פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
עדכון מנהל בהעברת הזכויות
ארז
03/05/11
ידוע לי כי כאשר דירה רשומה בנסח הטאבו ,המנהל רשום כבעלים,והמוכרים רשומים כחוכרים,וישנה הערה כי אין הגבלה בהעברה וירושה אין צורך בהסכמת המנהל להעברת הזכויות ע"ש הקונה.
כיצד המנהל יודע כי הדירה נמכרה וזכויות החכירה בה שייכים לקונה?
כיצד המנהל יודע כי הדירה נמכרה וזכויות החכירה בה שייכים לקונה?
רישום בטאבו - אין הגבלה בהעברה בהורשה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
03/05/11
זו הפרוצדורה, אין צורך להחתים על השטרות. הרישום מתנהל כפי שמתנהלת קרקע בבעלות פרטית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4
פלוני
02/05/11
בניתי בית ביישוב ולאחר בדיקת הבית על ידי המועצה נאמר לי שיש לי אישור לטופס 4 בכפוף לאישור היישוב, רציתי לדעת האם זה חוקי? הרי בניתי לפי התנאים של המועצה והם גם נבדקו ע"י המועצה ואושרו. האם כעת יכולים לבקש בדיקת גורם נוסף במקרה זה היישוב?
תודה מראש.
תודה מראש.
טופס 4 - דרישות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
03/05/11
במסגרת חוק תכנון ובניה ,לאחר קבלת היתר הבניה ולאחר שהסתיימו כל תהליכי הבניה יש לקבל את אישורה של הוועדה לתכנון ובנייה בישוב במקרה שלך, לצורך חיבור הבניין החדש לתשתיות חשמל , מים ולאיכלוס הן חברת החשמל והן הרשות המקומית (קרי עריה/מועצה מקומית )לא יבצעו שום פעילות לצורך חיבור התשתיות אם אין את אישורה של הוועדה ע"ג אותו טופס מפורסם - טופס 4
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה ברכישה
פלוני
02/05/11
במזל טוב קניתי דירה חדשה מקבלן. סעיף התמורה נקבע לסכום X, כאשר נקבע כי סכום זה כולל מע"מ וגם - הוצאות משפטיות (אך לא מופיע בנפרד מהו סכום המע"מ או ההוצאות המשפטיות).
השאלה שלי היא כזו - האם מס רכישה צריך להיות משולם על כל הסכום או שאני יכול לחלץ ממנו את שכר הטרחה (שנקבע להיות 2%) ולשלם מס רכישה רק על התמורה (כולל מע"מ).
השאלה שלי היא כזו - האם מס רכישה צריך להיות משולם על כל הסכום או שאני יכול לחלץ ממנו את שכר הטרחה (שנקבע להיות 2%) ולשלם מס רכישה רק על התמורה (כולל מע"מ).
רכישה מקבלן - תשלום מס רכישה על המחיר כולל שכ"ט
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/05/11
מזל טוב !
לפי השאלה אני מבין כי לא היה עו"ד שייצג אותך, כי אם כן היה לך מקור לקבל את התשובה. חוזה קבלן הינו מורכב. אך אין לחזור אחורה כעת.
לשאלתך, אנו פועלים במקרים מסוג זה בדרך שרק העסקה קרי התמורה כולל מע"מ רלוונטית לעניין התמורה ללא שכ"ט ולכן אתה צריך לבקש מעו"ד של הקבלן שמדווח על העסקה שיחלץ את שכ"ט, כאן גם עולה שאלה האם התמורה כללה את שכ"ט כחלק מהעסקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לפי השאלה אני מבין כי לא היה עו"ד שייצג אותך, כי אם כן היה לך מקור לקבל את התשובה. חוזה קבלן הינו מורכב. אך אין לחזור אחורה כעת.
לשאלתך, אנו פועלים במקרים מסוג זה בדרך שרק העסקה קרי התמורה כולל מע"מ רלוונטית לעניין התמורה ללא שכ"ט ולכן אתה צריך לבקש מעו"ד של הקבלן שמדווח על העסקה שיחלץ את שכ"ט, כאן גם עולה שאלה האם התמורה כללה את שכ"ט כחלק מהעסקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחה
רני
02/05/11
רצית לשאל הריני כעת מעונין לקנות בית יד שנייה ולהבנתי שכר טרחה של עו"ד הינו 0.5 אחוז פלוס מע"מ כאשר הבנתי שיש כאלה שלוקחים רבע אחוז פלוס מע"מ גם, השאלה היכן נתן לראות בחוק ואם אפשר לציין כמה עו"ד אמור לקחת שכר טרחה לגבי דירות יד שנייה ? ומהו האחוז שלוקחים באמת ?
שכ"ט עו"ד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/05/11
כל עו"ד לפי רמתו המקצועית והשירות שהוא נותן.
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התמחות במקרקעין
דורון
02/05/11
שלום רב,
הנני סטונדט לתואר במשפטים, שנה ד
מאחר ומועד התמחותי קרב ובה וכדי שאערך בהתאם אשמח לדעת:
במה שונה התאוריה מן הפקרטיקה?
תודה והמשך שבוע נפלא
הנני סטונדט לתואר במשפטים, שנה ד
מאחר ומועד התמחותי קרב ובה וכדי שאערך בהתאם אשמח לדעת:
במה שונה התאוריה מן הפקרטיקה?
תודה והמשך שבוע נפלא
מקרקעין - תחום התמחות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/05/11
כעו"ד שעוסק במקרקעין, כמרצה לעו"ד ולמתמחים אני חייב לומר לך שההבדלים הם גדולים אף על פי שלצערי רבות הפעמים שמתמחים שלמדו טוב לבחינה מכירים טוב יותר את החוקים הרלוונטים.
לא ניתן לסכם זאת בכמה שורות אך נשאיר לך להינות מההתמחות ואז תבין את ההבדל הגדול, דרך אגב לא רק במקרקעין הפרקטיקה מעניינת יותר לעניות דעתי, אף על פי שיש גם בתיאוריה דברים מעניינים יותר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לא ניתן לסכם זאת בכמה שורות אך נשאיר לך להינות מההתמחות ואז תבין את ההבדל הגדול, דרך אגב לא רק במקרקעין הפרקטיקה מעניינת יותר לעניות דעתי, אף על פי שיש גם בתיאוריה דברים מעניינים יותר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קטין
ליהיא
02/05/11
שלום,
לפי חוק הכשרות המשפטית על מנת שקטין ירכוש מקרקעין יש צורך באישור ביהמ"ש.
מישהו יודע מה היה לפני חוק הכשרות בעניין זה???
תודה על העזרה....
לפי חוק הכשרות המשפטית על מנת שקטין ירכוש מקרקעין יש צורך באישור ביהמ"ש.
מישהו יודע מה היה לפני חוק הכשרות בעניין זה???
תודה על העזרה....
רכישת דירה ע"י קטין - חוק האפוטרופסות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/05/11
ניתן לרשום נכס מקרקעין על שמו של קטין. מכירתו של נכס מקרקעין, העברתו ושינוי הרישום בדבר הבעלות בו, הם חלק מן הפעולות, שבהתאם להוראות חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות – 1962.
על פי חוק הורים אינם יכולים לייצג את ילדיהם הקטינים, בנקרים האמורים בחוק, בלי לקבל תחילה את רשותו של בית המשפט ולבצע זאת תחת פיקוחו.
אני מבין שאת האמור הינך מכיר. מקור המילה הוא מן המילה היוונית epitropos - שמשמעותה "ממונה" על פי המילון. הבסיס למיטב ידיעתי היה חוקי נכסי נפקדים בין היתר. היתה פקודה לפני חוק האפוטרופוס וכן החוק לטיפול בחולי נפש - פקודת האפוטרופוס הכללי, 1944 - בטלה. ביטול
25. (א) בסעיף 27 לחוק לטיפול בחולי נפש, התשט"ו-1955 -
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
על פי חוק הורים אינם יכולים לייצג את ילדיהם הקטינים, בנקרים האמורים בחוק, בלי לקבל תחילה את רשותו של בית המשפט ולבצע זאת תחת פיקוחו.
אני מבין שאת האמור הינך מכיר. מקור המילה הוא מן המילה היוונית epitropos - שמשמעותה "ממונה" על פי המילון. הבסיס למיטב ידיעתי היה חוקי נכסי נפקדים בין היתר. היתה פקודה לפני חוק האפוטרופוס וכן החוק לטיפול בחולי נפש - פקודת האפוטרופוס הכללי, 1944 - בטלה. ביטול
25. (א) בסעיף 27 לחוק לטיפול בחולי נפש, התשט"ו-1955 -
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה והברחת נכסים
טל
02/05/11
בית שמעבירים אותו ללא תמורה על שם בן משפחה קרוב בעקבות חשש מכינוס נכסים בקשר לחוב בנק/נושים, האם חוקי או שיש לנושים/בנק יכולת לעקוב אחר הנכס ולעקל אותו גם אם הוא על שם בעלים אחרים? האם המצב שונה לטובה אם הנכס ירשם על שם חבר וא על שם בן משפחה? תשובה דחופה בבקשה
הברחת נכסים - העברה ללא תמורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/05/11
השאלה שבמחלוקת על פי השאלה שלך הינה -האם העברת הבעלות בנכס לקרוב מהווה הברחת נכסים והאם לפיכך יש לראות את הקרוב לאחר העברה כבעלים של הנכס ?! לשאלה זו אענה עד כמה שניתן בקצרה במסגרת הפורום !!!
במקרה ותיק כזה יגיע לבית המשפט, בית המשפט בין יתר הדברים יבקש שהצד השני הטוען להברחת נכסים יעמוד בנטל הראיה הדרוש במשפטים אזרחיים בהם מתקיים חשש למעשה פלילי (הברחת נכסים). הבסיס למקרים מסוג זה כפי שנקבע בעליון הינם, "המוציא מחברו עליו הראיה" ולפיכך נטל ההוכחה להוכיח את הטענות, על המבקש קרי הטוען.
לגבי המשך השאלה, אני לא חושב שזה המקום לתת יעוץ בעניין מבלי להכיר את התיק היטב ובכלל ראוי שעו"ד ייעץ לך בפגישה אישית.
בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במקרה ותיק כזה יגיע לבית המשפט, בית המשפט בין יתר הדברים יבקש שהצד השני הטוען להברחת נכסים יעמוד בנטל הראיה הדרוש במשפטים אזרחיים בהם מתקיים חשש למעשה פלילי (הברחת נכסים). הבסיס למקרים מסוג זה כפי שנקבע בעליון הינם, "המוציא מחברו עליו הראיה" ולפיכך נטל ההוכחה להוכיח את הטענות, על המבקש קרי הטוען.
לגבי המשך השאלה, אני לא חושב שזה המקום לתת יעוץ בעניין מבלי להכיר את התיק היטב ובכלל ראוי שעו"ד ייעץ לך בפגישה אישית.
בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון לחוק המיסוי 68
עומר
02/05/11
שלום רב,
העברתי דירה להוריי ללא תמורה לפני ה1/11 (בהקשר של תיקון לחוק מיסוי המקרקעין).
עכשיו ברצונם למכור את הבית .
שאלתי נוגעת לפטור ממס השבח:
1. בלשון החוק ישנה התייחסות על שימוש הדירה כדירה למגורי קבע , שאלתי היא האם גם השכרת הנכס נחשבת לעניין מניין הימים ששימשו את הדירה כדירת מגורי קבע (במקרה של הוריי, הנכס הושכר לאורך כל התקופה)
2. בנוגע לסעיף 2 בתיקון לחוק מיסוי מקרקעין מס' 68 האם העברה ללא תמורה שהתבצעה מבן להורים נכללת לקבלת הפטור ? כמו כן, למה הכוונה "בשליטה"? במקרה האישי שלי הדירה שהועברה להוריי מושכרת לדיירים מיום העברה ועד היום ...
*יצוין בזאת , שהוריי לא מכרו דירה נוספת במהלך 4 השנים הבאות
העברתי דירה להוריי ללא תמורה לפני ה1/11 (בהקשר של תיקון לחוק מיסוי המקרקעין).
עכשיו ברצונם למכור את הבית .
שאלתי נוגעת לפטור ממס השבח:
1. בלשון החוק ישנה התייחסות על שימוש הדירה כדירה למגורי קבע , שאלתי היא האם גם השכרת הנכס נחשבת לעניין מניין הימים ששימשו את הדירה כדירת מגורי קבע (במקרה של הוריי, הנכס הושכר לאורך כל התקופה)
2. בנוגע לסעיף 2 בתיקון לחוק מיסוי מקרקעין מס' 68 האם העברה ללא תמורה שהתבצעה מבן להורים נכללת לקבלת הפטור ? כמו כן, למה הכוונה "בשליטה"? במקרה האישי שלי הדירה שהועברה להוריי מושכרת לדיירים מיום העברה ועד היום ...
*יצוין בזאת , שהוריי לא מכרו דירה נוספת במהלך 4 השנים הבאות
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
02/05/11
לצורך קבלת פטור הקשור לעסקת המתנה - יש צורך של שימוש בדירה ולא שכירות.
אבל - תוכל אולי לעשות שימוש בהוראות השעה, ובכך לקדם את הנושא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אבל - תוכל אולי לעשות שימוש בהוראות השעה, ובכך לקדם את הנושא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קניית ומכירת נכסים לעיתים תכופות
דני
02/05/11
שלום,
שמי דן ואני מעוניין לקנות דירות,לשפצן ולמכור אותן מיד לאחר השיפוץ.
שאלתי היא איך זה עובד מבחינת החוק ומיסים?האם אני יכול לקנות דירה ולמכור כל חודשיים-שלושה על שמי ומה ההשלכות בצורה הזו מבחינת חוק ומיסוי?
נאמר לי שיש אפשרות לקנות את הדירה על שם גורם שלישי כלשהו ולמכור אותה לאחר השיפוץ בלי שהייתה על שמי?האם מישהו יוכל לתת לי קצת יותר פרטים בנושא?
תודה,
דני.
שמי דן ואני מעוניין לקנות דירות,לשפצן ולמכור אותן מיד לאחר השיפוץ.
שאלתי היא איך זה עובד מבחינת החוק ומיסים?האם אני יכול לקנות דירה ולמכור כל חודשיים-שלושה על שמי ומה ההשלכות בצורה הזו מבחינת חוק ומיסוי?
נאמר לי שיש אפשרות לקנות את הדירה על שם גורם שלישי כלשהו ולמכור אותה לאחר השיפוץ בלי שהייתה על שמי?האם מישהו יוכל לתת לי קצת יותר פרטים בנושא?
תודה,
דני.
פטור ממיסים
עו"ד שזר תומר
02/05/11
זה נקרא לאכוף את רשויות המיסים....
אם תמצא אדם שאתה סומך עליו במאת האחוזים והוא מוכן לשרוף את הפטור שמגיע לו, תוכל לעשות זאת - זה לא ממש חוקי, אבל אכן מבוצע באופן תדיר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אם תמצא אדם שאתה סומך עליו במאת האחוזים והוא מוכן לשרוף את הפטור שמגיע לו, תוכל לעשות זאת - זה לא ממש חוקי, אבל אכן מבוצע באופן תדיר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
פירוק שותפות נדל"ן
רון
02/05/11
אני רשום בטאבו בנכס המשמש כחנות, אני רשום חצי ואחי חצי (בטאבו),
מזה מספר שנים אני משלם לאחי שכירות ועובד לבד בחנות, עקב סיכסוך משפחתי ממושך ברצוני לפרק שותפות בטאבו, איך עושים זאת? כמה זמן יידרש לכך?, והשאלה החשבוה ביותר עבורי: האם במהלך עבודתי בחנות אוכל לפנות לביהמ"ש בבקשה לפירוק שותפות, ועדיין לעבוד בחנות ??? תודה רבה.
מזה מספר שנים אני משלם לאחי שכירות ועובד לבד בחנות, עקב סיכסוך משפחתי ממושך ברצוני לפרק שותפות בטאבו, איך עושים זאת? כמה זמן יידרש לכך?, והשאלה החשבוה ביותר עבורי: האם במהלך עבודתי בחנות אוכל לפנות לביהמ"ש בבקשה לפירוק שותפות, ועדיין לעבוד בחנות ??? תודה רבה.
פרוק שיתוף במקרקעין, כל שותף יכול לבקש הפרוק
משה לוין
02/05/11
חצר במושע
אורנה
02/05/11
שלום, לא מזמן רכשתי דירת קרקע בחזית בניין במושע שהכניסה לדירה היא דרך חדר המדרגות. באותה הקרקע, בעורף הבניין יש דירה נוספת אשר הכניסה לדירה היא מסביב לבניין והכניסה לדירה היא דרך החצר (ששייכת לכולם אך לאף אחד אין גישה לחצר זו) ושאלתי היא האם אני יכול להשתתף באותה חצר בהיותי גם בקומת קרקע? כלומר לפתוח דלת אחורית (כרגע אין לי אפילו חלון הפונה לחצר זו)מה החוק אומר בעניין זה? תודה
חצר במושע
עו"ד שזר תומר
02/05/11
לכאורה - לא.
אבל צריך לבדוק את המקרה שלך יותר ספציפי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אבל צריך לבדוק את המקרה שלך יותר ספציפי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
עדכון במנהל
ארז
02/05/11
ידוע לי כי כאשר נכס רשום בנסח הטאבו ,המנהל רשום כבעלים,והמוכרים רשומים כחוכרים,וישנה הערה כי אין הגבלה בהעברה וירושה אין צורך בהסכמת המנהל להעברת הזכויות.
א'כ איך המנהל יודע כי הזכויות הועברו?
א'כ איך המנהל יודע כי הזכויות הועברו?
מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד שזר תומר
02/05/11
השאלה לא ברור - נא לנסח שוב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
"אין הגבלה בהעברה ובירושה"
עו"ד רחל אדרי
02/05/11
ארז שלום,
כאשר מופיעה ההערה "אין הגבלה בהעברה ובירושה" זה אומר הלכה למעשה שכבר לא מתנהל רישום של הזכויות בנכס במינהל. מרגע רישום ההערה, העברת הזכויות ורישומן נעשית רק בטאבו, כמו דירה בבעלות מלאה.
כאשר מופיעה ההערה "אין הגבלה בהעברה ובירושה" זה אומר הלכה למעשה שכבר לא מתנהל רישום של הזכויות בנכס במינהל. מרגע רישום ההערה, העברת הזכויות ורישומן נעשית רק בטאבו, כמו דירה בבעלות מלאה.
מעלית בבניין משותף- שאלה
שייקה
02/05/11
שלום ותודה מראש
בנין 3 קומות 3 דיירים.
שני דיירים רוצים לעשות מעלית בלי לשתף את הדייר השלישי.
אני יודע שמספיק רוב של 2/3 אבל שאלתי כזו:
האם שני הדיירים יכולים לעשות מעלית בלעדי (זאת אומרת שהמעלית לא תעצור בקומה שלי) בלי לשתף אותי למרות שאני הבעתי את רצוני להשתתף? האם אני יכול למנוע מהם לעשות מעלית בלי לשתף אותי?
תודה רבה
בנין 3 קומות 3 דיירים.
שני דיירים רוצים לעשות מעלית בלי לשתף את הדייר השלישי.
אני יודע שמספיק רוב של 2/3 אבל שאלתי כזו:
האם שני הדיירים יכולים לעשות מעלית בלעדי (זאת אומרת שהמעלית לא תעצור בקומה שלי) בלי לשתף אותי למרות שאני הבעתי את רצוני להשתתף? האם אני יכול למנוע מהם לעשות מעלית בלי לשתף אותי?
תודה רבה
לדעתי לא
בן
02/05/11
לדעתי אם אתה כן רוצה להשתתף בהוצאות למעלית והם לא מוכנים לשתף אותך (ולא משנה מהם הסיבות) אתה יכול למנוע זאת מהם מכיוון שזהו רכוש ציבורי שיש לך חלק בו והם עושים בו שימוש.אני במקומך הייתי דורש מהם תשלום על הזכויות שלי בבניין ואז מתיר להם לעשות מעלית.ומוכר את הבית ועובר משם.
רכישת דירה – שכחתי משהו ?
אביעד
01/05/11
שלום רב, הייתי מעוניין לדעת האם בכל מקרה של קניית דירה יש לשכור שירותיו של עורך דין שמתמחה בתחום.
חיפשתי באינטרנט אתרים בהם אוכל למצוא הכוונה לרכישת דירה או מדריכים מתאימים. הגעתי לאתר הבא שיש בו מדריך שנקרא "רכישת דירה המדריך המלא" שהפסקה הראשונה בו נורא הלחיצה אותנו כי היא דיי תיארה את המצב בו אנו נמצאים. אשמח לדעת האם גם לדעתכם זה נכון לשכור שירותיו של עורך דין וההאם מקרים כאלו של רמאויות אכן נפוצות בשוק.
חיפשתי באינטרנט אתרים בהם אוכל למצוא הכוונה לרכישת דירה או מדריכים מתאימים. הגעתי לאתר הבא שיש בו מדריך שנקרא "רכישת דירה המדריך המלא" שהפסקה הראשונה בו נורא הלחיצה אותנו כי היא דיי תיארה את המצב בו אנו נמצאים. אשמח לדעת האם גם לדעתכם זה נכון לשכור שירותיו של עורך דין וההאם מקרים כאלו של רמאויות אכן נפוצות בשוק.
חשיבות ייצוג ע"י עו"ד ברכישה דירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/05/11
לעניות דעתי האישית, אדם פרטי ואפילו עו"ד שאיננו עוסק במקרקעין שעושים עסקה ללא עו"ד שאכן בקי בתחום, מהווה סיכון מראש. הרי מה כל יום רוכשים דירה, עלות עו"ד היום נמוכה במחצית ואף פחות ממתווך. שיהיה בהצלחה בכל מקרה.
יש מאמרים רבים בפורום לגבי רכישת דירה, כולל עשרת הדברות לרוכש, עשרת הדברות לעו"ד ועוד, חלקם הועלו על ידי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
יש מאמרים רבים בפורום לגבי רכישת דירה, כולל עשרת הדברות לרוכש, עשרת הדברות לעו"ד ועוד, חלקם הועלו על ידי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה בדבר חכירה לטובת עירייה
ארז
01/05/11
אני מעוניין לרכוש דירה כאשר בנסח הטאבו מופיע כי המוכרים הם הבעלים, אך ישנה כותרת בשם: חכירות, ומתחתיה רשום החוכרים: עיריית פתח תקווה-מה משמעות הערה זו?
חכירה לטובת העירייה
עו"ד שזר תומר
01/05/11
שצריך לבדוק את זה, במינהל ובעירייה, ואף אפשר להעזר בטאבו - קח עו"ד שיבצע את הבדיקות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
חכירה או בעלות
einavshamir
04/05/11
ארז שלום,
האם יתכן שהתכוונת למצב ההפוך? קרי, שהעירייה רשומה כבעלים של הדירה והמוכרים רשומים כחוכרים?
האם יתכן שהתכוונת למצב ההפוך? קרי, שהעירייה רשומה כבעלים של הדירה והמוכרים רשומים כחוכרים?
תשלום ועד בית ברחוב הולנדי
טל
01/05/11
שכרתי בית פרטי ברחוב הולנדי. טרם חתימת החוזה לא נאמר לי שישנו תשלום ועד בית, גם בחוזה לא צויין על הצורך בתשלומיי ועד בית אלא על ארנונה חשמל מים וגז.
האם ישנה הצדקה לדרוש מבעל הנכס לשאת בתשלומים הללו?
תודה
האם ישנה הצדקה לדרוש מבעל הנכס לשאת בתשלומים הללו?
תודה
תשלום ועד בית
עו"ד שזר תומר
02/05/11
צריך לעיין בחוזה, ואז להשיב.
אין תשובה חד משמעית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אין תשובה חד משמעית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
דירה לקטיניים
שירן חיים
01/05/11
לוםאני חד הורית אמא ל - 2 ילדים מקבלת כבר 10 שנים קצבת נכות מלאה + תלויים וגם נכות איי כושר מביטוח פרטי .נודע לי היום שאני לא אמורה לקבל נכות תלויים ואני בלחץ נוראי.יש לי בית עם משכנתא ועוד בית של חדר וחצי שאותו רכשתי מכספו של אבי ז"ל שהוריש לילדים.אני רוצה להודיע לביטוח אומי אבל מפחדת נמאוד שהם יקחו את הבית .האם אפשר להעביר את הדירה על שם הילדים כי הדירה שלהםתודה
העברת דירה לקטינים
עו"ד שזר תומר
01/05/11
ניתן להעביר את הדירה לקטינים, צריך אישור של האפטרופוס הכללי.
צריך לפנות לביהמ"ש לענייני משפחה.
בהחלט אפשרי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
צריך לפנות לביהמ"ש לענייני משפחה.
בהחלט אפשרי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
סיום תקופת חכירה
אייל
01/05/11
אני מעונייון לקנות דירה, אך בנסח הטאבו מופיעה שהזכויות בחכירה עד שנת 2013, מה נהוג לעשות בסיטואציה כזאת? לבקש שהמוכר יאריך את תקופת החכירה? או שאני כבר אעשה זאת?
סיום תקופת חוזה חכירה
עו"ד שזר תומר
01/05/11
ברור כי מחיר הנכס שלך, כאשר החכירה עומדת להסתיים עוד שנתיים - שונה ממחיר של דירה שתקופת החכירה מסתיים בעוד שלושים שנה.
אין נהוג - זה מה שהצדדים מסכמים ביניהם.
אני הייתי פונה למינהל ובודק את העלות, ואז חושב עם העסקה שווה לי, אולי אפשר להתחלק שווה בשווה עם המוכר.
עו"ד שלך יכול לעזור...
אם אין לך - קח אחד...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אין נהוג - זה מה שהצדדים מסכמים ביניהם.
אני הייתי פונה למינהל ובודק את העלות, ואז חושב עם העסקה שווה לי, אולי אפשר להתחלק שווה בשווה עם המוכר.
עו"ד שלך יכול לעזור...
אם אין לך - קח אחד...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
שטחים חקלאים מושכר השייכים לאבי
HADAR
01/05/11
שלום
ברשות אבי שטח חקלאי אשר אדם חיצוני משכיר ממנו אותו כבר במשך כמה שנים טובות
אבי ואותו אדם אינן חתמו בינהם שום חוזה כי אם חוזה בעל פה כיום אותו אדם מגדל עצי רימון בשטחנו
שאלתי היא האם קיים חוק לגבי כך שאם אין חוזה בינהם אותו אדם רשאי לדרוש את השטח ולומר כי הוא שלו?מה אומר החוק לגבי זה?
האם חוזה בעל פה תופס משהו?רק שניהם היו נוכחים בחוזה שבעל פה ולא אף אחד אחק שיכול להעיד כי ראה אותם מסכמים משהו
אשמח לתגובה מהירה
הדר
ברשות אבי שטח חקלאי אשר אדם חיצוני משכיר ממנו אותו כבר במשך כמה שנים טובות
אבי ואותו אדם אינן חתמו בינהם שום חוזה כי אם חוזה בעל פה כיום אותו אדם מגדל עצי רימון בשטחנו
שאלתי היא האם קיים חוק לגבי כך שאם אין חוזה בינהם אותו אדם רשאי לדרוש את השטח ולומר כי הוא שלו?מה אומר החוק לגבי זה?
האם חוזה בעל פה תופס משהו?רק שניהם היו נוכחים בחוזה שבעל פה ולא אף אחד אחק שיכול להעיד כי ראה אותם מסכמים משהו
אשמח לתגובה מהירה
הדר
פינוי פולש מחזיק בקרקע חקלאית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/05/11
המקרה שאתה מתאר הינו מקרה ידוע ובהרבה מהמקרים כאשר אנשים פרטיים רוכשים מגרש המוכר שמגדל על הקרקע ממשיך לגדל, אין החזקה מאפשרת לו לעלות את הטענה, לאחר מכן לזכות במקרקעין לאור האמור. הבעיה שהמחזיק יכול לטעון כי קיים הסכם בע"פ וכי על פי ההסכם הבעלים צריך לתת לו הודעה מוקדמת של שנתיים לדוגמה ולכן חשוב לעשות הסכם שיקבע כי בהודעה המחזיק יפנה את המקרקעין.
פסיקה רבה עסקה בעניין זה ובדרישות שהסכם כלשהו צריך לעמוד בהן. סוגי הזכויות כפופים לסעיף 8 לחוק המקרקעין, וביצוע הסכם לגביהם חייב להיות בכתב.
לעניין זה יש חריג אחד, והוא לגבי שכירות קצרת מועד, כמו במקרה דנן - עד לתקופה של 5 שנים. עניין זה נלמד מסעיף 79 לחוק המקרקעין, אשר קובע, שסעיף 8 לא יחול על שכירות מסוג זה.
כי הקושי הנובע ממצב דברים זה הוא בכך שלעיתים הסכמתו שבשתיקה של הבעלים עשויה להקנות למחזיק מעמד של "בר-רשות" והסכמה זו שוללת את יסוד העימות והעוינות ואזי אין מתקיימת "חזקה נוגדת" ולא תחול התיישנות. על בית המשפט לקבוע בכל מקרה ומקרה, על פי נסיבותיו, אם מדובר בהסכמה שבשתיקה לחזקתו של פלוני, או שמע השתיקה נובעת אך מויתור על זכות בעלים לחזור ולתבוע חזקה בשטח, בגין העימות עם אותו מחזיק.
לכן מומלץ לפנות לעו"ד שבקי בפסיקה ובתחום ולפעול כמה שיותר מהר, על מנת שלא יראו במקרה זה שתיקה ו/או מניעות, דבר שעלול לפגוע בכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
פסיקה רבה עסקה בעניין זה ובדרישות שהסכם כלשהו צריך לעמוד בהן. סוגי הזכויות כפופים לסעיף 8 לחוק המקרקעין, וביצוע הסכם לגביהם חייב להיות בכתב.
לעניין זה יש חריג אחד, והוא לגבי שכירות קצרת מועד, כמו במקרה דנן - עד לתקופה של 5 שנים. עניין זה נלמד מסעיף 79 לחוק המקרקעין, אשר קובע, שסעיף 8 לא יחול על שכירות מסוג זה.
כי הקושי הנובע ממצב דברים זה הוא בכך שלעיתים הסכמתו שבשתיקה של הבעלים עשויה להקנות למחזיק מעמד של "בר-רשות" והסכמה זו שוללת את יסוד העימות והעוינות ואזי אין מתקיימת "חזקה נוגדת" ולא תחול התיישנות. על בית המשפט לקבוע בכל מקרה ומקרה, על פי נסיבותיו, אם מדובר בהסכמה שבשתיקה לחזקתו של פלוני, או שמע השתיקה נובעת אך מויתור על זכות בעלים לחזור ולתבוע חזקה בשטח, בגין העימות עם אותו מחזיק.
לכן מומלץ לפנות לעו"ד שבקי בפסיקה ובתחום ולפעול כמה שיותר מהר, על מנת שלא יראו במקרה זה שתיקה ו/או מניעות, דבר שעלול לפגוע בכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברת גוש חלקה
רובי
01/05/11
אם בית דירות רשום כחברה, וכל הדירות בבנין משקפות מניות בחברה (מניה או כמות מניות מסוימת לכל דירה)- :
הגשת בקשה לפירוק החברה תפעל על כל הדירות בבנין ואני לא מעוניין באופציה זו. אני רוצה להעמיד למכירה רק דירה אחת.
מה ואיך עושים במקרה כזה? לאיזו ערכאה ניגשים?
הגשת בקשה לפירוק החברה תפעל על כל הדירות בבנין ואני לא מעוניין באופציה זו. אני רוצה להעמיד למכירה רק דירה אחת.
מה ואיך עושים במקרה כזה? לאיזו ערכאה ניגשים?
חברת גוש חלקה
עו"ד שזר תומר
01/05/11
לעו"ד שמתמחה במכירת דירות שהם גוש חלקה... (בדר"כ מחברינו עו"ד הוותיקים יותר), ברמת העקרון יש הנחיות מדוייקות באתר של רשם החברות, אם אינני טועה הפניה היא לביהמ"ש המחוזי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תוספת בנייה בבניין משותף
בן
01/05/11
לפני כמה שנים הדירה בעל הדירה שמיתחתי עשה תוספת.הדירה נמכרה עם התוספת לבעלים אחרים. לאחר כמה שנים היא נמכרה שוב.לפני שבועיים פניתי לבעלים הנוכחי וביקשתי ממנו לבנות על הגג של התוספת שהוא עשה (הוא קומה שלישית ואני רביעית)לאחר דין ודברים הוא נתן לי אישור בעל פה שאני יכול לבנות על הגג ושהוא לא רוצה ממני כלום, ביקשתי ממנו שיחתום לי על נייר אבל הוא סרב בנימוס.התחלתי השבוע לבנות על הגג ובאמצע העבודות השכן מתקשר אליי ואומר לי שהוא ואישתו חשבו שוב והם רוצים כסף על הגג במידה ומגיע להם. אמרתי לו שאם הייתי יודע שהוא רוצה כסף על הגג אם מגיע לו יש מצב שלא הייתי מתחיל לבנות עד שיהיה לי כסף לשלום לו.לאור המצב מתעוררות כמה שאלות:1. בגלל שהוא הטעה אותי אפילו בעל פה ואמר מלכתחילה שהוא לא רוצה כסף ממני והתחלתי לבנות הוא עדיין יכול לחזור בו ולדרוש את מלוא הזכויות?2. בגלל שהדירה נמכרה כבר פעמיים מאז שבנו את התוספת האם מגיע לו משהו בכלל, וכמה אחוזי השתתפות?3. לפי מה מודדים אחוזי השתתפות?אשמח לתשובות, העניין לחוץ ביותר.
תוספות בניה
עו"ד שזר תומר
01/05/11
צר לי אך העניין דורש בדיקה מעמיקה יותר.
ברמת העקרון - באם תוכל להוכיח את הסכמתו שבעל פה, הרי שמצבך ישתפר משמעותית, לעניין ניצול החריגה, יתכם כי גם כאן הדבר יעזור לך, אבל צריך יותר נתונים .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ברמת העקרון - באם תוכל להוכיח את הסכמתו שבעל פה, הרי שמצבך ישתפר משמעותית, לעניין ניצול החריגה, יתכם כי גם כאן הדבר יעזור לך, אבל צריך יותר נתונים .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
גג של תוספת בניה הוא בדרך כלל רכוש משותף
דינה
02/05/11
יש לבדוק בטאבו אם הגג של תוספת הבניה הוצמד לדירה כלשהי.
אם הגג לא הוצמד הוא מהווה רכוש משותף, ולא רכוש פרטי של מי שבנה אותו, או של הדייר שקנה ממי שבנה.
ניתן לבנות על גג שהוא רכוש משותף בהסכמת 75% מהדירות שלהן 2/3 מהרכוש המשותף, כאשר מי שכבר הרחיב את דירתו נחשב אוטומטית כמסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת.
אם הגג לא הוצמד הוא מהווה רכוש משותף, ולא רכוש פרטי של מי שבנה אותו, או של הדייר שקנה ממי שבנה.
ניתן לבנות על גג שהוא רכוש משותף בהסכמת 75% מהדירות שלהן 2/3 מהרכוש המשותף, כאשר מי שכבר הרחיב את דירתו נחשב אוטומטית כמסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת.
התקנת סוכך מרקיזה מתקפלת
יחיאל
01/05/11
שלום רב
אני גר בקומה 2 מתוך 14 קומות. ברצוני להתקין סוכך מרקיזה מתקפלת במרפסת שמש. האם לצורך התקנת מרקיזה צריך לקבל אישור או שקיימות מגבלות אחרות.
אודה על תשובתכם
יחיאל
אני גר בקומה 2 מתוך 14 קומות. ברצוני להתקין סוכך מרקיזה מתקפלת במרפסת שמש. האם לצורך התקנת מרקיזה צריך לקבל אישור או שקיימות מגבלות אחרות.
אודה על תשובתכם
יחיאל
אישור על התקנת סוכך
עו"ד שזר תומר
01/05/11
צר לי, אך אינני יכול להשיב לך בצורה עניינית, זה עניין של גודל ומידה, וכן תלוי בחוק העזר של העיירה שאתה נמצא בה, המלצתי הינה לפנות למחלקת הנדסה של העירייה שבמקום מגוריך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ערבות אוואל בהשכרת דירה
ליאת
01/05/11
האם החתמת ערב אחד על ערבות אוואל ושטר חוב במסגרת חוזה להשכרת דירה , מגנה על המשכיר או שחייבים שני ערבים ?
ערבים להסכם שכירות
עו"ד שזר תומר
01/05/11
לא חייבים דבר...
אבל ברור ששני ערבים טובים מאחד...
בכל מקרה, ממליץ בחום כי הערבים יחתמו בפניך או בפני עו"ד ולקחת תלושי שכר, היום אפשר אפילו לעשות בירור קצר עם הבן אדם באינטרנט.
בכל מקרה, תמיד מומלץ כי עו"ד ילווה את עסקת השכירות.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אבל ברור ששני ערבים טובים מאחד...
בכל מקרה, ממליץ בחום כי הערבים יחתמו בפניך או בפני עו"ד ולקחת תלושי שכר, היום אפשר אפילו לעשות בירור קצר עם הבן אדם באינטרנט.
בכל מקרה, תמיד מומלץ כי עו"ד ילווה את עסקת השכירות.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
שומה עצמית +משכון
אסף
30/04/11
שלום,
אני לא מבין את הרעיון של שומה עצמית.
מה קורה אם לפי השומה שאני עשיתי עליי לשלם לדוגמא 900 ש"ח אבל עפ"י שומה אחרת עליי לשלם 1500 ש"ח. אין ספק שאני יוצא מושכר.
מהו הרציונאל? האם חיסיון בעליות מצד המדינה - כך אני נושא בעליות כאשר אני מבצע שומה עצמית...?
דבר שני, מתי רושמים משכון. ומהההבדל העיקרוני בין משכון למשכנתא.
תודה
אסף
אני לא מבין את הרעיון של שומה עצמית.
מה קורה אם לפי השומה שאני עשיתי עליי לשלם לדוגמא 900 ש"ח אבל עפ"י שומה אחרת עליי לשלם 1500 ש"ח. אין ספק שאני יוצא מושכר.
מהו הרציונאל? האם חיסיון בעליות מצד המדינה - כך אני נושא בעליות כאשר אני מבצע שומה עצמית...?
דבר שני, מתי רושמים משכון. ומהההבדל העיקרוני בין משכון למשכנתא.
תודה
אסף
שומה עצמית
עו"ד שזר תומר
01/05/11
שומה עצמית הינה למקרים מאוד ספציפים, כגון עסקת מתנה, או עסקאות אחרות שבהם לא רשום מחיר נקוב בהסכם .
אם תרשום מחיר לא ריאלי - הרי שרשות המיסים רשאית שלא לקבל את השומה שלך....
לעניין משכון או משכנתא - משכנתא נרשמת שיש טאבו, שאי אפשר לרשום את הנכס בטאבו אז רושמים משכון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אם תרשום מחיר לא ריאלי - הרי שרשות המיסים רשאית שלא לקבל את השומה שלך....
לעניין משכון או משכנתא - משכנתא נרשמת שיש טאבו, שאי אפשר לרשום את הנכס בטאבו אז רושמים משכון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
דחוף למחר על הבוקר ביטול רשם המשכונות
רותי
30/04/11
אם אני גרה בחיפה וצריכה לעשות ביטול שיעבוד
ברשם המשכונות בבאר שבע
האם אני יכולה לעשות את זה בסניף חיפה או שאני צריכה ליסוע עד באר שבע בשביל זה?
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין בבאר שבע
ברשם המשכונות בבאר שבע
האם אני יכולה לעשות את זה בסניף חיפה או שאני צריכה ליסוע עד באר שבע בשביל זה?
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין בבאר שבע
ביטול משכון
עו"ד שזר תומר
30/04/11
לדעתי את צריכה לעשות זאת בב"ש, תוכלי להתקשר אליהם על הבוקר ולוודא.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
