פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
וועד בית משותף
שיר
30/04/11
היי,
האם עפ"י החוק (במידה וכן איזה חוק ואיזה ס') , וועד בבית המשותף חייב להראות לי דוחות כספיים הכוללים הכנסות, הוצאות ויתרה.
אין לי מושג לאן הכסף שנאסף מהדיירים הולך, טוענים שתיקנו גג ולא נראה שתוקן, כעת העלו על דעת עצמם מחיר של המנקה .
האם יש לי זכות לדרוש פירוט וכן האם חוקי שהעלו שכר מנקה על דעת עצמם.
תודה
האם עפ"י החוק (במידה וכן איזה חוק ואיזה ס') , וועד בבית המשותף חייב להראות לי דוחות כספיים הכוללים הכנסות, הוצאות ויתרה.
אין לי מושג לאן הכסף שנאסף מהדיירים הולך, טוענים שתיקנו גג ולא נראה שתוקן, כעת העלו על דעת עצמם מחיר של המנקה .
האם יש לי זכות לדרוש פירוט וכן האם חוקי שהעלו שכר מנקה על דעת עצמם.
תודה
עיון במסמכים
דינה
02/05/11
ניתן לעיין במסמכי ועד הבית על סמך סעיף 16(ג) של התקנון המצוי.
עסק משותף..
רון
30/04/11
יש לי עסק (חנות) הרשומה בטאבו על שמי ועל שם אחי, מזה 14 שנים אני שוכר את החנות ומשלם לאחי סכום אשר עליו סיכמנו באמצעות חוזה. ברצוני לבצע פירוק שותפות, במה כרוך הדבר? והאם עד שייתבצע פירוק השותפות אוכל להמשיך לעבוד בחנות תמורת שכירות? אציין כי אחי ואני לא ביחסים טובים בכלל, לא מדברים אחד עם השני, ולכן העניין קצת מסובך....
פירוק שותפות
עו"ד שזר תומר
30/04/11
ראה תשובתי לשאלה שנשאלה לפניך.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
פירוק שותפות
רונית
30/04/11
אני שותפה עם 2 דודות בדירה אשר ניתנה לי ע"י אבי במתנה.
השותפות הינה חצי אני, רבע דודה אחת ורבע דודה שנייה,
המשפחה אינה ביחסים טובים וברצוני לפרק שותפות זו, כיצד עליי לפעול, וכמה דיונים/זמן לוקח לבצע זאת?
השותפות הינה חצי אני, רבע דודה אחת ורבע דודה שנייה,
המשפחה אינה ביחסים טובים וברצוני לפרק שותפות זו, כיצד עליי לפעול, וכמה דיונים/זמן לוקח לבצע זאת?
פירוק שיתוף במקרקעין - ביהמ"ש לענייני משפחה
עו"ד שזר תומר
30/04/11
מדובר בפירוק שיתוף במקרקעין, אשר ידון בביהמ"ש לענייני משפחה, זה יכול לקחת גם למעשה משנה, באם לא תתפשרו, ואף הרבה מעבר לכך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
העברת משכנתא
מירי
30/04/11
בבעלותי יש דירה בת 3 חדרים, להורי יש דירה בת 4 חדרים. ברצונני להחליף בין הדירות גם מבחינת משכנתא. כיצד עלינו לבצע זאת? מה עלינו לעשות? ולאן לפנות?
תודה מראש
תודה מראש
החלפת דירה יחידה
עו"ד שזר תומר
30/04/11
קיימת בחוק אפשרות של החלפת דירה יחידה, אבל לא בתוך שזו כוונת המחוקק, ולא בטוח שאתם עומדים בתנאים.
לפי התיאור שלך - אתם לא כך כך עומדים בתנאים..
צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק.
לפי התיאור שלך - אתם לא כך כך עומדים בתנאים..
צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק.
בניית דק מעץ
גל
30/04/11
אני בעל מסעדה ובניתי דק מחוץ לשטחה, בעקבות הלשנה, המועצה דורשת ממני לפרק את הדק בשל שימוש חורג (יצויין כי עד כה מחוץ למסעדה היו כסאות ושלחנות ללא דק באישור), ייעצו לי לחבר לדק גלגלים ובכך למנוע את פירוק הדק, האם יש אמת בעניין?
אם תחבר גלגלים תקבל גם דוח חניה
cויתן
30/04/11
חוזה להשכרת דירה
גיא
30/04/11
שלום. האם יש חוזה של השכרת דירה ובו מצוין כי חוק הגנת הדייר 1972 אינו נלקח בחשבון. האם תופס משפטי ?
חוק הגנת הדייר
עו"ד שזר תומר
30/04/11
כן, במרבית החוזים של הדירות מצויין כי חוק הגנת הדייר לא חל, ולרוב זה תופס, רק במקרים חריגים זה לא תופס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
חברת אחזקה לא יכולה לתבוע בלי ועד בית?
דינה
29/04/11
היייש לנו דייר שלא משלם ועד בית וחייב כבר אלפי שקלים אבל כל הבניין מפחד ממנו ולפני חודש גם ועד הבית החליט שהוא לא מוכן להיות יותר ועד בית כדי לא להתעמת איתו.מי יכול לגבות מהדייר תשלום או לתבוע את הדייר מבלי שאחד מבעלי הדירות יצטרך להיות חלק מהתביעהגבייה?
דילגו עליי, מבקשת תשובה
דינה
01/05/11
תביעה כנגד דייר שלא משלם ועד בית
עו"ד שזר תומר
01/05/11
חברת האחזקה יכול להגיש את התביעה, למרות שמדובר בחוב עבר אז צריך לשאול האם הם מוכנים לקחת חלק בתביעה הזו, ניתן גם ליפות כוח עו"ד שיגיש את התביעה בשם הועד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
פינוי דייר
עידו
29/04/11
שלום רב,
בבעלותי דירה אשר אותה אני משכיר בשכירות לשנה.
לאחר חודשיים בלבד, שוכרי הדירה הפסיקו לשלם לי מאחר ולטענתם המשכיר פוטר מעבודתו.(כמובן ששטר הביטחון לא יכסה לי את שמונת החודשים שנותרו).אילו דרכים עומדות בפני על מנת לפנות את המשכיר?
בבעלותי דירה אשר אותה אני משכיר בשכירות לשנה.
לאחר חודשיים בלבד, שוכרי הדירה הפסיקו לשלם לי מאחר ולטענתם המשכיר פוטר מעבודתו.(כמובן ששטר הביטחון לא יכסה לי את שמונת החודשים שנותרו).אילו דרכים עומדות בפני על מנת לפנות את המשכיר?
פינוי דייר - פינוי שוכר
עו"ד שזר תומר
30/04/11
צריך להגיש תביעה לפינוי מושכר (במקביל אפשר לפתוח שטר חוב בהוצאה לפועל על החוב כרגע, ואם שטר החוב לא יספיק אפשר לאחר מכן להגיש תביעה נוספת).
ביהמ"ש מחוייב היום לקבוע דיון בתוך 30 יום שמהיום שבו על הדייר להגיש כתב הגנה, כך שאתה מקבל סעד משפטי מהיר מאוד.
הבעיה... אם יש לך פס"ד והם לא מפנים, אתה עדיין צריך ללכת להוצאה לפועל, שם קשה יותר.
מומלץ מאוד לשכור עו"ד ולא לנסות לעשות את זה לבד.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ביהמ"ש מחוייב היום לקבוע דיון בתוך 30 יום שמהיום שבו על הדייר להגיש כתב הגנה, כך שאתה מקבל סעד משפטי מהיר מאוד.
הבעיה... אם יש לך פס"ד והם לא מפנים, אתה עדיין צריך ללכת להוצאה לפועל, שם קשה יותר.
מומלץ מאוד לשכור עו"ד ולא לנסות לעשות את זה לבד.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
השכרת דירה – בעיה בצנרת מטבח על חשבון מי ?
חיים
29/04/11
אני שוכר דירה מזה חצי שנה, נוצרה סתימה בצנרת המטבח , על חשבון מי יש להזמין ולשלם לאינסטלטור שיבדוק מה קורה ?
האם על חשבוני או על חשבון בעל הבית ?
תודה
האם על חשבוני או על חשבון בעל הבית ?
תודה
סתימה במטבח
עו"ד שזר תומר
30/04/11
אין תשובה חד משמעית - תלוי בחוזה.
אם החוזה שותק - ניתן אולי לקבל את העמדה הבאה:
תזמין את הבודק, ואם הוא ירשום לך שהסתימה היא עקב בלאי ולא עקב מעשה שלך - תדרוש את הבדיקה והתיקון מאת הבעלים של הנכס.
אם החוזה שותק - ניתן אולי לקבל את העמדה הבאה:
תזמין את הבודק, ואם הוא ירשום לך שהסתימה היא עקב בלאי ולא עקב מעשה שלך - תדרוש את הבדיקה והתיקון מאת הבעלים של הנכס.
האם מכירת זכות לרכישת דירה נחשבת לתיווך ?
ניצן
29/04/11
אם אני חותם על זכרון דברים עם מוכר שאני או מישהו אחר שאני אביא ישלם לו X ש"ח על הדירה שלו, ואני גובה מאותו מישהו אחר שאני מכיר תשלום Y על זה שמצאתי עבורו דירה כך שהמישהו האחר הזה קונה מהמוכר במחיר X - האם זה נקרא תיווך לפי חוק המתווכים ? האם ה-Y זה דמי תיווך או שאני יכול לקרוא לזה "ייעוץ" או "עמלת עזרה לחבר" ? אם אני עושה את זה בלי רשיון תיווך - זה בעיה או שבכלל אין צורך ברשיון מתווך כי זה רק "ייעוץ" ולא נעשה במסגרת משרד תיווך ?
מיהו מתווך?
עו"ד שזר תומר
30/04/11
לדעתי - זה יחשב כתיווך...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בדיקת אישור זכויות
ארז
29/04/11
במקרה בו קונה מעוניין לקנות דירה שהבעלות היא של המנהל ולמוכרים יש זכויות חכירה מהוונות, האם יש צורך לבדוק אישור זכויות? האם יש לבקש חוזה חכירה? או שמספיק לעיין בנסח הטאבו מאחר והזכויות בדירה מהוונות?
קניית דירה - חכירה מהוונת
עו"ד שזר תומר
30/04/11
אני הייתי פונה גם למינהל ומקבל מהם את החומר הלוונטי.
כלומר - חוזה חכירה וכו'.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
כלומר - חוזה חכירה וכו'.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
רישום הערת אזהרה על נכס שברשותי
שחר
29/04/11
שלום לכולםהנני מתכוון לטוס לחו"ל לתקופה ממושכת של למעלה משנה, ולהשכיר את הדירה שברשותי. כדי לבטח את עצמי, אני מעוניין לרשום הערת אזהרה על הנכס, כך שהוא לא יוכל להימכר, נניח ע"י מתחזה לי. שאלתי היא איך מבצעים דבר כזה? קראתי פעם שיש דרך שבה אני מצהיר בטאבו שאת מכירת הדירה אני יכול לבצע רק בחתימת העורך דין שלי (יש לי עו"ד אמין שאני סומך עליו בכל מאת האחוזים). איך בדיוק אני עושה את זה?תודה מראש על עזרתכםשחר
הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה
עו"ד שזר תומר
30/04/11
הרוכש יכול לרשום לטובתו הערת אזהרה ו/או הערה על הימנעות מעשיית עסקה לפי סעיפים 126-127 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969, פנה לעו"ד שלך...
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
האם ניתן לקנות את הדירה באופן פרטי
ליאת
28/04/11
שאלתי: ראינו שלט תיווך על דירה. יצרנו קשר עם המתווך ונפגשנו וראינו את הנכס לאחר שהוחתמנו על הסכם תיווך ולאחר שנאמר לנו שהדירה בבלעדיות. שבוע לאחר מכן התברר כי המוכר סיים את התקשרותו עם משר התיווך וביטל את הבלעדיות והוא מוכר את דירתו בשוק הפרטי. האם לאחר החתימה עם הסכם התיווך, בהתחשב בעובדה שהלקוח סיים את התקשרותו עם משרד התיווך, ישנה מניעה מצידנו לרכוש את הדירה באופן פרטי מהלקוח?
הסכם תיווך - בלעדיות - הוגרם היעיל לעסקה
עו"ד שזר תומר
30/04/11
אם חתמתם על הדירה - המתווך יכול לתבוע אותכם.
אם זה יגיע לביהמ"ש - השופט יכריע על פי השאלה האם המתווך היה הגורם היעיל לעסקה.
שאלה שיש לה הרבה מרכיבים - זה לא שחור ולבן.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אם זה יגיע לביהמ"ש - השופט יכריע על פי השאלה האם המתווך היה הגורם היעיל לעסקה.
שאלה שיש לה הרבה מרכיבים - זה לא שחור ולבן.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
השכרת חנויות
המשכיר
28/04/11
שלום,אני מעוניין להשכיר חנויות שבבעלותי.מהם הדגשים החשובים שיש לנקוט בהם בחוזה ובשכירות.על מה יש להקפיד?איפה בדר"כ צצות הבעיות שיש להמנע מהם בעת כתיבת החוזה?את עזרתכם בהקדם.תודה וסופ"ש נעים,חנות להשכיר.
חוזה שכירות של חנות - טיפים למשכיר
עו"ד שזר תומר
30/04/11
על ההודעה שלך רשום בגדול - זהירות...
לא הייתי ממליץ לעשות את החוזים לבד, קח עו"ד, זה ישתלם לך בסופו של דבר.
הנה כמה טיפים:
להחתים ערבים טובים, לבדוק תלושי שכר של הערבים, שהערבים יחתמו בפני עו"ד (ואם החלטת "לחסוך" ולא לקחת עו"ד, אז בפניך).
לשם דגש על נושא קבלת החנות והחזרתו - ונושא השיפוץ שחוזר על עצמו שוב ושוב בחנויות, כאשר חנויות לא מוחזרות במצב שהתקבלו ללא הסכמת המשכיר.
לשם דגש על האופציה והעדר האופציה.
וחושב מאוד - נושא המוניטין.
ועוד ועוד.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
לא הייתי ממליץ לעשות את החוזים לבד, קח עו"ד, זה ישתלם לך בסופו של דבר.
הנה כמה טיפים:
להחתים ערבים טובים, לבדוק תלושי שכר של הערבים, שהערבים יחתמו בפני עו"ד (ואם החלטת "לחסוך" ולא לקחת עו"ד, אז בפניך).
לשם דגש על נושא קבלת החנות והחזרתו - ונושא השיפוץ שחוזר על עצמו שוב ושוב בחנויות, כאשר חנויות לא מוחזרות במצב שהתקבלו ללא הסכמת המשכיר.
לשם דגש על האופציה והעדר האופציה.
וחושב מאוד - נושא המוניטין.
ועוד ועוד.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
פטור ממס שבח
עידו
28/04/11
שלום
דירה שהתקבלה כמתנה לפני שנתיים, האם אפשר למכור אותה כיום עם פטור ממס שבח? (עפ"י הוראת השעה החדשה)
דירה שהתקבלה כמתנה לפני שנתיים, האם אפשר למכור אותה כיום עם פטור ממס שבח? (עפ"י הוראת השעה החדשה)
פטור ממס שבח - הוראות השעה
עו"ד שזר תומר
30/04/11
ברמת העקרון כן.
צריך לראות שזה מתאים ליתר התנאים בהוראות השעה (סכום הנכס וכו').
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
צריך לראות שזה מתאים ליתר התנאים בהוראות השעה (סכום הנכס וכו').
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מס רכישה לתושב חוזר
דרור
28/04/11
שלום רב,האם יש הקלות במס רכישה לתושב חוזר (שהוכר כתושב חוזר על פי משרד הקליטה) לרכישת דירת מגורים יחידה?תודה רבה,דרור
פטור ממס רכישה - תושב חוזר / תושב חוץ
עו"ד שזר תומר
30/04/11
שאלה מאוד מורכבת ותלויה בהמון גורמים, אני ממליץ לך לפנות ליעוץ עם עו"ד.
הנה כמה טיפים:
סעיף 14(א) - הענקת פטור ממס להכנסה אשר הופקה או נצמחה בחו"ל לתקופה של 10 שנים
סעיף 14(א) לפקודה קובע, כי יחיד אשר הוכר "כתושב חוזר ותיק" יהיה פטור ממס בגין מלוא הכנסותיו מכלל המקורות המנויים בסעיף 2, 2א, 3 לפקודה אשר הופקו או נצמחו מחוץ לישראל או הכנסות אשר מקורן בנכסים מחוץ לישראל, וזאת למשך 10 שנים מיום הגדרתו כתושב חוזר ותיק.
כמו כן, נקבע, כי בניגוד לעבר, הפטור יינתן ללא תלות במועד רכישת הנכס ממנו מופקות או נצמחות ההכנסות ע"י היחיד (לפני השיבה לישראל או אחריה).
לכלל זה קיים סייג, הקובע כי הכנסה אשר הופקה בחו"ל מנכס אשר הגיע לידי היחיד בפטור בהתאם לסעיף 97(א)(5) לפקודה (פטור בהעברת נכס במתנה לקרוב וכן מתנה ליחיד אחר אם שוכנע פקיד השומה כי המתנה ניתנה בתום לב ובלבד כי מקבל המתנה אינו תושב חוץ) לא תהנה מהטבת המס כאמור לעיל.
סעיף 97(ב)(1) - פטור ממס על רווח הון ממכירת נכס
יחיד אשר הוכר כתושב חוזר ותיק ייהנה מפטור ממס על רווח הון ממכירת נכס מחוץ לישראל אם מכרו תוך 10 שנים מיום הכרתו כתושב חוזר ותיק.
כמו כן, נקבע, כי בניגוד לעבר, הפטור יינתן ללא תלות במועד רכישת הנכס ע"י היחיד (לפני השיבה לישראל או אחריה).
גם לכלל זה קיים הסייג, הקובע כי הכנסה שהופקה ממכירת נכס בחו"ל אשר הגיע לידי היחיד בפטור בהתאם לסעיף 97(א)(5) לפקודה (פטור בהעברת נכס במתנה לקרוב וכן מתנה ליחיד אחר אם שוכנע פקיד השומה כי המתנה ניתנה בתום לב ובלבד שמקבל המתנה אינו תושב חוץ) לא תהנה מהטבת המס כאמור לעיל.
פטור חלקי למכירה לאחר תקופת הפטור - כאשר נמכר נכס כאמור לעיל לאחר חלוף תקופה הארוכה בעשר שנים מהיום בו הפך היחיד לתושב ישראל, תינתן הקלה חלקית המחושבת על פי יחס תקופות: חלק רווח ההון הריאלי לתקופה שמיום הרכישה עד תום תקופת הפטור יהיה פטור ממס, ויתרת רווח ההון יהיה חייב במס בשיעור הקבוע בסעיף 91(ב) לפקודה.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הנה כמה טיפים:
סעיף 14(א) - הענקת פטור ממס להכנסה אשר הופקה או נצמחה בחו"ל לתקופה של 10 שנים
סעיף 14(א) לפקודה קובע, כי יחיד אשר הוכר "כתושב חוזר ותיק" יהיה פטור ממס בגין מלוא הכנסותיו מכלל המקורות המנויים בסעיף 2, 2א, 3 לפקודה אשר הופקו או נצמחו מחוץ לישראל או הכנסות אשר מקורן בנכסים מחוץ לישראל, וזאת למשך 10 שנים מיום הגדרתו כתושב חוזר ותיק.
כמו כן, נקבע, כי בניגוד לעבר, הפטור יינתן ללא תלות במועד רכישת הנכס ממנו מופקות או נצמחות ההכנסות ע"י היחיד (לפני השיבה לישראל או אחריה).
לכלל זה קיים סייג, הקובע כי הכנסה אשר הופקה בחו"ל מנכס אשר הגיע לידי היחיד בפטור בהתאם לסעיף 97(א)(5) לפקודה (פטור בהעברת נכס במתנה לקרוב וכן מתנה ליחיד אחר אם שוכנע פקיד השומה כי המתנה ניתנה בתום לב ובלבד כי מקבל המתנה אינו תושב חוץ) לא תהנה מהטבת המס כאמור לעיל.
סעיף 97(ב)(1) - פטור ממס על רווח הון ממכירת נכס
יחיד אשר הוכר כתושב חוזר ותיק ייהנה מפטור ממס על רווח הון ממכירת נכס מחוץ לישראל אם מכרו תוך 10 שנים מיום הכרתו כתושב חוזר ותיק.
כמו כן, נקבע, כי בניגוד לעבר, הפטור יינתן ללא תלות במועד רכישת הנכס ע"י היחיד (לפני השיבה לישראל או אחריה).
גם לכלל זה קיים הסייג, הקובע כי הכנסה שהופקה ממכירת נכס בחו"ל אשר הגיע לידי היחיד בפטור בהתאם לסעיף 97(א)(5) לפקודה (פטור בהעברת נכס במתנה לקרוב וכן מתנה ליחיד אחר אם שוכנע פקיד השומה כי המתנה ניתנה בתום לב ובלבד שמקבל המתנה אינו תושב חוץ) לא תהנה מהטבת המס כאמור לעיל.
פטור חלקי למכירה לאחר תקופת הפטור - כאשר נמכר נכס כאמור לעיל לאחר חלוף תקופה הארוכה בעשר שנים מהיום בו הפך היחיד לתושב ישראל, תינתן הקלה חלקית המחושבת על פי יחס תקופות: חלק רווח ההון הריאלי לתקופה שמיום הרכישה עד תום תקופת הפטור יהיה פטור ממס, ויתרת רווח ההון יהיה חייב במס בשיעור הקבוע בסעיף 91(ב) לפקודה.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קרקע לבנייה והמנהל
כרמית
27/04/11
רכשתי קרקע לבנייה כמובן בליווי עו"ד. בשלב זה אני בהגשת תוכניות למנהל מקרקעי ישראל, כנראה שישנה בעייה של שינוי ניצול, דבר שלא הוזכר בזמן החתימה על החוזה. השאלה היא האם מחובתו של העו"ד לבדוק את התיק מול המנהל לפני המכירה או שאנו קונים חתול בשק??
"יזהר הקונה" - של מי האחריות בבדיקת הנכס - המוכר או הקונה?
עו"ד שזר תומר
30/04/11
ברמת העקרון הכלל בפסיקה הינו "יזהר הקונה", קרי, על הקונה (ועו"ד) לבדוק את הנכס לפני הרכישה.
אבל - צריך לבדוק מה קורה בעסקה הספציפית הזאת, כלומר כיצד הדברים נוסחו וכיצד הדברים נחתמו.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אבל - צריך לבדוק מה קורה בעסקה הספציפית הזאת, כלומר כיצד הדברים נוסחו וכיצד הדברים נחתמו.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
עסקת נטו
לוי ח
27/04/11
אנו עומדים למכור נכס בעקת נטו בה המוכר לקח על עצמו תשלום כל המיסים וההיטלים. מהם הסיכונים של המוכר בעסקה כזו?
מיסים חלים על המוכר או הקונה?
עו"ד שזר תומר
30/04/11
לא כל כך הבנתי את השאלה, באם הכוונה היא מה הסיכונים של המוכר, בעסקה שכל המיסים חלים עליו, הרי שתשלום מס רכישה חל על הקונה ולא על המוכר...
אז צריך לבדוק לפני כן מה העלות של זה, כמו כן - אפשר לבדוק במועצה אודות חובות של היטל השבחה שבמילא חל על המוכר..
יש עוד דברים, מומלץ לשוחח עם עו"ד לפני עסקת שכזו.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אז צריך לבדוק לפני כן מה העלות של זה, כמו כן - אפשר לבדוק במועצה אודות חובות של היטל השבחה שבמילא חל על המוכר..
יש עוד דברים, מומלץ לשוחח עם עו"ד לפני עסקת שכזו.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קריאת לוחות זכויות
עפרה
27/04/11
שלום רב,קיבלתי הודעה בשם "הודעה על קריאת לוחות זכויות", מאת משרד המשפטים, האגף לרישום והסדר מקרקעין.האם תוכלו להסביר לי מה זה? האם זו איזו הפקעה? או תוצאה של הפקעה? הרבה תודה,עפרה
הודעה בדבר רישום לוחות זכויות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
29/04/11
המדובר במקרקעין לא מוסדרים שעברו הליך של הסדר בלשכת רישום המקרעין (רישום גוש וחלקה), וקיבלת הודעה לפי סע' 57 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, ולאחר שזה שהזכויות בנכס הושלמו ונרשמו בלוח הזכויות, ניתנת לך הזכות לעיין בלוח כאמור אצל פקיד ההסדר. סה"כ מהלך מבורך מבחינתך, אך מומלץ לוודא שאין טעויות ברישום, לגבי שטח, שמות וכיו"ב.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הדין לגבי תשובת משיב לבקשה?
יעל חיון
27/04/11
מה הדין לגבי משיב שלא משיב על כל הסעיפים בבקשה? האם הדין הוא כדין הנוהג בכתב הגנה? - האם כל סעיף שהמשיב לא השיב עליו נחשב כסעיף שהוא מודה בו? ואם כן איפה זה כתוב. שאלה נוספת -
בדיון בבקשה, המבקש טוען ראשון, אחריו המשיב, האם המבקש זכאי להשיב לתשובת המשיב ותשובתו אמורה להיכתב בפרוטוקול?
בדיון בבקשה, המבקש טוען ראשון, אחריו המשיב, האם המבקש זכאי להשיב לתשובת המשיב ותשובתו אמורה להיכתב בפרוטוקול?
נא להפנות את השאלה לפורום בתי משפט שבאתר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
29/04/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צנרת חלודה
re_ili
27/04/11
שלום רב ,שאלתי היא, אני שוכר(הדייר) דירה ישנה והצנרת בה חלודה והמים שלנו חומים.בעל הבית לא מתכוון לטפל בזה בטענה שזה לא מעניין אותו בעיקר.השאלה אם זה באמת לא בתחום האחריות שלו ואני אמור לשלם על ההחלפה או שהוא מורח אותי?תודה וערב טוב.
תיקון צנרת מים בגירה שכורה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
29/04/11
ראשית ,יש לראות מה רשום בהסכם שחתמתם ביניכם, ויש לברר האם זה היה המצב לפני שנכנסתם לנכס. בדר"כ, תיקון מערכות מהותיות, כמו מים, חשמל וכיו"ב, וכל עוד הנזק/התקלה, נגרמו מ"בלאי סביר", הרי שתיקונם הינו באחריות וע"ח בעל הנכס, המשכיר.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשריט חכירה
גלי
27/04/11
לצורך רישום בעלות על הקרקע אנו נדרשים להמציא תשריט חכירה.
מה זה בדיוק תשריט חכירה?
האם ניתן להשתמש באחת מהתכניות שהגשנו לצורך קבלת טופס 4?
למשל התכנית שנקראת "תכנית לאחר ביצוע" ושנעשתה כמובן ע"י מודד מוסמך?
מאיפה משיגים "תשריט חכירה"?
מה זה בדיוק תשריט חכירה?
האם ניתן להשתמש באחת מהתכניות שהגשנו לצורך קבלת טופס 4?
למשל התכנית שנקראת "תכנית לאחר ביצוע" ושנעשתה כמובן ע"י מודד מוסמך?
מאיפה משיגים "תשריט חכירה"?
תשריט לרישום בטאבו של נכס חכור
עו"ד טל רכניץ
מנהל
29/04/11
למיטב הבנתי המדובר בנכס שרשום גם במינהל והנכם מבקשים לרושמו כעת גם בטאבו. אם אכן כך, עליכם לפנות למינהל ולבקש העתק מאושר של תשריט הנכס הרלוונטי ואותו להגישו לטאבו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס
אלברטו
27/04/11
שלום לך טלי.
יש לי נכס עם עוד מישהו כל צד השקיע כ50% .הנכס מושכר בכל צד מקבל חלקו .ברצוני לקנות חלק (אחוזים מהנכס) הצד שני מעוניין למכור חלק אחוזים התנאי היחיד שרוצה לקבל אותו שכר .יש איזה דרך איך לחשב המחיר של הנכס.כי אני אמור לשלם מחיר מלא אבל בפועל אקבל פחות על הרווח חודשי. תודה רבה
יש לי נכס עם עוד מישהו כל צד השקיע כ50% .הנכס מושכר בכל צד מקבל חלקו .ברצוני לקנות חלק (אחוזים מהנכס) הצד שני מעוניין למכור חלק אחוזים התנאי היחיד שרוצה לקבל אותו שכר .יש איזה דרך איך לחשב המחיר של הנכס.כי אני אמור לשלם מחיר מלא אבל בפועל אקבל פחות על הרווח חודשי. תודה רבה
שוי תמורה לרכישת חלק מנכס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
29/04/11
השאלה אינה כ"כ ברורה ובכל מקרה במהותה הינה מסחרית ואינה משפטית. בכל מקרה אתייחס. מחיר הנכס הינו עניין של מו"מ ונגזר בין היתר מן התשואה שהוא אמור להניב, ככל שהחלק שינך רוכש לא אמור להניב תשואה נוספת (שכ"ד של המוכר נשאר אותו דבר), הדבר אמור לקבל ביטוי במחיר. מומלץ גם ליוועץ בשמאי בעניין.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק לדירתי עקב נזילה מהגג
קושקה
27/04/11
היה מרזב מעליית גג לגג מעל דירתי וגרם לחדירת מים לתוך דירתי ולנזק רב לת'קרות. ועד הבית סירב להחליפו.
אני החלפתי את המרזב ועשיתי איתום מקומי מסביבו בגג כדי להגן על הדירה שלי.אני דורשת מועד לקזז סכום 1170 ש"ח שהוצאתי לשיפוצים ושיפוץ תיקרות על חשבון הועד. הועד תוען שהיות והיה ביטוח על זיפות בגג ואני נגעתי בגג אז אני לא זקעית לקיזוז ואני צריכה לשלם 7500 ש"ח על חידוש זיפות. האם היה לי מותר לעשות שיפוצים נ"ל מכוון שהועד סירב? אחרת התיקרה היתה נופלת לי על הרוש. האם אוכל לזכות בתביע למפקח על בתים משותפים?
אני החלפתי את המרזב ועשיתי איתום מקומי מסביבו בגג כדי להגן על הדירה שלי.אני דורשת מועד לקזז סכום 1170 ש"ח שהוצאתי לשיפוצים ושיפוץ תיקרות על חשבון הועד. הועד תוען שהיות והיה ביטוח על זיפות בגג ואני נגעתי בגג אז אני לא זקעית לקיזוז ואני צריכה לשלם 7500 ש"ח על חידוש זיפות. האם היה לי מותר לעשות שיפוצים נ"ל מכוון שהועד סירב? אחרת התיקרה היתה נופלת לי על הרוש. האם אוכל לזכות בתביע למפקח על בתים משותפים?
תיקון נזקי רטיבות לגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/04/11
באופן עקרוני, אם פנית לועד הבית בעקבות הנזילות והועד סירב לבצע את התיקון, חלה עלייך חובה לפעול להקטין את הנזקים שלך ובמקרה הנדון ייתכן שהדרך הנכונה לעשות זאת היתה לפעול ולהפסיק את המטרד והנזק.
את כל הטענות האלה את תצטרכי להוכיח באמצעות ראיות אם תגישי תביעה למפקח.
קחי בחשבון, שבכל מקרה (בין אם תגישי תביעה ובין אם לא תגישי תביעה) את חשופה לתביעה נגדית מצד הועד בעניין הזיפות המחודש של הגג. ייתכן שאם לא תגישי תביעה הועד לא יתבע סכום זה אולם אם תגישי תביעה הועד כן יתבע את הסכום, כתביעה נגדית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
את כל הטענות האלה את תצטרכי להוכיח באמצעות ראיות אם תגישי תביעה למפקח.
קחי בחשבון, שבכל מקרה (בין אם תגישי תביעה ובין אם לא תגישי תביעה) את חשופה לתביעה נגדית מצד הועד בעניין הזיפות המחודש של הגג. ייתכן שאם לא תגישי תביעה הועד לא יתבע סכום זה אולם אם תגישי תביעה הועד כן יתבע את הסכום, כתביעה נגדית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזרי ארנונה בגין שינוי סיווג סוג נכס
אמיתי גמליאל
27/04/11
שלום רב,
לאחרונה בוצעו
ביישוב שלנו מדידות מטעם המועצה האזורית. תוצאות הבדיקה גילו כי יש לשנות את סיווג
הנכס ממגורים בלבד למגורים וחניה. בעקבות כך נרשמו לנו החזרי ארנונה.
החזרי הארנונה
בוצעו אחרונית מיום המדידה בלבד ולא 7 שנים על פי חוק ההתיישנות.
פנינו בכתב
למועצה וביקשנו החזר 7 שנים על פי חוק ונענינו כי הדבר אינו אפשרי מכיוון שהתשלום
חלוט כלומר תשלום הארנונה חלוטה בתקציב המועצה ולא ניתן להשיבו.
כמו כן השיב
לנו גזבר המועצה בטון מעט מאיים כי אם נגיש תביעה והיא תתגלה כסרק נחוייב בהוצאות.
האמנם ? האם לא
ניתן לתבוע ולקבל 7 שנים אחורנית על פי חוק ?
לתשובתכם אודה
אמיתי גמליאל
לאחרונה בוצעו
ביישוב שלנו מדידות מטעם המועצה האזורית. תוצאות הבדיקה גילו כי יש לשנות את סיווג
הנכס ממגורים בלבד למגורים וחניה. בעקבות כך נרשמו לנו החזרי ארנונה.
החזרי הארנונה
בוצעו אחרונית מיום המדידה בלבד ולא 7 שנים על פי חוק ההתיישנות.
פנינו בכתב
למועצה וביקשנו החזר 7 שנים על פי חוק ונענינו כי הדבר אינו אפשרי מכיוון שהתשלום
חלוט כלומר תשלום הארנונה חלוטה בתקציב המועצה ולא ניתן להשיבו.
כמו כן השיב
לנו גזבר המועצה בטון מעט מאיים כי אם נגיש תביעה והיא תתגלה כסרק נחוייב בהוצאות.
האמנם ? האם לא
ניתן לתבוע ולקבל 7 שנים אחורנית על פי חוק ?
לתשובתכם אודה
אמיתי גמליאל
החזרי ארנונה באופן רטרואקטיבי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/04/11
זה נכון שהגשת תביעת סרק מחוייבת בהוצאות על ידי בית המשפט אולם נראה כי יש סיכוי טוב שיש לכם "קייס".
אם מדובר בסכום משמעותי כדאי לפנות לעורך דין הבקיא בתחום, להציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים ולקבל ממנו ייעוץ האם כדאי להגיש תביעה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם מדובר בסכום משמעותי כדאי לפנות לעורך דין הבקיא בתחום, להציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים ולקבל ממנו ייעוץ האם כדאי להגיש תביעה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
