פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הסכם שיתוף
אפי
06/04/11
אני לפני מכירת נכס בית על קרקע.ואני צריך לעשות עים השכן הסכם שיתוף והשכן לא משתף פעולה מה עלי לעשות?
מה עושים כשהשכן מסרב לעשות הסכם שיתוף?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/04/11
אי אפשר לכפות על השכן לעשות הסכם שיתוף. ניתן לנסות ולשכנע אותו. בסופו של דבר הסכם כזה ישביח גם את הנכס של השכן, ומטבע הדברים, גם אם הוא לא מתכוון למכור את הנכס שלו כרגע, ייתכן שיום יבוא והוא ירצה לעשות זאת.
אם השכן מסרב בכל תוקף, ניתן לנסות ולמצוא קונה אחר שיסכים לרכוש את הנכס כפי שהוא וללא הסכם שיתוף (הרי בפועל אין ויכוח איך מחולק השטח ביניכם).
אם אין מנוס והיעדרו של הסכם שיתוף מחבל ביכולת שלכם למכור את הנכס - צריך לפנות לבית המשפט.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם השכן מסרב בכל תוקף, ניתן לנסות ולמצוא קונה אחר שיסכים לרכוש את הנכס כפי שהוא וללא הסכם שיתוף (הרי בפועל אין ויכוח איך מחולק השטח ביניכם).
אם אין מנוס והיעדרו של הסכם שיתוף מחבל ביכולת שלכם למכור את הנכס - צריך לפנות לבית המשפט.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח
דניאל
06/04/11
לפני שנתיים ויתרתי על רבע דירה שקיבלתי בירושה לטובת אחותי. היום אני מעוניין למכור בפטור ממס שבח את דירת המגורים שלי. האם הויתור לאחותי על רבע דירה שרף לי את הפטור?
פטור ממס שבח לאחר ויתור על זכויות לטובת אחות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/04/11
צריך לבדוק את המסמכים ובעיקר כיצד (אם בכלל) דווחה העסקה שבינך לבין האחות שנעשתה בשעתו.
בכל אופן, היום מעניק החוק, באופן זמני, פטורים נוספים ממס שבח, במכירה של דירה שערכה נמוך מ-2,200,000 ש"ח.
פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ בנושא ותציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
בכל אופן, היום מעניק החוק, באופן זמני, פטורים נוספים ממס שבח, במכירה של דירה שערכה נמוך מ-2,200,000 ש"ח.
פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ בנושא ותציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת קומבינציה
vardina
06/04/11
בבנין בן 6 דירות הגיעו בעלי הדירות להסכמה עם קבלן שיהרוס את הבניין וכל בעל דירה יקבל דירה גדולה יותר והקבלן יוכל לבנות עוד 18 דירות. איזה מיסים יחולו על בעלי הדירות? הקבלן גם דורש שיחתמו לו על חוזה שהוא יערוך בדיקת כדאיות, היתרים וזכויות בנייה לזמן של חצי שנה ואז יחליט אם ללכת על העסקה. האם זה אפשרי?
איזה מסים משלמים בעלי הקרקע בעסקת קומבינציה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/04/11
יש כמה חלופות אפשריות לניתוח העסקה הזאת מבחינת המיסוי. צריך לבחון אותן ולבחור את הזולה ביותר. (לדוג' ניתן להתייחס לבעלי הדירות כמוכרים את מלוא זכויותיהם בדירות בפטור ממס שבח וכרוכשים דירה חדשה ואז משלמים רק מס רכישה בגין הדירה החדשה או לחילופין, מוכרים חלק מזכויותיהם ומשלמים מס שבח, ללא צורך לשלם מס רכישה).
בשולי הדברים יצויין, שיש אפשרות לעשות עסקת "נטו" שבמסגרתה הקבלן משלם את כל המסים של הדיירים. הכל כמובן נתון למו"מ בין הדיירים לקבלן.
בהחלט אפשר לתת לקבלן פרק זמן לבדוק את העסקה.
אין לבצע עסקה מסוג זה ללא ליווי צמוד של עורך דין שמייצג את הדיירים. הסיכון לדיירים בעסקה מסוג זה הוא עצום ולכן חשוב מאוד שעורך דין מטעם הדיירים, הרואה אך ורק את טובתם, ייצג אותם בעסקה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
בשולי הדברים יצויין, שיש אפשרות לעשות עסקת "נטו" שבמסגרתה הקבלן משלם את כל המסים של הדיירים. הכל כמובן נתון למו"מ בין הדיירים לקבלן.
בהחלט אפשר לתת לקבלן פרק זמן לבדוק את העסקה.
אין לבצע עסקה מסוג זה ללא ליווי צמוד של עורך דין שמייצג את הדיירים. הסיכון לדיירים בעסקה מסוג זה הוא עצום ולכן חשוב מאוד שעורך דין מטעם הדיירים, הרואה אך ורק את טובתם, ייצג אותם בעסקה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אני זכאי לפטור ממס שבח?
ירון
06/04/11
שלום,רכשתי דירה מקבלן שעדיין לא גמורה סופית (לא מחוברת לחשמל, מים וכו'). היינו הדירה עדיין לא בחזקתי. אין טופס 4.אני רוצה למכור אותה!האם אני זכאי לפטור ממס שבח כדירת מגורים מזכה????
האם ניתן למכור בפטור ממס שבח דירה שבנייתה טרם נסתיימה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/04/11
לא. צריך להמתין לקבלת טופס 4 ולחיבור הדירה לכל התשתיות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה בטאבו
עידן
06/04/11
אני מעוניין לרשום דירה של הוריי בטאבו. הם גרים שם כבר 33 שנה והדירה רשומה על שם מ"י עם הערת אזהרה לטובתם.החברה המשכנת היתה אז אלרם שלא ניתן להשיג פרטי התקשרות אליהלהלן שאלותיי1. מה נדרש לצורך רישום בטאבו מבחינת מסמכים?2. מה הנוהל לגבי רישום דירה שהחב' המשכנת לא רשמה אותה וכניראה כבר לא קיימת בתודה מראש עידן
רישום דירה בטאבו כשהחברה המשכנת אינה פעילה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/04/11
אין נוהל. כל מקרה לגופו. צריך לבדוק את המסמכים שמחזיקה אמך וכן לאסוף אינפורמציה במינהל, בטאבו, אצל שלטונות המס ואם ישנם גורמים נוספים המחזיקים במסמכים רלבנטיים (כמו עו"ד שטיפל בשעתו בעניין) ולאחר בדיקת כל המסמכים האלה לגבש דרך פעולה. כדי לרשום זכויות בטאבו צריך להגיש אישורי מסים (מס שבח, מס רכישה, מס רכוש, ארנונה, מים והיטל השבחה) וכן להגיש שטרות מתאימים חתומים ומאומתים על ידי הגורמים הרלבנטיים.
בהקשר זה יש מקום לציין כי לאמך יהיה קשה מאוד למכור את הדירה, אם וכאשר היא תרצה לעשות זאת, כל זמן שזכויותיה אינן רשומות כשחלפו שנים כה רבות מאז נרכשו הזכויות, וכל זמן שהעניין אינו מצוי בטיפולו של איש.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
בהקשר זה יש מקום לציין כי לאמך יהיה קשה מאוד למכור את הדירה, אם וכאשר היא תרצה לעשות זאת, כל זמן שזכויותיה אינן רשומות כשחלפו שנים כה רבות מאז נרכשו הזכויות, וכל זמן שהעניין אינו מצוי בטיפולו של איש.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על חוזה לרכישת דירה ללא נוכחות עו"ד
טובי דביר
06/04/11
מה המשמעות של חתימה על חוזה לרכישת דירה ללא נוכחות עו"ד.
הדירה הנרכשת היא בעיר רחוקה אחרת, המתווך המטפל מגיע אלי עם חוזה ואני חותמת עליו. האם התהליך תקין ?
הדירה הנרכשת היא בעיר רחוקה אחרת, המתווך המטפל מגיע אלי עם חוזה ואני חותמת עליו. האם התהליך תקין ?
האם כדאי לקנות דירה ללא ייצוג של עורך דין?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/04/11
לקנות דירה ללא ייצוג של עורך דין זה מעשה חסר אחריות. איך הקונה יודע שהזכויות של המוכר לא משועבדות או מעוקלות? מי אמור לדאוג להבטחת הזכויות של הקונה ולרישום הזכויות על שמו בטאבו לאחר שישלם את הכסף? כיצד הקונה יודע שהבעלים האמיתי של הקרקע אכן חתם על ההסכם ולא מדובר בנוכלות (חלילה)?
במציאות הנוכחית במדינת ישראל ניתן למצוא עורך דין בקלות ובד"כ אף לא מדובר בעלות גבוהה מדי באופן יחסי להיקף העסקה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
במציאות הנוכחית במדינת ישראל ניתן למצוא עורך דין בקלות ובד"כ אף לא מדובר בעלות גבוהה מדי באופן יחסי להיקף העסקה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה להשקעה
דויד
06/04/11
שלום רב , קניתי דירה לפני כחודשיים למטרת השקעה .
מהו הטווח שאוכל למכור אותה ללא תשלום מס ? אני יודע שבעבר זה היה 4 שנים האם עדיין רלוונטי ??
מהו הטווח שאוכל למכור אותה ללא תשלום מס ? אני יודע שבעבר זה היה 4 שנים האם עדיין רלוונטי ??
האם ניתן למכור בפטור ממס שבח דירה שנרכשה לפני חודשיים?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/04/11
פורסמה לאחרונה חקיקה זמנית שמאפשרת למכור דירות מגורים בפטור, בנוסף לפטורים שהיו נהוגים בעבר (אחת ל-4 שנים וכיו"ב) אשר לא בוטלו וחלים במקביל. מדובר על דירות ששוויין נמוך מ-2,200,000 ש"ח.
בכל מקרה מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום (וגם צפוי לייצג אותך בעסקה) ולוודא שאין מניעה למכור את הדירה בפטור ממס.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
בכל מקרה מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום (וגם צפוי לייצג אותך בעסקה) ולוודא שאין מניעה למכור את הדירה בפטור ממס.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיברתי עם משרד תיווך והם הציעו לי דירה שהייתה פעם
מאיר
06/04/11
משרד ועדיין רשומה כנכס מסחרי בטאבו אבל בעירייה היא רשומה כדירה כי יש לה שירותים מקלחת וכו'....השאלה שלי היא האם זה משנה שהיא לא רשומה בטאבו למגורים?משרד התיווך אמר לי שמה שקובע זה רק העירייה ואין שום הגבלות לנכס אף על פי שהוא רשום בטאבו כמשרד אז מה אני אמור להבין מזה האם הוא פשוט לא יודע או האם באמת זה לא משנה לכלום מה שרשום בטאבו ורק מה שהעירייה קובעת?תודה מראש
האם יש פגם בדירת מגורים שרשומה בטאבו כנכס מסחרי?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/04/11
בפתח הדברים צריך לציין שיש לקחת בערבון מוגבל את דברי המתווך שכן הוא בעל אינטרס משמעותי ואין לו שום אחריות כלפייך ככל שיתברר שהדברים הם לא בדיוק כפי שהוא הציג אותם.
לגופו של עניין, מבחינת השימוש המותר בנכס, אכן השימוש המותר במסגרת היתר הבנייה (בעירייה) חשוב יותר, מאיך שהדירה רשומה בטאבו.
אבל...
ראשית, חייבים לבדוק בפועל בעירייה שאכן השימוש המותר לנכס, בהיתר הבנייה הוא מגורים.
שנית, גם אם השימוש המותר בהיתר הבנייה הוא מגורים, העובדה שהנכס רשום בטאבו כנכס מסחרי עלולה להשפיע על נכונות של קונה פוטנציאלי להיכנס לעסקה הזו ולכן מורידה את המחיר (צריך לבדוק את זה מול שמאי מקרקעין).
שלישית, ולא פחות חשוב, ייתכן שהדבר עלול לעורר קושי בקבלת משכנתא מהבנק (גם את זה צריך לבדוק מול שמאי מקרקעין שמופיע ברשימה של בנק למשכנתאות שממנו אתה שוקל ליטול משכנתא).
בכל מקרה, מומלץ לשכור שירותיו של עו"ד שבקיא בתחום על מנת שיעשה עבורך את כל הבדיקות הדרושות, ינהל עבורך את המו"מ מול המוכר וידאג לייצוג האינטרסים שלך בהסכם המכר.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
לגופו של עניין, מבחינת השימוש המותר בנכס, אכן השימוש המותר במסגרת היתר הבנייה (בעירייה) חשוב יותר, מאיך שהדירה רשומה בטאבו.
אבל...
ראשית, חייבים לבדוק בפועל בעירייה שאכן השימוש המותר לנכס, בהיתר הבנייה הוא מגורים.
שנית, גם אם השימוש המותר בהיתר הבנייה הוא מגורים, העובדה שהנכס רשום בטאבו כנכס מסחרי עלולה להשפיע על נכונות של קונה פוטנציאלי להיכנס לעסקה הזו ולכן מורידה את המחיר (צריך לבדוק את זה מול שמאי מקרקעין).
שלישית, ולא פחות חשוב, ייתכן שהדבר עלול לעורר קושי בקבלת משכנתא מהבנק (גם את זה צריך לבדוק מול שמאי מקרקעין שמופיע ברשימה של בנק למשכנתאות שממנו אתה שוקל ליטול משכנתא).
בכל מקרה, מומלץ לשכור שירותיו של עו"ד שבקיא בתחום על מנת שיעשה עבורך את כל הבדיקות הדרושות, ינהל עבורך את המו"מ מול המוכר וידאג לייצוג האינטרסים שלך בהסכם המכר.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרסום ברשם המשכונות
מורן
06/04/11
ברצוני לדעת איך מפרסמים משכנתא ברשם המשכונות לגבי מחיקתה, זוהי משכנתא שהלוותה מחברה שאיננה קיימת עוד.
איך מבטלים משכון ברשם המשכונות?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/04/11
לא ניתן לבטל רישום של משכון מבלי לקבל את הסכמת הנושה לכך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי ועד הבית – את מי לתבוע?
מיה
06/04/11
בבנין שלי ישנה דירה אשר שייכת לאשה שכיום מצבה סיעודי, האשה מתגוררת בבית בנה, והדירה שלה מושכרת לאחרים. יש לציין שבנה הוא מטפל בנושא הכספים.
נכון להיום המצב הוא שהשוכרים אינם משלמים דמי ועד הבית.
רציתי לדעת את מי אני תובע? את בעלת הדירה שכיום היא סיעודית, וודאי שלא תוכל להגיע למשפט, [גם אני לא יודע כמה הראש שלה עובד], או את כל הילדים שלה, או רק את הבן הזה שמטפל בכספים?
בקיצור את מי אני תובע?
נכון להיום המצב הוא שהשוכרים אינם משלמים דמי ועד הבית.
רציתי לדעת את מי אני תובע? את בעלת הדירה שכיום היא סיעודית, וודאי שלא תוכל להגיע למשפט, [גם אני לא יודע כמה הראש שלה עובד], או את כל הילדים שלה, או רק את הבן הזה שמטפל בכספים?
בקיצור את מי אני תובע?
תובעים את הבעלי בדירה הרשומים בטאבו
דינה
06/04/11
העברת בעלות לדירה בתוך המשפחה
ליאם
06/04/11
שלום..אני אם חד הורית שדירתה רשומה על שמה בלבד בטאבו עקב הסדר בהסכם הגירושים. כיום אני מעוניינת להעביר בעלות על הדירה לאימי . מהו התהליך לביצוע בטאבו?האם אפשרי? האם קיימת הקלה בתשלום מס השבח/מס הרכישה במקרה כזה?והאם חובה בליווי עו"ד לשם ביצוע הנ"ל?
המשך..
ליאם
06/04/11
ומה בעניין התשלום בטאבו עבור העברת הבעלות עצמה? מה הסכום?
איך מבצעים העברת זכויות בדירה בין בת לאם?
עו"ד טלי קסלר
06/04/11
מדובר בעסקת נדל"ן לכל דבר ועניין. צריך לערוך את מסמכי העסקה, יפויי כוח, רישום הערת אזהרה, שטרי העברת זכויות וכיו"ב (ייתכן שישנם מסמכים נוספים הדרושים - תלוי איפה רשומה הדירה והאם מדובר בקרקע פרטית או נכס שמנוהל על ידי מינהל מקרקעי ישראל).
העסקה אמורה להיות פטורה ממס שבח וחייבת במס רכישה מופחת.
לא ניתן לבצע עסקה כזו ללא עורך דין. עלויות הרישום בטאבו אינן משמעותיות (בד"כ מדובר בכמה מאות בודדות של שקלים).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
העסקה אמורה להיות פטורה ממס שבח וחייבת במס רכישה מופחת.
לא ניתן לבצע עסקה כזו ללא עורך דין. עלויות הרישום בטאבו אינן משמעותיות (בד"כ מדובר בכמה מאות בודדות של שקלים).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
חזקה
מ
06/04/11
יש לי אח המתגורר מזה 10 שנים בבית הרשום על שם האם.
לדבריו הוא השקיע כספים רבים בשיפוץ ואחזקת הדירה ומאחר ואין חוזה שכירות הוא טוען שהדירה שייכת לו. האם יש משהו בדבריו? מה מעמדו החוקי?
תדה
לדבריו הוא השקיע כספים רבים בשיפוץ ואחזקת הדירה ומאחר ואין חוזה שכירות הוא טוען שהדירה שייכת לו. האם יש משהו בדבריו? מה מעמדו החוקי?
תדה
בן המתגורר במשך שנים בדירת האם
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/04/11
באופן עקרוני, אם לא הוקנו לאח זכויות במסגרת מסמכים כלשהם שנחתמו על ידי האם, אין לו זכות בעלות.
אם וככל שהשקיע כספים, ייתכן שהוא יוכל לתבוע את ההחזר של הכספים מהאם.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם וככל שהשקיע כספים, ייתכן שהוא יוכל לתבוע את ההחזר של הכספים מהאם.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה לדורות
צביק'ה
05/04/11
אני עומד לרכוש זכויות של חכירה לדורות במגרש עיסקי.
תקופת החכירה המהוונת השניה ( הראשונה ל- 49 שנים הסתיימה והמוכר הוון ל- 49 שנים נוספות ) אמורה להסתיים בעוד 20 שנה .
שאלתי , מה דינה של הקרקע לאחר תום תקופת החכירה השנייה ? האם יש מצב שהיא חוזרת למנהל ?!
תקופת החכירה המהוונת השניה ( הראשונה ל- 49 שנים הסתיימה והמוכר הוון ל- 49 שנים נוספות ) אמורה להסתיים בעוד 20 שנה .
שאלתי , מה דינה של הקרקע לאחר תום תקופת החכירה השנייה ? האם יש מצב שהיא חוזרת למנהל ?!
מה קורה בתום חכירה לדורות בנכס מסחרי?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/04/11
בתום התקופה תידרש לשלם למינהל תשלום נוסף. 20 שנים זו לא תקופה כל כך ארוכה. מומלץ לבדוק כבר כעת, ועוד לפני ביצוע העסקה, מול המינהל, במה זה כרוך לחכור את המינהל לתקופה נוספת. תבקש יפוי כוח מהמוכר ותבצע את הבירור במינהל (בעצמך או באמצעות עורך הדין שייצג אותך בעסקה).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא שלוקח קונה דירה
אורלי
05/04/11
בעת מכירת דירה , האם יש חשיבות לגובה המשכנתא שלוקח קונה הדירה מבחינת ההגנה על מוכר הדירה?
האם משכנתא בגובה 70% מערך הדירה מקובלת ואינה מסכנת את מוכר הדירה מפני רמאויות או בעיות אחרות .
האם משכנתא בגובה 70% מערך הדירה מקובלת ואינה מסכנת את מוכר הדירה מפני רמאויות או בעיות אחרות .
האם יש סיכון למוכר בנוגע למשכנתא שנוטל רוכש הדירה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
07/04/11
באופן עקרוני משכנתא בגובה 70% היא מקובלת. ישנם כמה מנגנונים אשר מאפשרים למוכר להגן על עצמו מפני הסיכונים הכרוכים בכך שהקונה נוטל משכנתא:
על המוכר לקבל סכום מספיק (לפחות 25%), שמקורו בהון עצמי של הקונה, לפני נטילת המשכנתא.
הכסף של המשכנתא של הקונה, יתקבל בסוף העסקה, יהווה השלמה של מלוא התמורה ולמעשה באותו מעמד תימסר החזקה (כך שאין סיכון מבחינת המוכר שהעסקה תתבטל בשל אי תשלום מלוא התמורה ע"י הקונה, והוא יישאר עם הערת אזהרה של הבנק של הקונה).
לא פחות חשוב - מסמכי המשכנתא של הקונה עליהם נדרש המוכר לחתום הם דרקוניים וחד צדדיים לטובת הבנק למשכנתאות של הקונה.
עורך הדין של המוכר אמור לתקן את המסמכים האלה כך שהמסמך לא ישית על המוכר התחייבויות מסוכנות או לא סבירות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
על המוכר לקבל סכום מספיק (לפחות 25%), שמקורו בהון עצמי של הקונה, לפני נטילת המשכנתא.
הכסף של המשכנתא של הקונה, יתקבל בסוף העסקה, יהווה השלמה של מלוא התמורה ולמעשה באותו מעמד תימסר החזקה (כך שאין סיכון מבחינת המוכר שהעסקה תתבטל בשל אי תשלום מלוא התמורה ע"י הקונה, והוא יישאר עם הערת אזהרה של הבנק של הקונה).
לא פחות חשוב - מסמכי המשכנתא של הקונה עליהם נדרש המוכר לחתום הם דרקוניים וחד צדדיים לטובת הבנק למשכנתאות של הקונה.
עורך הדין של המוכר אמור לתקן את המסמכים האלה כך שהמסמך לא ישית על המוכר התחייבויות מסוכנות או לא סבירות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על ויתור זכויות במשק חקלאי
דורית
05/04/11
שלום רב
אני ובעלי גרים במשק חקלאי של הוריו. בעלי הוא בן ממשיך במשק .
כאשר פנינו לבנקים לצורך קבלת משכנתא לבניה במשק נמסר לנו כי המשכנתא היא על שם הוריו ואנו נהיה רשומים כערבים בנוסף דרשו ממני לחתום על מכתב ויתור זכויות במשק במידה ונפרד בעתיד.
ברצוני לדעת מה המשמעות של חתימה על מכתב כזה לגבי זכויותי בהמשך
תודה מראש
אני ובעלי גרים במשק חקלאי של הוריו. בעלי הוא בן ממשיך במשק .
כאשר פנינו לבנקים לצורך קבלת משכנתא לבניה במשק נמסר לנו כי המשכנתא היא על שם הוריו ואנו נהיה רשומים כערבים בנוסף דרשו ממני לחתום על מכתב ויתור זכויות במשק במידה ונפרד בעתיד.
ברצוני לדעת מה המשמעות של חתימה על מכתב כזה לגבי זכויותי בהמשך
תודה מראש
מומלץ שתתייעצי עם עו"ד המתמחה בדיני משפחה
דינה
06/04/11
לפני חתימה על מסמך שמשמעותו ויתור על זכויות.
אני מצטרפת להמלצה של דינה
עו"ד טלי קסלר
07/04/11
רישום בטאבו לאחר פרצלציה
אילן
05/04/11
כרגע יש ברשותי 2 מגרשים של המינהל (שולמו דמי היוון לשניהם) אך הם עדיין לא רשומים בטאבו.
נכון להיום אני מעוניין לבנות על אחד מהמגרשים דו משפחתי ולשם כך אני אמור לעשות פרצלציה.
- האם אני מחוייב(על פי החוק) לרשום את המגרשים לאחר הפרצלציה בטאבו?
נכון להיום אני מעוניין לבנות על אחד מהמגרשים דו משפחתי ולשם כך אני אמור לעשות פרצלציה.
- האם אני מחוייב(על פי החוק) לרשום את המגרשים לאחר הפרצלציה בטאבו?
רישום פרצלציה בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
07/04/11
משמעות המילה "פרצלציה" היא פיצול מגרש לשני חלקים או יותר ורישום הפיצול בטאבו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות המוכר בהסכם מכר דירת מגורים
אברהם
05/04/11
שלום רב,
האם מקובל כי אחריות המוכר בהסכם מכר דירת מגורים מסתיימת בשלב שבו המציא את כל האישורים הדרושים לשם העברת זכויות הבעלות על שם הקונה או שמא האחריות מסתיימת רק כאשר נרשמות הזכויות על שם הקונה בפועל? תודה.
האם מקובל כי אחריות המוכר בהסכם מכר דירת מגורים מסתיימת בשלב שבו המציא את כל האישורים הדרושים לשם העברת זכויות הבעלות על שם הקונה או שמא האחריות מסתיימת רק כאשר נרשמות הזכויות על שם הקונה בפועל? תודה.
העברת זכויות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/04/11
התשובה בחוזה המכר שלכם. מה נקבע בינכם ?
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת מגורים -אישור מס רכוש
דניאל ספיר
05/04/11
האם לצורך העברת זכויות בטאבו של דירת מגורים הרשומה כחלק מבית משותף - יש להציג לטאבו אישור מס רכוש? האם יש חובה שיהיה כתוב על אישור מס שבח כי אין צורך באישור ממ"ר?
אישור מס רכוש
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
07/04/11
בד"כ לא דרוש אישור מס רכוש לרישום העברת זכויות בדירה הרשומה כחלק מבית משותף בטאבו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מכונס נכסים
אלמקייס ישורון
05/04/11
שלום רב , אני מתעתד לקנות דירה מכונס נכסים שמטופלת ע"י עורך דין מטעם בית המשפט . שאלתי הינה מי מבצע את כל ההליכים המשפטיים כולל רישום הדירה בטאבו ?? האם אני צריך ייצוג של עו"ד ??על מה אני צריך לשים דגש ואם ישנו סיכון כלשהו ??
רכישה מכונס נכסים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/04/11
מומלץ עו"ד שילווה אותך ולאחר מכן גם ישלים את הרישום על שימך בכלל יעשה את כל הבידקות. זה שהרכישה מכונס לא אומרת יותר מידי לעניין תקנת השוק ו/או עסקאות נוגדות וכו'.
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בשכירות ארוכת טווח
דורון
05/04/11
שלום
אני שוכר את אותה דירה למעלה מ-20 שנה ללא חוזה למעט בשנה הראשונה שהיה חוזה לשנה ובשנה האחרונה חוזה לשנה, כעת בעל הדירה מעוניין לפנות אותי ושאלתי אילו זכויות יש לי כשוכר לטווח ארוך זה, כשדמי השכירות הכוללים (20 שנה כפול 20K בשנה = 400K) עלו זה מכבר על ערך הדירה,
תודה,
דורון
אני שוכר את אותה דירה למעלה מ-20 שנה ללא חוזה למעט בשנה הראשונה שהיה חוזה לשנה ובשנה האחרונה חוזה לשנה, כעת בעל הדירה מעוניין לפנות אותי ושאלתי אילו זכויות יש לי כשוכר לטווח ארוך זה, כשדמי השכירות הכוללים (20 שנה כפול 20K בשנה = 400K) עלו זה מכבר על ערך הדירה,
תודה,
דורון
פינוי מדירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/04/11
פורום דיני חוזים הינו הפורום המתאים לעניין זה, בכל מקרה זכותו של בעל הדירה לפנות אותך במיוחד שאין לך חוזה מחייב בינכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטרי מכר
יואל
05/04/11
מהם בבקשה:
1.שטר מכר
2. שטר חלוקה
3. שטר איחוד
תודה והמשך יום נפלא
1.שטר מכר
2. שטר חלוקה
3. שטר איחוד
תודה והמשך יום נפלא
שטרות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/04/11
שטר מכר - תעודה בעלת תוקף משפטי המאשרת ומעידה על העברת זכות, קניין או בעלות של נכס מבעליו לבעלים חדשים. בישראל, שטר מכר הכרחי לצורך רישום נכס בטאבו על שם הבעלים החדשים.
שטר חלוקה – על פי שטר החלוקה, מחלקים בין בעלים חלקה, כלומר חלוקה של השטח המשותף. פיצול וחלוקת הקרקע בין בעליה המשותפים של הקרקע.
שטר איחוד - כאשר מעוניינים בעלי מקרקעין לבצע פעולה של "איחוד מקרקעין" - איחוד מגרשים לפי חוק התכנון והבניה, הדבר נעשה באמצעות בין יתר המסמכים הנדרשים באמצעות שטר איחוד.
בכל מקרה, יש כמובן לצרף מסמכים נוספים וכן יש לקחת בחשבון שעלולים לראות בכך מימוש, כלומר אירוע מס.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
שטר חלוקה – על פי שטר החלוקה, מחלקים בין בעלים חלקה, כלומר חלוקה של השטח המשותף. פיצול וחלוקת הקרקע בין בעליה המשותפים של הקרקע.
שטר איחוד - כאשר מעוניינים בעלי מקרקעין לבצע פעולה של "איחוד מקרקעין" - איחוד מגרשים לפי חוק התכנון והבניה, הדבר נעשה באמצעות בין יתר המסמכים הנדרשים באמצעות שטר איחוד.
בכל מקרה, יש כמובן לצרף מסמכים נוספים וכן יש לקחת בחשבון שעלולים לראות בכך מימוש, כלומר אירוע מס.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבוצת רכישה
ניר
05/04/11
האם החוק מגדיר כמה אנשים יכולים להיות בקבוצת רכישה? באם כן, איזה חוק.
תודה
תודה
קבוצת רכישה - הגדרה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/04/11
בעבר היתה הגדרה של רשות המיסים לגבי עשרה רוכשים. קרי, כל קבוצה הכוללת עשרה רוכשים, שיש בה גורם מארגן המקבל תמורה תוגדר כקבוצת רכישה. כיום אין יותר את ההגדרה ויש לקחת בחשבון כי רשות המיסים תראה בכל עסקה שבה יש מספר רוכשים כקבוצת רכישה גם כאשר אין גורם מארגן.
החבות במע"מ - היעדר החיוב במע"מ בגין רכישת קרקע במסגרת קבוצות רכישה, היה אחד הפרמטרים שיצרו את הפער בעלות בין רכישת דירה מקבלן, שחויבה במע"מ; לבין רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה, שלא חוייבה במע"מ.
לסיום אינני יכול להיכנס במסגרת זו, לתכנון מס שניתן לבצע וכיצד מאורגנת הקבוצה, אך יש להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום שמייצג קבוצות ומכיר את התיקונים החדשים לחוק.
שיהיה בהצלחה ובזהירות
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
החבות במע"מ - היעדר החיוב במע"מ בגין רכישת קרקע במסגרת קבוצות רכישה, היה אחד הפרמטרים שיצרו את הפער בעלות בין רכישת דירה מקבלן, שחויבה במע"מ; לבין רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה, שלא חוייבה במע"מ.
לסיום אינני יכול להיכנס במסגרת זו, לתכנון מס שניתן לבצע וכיצד מאורגנת הקבוצה, אך יש להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום שמייצג קבוצות ומכיר את התיקונים החדשים לחוק.
שיהיה בהצלחה ובזהירות
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובת גילוי במכירת דירה
יניב
05/04/11
מכרתי דירה בבנין מגורים אשר בסמוך לו עומד להיסלל כביש מהיר (6 נתיבים) לפני כמה שנים הגשנו(תושבי השכונה שגרים בסמוך לכביש) תביעה בגין ביטול סלילת הכביש או ירידת ערך בעקבות הכביש התביעה בגין ביטול סלילת הכביש נדחתה אבל התביעה בגין ירידת ערך התקבלהאת הקונים של הדירה לא ידעתי בנושא הכביש(העו"ד שלי אמר שאין צורך) למרות שזהו דבר ידוע ופורסם עשרות פעמים בעיתונות האם הם יכולים לתבוע אותי בגין ירידת הערך או שלא ידעתי אותם ?למי מגיע הפיצוי שיתקבל בגין ירידת הערך ?תודה רבה
מצגים והצהרות מוכר במסגרת הסכם מכר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/04/11
על מנת לתת לך חוות דעת בעניין יש כמובן לראות את ההסכם ומהם ההצהרות שלך והמצגים בהסכם.
יש מספר תיקים מסוג זה שהגיעו לבית משפט, במיוחד כאשר מדובר על קבלן שהציג לדוגמה שיש שטח ירוק וכך יהיה גם בעתיד ולאחר מכן בנו מול הבית על השטח הירוק ואז הגיעו תביעות נגד קבלנים. מאחר ובאותו מקרה הקבלן ציין במפורש בהסכם כי כל מצג שהוצג ואיננו נכלל בהסכם לא יחייב את הקבלן.
בדרך כלל יש סעיף בהסכם שהקונה בדק את הממכר ואת סביבתו וזו חובתו כפוף להצהרות המוכר(בהסכם עצמו).
לכן אני ממליץ לך שעו"ד שייצג אותוך ייתן לך מסמך האם לעניות דעתו ההצהרות שלך בהסכם מספיקות ואתה מוגן. לאחר מכן את היכול להחליט לפנות לכל עו"ד אחר ולקבל חוות דעת אוביקטיבית אם הדבר יגרום לך לשקט.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יש מספר תיקים מסוג זה שהגיעו לבית משפט, במיוחד כאשר מדובר על קבלן שהציג לדוגמה שיש שטח ירוק וכך יהיה גם בעתיד ולאחר מכן בנו מול הבית על השטח הירוק ואז הגיעו תביעות נגד קבלנים. מאחר ובאותו מקרה הקבלן ציין במפורש בהסכם כי כל מצג שהוצג ואיננו נכלל בהסכם לא יחייב את הקבלן.
בדרך כלל יש סעיף בהסכם שהקונה בדק את הממכר ואת סביבתו וזו חובתו כפוף להצהרות המוכר(בהסכם עצמו).
לכן אני ממליץ לך שעו"ד שייצג אותוך ייתן לך מסמך האם לעניות דעתו ההצהרות שלך בהסכם מספיקות ואתה מוגן. לאחר מכן את היכול להחליט לפנות לכל עו"ד אחר ולקבל חוות דעת אוביקטיבית אם הדבר יגרום לך לשקט.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי מפתח
עידו
04/04/11
שלום רב,
כאשר דייר מוגן מחליט למכור את דירתו ומאחר ומבחינה קניינית היא לא שייכת לו מדוע הוא לוקח שליש דמי מפתח?
מהם דמי מפתח?
תודה
כאשר דייר מוגן מחליט למכור את דירתו ומאחר ומבחינה קניינית היא לא שייכת לו מדוע הוא לוקח שליש דמי מפתח?
מהם דמי מפתח?
תודה
חוק הגנת הדייר - הגדרה ותשלום לצורך פינוי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/04/11
לגבי החלק הראשון של השאלה, לעניין הגדרת דייר מוגן, להלן ההגדרה באופן כללי -
מי שמחזיק בדירה או בעסק ושילם דמי פתח
בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי.
דייר שלא שילם דמי-מפתח אך נכנס לנכס לפני שנת 1940.
דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס ביום 20/8/1968 שבחוזה השכירות לא צוין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
דייר שנכנס לנכס לאחר 20/8/1968 ובחוזה נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.
לחלק השני של השאלה ההגדרה והחלוקה אינה קבועה - תשלום דמי המפתח מעניק למעשה לדייר המוגן את הגנת האמורה בחוק. תמורת תשלום חלק משווי הנכס (הנע בדרך כלל בין 1/3 ל-2/3 משוויו השוק של הנכס המדובר) מקבל הדייר זכות קבע לגור בנכס לכל ימי חייו, כל עוד יעמוד בחובותיו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מי שמחזיק בדירה או בעסק ושילם דמי פתח
בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי.
דייר שלא שילם דמי-מפתח אך נכנס לנכס לפני שנת 1940.
דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס ביום 20/8/1968 שבחוזה השכירות לא צוין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
דייר שנכנס לנכס לאחר 20/8/1968 ובחוזה נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.
לחלק השני של השאלה ההגדרה והחלוקה אינה קבועה - תשלום דמי המפתח מעניק למעשה לדייר המוגן את הגנת האמורה בחוק. תמורת תשלום חלק משווי הנכס (הנע בדרך כלל בין 1/3 ל-2/3 משוויו השוק של הנכס המדובר) מקבל הדייר זכות קבע לגור בנכס לכל ימי חייו, כל עוד יעמוד בחובותיו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנס פיגור בתשלום
ארנון
04/04/11
בחוזה הקניה של הבית ישנו סעיף שבמקרה של הפרה יסודית יחול קנס של 10% מערך הדירה וזה כולל פיגור בתשלום מעבר ל-7 ימים מהתאריך שנקבע. בחוזה שלנו היו שלושה מועדי תשלום: מועד ראשון בחתימת החוזה , מועד שני לאחר 40 יום והמועד השלישי 30 ימים לאחר התשלום השני. שאלתי היא: במידה והמוכר לא סיפק את כל המסמכים הנדרשים ובשל כך נגרם עיכוב בתשלום האם הוא זכאי לתבוע את הקנס או שמא 30 הימים נספרים לו ממועד הגשת הטופס האחרון. הערה: המוכר לא ידע על כל הטפסים שהוא צריך להגיש (הבנק של הקונה דרש כל פעם טופס נוסף). לעזרתכם האדיבה אודה.
איחור בתשלומים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/04/11
קשה מאוד להשיב על שאלה זו, מבלי לראות את ההסכם המלא. בכל מקרה, אנו נוהגים בדרך כלל שלא לעמוד עם הצד שמנגד על קוצו של יום ולכן נותרים גרייס של מספר ימים לתיקון כל הפרה והפרה. לא נהוג לחייב ישר בריביות, אף על פי שיש לקוחות שאכן עומדים על כך. במקרה המדובר, מאחר ולא מדובר על דבר שהיה תלוי בקונה והיה תלוי בבנק נשאלת השאלה האם מדובר על עסקת שרשרת שגרמה למוכר נזק כספי ודורשים ממנו תשלום כלשהו. לכן יש להכיר את המקרה על מנת לתת תשובה לרבות מועדים לתיקון וכו'.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
