פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תוכניות חשמל מים של דירה חדשה
צחי
15/04/11
שלום למומחים,
קניתי דירה חדשה מקבלן ב2008. אני צריך לקדוח בקירות לצרכים שונים אבל רוצא לוודא שלא אפגע בצנרת חשמל,מים מיזוג וכך הלאה.
האם אני יכול לדרוש מהקבלן את התוכניות הרלוונטיות, דהיינו חשל מים וכן'(מעבר לתוכנית חשמל הרגילה שבה מצוינות רק נקודות הקצה ולא מהלך הצינורות והחוטים בקירות)?
בתודה מראש
צחי
קניתי דירה חדשה מקבלן ב2008. אני צריך לקדוח בקירות לצרכים שונים אבל רוצא לוודא שלא אפגע בצנרת חשמל,מים מיזוג וכך הלאה.
האם אני יכול לדרוש מהקבלן את התוכניות הרלוונטיות, דהיינו חשל מים וכן'(מעבר לתוכנית חשמל הרגילה שבה מצוינות רק נקודות הקצה ולא מהלך הצינורות והחוטים בקירות)?
בתודה מראש
צחי
תוכניות חשמל
עו"ד שזר תומר
16/04/11
כן אתה יכול.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ערבות למשכנתא
נירה
14/04/11
שלום,
בן זוגי עומד לרכוש דירה, שתהיה רשומה על שמו בלבד, הוא לוקח משכנתא על
שליש מערך הדירה, והשאר הון עצמי שלו (ושל הוריו). חשבונות הבנקים שלנו
נפרדים, וכן הוא ימשכן ככל הנראה דירה אחרת שנמצאת בבעלותו ולא את זו שהוא
רוכש. כעת, הבנק מחייב אותי לחתום כערבה, וזאת למרות שאין לי שום חלק
ובעלות על הדירה. רציתי לשאול, מדוע הבנק מחייב אותי לעשות זאת, ומה אוכל
לעשות על מנת להימנע מזה? האם זה יכול להשפיע על רצוני לרכוש בעתיד נכס משל
עצמי?
בן זוגי עומד לרכוש דירה, שתהיה רשומה על שמו בלבד, הוא לוקח משכנתא על
שליש מערך הדירה, והשאר הון עצמי שלו (ושל הוריו). חשבונות הבנקים שלנו
נפרדים, וכן הוא ימשכן ככל הנראה דירה אחרת שנמצאת בבעלותו ולא את זו שהוא
רוכש. כעת, הבנק מחייב אותי לחתום כערבה, וזאת למרות שאין לי שום חלק
ובעלות על הדירה. רציתי לשאול, מדוע הבנק מחייב אותי לעשות זאת, ומה אוכל
לעשות על מנת להימנע מזה? האם זה יכול להשפיע על רצוני לרכוש בעתיד נכס משל
עצמי?
ערבות למשכנתא
עו"ד שזר תומר
16/04/11
זה לא יכול למנוע ממך לקנות דירה בעתיד.
אבל כמובן שאם המשכנתא לא תשולם אז את בבעיה, גם אם אתם לא תהיו ביחד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל כמובן שאם המשכנתא לא תשולם אז את בבעיה, גם אם אתם לא תהיו ביחד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תיקון לחוק המכר
roni
14/04/11
שלום רב
אם רכשתי דירה לפני כ שנתיים,והייתי אמור לקבלה בינואר,
הדירה נרכשה מקבלן, יד ראשונה
עדיין לא קבילו אישור למסור את הדירות
האם חוק המכר חל עליי? איך ניתן לברר לגבי החוק ואו עם מי בהתאם?
אם רכשתי דירה לפני כ שנתיים,והייתי אמור לקבלה בינואר,
הדירה נרכשה מקבלן, יד ראשונה
עדיין לא קבילו אישור למסור את הדירות
האם חוק המכר חל עליי? איך ניתן לברר לגבי החוק ואו עם מי בהתאם?
מסירת דירה מקבלן חוק המכר
עו"ד שזר תומר
16/04/11
חוק המכר אמור לחול - ראה את החוזה עם הקבלן שעשית...
בכל מקרה, שם לב, בדר"כ קבלן יכול לאחר 90 ימים מיום המסירה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, שם לב, בדר"כ קבלן יכול לאחר 90 ימים מיום המסירה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יורש בחו"ל שאינו משתף פעולה
תמימה
14/04/11
האלמנה ג' התחתנה עם האלמן מ' באורוגוואי ואחרי שנים עלו יחד לישראל ורכשו דירה בראשל"צ. לו היה אז בן יחיד מנישואיו הקודמים (שנשאר באורוגוואי), ולה יש בת ובן שעלו לישראל והקימו פה משפחות.
לפני פטירתו הזכיר מ' לבנו (להלן: נ') שהוא זכאי לחלק מהדירה בישראל. נ' אכן פנה אל האלמנה אחרי שאביו נפטר וביקש אישור שלה בכתב כי מקובל עליה שהוא יורש של רבע מדירתם המשותפת והיא ענתה שזה ממילא החוק בישראל ונתנה לו אישור כזה.
גם נ' הנ"ל (הבן) נפטר לפני שנים והשאיר יורש – בנו היחיד (להלן "הנכד").
כשהאלמנה עברה את גיל שמונים היו לה קשיי הליכה ורצתה למכור או להשכיר את דירתה על מנת לעבור לדירה בבניין שיש בו מעלית או לדירת קרקע אבל הנכד הנ"ל לא הסכים למכור לה את חלקו בדירה או לעשות איזה סידור שיאפשר לה להחליף את דירתה. הוא טען שהוא לא יכול להרשות לעצמו הוצאות על עורך דין גם אם בסופו של תהליך הוא יקבל את חלקו בירושת הדירה. לפיכך אין לו כלל צו ירושה (שהוא יורש של אביו) או כל נייר פרט לאותו אישור של האלמנה שהיא מכירה באביו (נ') כיורשו של בעלה המת (והוא, כאמור, נפטר לפני שנים רבות).
ג' נפטרה לפני כשבועיים.
מה הפרוצדורה, מה על יורשי האלמנה לעשות כעת?
האם יצטרכו ויוכלו להוציא צו ירושה גם בלי שהנכד ההוא בחו"ל ישתף פעולה?
שאלה נוספת – בנושא הארנונה:
עיריית ראשל"צ פטרה את ג' האלמנה מתשלום ארנונה (כשהגיעה לגיל מסוים). אחרי פטירתה ישבו בני המשפחה שבעה בביתה ולסירוגין התארחו והתגוררו יחד איתה בביתה תקופה מסוימת לפני מותה כשכבר לא הייתה עצמאית ונזקקה לעזרה צמודה וכן כשהייתה בבית חולים. האם עלינו, בני משפחתה, לשלם ארנונה רגילה עבור התקופה מאז הפטירה? ומה בקשר לארנונה בתקופה הבאה כשההליכים המשפטיים עוד לא ייגמרו?
תודה מראש! תמימה
לפני פטירתו הזכיר מ' לבנו (להלן: נ') שהוא זכאי לחלק מהדירה בישראל. נ' אכן פנה אל האלמנה אחרי שאביו נפטר וביקש אישור שלה בכתב כי מקובל עליה שהוא יורש של רבע מדירתם המשותפת והיא ענתה שזה ממילא החוק בישראל ונתנה לו אישור כזה.
גם נ' הנ"ל (הבן) נפטר לפני שנים והשאיר יורש – בנו היחיד (להלן "הנכד").
כשהאלמנה עברה את גיל שמונים היו לה קשיי הליכה ורצתה למכור או להשכיר את דירתה על מנת לעבור לדירה בבניין שיש בו מעלית או לדירת קרקע אבל הנכד הנ"ל לא הסכים למכור לה את חלקו בדירה או לעשות איזה סידור שיאפשר לה להחליף את דירתה. הוא טען שהוא לא יכול להרשות לעצמו הוצאות על עורך דין גם אם בסופו של תהליך הוא יקבל את חלקו בירושת הדירה. לפיכך אין לו כלל צו ירושה (שהוא יורש של אביו) או כל נייר פרט לאותו אישור של האלמנה שהיא מכירה באביו (נ') כיורשו של בעלה המת (והוא, כאמור, נפטר לפני שנים רבות).
ג' נפטרה לפני כשבועיים.
מה הפרוצדורה, מה על יורשי האלמנה לעשות כעת?
האם יצטרכו ויוכלו להוציא צו ירושה גם בלי שהנכד ההוא בחו"ל ישתף פעולה?
שאלה נוספת – בנושא הארנונה:
עיריית ראשל"צ פטרה את ג' האלמנה מתשלום ארנונה (כשהגיעה לגיל מסוים). אחרי פטירתה ישבו בני המשפחה שבעה בביתה ולסירוגין התארחו והתגוררו יחד איתה בביתה תקופה מסוימת לפני מותה כשכבר לא הייתה עצמאית ונזקקה לעזרה צמודה וכן כשהייתה בבית חולים. האם עלינו, בני משפחתה, לשלם ארנונה רגילה עבור התקופה מאז הפטירה? ומה בקשר לארנונה בתקופה הבאה כשההליכים המשפטיים עוד לא ייגמרו?
תודה מראש! תמימה
צו ירושה - יורש בחו"ל
עו"ד שזר תומר
16/04/11
שאלה קצת מורכבת מדי לפורום הזה, אנסה לעשות לך סדר, כמובן שאין לראות באמור יעוץ משפטי מחייב לאור מורכבות הנושא:
אפשר להגיש בקשה לצו ירושה, מטעמי תום לב, יש לציין את קיומו של אותו נכד, שכן הוא זכאי ככל הנראה לרבע מהדירה ואין טעם להסתיר זאת כעת ולהסתבך עם זה אחר כך (יש כאלה שיטענו אחרת...).
בכל מקרה, לטעמי כל מה שלא יגיש הנכד, הרי יותר מרבע הוא לא יכול לקבל...כך שאת צו הירושה אפשר לעבור.
לאחר מכן, צריך למכור את הדירה, ואז זה קצת סיפור יותר מורכב וצריך לבצע פירוק שיתוף של הדירה, על מנת למכור את הדירה, וכך אפשר להתגבר עם התנגדות של הנכד, שיקבל את חלקו מהמכירה, גם אם יתנגד לה...
כפי שאמרתי קצת מורכב הסיפור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אפשר להגיש בקשה לצו ירושה, מטעמי תום לב, יש לציין את קיומו של אותו נכד, שכן הוא זכאי ככל הנראה לרבע מהדירה ואין טעם להסתיר זאת כעת ולהסתבך עם זה אחר כך (יש כאלה שיטענו אחרת...).
בכל מקרה, לטעמי כל מה שלא יגיש הנכד, הרי יותר מרבע הוא לא יכול לקבל...כך שאת צו הירושה אפשר לעבור.
לאחר מכן, צריך למכור את הדירה, ואז זה קצת סיפור יותר מורכב וצריך לבצע פירוק שיתוף של הדירה, על מנת למכור את הדירה, וכך אפשר להתגבר עם התנגדות של הנכד, שיקבל את חלקו מהמכירה, גם אם יתנגד לה...
כפי שאמרתי קצת מורכב הסיפור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לא הבנתי
תמימה
28/04/11
1.
בשום מקרה לא חשבנו להסתיר את קיומו של הנכד בחו"ל, אלא שאלתי היא אם נוכל להוציא צו ירושה גם אם הוא לא טרח להוכיח שהוא יורש של אביו, ולתת לו את חלקו רק כשהוא ישלים את החלק שלו. לא הבנתי אם התשובה היא חיובית.
2.
אחד הנכדים (היחידי שעדיין אין לו בית משל עצמו) מעוניין לרכוש את הבית משאר היורשים, והיורשים שבארץ מסכימים . מה הפרוצדורה?
3.
האם עד שיוכרע גורל הבית יש להמשיך לשלם ארנונה בתנאים שבהם שילמה הנפטרת (שזכתה, כאמור, להנחה מפאת גילה)?
בשום מקרה לא חשבנו להסתיר את קיומו של הנכד בחו"ל, אלא שאלתי היא אם נוכל להוציא צו ירושה גם אם הוא לא טרח להוכיח שהוא יורש של אביו, ולתת לו את חלקו רק כשהוא ישלים את החלק שלו. לא הבנתי אם התשובה היא חיובית.
2.
אחד הנכדים (היחידי שעדיין אין לו בית משל עצמו) מעוניין לרכוש את הבית משאר היורשים, והיורשים שבארץ מסכימים . מה הפרוצדורה?
3.
האם עד שיוכרע גורל הבית יש להמשיך לשלם ארנונה בתנאים שבהם שילמה הנפטרת (שזכתה, כאמור, להנחה מפאת גילה)?
דמי תיווך – בלעדיות
חגית
14/04/11
שלום רב,
"סגרתי בלעדיות" עם חברת תיווך לחצי שנה. הדירה מוצעת למכירה כחודש. הגיע אליי באופן פרטי ועצמאי קונה. בחוזה מצויין (וחבל שלא קראתי אותו היטב)שגם במקרה זה עליי לשלם דמי תיווך. מדוע זה חוקי? הרי כל אמצעי הפירסום שהושקעו ע"י משרד התיווך (בהנחה שכך הגיע אליי הקונה-דרך שלט על ביתי) מסתכמים אולי ב1000 ש"ח. מדוע עליי לשלם עשרות אלפי שקלים לתיווך כאשר הם לא הביאו את הקונה? האם הקונה גם אמור לשלם תיווך?
תודה
"סגרתי בלעדיות" עם חברת תיווך לחצי שנה. הדירה מוצעת למכירה כחודש. הגיע אליי באופן פרטי ועצמאי קונה. בחוזה מצויין (וחבל שלא קראתי אותו היטב)שגם במקרה זה עליי לשלם דמי תיווך. מדוע זה חוקי? הרי כל אמצעי הפירסום שהושקעו ע"י משרד התיווך (בהנחה שכך הגיע אליי הקונה-דרך שלט על ביתי) מסתכמים אולי ב1000 ש"ח. מדוע עליי לשלם עשרות אלפי שקלים לתיווך כאשר הם לא הביאו את הקונה? האם הקונה גם אמור לשלם תיווך?
תודה
הסכם תיווך בלעדיות - האם תמיד צריך לשלם למתווך גם שלא היה הגורם היעיל.
עו"ד שזר תומר
16/04/11
לא בהכרח צריך לשלם דמי תיווך.
אני מפנה אותך למאמר שפורסם באתר שלנו LAWFORUMS
אשר מדבר בדיוק על מקרה כזה.
http://www.lawforums.co.il/objDoc.asp?PID=915&OID=36980&DivID=1
אני מפנה אותך למאמר שפורסם באתר שלנו LAWFORUMS
אשר מדבר בדיוק על מקרה כזה.
http://www.lawforums.co.il/objDoc.asp?PID=915&OID=36980&DivID=1
חכירה לדורות
מירב
14/04/11
נכס בו מצוין חכירה לדורות עם הערה כי אין הגבלה בהעברה ובירושה - אם אנו כבר במהלך התקופה השניה של החכירה (בבעלות קרן קיימת לישראל) האם יתכן מצב בו הקרקע "תלקח" מאיתנו
חכירה לדורות
עו"ד שזר תומר
16/04/11
לא אין חשש.
בעת סיום החכירה יש לשלם דמי חכירה לשנים הבאות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בעת סיום החכירה יש לשלם דמי חכירה לשנים הבאות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הבהרה העברת זכויות
מ
14/04/11
רכשתי דירה שנרשמה על שמי בטאבו עם הערה ללא הגבלה בהעברה וירושה " חכירה מהוונת עד 2050 , כאשר הכנסתי את פרטי הנכס במנהל עדיין הופיעו פרטי המוכרים - האם אני צריכה להעביר זכויות במנהל על שמי ?ואם כן כיצד לעשות זאת?איני רוצה שתהיה לי בעיה בעת מכירת הבית בעתיד
העברה בטאבו /במינהל
עו"ד שזר תומר
16/04/11
באם זו חכירה, הרי שיהיה צורך באישור המנהל להעברה, יש לבצע בדיקה במינהל כי הם יאשרו את העברה, ניתן לגשת לבצע את הבדיקה בטרם קבלת כל המסמכים הנדרשים לצורך העברה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חוב של דייר שעזב את הדירה
רונית
14/04/11
שלום
דייר שלי עזב את הדירה שאני משכירה הוא עדיין חייב לי כסף ומתעלם. יש צקים שלו לעוד שלושה חודשי תשלום האם אני יכולה להפקיד אחד מהם?
תודה על התשובה
דייר שלי עזב את הדירה שאני משכירה הוא עדיין חייב לי כסף ומתעלם. יש צקים שלו לעוד שלושה חודשי תשלום האם אני יכולה להפקיד אחד מהם?
תודה על התשובה
הסכם שכירות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/04/11
עם מועד הפירעון של השיק, תוכלי לפרוע להפקידו ולהעמידו לפירעון. כמובן שיש לעיין בהסכם ולראות ולוודא כי אכן הדייר עזב שלא כדין וחב בתשלומים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חומה סדוקה
דליה
14/04/11
שכן טוען שעץ הנמצא בסמוך לחומה-גדר גרם נזק לחומה שלו (בית קרקע). העץ ניטע שנים רבות לפני בנית החומה. על מי חובת ההוכחה שאכן שרשי העץ גרמו לסדקים בחומה או שמא היתה בליה או אפילו בניה לא יצבה או זעזועי קרקע. כמו כן, האם היתה חובתו להודיע על תחילתו של סדק בעוד מועד ולא להזניח. וכן, מי צריך לתקן את החומה?
נזק מעץ במגרש סמוך
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/04/11
המוציא מחברו עליו הראיה, כלומר השכן שטוען שהנזק לחומה נגרם בשל העץ, צריך להביא לכך אסמכתא. גם אם הוא מבין אסמכתא, עדיין אפשר להביא חוו"ד נגדית ... מכל מקום, אם יוכח שהעץ גרם את הנזק, אז האחריות לתיקון הנזק היא על מי שהעץ נמצא בשיטחו לשפות את הצד הניזוק.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי איזון
שירי
14/04/11
בבניין בו אני מתגוררת ישנן דירות גדולות ודירות קטנות ויש לכך ביטוי בחלקים ברכוש המשותף: החל מ 2.4% וכלה ב-3.7% מהרכוש המשותף.
העיריה מאפשרת הוספה של מרפסות לכל הדירות. לכן אנו עומדים להוסיף מרפסות בגודל שווה לכל הדירות. בבניית המרפסות הזהות נהנית כל דירה, קטנה וגדולה כאחד, מ3.125% מסך שטח ההרחבה.
אם הבנתי נכון את סעיף 71ב' לחוק המקרקעין, במקרה זה נדרשים תשלומי איזון לבעלי הדירות הגדולות.
אני מתייחסת בעיקר לנאמר בסעיף קטן (ד): "נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף".
האם הבנתי נכון את כוונת החוק?
העיריה מאפשרת הוספה של מרפסות לכל הדירות. לכן אנו עומדים להוסיף מרפסות בגודל שווה לכל הדירות. בבניית המרפסות הזהות נהנית כל דירה, קטנה וגדולה כאחד, מ3.125% מסך שטח ההרחבה.
אם הבנתי נכון את סעיף 71ב' לחוק המקרקעין, במקרה זה נדרשים תשלומי איזון לבעלי הדירות הגדולות.
אני מתייחסת בעיקר לנאמר בסעיף קטן (ד): "נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף".
האם הבנתי נכון את כוונת החוק?
הוספת מרפסות בבית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/04/11
הלכה למעשה, בדר"כ במקרים כפי שאת מתארת, לא נהוג לשלם תשלומי איזון. זה נופל בגדר "זוטי דברים". כמובן שניתן לנהל מו"מ ולדרוש זאת, אך העידר הסכמה על כך מצד אחד והתעקשות על קבלת תשלומי איזון מצד שני, עלולה לסכל את חתימות כל הדייירם. מומלץ לנהוג בתבונה ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהו הסיכון שהמוכר לוקח כשהקונה משלם בהלוואת בלון?
נתי
14/04/11
אני מוכר דירה מעל 2 מליון ש"ח.
לקונה המיועד יש 2 דירות אותן הוא ימכור במקביל לקנייה ואף כאמור לקח מהבנק הלוואת בלון על מנת שהכסף יהיה נגיש לבקשתי.
האם יש בצורת תשלום זו סיכון מסוים או שניתן להסתמך על אישור מהבנק?
האם לבקש מסמכים נוספים שאכן כספי יובטח?
האם יש צורך לציין זאת בחוזה המכר ולהתנות בכך את הקנייה?
תודה רבה וחג שמח.
נתי
לקונה המיועד יש 2 דירות אותן הוא ימכור במקביל לקנייה ואף כאמור לקח מהבנק הלוואת בלון על מנת שהכסף יהיה נגיש לבקשתי.
האם יש בצורת תשלום זו סיכון מסוים או שניתן להסתמך על אישור מהבנק?
האם לבקש מסמכים נוספים שאכן כספי יובטח?
האם יש צורך לציין זאת בחוזה המכר ולהתנות בכך את הקנייה?
תודה רבה וחג שמח.
נתי
מוכר נכס לרוכש שלוקח מימון מהבנק
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/04/11
עקרונית, ההמלצה היא לעגן זאת בהסכם, ולקבוע סכום מסויים שישולם למוכר מההון העצמי שלו, שרק לאחריו המוכר יחתום לרוכש שלוקח משכנתא, על מסמכי הבנק. במקרה כזה, תוכל להבטיח לעצמך שאם הרוכש לא יצליח להשלים את העיסקה בשל אין העמדת מימון מהבנק שלו, עדיין ייוותרו בידייך מספיק כספים, כדי לכסות את הנזקים שלך, וכמובן את הפיצוי המוסכם. עניין מסלול ההלוואה שלו (הלוואת בלון או לא), פחות רלוונטי. כמו כן, כמובן שמומלץ לרשום מפורשות שהיעדר מימון מהבנק אינו עילה לאי תשלום התמורה במועד. מומלץ לך להיוועץ בעו"ד בעל ניסיון על מנת שיעגן בהסכם את כל המנגנונים המתאימים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה תעזרו לי חשוב לי
אודי
13/04/11
spam:0
ימין שמאל
לא נמצאו וירוסים
שלום רב חברי פורום היקרים.
. ברצוני לשמוע עוד דעות לכאן או לכאן.
אנחנו זוג צעיר + ילד המשתכרים ביחד 12000 ₪ נטו. שוקלים לרכוש דירה שמחירה 860000 , הון עצמי 160000
עדיין לא חתמנו על חוזה. האם לקנות את הדירה? אם כן כיצד הייתם מציעים לחלק את התמהיל? (אנחנו שונאי סיכון)
תודה רבה
ימין שמאל
לא נמצאו וירוסים
שלום רב חברי פורום היקרים.
. ברצוני לשמוע עוד דעות לכאן או לכאן.
אנחנו זוג צעיר + ילד המשתכרים ביחד 12000 ₪ נטו. שוקלים לרכוש דירה שמחירה 860000 , הון עצמי 160000
עדיין לא חתמנו על חוזה. האם לקנות את הדירה? אם כן כיצד הייתם מציעים לחלק את התמהיל? (אנחנו שונאי סיכון)
תודה רבה
התלבטות ברכישת דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/04/11
שיעור המימון שאתם מבקשים לבצע באמצעות משכנתא הוא גבוה באופן יחסי.
כדאי לגשת לבנק אחד למשכנתאות לפחות ולוודא שהבנק מאשר לכם לקחת משכנתא בשיעור הזה.
כמו כן, מומלץ לפנות לשמאי מהרשימה של הבנק ולוודא שהוא מעריך את הדירה במחיר המבוקש. כדאי לעשות זאת על מנת להימנע ממקרה שבו לאחר שתחתמו על הסכם המכר יתברר לכם שהשמאי מעריך את הדירה במחיר נמוך יותר, וכפועל יוצא הבנק מסכים לתת לכם משכנתא בסכום נמוך יותר ויהיה לכם בעיה לממן את יתרת הכסף הדרוש להשלמת העסקה.
שונאי סיכון נוטלים חלק גדול מתוך סכום ההלוואה בריבית קבועה צמודת מדד.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
כדאי לגשת לבנק אחד למשכנתאות לפחות ולוודא שהבנק מאשר לכם לקחת משכנתא בשיעור הזה.
כמו כן, מומלץ לפנות לשמאי מהרשימה של הבנק ולוודא שהוא מעריך את הדירה במחיר המבוקש. כדאי לעשות זאת על מנת להימנע ממקרה שבו לאחר שתחתמו על הסכם המכר יתברר לכם שהשמאי מעריך את הדירה במחיר נמוך יותר, וכפועל יוצא הבנק מסכים לתת לכם משכנתא בסכום נמוך יותר ויהיה לכם בעיה לממן את יתרת הכסף הדרוש להשלמת העסקה.
שונאי סיכון נוטלים חלק גדול מתוך סכום ההלוואה בריבית קבועה צמודת מדד.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת דלת כניסה לדירה עם חדר מדרגות משותף
עופר
13/04/11
רכשתי בית חדש מקבלן בקומה שנייה בבניין קומות. לבית 5 חדרים כאשר אחד מהם גובל עם חדר המדרגות המשותף. ביקשתי מהקבלן לפתוח לי דלת כניסה נוספת ישירות מחדר המדרגות לחדר על מנת להשתמש בו לטובת הסטודיו לאיפור של אשתי. הקבלן הסכים וביצע את העבודה אך הערייה סרבה לתת טופס 4 עד שהפתח יחתם. הקבלן הודיע לי על הבעיה והעלים את הפתח עם לוחות צמנט בורד כדי שלדבריו אוכל לפתוח את הדלת בעתיד אם אשיג את האישורים הדרושים. כעת יש לי טופס 4 אך שאלתי היא, מה אומר החוק לגבי הנושא הנ"ל ומה עלי לעשות על מנת לקבל את האסמכתה הדרושה לשימוש בדלת הזו. האם מספיקה החתמת השכנים בקומה על הסכמתם?
פתיחת פתח נוסף לדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/04/11
שינוי מסוג זה הוא שינוי שמחייב הוצאת היתר בנייה. זו הסיבה שהקבלן לא הצליח לקבל טופס 4 (שבין היתר מאשר כי המבנה נבנה בהתאם להיתר הבנייה) בגלל הפתח הזה. הסכמת השכנים אינה מספקת. פנה לאדריכל מנוסה בהוצאת היתרים ותבדוק האם ניתן להוציא לכך היתר בנייה ובמה זה כרוך מבחינת פרוצדורה ועלויות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שיתוף בקרקע מנהל
יפתח
13/04/11
שלום.
אני גר בית קטן ( יחידת מגורים )לא חוקי בשטח של הורי שהינה אדמת מנהל.
לצורך הרחבת ביתי עלי לקחת הלוואה / משכנתא.
שאלתי היא האם יש אפשרות לחתום על הסכם שיתוף עם הורי על חלק יחסי מהקרקע (כ 1/3) דבר שיהיה מוכר על ידי הבנקים?
בנוסף הייתי רוצה לדעת מה ההשלכות של חתימה על הסכם זה במידה וירצו הורי בעתיד למכור את השטח , האם אפשר יהיה למכור אותו עם ההסכם שלי?
אני גר בית קטן ( יחידת מגורים )לא חוקי בשטח של הורי שהינה אדמת מנהל.
לצורך הרחבת ביתי עלי לקחת הלוואה / משכנתא.
שאלתי היא האם יש אפשרות לחתום על הסכם שיתוף עם הורי על חלק יחסי מהקרקע (כ 1/3) דבר שיהיה מוכר על ידי הבנקים?
בנוסף הייתי רוצה לדעת מה ההשלכות של חתימה על הסכם זה במידה וירצו הורי בעתיד למכור את השטח , האם אפשר יהיה למכור אותו עם ההסכם שלי?
בית צמוד קרקע שנבנה ללא היתר בקרקע מינהל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/04/11
למרות שהדבר לא נאמר מפורשות אני מניחה שהנכס רשום במלואו על שם הורייך. למעשה אין לך כל זכות משפטית בנכס הזה. הבנקים נרתעים מאוד מנכס שיש בו בנייה ללא היתר. ייתכן שיסכימו לתת משכנתא כנגד שעבוד הנכס כולו לרבות בית הורייך. כדאי לבדוק מול הבנק אם יסכים לממן ובאילו תנאים. הסכם שיתוף הוא הסכם שנחתם בין בעלים משותפים של קרקע. במקרה הזה, למיטב הבנתי אין לך כלל זכויות בנכס והוא רשום במלואו על שם הורייך כך שהסכם שיתוף לא ישפר את מצבך.
אני מציעה שתפנה לעורך דין שבקיא בתחום לקבלת ייעוץ מכיוון שדרושים פרטים רבים נוספים כדי להבין את התמונה המלאה ולתת לך ייעוץ רציני.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אני מציעה שתפנה לעורך דין שבקיא בתחום לקבלת ייעוץ מכיוון שדרושים פרטים רבים נוספים כדי להבין את התמונה המלאה ולתת לך ייעוץ רציני.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המפקח על אחיזת העיניים וחוסר תרבות הדיור
הדייר
13/04/11
שאלה והבעת דיעה:
עיינתי בפסקי דין רבים של מפקחים שונים, ואיך יתכן שב-100% או קרוב לכך, נציגות הבית המשותף מנצחת בכל התביעות שלה או נגדה,
או לכל הפחות לא יוצא מופסדת?
יתכן אולי שכל מוסד המפקח על המקרקעין אינו כי אם אחיזת עיניים ונועד
רק לשרת את האינטרסים של נציגות הבית המשותף במסווה של הליך שיפוטי?
הנה קישור למאגר פס"ד של המפקחים: http://www.justice.gov.il/MOJHeb/HagafLrishomMekakein/LeskotHpikamekarkein/PiskeyDin/
עיינתי בפסקי דין רבים של מפקחים שונים, ואיך יתכן שב-100% או קרוב לכך, נציגות הבית המשותף מנצחת בכל התביעות שלה או נגדה,
או לכל הפחות לא יוצא מופסדת?
יתכן אולי שכל מוסד המפקח על המקרקעין אינו כי אם אחיזת עיניים ונועד
רק לשרת את האינטרסים של נציגות הבית המשותף במסווה של הליך שיפוטי?
הנה קישור למאגר פס"ד של המפקחים: http://www.justice.gov.il/MOJHeb/HagafLrishomMekakein/LeskotHpikamekarkein/PiskeyDin/
המפקח על אחיזת עיינים וחוסר תרבות דיור
גם דייר
15/05/14
אני לא מבין מדוע כתבת הכל עם סימני שאלה כשזה ברור
ולדעתי אף גרוע מכך !!! המפקחים אינם כבולים לדיני ראיות
ומכאן הם יכולים להפוך יום ללילה ולילה ליום ללא כל בעיה
ראה דוגמא קטנה פסק דין 12187 מפקחת נתניה ועוד פיסקי דין שמטרתם כמעט מוצהרת מלתחילה (יש עוד גרועים
וצורמים מזה !!!! ) כולל על פניו גושפנקא חוקית לביצוע עברות
בניה חלקם אף גובל בעברת בטיחות פלילי ואחרות שנעצרו
ע"י העיריה אך המפקחת מצאה לנכון לחייב את המתנגדים
בתשלום מלא +++ וזאת מסיבותיה היא ועוד ועוד ,,,,
התעלמות מוחלטת מאי הצגת פרוטוקולים ומסמכים שאי
הצגתם מוכיח שהצדק והאמת רחוקים מלהראות
כולל התעלמות מבקשה להצגת חשבונות בנק תדפיסים
שאף החוק מחייב את הוועד להציג אך כנראה זה
"" יסבך את העינינים""
ולדעתי אף גרוע מכך !!! המפקחים אינם כבולים לדיני ראיות
ומכאן הם יכולים להפוך יום ללילה ולילה ליום ללא כל בעיה
ראה דוגמא קטנה פסק דין 12187 מפקחת נתניה ועוד פיסקי דין שמטרתם כמעט מוצהרת מלתחילה (יש עוד גרועים
וצורמים מזה !!!! ) כולל על פניו גושפנקא חוקית לביצוע עברות
בניה חלקם אף גובל בעברת בטיחות פלילי ואחרות שנעצרו
ע"י העיריה אך המפקחת מצאה לנכון לחייב את המתנגדים
בתשלום מלא +++ וזאת מסיבותיה היא ועוד ועוד ,,,,
התעלמות מוחלטת מאי הצגת פרוטוקולים ומסמכים שאי
הצגתם מוכיח שהצדק והאמת רחוקים מלהראות
כולל התעלמות מבקשה להצגת חשבונות בנק תדפיסים
שאף החוק מחייב את הוועד להציג אך כנראה זה
"" יסבך את העינינים""
מצלמה פרטית בחנייה של הבניין
אילן
13/04/11
שלום
רכבי חונה בחנייה של הבניין ( 18
דיירים)
לאור התנכלויות חוזרות ונשנות לרכבי
(שריטות ,ניקור צמיגים וכו' ) ברצוני להתקין מצלמה שתתצפת על רכבי.
שאלות:
1 – האם מבחינה חוקית אני יכול להתקין
מצלמה על קיר חיצוני בבניין ?
2 – ליד החנייה שלי יש נקודת חשמל,האם
מנקודה זו אני יכול לקחת חשמל למצלמה ?
הערה:מהבית איני יכול לתצפת על החנייה.
תודה מראש
רכבי חונה בחנייה של הבניין ( 18
דיירים)
לאור התנכלויות חוזרות ונשנות לרכבי
(שריטות ,ניקור צמיגים וכו' ) ברצוני להתקין מצלמה שתתצפת על רכבי.
שאלות:
1 – האם מבחינה חוקית אני יכול להתקין
מצלמה על קיר חיצוני בבניין ?
2 – ליד החנייה שלי יש נקודת חשמל,האם
מנקודה זו אני יכול לקחת חשמל למצלמה ?
הערה:מהבית איני יכול לתצפת על החנייה.
תודה מראש
התקנת מצלמה בחניון הבית המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/04/11
באופן עקרוני, אם לא כתוב במסמכי הבית המשותף, כפי שהם רשומים בטאבו, אחרת, הקירות החיצוניים הם רכוש משותף. קרוב לוודאי שגם החשמל בחניון שייך למונה החשמל של הבית המשותף. מומלץ לתאם את התקנת המלצמה לכל הפחות עם נציגות הבית המשותף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תקנון – תשלום מיסי ועד משווה ליחסי
אבי
13/04/11
שלום רב,איזה רוב דרוש על מנת לשנות הוראה בתקנון הקובעת תשלום שווה של מיסי ועד הבית בין בעלי הדירות (שלא על פי שטח הרצפה) לתשלום יחסי (זאת לפי דרישה של חלק מבעלי הדירות)?
שינוי תקנון בבית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/04/11
סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע בעניין זה ש:
בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הדירות שבבעלותן 2/3 מהרכוש המשותף
דינה
14/04/11
יש הבדל ברוב הדרוש לשינוי תקנון לצורך תשלום אחיד ושווה, לבין שינוי תקנון לצורך תשלום יחסי על פי גודל הדירה כפי שקבוע בסעיף 58 לחוק המקרקעין.
בשינוי לתשלום אחיד ושווה יש צורך ב- 100% הסכמה של כל בעלי הדירות.
בכיוון ההפוך, שינוי משיטת תשלום אחידה ושווה לתשלום יחסי לפי גודל שטח הרצפה (סעיף 58), הרוב הדרוש הוא של אותן דירות שלהן 2/3 מהרכוש המשותף.
בשינוי לתשלום אחיד ושווה יש צורך ב- 100% הסכמה של כל בעלי הדירות.
בכיוון ההפוך, שינוי משיטת תשלום אחידה ושווה לתשלום יחסי לפי גודל שטח הרצפה (סעיף 58), הרוב הדרוש הוא של אותן דירות שלהן 2/3 מהרכוש המשותף.
צריכה עזרה חברה
אלכס
13/04/11
שלום לחברי הפורום,
ניתקלתי בקשיים בנסיוני לקנות מגרש
עקב חוסר במידע
אז תוכלי לעזור לי ולחלוק בידע שלכם
לגבי מה קרטריונים לקניה בטוחה ונכונה ללא תיווך
איזה מסמכים ועזרים צריך לקניה ולוידואי שהמקור אמין.
מה פעולות שצריך לנקות ובמה להעזר
אשמח לעזרתכם ובכלל לעוד מידע שיכול לעזור
תודה מראש
ניתקלתי בקשיים בנסיוני לקנות מגרש
עקב חוסר במידע
אז תוכלי לעזור לי ולחלוק בידע שלכם
לגבי מה קרטריונים לקניה בטוחה ונכונה ללא תיווך
איזה מסמכים ועזרים צריך לקניה ולוידואי שהמקור אמין.
מה פעולות שצריך לנקות ובמה להעזר
אשמח לעזרתכם ובכלל לעוד מידע שיכול לעזור
תודה מראש
רכישה של מגרש
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/04/11
פנה לעורך דין שמנוסה בתחום המקרקעין על מנת שייצג אותך. זה חוסר אחריות לקנות מגרש ללא ייצוג עורך דין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי מפתח
זהבי
13/04/11
סאבא וסבתא גרים מזה יותר מ 48 שנים בבית קרקע בדמי מפתח
שטחו הבנוי 100 מ"ר סה"כ 250 מ"ר, כרגע הבעלים של הבית
מעוניינים לקחת אותו בחזרה , כמה לפי חוק הם אמורים לקבל פיצוי
באחוזים , אשמח לקבל מידע על חוק שמתייחס לזה.
שטחו הבנוי 100 מ"ר סה"כ 250 מ"ר, כרגע הבעלים של הבית
מעוניינים לקחת אותו בחזרה , כמה לפי חוק הם אמורים לקבל פיצוי
באחוזים , אשמח לקבל מידע על חוק שמתייחס לזה.
פינוי דייר מוגן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/04/11
באופן עקרוני, אין לבעל הדירה אפשרות לחייב את הדייר המוגן לפנות את הנכס. לפיכך, גובה התשלום שבעל הנכס צריך לשלם לדייר המוגן נתון במידה רבה למשא ומתן בין הצדדים.
מומלץ לפנות לעורך דין המנוסה בתחום של דיירות מוגנת על מנת שיסייע לכם בניהול ובמיצוי המשא ומתן מול בעל הנכס.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
מומלץ לפנות לעורך דין המנוסה בתחום של דיירות מוגנת על מנת שיסייע לכם בניהול ובמיצוי המשא ומתן מול בעל הנכס.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר המתווך מול הסוכנות בה הוא עובד
קיקי
13/04/11
המקרה הוא כזה,
בחיפוש הדירה, הגענו למתווך שהראה לנו דירה, ולפני שעלינו אליה החתים אותנו על הטופס של הסוכנות בה הוא עובד לגבי דמי התיווך.
לקראת החתימה על החוזה, בכדי להגמיש את 2 הצדדים, הוא אמר בפנינו שהוא גם יתן את חלקו (ובנוכחותי נקב ב2000 ש"ח) בכדי שהעסקה תצא לפועל. וכך היה ונחתם חוזה.
אני מקבל טלפון מהסוכנות והם רוצים מחיר מלא על מה שחתמתי, ואמרו שבכלל אסור לו לעשות זאת, וזה לא קשור אליהם.
באיזה צעדים עלי לנקוט, בכדי לקבל את 2000 שקל המגיעים לי מהסוכן, ואז רק לתת להם את חלקם, שהרי הם מכחישים "הנחות" שהוא נותן?
מה בכלל הזכויות שיש לי לעכב אותם בתשלום בטענה שהוא חייב לי?
בחיפוש הדירה, הגענו למתווך שהראה לנו דירה, ולפני שעלינו אליה החתים אותנו על הטופס של הסוכנות בה הוא עובד לגבי דמי התיווך.
לקראת החתימה על החוזה, בכדי להגמיש את 2 הצדדים, הוא אמר בפנינו שהוא גם יתן את חלקו (ובנוכחותי נקב ב2000 ש"ח) בכדי שהעסקה תצא לפועל. וכך היה ונחתם חוזה.
אני מקבל טלפון מהסוכנות והם רוצים מחיר מלא על מה שחתמתי, ואמרו שבכלל אסור לו לעשות זאת, וזה לא קשור אליהם.
באיזה צעדים עלי לנקוט, בכדי לקבל את 2000 שקל המגיעים לי מהסוכן, ואז רק לתת להם את חלקם, שהרי הם מכחישים "הנחות" שהוא נותן?
מה בכלל הזכויות שיש לי לעכב אותם בתשלום בטענה שהוא חייב לי?
הנחה בדמי תיווך שהובטחה בעל פה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/04/11
באופן עקרוני, הקושי העיקרי הוא הקושי להוכיח את מה שסוכם. אם יש לכך מספר עדים שמוכנים להעיד על כך (ואין להם אינטרס מיוחד בעניין שעלול להשפיע על מיהמנות עדותם), ואם לא כתוב בהסכם התיווך שהתיקון שלו יעשה בכתב בלבד אז ייתכן שיש מקום להילחם על מתן ההנחה. המתווך הוא שלוח של הסוכנות והסוכנות לא ממש יכולה להתכחש להבטחותיו. תשלמו את הסכום שאינו שנוי במחלוקת מבחינתכם ואם סוכנות התיווך תגיש נגדכם תביעה (ויש סיכוי לא מבוטל שכך יקרה), תצטרכו להוכיח שהובטחה לכם הנחה בדמי התיווך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ בניין מסוכן
אינה
13/04/11
שלום רב,
אימי מתגוררת בבניין משותף שלאחרונה הוגדר ע"י העיריה כמבנה מסוכן. כל הדיירים קיבלו מכתב שהם חייבים לשפץ את הבניין. יש 36 דיירים בבניין זה. השאלה שלי היא כזו: לאימי אין אמצעים כלכליים כלל, היא מקבלת הבטחת הכנסה של 1800 ש"ח בחודש ואין לה שום חסכונות.
היא לא תוכל לשלם על השיפוץ, לא משנה איזה סכום זה יהיה (ואנו משערים שזה כמה אלפי שקלים). מה עלינו לעשות? ביום ו' תהיה אסיפת דיירים בה ועד הבית כנראה יגיד כמה זה יעלה לכל דייר. אם אמא שלי לא תשלם האם ועד הבית יוכל לתבוע אותה ואז דרך הוצאה לפועל לקבל את הכסף לשיפוץ?
אנא עזרתכם המקצועית.
תודה.
אינה
אימי מתגוררת בבניין משותף שלאחרונה הוגדר ע"י העיריה כמבנה מסוכן. כל הדיירים קיבלו מכתב שהם חייבים לשפץ את הבניין. יש 36 דיירים בבניין זה. השאלה שלי היא כזו: לאימי אין אמצעים כלכליים כלל, היא מקבלת הבטחת הכנסה של 1800 ש"ח בחודש ואין לה שום חסכונות.
היא לא תוכל לשלם על השיפוץ, לא משנה איזה סכום זה יהיה (ואנו משערים שזה כמה אלפי שקלים). מה עלינו לעשות? ביום ו' תהיה אסיפת דיירים בה ועד הבית כנראה יגיד כמה זה יעלה לכל דייר. אם אמא שלי לא תשלם האם ועד הבית יוכל לתבוע אותה ואז דרך הוצאה לפועל לקבל את הכסף לשיפוץ?
אנא עזרתכם המקצועית.
תודה.
אינה
שיפוץ מבנה מסוכן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/04/11
ישנן עבודות ברכוש המשותף שניתן לקבל לגביהן החלטה ברוב ואז לחייב את כל הדיירים המסרבים (עבודות תחזוקה ושמירה על הקיים) וישנן עבודות שלא ניתן לעשות זאת (עבודות של שיפור ושדרוג הקיים).
אם אמך לא תשלם את ההוצאות שהיא מחוייבת על פי חוק לשלם, בהחלט יוכלו הדיירים להגיש כנגדה תביעה ולאחר קבלת פסק הדין לגבות ממנה את הכסף בהוצאה לפועל.
אם מדובר בכמה אלפים בודדים - קרוב לוודאי שניתן יהיה למצוא פתרון בדרך של נטילת הלוואה ופריסת התשלומים.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם אמך לא תשלם את ההוצאות שהיא מחוייבת על פי חוק לשלם, בהחלט יוכלו הדיירים להגיש כנגדה תביעה ולאחר קבלת פסק הדין לגבות ממנה את הכסף בהוצאה לפועל.
אם מדובר בכמה אלפים בודדים - קרוב לוודאי שניתן יהיה למצוא פתרון בדרך של נטילת הלוואה ופריסת התשלומים.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניות לא בטאבו
ורד
13/04/11
שלום,
בבניין שבו אני מתגוררת 13 שנים אין חניות פרטיות רשומות בטאבו, לאחרונה עבר דייר חדש לבניין מינה עצמו ליו"ר הועד וחילק את החניות לפי רצונו. מכיוון שאין מספיק חניות ,הוא קבע שאני צריכה לחנות בבניין הסמוך.
הוא רשם על כל חניה לאיזה דירה היא שייכת ואמר שהוא מזמין מחסומים אישים. אין לו שום אישור במקרעין. כל מי שלא חונה בחניה עפ"י הרישום שלו הוא מאיים עליו (הוא קצין משטרה בעברו) ומניח על הרכב מכתב שהוא עומד לפנצ'ר או לגרור את הרכב. מה ניתן לעשות בנדון ? רוב הדיירים לא רוצים לעשות כלום כי היו שהם מפחדים ממנו או שהם מקורבים אליו ומבסוטים מהחניה שסידר לו. כזכור אין רישום בטאבו , אין הסכמה של כל הדיירים.
לייעות ראשוני במייל אודה.
ורד
בבניין שבו אני מתגוררת 13 שנים אין חניות פרטיות רשומות בטאבו, לאחרונה עבר דייר חדש לבניין מינה עצמו ליו"ר הועד וחילק את החניות לפי רצונו. מכיוון שאין מספיק חניות ,הוא קבע שאני צריכה לחנות בבניין הסמוך.
הוא רשם על כל חניה לאיזה דירה היא שייכת ואמר שהוא מזמין מחסומים אישים. אין לו שום אישור במקרעין. כל מי שלא חונה בחניה עפ"י הרישום שלו הוא מאיים עליו (הוא קצין משטרה בעברו) ומניח על הרכב מכתב שהוא עומד לפנצ'ר או לגרור את הרכב. מה ניתן לעשות בנדון ? רוב הדיירים לא רוצים לעשות כלום כי היו שהם מפחדים ממנו או שהם מקורבים אליו ומבסוטים מהחניה שסידר לו. כזכור אין רישום בטאבו , אין הסכמה של כל הדיירים.
לייעות ראשוני במייל אודה.
ורד
חלוקה של חניות שאינן רשומות בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/04/11
מומלץ לפנות אליו במכתב התראה ולדרוש ממנו לחדול באופן מיידי מביצוע הפעולות שהוא מבצע.
אם מכתב התראה לא יעזור - להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים.
כדאי להזכיר לו כי לפנצ'ר את הרכב זו עבירה פלילית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם מכתב התראה לא יעזור - להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים.
כדאי להזכיר לו כי לפנצ'ר את הרכב זו עבירה פלילית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה שניה עבור אישתי
דויד
13/04/11
שלום רב - ברשותי דירת מגורים שרכשתי עוד לפני שהכרתי את אשתי ואף שהתחתנו לפני 10 שנים הגנתי את הדירה בהסכם ממון . אם היום אני קונה דירה על שם אישתי האם החוק מחשיב זאת כדירה שנייה שלה ?? ידוע לי העקרון של "התא המשפחתי " השאלה האם הוא חל גם במקרה שתיארתי שהדירה שרכשתי היא בכלל עוד לפני שהכרתי את אשתי ??
רכישת דירה על שם אחד מבני זוג נשואים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/04/11
באופן עקרוני אתה ואשתך נחשבים כתא משפחתי אחד ולכן אם יש דירה לאחד מכם ומי מכם רוכש דירה נוספת הדירה החדשה נחשבת כדירה שנייה.
במקרים מסויימים מס שבח מוכן לקבל הסכם יחסי ממון (שאושר כדין) ו/או תצהיר בצירוף אסמכתאות שמעידות על כך שבין בני הזוג יש משטר של הפרדה רכושית (דהיינו הנכס שייך רק לאחד מהם, בני הזוג אינם משתתפים בדמי השכירות שמתקבלים בגין הנכס, תשלומי המשכנתא של הנכס אינם יוצאים מהקופה המשותפת וכיו"ב).
במקרים היחודיים האלה, בכפוף לשיקול הדעת של שלטונות מס שבח, ייתכן ותינתן הקלה במס רכישה.
בכל מקרה מומלץ לבצע את הפעולה בליווי צמוד של עורך דין שבקיא בתחום.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
במקרים מסויימים מס שבח מוכן לקבל הסכם יחסי ממון (שאושר כדין) ו/או תצהיר בצירוף אסמכתאות שמעידות על כך שבין בני הזוג יש משטר של הפרדה רכושית (דהיינו הנכס שייך רק לאחד מהם, בני הזוג אינם משתתפים בדמי השכירות שמתקבלים בגין הנכס, תשלומי המשכנתא של הנכס אינם יוצאים מהקופה המשותפת וכיו"ב).
במקרים היחודיים האלה, בכפוף לשיקול הדעת של שלטונות מס שבח, ייתכן ותינתן הקלה במס רכישה.
בכל מקרה מומלץ לבצע את הפעולה בליווי צמוד של עורך דין שבקיא בתחום.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צ'ק ביטחון
נטלי
13/04/11
שלום,אני ובן זוגי שכרנו דירה במשך שנה, במעמד החוזה דרש בעל הבית תשלום שכירות עבור החודש הראשון והאחרון. ביקשנו מבעל הדירה להתפנות חודש לפני סיום השכירות והוא כבר באותו יום החתים שוכר חלופי.אולם, כעת הוא מסרב להחזיר לנו את כספנו בטענות משונות (קירות לא צבועים- למרות שלא קיבלו דירה צבועה, ניקויון הבית וכו'..),באנו אליו לבית לדרוש את הצ'ק ביטחון, ותוך כדי פרץ ויכוח סוער בה אמר שאינו מוכן אפילו להחזיר את הצ'ק ושהוא יטען כי לא שולם לו שכירות במשך חודשיים "לכו תוכיחו" כדברו.רוב הצ'קים הוא פרע למעט שניים שהבאנו לו במזומן לבקשתו.העניין מדיר שינה מעיניי, האם יש משהו לעשות?האם מותר לו לאחר 10 ימים מיום הפינוי להחליט לפרוע את הצ'ק ביטחון? אודה לתגובתכם הדחופה,
שיק שניתן כבטחון להסכם שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/04/11
אם אינכם חייבים לו כסף, כפי שאתם טוענים, מומלץ לבטל את השיקים בבנק, על מנת שבמקרה שבעל הדירה יפקיד אותם לא יהיה להם כיסוי.
מומלץ להודיע לו בכתב (בדואר רשום) כי הנכם דורשים לקבל את השיקים בחזרה וכי הטענות שלו מופרכות ואין כל סיבה שיוסיף להחזיק בשיקים בהתחשב בכך שאין לכם כל חוב כלפיו.
אם וככל שבעל הדירה יגיש את השיקים ללשכת ההוצאה לפועל, תצטרכו להגיש התנגדות מנומקת ולהסביר מדוע אינכם אמורים לשלם את הכסף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
מומלץ להודיע לו בכתב (בדואר רשום) כי הנכם דורשים לקבל את השיקים בחזרה וכי הטענות שלו מופרכות ואין כל סיבה שיוסיף להחזיק בשיקים בהתחשב בכך שאין לכם כל חוב כלפיו.
אם וככל שבעל הדירה יגיש את השיקים ללשכת ההוצאה לפועל, תצטרכו להגיש התנגדות מנומקת ולהסביר מדוע אינכם אמורים לשלם את הכסף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
מוכר דירה
13/04/11
שלום,האם ניתן להגיד על-פי החוק שדירה שנתקבלה ללא תמורה זוהי דירה שנתקבלה במתנה? או האם יש הבדל בין ללא תמורה למתנה?תודה על התשובה
שוב השאלה
מוכר דירה
13/04/11
שלום,האם ניתן להגיד על-פי החוק שדירה שנתקבלה ללא תמורה זוהי דירה שנתקבלה במתנה? או האם יש הבדל בין ללא תמורה למתנה?תודה על התשובה
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
