פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חניה פרטית
שרה
20/02/11
רכשתי דירה עם חניה בטאבו ,הוצאתי תשריט של הבניין וגיליתי כי החניה שאני חונה אינה שלי ומישהו חונה לי בחניה שלי והחניה שאני חונה היא שלו, פניתי אליו והראתי לו אך הוא לא עשה דבר ועדיין חונה בחניה שלי שלפי התשריט,במה תוכל לעזור מפקחת על בתים משותפים בנושא?
תשובה
ננטנדו
21/02/11
חלק מסמכויות העל של המפקח על הבתים המשותפים הוא לדון בתביעות של סכסוך שכנים. אולם קודם שתפני לערכאה זו הייתי ממליץ לך להוציא מכתב לאותו שכן ולהזיהרו מפני כוונתך לתבוע אותו.
כמו"כ רצוי שתגישי תלונה במשטרה (תפיסת מקרקעין). מעבר לאמור לעיל, אסור בתכלית האיסור, להציב את רכבך כנגד רכבו ע"מ למנוע ממנו יציאה - פעולה שכזו היא עבירה פלילית.
כמו"כ רצוי שתגישי תלונה במשטרה (תפיסת מקרקעין). מעבר לאמור לעיל, אסור בתכלית האיסור, להציב את רכבך כנגד רכבו ע"מ למנוע ממנו יציאה - פעולה שכזו היא עבירה פלילית.
האם צריך אישור עיריה בהעברה ללא תמורה?
ישי
20/02/11
תודה לעונים
בהחלט
ננטנדו
20/02/11
העברה ללא תמורה היא עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, ולזה תוסיף גם אישורי מיסים.
אישור עירייה בהעברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
20/02/11
כן.
מתנה/מכר ללא תמורה מסבא לנכד מתחת לגיל
רמי
20/02/11
סבא רוצה לתת מתנה לנכד שלו שהוא בן 5 שנים מקרקעין ו/או מכרר ללא תמורה. אינו מעונין לרשום בנתיים את המתנה/ המכר בטבו אלא רק במסוי מקרקעין
ידוע שצריך לשם כך תצהיר נותן ותצהיר מקבל , לכן האם ההורים של הנכד יכולים לחתום על תצהיר מקבל בשם בנם (הנכד) בכדי לאפשר לפחות בנתיים לרשום את זה במסוי המקרקעין ?
ידוע שצריך לשם כך תצהיר נותן ותצהיר מקבל , לכן האם ההורים של הנכד יכולים לחתום על תצהיר מקבל בשם בנם (הנכד) בכדי לאפשר לפחות בנתיים לרשום את זה במסוי המקרקעין ?
העברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
20/02/11
למיטב ידיעתי עסקה במקרקעין נגרמת ברישום
כל עוד אין רישום של המתנה בטאבו - מה תוקף המתנה?
אולי אני טועה, יתכן כי לא ירדתי לסוף דעתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כל עוד אין רישום של המתנה בטאבו - מה תוקף המתנה?
אולי אני טועה, יתכן כי לא ירדתי לסוף דעתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שלילי
ננטנדו
21/02/11
אין מצב כזה של רישום מתנה, כמו כל רישום אחר, במיסוי מקרקעין. רישום הזכויות נעשה - ללא יוצא מן הכלל - בפנקסי הזכויות בלבד; (טאבו, ממ"י חברה משכנת). ועל כן, ועל מנת להבטיח את זכות הבן/נכד בדירה, הכרחי לבצע העברת זכויות.
חובתך לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין היא עפ"י חוק
חובתך לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין היא עפ"י חוק
מס שבח
אורנית
20/02/11
אני מוכרת דירה כעת. זוהי הדירה היחידה שלי ואשר רשומה על שמי. אבל לפני 3 שנים וחצי מכרתי דירה אחרת שגם הייתה יחידה. האם אני זכאית כעת לפטור ממס שבח? בגין איזו עילה אם כן?
תודה
תודה
פטור ממס שבח חקיקה חדשה
עו"ד שזר תומר
20/02/11
לטעמי - לאור החוק החדש - כן את יכולה למכור את הדירה בפטור ממס שבח עד לשנה זו, ובלבד כי ערכה של הדירה לא יהיה מעל 2,200,000 ש"ח
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
את יכולה למכור גם ללא החקיקה החדשה
ישראל
22/02/11
ניתן למכור דירה יחידה בפטור ממס כל 18 חודשים לפי ס' 49ב2, בכפוף לכך שלא היו לך 2 דירות בו זמנית ב-4 שנים האחרונות.
החזקה
שי
20/02/11
מצב שבו נקנו הזכויות (היחסיות) במגרש מקרקעין "מחוכר לדורות" ואין על השטח גידור שילוט או שמירה ואין נוכחות פיזית במגרש האם עדיין אחשב כמחזיק כדין? או שיש צורך בשליטה פיזית?
בתודה מראש
בתודה מראש
הבהרה של השאלה
שי
20/02/11
השאלה מכוונת למצב בו רוצים להפעיל סעד עצמי
ירושה של דירה שבעליה היו פטורים מתשלום ארנונה
רון
20/02/11
סבתי נפטרה לפני 12 שנים והייתה פטורה מארנונה.
הנכס לא היה ראוי למגורים ועמד ריק - המים והחשמל היו מנותקים.
לאחרונה מכרתי את הנכס ובעירייה הבעלות עברה לרוכשים החדשים.
הדירה עברה לבעלותי רק לפני 5 שנים ומאז אין חובות - הדירה עמדה ריקה.
לפני כן הייתי חייל בסדיר וסטודנט וגרתי אצל אימי.
העירייה דורשת ממני ארנונה עד ליום העברת הבעלות ומונעת ממני אישור לטאבו - האם העירייה פועלת כחוק ? ( סבתי הייתה פטורה מארנונה ), תודה.
הנכס לא היה ראוי למגורים ועמד ריק - המים והחשמל היו מנותקים.
לאחרונה מכרתי את הנכס ובעירייה הבעלות עברה לרוכשים החדשים.
הדירה עברה לבעלותי רק לפני 5 שנים ומאז אין חובות - הדירה עמדה ריקה.
לפני כן הייתי חייל בסדיר וסטודנט וגרתי אצל אימי.
העירייה דורשת ממני ארנונה עד ליום העברת הבעלות ומונעת ממני אישור לטאבו - האם העירייה פועלת כחוק ? ( סבתי הייתה פטורה מארנונה ), תודה.
אישור עירייה לטאבו
עו"ד שזר תומר
20/02/11
צר לי מקרה מסובך מדי מכדי לענות בפורום.
צריך לבדוק את המקרה לגופו.
כעקרון - יש פסיקה שעירייה לא יכולה למנוע אישור לטאבו בגין חובות מסויימים, צריך לבדוק את המקרה שלך.
שם לב - זה שהסבתא פטורה - לא אומר שמגיע לך אוטמטית פטור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את המקרה לגופו.
כעקרון - יש פסיקה שעירייה לא יכולה למנוע אישור לטאבו בגין חובות מסויימים, צריך לבדוק את המקרה שלך.
שם לב - זה שהסבתא פטורה - לא אומר שמגיע לך אוטמטית פטור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה על דירה ראשונה
חגי
20/02/11
אני מוכר דירה וקונה חדשה. מה הדין לגבי תאריכי המכירה והקנייה על מנת שהדירה החדשה תיחשב כראשונה עבור מס רכישה ?
שקונים ומוכרים - מה עושים קודם על מנת להמנע מתשלום במס רכישה?
עו"ד שזר תומר
20/02/11
ניתן לקנות דירה, ולמכור את השניה בתוך 18 חודשים, ובכך לשלם מס רכישה כאילו זו דירה יחידה.
שם לב - הפטור עלה, אתה לא אמור לשלם מס רכישה על דירת מגורים עד לסכום של 1350000
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שם לב - הפטור עלה, אתה לא אמור לשלם מס רכישה על דירת מגורים עד לסכום של 1350000
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה
אבי
20/02/11
שלום רב בשנת 2009 רכשתי דירה מקבלן בחוזה נרשם מועד המסירה אוקטובר 2010 או 18 חודשים מיציקת הקרקע מבחינתי מאחרים במסירה 3 חודשים ויש פיצוי בחוזה פניתי לחברה ואלו אמרו כי הם מתייחסים כרגע ליציקת הקרקע הסברתי להם שמבחינתי כצרכן לא מובן לי מה זה יציקת קרקע האם הסעיף הזה חוקי?
איחור במסירה על ידי הקבלן
עו"ד שזר תומר
20/02/11
ברגע שרשום תאריך איקס או מספר חודשים מיציקת הקרקע, אז כמובן, שאפשר לספור מיציקת הקרקע, ואם רק כרגע יצקו את הקרקע אז יש להם עוד 18 חודשים...
בשביל זה יש חוזים, ואתה חתום עליהם.
לכן מומלץ לשכור עו"ד שייצג אותך גם בעסקאות מול קבלן.
עו"ד של הקבלן מייצג את הקבלן למרות שמשלמים לו...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בשביל זה יש חוזים, ואתה חתום עליהם.
לכן מומלץ לשכור עו"ד שייצג אותך גם בעסקאות מול קבלן.
עו"ד של הקבלן מייצג את הקבלן למרות שמשלמים לו...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עצים הפולשים לחצרי
תמי
20/02/11
לשכן מאחורי צמוד לגדר יש ברושים המתנשאים לגובה עד 15 מטר.
הענפים נכנסים לחצרי כמעט עד החלונות ביתי.
יש לכלוך רב,הסתרת דוד שמש.מניעת אור שמש..
השכן מתגורר בחול ומשכיר את הבית.
באמצעות הדיירים ביקשתי גיזום ושום דבר לא נעשה לפני 3 חודשים השגתי את האימל שלו בתחילה ענה לי שיגיע לארץ בינואר ויטפל בענין.
כשלא הגיע שלחתי אימל נוסף עם בקשה לגזום והוא לא ענה לי.
איך אוכל להגיש תביעה כאשר אין לי את כתובתו בחו"לץ
מבירור אצל חברות גיזום לגזום רק בצד שלי את הענפים עולה עשרות אלפי שקלים מכיוון שאין גישה ויש צורך במנוף עם ערסל +גוזם למשך לפחות יום עבודה.
מה ניתן לעשות?
איך אפשר לתבוע מישהו ללא כתובת ?
הענפים נכנסים לחצרי כמעט עד החלונות ביתי.
יש לכלוך רב,הסתרת דוד שמש.מניעת אור שמש..
השכן מתגורר בחול ומשכיר את הבית.
באמצעות הדיירים ביקשתי גיזום ושום דבר לא נעשה לפני 3 חודשים השגתי את האימל שלו בתחילה ענה לי שיגיע לארץ בינואר ויטפל בענין.
כשלא הגיע שלחתי אימל נוסף עם בקשה לגזום והוא לא ענה לי.
איך אוכל להגיש תביעה כאשר אין לי את כתובתו בחו"לץ
מבירור אצל חברות גיזום לגזום רק בצד שלי את הענפים עולה עשרות אלפי שקלים מכיוון שאין גישה ויש צורך במנוף עם ערסל +גוזם למשך לפחות יום עבודה.
מה ניתן לעשות?
איך אפשר לתבוע מישהו ללא כתובת ?
כיצד תובעים אדם שגר בחו"ל?
עו"ד שזר תומר
20/02/11
ניתן לבקש מבית המשפט "תחליץ המצאה" וכתב התביעה יומצא לתובע על ידי פרסום בעיתון לדוגמא... ושליחת מייל, והמצאה לדיירים - לדוגמא...
יש פתרונות יצרתיים.
תשכור עו"ד שיעזור לך בתביעה שכזו על מנת שלא תיפול בבירוקרטיה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יש פתרונות יצרתיים.
תשכור עו"ד שיעזור לך בתביעה שכזו על מנת שלא תיפול בבירוקרטיה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הגדרת דירה יחידה
חיים
19/02/11
אבקש לדעת האים אני זכאי לפטור לפי 49ב(2)הנתונים:ב12/2007 עברנו לגור בדיר חלופית,ב3/2009 מכרנו את הבית הישן בפטור 49ב(1).
האים היום כעבור יותר מ18 חודשים אני יכול למכור את הדירה החליפית בפטור לפי 49ב(2). האים יש פטור?
האים היום כעבור יותר מ18 חודשים אני יכול למכור את הדירה החליפית בפטור לפי 49ב(2). האים יש פטור?
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
20/02/11
מה כוונתך - דירה חלופית
זו דירה שרכשת? היא בבעלותך?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זו דירה שרכשת? היא בבעלותך?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אימות חתימה
שחר
19/02/11
אימות חתימה על שטר שכירות לצורך רישום זכות חכירה בטאבו :
----------------------------------------------------------------------------------
בבירור שעשיתי מול המנהל נאמר לי שצריך למלא 6 עותקי שכירות שאותם מורידים מהאתר של המנהל, ושחובה לעשות אימות חתימה מול נוטריון (עו"ד לא מספיק).
מדוע עו"ד אינו יכול לאמת חתימה?
תודה!
----------------------------------------------------------------------------------
בבירור שעשיתי מול המנהל נאמר לי שצריך למלא 6 עותקי שכירות שאותם מורידים מהאתר של המנהל, ושחובה לעשות אימות חתימה מול נוטריון (עו"ד לא מספיק).
מדוע עו"ד אינו יכול לאמת חתימה?
תודה!
שטרי העברת זכות שכירות
עו"ד שזר תומר
19/02/11
לא ידוע לי שיש חובה של חתימה על נוטריון של שטרי שכירות - זה גם לא רשום בשטר.
תבקש הפניה מהמינהל לדרישה זו.
תבקש הפניה מהמינהל לדרישה זו.
רישום דירה בטאבו- באופן עצמאי
רותי
19/02/11
קיבלתי מכתב מחברה כלשהי שמציעה להסדיר עבורי את רישום הדירה בטאבו, כמובן תמורת תשלום. מדובר בדירה בבניין משותף.
האם אני חייבת לרשום את הדירה בטאבו? מה המשמעות של הליך זה, מעבר לרישום זכויותי בנכס?
אם ארצה למכור את דירתי בהמשך, האם אהיה חייבת להציג מסמך טאבו?
ושאלה אחרונה, האם אני יכולה להסדיר את הרישום בעצמי?
תודה מראש
האם אני חייבת לרשום את הדירה בטאבו? מה המשמעות של הליך זה, מעבר לרישום זכויותי בנכס?
אם ארצה למכור את דירתי בהמשך, האם אהיה חייבת להציג מסמך טאבו?
ושאלה אחרונה, האם אני יכולה להסדיר את הרישום בעצמי?
תודה מראש
רישום בעלות בטאבו
עו"ד שזר תומר
19/02/11
צריך לבדוק את הנסח בשביל לדעת מה המצב שלך.
כמובן, שדירה שרשומה בטאבו - שווה יותר כסף...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כמובן, שדירה שרשומה בטאבו - שווה יותר כסף...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הפחתת דמי שכירות בשעת שיפוץ בבניין
Shira
19/02/11
בבניין בו אני גרה בקומה רביעית ואחרונה עומדת להתבצעה צביעה ושיפוץ של החזית +צביעת חדר מדרגות, האם מקול להפחית דמי שכירות בעת שיפוץ? בכמה? איך נהוג לחשב זאת
שיפוץ בבניין - הפחתת דמי שכירות
עו"ד שזר תומר
19/02/11
לא נהוג.
כל מקרה לגופו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כל מקרה לגופו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה של הפרת חוזה- חובת התשלום
נטלי
19/02/11
שלום רב, אני גר בדירת שותפים עם עוד שותף, אני מפר את החוזה עקב ליקויים בדירה וחוסר מענה מבעל הדירה לתקן אות (רטיבויות וכו'). החוזה שלי מול בעל הדירה הוא בסכום של 1500 ש"ח, ושל שותף שלי מול בעל הדירה הוא 1800 ש"ח (לכל אחד מאיתנו יש חוזה מול בעל הדירה) בחוזים שלנו לא רשום סכום שכר כל הדירה,
ברגע שאני יוצא מהדירה ומבטל את הצ'קים מה קורה במקרה זה?! האם בעל הדירה יכול לדרוש את החלק שלי בדירה מהשותף השני? מה הוא יכול לדרוש ממנו? כי השותף השני נוח לו עם המצב, הוא לא חפץ למצוא דייר במקומי, ונוח לו לגור לבד בדירה עם הסכום שהוא משלם. מה קורה במצב כזה לגביי? לגביו? תודה רבה
ברגע שאני יוצא מהדירה ומבטל את הצ'קים מה קורה במקרה זה?! האם בעל הדירה יכול לדרוש את החלק שלי בדירה מהשותף השני? מה הוא יכול לדרוש ממנו? כי השותף השני נוח לו עם המצב, הוא לא חפץ למצוא דייר במקומי, ונוח לו לגור לבד בדירה עם הסכום שהוא משלם. מה קורה במצב כזה לגביי? לגביו? תודה רבה
ביטול שיקים של שכירות - מה הלאה?
עו"ד שזר תומר
19/02/11
אם כל אחד חתום בנפרד ללא כל קשר - אז לא קורה כלום עם השותף - הבעלים ימצא דייר וזהו.
לגביך - אני מניח כי יגישו את השיקים לביצוע בהוצאה לפועל כנגדך.. ואתה תצטרך להגיש התנגדות בזמן ולטעון לחפותך, ואז זה יהיה תלוי בממצאים שאספת, ובעו"ד שתיקח...
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגביך - אני מניח כי יגישו את השיקים לביצוע בהוצאה לפועל כנגדך.. ואתה תצטרך להגיש התנגדות בזמן ולטעון לחפותך, ואז זה יהיה תלוי בממצאים שאספת, ובעו"ד שתיקח...
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה לגבי מתן בלעדיות למתווך..!
רוסתום שחאדה
18/02/11
שלום
אם מוכר נותן למתווך דירה לטיפולו הבלעדי והסכם בלעדיות נחתם.. ותקופת הבלעדיות הסתימה.. האם יוכל המוכר למכור אותה דירה לאחד מהאנשים שהמתווך הביא בתקופת הבלעדיות. קרי : אם המוכר רוצה להתחכם והוא יצר קשר עם הקונה במהלך תקופת הבלעדיות הוא - המוכר - יכול ובחוסר תום לב לסרב את כל הקונים שהמתווך הציע כדי שיוכל למכור לאותם קונים אחרי סיום תקופת הבלעדיות וכך יחסוך את העמלה של המתווך!!
קצת מסובך וסקפטי אבל יש אנשים שמשקיעים הרבה זמן כדי למצוא דרך להונות או לעקוץ אנשים אחשרים!! החיים.. למישהו יש תשובה בבקשה?
אם מוכר נותן למתווך דירה לטיפולו הבלעדי והסכם בלעדיות נחתם.. ותקופת הבלעדיות הסתימה.. האם יוכל המוכר למכור אותה דירה לאחד מהאנשים שהמתווך הביא בתקופת הבלעדיות. קרי : אם המוכר רוצה להתחכם והוא יצר קשר עם הקונה במהלך תקופת הבלעדיות הוא - המוכר - יכול ובחוסר תום לב לסרב את כל הקונים שהמתווך הציע כדי שיוכל למכור לאותם קונים אחרי סיום תקופת הבלעדיות וכך יחסוך את העמלה של המתווך!!
קצת מסובך וסקפטי אבל יש אנשים שמשקיעים הרבה זמן כדי למצוא דרך להונות או לעקוץ אנשים אחשרים!! החיים.. למישהו יש תשובה בבקשה?
עסקת תיווך - בלעדיות
עו"ד שזר תומר
19/02/11
יתכן כי המבחן שיהיה - הוא אפקטיביות המתווך לעסקה, ותשאל השאלה הוא הוא קישר בין שני הצדדים, והאם מניעת החתימה היתה רק מחמת ניסיון להתמחק מתשלום דמי התיווך, ככל שביהמ"ש יחליט שכן - צריך יהיה לשלם דמי תיווך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה לגבי העברת נכס ללא תמורה
יואב
18/02/11
יש לי שאלה בבקשה..לאחי הגדול יש דירה בבעלותו ומשכנתאאני אהיה בן 21 בחודש הבא ואז הוא רוצה להעביר את הדירה על שמי. (הבנתי שמתחת לגיל 21 אני לא יכול להיות בעל דירה)השאלה שלי היא מה הקריטריונים ממני או מה אני צריך לעשות בשביל שהוא יוכל להעביר אותה אליי בהעברה ללא תמורה?תודה..
העברה ללא תמורה - בין אחים
עו"ד שזר תומר
19/02/11
ראשית , מעל גיל 18 כבר ניתן היה לעשות זאת...
שנית, על מנת לבדוק את פטורים ממיסים - יש להשיב אודות שווי הדירה.
כעקרון האח פטור ממס שבח, וצריך למצוא לך פטור ממס רכישה.
מה שווי הדירה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שנית, על מנת לבדוק את פטורים ממיסים - יש להשיב אודות שווי הדירה.
כעקרון האח פטור ממס שבח, וצריך למצוא לך פטור ממס רכישה.
מה שווי הדירה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ערבות מכר
בוטן
18/02/11
שלום,
במהלך עיסקת רכישת דירה מקבלן,נמסר לי כי הערבות הבנקאית היא מסוג ערבות מכר.מה המשמעות?והאם היא מכסה אותי מבחינת הסיכונים הכרוכים בכך(הבנייה אמורה להסתיים בעוד כשנה וחצי).
במהלך עיסקת רכישת דירה מקבלן,נמסר לי כי הערבות הבנקאית היא מסוג ערבות מכר.מה המשמעות?והאם היא מכסה אותי מבחינת הסיכונים הכרוכים בכך(הבנייה אמורה להסתיים בעוד כשנה וחצי).
רכישת דירה מקבלן - סכנות, עצות וטיפים...
עו"ד שזר תומר
19/02/11
בחוק המכר יש כמה אפשרויות של ערבות, צריך לבדוק היטב מה הכוונה - האם הכוונה לרישום הערת אזהרה או ערבות בנקאית.
לטעמי הבטוחה הטובה ביותר היא ערבות בנקאית, אם כי גם בה יש מעט סיכונים .
בכל מקרה - שם לב, למרות שאתה משלם לעו"ד של הקבלן, הוא איננו מייצג אותך - להיפך...
מומלץ מאוד לשכור עו"ד מטעמך שיגן על זכויותיך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לטעמי הבטוחה הטובה ביותר היא ערבות בנקאית, אם כי גם בה יש מעט סיכונים .
בכל מקרה - שם לב, למרות שאתה משלם לעו"ד של הקבלן, הוא איננו מייצג אותך - להיפך...
מומלץ מאוד לשכור עו"ד מטעמך שיגן על זכויותיך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירה לבן
רחלי
17/02/11
קניתי לבני דירה יקרה על שמו. הוא ינשא בעוד חצי שנה. באם חלילה יתגרש האם מגיע לאשתו מחצית מהבית? מה לעשות כדי שהבית ישאר רק לבני? תודה רבה
איך שומרים על דירה שנרכשה טרום נישואין
עו"ד שזר תומר
19/02/11
אולי לעשות הסכם יחסי ממון לפני הנישואין, ולציין כי הדירה נרכשה על ידי האימא, ולכן גם במקרה של גירושין - היא תעבור במלואה לבן.
אולי אפילו לרשום הערת אזהרה לטובתך - במידה והדירה רשומה על שם הבן.
בכל מקרה - ממליץ כי תפני במקרה שלך ליעוץ פרטני של עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אולי אפילו לרשום הערת אזהרה לטובתך - במידה והדירה רשומה על שם הבן.
בכל מקרה - ממליץ כי תפני במקרה שלך ליעוץ פרטני של עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דייר מוגן
דוד
17/02/11
שלום,
אני בעלים של דירה שמתגורר בה דייר מוגן. כעת נודע לי כי הדייר המוגן רכש דירה בבעלות לפני מס' שנים. האם עצם העובדה כי ברשותו דירה בבעלות פוסלת אותו מלהיות דייר מוגן ובהתאם לכך אני יכול להגיש תביעת פינוי?
אני בעלים של דירה שמתגורר בה דייר מוגן. כעת נודע לי כי הדייר המוגן רכש דירה בבעלות לפני מס' שנים. האם עצם העובדה כי ברשותו דירה בבעלות פוסלת אותו מלהיות דייר מוגן ובהתאם לכך אני יכול להגיש תביעת פינוי?
דייר מוגן - עילות לפינוי
עו"ד שזר תומר
19/02/11
לפי ידיעתי - לא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
משכיר שלא רוצה להחזיר
נוה ים
17/02/11
שכרתי דירה, שילמתי שנה מראש ונאלצתי
עקב עבודתי לעבור לגור בעיר אחרת ולסיימו מוקדם מהצפוי לאחר 8 חודשים.
על אף שהודעתי לבעל הנכס על כוונתי
כחודש מראש והשקעתי מאמצים במציאת שוכרים חלופיים בתקופה הזו שביקרו בדירה ורצו
לשכור אותה, החליט בעל הנכס להתמהמה בלחתום עימם חוזה מסיבות שאינן סבירות (כמו הרבה
ילדים, אם חד הורית, עולים חדשים).
נכון להיום הדירה ריקה, הוא מחזיק
בבטוחות שנתתי לו וביתרת הכסף ששילמתי לו (4 חודשי שכר דירה שנותרו מהתשלום של שנה
מראש).
עם עזיבתי החזרתי לבעל הנכס את מפתחות
הדירה הריקה וידוע לי שהוא עדיין "מחפש".
באשר לרשויות, על אף בקשותי לבעל הנכס
אין הוא מעוניין לבצע הליך של שינוי פרטי המחזיק בנכס (כי לטענתו מדובר עדיין
בתקופת השכירות המקורית שלי ואין הוא מעוניין שיהיו קיימים חשבונות על שמו) כמו כן פניתי
אליו בבקשה להצהיר בעירייה על נכס ריק כבעל הנכס אך פנייה זו לא נענתה.
נשאלת השאלה, האם אני יכול לתבוע אותו
ומתי ומה לתבוע ?
עקב עבודתי לעבור לגור בעיר אחרת ולסיימו מוקדם מהצפוי לאחר 8 חודשים.
על אף שהודעתי לבעל הנכס על כוונתי
כחודש מראש והשקעתי מאמצים במציאת שוכרים חלופיים בתקופה הזו שביקרו בדירה ורצו
לשכור אותה, החליט בעל הנכס להתמהמה בלחתום עימם חוזה מסיבות שאינן סבירות (כמו הרבה
ילדים, אם חד הורית, עולים חדשים).
נכון להיום הדירה ריקה, הוא מחזיק
בבטוחות שנתתי לו וביתרת הכסף ששילמתי לו (4 חודשי שכר דירה שנותרו מהתשלום של שנה
מראש).
עם עזיבתי החזרתי לבעל הנכס את מפתחות
הדירה הריקה וידוע לי שהוא עדיין "מחפש".
באשר לרשויות, על אף בקשותי לבעל הנכס
אין הוא מעוניין לבצע הליך של שינוי פרטי המחזיק בנכס (כי לטענתו מדובר עדיין
בתקופת השכירות המקורית שלי ואין הוא מעוניין שיהיו קיימים חשבונות על שמו) כמו כן פניתי
אליו בבקשה להצהיר בעירייה על נכס ריק כבעל הנכס אך פנייה זו לא נענתה.
נשאלת השאלה, האם אני יכול לתבוע אותו
ומתי ומה לתבוע ?
סיום הסכם שכירות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/02/11
יש לעיין בהרואות החוזה, כדי שיהיה אפשר להתייחס. עקרונית, לא ניתן לקצר את תקופת ההסכם, אלא אם ישנה הוראה כאמור מפורשת בהסכם או שלחילופין, המשכיר נותן הסכמתו לכך בדיעבד.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף! מה נכנס בחוק החדש?
מה הפרטים?
17/02/11
פה כתוב שזה כבר בתוקף יומיים: http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4025527,00.html
אבל במקומות אחרים ראיתי שעדיין לא נכנס לתוקף.
אני זקוק נואשות לפירוט בכל הנושא של החוק החדש לגבי מס שבח+רכישה וכו'.
[אני נבח על זה עוד כמה שעות במבחן בע"פ]
תודה!
אבל במקומות אחרים ראיתי שעדיין לא נכנס לתוקף.
אני זקוק נואשות לפירוט בכל הנושא של החוק החדש לגבי מס שבח+רכישה וכו'.
[אני נבח על זה עוד כמה שעות במבחן בע"פ]
תודה!
הוראת השעה בחוק מיסוי מקרקעין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/02/11
הוראת אושרה רק אתמול בקריאה שלישית וחלק מהוראות השעה ייכנסו לתוקף החל מה 21/2/11, וחלק מההוראות יהיה בעלות תחולה רטרואקטיבית מ 15/11/10 ל 1/1/11, לפי העניין.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה 2 נכסים
יוסף
17/02/11
בבעלותי 27% מדירה.
אני מעוניין לקנות דירה. ייתכן שאצטרך למכור את ה- 27% למימון רכישת הדירה השנייה, וייתכן שלא.
א. אם לא אמכור את ה- 27% האם אשלם מס רכישה מלא ולא מופחת (הדירה שאני מתעתד לרכוש שווה 1.8 מליון ש"ח) ?
ב. אם אעשה העברה ללא תמורה של ה- 27% להורי כדי שאיחשב לדירה יחידה? כמה מס רכישה יהיה ? ואיך אני מבטיח שה- 27% ישארו שלי ולא יעברו בעתיד לירושה?
אני מעוניין לקנות דירה. ייתכן שאצטרך למכור את ה- 27% למימון רכישת הדירה השנייה, וייתכן שלא.
א. אם לא אמכור את ה- 27% האם אשלם מס רכישה מלא ולא מופחת (הדירה שאני מתעתד לרכוש שווה 1.8 מליון ש"ח) ?
ב. אם אעשה העברה ללא תמורה של ה- 27% להורי כדי שאיחשב לדירה יחידה? כמה מס רכישה יהיה ? ואיך אני מבטיח שה- 27% ישארו שלי ולא יעברו בעתיד לירושה?
מס רכישה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/02/11
בהנחה שיש ברשותך 27% בדירה נוספת, תשלם מס רכישה, שלא לפי דירה יחידה. אם תעביר קודם את הזכויות ללא תמורה להורייך, חשוב שתכיר בכך שאין דרך אופטימאלית לשמור על זכויותייך בדירה הנ"ל (ייתכן ויש מקום לרשום הערת אזהרה).
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול זכרון דברים- עד שבועיים
שרית
17/02/11
שלום,
עשינו זכרון דברים לקניית דירה- לאחר שבוע וחצי ביטלנו את הזכרון הדברים (בגלל קושי כלכלי), על שמירת הדירה בזמן זכרון הדברים מסרנו 10,000 ש"ח על נכונות לקנות את הדירה.
לאחר ביטול זכרון הדברים הוחזר לנו רק 5,000 ש"ח- האם לא מגיע לנו את כל ההחזר הסכום הרי לא עברו שבועיים מחתימת זכרון הדברים, החוק החדש לא מדבר גם על קניית דירה?
עשינו זכרון דברים לקניית דירה- לאחר שבוע וחצי ביטלנו את הזכרון הדברים (בגלל קושי כלכלי), על שמירת הדירה בזמן זכרון הדברים מסרנו 10,000 ש"ח על נכונות לקנות את הדירה.
לאחר ביטול זכרון הדברים הוחזר לנו רק 5,000 ש"ח- האם לא מגיע לנו את כל ההחזר הסכום הרי לא עברו שבועיים מחתימת זכרון הדברים, החוק החדש לא מדבר גם על קניית דירה?
ביטול זיכרון דברים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/02/11
חוק הגנת הצרכן לא נוגע לעסקאות מכר של דירות, ועל פניו (כמובן, יש לעיין בהוראות זיכרון הדברים), אבל נראה כי המוכר יכל לחלט ולהותיר אצלו את מלוא הסכום הראשוני ששולם...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי מפתח
תומר
17/02/11
ברצוני לשאול יש ברשותי עסק המושכר לאדם מבוגר בדמי מפתח. העסק משמש כנגרייה כיום. למיטב ידיעתי אף אחד מבני משפחתו אינו עובד עימו יחד בעסק. לפני מספר ימים נודע לי שהוא נפטר ברצוני לדעת האם העסק עובר כעת לבעלותי או שהוא עובר ליורשיו. דאך אגב אישתו נפטרה אין לי מושג האם היו לו ילדים או לא. תודה מראש
שוכר בשכירות מוגנת שהלך לעולמו
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/02/11
בהנחה והפרטים שמסרת מדוייקים, אין סיבה שהחזקה בנכס, לא תושב לבעלים, כלומר אלייך
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף דחוף!!!!! בבקשה עזרה
אורה
17/02/11
סבא וסבתא שלי נפטרו והורישו לי את דירתם.
אלא שכאשר הם קנו את הדירה, הליך הרישום לא הושלם והדירה לא רשומה כיום על שמם אלא על שם המוכר שמכר להם.
מה באפשרותי לעשות?
אלא שכאשר הם קנו את הדירה, הליך הרישום לא הושלם והדירה לא רשומה כיום על שמם אלא על שם המוכר שמכר להם.
מה באפשרותי לעשות?
השלמת רישום העברת זכויות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/02/11
יש לנסות להתחקות אחר אישורי המיסים והדיווחים על העסקה לרשויות המס, לנסות לקבל העתק הסכם המכר, לצרף את תשלומי הארנונה השוטפים על הדירה, לפיהם החזקה היתה של סבך וסבתך לאורך השנים, ואז יש מקום לפנות לבימ"ש בבקשה מתאימה. מומלץ בחום להסתייע בעו"ד בטיפול בדברים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
