פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דיווח על עסקה בבית עסק-דיירות מוגנת
גע
01/02/11
בעסקה משולשת לכניסת דייר נכנס חלף דייר יוצא בבית עסק:
בעל הבית מדווח על הכנסה פירותית.
הדייר היוצא שמקבל את חלקו בדמי המפתח מדווח על הכנסה הונית.
שאלתי כזו:
כיצד מדווח הדייר הנכנס על התשלום?
האם יש לדווח על גבי מש"ח (ואם כן ורדו או כחול) בנוסף לדיווח הפרסונאלי(הוני, פירותי וכו'?)
תודה למסייעים
בעל הבית מדווח על הכנסה פירותית.
הדייר היוצא שמקבל את חלקו בדמי המפתח מדווח על הכנסה הונית.
שאלתי כזו:
כיצד מדווח הדייר הנכנס על התשלום?
האם יש לדווח על גבי מש"ח (ואם כן ורדו או כחול) בנוסף לדיווח הפרסונאלי(הוני, פירותי וכו'?)
תודה למסייעים
אנא הפנה את השאלה לפורום דיני מיסים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף והצמדות
רון
01/02/11
שלום,
שאלתי היא האם כאשר מוצמדת חניה ברוחב 2.5 מטר אורך 5 מטר ניתן לבנות פיר של מעלית בצמוד לאותה חנייה כל עוד לא נכנסים לתחומה? היינו, האם ה2.5 מטר כוללים גם מקום לפתיחת הדלתות וכולי ומעבר לגבול הנ"ל השטח הוא שטח משותף לשימוש שאר הדיירים ובכלל זה בניית פיר מעלית.
כמו כן, האם פיר (שניתן להתקין מעלית בתוכו) כולל שטח הרצפה מתחתיו נחשב כרכוש משותף שלא ניתן להצמדה כחנייה לדירה פלונית?
תודה,
רון
שאלתי היא האם כאשר מוצמדת חניה ברוחב 2.5 מטר אורך 5 מטר ניתן לבנות פיר של מעלית בצמוד לאותה חנייה כל עוד לא נכנסים לתחומה? היינו, האם ה2.5 מטר כוללים גם מקום לפתיחת הדלתות וכולי ומעבר לגבול הנ"ל השטח הוא שטח משותף לשימוש שאר הדיירים ובכלל זה בניית פיר מעלית.
כמו כן, האם פיר (שניתן להתקין מעלית בתוכו) כולל שטח הרצפה מתחתיו נחשב כרכוש משותף שלא ניתן להצמדה כחנייה לדירה פלונית?
תודה,
רון
בית משותף והצמדות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
לשאלות שלך יש היבט תכנוני ובנושא זה צריך להתייעץ עם אדריכל.
לגבי הסוגייה של ההצמדות - צריך לבדוק את מסמכי הבית המשותף כפי שהם רשומים בטאבו ולראות איך בדיוק מוגדר הרכוש המשותף.
באופן עקרוני הבעלות במקרקעין (בין אם מדובר בבעלות פרטית ובין אם מדובר ברכוש משותף) מתפשטת גם כלפי מעלה וגם כלפי מטה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
לגבי הסוגייה של ההצמדות - צריך לבדוק את מסמכי הבית המשותף כפי שהם רשומים בטאבו ולראות איך בדיוק מוגדר הרכוש המשותף.
באופן עקרוני הבעלות במקרקעין (בין אם מדובר בבעלות פרטית ובין אם מדובר ברכוש משותף) מתפשטת גם כלפי מעלה וגם כלפי מטה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרצלציה או פירוק שיתוף
מתלבט
01/02/11
שלום.
רכשתי שטח של 300 מ"ר מאדם מסויים,השטח הזה הוא חלק מחלקה בת 600 מ"ר, כשעל ה300 מ"ר האחרים גר אדם בבית ישן שנבנה לפני 40 שנה. כרגע אני מעוניין לבנות את ביתי על ה300 מר שרכשתי,אך אין הסכם שיתוף וכמובן שאין פרצלציה והשכן מסרב לאשר לי לבנות (לטענתו בשנים הקרובות יהיה שינוי תב"ע ונבנה בניין גדול ונעשה הרבה כסף וכו' וכו'ולכן הוא מסרב ליצור איזו שהיא חלוקה כרגע). אני בשלב זה רוצה פשוט לבנות את הבית שלי ולא לחכות לשום שינוי בתב"ע.
שאלותי הם כדלהלן:
1. האם ישנה דרך חוקית לכפות על השכן פרצלציה או הסכם שיתוף דרך פנייה למפקח או רשם המקרקעין?
2.האם פנייה לבית המשפט בדרך של בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין הוא ההליך הנכון?
3.האם זה שברשותי מפת חלוקה ישנה שנעשתה לפני כ40 שנה בהזמנתו של אביו של השכן (המפה אגב מגדירה במדוייק את החלוקה במגרש) יכולה לסייע לי לקצר את ההליכים בדרך לחלוקה ו/או אולי לבנות את ביתי על סמך מפת החלוקה הישנה ללא צורך של ההליכים שצויינו לעיל.
אודה לכם על תשובה מפורטת ככל האפשר (ולא לתשובה "תפנה לעו"ד הבקיא בתחום המקרקעין וכו')
רכשתי שטח של 300 מ"ר מאדם מסויים,השטח הזה הוא חלק מחלקה בת 600 מ"ר, כשעל ה300 מ"ר האחרים גר אדם בבית ישן שנבנה לפני 40 שנה. כרגע אני מעוניין לבנות את ביתי על ה300 מר שרכשתי,אך אין הסכם שיתוף וכמובן שאין פרצלציה והשכן מסרב לאשר לי לבנות (לטענתו בשנים הקרובות יהיה שינוי תב"ע ונבנה בניין גדול ונעשה הרבה כסף וכו' וכו'ולכן הוא מסרב ליצור איזו שהיא חלוקה כרגע). אני בשלב זה רוצה פשוט לבנות את הבית שלי ולא לחכות לשום שינוי בתב"ע.
שאלותי הם כדלהלן:
1. האם ישנה דרך חוקית לכפות על השכן פרצלציה או הסכם שיתוף דרך פנייה למפקח או רשם המקרקעין?
2.האם פנייה לבית המשפט בדרך של בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין הוא ההליך הנכון?
3.האם זה שברשותי מפת חלוקה ישנה שנעשתה לפני כ40 שנה בהזמנתו של אביו של השכן (המפה אגב מגדירה במדוייק את החלוקה במגרש) יכולה לסייע לי לקצר את ההליכים בדרך לחלוקה ו/או אולי לבנות את ביתי על סמך מפת החלוקה הישנה ללא צורך של ההליכים שצויינו לעיל.
אודה לכם על תשובה מפורטת ככל האפשר (ולא לתשובה "תפנה לעו"ד הבקיא בתחום המקרקעין וכו')
הסכם שיתוף / פרצלציה / חלוקת מגרש
עו"ד אברהם ללום
מנהל
01/02/11
לגבי שאלתך בעניין חלוקת המגרש להלן תגובתי עד כמה שהמקום מאפשר במסגרת הפורום - ראשית, חשוב לציין כי נושא זה הינו בעיתי מאוד מאחר וישנה בעיה אמיתית לקבל ליווי ו/או משכנתא לצורך בנייה במקרה מסוג זה, ניתן לקבל בחלק מהמקרים ליווי במסגרת עסקית.
הפתרון, במידה ונעשה ניסיון אמיתי להשיג מפות ו/או תשריטים חתומים ו/או הסכמים ישנים אכן לפנות בדרישה לשכן לחתום על הסכם שיתוף בנוסח שיהיה מקובל.
במידה ועדיין השכן אינו מסכים, דבר שדרך אגב קורה להרבה לקוחות שלנו במשרד, ניתן לפנות לועדת התכנון בעירייה, להגיש תכנית בנייה להיתר להעביר לשכן באמצעות האדריכל תכנית והזמנה לועדה. במידה והשכן מעוניין, השכן יכול להגיש התנגדות לועדה משיקולים תכנוניים בלבד. מהניסיון שלי כל עוד לא מדובר בשינוי תב"ע, בדרך כלל ההתנגדויות נדחות ואז ניתן לקבל היתר בנייה ואף תשריט מאושר שניתן לאשר בלשכת רישום המקרקעין באותה רשות במסגרת רישום בית משותף(יש לי מספר מקרים מסוג זה לרבות מקרה מהשנה האחרונה, שבנינו בניין ועשינו רישום בית משותף לדיירים בחלק שלנו ואת הבית שנותר רשמנו כתת חלקה נפרד, דבר שעזר מאוד לשכן ולכן הוא אף השתתף בתשלום ולא התנגד). לסיום מאחר והשאלה הינה מורכבת ולא כל הפרטים לנגד עיני, אין באפשרותי במסגרת זו לתת לך את כל האפשרויות שניתן לפעול במקרה דנן. יתרה מזו, עולה השאלה מה בדיוק אתה צריך כרגע ומה מטרת הדרישה להסכם שיתוף, האם לבנייה, האם לצורך קבלת ליווי וכו'. מקווה שעזרתי ולא במקצת.
2. פנייה לבית המשפט - אני לא ממליץ בדרך כלל במקרים מסוג זה על פי הפרטים שהוצגו לפנות לבית המשפט.
בהצלחה
עו"ד אברהם ללום
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
הפתרון, במידה ונעשה ניסיון אמיתי להשיג מפות ו/או תשריטים חתומים ו/או הסכמים ישנים אכן לפנות בדרישה לשכן לחתום על הסכם שיתוף בנוסח שיהיה מקובל.
במידה ועדיין השכן אינו מסכים, דבר שדרך אגב קורה להרבה לקוחות שלנו במשרד, ניתן לפנות לועדת התכנון בעירייה, להגיש תכנית בנייה להיתר להעביר לשכן באמצעות האדריכל תכנית והזמנה לועדה. במידה והשכן מעוניין, השכן יכול להגיש התנגדות לועדה משיקולים תכנוניים בלבד. מהניסיון שלי כל עוד לא מדובר בשינוי תב"ע, בדרך כלל ההתנגדויות נדחות ואז ניתן לקבל היתר בנייה ואף תשריט מאושר שניתן לאשר בלשכת רישום המקרקעין באותה רשות במסגרת רישום בית משותף(יש לי מספר מקרים מסוג זה לרבות מקרה מהשנה האחרונה, שבנינו בניין ועשינו רישום בית משותף לדיירים בחלק שלנו ואת הבית שנותר רשמנו כתת חלקה נפרד, דבר שעזר מאוד לשכן ולכן הוא אף השתתף בתשלום ולא התנגד). לסיום מאחר והשאלה הינה מורכבת ולא כל הפרטים לנגד עיני, אין באפשרותי במסגרת זו לתת לך את כל האפשרויות שניתן לפעול במקרה דנן. יתרה מזו, עולה השאלה מה בדיוק אתה צריך כרגע ומה מטרת הדרישה להסכם שיתוף, האם לבנייה, האם לצורך קבלת ליווי וכו'. מקווה שעזרתי ולא במקצת.
2. פנייה לבית המשפט - אני לא ממליץ בדרך כלל במקרים מסוג זה על פי הפרטים שהוצגו לפנות לבית המשפט.
בהצלחה
עו"ד אברהם ללום
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תלונה לעירייה נחשב הפרת חוזה רכישת נכס?
רחל
01/02/11
האם רוכש חלק מנכס במושע מחסויה ,הממתין לאישור בית המשפט לענייני משפחה לעיסקה,בתור רצון ללחוץ על השותפים האחרים מפנה מכתבים למחלקה למיבנים מסוכנים בעירייה ,כי קיר הנכס מתמוטט -עובר על הפרה יסודית של החוזה? .יש לציין כי קיימות הוכחות שהקיר התמוטט טרם עריכת החוזה ,אולם בעת עריכת החוזה עם החסויה ,לא נדון כלל הקיר המתמוטט ולא הוכנסו סעיפים בחוזה בגינו.
תלונה בנוגע למבנה מסוכן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/02/11
לא ברור מה מטרת המכתבים ואיזה אינטרסים הם בדיוק מקדמים. הפרת הסכם זו התנהגות שעומדת בניגוד להוראות המפורשות של ההסכם. אם אין הוראה בעניין בהסכם אז אין כאן הפרת הסכם. ייתכן שההתנהגות פסולה או מקימה עילת תביעה כלפיו מטעמים משפטיים אחרים. צריך להבין את מלוא נסיבות העניין כדי להשיב על כך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לחייב יורש למכור בלי צו ירושה?
רחל
01/02/11
האם אפשר לתקן תביעה לפירוק שיתוף בנכס ,ולהכניס את היורש כנתבע בלי שיש צו ירושה? גם אם היורש בן יחיד? מה הסעדים שעומדים ליורש כנגד התביעה? האם בית המשפט יכול לחייב אותו להוציא תו ירושה?
אילוץ יורש להוצאת צו ירושה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
לא ניתן לתבוע אדם במעמד של "יורש" אם טרם ניתן צו ירושה שהגדיר אותו ככזה.
אם היורש נמנע מהוצאת צו ירושה, אפשר לבדוק את האופציה להגיש בקשה לצו ירושה במקומו.
השאלה אם הוא בן יחיד או לא בן יחיד לא רלבנטית.
תמיד נשאלת השאלה האם מישהו מחזיק בצוואה שקובעת זכויות ירושה אחרות.
מומלץ לפנות לעורך דין עם כל המסמכים הרלבנטיים ובעיקר עם כל עובדות הסיפור הספציפי ולקבל ייעוץ משפטי.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם היורש נמנע מהוצאת צו ירושה, אפשר לבדוק את האופציה להגיש בקשה לצו ירושה במקומו.
השאלה אם הוא בן יחיד או לא בן יחיד לא רלבנטית.
תמיד נשאלת השאלה האם מישהו מחזיק בצוואה שקובעת זכויות ירושה אחרות.
מומלץ לפנות לעורך דין עם כל המסמכים הרלבנטיים ובעיקר עם כל עובדות הסיפור הספציפי ולקבל ייעוץ משפטי.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה ההשלכות של נסח נעול (נכס מוקפא)?
אלעד
31/01/11
האם ניתן לבצע עסקאות בנכסים שהנסח שלהם מוגדר כנעול, נכס מוקפא?
ואם כן כיצד אני בודק את מצבו המשפטי ובעלויות של הנכס?
תודה מראש
ואם כן כיצד אני בודק את מצבו המשפטי ובעלויות של הנכס?
תודה מראש
נכס מוקפא בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
בעיקרון אין מניעה לבצע עסקאות בנכסים שהנסח שלהם מוקפא. יש עסקאות שלא תירשמנה על ידי הטאבו עד שלא תסתיים ההקפאה. לעיתים מדובר בחלקה מאוד גדולה שיש בה המון עסקאות ולכן הנסח עלול להיות מוקפא למשך תקופות ארוכות. אפשר לנסות ולהתקשר לטאבו (או ללכת לשם) ולברר מה הסיבה להקפאה, ומתי היא צפויה להסתיים. לעיתים למרות ההקפאה ניתן להוציא נסח טאבו מאושר במקום, גם במקרה שלא ניתן לעשות זאת באינטרנט. לא מומלץ לבצע עסקה בלי לבדוק את המצב המשפטי של הנכס מבעוד מועד.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוקלים לקנות דירה שרשומה כמושע
מקס
31/01/11
שלום,
אנחנו שוקלים לקנות דירה ברמת גן.
הדירה רשומה בטאבו כ"מושע" (וכך כל הבניין, אין חלוקה לתתי חלקות, מופיעים רק החלקים היחסיים) ואין הסכם שיתוף.
אני מבין את המושג מושע.
ברצוני לברר את הנקודות הבאות לפני שאנחנו הולכים על הדירה:
1) מהם הסיכונים הממשיים והתאורטיים במצב מושע?
2) האם נערכות עסקאות במצב מושע ועד כמה זה נפוץ (סטטיסטיקה)?
מאוד מודה לכל המגיבים
אנחנו שוקלים לקנות דירה ברמת גן.
הדירה רשומה בטאבו כ"מושע" (וכך כל הבניין, אין חלוקה לתתי חלקות, מופיעים רק החלקים היחסיים) ואין הסכם שיתוף.
אני מבין את המושג מושע.
ברצוני לברר את הנקודות הבאות לפני שאנחנו הולכים על הדירה:
1) מהם הסיכונים הממשיים והתאורטיים במצב מושע?
2) האם נערכות עסקאות במצב מושע ועד כמה זה נפוץ (סטטיסטיקה)?
מאוד מודה לכל המגיבים
נכס שרשום במושעא
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
הסיכון העיקרי ברכישת נכס שרשום במושעא הוא שאין זיהוי בין הנכס כפי שהוא רשום בטאבו לבין הנכס הספציפי שכל אחד מהדיירים מחזיק בפועל.
אחד הקשיים הבעייתיים במצב הזה הוא הנושא של הנכונות של הבנק לממן (לתת משכנתא) לנכס כזה.
הבנקים כל הזמן מחמירים את הקריטריונים שלהם לגבי נכסים. בנקים שהיו מוכנים לתת בעבר משכנתא לנכסים "בעייתיים" היום לא מוכנים לתת משכנתאות חדשות לאותו נכס. השמאים של הבנקים דורשים המון מסמכים, לצורך קביעת שווי העסקה. אתם עלולים להיתקל בקושי בקבלת משכנתא הן בהיבט של הבדיקות של המחלקה המשפטית של הבנק והן בהיבט של חוות הדעת השמאי מטעם הבנק שיצטרך לאשר את מחיר הנכס (שממנו נגזרים אחוזי המשכנתא). גם אם אתם לא זקוקים למשכנתא, אם בעתיד תרצו לשעבד את הנכס כנגד הלוואה או למכור את הנכס - אתם עלולים להיתקל בקושי לעשות זאת.
אני מציעה לכם לקחת עורך דין שיעשה עבורכם את הבדיקות של המצב המשפטי של הנכס הזה, במקביל לבדיקה של שמאי מטעם אחד הבנקים שבו אתם עשויים לקחת משכנתא. עדיף להשקיע כסף לא גדול כרגע בבדיקות האלה מאשר להיקלע לעסקה שאין לכם אפשרות להשלים אותה והפיצויים שתאלצו לשלם במקרה של הפרה של ההסכם עלולים להיות הרבה יותר גבוהים.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אחד הקשיים הבעייתיים במצב הזה הוא הנושא של הנכונות של הבנק לממן (לתת משכנתא) לנכס כזה.
הבנקים כל הזמן מחמירים את הקריטריונים שלהם לגבי נכסים. בנקים שהיו מוכנים לתת בעבר משכנתא לנכסים "בעייתיים" היום לא מוכנים לתת משכנתאות חדשות לאותו נכס. השמאים של הבנקים דורשים המון מסמכים, לצורך קביעת שווי העסקה. אתם עלולים להיתקל בקושי בקבלת משכנתא הן בהיבט של הבדיקות של המחלקה המשפטית של הבנק והן בהיבט של חוות הדעת השמאי מטעם הבנק שיצטרך לאשר את מחיר הנכס (שממנו נגזרים אחוזי המשכנתא). גם אם אתם לא זקוקים למשכנתא, אם בעתיד תרצו לשעבד את הנכס כנגד הלוואה או למכור את הנכס - אתם עלולים להיתקל בקושי לעשות זאת.
אני מציעה לכם לקחת עורך דין שיעשה עבורכם את הבדיקות של המצב המשפטי של הנכס הזה, במקביל לבדיקה של שמאי מטעם אחד הבנקים שבו אתם עשויים לקחת משכנתא. עדיף להשקיע כסף לא גדול כרגע בבדיקות האלה מאשר להיקלע לעסקה שאין לכם אפשרות להשלים אותה והפיצויים שתאלצו לשלם במקרה של הפרה של ההסכם עלולים להיות הרבה יותר גבוהים.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דייר ע"ב אי תשלום ועד בית -אנא עזרתכם!
קשת
31/01/11
הורי משכירים דירה לשוכרים אשר אינם משלמים מסי ועד בית מאז תחילת השכירות. האם נחשב להפרת חוזה ואיך ניתן לפנות אותם?
תודה מראש,
תודה מראש,
פינוי דייר שלא משלם וועד בית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
אם בהסכם השכירות קיימת התחייבות של השוכר לשלם וועד בית וההתחייבות הזו מוגדרת כהתחייבות יסודית, והפרה של התחייבות יסודית של השוכר מזכה את המשכיר בזכות לדרוש את פינוי הדירה לאלתר - המשכיר יכול לדרוש מהשוכר להתפנות ואם השוכר לא מתפנה - לפנות לבית המשפט ולדרוש צו פינוי. צריך לקרוא את הסכם השכירות כמו שצריך על מנת להשיב לשאלה. פנה לקבלת ייעוץ משפטי בעניין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דירה
יואב
31/01/11
אני וזוגתי גרים בדירה בתל אביב כבר מספר שנים. לפני מספר חודשים נגמר חוזה השכירות שלנו ובעל הדירה ביקש לא לחדש את החוזה מאחר והוא רוצה למכור אותה, אך אמר לנו שבינתיים אין לו בעיה שנמשיך להתגורר בה בתנאי השכירות הישנים.לפני כחודש הוא הודיע לנו שהדירה נמכרה ושעלינו לפנות אותה תוך שלושה חודשים. התחלנו לחפש דירה, ועכשיו, כשמצאנו אחת הוא טוען שאנחנו מחוייבים לדירה שלו עד תום התקופה שהוא הציב לנו.השאלה היא האם אנחנו יכולים לתת לו התרעה של חודש ובתוך כך לדרוש לקבל בחזרה את כל הצ'קים שלנו או שאנו באמת מחוייבים לדירה שלו
פינוי דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
השאלה היא מה בדיוק סוכם ביניכם. אם הדברים סוכמו בעל פה ולא בכתב עלולה להיות סיטואציה שבה כל אחד פירש את ההסכמה בדרך אחרת. אם אתם אכן הבנתם שאתם צריכים לפנות את הדירה תוך 3 חודשים, אולם גם קודם לכן - בהחלט יש מקום שתידרשו את השיקים שלכם. העובדה שמסרתם לו שיקים לתקופה ארוכה יותר דווקא עלולה להעיד אחרת.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
רפי
31/01/11
אני במו"מ עם קבלן לרכישת דירת מגורים, ומתכוון למכור את הדירה שבה אני גר. זו הדירה היחידה שלי. האם עלי למכור את הדירה תוך שנה/ שנה וחצי או שנתיים כדי להיות במדרגת המס הראשונה של מס רכישה ?
מס רכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
01/02/11
יש לדווח במסגרת העסקה של הרכישה כי הינך מתכוון למכור בפטור תוך לא יאוחר מ- 24 חודשים את הדירה השנייה שברשותך וכן לצרף את כל הפרטים של הדירה השנייה במסגרת הדיווח.
לפרטים מלאים לרבות הסעיפים הרלוונטיים בחוק - סעיף 49 ג' לחוק מיסוי מקרקעין - חזקת דירת מגורים יחידה
49ג. לענין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:
(1) היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה;
(2) היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997);
(3) חלקו של המוכר בבעלותה הוא פחות מ-25%.
לעניין ה- 18 חודשים - תיקון מס' 48 לחוק מיסוי מקרקעין המאריך את התקופה שבמהלכה יש למכור את הדירה הישנה כדי ליהנות ממס רכישה מופחת: א) ברכישת דירה חלופית בשנים 2000 –20001 התקופה תעמוד על 24 חודשים (במקום 12 חודשים). ב) רוכש דירה מ- 1.1.02- 30.6.02 יצטרך למכור את הדירה הישנה עד תום 2003. ג) ברכישה מיום 1.7.02 ואילך התקופה תעמוד על 18 חודשים. לא תוקן העיוות בנוגע לרכישת דירה שבנייתה טרם הסתיימה.
לפרטים מלאים לרבות הסעיפים הרלוונטיים בחוק - סעיף 49 ג' לחוק מיסוי מקרקעין - חזקת דירת מגורים יחידה
49ג. לענין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:
(1) היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה;
(2) היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997);
(3) חלקו של המוכר בבעלותה הוא פחות מ-25%.
לעניין ה- 18 חודשים - תיקון מס' 48 לחוק מיסוי מקרקעין המאריך את התקופה שבמהלכה יש למכור את הדירה הישנה כדי ליהנות ממס רכישה מופחת: א) ברכישת דירה חלופית בשנים 2000 –20001 התקופה תעמוד על 24 חודשים (במקום 12 חודשים). ב) רוכש דירה מ- 1.1.02- 30.6.02 יצטרך למכור את הדירה הישנה עד תום 2003. ג) ברכישה מיום 1.7.02 ואילך התקופה תעמוד על 18 חודשים. לא תוקן העיוות בנוגע לרכישת דירה שבנייתה טרם הסתיימה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחוד וחלוקה מחדש שלא לצורכי ציבור
קלצונה
31/01/11
שלום,ברשות משפחתי בית מגורים הבנוי על מגרש פרטי [טאבו] 820 מ"ר.בעבר הפקיעה הרשות את המגרש הצמוד אלינו [פרטי] 820 מ"ר לצורך דרך ציבורית [כביש]. הרשות חיפשה דרך לפצות את בעל המגרש הצמוד במשך שנים והחליטה על תכנית של איחוד וחלוקה מחדש בכך שצירפה למגרש שלנו 400 מ"ר שטח ציבורי כך שנוצר מגרש חדש בשטח 1200 מ"ר. הרשות צירפה אלינו שותף חדש שלא היינו מעוניינים בו [בעל המגרש שהופקע] כפיצוי החליטה הרשות להגדיל את אחוזי הבנייה במגרש החדש כך להקים בניין בן 5 קומות 18 יחידות דיור [ 9 יח"ד לכל שותף]. אשמח לדעת האם מותר לרשות לבקש תכנית של איחוד וחלוקה מחדש שלא לצרכי ציבור? האם פיצוי של צד שלישי נחשב כצורכי ציבור? האם ניתן לערער על תכנית שכבר אושרה? בתודה מראש
איחוד וחלוקה מחדש
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
באופן עקרוני מותר לרשות לבקש איחוד וחלוקה מחדש ואין הכרח שזה יהיה לצרכי ציבור. כפי שגם עולה מהשאלה - ברור שההגדרה "לצורכי ציבור" נתונה לשיקול דעת של הרשות (שהוא כפוף לביקורת אולם יש לרשות שיקול דעת בעניין). לא ניתן לערער על תוכנית שאושרה למתן תוקף. כן ניתן להגיש תביעה על ירידת ערך (ככל שאכן נגרמה ירידת ערך). כדאי להתייעץ עם שמאי ועם עורך דין שבקיא בתחום ולראות אם יש מקום להגיש תביעה על פגיעה כתוצאה מירידת ערך עקב אישור התוכנית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין
מירב
31/01/11
היי,
כיצד מגישים תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין? כיצד אני מעריכה את סכום התביעה? האם עליי לפנות לשמאי ולכתוב את הסכום שהוא מעריך בכתב תביעה ( כפי שהיה שווה הנכס במועד ההפקעה לפני 40 שנה) או להגיש בקשה נפרדת לשמאי ולהותיר לשק"ד בימ"ש את סכום התביעה? בפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) אין מענה לשאלה הזו.
כיצד מגישים תביעת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין? כיצד אני מעריכה את סכום התביעה? האם עליי לפנות לשמאי ולכתוב את הסכום שהוא מעריך בכתב תביעה ( כפי שהיה שווה הנכס במועד ההפקעה לפני 40 שנה) או להגיש בקשה נפרדת לשמאי ולהותיר לשק"ד בימ"ש את סכום התביעה? בפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) אין מענה לשאלה הזו.
תביעת פיצויים בגין הפקעה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
את פונה לעורך דין שמנוסה בהליכים אלה והוא בשיתוף פעולה עם שמאי שמנוסה בעריכת חוות דעת כאלה ובהופעה בבית משפט בעניינים כאלה, מכינים את כתב התביעה וחוות הדעת הרלבנטית שתוגש לבית המשפט, בתמיכה לתביעה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף
אבי
31/01/11
האם גינה בדירת גן נחשבת כרכוש משותף או רכוש פרטי של בעלי דירת הגן .
גינה בדירת גן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
תלוי מה רשום במסמכי הבית המשותף (בהנחה שכבר נרשם בית משותף בטאבו). אם מדובר בדירה חדשה - צריך לבדוק מה מופיע בהסכם שבין הרוכש לחברה היזמית או הקבלנית. הצמדות מסוג זה צריכות להיות מצויינות בצורה מפורשת.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות על דירה
טל
31/01/11
אני ובן זוגי ביחד 4 וחצי שנים ומתחתנים בעוד חצי שנה. לאחרונה אביו רכש בעבורנו דירה. הדירה רשומה בטאבו על שמו של בן זוגי בלבד.
האם יש לי זכויות על הדירה? מה במקרה וחלילה נתגרש?
האם יש לי זכויות על הדירה? מה במקרה וחלילה נתגרש?
זכויות בדירה על שם אחד מבני הזוג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
השאלה מתאימה יותר לפורום דיני משפחה. באופן עקרוני אין ולא יהיו לך זכויות ביחס לדירת המגורים שנרכשה לפני הנישואין ונרשמה רק על שמו של בעלך. אם תמכרו אותה ותקנו נכס שיירשם על שם שניכם - המצב יהיה שונה. אם אתם אמורים לשלם משכנתא עבור הדירה הזו מקופה משותפת אני ממליצה לך לדרוש מבן זוגך שלפחות חלק מהזכויות בדירה תירשמנה על שמך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישת צ'ק ביטחון
אתי
31/01/11
שכרתי דירה ושילמתי שנה שלמה מראש. בעלת הדירה טוענת שהיא רוצה איזשהוא ביטחון בעבור תיקונים בדירה, עקב שימוש לא תקין מצידי.
שאלתי היא האם צריך לתת בטחון כזה ואיזה? ומהו הסכום המקובל לרשום על צ'ק שכזה או לחילופין שטר ערבות.
אודה לתגובה מהירה :) אתי.
שאלתי היא האם צריך לתת בטחון כזה ואיזה? ומהו הסכום המקובל לרשום על צ'ק שכזה או לחילופין שטר ערבות.
אודה לתגובה מהירה :) אתי.
שטר חוב להסכם שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
בהחלט מקובל לתת שטר חוב כבטוחה להסכם שכירות. בד"כ מדובר על סכום של כמה עשרות אלפי שקלים (בין 20,000 ש"ח ל-100,000 ש"ח). תלוי בגובה דמי השכירות, בשווי הנכס ובשווי התכולה שסיפק המשכיר. זה לא עולה כסף לשוכר וממילא גם אם לא יינתן שטר חוב הרי במקרה של נזקים יוכל המשכיר לתבוע את השוכר בבית המשפט (במקרה של שטר החוב המשכיר יוכל לגשת ישירות להוצאה לפועל).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עדכון מס שבח
שמואל
30/01/11
האים ניתן להבהיר כאן בפורום ,
מהו השינוי האמיתי למס שבח?
והאים כל הליך השינוי עבר בכנסת?
מהו השינוי האמיתי למס שבח?
והאים כל הליך השינוי עבר בכנסת?
שינויים במס שבח ובמס רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
קיימת הצעת חוק. היא עדיין לא אושרה. העניין נמצא בהליך של חקיקה. לא ניתן לדעת בדיוק כמה זמן זה ייקח. צריך להישאר עם האצבע על הדופק.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעניין פיצול נחלה
ראובן שלח
30/01/11
ברצוני לדעת האם כשמפצלים מגרש בנוי מנחלה בתבע כעת מוגדר כחלק ממשק כמגורים א. בעת פיצול נחלה, באיזה סטטוס ייקרה המגרש המפוצל. שניגרע מהנחלה האם כמו מגרש בנוי בהרחבה לאחר הפיצול או אחר
ומבחינת חוק תכנון הבנייה מהי החובה שחלה על המגרש קווי בנייו אחוזי בנייה מותרים וכו, שחלים על הנחלה דהיינו ערב פיצול המגרשי או אחרת
ומבחינת חוק תכנון הבנייה מהי החובה שחלה על המגרש קווי בנייו אחוזי בנייה מותרים וכו, שחלים על הנחלה דהיינו ערב פיצול המגרשי או אחרת
פיצול נחלה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
המגרש שפוצל מהנחלה הוא בוודאי אינו נחלה. הוא מגרש שבנוי עליו בית צמוד קרקע - בדומה לבתים בהרחבה. לגבי קווי הבניין - צריך לבדוק בוועדה המקומית מה הן התוכניות החלות במקום, איזו בניה הן מאפשרות ובאילו קווי בניין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרצלציה וחלוקת מקרקעין כשאין הסכמה של הצד השני
עו"ד ישראל
30/01/11
שלום.
ראשית אציין שאני עו"ד, אך ממש לא מתעסק בתחום הנדל"ן,והמקרה דלהלן הוא מקרה אישי לחלוטין.
רכשתי שטח של 300 מ"ר מאדם מסויים,השטח הזה הוא חלק מחלקה בת 600 מ"ר, כשעל ה300 מ"ר האחרים גר אדם בבית ישן שנבנה לפני 40 שנה. כרגע אני מעוניין לבנות את ביתי על ה300 מר שרכשתי,אך אין הסכם שיתוף וכמובן שאין פרצלציה והשכן מסרב לאשר לי לבנות (לטענתו בשנים הקרובות יהיה שינוי תב"ע ונבנה בניין גדול ונעשה הרבה כסף וכו' וכו'ולכן הוא מסרב ליצור איזו שהיא חלוקה כרגע). אני בשלב זה רוצה פשוט לבנות את הבית שלי ולא לחכות לשום שינוי בתב"ע.
שאלותי הם כדלהלן:
1. האם ישנה דרך חוקית לכפות על השכן פרצלציה או הסכם שיתוף דרך פנייה למפקח או רשם המקרקעין?
2.האם פנייה לבית המשפט בדרך של בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין הוא ההליך הנכון?
3.והיא זה שברשתוי מפת חלוקה ישנה שנעשתה לפני כ40 שנה בהזמנתו של אביו של השכן (המפה אגב מגדירה במדוייק את החלוקה במגרש) יכולה לסייע לי לקצר את ההליכים בדרך לחלוקה ו/או אולי לבנות את ביתי על סמך מפת החלוקה הישנה ללא צורך של ההליכים שצויינו לעיל.
אודה לכם על תשובה מפורטת ככל האפשר (ולא לתשובה "תפנה לעו"ד הבקיא בתחום המקרקעין וכו')
ראשית אציין שאני עו"ד, אך ממש לא מתעסק בתחום הנדל"ן,והמקרה דלהלן הוא מקרה אישי לחלוטין.
רכשתי שטח של 300 מ"ר מאדם מסויים,השטח הזה הוא חלק מחלקה בת 600 מ"ר, כשעל ה300 מ"ר האחרים גר אדם בבית ישן שנבנה לפני 40 שנה. כרגע אני מעוניין לבנות את ביתי על ה300 מר שרכשתי,אך אין הסכם שיתוף וכמובן שאין פרצלציה והשכן מסרב לאשר לי לבנות (לטענתו בשנים הקרובות יהיה שינוי תב"ע ונבנה בניין גדול ונעשה הרבה כסף וכו' וכו'ולכן הוא מסרב ליצור איזו שהיא חלוקה כרגע). אני בשלב זה רוצה פשוט לבנות את הבית שלי ולא לחכות לשום שינוי בתב"ע.
שאלותי הם כדלהלן:
1. האם ישנה דרך חוקית לכפות על השכן פרצלציה או הסכם שיתוף דרך פנייה למפקח או רשם המקרקעין?
2.האם פנייה לבית המשפט בדרך של בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין הוא ההליך הנכון?
3.והיא זה שברשתוי מפת חלוקה ישנה שנעשתה לפני כ40 שנה בהזמנתו של אביו של השכן (המפה אגב מגדירה במדוייק את החלוקה במגרש) יכולה לסייע לי לקצר את ההליכים בדרך לחלוקה ו/או אולי לבנות את ביתי על סמך מפת החלוקה הישנה ללא צורך של ההליכים שצויינו לעיל.
אודה לכם על תשובה מפורטת ככל האפשר (ולא לתשובה "תפנה לעו"ד הבקיא בתחום המקרקעין וכו')
מימוש זכויות בנייה וחלוקת מגרש בעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
באופן כללי ועקרוני ממה שאתה מתאר נראה שההליך המשפטי המתאים הוא בקשה לפירוק שיתוף וחלוקת המגרש בעין. יש ועדות מקומיות שלא ידרשו חתימה של השכן כדי להוציא היתר בנייה לבנייה שממשת מחצית מזכויות הבנייה. יחד עם זאת, זה לא ימנע מהשכן שלך לנסות ולהוציא צו מניעה אצל המפקח או בבית המשפט, כך שבסופו של דבר, תיאלץ לנקוט בהליך של פירוק שיתוף. אמנם ביקשת שלא אמליץ לך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום אולם אני מקווה שברור לך שהרקע העובדתי המלא, המסמכים הרלבנטיים לרבות התוכניות החלות במקום, חוות דעת נוספת של אדריכל שבקיא בהוצאת היתרים והתוכנית שאתה בעצם מבקש לממש - כל אלה עשויים לשפוך אור נוסף ורלבנטי מאוד להחלטה מה בדיוק לעשות, ובאיזה סדר של הדברים. כך שאני ממליצה לך בכל זאת להתייעץ עם עורך דין, גם אם תבחר בסופו של דבר לטפל בעניין הזה בכוחות עצמך. זה לא יעלה לך הרבה כסף ויש סיכוי טוב שתקבל עצות טובות שיסייעו לך בסופו של דבר. סוף מעשה במחשבה תחילה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בירור בנושא רכישה
דינה
30/01/11
ברצוני לברר אם בקניית מגרש בנוי עם בית מגורים המשמש כמגורים אם כי בתבע מוגדר המגרש כשטח מסחרי מיוחד
האם חלים על הקונה תשלומים של בית מגורים או כפי שמוגדר בתבע או במה תלוי הדבר בתשלומים המחייבים את הקונה.
האם חלים על הקונה תשלומים של בית מגורים או כפי שמוגדר בתבע או במה תלוי הדבר בתשלומים המחייבים את הקונה.
תשלומים בעת רכישת נכס המשמש כבית מגורים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/02/11
צריך לבדוק את המסמכים כמו שצריך על מנת לתת לך תשובה מוסמכת בנושא. יש מסים שחלים לפי השימוש שנעשה בנכס בפועל. יש מסים שחלים לפי המצב התכנוני של הנכס.
כמו כן, העניין צריך להיות בגבולות הסביר, ההגיוני והמתאפשר בנסיבות העניין.
לדוגמה לצורכי מס שבח דירת נופש אפשר לסווג כדירת מגורים אם זה השימוש שנעשה בה בפועל או להיפך. לא ברור אם שטח מסחרי מיוחד ניתן לסווג כדירת מגורים, גם אם זה השימוש שנעשה בפועל.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
כמו כן, העניין צריך להיות בגבולות הסביר, ההגיוני והמתאפשר בנסיבות העניין.
לדוגמה לצורכי מס שבח דירת נופש אפשר לסווג כדירת מגורים אם זה השימוש שנעשה בה בפועל או להיפך. לא ברור אם שטח מסחרי מיוחד ניתן לסווג כדירת מגורים, גם אם זה השימוש שנעשה בפועל.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה ללא תמורה
ירוחמי
30/01/11
שלום לכם.
לאמא שלי יש שתי דירות שרשומים על שמה. היא רוצה להעביר דירה על שמי ודירה לאחי ללא תמורה, כלומר במתנה. מה בדיוק עלינו לעשות?
תודה
לאמא שלי יש שתי דירות שרשומים על שמה. היא רוצה להעביר דירה על שמי ודירה לאחי ללא תמורה, כלומר במתנה. מה בדיוק עלינו לעשות?
תודה
העברת דירה במתנה
עו"ד שזר תומר
30/01/11
תשכרו עו"ד
הוא יחתים את הצדדים על תצהירי מתנה, וכן על משח"ים לרשות המיסים, לאחר קבלת האישור - יפנה עו"ד לטאבו לצורך ביצוע העברת הבעלות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הוא יחתים את הצדדים על תצהירי מתנה, וכן על משח"ים לרשות המיסים, לאחר קבלת האישור - יפנה עו"ד לטאבו לצורך ביצוע העברת הבעלות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
העברה ללא תמורה לקרוב
עו"ד אברהם ללום
01/02/11
העברה ללא תמורה - אנו נוהגים להחתים על תצהירים מקבל ומעביר וכן על הסכם העברה ללא תמורה לאחר התיעצות עם שמאי ו/או מתווך לקביעת המחיר של הדירה/הבית. בנוסף לאמור כמו כל עסקה יש לחתום ולהגיש מש"ח לרשות המס בהתאם למועדים שנקבעו. אם מדובר על דירה שרשומה בטאבו עוה"ד המטפל יבצע העברת הזכויות על שם מקבל העברה לאחר שיהיו בידיו האישורים הנדרשים.לסיום לא לשכוח את מס הרכישה - תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת:
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.
תת חלקה
חנה
30/01/11
שלוםאשמח אם תוכלו לעזור לי,איפה אני יכולהלברר הכי מהר מהו מספר תת חלקה שלי,והאם מס' תת חלקה שלי זהה לתת חלקה של שכן מעלי?
תת חלקה
עו"ד שזר תומר
30/01/11
תוציאי נסח טאבו לפי גוש חלקה בלבד (נסח מרוכז ברשות הדואר), ושם יופיע תת החלקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תת-חלקה
עו"ד אברהם ללום
01/02/11
תת-חלקה - ראשית עליך להוציא נסח טאבו, ניתן להוציא נסח ממספר אתרים דוגמת האתר המצורף בזאת - *** (צונזר על ידי המערכת) ולאחר מכן כאשר יש לנו נסח טאבו את תמצאי את שמך מעליו יופיע תת-החלקה או חלקת משנה. לגבי השכן - השכן יופיע באותו גוש חלקה אך תת-החלקה יהיה שונה מאחר ולא מדובר על אותה הדירה.
מציין "אי מסוימות בבעלות על נכס". כל נכס הרשום כיחידה אחת ונמצא בבעלות של יותר מאדם אחד הוא בגדר "מושע". במקרה דנן, במקרה ואכן נעשה רישום של תתי חלקות, תת-החלקה מציין את יחידת הרישום שלך בלבד.
מציין "אי מסוימות בבעלות על נכס". כל נכס הרשום כיחידה אחת ונמצא בבעלות של יותר מאדם אחד הוא בגדר "מושע". במקרה דנן, במקרה ואכן נעשה רישום של תתי חלקות, תת-החלקה מציין את יחידת הרישום שלך בלבד.
תשלום מס רכישה
גליה
30/01/11
לפני כעשר שנים רכשתי דירה ביחד עם הורי, עבורי זו היתה דירה יחידה ולכן נהנתי ממס רכישה מופחת בגין חלקי בדירה (50%).
לפני כשנה רכשתי דירה נוספת ובגינה שילמתי מס רכישה מלא כדירה נוספת.
עכשיו הורי רוצים להעביר לי במתנה את חלקם בדירה הראשונה, הבנתי כי עלי לשלם שליש ממס הרכישה בגין החלק שאני מקבלת במתנה- אך האם אני יכולה להנות ממס רכישה מופחת בעסקה זו (שכן במקור נהנתי ממס מופחת רק על "חצי דירה")? או אולי אני יכולה להנות ממס מופחת על חצי מהדירה השניה שרכשתי?
לפני כשנה רכשתי דירה נוספת ובגינה שילמתי מס רכישה מלא כדירה נוספת.
עכשיו הורי רוצים להעביר לי במתנה את חלקם בדירה הראשונה, הבנתי כי עלי לשלם שליש ממס הרכישה בגין החלק שאני מקבלת במתנה- אך האם אני יכולה להנות ממס רכישה מופחת בעסקה זו (שכן במקור נהנתי ממס מופחת רק על "חצי דירה")? או אולי אני יכולה להנות ממס מופחת על חצי מהדירה השניה שרכשתי?
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
30/01/11
לטעמי אתה צריך שליש מס רכישה, ואולם הבסיס הינו מס הרכישה עבור דירה שניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
היתר בניה לחלון
jamson
30/01/11
שלום
אני מבצע שיפוץ בסיסי בדירה ואני מעוניין לפצל חלון אחד גדול שיש לי באחד החדרים בדירה ל2 חלונות קטנים, אני לא משנה את גודל החלון הכללי של החלון (לא משנה את המסגרת שלו) אלא רק הופך אותו ל2 חלונות קטנים יותר ?
האם לדעתכם זה מוליד בעיה תכנונית ?
האם לדעתכם אני צריך להוציא היתר בניה לפיצול כזה ?
אולי חשוב לציין שזה לא נעשה במסגרת פיצול דירה או משהו כזה אלא במסגרת שיפוץ בסיסי של דירה שרכשתי, הנה ציינתי...
תודה מראש
גמסון
אני מבצע שיפוץ בסיסי בדירה ואני מעוניין לפצל חלון אחד גדול שיש לי באחד החדרים בדירה ל2 חלונות קטנים, אני לא משנה את גודל החלון הכללי של החלון (לא משנה את המסגרת שלו) אלא רק הופך אותו ל2 חלונות קטנים יותר ?
האם לדעתכם זה מוליד בעיה תכנונית ?
האם לדעתכם אני צריך להוציא היתר בניה לפיצול כזה ?
אולי חשוב לציין שזה לא נעשה במסגרת פיצול דירה או משהו כזה אלא במסגרת שיפוץ בסיסי של דירה שרכשתי, הנה ציינתי...
תודה מראש
גמסון
היתר בניה
עו"ד שזר תומר
30/01/11
צריך לבדוק מול הרשות המקומית (מחלקת הנדסה).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תביעת פינוי בסד"מ
עינב
30/01/11
שלום,אני מעוניינת להגיש תביעת פינוי לשוכר בנכס. מי שחתום על החוזה מול השוכר הם המנהלים של הנכס ולא הבעלים.השאלה היא האם אני מגישה את התביעה עם המנהלים שרשומים בחוזה כתובעים, או עם בעלי הנכס כתובעים?
תביעה לפינוי מושכר
עו"ד שזר תומר
30/01/11
תרשמי גם וגם.
לא לשכוח לצרף תצהיר לתביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לא לשכוח לצרף תצהיר לתביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הפשרת קרקעות
ע.ס
30/01/11
שלום וברכה..הייתי רוצה לדעת במה כרוך הפשרת שטח חקלאי ומהם התהליכים? משום שאני רואה כרגע הרבה מכירות של שטחים בהזדמנויות קורצות אך חלק האנשים שאני מתייעץ איתם אומרים שזה תהליך ארוך וגם חוץ מקניית השטח אצטרך לשלם על כל מיני דברים שונים..לכן אשמל לדעת לטובתי ולטובת כל חברי הפורום מהם השלבים והעליות(בערך)..תודה רבה ויום מצוין לכולנו
שלום
שמאי
01/08/11
אשמח לעזור ולייעץ.
אנא פנה אלי ישירות
אנא פנה אלי ישירות
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
