פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תביעת חברת אחזקה את סרבן תשלום ועד הבית
עדנה
17/05/11
שלום
בבניין שלו אין ועד בית - אף אחד מבעלי הדירות לא מוכן להיות כזה אבל יש חברת אחזקה שמתחזקת את הבניין.
יש דייר שלא משלם ועד בית.
אף אחד מבעלי הדירות לא מוכן לתבוע את הדייר הסרבן אבל אף אחד לא מוכן להסתכן בעימות עם הדייר.
האם אפשר להגיע להסכם משפטי עם חברת האחזקה או איזהשהוא סוג של ייפוי כוח כדי שחברת האחזקה תתבע את הדייר הסרבן ללא התערבות של אף אחד מבעלי הדירות בבניין?
תודה
בבניין שלו אין ועד בית - אף אחד מבעלי הדירות לא מוכן להיות כזה אבל יש חברת אחזקה שמתחזקת את הבניין.
יש דייר שלא משלם ועד בית.
אף אחד מבעלי הדירות לא מוכן לתבוע את הדייר הסרבן אבל אף אחד לא מוכן להסתכן בעימות עם הדייר.
האם אפשר להגיע להסכם משפטי עם חברת האחזקה או איזהשהוא סוג של ייפוי כוח כדי שחברת האחזקה תתבע את הדייר הסרבן ללא התערבות של אף אחד מבעלי הדירות בבניין?
תודה
תשלום ועד בית - סרבן תשלום
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
יש לבדוק את ההסכם עם חברת האחזקות, קרי אם חברת האחזקות היא זו אשר מקבלת ישירות את התשלוןם ויש חוזה ישיר עם הדיירים אז יש לקבוע בהסכם כי במידה ודייר לא משלם החברה תגיש תביעה נגדו ישירות
חברות האחזקה בדרך כלל פועלות מול הדיירים יחד ולחוד. יש מפקחת על המקרקעין ויש תרבות הדיור. אתם יכולים לפעול ומהר גם באמצעות עו"ד, אם לא, צר לי לומר תשלמו.
אברהם ללום ,עו"ד
מנהל הפורום
חברות האחזקה בדרך כלל פועלות מול הדיירים יחד ולחוד. יש מפקחת על המקרקעין ויש תרבות הדיור. אתם יכולים לפעול ומהר גם באמצעות עו"ד, אם לא, צר לי לומר תשלמו.
אברהם ללום ,עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח להצבעה בישיבת ועד בית
בועז
17/05/11
אני בעל דירה אחת בבניין יוקרה בן 96 דירות.
רוב בעלי הדירות הם תושבים זרים שגרים בחו"ל ולא יכולים להגיע לישיבת ועד בית כדי לקבל החלטות שדורשות רוב של בעלי הדירות.
הבנתי שהם יכולים בכל זאת להצביע ע"י חתימה על הסכם כולשהוא של ייפוי כוח ואז הם יכולים להצביע דרך פקס או מייל או טלפון סלולארי.
איך קוראים להסכם כזה ומי יכול לנסח לי כזה?
רוב בעלי הדירות הם תושבים זרים שגרים בחו"ל ולא יכולים להגיע לישיבת ועד בית כדי לקבל החלטות שדורשות רוב של בעלי הדירות.
הבנתי שהם יכולים בכל זאת להצביע ע"י חתימה על הסכם כולשהוא של ייפוי כוח ואז הם יכולים להצביע דרך פקס או מייל או טלפון סלולארי.
איך קוראים להסכם כזה ומי יכול לנסח לי כזה?
הצבעה לועד הבית באמצעות יפוי כח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
בעל דירה זכאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בעצמו או באמצעות נציג מטעמו.
גם שוכרי הדירות יכולים להשתתף אך אין להם זכות הצבעה אלא אם כן הציגו ייפוי כוח מבעל הדירה.
מה שנהוג לעשות במקרה ומדובר על תושב חוץ, הינו מינוי מיופה כח באמצעות יפוי כח לשמש כנציג לרבות לעניין החלטות ועד בית.
במידה ומדובר על קבוצה כנ"ל. בכל מקרה צריך לבדוק את התקנון של הבניין ולראות אם לא נקבע שם אחרת !!! יש החלטות שיש לקבל לפי רב שנמצא ומצביע בפועל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
גם שוכרי הדירות יכולים להשתתף אך אין להם זכות הצבעה אלא אם כן הציגו ייפוי כוח מבעל הדירה.
מה שנהוג לעשות במקרה ומדובר על תושב חוץ, הינו מינוי מיופה כח באמצעות יפוי כח לשמש כנציג לרבות לעניין החלטות ועד בית.
במידה ומדובר על קבוצה כנ"ל. בכל מקרה צריך לבדוק את התקנון של הבניין ולראות אם לא נקבע שם אחרת !!! יש החלטות שיש לקבל לפי רב שנמצא ומצביע בפועל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתווך בבלעדיות, שלא היה הגורם היעיל במכירת דירה
דליה
17/05/11
חתמנו על בלעדיות עם מתווכת ממשרד כלשהו למכירת הנכס שלנו, לתקופה של 3 וחצי חודשים. במהלך השבועיים הראשונים הגיעו 4 לקוחות ולאחר מכן כלום. לאחר חודש ושבוע, היא טסה ל- 5 שבועות לארה"ב ואמרה שבעל המשרד ומתווכים אחרים יטפלו בתיווך. כלום לא קרה, ולכן, פירסמתי אני מודעה באינטרנט (בידיעת בעל המשרד) וכעבור 3 שבועות, הדירה נמכרה (והמתווכת עדיין בחו"ל). כשחזרה המתווכת, נפגשנו והצענו להפחית את דמי התווך לחצי % כפשרה (במקור צריך להיות 1%).
הם דוחים אותנו בטענה כי מגיע להם שכר טירחה מלא.
הם דוחים אותנו בטענה כי מגיע להם שכר טירחה מלא.
הגורם היעיל בעסקה - תשלום דמי תיווך
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
כפי שפרסמתי באתר שלי ובמאמרים כאן בפורום, יש לבחון במקרה מסוג זה, על פי הפסיקה - נפסק כי המתווך לא הוכיח כי היה
קרי, על פי האמור מי פעל לגיבוש העסקה.
עוד נקבע, כי נותקה הרציפות הכרונולוגית הנדרשת על פי החוק, בין המועד בו הראה המתווך את הדירה לבין מועד החתימה על עסקת מכר הדירה, שנעשתה כעבור כחודשיים באמצעות המתווך השני.
לעיון בפסק הדין
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
קרי, על פי האמור מי פעל לגיבוש העסקה.
עוד נקבע, כי נותקה הרציפות הכרונולוגית הנדרשת על פי החוק, בין המועד בו הראה המתווך את הדירה לבין מועד החתימה על עסקת מכר הדירה, שנעשתה כעבור כחודשיים באמצעות המתווך השני.
לעיון בפסק הדין
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום וועד הבית
אייל
17/05/11
בבנין בו אני מתגורר הושכרה אחת הדירות והשוכר עזב ללא לשלם לוועד הבית, המשכיר מצידו טוען כי השוכר היה אמור לשלם לוועד הבית ע"פ החוזה שהיה להם ולכן אין לבוא אליו בטענות אלא לשוכר,
נשאלת השאלה אז למי צריך לפנות לגביית כספי וועד הבית? לשוכר או למשכיר? יש חוק שמדבר על זה?
נשאלת השאלה אז למי צריך לפנות לגביית כספי וועד הבית? לשוכר או למשכיר? יש חוק שמדבר על זה?
תשלום ועד בית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
הנושא מוסדר בבירור ולא ניתן להתחמק בעניין זה מתשלום. תפנה לבעל הדירה, לבעל הדירה צריך להיות שיק מהשוכר לצורך כך סעיף 58 לחוק המקרקעין .
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הדירה הוא שחייב בתשלומי ועד הבית
דינה
17/05/11
מי שחייב על פי חוק בתשלומי ועד הבית זה בעל הדירה ולא השוכר.
סעיף 58 לחוק המקרקעין מציין זאת במפורש: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף..."
ועד הבית לא נכנס לתוך חוזה השכירות של בעל הדירה עם השוכר שלו, ולא מעניין אותו מה כתוב בו, כיוון שהוא לא צד לחוזה ואין לו יריבות משפטית עם השוכר.
בעירייה יכול השוכר להירשם "כמחזיק" ואז העירייה גובה ארנונה ישירות מהשוכר, לא כך הדבר מול ועד הבית, שמבחינה חוקית רק בעל הדירה חב בתשלומים.
סעיף 58 לחוק המקרקעין מציין זאת במפורש: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף..."
ועד הבית לא נכנס לתוך חוזה השכירות של בעל הדירה עם השוכר שלו, ולא מעניין אותו מה כתוב בו, כיוון שהוא לא צד לחוזה ואין לו יריבות משפטית עם השוכר.
בעירייה יכול השוכר להירשם "כמחזיק" ואז העירייה גובה ארנונה ישירות מהשוכר, לא כך הדבר מול ועד הבית, שמבחינה חוקית רק בעל הדירה חב בתשלומים.
פטור ממס שבח
יוסי
17/05/11
לפני ארבע שנים (פחות חודשיים) העברתי לגרושתי במסגרת הסכם גירושין (שאושר על-ידי בית המשפט לעינייני משפחה) מחצית מזכויותיי בדירת המגורים המשותפת שהייתה בבעלותנו וזאת בתמורה כפי שהוסכמה על-ידיינו. על התמורה לא שולם מס שבח. לפני שנה נפטרה קרובת משפחה (בת דודה של אימי) שהורישה לי,לאחי ולאחותי את הדירה בחלקים שווים. צו הירושה קיבל תוקף בתחילת 2011 (כולל העברה בטאבו). כעת ברצוניינו למכור את הדירה. האם עליי יהייה לשלם מס שבח? אחי ואחותי לא מכרו אף דירה בארבעת השנים האחרונות.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
לפני ארבע שנים (פחות חודשיים) העברתי לגרושתי במסגרת הסכם גירושין (שאושר על-ידי בית המשפט לענייני משפחה) מחצית מזכויותיי בדירת המגורים המשותפת שהייתה בבעלותנו וזאת בתמורה כפי שהוסכמה על-ידיינו. על התמורה לא שולם מס שבח.
לפני שנה נפטרה קרובת משפחה (בת דודה של אימי) שהורישה לי, לאחי ולאחותי את הדירה בחלקים שווים. צו הירושה קיבל תוקף בתחילת 2011 (כולל העברה בטאבו). כעת ברצוניינו למכור את הדירה. האם עליי יהיה לשלם מס שבח? אחי ואחותי לא מכרו אף דירה בארבעת השנים האחרונות.
לגבי דירה שהתקבלה בירושה יש פטור ספציפי בחוק.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה -במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ניתן פטור עצמאי ומיוחד המותנה בשלושה תנאים: א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכד או נין) או בן זוגו של הצאצא. ב) לפני פטירתו היה מוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד - ? יש לבדוק האם אכן כך במקרה שלך ג) המוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור. לגישת הרשויות הזכאות נבחנת ביום המכירה בידי היורש ולא ביום הפטירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לפני שנה נפטרה קרובת משפחה (בת דודה של אימי) שהורישה לי, לאחי ולאחותי את הדירה בחלקים שווים. צו הירושה קיבל תוקף בתחילת 2011 (כולל העברה בטאבו). כעת ברצוניינו למכור את הדירה. האם עליי יהיה לשלם מס שבח? אחי ואחותי לא מכרו אף דירה בארבעת השנים האחרונות.
לגבי דירה שהתקבלה בירושה יש פטור ספציפי בחוק.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה -במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ניתן פטור עצמאי ומיוחד המותנה בשלושה תנאים: א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכד או נין) או בן זוגו של הצאצא. ב) לפני פטירתו היה מוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד - ? יש לבדוק האם אכן כך במקרה שלך ג) המוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור. לגישת הרשויות הזכאות נבחנת ביום המכירה בידי היורש ולא ביום הפטירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרגולה
הילה
17/05/11
שלום אני מקוה שאני הפורם הנכון
אני מתכונת לעשות במרפסת שלי [ בית משותף ] פרגולה סרגלים 20 מטר
עם קירוי סנטף ללא אישור [בבניין יש כמה פרגולות ]
1. מה הענישה מבחינת החוק במקרה כזה ?
2. כיצד אני יכולה להשיג אישור ?
3. פרגולה ללא סנטף היא חוקית ?
תודה מראש
אני מתכונת לעשות במרפסת שלי [ בית משותף ] פרגולה סרגלים 20 מטר
עם קירוי סנטף ללא אישור [בבניין יש כמה פרגולות ]
1. מה הענישה מבחינת החוק במקרה כזה ?
2. כיצד אני יכולה להשיג אישור ?
3. פרגולה ללא סנטף היא חוקית ?
תודה מראש
פרגולה
raoul
17/05/11
ככלל פרגולה (גם ללא תקרה - ולא משנה ממה זה עשוי) דרושה היתר בניה ויש דרישה להכנת תכנית ע"י אדריכל/מהנדס וכו'. אלא שההיתר הינו "היתר לעבודה מצומצמת" כקבוע בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת) תשס"ג-2003.
ברור שהליך אישור הבקשה הינו מהיר הרבה יותר מאשר בקשה "רגילה".
עם זאת יש להבהיר כי גם בהיתר - הרי שהמרווחים בתקרת הפרגולה חייבים להוות לפחות 40% (זה אומר לפחות 40% שטח פתוח לכיוון השמיים). ככל שהפרגולה הינה מכוסה - וגם אם אן לה קירות - (ולא משנה ע"י איזה חומר) הרי שהדבר מהווה תוספת שטח עיקרי ודורש הגשת היתר מלא באם הדבר אפשרי מבחינת אחוזי בניהושאר התקנות.
סגירת פרגולה ללא היתר מהווה עבירה על חוקי התכנון והבניה וגוררת אחריה הלך פלילי וקנסות אוד כבדים ביחד עם צו הריסה (וזה לא משנה אם השכן עשה את אותו הדבר או לא).
ברור שהליך אישור הבקשה הינו מהיר הרבה יותר מאשר בקשה "רגילה".
עם זאת יש להבהיר כי גם בהיתר - הרי שהמרווחים בתקרת הפרגולה חייבים להוות לפחות 40% (זה אומר לפחות 40% שטח פתוח לכיוון השמיים). ככל שהפרגולה הינה מכוסה - וגם אם אן לה קירות - (ולא משנה ע"י איזה חומר) הרי שהדבר מהווה תוספת שטח עיקרי ודורש הגשת היתר מלא באם הדבר אפשרי מבחינת אחוזי בניהושאר התקנות.
סגירת פרגולה ללא היתר מהווה עבירה על חוקי התכנון והבניה וגוררת אחריה הלך פלילי וקנסות אוד כבדים ביחד עם צו הריסה (וזה לא משנה אם השכן עשה את אותו הדבר או לא).
בניית פרגולה ללא אישור, היתר או רשיון בנייה.
עו"ד אברהם ללום
17/05/11
לכל רשות יש התנאים וההגבלות, שלה לגבי בניית פרגולה במרפסת או בגינה. כמו כן, ישנם גם הבדלים בסוגי הפרגולות בכדי לדעת איזה רשיון צריך להשיג מהרשות המקומית.
במידה והפרגולה עשויה בטון, יש צורך באישור מהנדס ואילו בפרגולות פשוטות העשויות חומרים מסוג מתכת, במבוק או עץ אין צורך באישור מהנדס אלא רק ברשיון רגיל מהרשות המקומית.
מדובר בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), תשס"ג- 2003 . במקרה דנן, מדובר בהקמת פרגולה, האם צריך להוציא עבורן היתר בניה, ולעבור את כל ההליך, זו השאלה העיקרית, אני מבין ?
חוק התכנון והבניה קבע מסלול מהיר ופשוט יחסית לקבלת היתר לסוג עבודות כאלה. פרגולה - התקנות מגדירות פרגולה כמבנה בלא קירות, שתקרתו משטח הצללה מישורי ואינו משופע או נטוי, הנסמך על עמודים ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח ההצללה מחולקים באופן שווה ומהווים 40% לפחות ממנו - זו הגדרה לעבודה מצומצמת, בכל מקרה תפני לעו"ד שבקי בתחום לקבלת חוות דעת מאחר ובנייה בניגוד לחוק התכנון והבנייה הינה עבירה חמורה.
כעו"ד אינני יכול לתת לך יעוץ במסגרת זו, לגבי הסנקציות בגין עבירה על חוק התכנון והבנייה, מה גם שאינני יודע מה סוג הפרגולה שאת מתכוונת לבנות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במידה והפרגולה עשויה בטון, יש צורך באישור מהנדס ואילו בפרגולות פשוטות העשויות חומרים מסוג מתכת, במבוק או עץ אין צורך באישור מהנדס אלא רק ברשיון רגיל מהרשות המקומית.
מדובר בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), תשס"ג- 2003 . במקרה דנן, מדובר בהקמת פרגולה, האם צריך להוציא עבורן היתר בניה, ולעבור את כל ההליך, זו השאלה העיקרית, אני מבין ?
חוק התכנון והבניה קבע מסלול מהיר ופשוט יחסית לקבלת היתר לסוג עבודות כאלה. פרגולה - התקנות מגדירות פרגולה כמבנה בלא קירות, שתקרתו משטח הצללה מישורי ואינו משופע או נטוי, הנסמך על עמודים ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח ההצללה מחולקים באופן שווה ומהווים 40% לפחות ממנו - זו הגדרה לעבודה מצומצמת, בכל מקרה תפני לעו"ד שבקי בתחום לקבלת חוות דעת מאחר ובנייה בניגוד לחוק התכנון והבנייה הינה עבירה חמורה.
כעו"ד אינני יכול לתת לך יעוץ במסגרת זו, לגבי הסנקציות בגין עבירה על חוק התכנון והבנייה, מה גם שאינני יודע מה סוג הפרגולה שאת מתכוונת לבנות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מס שבח על בנית בית במגרש של קרוב משפחה
דורון
16/05/11
לאמי יש מגרש שמכירתו כרוכה במס שבח גבוה (נרכש בשנות ה50). אני מעוניין לבנות עליו בכספי ולמכור את הבית בפטור מס שבח. כדי לעשות זאת אמי רוצה להעביר אלי את המגרש במתנה. האם העברה זו מחייבת במס שבח אותו אני רוצה למנוע?
תכנון מס
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/05/11
ניתן למכור דרך האם, במידה והיא לא מכרה דירה בפטור, יש מנגנון של הלוואה ועוד.
ניתן לעשות תכנון מס מאוד מעניין במקרה הנ"ל, אך אין זה המקום לפרט כיצד, מומלץ לפנות לעו"ד מנוסה לקבלת יעוץ אישי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ניתן לעשות תכנון מס מאוד מעניין במקרה הנ"ל, אך אין זה המקום לפרט כיצד, מומלץ לפנות לעו"ד מנוסה לקבלת יעוץ אישי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
יוסי
16/05/11
שלום רב
שאלה ששמעתי עליה כמה תשובות שנות
מעורכי דין איך אני ידע מי צודק?
קניתי דירה שניה ועשיתי על המס רכישה הקפאה
ושכשיו אני רוצה לקנות דירה שלישית ואח"כ למכור את הראשונה
האם אני משלם מס רכישה רק על הדירה השלישית
או שאני צריך לשלם גם על השניה וגם על השלישית
שאלה ששמעתי עליה כמה תשובות שנות
מעורכי דין איך אני ידע מי צודק?
קניתי דירה שניה ועשיתי על המס רכישה הקפאה
ושכשיו אני רוצה לקנות דירה שלישית ואח"כ למכור את הראשונה
האם אני משלם מס רכישה רק על הדירה השלישית
או שאני צריך לשלם גם על השניה וגם על השלישית
מס רכישה הקפאה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/05/11
ניתן לתת לך תשובה ברורה, אך במקרה שלך יש צורך למועדים מדויקים בכל זמן. בטרם אתה מבצע עסקה תפנה לקבל יעוץ אישי ומקצועי.
במקרים ונרכשת דירת מגורים כתחליף לדירה הקיימת עוד בטרם נמכרה הדירה הקיימת - זו מטרת החוק.
במקרים כאמור לעיל הקל המחוקק על רוכשי דירות מגורים וקבע כי רוכש דירה שימכור את הדירה הקיימת תוך 24 חודשים מתאריך רכישת הדירה הנוספת, בתנאי שמלבד לדירה הקיימת אין לרוכש דירות נוספות בעת רכישת הדירה החליפית, ייחשב כבעל דירה יחידה וישלם מס רכישה על פי מדרגות המס לפי דירה יחידה.
אולם, בעת רכישת דירה חליפית בטרם מכירת הדירה הקיימת, רשות מיסוי מקרקעין אינה מחשבת את החיוב במס רכישה אוטומטית לפי דירה יחידה, אלא לפי דירה נוספת, כאשר יתרת החיוב במס מוקפאת עד למכירת הדירה הקיימת. סכום המס המוקפא אינו מתבטל עד למכירת הדירה הקיימת וצובר הפרשי הצמדה וריבית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במקרים ונרכשת דירת מגורים כתחליף לדירה הקיימת עוד בטרם נמכרה הדירה הקיימת - זו מטרת החוק.
במקרים כאמור לעיל הקל המחוקק על רוכשי דירות מגורים וקבע כי רוכש דירה שימכור את הדירה הקיימת תוך 24 חודשים מתאריך רכישת הדירה הנוספת, בתנאי שמלבד לדירה הקיימת אין לרוכש דירות נוספות בעת רכישת הדירה החליפית, ייחשב כבעל דירה יחידה וישלם מס רכישה על פי מדרגות המס לפי דירה יחידה.
אולם, בעת רכישת דירה חליפית בטרם מכירת הדירה הקיימת, רשות מיסוי מקרקעין אינה מחשבת את החיוב במס רכישה אוטומטית לפי דירה יחידה, אלא לפי דירה נוספת, כאשר יתרת החיוב במס מוקפאת עד למכירת הדירה הקיימת. סכום המס המוקפא אינו מתבטל עד למכירת הדירה הקיימת וצובר הפרשי הצמדה וריבית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח
roland
16/05/11
האם מיופה הכוח במסמך ייפוי כוח נשוא עסקת מכר במקרקעין יכול להיות הקונה עצמו שהוא צד לעסקה ? בתודה !
יפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד שזר תומר
16/05/11
מומלך שלא, זה יכול לגרום לקשיים במיוחד עם יש משכנתא מעורבת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שתי שאלות קצרות
יורש
16/05/11
שלום,ירשתי דירה וברצוני להעביר אותה לילדיי. האם אפשר להעביר אותה ישירות אליהם מבלי לשנות את שמי על גבי הנסח (לפי צו ירושה שקיים בידי)? ושאלה נוספת, האם אפשר להשאיר את הדירה על שם המנוח (אם ברצוני להשכיר אותה), ומה ההשלכות לכך?תודה על העזרה.
העברה בירושה
עו"ד שזר תומר
16/05/11
ניתן להשאיר על שם המנוח, אבל אז אתה פשוט מקשה על בניך על ביצוע העברה בעתיד...
ניתן לבצע העברה כפולה באותו מעמד מהסבא לך ולנכד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ניתן לבצע העברה כפולה באותו מעמד מהסבא לך ולנכד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חברה משכנת במקום טאבו
קונה
16/05/11
אני עומד לרכוש דירה שעוד לא רשומה בטאבו אלא רק בחברה שבנתה אותה יש מרשם. הבנתי מהעו"ד שייקח זמן מהרגע שבו נחתום על החוזה ועד שירשמו על שמי הערת אזהרה. האם בזמן מחתימת החוזה ותשלום ראשון ועד שהם ירשמו לי הערת אזהרה אני בעצם בלי משהו שמבטיח את הזכות שלי?
קניית דירה שרשומה בחברה משכנת ולא בטאבו
עו"ד שזר תומר
16/05/11
עו"ד שלך צריך לבדוק את המצב ברשם המשכונות ובחברה המשכנת, ולאחר הרכישה, לרשום משכון לטובתך, וכן הערה בחברה המשכנת.
זה מקובל מאוד.
צריך פשוט עו"ד שיש לו ניסיון בזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זה מקובל מאוד.
צריך פשוט עו"ד שיש לו ניסיון בזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פיצול
רפי
16/05/11
ברשות הוריי בית שיושב בקצה על 2 דונם . ברצוני לפצל חצי דונם בקצה המגרש ולבנות עליו דו משפחתי . האם אצטרך לשלם דמי היתר והיטל השבחה על כל זכויות הבנייה בקרקע , או רק על הדו משפחתי שאבנה ? תודה
פיצול
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
האם מדובר על בית במושב ? יש הבדל במידה ומדובר על מנהל או על קרקע פרטית. במסגרת הפורום אציין רק כי פיצול במנהל הינו הליך ידוע מראש ומוסדר לרבות לעניין גובה המס, לגבי קרקע פרטית יש לקבל יעוץ אישי מאחר ומדובר כאן על מקרה שיש להתייעץ גם עם האדריכל ולבדוק בכלל מבחינה תכנונית ניתן.
בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הארכת חוזה חכירה במגזר החקלאי
דרור
16/05/11
אילו מסמכים יש לצרף למינהל לצורך בקשה להארכת חוזה חכירה במגזר החקלאי?
העברה קרקע במגזר החקלאי
עו"ד שזר תומר
16/05/11
גש לאתר של המינהל - הוא מאוד שימושי ויעזור לך.
אין חריגות בנייה אך אין היתר בניה
מוטי
16/05/11
שלום,רכשתי דירה ללא משכנתא העברת הזכויות כבר בוצעה בטאבו, כרגע רכשתי דירה נוספת עם משכתנא וביקשתי לשעבד את הבית הקודם לטובת המשכנתא, הגיע שמאי וטען כי אין חריגות בנייה בבית אך אין היתר ועל כן העריך את הבית בפחות, מה עליי לעשות?
שכחתי לציין
מוטי
16/05/11
המ"ר בטאבו תואם את גודל הדירה
דחוף בבקשה לגבי מס שבח
שרית
16/05/11
אנחנו בעיצומו של תהליך הוספת שמי כבעלים נוספים בדירה שרשומה ע"ש בעלי (נשאר רק לסדר ניירת בעירייה). הבנתי שהתהליך הוא עסקת מכירה לכל דבר, למרות שלא שילמתי לבעלי דבר, אדרבא, אני משלמת איתו משכנתא כבר 10 שנים יחד. הענין הוא, שעכשו אנו שוקלים למכור את הנכס ולקנות בית גדול יותר, האם יהא עלינו לשלם מס שבח בגין הדירה הקיימת, ואם כן, מה סכום המס, אם שווי הנכס הוא כ-1100000 ש"ח?
מתנות לבת זוג - העברה ללא תמורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
מתנות לבת זוג - העברה ללא תמורה
מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה.
לא ברור אם אתם מוכרים את הדירה למה היה חשוב כל כך להעביר את הדירה על שם שני בני הזוג, כי הרי במצב הדברים שתואר על פי חוק גם גך הדירה של שניכם. כפוף לכך שאין הסכם ממון מאושר.
ההגדרה חשובה מכיוון שלעניין מס שבח אין הפרדה בין בעל, אישה וילדים, ולכן הפיצול שנעשה בין בני התא המשפחתי, אינו מעניין את נציבות מס שבח, ואם הבעל מוכר את חלקו, כאילו נמכרה כל הדירה לעניין הפטור.
לדוגמא - דירת מתנה תהיה פטורה מתשלום מס שבח אם ניתנת לבן זוגו ולילדו של נותן המתנה. מקווה שהתשובה ברורה.
אברהם ללום ,עו"ד
מנהל הפורום
מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה.
לא ברור אם אתם מוכרים את הדירה למה היה חשוב כל כך להעביר את הדירה על שם שני בני הזוג, כי הרי במצב הדברים שתואר על פי חוק גם גך הדירה של שניכם. כפוף לכך שאין הסכם ממון מאושר.
ההגדרה חשובה מכיוון שלעניין מס שבח אין הפרדה בין בעל, אישה וילדים, ולכן הפיצול שנעשה בין בני התא המשפחתי, אינו מעניין את נציבות מס שבח, ואם הבעל מוכר את חלקו, כאילו נמכרה כל הדירה לעניין הפטור.
לדוגמא - דירת מתנה תהיה פטורה מתשלום מס שבח אם ניתנת לבן זוגו ולילדו של נותן המתנה. מקווה שהתשובה ברורה.
אברהם ללום ,עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
שלום
16/05/11
שלום רב
רכשנו דירה מקבלן ואנו מוכרים אותה לאחר חצי שנת מגורים בלבד. נגד הקבלן מתנהלת תביעת פיצויים על ליקויים שמוגשת ע"י כל הדיירים. במידה ונזכה וכל דייר יקבל פיצויים, האם אנו זכאים לפיצוי או הדייר שיקנה מאיתנו (טרם נחתם חוזה מכירה)
תודה
רכשנו דירה מקבלן ואנו מוכרים אותה לאחר חצי שנת מגורים בלבד. נגד הקבלן מתנהלת תביעת פיצויים על ליקויים שמוגשת ע"י כל הדיירים. במידה ונזכה וכל דייר יקבל פיצויים, האם אנו זכאים לפיצוי או הדייר שיקנה מאיתנו (טרם נחתם חוזה מכירה)
תודה
הלכה פסוקה היא שהבעלים הראשונים הם הזכאים לפיצוי.
דינה
16/05/11
בעיה מסוכנת ומרגיזה בדירה שכורה
רוני
15/05/11
שלום רב,אנו גרים בשכירות בדירה ובחורף התגלתה לנו בעייה של דליפת מים לתוך אחד החדרים-כל פעם שיורדים גשמים מים נכנסים דרך השקעים של החשמל ומציפים את החדר כולו במים מוליכי חשמל (ממש חטפנו זאפים כשדרכנו במים כדי לנקות.) בהתחלה בעלת הבית והועד התווכחו של מי האחריות אבל אנחנו הבאנו קבלו מומחה שאמר שזוהי בעיה של ספיגה והתפוררות של הקיר החיצוני של הבנין ושזהו שיפוץ גדול שהוועד צריך לעשות בימי הקיץ כשאין גשמים. כך עברנו את החורף וכל הזמן אנחנו משלמים שכ"ד כרגיל והחדר מוצף מדי שבוע. כעת אנחנו מתקרבים לסוף החוזה וצריך להחליט אם לחתום על האופציה(שיש בה גם העלאה קלה בשכ"ד). העניין הוא שאין לנו כסף לעבור דירה אבל מצד שני- אני לא לגמרי סומכת על הוועד שיטפל בענין ןגם לא על בעלת הבית שתלחץ לכך. (אף אחד מהנ"ל אינו מתרגש מהעניין ודי מנפנפים אותנו בנושא). לא נראה לי הגיוני שנשלם שכירות כרגיל במצב כזה וגם לא שנצטרך לשאת בהוצאה של מעבר כדי לצאת מזה. מהן זכויותנו?תודה מראש
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
15/05/11
אתם יכולים לדרוש פיצוי על השנה שעברה, אבל... אם תמשיכו עוד שנה שאתם כבר יודעים מה צפוי, אז האמינות שלכם לא תהיה גדולה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מתי חייבים לרשום בית משותף?
ע.
15/05/11
האם כשיש רק 2 בתים על אותה חלקה חייבים לרשום בית משותף?
רישום בית משותף
עו"ד יאיר טוקר
16/05/11
החוק מבהיר במדוייק מתי ניתן לרשום בית כבית משותף.
אין חובה לרישום בית משותף אך מומלץ לבצע הליך זה מפני שההליך מסדיר את הזכויות והחובות של כל דייר ודייר בבית המשותף.
בית הראוי להירשם בפנקס
142. (א) בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת, ניתן לרישום בפנקס.
(ב) שני בתים או יותר שבכל אחד מהם יש דירה אחת או יותר והבתים הוקמו על חלקה או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף.
(תיקןן מס' 14) תשנ"ב-1992
(ג) שני בתים או יותר שיש להם מיתקנים משותפים, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף.
אין חובה לרישום בית משותף אך מומלץ לבצע הליך זה מפני שההליך מסדיר את הזכויות והחובות של כל דייר ודייר בבית המשותף.
בית הראוי להירשם בפנקס
142. (א) בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת, ניתן לרישום בפנקס.
(ב) שני בתים או יותר שבכל אחד מהם יש דירה אחת או יותר והבתים הוקמו על חלקה או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף.
(תיקןן מס' 14) תשנ"ב-1992
(ג) שני בתים או יותר שיש להם מיתקנים משותפים, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף.
נסח טאבו – שאלה
דוד
15/05/11
שלום רב,
אני עומד בפני רכישת דירה מקבלן.
הדירה נבנית במסגרת הסכם קומבינציה.
את הפרוייקט מלווה בנק לאומי והוא זה שיתן ערבויות בגין כל תשלום שיעשה ביני לבין הקבלן.
עיון בנסח הטאבו מעלה כי נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק בלבד על זכויות בעל הקרקע (אדם פרטי) ולא לטובת הקבלן
שאלתי היא האם חייבת להיות הערה גם לטובת הקבלן ממנו אני ארכוש את הדירה או שדי בכך כי קיימת הערה לטובת הבנק המלווה אשר ייתן ערבויות במסגרת הסכם המכר.
תודה.
ערן.
אני עומד בפני רכישת דירה מקבלן.
הדירה נבנית במסגרת הסכם קומבינציה.
את הפרוייקט מלווה בנק לאומי והוא זה שיתן ערבויות בגין כל תשלום שיעשה ביני לבין הקבלן.
עיון בנסח הטאבו מעלה כי נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק בלבד על זכויות בעל הקרקע (אדם פרטי) ולא לטובת הקבלן
שאלתי היא האם חייבת להיות הערה גם לטובת הקבלן ממנו אני ארכוש את הדירה או שדי בכך כי קיימת הערה לטובת הבנק המלווה אשר ייתן ערבויות במסגרת הסכם המכר.
תודה.
ערן.
עסקה מול קבלן
עו"ד שזר תומר
15/05/11
מוזר - לקבלן צריך להיות זיקה לנכס.
צריך לבדוק את זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת דירה באמצעות תיווך
ronit
15/05/11
שלום,
דירה בבעלותנו מוצעת למכירה
במידה ונתנו בלעדיות למשרד תיווך והדירה נמכרה לאנשים שלא הגיעו דרכו אלא דרכי באופן אישי. האם עלי לשלם עמלה לתיווך בכל מצב מאחר ונתתי בלעדיות ?
תודה רבה
דירה בבעלותנו מוצעת למכירה
במידה ונתנו בלעדיות למשרד תיווך והדירה נמכרה לאנשים שלא הגיעו דרכו אלא דרכי באופן אישי. האם עלי לשלם עמלה לתיווך בכל מצב מאחר ונתתי בלעדיות ?
תודה רבה
מתווך - שאלת הגורם היעיל לעסקה
עו"ד שזר תומר
15/05/11
השאלה האם הוא היה הגורם היעיל לעסקה.
בת"א 2012/04 (מחוזי ת"א) גופר נ. קאופמן קבע בית המשפט, כי בטרם התיקון לחוק המתווכים (אשר תחילתו לגבי עסקאות שנכרתו לאחר 9.12.04)- השאלה האם אי היותו של מתווך הגורם היעיל בעסקת מקרקעין שוללת ממנו את הזכות לדמי תיווך היתה שנויה במחלוקת. יש כאלו שראו את המתווך כזכאי לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל, ובלבד שהעסקה נכרתה בתקופת בלעדיות ויש כאלה שסברו ההפך. בפס"ד זה צידד בית המשפט באסכולה הראשונה, וקבע כי מאחר והעסקה בוצעה טרם התיקון לחוק, הרי שיש תוקף חוקי להסכם בלעדיות לפיו מתווך זכאי לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל במכירה.
בית המשפט קבע, כי לאחר התיקון לחוק המתווכים, אין הסכם הבלעדיות קובע אוטומטית זכאית לדמי תיווך גם אם לא היה המתווך הגורם היעיל. החוק קובע חזקה, לטובת המתווך, כי אם ביצע את פעולות השיווק- חזקה כי היה הגורם היעיל. ואולם, חזקה זו ניתנת לסתירה ואם הוכיח הרוכש כי חרף פעולות השיווק שביצע המתווך, הוא לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה, לא יהיה זכאי המתווך לדמי תיווך.
יחד עם זאת יש לזכור, כי במקרים בו יש נסיון לעקוף את המתווך, על ידי נקיטת הליכים יזומים כגון פנייה למתווכים אחרים- היא פעולה בחוסר תום לב, אשר מונעת מהמתווך להיות "הגורם היעיל", ובגינה עשוי המתווך לזכות בפיצויים גם אם הוא לא היה המתווך שהביא בסופו של דבר להתקשרות בעסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בת"א 2012/04 (מחוזי ת"א) גופר נ. קאופמן קבע בית המשפט, כי בטרם התיקון לחוק המתווכים (אשר תחילתו לגבי עסקאות שנכרתו לאחר 9.12.04)- השאלה האם אי היותו של מתווך הגורם היעיל בעסקת מקרקעין שוללת ממנו את הזכות לדמי תיווך היתה שנויה במחלוקת. יש כאלו שראו את המתווך כזכאי לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל, ובלבד שהעסקה נכרתה בתקופת בלעדיות ויש כאלה שסברו ההפך. בפס"ד זה צידד בית המשפט באסכולה הראשונה, וקבע כי מאחר והעסקה בוצעה טרם התיקון לחוק, הרי שיש תוקף חוקי להסכם בלעדיות לפיו מתווך זכאי לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל במכירה.
בית המשפט קבע, כי לאחר התיקון לחוק המתווכים, אין הסכם הבלעדיות קובע אוטומטית זכאית לדמי תיווך גם אם לא היה המתווך הגורם היעיל. החוק קובע חזקה, לטובת המתווך, כי אם ביצע את פעולות השיווק- חזקה כי היה הגורם היעיל. ואולם, חזקה זו ניתנת לסתירה ואם הוכיח הרוכש כי חרף פעולות השיווק שביצע המתווך, הוא לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה, לא יהיה זכאי המתווך לדמי תיווך.
יחד עם זאת יש לזכור, כי במקרים בו יש נסיון לעקוף את המתווך, על ידי נקיטת הליכים יזומים כגון פנייה למתווכים אחרים- היא פעולה בחוסר תום לב, אשר מונעת מהמתווך להיות "הגורם היעיל", ובגינה עשוי המתווך לזכות בפיצויים גם אם הוא לא היה המתווך שהביא בסופו של דבר להתקשרות בעסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
היתר הריסה על בניין מאויש בדייר מוגן – חוקי?
איתי
15/05/11
היי לכולםאימי גרה בבניין ישן ששכרה בדמי מפתח.כשנכנסה לגור בבית לפני עשרים שנה, שילמה שני שליש מערך הבית ומשלמת שכירות סמלית כל חודש עד היום (דמי מפתח)לא מזמן הבניין נקנה על ידי משקיע שרוצה לפנות אותה, להרוס את הבית ולבנות בניין חדש.הוא הלך לעירייה בעירינו וקיבל "היתר הריסה" כך שלפי מיטב הבנתי מותר לו להרוס את הבניין.עכשיו לשאלותי:האם זה חוקי לתת היתר הריסה על בניין מאוייש?האם זכויות החוזה לא מגנות על אימי ?יש לנו רק ימים ספורים לפעול...הנושא של הגשת צו מניעה לפי מיטב הבנתי יקר מאוד ולא אפשרות ריאלית לאנשים שאין להם את האמצעים.מה עושים?תודהאיתי
צו מניעה
עו"ד שזר תומר
15/05/11
אין מנוס, צריך להגיש צו מניעה, אם אין לכם כסף לעו"ד, פנו דחוף ביותר לסיוע המשפטי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אופצייה להארכה
אתי
15/05/11
אני גרה בדירה שכורה חוזה השכירות מסתיים בסוף חודש יולי,ויש לי אופצייה להארכה לתק נוספת בעל הדירה בא אליי ואמר שאני צריכה לפנות את הדירה במועד כי הוא רוצה למכור אותה אני לא יודעת מה לעשות מה אומר החוק לגבי האופצייה שיש לי ושבעל הדירה חתום עליה?האם אני חייבת לפנות את הדירה?תעזרו לי בבקשה,תודה.
אופציה להארכת חוזה השכירות
עו"ד שזר תומר
15/05/11
באם האופציה רשומה כמו שצריך, אז אכן את יכולה לממש את האופציה, ומכירת הנכס יכולה לגרום לבעל הדירה בעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זכויותיי בחוזה שכירות
רוית
15/05/11
ברצוני לשכור בית קרקע. הבעלים הודיע לי שהבית הושכר כבר מראש למשפחה לתק'
של שבועיים בתוך תקופת השכירות שלי. שאלותיי הן:
א. איך אוכל להבטיח בחוזה את רכושי שלי בתקופת השכרה זו.(הכוונה לרכוש קטן
כמו צעצועים של הילדים שיכולים להעלם ולאו דוקא רהיטים שלי שאותם אוכל
לבטח)?
ב. האם אני רשאית לבקש לא לשלם על תקופה זו (של שבועיים) מאחר ואני לא גרה
בבית?
ג. מהם הזכויות שלי למקרה כזה?
תודה רבה.
של שבועיים בתוך תקופת השכירות שלי. שאלותיי הן:
א. איך אוכל להבטיח בחוזה את רכושי שלי בתקופת השכרה זו.(הכוונה לרכוש קטן
כמו צעצועים של הילדים שיכולים להעלם ולאו דוקא רהיטים שלי שאותם אוכל
לבטח)?
ב. האם אני רשאית לבקש לא לשלם על תקופה זו (של שבועיים) מאחר ואני לא גרה
בבית?
ג. מהם הזכויות שלי למקרה כזה?
תודה רבה.
חופש החוזים
raoul
15/05/11
חופש החוזים הינו כמעט מוחלט. לכן כל מה שיהיה מוסכם על הצדדים ויבא לידי ביטוי בחוזה השכירות - מחייב את הצדדים כמו חוק.
לכן אין חוק המסדיר את זכויותייך "מלכתחילה" ועלייך לכתוב את הכל במפורש בחוזה: הגנה על רכושך, אי תשלום בעד התוקפה וכו'. ככל שהמשכיר יסכים ויחתום על החוזה - הרי שהדבר נהפך לחוק בניכם - וזה בדיוק מטרה של חוזה: לכתוב מראש כל הדברים שיסדירו את היחסים לכל אורך התקופה ולא רק ליום הראשון !
לכן אין חוק המסדיר את זכויותייך "מלכתחילה" ועלייך לכתוב את הכל במפורש בחוזה: הגנה על רכושך, אי תשלום בעד התוקפה וכו'. ככל שהמשכיר יסכים ויחתום על החוזה - הרי שהדבר נהפך לחוק בניכם - וזה בדיוק מטרה של חוזה: לכתוב מראש כל הדברים שיסדירו את היחסים לכל אורך התקופה ולא רק ליום הראשון !
העברת זכות שכירות לזר מהמינהל בטאבו
JOJO
15/05/11
דירה השייכת למינהל בבית משותף עם תת חלקה שאין עליה הגבלה בהעברה וירושה ושהשכירות מהוונת.
מבקשים להעביר את הזכות שכירות מאזרח לתייר זר, האם צריך אישור של המינהל על השטרות או שלא?
ואם אכן צריך אז מה המסמכים שיש להגיש למינהל?
(תצהירים? שטרות? תצהיר על היעדר חריגות? יפויי כוח? בקשות העברה?)
מבקשים להעביר את הזכות שכירות מאזרח לתייר זר, האם צריך אישור של המינהל על השטרות או שלא?
ואם אכן צריך אז מה המסמכים שיש להגיש למינהל?
(תצהירים? שטרות? תצהיר על היעדר חריגות? יפויי כוח? בקשות העברה?)
העברת זכות שכירות
עו"ד שזר תומר
15/05/11
חסרים פרטים רבים, כעקרון צריך חוזה, שטרות, תצהיר על חריגות וכל הדברים הרגילים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עיקול
JOJO
15/05/11
הנדון:עיקול מבית המשפט נגד עיקול הוצל"פ.
חייב שקיבל פס"ד בסיכסוך שכנים על רטיבות צו עשה לעשות שיפוצים + הוצאות שכ"ט מהמפקח על הבתים משותפים, ולאחר שלא ביצע ולא שילם, קיבל פס"ד + הוצאות + קנס יומי מהשלום על בזיון בית משפט.
נפתח נגדו הליך של עיקול על פס"ד ביזיון בית משפט:
למה לא פתחו על פס"ד של המפקח?
מה הירוויחו מזה שפתחו על ביזיון?
למה לא פשתחו הליך הוצל"פ?
מה השוני הן בפרוצדורה והן בתוצאות?
איך מבטלים עיקולים כאלו ככלל ובפרט?
חייב שקיבל פס"ד בסיכסוך שכנים על רטיבות צו עשה לעשות שיפוצים + הוצאות שכ"ט מהמפקח על הבתים משותפים, ולאחר שלא ביצע ולא שילם, קיבל פס"ד + הוצאות + קנס יומי מהשלום על בזיון בית משפט.
נפתח נגדו הליך של עיקול על פס"ד ביזיון בית משפט:
למה לא פתחו על פס"ד של המפקח?
מה הירוויחו מזה שפתחו על ביזיון?
למה לא פשתחו הליך הוצל"פ?
מה השוני הן בפרוצדורה והן בתוצאות?
איך מבטלים עיקולים כאלו ככלל ובפרט?
ביטול עיקול מקרקעין
עו"ד שזר תומר
15/05/11
צריך לנסות לתקוף את פסק הדין, להראות טענות הגנה לכאורה, ולהוכיח שאין מידתיות לעיקול.
לא פשוט בכלל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לא פשוט בכלל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
