פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
אולפן בבייתי
שרון
10/05/11
שלום, רציתי לדעת אם יש לי אולפן בבייתי ואני מפיק באופן עצמאי, האם אני צריך ליידע את העירייה?מה החוק /התקנות בנושא?
שימוש מעורב בדירת מגורים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/05/11
באופן עקרוני, יש חובה חוקית לעשות שימוש בנכס בהתאם לשימושים המותרים בהיתר הבנייה שלו. קרוב לוודאי שבמקרה שלך השימושים המותרים הם מגורים. לפיכך, אסור לעשות שימוש בנכס למטרה של משרד או כל מטרה אחרת שאינה מגורים. יחד עם זאת, גם בדירת מגורים מותר לעשות שימוש משני זניח של פינת עבודה / משרד ביתי ובלבד שכשפקח נכנס לדירה הוא יראה דירת מגורים ולא משהו אחר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף שהפך ברובו לעסק ומהווה מטרד לדיירים
ורד
10/05/11
אני מתגוררת בבית משותף ואת החצר אנו חולקים יחד עם בניין אחר. הבניין קיבל לפני עשרות שנים רישוי להפעלת אכסניה מהעיריה, לאחרונה הסטטוס קוו בוטל והם רכשו דירות רבות בבית המשותף שלי וצרפו אותן לאכסניה. החצר המשותפת שהיתה בעבר מקום שקט ונקי הפכה למחסן פרטי שלהם, לסדנת עבודה רועשת ומלוכלכת.
יש לי מספר שאלות: האם הרישיון שהם קיבלו עבור הבניין הראשון תקף היום גם לאחר שהם הגדילו את גודל האכסניה או שיש צורך ברישיון חדש?
האם יש בידנו את הזכות והאפשרות לדרוש מהעיריה לפעול לביטול הרישיון במידה והוא תקף? האם ייתכן שאדם מהשורה רוכש בית ומגלה לאחר מספר שנים כי הוא חי בתוך עסק גדול כאכסניה ולא תינתן לו האפשרות לערער מאחר והעיריה נתנה בעבר רישיון לעסק?
"במקרה" נציגי ועד הבית הם גם בעלי האכסניה, שכן יש להם אחוזים גבוהים בבנין והם נבחרים בבחירות עצמאיות, מחליטים על דעת עצמם איך וכמה נשלם, מסרבים להציג בפנינו את ספרי התשלומים ולנו אין איך להתמודד עמם, והם מנצלים את העובדה שרוב הדיירים הינם אנשים מבוגרים וחולים שאין באפשרותם היכולת להתמודד עם תביעות ועם הוצאות כספיות. לאחרונה נודע לנו כי הם זוכים ל"הנחות" משמעותיות במיסי הועד..באישור הועד, ז"א אישורם...במילים אחרות, אנו משלמים והכסף הולך לא לתחזוק הבניין, שכן הביננים קורס. אין חשמל בחדרי במדרגות, יש חוטי חשמל חשופים ומיים המטפטפים עליהם, נהרות מיים זורמים בכניסה לבניין, ללא אפשרות ניקוז ולא אחת דיירי הבניין החליקו ובנס לא נפגעו בצורה קשה. חולדות ומקקים מסתובבים בבניין, הלכלוך בכל מקום, עד שממש מגעיל לגעת בידיות המעקות.
תודה מראש
יש לי מספר שאלות: האם הרישיון שהם קיבלו עבור הבניין הראשון תקף היום גם לאחר שהם הגדילו את גודל האכסניה או שיש צורך ברישיון חדש?
האם יש בידנו את הזכות והאפשרות לדרוש מהעיריה לפעול לביטול הרישיון במידה והוא תקף? האם ייתכן שאדם מהשורה רוכש בית ומגלה לאחר מספר שנים כי הוא חי בתוך עסק גדול כאכסניה ולא תינתן לו האפשרות לערער מאחר והעיריה נתנה בעבר רישיון לעסק?
"במקרה" נציגי ועד הבית הם גם בעלי האכסניה, שכן יש להם אחוזים גבוהים בבנין והם נבחרים בבחירות עצמאיות, מחליטים על דעת עצמם איך וכמה נשלם, מסרבים להציג בפנינו את ספרי התשלומים ולנו אין איך להתמודד עמם, והם מנצלים את העובדה שרוב הדיירים הינם אנשים מבוגרים וחולים שאין באפשרותם היכולת להתמודד עם תביעות ועם הוצאות כספיות. לאחרונה נודע לנו כי הם זוכים ל"הנחות" משמעותיות במיסי הועד..באישור הועד, ז"א אישורם...במילים אחרות, אנו משלמים והכסף הולך לא לתחזוק הבניין, שכן הביננים קורס. אין חשמל בחדרי במדרגות, יש חוטי חשמל חשופים ומיים המטפטפים עליהם, נהרות מיים זורמים בכניסה לבניין, ללא אפשרות ניקוז ולא אחת דיירי הבניין החליקו ובנס לא נפגעו בצורה קשה. חולדות ומקקים מסתובבים בבניין, הלכלוך בכל מקום, עד שממש מגעיל לגעת בידיות המעקות.
תודה מראש
שימושים מעורבים בבית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/05/11
מהמצב שאת מתארת נראה שאין מנוס מפנייה לעורך דין ומנקיטת הליכים משפטיים. אין דרך אחרת להגן על הזכויות שלכם.
כדי להשיב על שאלותייך צריך לבדוק כמו שצריך את ההיתרים שניתנו לאכסניה (גם את היתר הבנייה או ההיתר לשימוש חורג שניתן וגם את רישיון העסק). קרוב לוודאי שההיתרים האלה אינם מתייחסים לשטחים הנוספים שסופחו בשלב מאוחר יותר אולם אין לדעת ללא בדיקה מקיפה.
לגבי הוצאות התחזוקה של הבית המשותף, אופן חלוקתם והשימושים שנעשים בהם - זה בהחלט מחייב הגשת תביעה למפקח על הבתים המשותפים.
פנו לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שייצג אתכם בעניין. אין לכם ברירה. היעדר פעולה מצדכם פוגע בצורה משמעותית בשווי הנכס שלכם.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
כדי להשיב על שאלותייך צריך לבדוק כמו שצריך את ההיתרים שניתנו לאכסניה (גם את היתר הבנייה או ההיתר לשימוש חורג שניתן וגם את רישיון העסק). קרוב לוודאי שההיתרים האלה אינם מתייחסים לשטחים הנוספים שסופחו בשלב מאוחר יותר אולם אין לדעת ללא בדיקה מקיפה.
לגבי הוצאות התחזוקה של הבית המשותף, אופן חלוקתם והשימושים שנעשים בהם - זה בהחלט מחייב הגשת תביעה למפקח על הבתים המשותפים.
פנו לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שייצג אתכם בעניין. אין לכם ברירה. היעדר פעולה מצדכם פוגע בצורה משמעותית בשווי הנכס שלכם.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רטיבות בתקרת גג משותף
נירה א
10/05/11
שלום,
אני משכירה דירה עליונה בבניין דירות. לאחרונה התלוננו הדיירים על רטיבות בתקרת גג משותף וקיר חיצוני. אני רוצה לפנות במכתב לועד הבית. שאלתי: האם חובת ההשתתפות בתיקון חלה על דיירי הבניין (שוכרים) או בעלי הדירות עצמם?
חשוב לי לדייק בפרטים.
תודה וחג עצמאות שמח
נירה
אני משכירה דירה עליונה בבניין דירות. לאחרונה התלוננו הדיירים על רטיבות בתקרת גג משותף וקיר חיצוני. אני רוצה לפנות במכתב לועד הבית. שאלתי: האם חובת ההשתתפות בתיקון חלה על דיירי הבניין (שוכרים) או בעלי הדירות עצמם?
חשוב לי לדייק בפרטים.
תודה וחג עצמאות שמח
נירה
החזקת גג בניין
raoul
10/05/11
באופן כללי - גג הבניין נחשב רכוש משותף - ולכן חלה חובה על כל הדיירים להשתתף בהוצאות הכרוכות באחזקתו.
ישנם מקרים שבו הגג "מוצמד" - וזאת בתקנון הבית המשותף - לדירה של הבניין (ובדר"כ לדירה שמתחת). באם זה המצב - הרי הגג נהפך לחלק של הדירה ולכן בעל הדירה חב במלא ההוצאות הכרוכות בטיפול הגג.
איך לברר ? באם הבית רשום כבית משותף ישנו תקנון + תשריט שאפשר לקבל מהטבו (כרוך באגרא) ולראות האם הגג "מוצמד" או שהוא חלק מהרכוש המשותף.
ישנם מקרים שבו הגג "מוצמד" - וזאת בתקנון הבית המשותף - לדירה של הבניין (ובדר"כ לדירה שמתחת). באם זה המצב - הרי הגג נהפך לחלק של הדירה ולכן בעל הדירה חב במלא ההוצאות הכרוכות בטיפול הגג.
איך לברר ? באם הבית רשום כבית משותף ישנו תקנון + תשריט שאפשר לקבל מהטבו (כרוך באגרא) ולראות האם הגג "מוצמד" או שהוא חלק מהרכוש המשותף.
רטיבות בגג בית משותף
עו"ד טלי קסלר
11/05/11
לדברים שנאמרו פה יש מקום להוסיף כי אם מדובר ברכוש משותף הרי שבגין כל דירה, גם אם היא מושכרת, מישהו צריך לשלם. השאלה אם התשלום יחול על השוכר או המשכיר, תלויה בהסכמות שביניהם. לפיכך, צריך להפנות את הדרישה לשניהם במקביל.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
שאלה בקשר למיסוי דירה מושכרת
יוסי
10/05/11
ברשותי דירה שאותה אני משכיר בסכום של 3000 שקלים בחודש זאת דירה חדשה שקניתי לפני כשנה וזאת הדירה היחידה שיש לי ורשומה על שמי ,האם אני צריך לדווח לגוף מסיום לגבי השכרת הדירה והאם אני צריך לשלם מס על השכרת הדירה?
פטור ךהשכרת דירת מגורים
raoul
10/05/11
קיימים שלושה מסלולי דיווח לדירות מושכרות - תלוי בגוב ההכנסה.
במקרה שלך אינך צריך לשלם מס כלשהוא עד לתקרה של 4000 ש"ח לחודש. לפי הספר - עליך לדווח למס ההכנסה על השכירות ולבחור במסלול הפטור.
במקרה שלך אינך צריך לשלם מס כלשהוא עד לתקרה של 4000 ש"ח לחודש. לפי הספר - עליך לדווח למס ההכנסה על השכירות ולבחור במסלול הפטור.
מיסוי דירות מגורים חבשכרה
עו"ד אברהם ללום
10/05/11
אתה יכול לבחור על פי חוק בין שלוש חלופות:
הראשונה, חלופת הפטור על הכנסה עד תקרה של 50,400 ₪ לשנת 2007 לפי סעיף 2(א) לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן - 1990 .
השנייה, לשלם מס בשיעור 10% בתוך 30 יום מקבלת ההכנסה, לפי סעיף 122 לפקודה.
השלישית, לשלם מס מלא על ההכנסות מההשכרה, לאחר הפחתת כל ההוצאות והפחת על הדירה. חלופה בעיתית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הראשונה, חלופת הפטור על הכנסה עד תקרה של 50,400 ₪ לשנת 2007 לפי סעיף 2(א) לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן - 1990 .
השנייה, לשלם מס בשיעור 10% בתוך 30 יום מקבלת ההכנסה, לפי סעיף 122 לפקודה.
השלישית, לשלם מס מלא על ההכנסות מההשכרה, לאחר הפחתת כל ההוצאות והפחת על הדירה. חלופה בעיתית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ירושת זכויות בדירה בדמי מפתח
סיון
09/05/11
הוריי גרים בדירה בדמי מפתח. במידה ויעברו לדיור מוגן, אילו זכויות יש לי בדירה? האם גם במקרה כזה (בדומה למקרה פטירה) אצטרך לגור בדירה 6 חודשים לפני שהם יוצאים ממנה על מנת שיהיו לי זכויות בה?
מעבר זכויות דייר מוגן לבן משפחה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/05/11
נראה שעל פי השאלה ידוע לך החוק, זכות הדיירות המוגנת לא ניתנת להורשה. למרות זאת לפי חוק הגנת הדייר זכויותיו של הדיר המוגן עשויות לעבור לבן משפחה.
דייר שנפטר הופך בן זוגו לדייר מוגן, בתנאי שגר יחד איתו לפחות שישה חודשים לפני שנפטר. אם אין בן זוג, ילדי הדייר שנפטר יהיו לדיירים מוגנים ואם אין ילדים – קרוביו האחרים והכל בתנאי שהתגוררו יחד עם הנפטר לפחות שישה חודשים לפני הפטירה ובתנאי נוסף שבזמן הפטירה לא היה להם דירה אחרת למגורים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
דייר שנפטר הופך בן זוגו לדייר מוגן, בתנאי שגר יחד איתו לפחות שישה חודשים לפני שנפטר. אם אין בן זוג, ילדי הדייר שנפטר יהיו לדיירים מוגנים ואם אין ילדים – קרוביו האחרים והכל בתנאי שהתגוררו יחד עם הנפטר לפחות שישה חודשים לפני הפטירה ובתנאי נוסף שבזמן הפטירה לא היה להם דירה אחרת למגורים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה כתנאי לרישום בעלות
לילך
09/05/11
שלום, רציתי לשאול האם אי תשלום מס רכישה מעכב את רישום הנכס על שם הקונה? האם יש מניעה להעביר את הנכס על שמו של הקונה, עד אשר לא ישלם את מס הרכישה? יכול להיווצר מצב בו יהיה עיכוב בהעברת התשלום למוכר בסיטואציה הנ"ל, גם אם שילם את כל חובותיו?
העברת זכויות - תשלום מס רכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
09/05/11
אישור מס רכישה הינו אחד האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הקונה. ללא תשלום מס רכישה, לא תקבל אישור ולא ניתן יהיה להפקיד את התיק.
יום עצמאות שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יום עצמאות שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלת הדירה שלי נפטרה
יעל
09/05/11
שלום, אני וחבר שלי שוכרים דירה מזה 3 חודשים. חתמנו על חוזה לשנה + אופציה לעוד שנה. אתמול התקשר הבן של בעלת הדירה שלי ואמר שהיא נפטרה. הוא ציין שיש לו עוד אחים שצריכים לבוא מחו"ל ואח"כ יעדכן אותנו מה בקשר לדירה. השאלה שלי : האם הם יכולים להוציא אותנו מהדירה? האם הם יכולים להעלות שכ"ד ? חתמנו על חוזה עם 2 עדים בנוכחות עו"ד. הבעיה שבעלת הדירה לא הייתה במעמד החתימה מכיוון שהייתה בבית חולים. והחוזה עדיין לא נשלח אלינו לאחר שהיא חתמה עליו (בהנחה שהיא חתמה עליו) אשמח לתשובה בנושא.
חייבת תשובה לשאלה שלי !
יעל
11/05/11
בבקשה תענו לי לשאלה שרשמתי למעלה.אני חייבת תשובה !
השגה
יואל
09/05/11
שלום רב,
מהו משמעות המונח "השגה" לענייני המקרקעין?
תודה והמשך יום נפלא
מהו משמעות המונח "השגה" לענייני המקרקעין?
תודה והמשך יום נפלא
הגשת השגה על שומות מקרקעין של מנהל מקרקעי ישראל
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/05/11
הגשת השגה על שומת מקרקעין, על ארנונה ועוד. הגשת השגה על שומות מקרקעין של מנהל מקרקעי ישראל. ביום 9.11.10, אושר הנוהל המעודכן באשר להשגה על שומות מקרקעין, נוהל זה מיישם את החלטת מועצה 1181 של מינהל מקרקעי ישראל - טיפול בעיון חוזר ובהשגות על שומות המנהל וזאת בשונה משומות שנערכו על פיצויי הפקעה, אשר אינם במסגרת הנוהל החדש שהתקבל.
עצמאות שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
עצמאות שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קונה שאיננו מוכן לשלם את מס הרכישה
אלעד
09/05/11
שלום,לפני כשמונה חודשים מכרתי מגרש.לאחר חתימת החוזה (בו כמובן נכתב כי יפתח חשבון נאמנות אליו יועבר כלל התשלום האחרון של הקונה, וממנו חלק מן הכסף ישולם לי ישירות והחלק האחר ישמש כהגנה לתשלום מס שבח וכו'), הוחתמתי על ידי עורך דיני על מסמך האומר כי הוא חל מעכשיו ומבטל את קודמיו (כולל החוזה).המסמך טען כי הכסף יועבר אלי רק לאחר שהמגרש יירשם על שמו של הקונה.כרגע המצב הוא שהקונה איננו חורג כביכול משום סעיף תשלום, הכסף נמצא בנאמנות אצל עורך דיני (בחשבון שנפתח בסניף הבנק של הקונה) והקונה לא סיים / התחיל לשלם את מס הרכישה (טוען שהוא יתום צה"ל ולכן זכאי להנחה).מה בידי לעשוות? תודה
מועד לסיום העברת הזכויות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/05/11
עליך לפנות לעו"ד שטיפל לך בתיק שיסדיר את העניין וחבל שנושא זה לא הוסדר במסגרת ההסכם ו/או לכל הפחות נקבע מועד שעד אותו מועד על הקונה היה לסיים את הליך העברה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לגבי העלאת שכר דירה
ורה
09/05/11
שלום רב, בעוד חודשיים מסתיים חוזה השכירות שלי. הזכרתי זאת לבעל הבית בבקשה להמשיך את השכירות בדירה ובתשובה ביקש בעל הבית להעלות את שכר הדירה בעוד 400 ש"ח (יוצא כ13%). בחוזה רשום שיש אופציה לשנה נוספת וכן רשום "בתקופת האופציה יחולו על הצדדים שאר הוראות הסכם זה, בשינויים המחויבים". מה זה אומר למעשה? האם הוא מחוייב לתת לי אפשרות להמשיך את השכירות באותו המחיר? ואם לא, בכמה מותר לו להעלות את שכר הדירה? אגב, מדובר ביחידת שכירות צמודת וילה. אודה מאוד על תשובתכם בהקדם, בתודה מראש, ורה.
העלאת תשלום שכר דירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/05/11
על מנת לתת חוות דעת, גם אם מדובר על חוות דעת ראושנית, יש צורך לעבור על ההסכם.
תסרוק אותו ונראה מה ניתן לסייע במסגרת זו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
תסרוק אותו ונראה מה ניתן לסייע במסגרת זו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלון ממד לא תקין
מירי
09/05/11
מכרתי דירה והקונים נכנסו לדירה לפני שבוע.אתמול קיבלתי טלפון מהקונה שמסרה לי שהיתה לה סתימה במקלחת וזה עלה 300 ש"ח ובנוסף החלון בממד אינו נפתח ואינו נסגר.מה עליי לעששות???????????
ליקויים לאחר מסירה - דירת יש שנייה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/05/11
נשאלת השאלה האם חתמתם על פרוטוקול מסירה שהדיירים קבלו את הדירה ואין להם טענות כי אז זה יעזור לך מאוד. באופן כללי לגבי החלון הם ידרשו להוכיח שלא כך הם קבלו את הדירה בבית משפט וזה יהיה קשה, לגבי הסתימה כנ"ל, אולי הם עובדים בדירה שאחד העובדים גרם לכך.
הייתי מחפש פתרון קל ללא ערכאות משפטיות ומסיים את העניין, אך חשוב לדאוג שהעניין לא ימשך. תעדכן את העו"ד שלך שהוא יוציא מכתב לב"כ הרוכשים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הייתי מחפש פתרון קל ללא ערכאות משפטיות ומסיים את העניין, אך חשוב לדאוג שהעניין לא ימשך. תעדכן את העו"ד שלך שהוא יוציא מכתב לב"כ הרוכשים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון 5 לחוק המכר דירות
תמר
09/05/11
מתי התיקון נכנס לתוקף?
לא כתוב בחוק וגם לא ברשומות מה מועד כניסתו לתוקף.
לא כתוב בחוק וגם לא ברשומות מה מועד כניסתו לתוקף.
תיקון 5 לחוק מכר דירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
09/05/11
ביום 30 מרץ, 2011, אישרה הכנסת בקריאה שלישית תיקון לחוק המכר (דירות), התשע"א–2011. בימים הקרובים יפורסם מאמר ע"י עו"ד טייב ענבל ממשרדי באתר הפורומים בעניין התיקון לחוק, מדובר על תיקון משמעותי המהווה רפורמה משמעותית, אשר יש בה כדי להשפיע על ההתנהלות היום יומית בכל הקשור לתחום המקרקעין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת דירה בגבעתיים
שחר
09/05/11
איך אני מבררת אם אכן יש חוק בגבעתיים שמותר להרחיב דירה בבניין מעל 10 שנים ,ל120מטר ,(הייתי בעירייה ואנמר לי בעל פה )
איך אני מבררת מה ומי הם אחוז השכנים שצריך להסכים להרחבה (יש לנו כמה כניסות לבנין )
תודה
שחר
איך אני מבררת מה ומי הם אחוז השכנים שצריך להסכים להרחבה (יש לנו כמה כניסות לבנין )
תודה
שחר
גבעתיים - תכנית הרחבת דירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/05/11
ראשית תפני למחלקת המידע בעיריה ותקבלי דף מידע מסודר חתום ומחייב.
שנית, למיטב ידיעתי קיימת בגבעתיים תכנית לבניה רווייה באזור מגורים ג' לפי תכנית 99 או משהו כזה, עם תנאים מסוימים, אני חושב שמדובר על תכנית חדשה יחסית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שנית, למיטב ידיעתי קיימת בגבעתיים תכנית לבניה רווייה באזור מגורים ג' לפי תכנית 99 או משהו כזה, עם תנאים מסוימים, אני חושב שמדובר על תכנית חדשה יחסית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא שניה על הבית שלי
רועי
09/05/11
שלום רב.אני צריך חצי מיליון ש"ח לרכישת נכס.יש לי דירה ששוויה כ 1.5 מיליון ש"ח,ומשכנתי אותה בעבר תמורת 400,000 ש"ח.הבנתי שאני יכול למשכן אותה שוב כדי לקבל חצי מיליון ש"ח-האם זה נכון?מה יהיה רישום בנסח הטאבו החדש? הערת אזהרה שניה לטובת הבנק המלווה?לתשובה אודה.
משכנתא נוספת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/05/11
אין כל בעיה לקבל משכנתא נוספת על הדירה. הכל תלוי בבנק ואחוז המימון שיאשרו לך. המצב כיום הולך לכיוון 60% הלוואה והיתר הון עצמי.
לגבי הערה, ניתן לרשום הערה נוספת אף על פי שפעמים שהמשכנתא הראשונה נרשמה ללא הגבלה בסכום ניתן להימנע מכך..
עצמאות שמח ובהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לגבי הערה, ניתן לרשום הערה נוספת אף על פי שפעמים שהמשכנתא הראשונה נרשמה ללא הגבלה בסכום ניתן להימנע מכך..
עצמאות שמח ובהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת דירה
kanerh
08/05/11
שלום רב
רכשנו דירה בפרוייקט לפני כשנתיים
מועד המסירה בחוזה הוא דצמבר 2010 + גרייס של 90 יום
הדירה עדיין לא נמסרה ומועד המסירה המעודכן הוא אוגוסט 2011
עיקר העיכוב הוא בשל קשיים של החברה לאשר תוספת של קומות לבניינים בשל התנגדות השכונה ממול וזמן רב שלקח להגיע להסדר מולם.
ברצוני לדעת ראשית האם התיקון לחוק המכר - דירות
(המאפשר עד 60 יום גרייס בלבד ובנוסף מחייב פיצויים בגובה 150%שכר דירה ממוצעת באזור)
תקף לחוזים שנחתמו לאחר התיקון או לכל דירה שלא נמסרה עדיין?
שנית, האם יכול הקבלן להתנער מאחריותו לפיצויים בשל העיכוב באישור תוספת הקומות?
שמענו כי בפרוייקט אחר של הקבלן הוא הוריד דחה את המועד הקובע לתשלום הפיצויים ב-56 ימים
בשל העובדה כי אחד מקבלני המשנה שלו פשט רגל, האם דבר זה קביל?
לסיום באותו פרוייקט התחילה מסירת המפתחות כבר אך שמענו מהדיירים שם כי מאלצים אותם לחתום על מסמך שמבטל כל תביעה עתידית מהחברה ע"מ לקבל את המפתח וכן לשלם את כל יתרת הכסף על הדירה ולחכות לפיצויים ולא ניתנה אפשרות לקזז אותם, האם זה חוקי?
תודה רבה
רכשנו דירה בפרוייקט לפני כשנתיים
מועד המסירה בחוזה הוא דצמבר 2010 + גרייס של 90 יום
הדירה עדיין לא נמסרה ומועד המסירה המעודכן הוא אוגוסט 2011
עיקר העיכוב הוא בשל קשיים של החברה לאשר תוספת של קומות לבניינים בשל התנגדות השכונה ממול וזמן רב שלקח להגיע להסדר מולם.
ברצוני לדעת ראשית האם התיקון לחוק המכר - דירות
(המאפשר עד 60 יום גרייס בלבד ובנוסף מחייב פיצויים בגובה 150%שכר דירה ממוצעת באזור)
תקף לחוזים שנחתמו לאחר התיקון או לכל דירה שלא נמסרה עדיין?
שנית, האם יכול הקבלן להתנער מאחריותו לפיצויים בשל העיכוב באישור תוספת הקומות?
שמענו כי בפרוייקט אחר של הקבלן הוא הוריד דחה את המועד הקובע לתשלום הפיצויים ב-56 ימים
בשל העובדה כי אחד מקבלני המשנה שלו פשט רגל, האם דבר זה קביל?
לסיום באותו פרוייקט התחילה מסירת המפתחות כבר אך שמענו מהדיירים שם כי מאלצים אותם לחתום על מסמך שמבטל כל תביעה עתידית מהחברה ע"מ לקבל את המפתח וכן לשלם את כל יתרת הכסף על הדירה ולחכות לפיצויים ולא ניתנה אפשרות לקזז אותם, האם זה חוקי?
תודה רבה
איחור במסירת דירה - חלק ראשון...
עו"ד שזר תומר
08/05/11
מיום 6.4.2011
תיקון מס' 5
ס"ח תשע"א מס' 2293 מיום 6.4.2011 עמ' 781 (ה"ח 263)
10. מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים 2(א) או (א1), 3 או 6, דינו - קנס 50,000 לירות קנס כאמור בסעיף 61(א)(1) לחוק העונשין, התשל"ז-1977.
תחולה
11. (א) הוראות חוק זה לא יחולו –
(1) על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה לפני תחילתו של חוק זה;
(2) על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה.
(תיקון מס' 2)
תש"ן-1990
(ב) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), תש"ן-1990, לא יחול על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני פרסומו (להלן - יום הפרסום); על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום הפרסום.
(תיקון מס' 5) תשע"א-2011
(ג) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011 (בסעיף קטן זה – תיקון מס' 5), לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5.
תיקון מס' 5
ס"ח תשע"א מס' 2293 מיום 6.4.2011 עמ' 781 (ה"ח 263)
10. מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים 2(א) או (א1), 3 או 6, דינו - קנס 50,000 לירות קנס כאמור בסעיף 61(א)(1) לחוק העונשין, התשל"ז-1977.
תחולה
11. (א) הוראות חוק זה לא יחולו –
(1) על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה לפני תחילתו של חוק זה;
(2) על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה.
(תיקון מס' 2)
תש"ן-1990
(ב) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), תש"ן-1990, לא יחול על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני פרסומו (להלן - יום הפרסום); על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום הפרסום.
(תיקון מס' 5) תשע"א-2011
(ג) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011 (בסעיף קטן זה – תיקון מס' 5), לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5.
איחור במסירת דירה - חלק ראשון...
עו"ד שזר תומר
08/05/11
הוראות חוק זה לא יחולו –
(1) על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה לפני תחילתו של חוק זה;
(2) על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה.
(תיקון מס' 2)
תש"ן-1990
(ב) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), תש"ן-1990, לא יחול על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני פרסומו (להלן - יום הפרסום); על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום הפרסום.
(תיקון מס' 5) תשע"א-2011
(ג) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011 (בסעיף קטן זה – תיקון מס' 5), לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5.
(1) על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה לפני תחילתו של חוק זה;
(2) על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה.
(תיקון מס' 2)
תש"ן-1990
(ב) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), תש"ן-1990, לא יחול על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני פרסומו (להלן - יום הפרסום); על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום הפרסום.
(תיקון מס' 5) תשע"א-2011
(ג) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011 (בסעיף קטן זה – תיקון מס' 5), לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5.
חלוקת דירה ל2 דירות
משה
08/05/11
לפני מספר שנים רכשתי דירה גדולה, כדירתי הראשונה. כעת קיבלתי היתר לחלק אותה לשתי דירות. האם בבואי לרשום את הדירה בטאבו כ2 דירות אדרש לשלם מס רכישה כלשהו? האם צפוי חישוב מחדש של מס הרכישה אשר שילמתי כשרכשתי את דירתי הראשונה? האם אתבקש לשלם היטלי השבחה בעירייה?תודה.
חלוקת דירה ל-2 דירות
עו"ד שזר תומר
08/05/11
נושא מאוד מורכב שדורש יעוץ עם עו"ד שמתמחה בתחום הספציפי הזה.
בגדול אני לא חושב שתדרש לתשלום מס רכישה, אבל בהחלט תתכן דרישה של היטלי השבחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בגדול אני לא חושב שתדרש לתשלום מס רכישה, אבל בהחלט תתכן דרישה של היטלי השבחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מועד תשלום מס רכישה
ארז
08/05/11
במידה ויש בבעלותי דירה אחת ואני רוכש דירה שניה,הבנתי שאוכל לקבל פטור ממס רכישה (עד 1350,000) על הדירה השניה בתנאי שאמכור את דירתי הראשונה תוך 24 חודשים,
במידה והדירה השניה שארכוש שווה 1,400,000 ש"ח מתי אצטרך לשלם מס רכישה על ה50,000 ש"ח, האם לאחר מכירת הדירה הראשונה או מייד לאחר קניית הדירה השניה??
במידה והדירה השניה שארכוש שווה 1,400,000 ש"ח מתי אצטרך לשלם מס רכישה על ה50,000 ש"ח, האם לאחר מכירת הדירה הראשונה או מייד לאחר קניית הדירה השניה??
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
08/05/11
מיד לאחר קניית הדירה השניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הקצאת חדר אחד בבית לטובת עסק
קרן
08/05/11
אני ובעלי שוכרים קוטג', אחד החדרים משמש כחדר עבודה, עסק פרטי.
אופי העסק - קבלת ילדים לטיפולים ובדיקות עיניים, כל פעם ילד אחד בודד. אני אופטומטריסטית (זו אינה חנות, ואין כאן מסגרות משקפיים).
האם זה מחייב את המשכיר בתשלומי מס הכנסה, או מס שבח במידה וימכרו בעתיד?
אופי העסק - קבלת ילדים לטיפולים ובדיקות עיניים, כל פעם ילד אחד בודד. אני אופטומטריסטית (זו אינה חנות, ואין כאן מסגרות משקפיים).
האם זה מחייב את המשכיר בתשלומי מס הכנסה, או מס שבח במידה וימכרו בעתיד?
מיסים מקרקעין?
עו"ד שזר תומר
08/05/11
מס שבח או מיסוי מקרקעין - לא נראים קשורים לי לעניין.
יש להפנות את השאלה לפורום דיני מיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יש להפנות את השאלה לפורום דיני מיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה מופחת
מיכאל
08/05/11
ברשותינו דירה שרשומה על שמי מלפני החתונה . אנו מתכוונים לרכוש דירה נוספת מבלי למכור את הדירה שלי . האם יש מס רכישה מופחת במידה שנרשום חצי או את כל הדירה החדשה ע"ש אשתי שלה זאת דירה ראשונה ?
מס רכישה מופחת
עו"ד שזר תומר
08/05/11
לא, מרגע שהתחתנם רואים את המשפחה כולה כישות אחת, וימסו את העסקה כדירה שניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
קראוון על גלגלים חייב אישור?
נדב
07/05/11
אם אני מכניס לשטח שלי קראוון על גלגלים בשביל שהבן שלי יגור בו, האם אני חייב אישורים כלשהם?
מהעירייה?
מחברת שרונים? (אני גר בכפר יונה)
או שזה שהוא נייד פוטר אותי מכך?
מהעירייה?
מחברת שרונים? (אני גר בכפר יונה)
או שזה שהוא נייד פוטר אותי מכך?
אישורים נדרשים לקראוון
עו"ד שזר תומר
08/05/11
שאלה יפה.
מקרה קצת מורכב.
כעקרון, הרבה אנשים לא יודעים זאת, אבל קראוון צריך גם הוא אישורים.
מומלץ לקחת מומחה בתחום, באם רוצים לעשות את זה בצורה חוקית.
ב"גדול", לוקחים מהנדס/הנדסאי/אדריכל שיגיש בקשה בועדה המקומית לתכנון ובניה.
תלוי ברשות - בדרך כלל זה הליך של 3-9 חודשים ...
שבכלל לא בטוח שיסתיים בקבלת היתר.
יש לזכור, כי יש צורך גם לחבר לביוב חשמל, אז צריך גם אישורים בתווי השטח נדרשים.
לא פשוט...
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מקרה קצת מורכב.
כעקרון, הרבה אנשים לא יודעים זאת, אבל קראוון צריך גם הוא אישורים.
מומלץ לקחת מומחה בתחום, באם רוצים לעשות את זה בצורה חוקית.
ב"גדול", לוקחים מהנדס/הנדסאי/אדריכל שיגיש בקשה בועדה המקומית לתכנון ובניה.
תלוי ברשות - בדרך כלל זה הליך של 3-9 חודשים ...
שבכלל לא בטוח שיסתיים בקבלת היתר.
יש לזכור, כי יש צורך גם לחבר לביוב חשמל, אז צריך גם אישורים בתווי השטח נדרשים.
לא פשוט...
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכ"ט עו"ד במקרקעין
סימה
07/05/11
הייתי שמחה לדעת כמה בערך גובים עבור גישור בפנוי דייר מוגן. כמה בערך אמור לעלות שכ"ט של עו"ד המטפל ומה אני אמורה לקבל בעד השכ"ט. ביום ב' יש לי פגישה איתו וזה די דחוף.
שכ"ט עו"ד
עו"ד שזר תומר
08/05/11
שכ"ט למגשר?
אם כן - בין 200-300 ש"ח +מע"מ לשעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם כן - בין 200-300 ש"ח +מע"מ לשעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה בעניין מכירת דירה
יורש
07/05/11
שלום,אני יורש יחיד על-פי דין. עדיין לא הוצאתי צו ירושה. אני יורש שתי דירות ורציתי לדעת האם אני יכול למכור אותן לפני הוצאת צו הירושה. במידה ולא, האם אני יכול לעשות זיכרון דברים עם קונה ובמידה וגם זה לא אפשרי, האם ניתן לערוך הסכם של העברת חלק מהעיזבון.תודה!
צו ירושה- עסקה במקרקעין
עו"ד שזר תומר
07/05/11
ניתן לעשות עסקה לפני הוצאת צו הירושה - רצוי מאוד להתיעץ עם עו"ד לגבי הדרך לכך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פטור ממס רכישה
ארז
07/05/11
אדם שמכר את דירתו היחידה באפריל 2011 ,העסקה דווחה לרשויות מס אך הזכויות עדין לא עברו על שם הקונה, ובמאי 2011 אותו אדם מעוניין לרכוש דירה, האם בטופס המש"ח אותו אדם יכול למלא כי יש לו דירה יחידה למרות שזכויותיו בדירה הראשונה עוד לא עברו לקונה? יש לו פטור ממס רכישה לגבי הדירה השניה במידה והדירה שירכוש פחותה מ1,350,000 ש"ח?
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
07/05/11
העסקה במאי- תהיה עסקה של דירה שניה ותמוסה בהתאם למדרגות המס של דירה שניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה על תושב חוץ
גיל
07/05/11
אמי היא יורשת של אבי ז"ל על פי צוואה הדדית שערכו בזמנו. עפ"י הצוואה היא יורשת את חלקו בדירתם והופכת לבעלים היחיד של הדירה. טרם הוצאנו צו קיום צוואה ועכשיו אמי רוצה להעביר את הדירה במלואה ע"ש אחי תושב חוץ. אני לא מתנגד לכך. יש לי שתי שאלות - האם חייבים בשלב ראשון להוציא צו קיום צוואה (כיום הרישום בטאבו הוא ע"ש שני הורי בחלקים שווים)? האם אחי צריך לשלם מס רכישה? תודה
מס רכישה -פטור לתושב חוץ?
עו"ד שזר תומר
07/05/11
אם זו העברה ללא תמורה - אפשר יהיה לקבל פטור של שליש.
רצוי להתיעץ עם עו"ד.
כעקרון על מנת שהנכס יועבר על שמו - יש צורך באישור.
אם כי הנושא שווה בדיקה מעמיקה יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רצוי להתיעץ עם עו"ד.
כעקרון על מנת שהנכס יועבר על שמו - יש צורך באישור.
אם כי הנושא שווה בדיקה מעמיקה יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלן לא רשום
אלון
07/05/11
מה דינו של מי שבונה בניה על ידי קבלן לא רשום והיכן ניתן להתלונן על בניה שכזו. יש לציין שחלק מהבניה נעשתה ללא היתר בניה ועל ידי קבלן לא רשום .
תודה
תודה
קבלן מורשה
עו"ד שזר תומר
07/05/11
תלוי מי בונה, ומה הוא בונה....
אם זה רק שכן - לא מכיר חובה שכזו.
אם זו רשות - זה אחרת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם זה רק שכן - לא מכיר חובה שכזו.
אם זו רשות - זה אחרת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
