פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
המשך לשאלת מזגן
רומן
03/02/11
היות והדירה היא בנתניהה ואני גרה בחולון, לא נראה לי שייך להטריח אותי עד אליו, אלא התקשרתי יום קודם לפגישה בה הייתי אמורה להביא את איש המקצוע ושוב שאלתי אותו האם עדיין אתה חושב שיש תקלה? אמר: "כן!" השאלות שלי הן אמנם אני שילמתי לאיש המקצוע, אך האם לבקש את הכסף עכשיו ולהיכנס לעימותים ואולי יתחיל לעשות לי בעיות בשאר התשלומים? או לחכות עד סוף שנת החוזה שזה בערך עוד שמונה חודשים? שאלתי השניה היא אמנם שילמתי לטכנאי 200ש"ח והבאתי אותו מחולון לנתניה ברכב שלי, האם אני יכולה להוסיף על זאת את יום העבודה שלי 400ש"ח ועוד לא דיברתי על הדלק?
נא להפנות את שאלתך לפורום דיני חוזים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
04/02/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכולה בחצר השכנים
חיים
03/02/11
שלום לכם
אני גר בבית פרטי, לידי גר שכן. אנחנו נמצאים באותו מספר גוש וחלקה. לכל אחד יש כחצי דונם ויש גדר בין הבתים. לאחרונה הציב השכן מכולה ליד הגדר המשותפת בלי לשאול את רשותי. המכולה הזו מפריעה לנו.
חבר אמר לי שכיוון שאנחנו באותו גוש וחלקה, חל עלינו חוק בתים משותפים וכמו שבבית משותף אין דייר יכול להציב מכולה בחצר כך גם כאן. מה דעתכם.
אני גר בבית פרטי, לידי גר שכן. אנחנו נמצאים באותו מספר גוש וחלקה. לכל אחד יש כחצי דונם ויש גדר בין הבתים. לאחרונה הציב השכן מכולה ליד הגדר המשותפת בלי לשאול את רשותי. המכולה הזו מפריעה לנו.
חבר אמר לי שכיוון שאנחנו באותו גוש וחלקה, חל עלינו חוק בתים משותפים וכמו שבבית משותף אין דייר יכול להציב מכולה בחצר כך גם כאן. מה דעתכם.
הכנסת מכולה לשטח גובל
עו"ד טל רכניץ
מנהל
04/02/11
חוק המקרקעין חל, אך לא הדינים הקשורים לבתים משותפים, אלא אם הנכסים נרשמו כבתים משותפים (לכ"א רשומה תת חלקה). האם הנכס רשום בטאבו ? אם כן, כיצד רשום ? כ"א בעלים של חלק במושע או שיש הסכם שיתוף ? יש להבין את הנסיבות, האם הנכסים בבעלותכם הרבה זמן ? כמה זמן ? יש לברר פרטים אלה, ואז לבחון את הדברים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצבת מכולה מחייבת קבלת היתר בניה
דינה
04/02/11
אם הוגשה בקשה להיתר בניה, היתה לך אפשרות להתנגד להצבת המכולה. אם לא הוגשה בקשה, תתלונן במחלקת הפיקוח של הרשות המקומית על המכולה שהוצבה ללא היתר כדין.
דירה כולה עובש
רומן
03/02/11
המצב לאשורו: החוזה לשנה, הדייר כבר גר בדירה 4 חודשים
הפך את סלון הדירה למכבסה: שם שני מתקנים לייבוש הכבסים, ומפעיל מזגן על 30 מעלות למשך כל הלילה, היות ואין אף חריץ לאיורור, קירות הדירה התמלאו עובש, מלא מלא כתמים שחורים
אני מתה לסלק אותו מהדירה, מה עושים, לפני שהנזק יהיה גדול יותר,
לא חושבת שיש טעם לחייבו לצבוע את הדירה עכשיו, כשיש לו עוד 8 חודשים, הרי באופן התנהלותו יחזרו הכתמים של העובש לקירות, מה עלי לעשות,
הפך את סלון הדירה למכבסה: שם שני מתקנים לייבוש הכבסים, ומפעיל מזגן על 30 מעלות למשך כל הלילה, היות ואין אף חריץ לאיורור, קירות הדירה התמלאו עובש, מלא מלא כתמים שחורים
אני מתה לסלק אותו מהדירה, מה עושים, לפני שהנזק יהיה גדול יותר,
לא חושבת שיש טעם לחייבו לצבוע את הדירה עכשיו, כשיש לו עוד 8 חודשים, הרי באופן התנהלותו יחזרו הכתמים של העובש לקירות, מה עלי לעשות,
שימוש בנכס מושכר בצורה המסבה לו נזקים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
04/02/11
על פניו ממה שתיארת, עולה שהוא עושה שימוש בדירה שלא למטרת מגורים, אם הבנתי נכון. מומלץ לעיין בהוראות הסכם השכירות, ואם ידוע לך כבר כעת שהדייר מסב נזקים לדירה, בהנחה שישנה הוראה מתאימה בהסכם השכירות, מומלץ לפנות אליו בכתב כבר כעת ובצורה מסודרת, ולבקש ממנו לחדול מכך, או שיהיה עליו לשאת בכל ההוצאות והנזקים שעלולים להיגרם לדירה. שאלתך, מתאימה יותר לפורום דיני חוזים באתר.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עישון במרתף שכור
אנה
03/02/11
שלום,
אני שוכרת מרתף שהוא חלק מבית פרטי. לאחרונה התחלתי לעשן ובעל הבית ביקש ממני לא לעשן בתוך המרתף מאחר והעשן מפריע לו (ככל הנראה כי יש דלת עץ המפרידה בין הבית למרתף ומשם חודר העשן).
האם אני חייבת להפסיק לעשן בתוך המרתף?
אני שוכרת מרתף שהוא חלק מבית פרטי. לאחרונה התחלתי לעשן ובעל הבית ביקש ממני לא לעשן בתוך המרתף מאחר והעשן מפריע לו (ככל הנראה כי יש דלת עץ המפרידה בין הבית למרתף ומשם חודר העשן).
האם אני חייבת להפסיק לעשן בתוך המרתף?
יש לציין כי לא כתוב דבר על איסורעישון בהסכםהשכירות
אנה
03/02/11
פרשנות להסכם שכירות
עו"ד טל רכניץ
04/02/11
שאלתך מתאימה יותר לפורום דיני חוזים. בכל מקרה, מומלץ לעיין בהסכם השכירות, ואם אין הוראה שאוסרת עישון בשטח ששכרת, איני רואה כיצד בעל הנכס יכול לדרוש זאת ממך ולאכוף זאת.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
פינוי מושכר בשל נטישה
תהילה
03/02/11
כידוע אסור לנקוט בדרך של סעד עצמי ולפנות דייר מהמושכר או את חפציו גם במקרה של נטישה, יש לפנות לבית המשפט בתביעה לפנוי וכו'.
שאלתי- כאשר בהסכם השכירות ישנו סעיף המקנה למשכיר סמכות לפנות את המושכר מחפצי השוכר במקרה של נטישה או אי- תשלום, האם במקרה כזה יש סמכות לפעול לפינוי?
עלי להדגיש כי מדובר במערכת יחסים שונה משל שוכר- משכיר כיוון שעסקינן במתן זכות שימוש בדיור לתקופה מוגבלת שקבועה מראש(לקבוצות גדולות של אנשים) .
שאלתי- כאשר בהסכם השכירות ישנו סעיף המקנה למשכיר סמכות לפנות את המושכר מחפצי השוכר במקרה של נטישה או אי- תשלום, האם במקרה כזה יש סמכות לפעול לפינוי?
עלי להדגיש כי מדובר במערכת יחסים שונה משל שוכר- משכיר כיוון שעסקינן במתן זכות שימוש בדיור לתקופה מוגבלת שקבועה מראש(לקבוצות גדולות של אנשים) .
פינוי מושכר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
04/02/11
יש הרבה הוראות נפוצות בהסכם שכירות, כמו מתן אפשרות לנתק חשמל ו/או מים במקרה של הפרת הסכם השכירות. הניסיון מלמד, כי אם הצד השני, יפנה לבימ"ש בעניין, הוא בדר"כ יזכה לאוזן קשבת והגנה, שכן המחלקות היא כספית, וניתן להיפרע באמצעות תביעה כספית בגין הנזקים שהמפר גורם, גם באי פינוי המושכר. יש לזכור כי לעיתים הנזק בפינוי שוכר באופן חד צדדי, יכול לעלות על גובה הנזק באי תשלום דמי השכירות, ובסוף המשכיר עלול עוד לשלם כסף לשוכר, אם וכאשר הדבר יתגגל לבימ"ש. אם המדובר בנטישה ממש, ותוכלי להראות שנתת לו התראה להתפנות ולפנות ולא יכולת ליצור קשר או שהוא התעלם, להערכתי יש סיכוי יותר טוב, שתוכלי לנקוט סעד עצמי, ולפנות את המושכר, בתנאי שהם יאוחסנו. אם וכאשר המפר יבוא בטענות, יהיה לך בנסיבות אלה מספיק כלים להתמודד עם הטענות בבימ"ש.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרפורמה החדשה
שי
02/02/11
אני מעוניין לרכוש קרקע 300מ' .
האם לחכות עד שהרפורמה החדשה תצא ע"מ לזכות בהוזלה
עד כמה יהיה משמעותי המחיר בין הרפורמה החדשה לישנה
מה הצפי שתושאר הרפורמה??
תודה מראש
האם לחכות עד שהרפורמה החדשה תצא ע"מ לזכות בהוזלה
עד כמה יהיה משמעותי המחיר בין הרפורמה החדשה לישנה
מה הצפי שתושאר הרפורמה??
תודה מראש
לגבי הרפורמה במיסוי מקרקעין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
04/02/11
הרפורמה החדשה טרם אומצה בחקיקה ולא ניתן לדעת מתי בסופו של דבר היא תאומץ ומה ממנה יאומץ. בכל מקרה, ההקלות המדוברות, עוסקות במכירת קרקע המיועדת למגורים ולא לרכישת קרקע, כדי לתמרץ הגברת ההיצע בשוק, מתוך הנחה שזה יוביל לירידת מחירים. בטווח המיידי, לא ברור כמה זה קונקרטי למקרה שלך, בו הנך הרוכש.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה מאב לבן וכלתו
אסתי
02/02/11
שלום,לחמי יש שטח משותף עם אחותו. הוא רוצה להעביר את החלק שלו לבעלי ואלי. האם ניתן לבצע זאת בהעברה ללא תמורה על שם שנינו? מי נחשב קרוב בהעברה ללא תמורה? האם במקרה זה נשלם 1/3 ממס הרכישה?
העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו
עו"ד טל רכניץ
מנהל
04/02/11
מהפרטים שהעלית בפנייתך, בהחלט המדובר בהעברה מיחיד לקרובו, ותוכלו לשלם 1/3 משיעור "מס הרכישה".
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צילום סרט בביתי ללא רשות
נפתלי
02/02/11
שלום רב!
להפתעתי גיליתי ביום בהיר
אחד כי נפרס צוות צילום בשטח מחוץ לביתי, כששאלתי אותם לפשר מעשיהם הם אמרו כי הם
מצלמים סדרה באזור. מאוחר יותר גיליתי להפתעתי כי הם נכנסו למבואה של ביתי במדרגות
הכניסה שבשטח הפרטי שלי על מנת לצלם שם סצינה של כ-2 דקות כאשר אחד השחקנים יורד
במדרגות שלי. האם מותר להם לעשות שימוש במבואה שלי ללא קבלת רשות?
האם יש בכל משום
"עשיית עושר ולא במשפט"?
האם יש בכך משום פגיעה
בפרטיות?
תודה רבה!
להפתעתי גיליתי ביום בהיר
אחד כי נפרס צוות צילום בשטח מחוץ לביתי, כששאלתי אותם לפשר מעשיהם הם אמרו כי הם
מצלמים סדרה באזור. מאוחר יותר גיליתי להפתעתי כי הם נכנסו למבואה של ביתי במדרגות
הכניסה שבשטח הפרטי שלי על מנת לצלם שם סצינה של כ-2 דקות כאשר אחד השחקנים יורד
במדרגות שלי. האם מותר להם לעשות שימוש במבואה שלי ללא קבלת רשות?
האם יש בכל משום
"עשיית עושר ולא במשפט"?
האם יש בכך משום פגיעה
בפרטיות?
תודה רבה!
שימוש למטרות מסחריות בשטח הנכס שלך
עו"ד טל רכניץ
מנהל
04/02/11
שימוש בשטח שלך על מנת להפיק ממנו רווח טעון אישור שלך. מצד שני, יש לוודא אם אכן הבעת התנגדות לכך, וכמובן שיש לזכור שלא נכנסו לדירתך, אלא לשטח המשותף, שלא היה סגור. אני מציע לך להעלות שאלתך גם בפורום קניין רוחני ובימ"ש באתר.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת דירה
אלדד
02/02/11
שלום,
רכשתי דירה מקבלן שהיה אמור למוסרה ב- 1/1/10 לא כולל 90 ימי חסד, דהיינו מקס' עד 1/4/10 כולל ימי חסד. פרוטוקול המסירה של הדירה נערך ב- 4/4/10, אך לא היה טופס 4 ולכן לא אוכלסה. המפתחות נמסרו סופית ב- 22/6/10, לאחר קבלת טופס 4 ואז היא אוכלסה. בחוזה מוגדר שאיחור בגין כח עליון ודברים שאינם בשליטת הקבלן, לרבות רשויות עירוניות וממשלתיות אינם מזכים בפיצוי.
האם מגיע לי פיצוי?
תודה,
אלדד :)
רכשתי דירה מקבלן שהיה אמור למוסרה ב- 1/1/10 לא כולל 90 ימי חסד, דהיינו מקס' עד 1/4/10 כולל ימי חסד. פרוטוקול המסירה של הדירה נערך ב- 4/4/10, אך לא היה טופס 4 ולכן לא אוכלסה. המפתחות נמסרו סופית ב- 22/6/10, לאחר קבלת טופס 4 ואז היא אוכלסה. בחוזה מוגדר שאיחור בגין כח עליון ודברים שאינם בשליטת הקבלן, לרבות רשויות עירוניות וממשלתיות אינם מזכים בפיצוי.
האם מגיע לי פיצוי?
תודה,
אלדד :)
איחור במסירת הדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
לא ברור מהשאלה שלך מדוע לא התקבל טופס 4 ואם באמת מדובר בנסיבות של כל עליון.
יחד עם זאת, על פניו נראה כי אתה זכאי לפיצוי בגין התקופה שמתום ימי החסד ועד למסירת הדירה בפועל לאחר שהתקבל טופס 4.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
יחד עם זאת, על פניו נראה כי אתה זכאי לפיצוי בגין התקופה שמתום ימי החסד ועד למסירת הדירה בפועל לאחר שהתקבל טופס 4.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול ערבות על חוזה שכירות
דוד
02/02/11
שלום אני חתמתי ערבות על חוזה שכירות לדירה עבור מישהו אני רוצה לדעת איך אפשר לבטל אותה. תודה רבה
ביטול ערבות לחוזה שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
בד"כ נוסח הערבות אינו מאפשר לבטל אותה מבלי לקבל את הסכמת המשכיר לכך. קרוב לוודאי שהמשכיר יסרב לשחרר את הערב מערבותו אלא אם יקבל ערבות של ערב אחר לשביעות רצונו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם בין יורשים
טליה
02/02/11
לפני כ 10 שנים הוצא צו ירושה לרכושם של הורי. בצוואתם נתנו הוראות מדוייקות כיצד לחלק מספר דירות שהיו ברשותם ביננו, הילדים. וכך יצא שקיימות דירות המתחלקות בין חלק מהילדים לפי חדר המגורים ינתן ל X המטבח והחדר השני יהיו בשותפות בין X ל- Y וכו'..בטאבו נאמר לנו שלא ניתן לרשום כך דירות, לפי תיאור הדירה, אלא באחוזים בלבד. קיימת הסכמה בין היורשים לגבי תרגום החלקים לאחוזים. לעניין זה יש לי שתי שאלות: 1. האם אנו, היורשים, יכולים לערוך בינינו את ההסכם ולחתום עליו מבלי להיעזר בעדים, ו/או בעו"ד ו/או במנהל עזבון?2. אם שניים מתוך סך כל ארבעת היורשים חולקים ביניהם דירה ורוצים לעשות את ההסכם לגבי האחוזים בדירה זו בלבד, ביניהם. האם גם שני היורשים האחרים, שאין להם חלק בדירה זו, צריכים להיות חתומים על ההסכם?בתודה מראש
הסכם בין יורשים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
בהנחה שהבניין שבו מצויות הדירות שלגביהן את שואלת רשום כבית משותף והדירות רשומות כיחידות נפרדות (לכל דירה יש תת חלקה נפרדת) -
באופן עקרוני, אותם שניים שאמורים לרשת דירה ספציפית יכולים לחלק ביניהם את האחוזים בדירה מבלי לערב את שני היורשים הנוספים.
ייתכן שתצליחו לעשות זאת לבד ללא מעורבות של עורך דין. קרוב לוודאי שזה יהיה כרוך בהרבה בירוקרטיה וריצות הלוך ושוב עד שהמסמכים יהיו מוכנים כפי שצריך. בכל מקרה חלק מהמסמכים צריך להיות חתום ומאומת על ידי עורך דין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
באופן עקרוני, אותם שניים שאמורים לרשת דירה ספציפית יכולים לחלק ביניהם את האחוזים בדירה מבלי לערב את שני היורשים הנוספים.
ייתכן שתצליחו לעשות זאת לבד ללא מעורבות של עורך דין. קרוב לוודאי שזה יהיה כרוך בהרבה בירוקרטיה וריצות הלוך ושוב עד שהמסמכים יהיו מוכנים כפי שצריך. בכל מקרה חלק מהמסמכים צריך להיות חתום ומאומת על ידי עורך דין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה לתשלום היטל ביוב עבור נכס שכבר לא בבעלותי
יושי
02/02/11
שלום,
בשנות ה-90 היה בבעלותי נכס אשר נמכר אותו לפני מספר שנים (2002).
לפני מספר חודשים קיבלתי מכתב מתאגיד המים העירוני ובו דרישת תשלום היטל ביוב אשר מתייחסת לתקופת הבעלות שלי בנכס (ליתר דיוק לשנים 1998-99).
יצוין כי בבדיקה שערכתי, התברר שתאגיד המים העירוני לא שלח אליי באותה תקופה דרישה לתשלום היטל והיועצת המשפטית שלו אף הודתה בכך בכתב.
מה ניתן לעשות? האם אין כאן התיישנות? כאשר מגיעה דרישה לתשלום היטל ביוב, לאיזה בעלים היא מתייחסת - הנוכחי או זה שבתקופת בעלותו הונחו קווי הביוב?
תודה
בשנות ה-90 היה בבעלותי נכס אשר נמכר אותו לפני מספר שנים (2002).
לפני מספר חודשים קיבלתי מכתב מתאגיד המים העירוני ובו דרישת תשלום היטל ביוב אשר מתייחסת לתקופת הבעלות שלי בנכס (ליתר דיוק לשנים 1998-99).
יצוין כי בבדיקה שערכתי, התברר שתאגיד המים העירוני לא שלח אליי באותה תקופה דרישה לתשלום היטל והיועצת המשפטית שלו אף הודתה בכך בכתב.
מה ניתן לעשות? האם אין כאן התיישנות? כאשר מגיעה דרישה לתשלום היטל ביוב, לאיזה בעלים היא מתייחסת - הנוכחי או זה שבתקופת בעלותו הונחו קווי הביוב?
תודה
דרישה לתשלום היטל ביוב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
צריך לבדוק את הדרישה שקיבלת ואת חוקי העזר העירוניים בעניין. באופן עקרוני, נראה כי גם אם מועד החיוב בהיטל הוא מועד מכירת הנכס, הרי שמאז מכירת הנכס חלפו למעלה מ-7 שנים ולפיכך העניין התיישן.
מומלץ לא להתעלם מהמכתב (שכן אח"כ יגיעו בעקבותיו דרישות לפי פקודת המסים גבייה והליכי גבייה אגרסיביים) ולענות להם בכתב. קרוב לוודאי שמכתב של עורך דין מטעמך ייתן פה ערך מוסף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
מומלץ לא להתעלם מהמכתב (שכן אח"כ יגיעו בעקבותיו דרישות לפי פקודת המסים גבייה והליכי גבייה אגרסיביים) ולענות להם בכתב. קרוב לוודאי שמכתב של עורך דין מטעמך ייתן פה ערך מוסף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך רושמים את הבית גם על שמי
liron
02/02/11
שלום
בעלי קנה בית מקבלן לפני הנישואין. הבנתי שאם זה מקבלן צריך להמתין לאישור ממנו כדי להעביר זכויות בטבו. השאלה שלי האם יש לי אפשרות להעביר את הבית גם על שמי עכשיו? יצויין שאת המשכנתא לקחנו ביחד וגם אני חתומה עליה ..
בעלי קנה בית מקבלן לפני הנישואין. הבנתי שאם זה מקבלן צריך להמתין לאישור ממנו כדי להעביר זכויות בטבו. השאלה שלי האם יש לי אפשרות להעביר את הבית גם על שמי עכשיו? יצויין שאת המשכנתא לקחנו ביחד וגם אני חתומה עליה ..
רישום דירה על שם שני בני הזוג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
פונים לעורך דין. עורך הדין עורך עבורכם מסמכים שלפיהם בעלך יעביר לך מחצית מהזכויות בדירה. מדווחים על כך לרשויות המס ומשלמים מס רכישה מופחת בגין ההעברה הזו. במקביל פונים לקבלן ומדווחים לו על העסקה ודואגים לחתום בפני עורך דין גם על המסמכים הדרושים, מבחינת הקבלן, לביצוע העברת הזכויות. בסוף התהליך, בחלוף מספר חודשים, הדירה תהיה רשומה גם על שמך. אם את שותפה בתשלומי המשכנתא אין שום סיבה שלא תירשמי כבעלת זכויות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת זכויות בנייה
קרן
02/02/11
שלום רב,
האם חלוקת זכויות בנייה בבית משותף (כאשר אין כל הסכם לגבי חלוקתם) בין הדיירים מתבצעת באופן יחסי לשטח העיקרי של היחידות או מתייחסת גם לשטח ההצמדות?
כלומר, כאשר שתי דירות הן בעלות שטח עיקרי זהה, אולם דירה אחת בעלת גינה לדוגמא יותר גדולה מהדירה השנייה- האם זכויות הבנייה יחולקו באופן יחסי בהתחשב בשטח העיקרי+הצמדות, או שמא רק בהתחשב בשטח העיקרי (כלומר 50%-50%) כאשר השטח העיקרי זהה?
זה די דחוף, אודה על תשובה מהירה.
תודה רבה
האם חלוקת זכויות בנייה בבית משותף (כאשר אין כל הסכם לגבי חלוקתם) בין הדיירים מתבצעת באופן יחסי לשטח העיקרי של היחידות או מתייחסת גם לשטח ההצמדות?
כלומר, כאשר שתי דירות הן בעלות שטח עיקרי זהה, אולם דירה אחת בעלת גינה לדוגמא יותר גדולה מהדירה השנייה- האם זכויות הבנייה יחולקו באופן יחסי בהתחשב בשטח העיקרי+הצמדות, או שמא רק בהתחשב בשטח העיקרי (כלומר 50%-50%) כאשר השטח העיקרי זהה?
זה די דחוף, אודה על תשובה מהירה.
תודה רבה
חלוקת זכויות בנייה בין דיירים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
אם אין הוראה אחרת מפורשת בתקנון המוסכם של הבית המשותף, באופן עקרוני, זכויות הבנייה הן חלק מהרכוש המשותף. לכל יחידה בבית המשותף יש חלק ברכוש המשותף. זכויות הבנייה מתחלקות בין בעלי היחידות בהתאם לחלק ברכוש המשותף הצמוד לכל יחידה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול ערבות לדירה
דוד
02/02/11
אני חתמתי ערבות לדירה עבור מישהו אני רוצה לדעת איך אפשר לבטל אותה. תודה רבה
ביטול ערבות למשכנתא
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
למיטב הבנתי מדובר בערבות להלוואה שנלקחה לצורך רכישת דירה (משכנתא). לא תוכל לבטל את הערבות אלא אם כן החייב יביא ערב אחר במקומך. תוכל להגביל את סכום הערבות, כך שלא תהיה ערב לחוב שגבוה מהחוב כפי שהוא במועד הודעתך לבנק על סיום הערבות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול ערבות לדירה
דוד
02/02/11
מדובר בערבות על חוזה שכירות
בן קיבוץ
טל
02/02/11
שלום רב
קיבוץ בו נולדתי וגדלתי וגם מגדל את ילדי עבר הפרטה ומעבר למה שנקרא "ישוב קהילתי". בשנים שבו עבר הקיבוץ את השינוי לא התגוררתי בו. כעת אנו כמה שנים אחרי חזרתנו לקיבוץ עומדים מול שוקת שבורה אשר אומרת שבעצם אין לנו שום זכות על על ביתנו ולא עוד גם עלינו לשלם כספי כניסה לחברות ועוד להבחר עי קלפי אשר מצריכה שני שליש בעד כדאי להשאר במקומנו שאלתי היא זאת? האם אדם שחסר אמצעים "חברתיים" יאולץ לעזוב את ביתו כשהוריו ומשפחתו אינם יכולים לעשות ולא כלום? או אדם שחסר אמצעים כספים מספיק גם הוא השינוי בקיבוץ משאיר אותו חסר בית? מה היא זכויותנו ומה אפשר לעשות? תודה מראש --הכואבים
קיבוץ בו נולדתי וגדלתי וגם מגדל את ילדי עבר הפרטה ומעבר למה שנקרא "ישוב קהילתי". בשנים שבו עבר הקיבוץ את השינוי לא התגוררתי בו. כעת אנו כמה שנים אחרי חזרתנו לקיבוץ עומדים מול שוקת שבורה אשר אומרת שבעצם אין לנו שום זכות על על ביתנו ולא עוד גם עלינו לשלם כספי כניסה לחברות ועוד להבחר עי קלפי אשר מצריכה שני שליש בעד כדאי להשאר במקומנו שאלתי היא זאת? האם אדם שחסר אמצעים "חברתיים" יאולץ לעזוב את ביתו כשהוריו ומשפחתו אינם יכולים לעשות ולא כלום? או אדם שחסר אמצעים כספים מספיק גם הוא השינוי בקיבוץ משאיר אותו חסר בית? מה היא זכויותנו ומה אפשר לעשות? תודה מראש --הכואבים
בן קיבוץ
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
הכללים לגבי בני קיבוץ שעזבו וחזרו לאחר הפרטת הקיבוץ הם כללים שמתהווים בשנים האחרונות הן במסגרת ההחלטות השונות של הקיבוצים והן במסגרת פסיקת בתי המשפט. ישנם מקרים שבהם יש מקום להיאבק על הזכויות (כספים או זכות לקרקע) וישנם מקרים שבו חלף זמן ממושך ואין לכך מקום. מומלץ לגשת לעורך דין שבקיא בתחום ולהתייעץ שכן מדובר בסכומים משמעותיים, כך שגם אם הסיכוי לא גבוה ובכל זאת יש סיכוי, ייתכן שכדאי לצאת למאבק.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי בגין עיכוב במסירת הדירה ע"י קבלן
רוברטו
01/02/11
שלום רב
רכשתי דירה לפני שנתיים מקבלן,בחוזה רשום כי במקרה של עיכוב במסירת דירה יינתן פיצוי של 1500 ש'ח
שאלה ראשונה- האם הפיצוי הנ"ל הולם וחוקי למצב כיום? הדירה היא 4 חדרים כאשר שכירות במקום דומה ודירה דומה עולה כ 3000 ש'ח? האם ניתן לבקש יותר?
שאלה שנייה- היום פורסם כי
http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=st20110201_65488
האם זה כבר מיושם ואני יכול לדרוש ע"פ זה?
אודה לתגובה מעו"ד
רכשתי דירה לפני שנתיים מקבלן,בחוזה רשום כי במקרה של עיכוב במסירת דירה יינתן פיצוי של 1500 ש'ח
שאלה ראשונה- האם הפיצוי הנ"ל הולם וחוקי למצב כיום? הדירה היא 4 חדרים כאשר שכירות במקום דומה ודירה דומה עולה כ 3000 ש'ח? האם ניתן לבקש יותר?
שאלה שנייה- היום פורסם כי
http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=st20110201_65488
האם זה כבר מיושם ואני יכול לדרוש ע"פ זה?
אודה לתגובה מעו"ד
פיצוי בגין עיכוב במסירת הדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
צריך לקרוא היטב את ההסכם ובעיקר את סעיף הפיצוי המוסכם במקרה של איחור במסירת החזקה בדירה. קרוב לוודאי שהוא מנוסח בצורה שאינה מאפשרת לתבוע סכום גבוה יותר על פי ההסכם. הקישור שצירפת לגבי הצעת החוק - טרם אושר ובשלב זה איננו מחייב.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה למפקח על המקרקעין
רומן
01/02/11
הסכמתי לחתום לדייר שיבנה תוספת על הגג, אך מששבר קיר בחדר המדרגות (כנראה מתעתד לעשות שם דלת) ללא רשות אף דייר, הודעתי לעיריה בפיקוח צילמו ומתועד אצלם, פניתי גם לפניות הציבור באותה עיריה, ולאחר שבדקו שלחו לי מייל שפנייתי מוצדקת....
נכון לעכשיו התיק מונח אצל התובעת, שלחתי לה פקס לשאול/להוכיח אותה על כך שחמישה חודשים לא קורה כלום, ובין הייתר אמרתי לה שאם היא חושבת להשאיר התיק עד יעלה אבק, פשוט אפנה למפקח על המקרקעין ואבקש לצרפה כמשיבה, השאלה שלי האם זה אפשרי לצרפה לכתב התביעה בשמה או כגוף את שם העיריה לה היא שייכת? והאם איני צריכה לפני כן לכתוב לראש העיר בעצמה שלא תוכל לטעון או מי מטעמם שלא ידוע להם על מה מדובר, ובכלל מהם הצעדים הכי אפקטיביים לזרז הליכים, אני פשוט חשבתי על עוד דרך לפני תביעה אצל המפקח, פשוט לפנות למבקר המדינה ואז גם אחסוך את 700 השקלים שצריך לעלות לי לתביעה אצל המפקח, מה גם שאולי העיריה תשמע שבדעתי להגיע עד מבקר המדינה, אז אולי התיק יקבל עדיפות משהו?
מה עלי לעשות?
נכון לעכשיו התיק מונח אצל התובעת, שלחתי לה פקס לשאול/להוכיח אותה על כך שחמישה חודשים לא קורה כלום, ובין הייתר אמרתי לה שאם היא חושבת להשאיר התיק עד יעלה אבק, פשוט אפנה למפקח על המקרקעין ואבקש לצרפה כמשיבה, השאלה שלי האם זה אפשרי לצרפה לכתב התביעה בשמה או כגוף את שם העיריה לה היא שייכת? והאם איני צריכה לפני כן לכתוב לראש העיר בעצמה שלא תוכל לטעון או מי מטעמם שלא ידוע להם על מה מדובר, ובכלל מהם הצעדים הכי אפקטיביים לזרז הליכים, אני פשוט חשבתי על עוד דרך לפני תביעה אצל המפקח, פשוט לפנות למבקר המדינה ואז גם אחסוך את 700 השקלים שצריך לעלות לי לתביעה אצל המפקח, מה גם שאולי העיריה תשמע שבדעתי להגיע עד מבקר המדינה, אז אולי התיק יקבל עדיפות משהו?
מה עלי לעשות?
תביעה למפקח על המקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
אתה לא יכול להגיש תביעה למפקח על המקרקעין ולצרף את התובעת העירונית כמשיבה. אין שום קשר ורלבנטיות בין ההליכים. התביעה אצל המפקח היא תביעה במישור האזרחי בין הדיירים לבין עצמם. התובעת העירונית אמורה להגיש כתב אישום כנגד הדייר שביצע את חריגות הבנייה וזה הליך שמתנהל במישור הפלילי. אתה יכול לנסות ולהתלונן אצל מבקר המדינה, מבקר העירייה, פניות הציבור של העירייה ואפילו אצל ראש העיר. יחד עם זאת לכל עירייה יש מדיניות וסדרי עדיפויות לגבי נקיטה בהליכים משפטיים ולא בהכרח שכל המאמצים שלך יניבו את נקיטת ההליך באופן מיידי ע"י העירייה..
מצד שני, אתה יכול להגיש תביעה בעצמך נגד הדייר ולדרוש ממנו לסגור את הקיר ששבר בחדר המדרגות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
מצד שני, אתה יכול להגיש תביעה בעצמך נגד הדייר ולדרוש ממנו לסגור את הקיר ששבר בחדר המדרגות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מזגן
רומן
01/02/11
שלום
כשהדייר טוען שהמזגן עובד על חימום, ולאחר ההשהייה כמו בכל מזגן, הוא שוב מתחיל לעבוד אך האויר שיוצא, הוא אויר לא חם, הבאתי את איש המזגנים,( הסעתי אותו מחולון לנתניה, על חשבוני הלוך וחזור כי הוא לא הסכים בשום פנים ואופן להגיע לנתניה מחולון) ולאחר שבדק את המזגן (בן שלוש שניםס"ה) וקבע חד משמעית שהמזגן תקין!! ובין היתר הסביר לשוכר שהיות והבית קטן והמזגן עובד על 30 מעלות טיבעי שנכנס להשהייה בזמנים קצרים יותר, שילמתי לו לפחות על הביקור, למרות שאמר שהכל תקין ולמרות שלקחתי אותו מחולון לנתניה ובחזרה 200ש"ח, בחוזה לא כתבתי מה קורה במצב שהטכנאי מגיע ומגלה לאחר בדיקה שהכל תקין, מה עליי לעשות? שהרי מחר הוא יכול להגיד על כל דבר שלא תקין ושוב אצטרך להביא איש מקצוע ושוב ייקבע שהמוצר תקין, ושוב לשלם, לא העלתי בדעתי שיש לי עסק עם טמבל, על מי חל התשלום?, חשוב לי לדעת
כשהדייר טוען שהמזגן עובד על חימום, ולאחר ההשהייה כמו בכל מזגן, הוא שוב מתחיל לעבוד אך האויר שיוצא, הוא אויר לא חם, הבאתי את איש המזגנים,( הסעתי אותו מחולון לנתניה, על חשבוני הלוך וחזור כי הוא לא הסכים בשום פנים ואופן להגיע לנתניה מחולון) ולאחר שבדק את המזגן (בן שלוש שניםס"ה) וקבע חד משמעית שהמזגן תקין!! ובין היתר הסביר לשוכר שהיות והבית קטן והמזגן עובד על 30 מעלות טיבעי שנכנס להשהייה בזמנים קצרים יותר, שילמתי לו לפחות על הביקור, למרות שאמר שהכל תקין ולמרות שלקחתי אותו מחולון לנתניה ובחזרה 200ש"ח, בחוזה לא כתבתי מה קורה במצב שהטכנאי מגיע ומגלה לאחר בדיקה שהכל תקין, מה עליי לעשות? שהרי מחר הוא יכול להגיד על כל דבר שלא תקין ושוב אצטרך להביא איש מקצוע ושוב ייקבע שהמוצר תקין, ושוב לשלם, לא העלתי בדעתי שיש לי עסק עם טמבל, על מי חל התשלום?, חשוב לי לדעת
מזגן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
בפעם הבאה לפני שאתה מזמין טכנאי או בעל מקצוע תיגש בעצמך לדירה ותראה אם מדובר בתקלה אמיתית. בנסיבות האלה נראה שאם השוכר הזעיק אותך וגרם לך להביא איש מקצוע למרות שכלל לא היתה תקלה, הוא צריך לשאת בעלות הביקור של איש המקצוע או לפחות בחלקו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע לרישום בית משותף
עוד עו"ד
01/02/11
שאלה : בהנחיות משרד המשפטים לרישום בית משותף נכתב כי צו הרישום אשר מגישים לחתימת המפקח צריך להיות מאושר ע"י משרד מס שבח וכן יש לצרף לו אישורי מיסים האם אכן כך הדבר? שכן לא נתקלתי בכך בשום מקום אחדכיצד מתבצע אישור צו הרישום במס שבח? ישנה מחלקה המטפלת בכך?
אישורי מיסים הנדרשים לרישום בית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
בהחלט נדרש אישור מס שבח לצורך רישום הזכויות. בד"כ אין מחלקה מיוחדת. לעיתים זה אחד או שניים מהפקידים במשרד מטפלים בעניינים אלה.
טלי קסלר עו"ד ונוטריון
מהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר עו"ד ונוטריון
מהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיווח על עסקה בבית עסק-דיירות מוגנת
גע
01/02/11
בעסקה משולשת לכניסת דייר נכנס חלף דייר יוצא בבית עסק:
בעל הבית מדווח על הכנסה פירותית.
הדייר היוצא שמקבל את חלקו בדמי המפתח מדווח על הכנסה הונית.
שאלתי כזו:
כיצד מדווח הדייר הנכנס על התשלום?
האם יש לדווח על גבי מש"ח (ואם כן ורדו או כחול) בנוסף לדיווח הפרסונאלי(הוני, פירותי וכו'?)
תודה למסייעים
בעל הבית מדווח על הכנסה פירותית.
הדייר היוצא שמקבל את חלקו בדמי המפתח מדווח על הכנסה הונית.
שאלתי כזו:
כיצד מדווח הדייר הנכנס על התשלום?
האם יש לדווח על גבי מש"ח (ואם כן ורדו או כחול) בנוסף לדיווח הפרסונאלי(הוני, פירותי וכו'?)
תודה למסייעים
אנא הפנה את השאלה לפורום דיני מיסים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף והצמדות
רון
01/02/11
שלום,
שאלתי היא האם כאשר מוצמדת חניה ברוחב 2.5 מטר אורך 5 מטר ניתן לבנות פיר של מעלית בצמוד לאותה חנייה כל עוד לא נכנסים לתחומה? היינו, האם ה2.5 מטר כוללים גם מקום לפתיחת הדלתות וכולי ומעבר לגבול הנ"ל השטח הוא שטח משותף לשימוש שאר הדיירים ובכלל זה בניית פיר מעלית.
כמו כן, האם פיר (שניתן להתקין מעלית בתוכו) כולל שטח הרצפה מתחתיו נחשב כרכוש משותף שלא ניתן להצמדה כחנייה לדירה פלונית?
תודה,
רון
שאלתי היא האם כאשר מוצמדת חניה ברוחב 2.5 מטר אורך 5 מטר ניתן לבנות פיר של מעלית בצמוד לאותה חנייה כל עוד לא נכנסים לתחומה? היינו, האם ה2.5 מטר כוללים גם מקום לפתיחת הדלתות וכולי ומעבר לגבול הנ"ל השטח הוא שטח משותף לשימוש שאר הדיירים ובכלל זה בניית פיר מעלית.
כמו כן, האם פיר (שניתן להתקין מעלית בתוכו) כולל שטח הרצפה מתחתיו נחשב כרכוש משותף שלא ניתן להצמדה כחנייה לדירה פלונית?
תודה,
רון
בית משותף והצמדות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
לשאלות שלך יש היבט תכנוני ובנושא זה צריך להתייעץ עם אדריכל.
לגבי הסוגייה של ההצמדות - צריך לבדוק את מסמכי הבית המשותף כפי שהם רשומים בטאבו ולראות איך בדיוק מוגדר הרכוש המשותף.
באופן עקרוני הבעלות במקרקעין (בין אם מדובר בבעלות פרטית ובין אם מדובר ברכוש משותף) מתפשטת גם כלפי מעלה וגם כלפי מטה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
לגבי הסוגייה של ההצמדות - צריך לבדוק את מסמכי הבית המשותף כפי שהם רשומים בטאבו ולראות איך בדיוק מוגדר הרכוש המשותף.
באופן עקרוני הבעלות במקרקעין (בין אם מדובר בבעלות פרטית ובין אם מדובר ברכוש משותף) מתפשטת גם כלפי מעלה וגם כלפי מטה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרצלציה או פירוק שיתוף
מתלבט
01/02/11
שלום.
רכשתי שטח של 300 מ"ר מאדם מסויים,השטח הזה הוא חלק מחלקה בת 600 מ"ר, כשעל ה300 מ"ר האחרים גר אדם בבית ישן שנבנה לפני 40 שנה. כרגע אני מעוניין לבנות את ביתי על ה300 מר שרכשתי,אך אין הסכם שיתוף וכמובן שאין פרצלציה והשכן מסרב לאשר לי לבנות (לטענתו בשנים הקרובות יהיה שינוי תב"ע ונבנה בניין גדול ונעשה הרבה כסף וכו' וכו'ולכן הוא מסרב ליצור איזו שהיא חלוקה כרגע). אני בשלב זה רוצה פשוט לבנות את הבית שלי ולא לחכות לשום שינוי בתב"ע.
שאלותי הם כדלהלן:
1. האם ישנה דרך חוקית לכפות על השכן פרצלציה או הסכם שיתוף דרך פנייה למפקח או רשם המקרקעין?
2.האם פנייה לבית המשפט בדרך של בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין הוא ההליך הנכון?
3.האם זה שברשותי מפת חלוקה ישנה שנעשתה לפני כ40 שנה בהזמנתו של אביו של השכן (המפה אגב מגדירה במדוייק את החלוקה במגרש) יכולה לסייע לי לקצר את ההליכים בדרך לחלוקה ו/או אולי לבנות את ביתי על סמך מפת החלוקה הישנה ללא צורך של ההליכים שצויינו לעיל.
אודה לכם על תשובה מפורטת ככל האפשר (ולא לתשובה "תפנה לעו"ד הבקיא בתחום המקרקעין וכו')
רכשתי שטח של 300 מ"ר מאדם מסויים,השטח הזה הוא חלק מחלקה בת 600 מ"ר, כשעל ה300 מ"ר האחרים גר אדם בבית ישן שנבנה לפני 40 שנה. כרגע אני מעוניין לבנות את ביתי על ה300 מר שרכשתי,אך אין הסכם שיתוף וכמובן שאין פרצלציה והשכן מסרב לאשר לי לבנות (לטענתו בשנים הקרובות יהיה שינוי תב"ע ונבנה בניין גדול ונעשה הרבה כסף וכו' וכו'ולכן הוא מסרב ליצור איזו שהיא חלוקה כרגע). אני בשלב זה רוצה פשוט לבנות את הבית שלי ולא לחכות לשום שינוי בתב"ע.
שאלותי הם כדלהלן:
1. האם ישנה דרך חוקית לכפות על השכן פרצלציה או הסכם שיתוף דרך פנייה למפקח או רשם המקרקעין?
2.האם פנייה לבית המשפט בדרך של בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין הוא ההליך הנכון?
3.האם זה שברשותי מפת חלוקה ישנה שנעשתה לפני כ40 שנה בהזמנתו של אביו של השכן (המפה אגב מגדירה במדוייק את החלוקה במגרש) יכולה לסייע לי לקצר את ההליכים בדרך לחלוקה ו/או אולי לבנות את ביתי על סמך מפת החלוקה הישנה ללא צורך של ההליכים שצויינו לעיל.
אודה לכם על תשובה מפורטת ככל האפשר (ולא לתשובה "תפנה לעו"ד הבקיא בתחום המקרקעין וכו')
הסכם שיתוף / פרצלציה / חלוקת מגרש
עו"ד אברהם ללום
מנהל
01/02/11
לגבי שאלתך בעניין חלוקת המגרש להלן תגובתי עד כמה שהמקום מאפשר במסגרת הפורום - ראשית, חשוב לציין כי נושא זה הינו בעיתי מאוד מאחר וישנה בעיה אמיתית לקבל ליווי ו/או משכנתא לצורך בנייה במקרה מסוג זה, ניתן לקבל בחלק מהמקרים ליווי במסגרת עסקית.
הפתרון, במידה ונעשה ניסיון אמיתי להשיג מפות ו/או תשריטים חתומים ו/או הסכמים ישנים אכן לפנות בדרישה לשכן לחתום על הסכם שיתוף בנוסח שיהיה מקובל.
במידה ועדיין השכן אינו מסכים, דבר שדרך אגב קורה להרבה לקוחות שלנו במשרד, ניתן לפנות לועדת התכנון בעירייה, להגיש תכנית בנייה להיתר להעביר לשכן באמצעות האדריכל תכנית והזמנה לועדה. במידה והשכן מעוניין, השכן יכול להגיש התנגדות לועדה משיקולים תכנוניים בלבד. מהניסיון שלי כל עוד לא מדובר בשינוי תב"ע, בדרך כלל ההתנגדויות נדחות ואז ניתן לקבל היתר בנייה ואף תשריט מאושר שניתן לאשר בלשכת רישום המקרקעין באותה רשות במסגרת רישום בית משותף(יש לי מספר מקרים מסוג זה לרבות מקרה מהשנה האחרונה, שבנינו בניין ועשינו רישום בית משותף לדיירים בחלק שלנו ואת הבית שנותר רשמנו כתת חלקה נפרד, דבר שעזר מאוד לשכן ולכן הוא אף השתתף בתשלום ולא התנגד). לסיום מאחר והשאלה הינה מורכבת ולא כל הפרטים לנגד עיני, אין באפשרותי במסגרת זו לתת לך את כל האפשרויות שניתן לפעול במקרה דנן. יתרה מזו, עולה השאלה מה בדיוק אתה צריך כרגע ומה מטרת הדרישה להסכם שיתוף, האם לבנייה, האם לצורך קבלת ליווי וכו'. מקווה שעזרתי ולא במקצת.
2. פנייה לבית המשפט - אני לא ממליץ בדרך כלל במקרים מסוג זה על פי הפרטים שהוצגו לפנות לבית המשפט.
בהצלחה
עו"ד אברהם ללום
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
הפתרון, במידה ונעשה ניסיון אמיתי להשיג מפות ו/או תשריטים חתומים ו/או הסכמים ישנים אכן לפנות בדרישה לשכן לחתום על הסכם שיתוף בנוסח שיהיה מקובל.
במידה ועדיין השכן אינו מסכים, דבר שדרך אגב קורה להרבה לקוחות שלנו במשרד, ניתן לפנות לועדת התכנון בעירייה, להגיש תכנית בנייה להיתר להעביר לשכן באמצעות האדריכל תכנית והזמנה לועדה. במידה והשכן מעוניין, השכן יכול להגיש התנגדות לועדה משיקולים תכנוניים בלבד. מהניסיון שלי כל עוד לא מדובר בשינוי תב"ע, בדרך כלל ההתנגדויות נדחות ואז ניתן לקבל היתר בנייה ואף תשריט מאושר שניתן לאשר בלשכת רישום המקרקעין באותה רשות במסגרת רישום בית משותף(יש לי מספר מקרים מסוג זה לרבות מקרה מהשנה האחרונה, שבנינו בניין ועשינו רישום בית משותף לדיירים בחלק שלנו ואת הבית שנותר רשמנו כתת חלקה נפרד, דבר שעזר מאוד לשכן ולכן הוא אף השתתף בתשלום ולא התנגד). לסיום מאחר והשאלה הינה מורכבת ולא כל הפרטים לנגד עיני, אין באפשרותי במסגרת זו לתת לך את כל האפשרויות שניתן לפעול במקרה דנן. יתרה מזו, עולה השאלה מה בדיוק אתה צריך כרגע ומה מטרת הדרישה להסכם שיתוף, האם לבנייה, האם לצורך קבלת ליווי וכו'. מקווה שעזרתי ולא במקצת.
2. פנייה לבית המשפט - אני לא ממליץ בדרך כלל במקרים מסוג זה על פי הפרטים שהוצגו לפנות לבית המשפט.
בהצלחה
עו"ד אברהם ללום
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תלונה לעירייה נחשב הפרת חוזה רכישת נכס?
רחל
01/02/11
האם רוכש חלק מנכס במושע מחסויה ,הממתין לאישור בית המשפט לענייני משפחה לעיסקה,בתור רצון ללחוץ על השותפים האחרים מפנה מכתבים למחלקה למיבנים מסוכנים בעירייה ,כי קיר הנכס מתמוטט -עובר על הפרה יסודית של החוזה? .יש לציין כי קיימות הוכחות שהקיר התמוטט טרם עריכת החוזה ,אולם בעת עריכת החוזה עם החסויה ,לא נדון כלל הקיר המתמוטט ולא הוכנסו סעיפים בחוזה בגינו.
תלונה בנוגע למבנה מסוכן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
לא ברור מה מטרת המכתבים ואיזה אינטרסים הם בדיוק מקדמים. הפרת הסכם זו התנהגות שעומדת בניגוד להוראות המפורשות של ההסכם. אם אין הוראה בעניין בהסכם אז אין כאן הפרת הסכם. ייתכן שההתנהגות פסולה או מקימה עילת תביעה כלפיו מטעמים משפטיים אחרים. צריך להבין את מלוא נסיבות העניין כדי להשיב על כך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לחייב יורש למכור בלי צו ירושה?
רחל
01/02/11
האם אפשר לתקן תביעה לפירוק שיתוף בנכס ,ולהכניס את היורש כנתבע בלי שיש צו ירושה? גם אם היורש בן יחיד? מה הסעדים שעומדים ליורש כנגד התביעה? האם בית המשפט יכול לחייב אותו להוציא תו ירושה?
אילוץ יורש להוצאת צו ירושה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
לא ניתן לתבוע אדם במעמד של "יורש" אם טרם ניתן צו ירושה שהגדיר אותו ככזה.
אם היורש נמנע מהוצאת צו ירושה, אפשר לבדוק את האופציה להגיש בקשה לצו ירושה במקומו.
השאלה אם הוא בן יחיד או לא בן יחיד לא רלבנטית.
תמיד נשאלת השאלה האם מישהו מחזיק בצוואה שקובעת זכויות ירושה אחרות.
מומלץ לפנות לעורך דין עם כל המסמכים הרלבנטיים ובעיקר עם כל עובדות הסיפור הספציפי ולקבל ייעוץ משפטי.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם היורש נמנע מהוצאת צו ירושה, אפשר לבדוק את האופציה להגיש בקשה לצו ירושה במקומו.
השאלה אם הוא בן יחיד או לא בן יחיד לא רלבנטית.
תמיד נשאלת השאלה האם מישהו מחזיק בצוואה שקובעת זכויות ירושה אחרות.
מומלץ לפנות לעורך דין עם כל המסמכים הרלבנטיים ובעיקר עם כל עובדות הסיפור הספציפי ולקבל ייעוץ משפטי.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
