לעמוד

המלא

דירה מחולקת

עו"ד שזר תומר 30/01/11

תוכל לטעון להפרת הסכם מול הבעלים, ולפיצוי מולו.
אין לך הרבה מה לומר מול העירייה.
כך זאת לדעתי לפחות.
מומלץ לבדוק נושא זה לעומק בטרם קבלת החלטה סופית.
תומר שזר עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

רכישת בית צמוד קרקע בפרויקט לבניית שכונה שלמה

אסי 28/01/11

מבחינת רישום זכויות מה הדגשים שחשוב לבדוק לגבי רישום קרקע בטאבו בשכונה שהיא 20 דונם של פרויקט,למעשה ,בניית רחוב שלם.
מה ההבדל בין הערת אזהרה לרישום בטאבו?

לעמוד

המלא

חוזה של קבלן

עו"ד שזר תומר 30/01/11

אין דבר כזה הבדל בין הערת אזהרה לרישום בטאבו...
יש הערת אזהרה ויש רישום בעלות
במקרה של פרויקט חדש, לא יכול להיות עדיין רישום בעלות, אלא רק במקרה הכי טוב הערת אזהרה.
אבל.. תשכור עו"ד שייצג אותך מול הקבלן, יתכן כי עדיף לך לקחת ערבות בנקאית, ובכל מקרה - צריך להגן עליך מפני חוזה הקבלן.
תומר שזר עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מנהלי פורום נדל"ן

מה ההשלכות של נסח נעול (נכס מוקפא)?

נכס מוקפא בטאבו

שוקלים לקנות דירה שרשומה כמושע

נכס שרשום במושעא

פינוי דייר ע"ב אי תשלום ועד בית -אנא עזרתכם!

פינוי דייר שלא משלם וועד בית

פינוי דירה

פינוי דירה

מס רכישה

מס רכישה

איחוד וחלוקה מחדש שלא לצורכי ציבור

איחוד וחלוקה מחדש

תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין

תביעת פיצויים בגין הפקעה

בית משותף

גינה בדירת גן

זכויות על דירה

זכויות בדירה על שם אחד מבני הזוג

דרישת צ'ק ביטחון

שטר חוב להסכם שכירות

עדכון מס שבח

שינויים במס שבח ובמס רכישה

בעניין פיצול נחלה

פיצול נחלה

פרצלציה וחלוקת מקרקעין כשאין הסכמה של הצד השני

מימוש זכויות בנייה וחלוקת מגרש בעין

בירור בנושא רכישה

תשלומים בעת רכישת נכס המשמש כבית מגורים

העברת דירה ללא תמורה

העברת דירה במתנה

העברה ללא תמורה לקרוב

תת חלקה

תת חלקה

תת-חלקה

תשלום מס רכישה

מס רכישה

היתר בניה לחלון

היתר בניה

תביעת פינוי בסד"מ

תביעה לפינוי מושכר

הפשרת קרקעות

שלום

חניה ברכישה מקבלן – האם מדובר בהפרת חוזה?

קבלת חניה בדירה מול קבלן

אי התאמה בשטח

בדיקת מ"ר בדירה

חוק התיישנות

תמא 38

דירה מחולקת – זכויות הדייר

דירה מחולקת

רכישת בית צמוד קרקע בפרויקט לבניית שכונה שלמה

חוזה של קבלן