פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תוספת שאינה רשומה בטאבו
זהר
18/05/11
לפני 30 שנה הוספנו, כחוק, 2 חדרים לדירתנו. עכשיו, כשאני רוצה למכור את הדירה בדקתי בטאבו ומתברר שהתוספת אינה מוזכרת שם. הקונה הפוטנציאלי טוען שהוא לא ישלם עבור תוספת שאינה רשומה בטאבו.
מה עושים במקרה כזה?
מה עושים במקרה כזה?
תוספת שאינה רשומה בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/05/11
או שתחפשו קונה אחר, או שתפחיתו חלק מסכום התמורה בשל העובדה שהבנייה הזו לא רשומה בטאבו, או שתתחייבו כלפי הקונה לרשום את התוספת הזו בטאבו תוך זמן מספיק שתקצו לצורך העניין.
מומלץ שתיקחו לכם עורך דין יצירתי ובקיא מספיק בתחום על מנת שיבדוק היטב את המצב המשפטי וייעץ לכם למה ניתן להתחייב ולמה לא.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
מומלץ שתיקחו לכם עורך דין יצירתי ובקיא מספיק בתחום על מנת שיבדוק היטב את המצב המשפטי וייעץ לכם למה ניתן להתחייב ולמה לא.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי פנימי בדירה
גל
18/05/11
שלום רב למומחים בפורום,
אני עומד לרכוש דירה שיש בה 4 חדרים ועוד מחסן בתשריט. יש לי אפשרות לשבור את קיר המחסן וכך להרחיב את הסלון. האם אני צריך אישורים לדבר כזה? אם כן, האם זה כרוך בעלויות לעירייה?
אני עומד לרכוש דירה שיש בה 4 חדרים ועוד מחסן בתשריט. יש לי אפשרות לשבור את קיר המחסן וכך להרחיב את הסלון. האם אני צריך אישורים לדבר כזה? אם כן, האם זה כרוך בעלויות לעירייה?
סיפוח מחסן קומתי לדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/05/11
באופן עקרוני זה שינוי שמחייב הוצאת היתר בניה. מדובר בשטח שלפי ההיתר אמור לשמש כמחסן שאתה הופך אותו ל"שטח עיקרי" - חלק מהדירה שלך. לא בהכרח שניתן להוציא לכך היתר בנייה - זה תלוי אם יש בבניין זכויות בניה לא ממומשות. סיכוי גדול שהעניין גם כרוך בעלויות ביחס לפער שבין השימוש למחסן לבין השימוש למגורים.
תוכל לבדוק את העניין מול אדריכל או מהנדס שעוסקים בהוצאת היתרי בניה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
תוכל לבדוק את העניין מול אדריכל או מהנדס שעוסקים בהוצאת היתרי בניה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבדל מס' תת חלקה בין התשריט לרשום בטאבו
גיל
18/05/11
אני רוכש דירה .
הדירה רשומה בטאבו על שם המוכר כתת חלקה .20
בבדיקת שמאי התברר כי בתשריט הבניין, הדירה אותה הראה לי המוכר היא תת חלקה 21 ולא תת חלקה 20.
המוכר טוען כי לא היה מודע לטעות הזו ברישום.
אינני מעוניין לבטל את העיסקה.
מה ניתן לעשות?
הדירה רשומה בטאבו על שם המוכר כתת חלקה .20
בבדיקת שמאי התברר כי בתשריט הבניין, הדירה אותה הראה לי המוכר היא תת חלקה 21 ולא תת חלקה 20.
המוכר טוען כי לא היה מודע לטעות הזו ברישום.
אינני מעוניין לבטל את העיסקה.
מה ניתן לעשות?
טעות במספר הנכס בתשריט הבית המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/05/11
בהנחה שהעניין אינו מונע ממך לקבל משכנתא ולהשלים את העסקה - מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בתחום. יש אפשרות לתקן את הרישום. יש צורך בשיתוף פעולה והסכמה של הבעלים של תת חלקה 21 (שקרוב לוודאי שישמחו לתקן את הטעות גם ביחס לנכס שלהם).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך
אלי
18/05/11
פירסמתי דירה למכירה והתקשרו אלי מתווכים והציעו להביא קונים ללא מחויבות לעמלה - אחד אפילו צילם את הדירה ופירסם מודעה שיש לא בלעדיות עליה
אני לא חתמתי למתווכים על מסמך כל שהוא
האם אני יכול להיות מחויב בעמלה במידה ותתממש עיסקה דרך אחד המתווכים
בתודה
אלי
אני לא חתמתי למתווכים על מסמך כל שהוא
האם אני יכול להיות מחויב בעמלה במידה ותתממש עיסקה דרך אחד המתווכים
בתודה
אלי
מחוייבות מוכר לתשלום דמי תיווך ללא חתימה על הסכם תיווך
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/05/11
אינך מחוייב לשלם למתווכים דבר. לפי חוק המתווכים תנאי בסיסי לזכאות לקבלת דמי תיווך הוא החתמת המוכר או הקונה על הסכם תיווך מפורט.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אובדן זכויות בנכס
שואלת
18/05/11
שלום,
במידה ויש למישהו זכויות בדירה ע"פ חוק, אולם במשך למעלה מעשרים שנה הוא לא הראה שום עניין בנכס ובמימוש זכויותיו, הוא יכול לאבד את זכויותיו לטובת בעלי הזכויות האחרים שתחזקו את הנכס לאורך כל התקופה?
במידה ויש למישהו זכויות בדירה ע"פ חוק, אולם במשך למעלה מעשרים שנה הוא לא הראה שום עניין בנכס ובמימוש זכויותיו, הוא יכול לאבד את זכויותיו לטובת בעלי הזכויות האחרים שתחזקו את הנכס לאורך כל התקופה?
אובדן זכויות בנכס בשל הזנחה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/05/11
לא. לכל היותר מי שתחזק את הנכס במשך כל השנים יכול לדרוש ולקבל פיצוי בגין הוצאות שהיו לו הנוגעות לתחזוק הנכס, ביחס לחלקו של מי שלא הראה עניין בנכס.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מוחכרת לרשות הפתוח
לימור
18/05/11
בנסח טאבו שהוצאתי לגבי דירה שאני מעוניין לרכוש מצוין כי הבעלים בדירה הנה רשות הפיתוח וכי המוכרים הם החוכרים עד לשנת 2057.מה המשמעות של זה לגבי רכישתה ?האם המוכרים או אני נצטרך לשלם סכום כלשהו למנהל מקרעי ישראל? האם אני זקוק לאישור המנהל על מנת להעביר את הבעלות לשמי?
רכישת דירה שבבעלות רשות הפיתוח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/05/11
אם מדובר בדירה בבנייה רוויה (בית משותף) ואם מדובר בדירה שהזכויות שלה הוונו (שולמו דמי חכירה בגין יתרת התקופה עד 2057) ואם מדובר בדירה שכתוב לגביה בנסח הטאבו שאין הגבלה בהעברה ובהורשה - לא תצטרכו לקבל את אישור המינהל להעברת בעלות. כן תצטרכו את אישור המינהל במקרים אחרים (אם לדוגמא תרצו לעשות בדירה שינויים שמחייבים הוצאת היתר בניה).
מדובר בקרקע "מינהל" להבדיל מקרקע בבעלות פרטית. יש לכך חסרונות מסויימים אולם ישנם אזורים שבהם כל הדירות הן בבעלות המינהל ואין אופציות אחרות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
מדובר בקרקע "מינהל" להבדיל מקרקע בבעלות פרטית. יש לכך חסרונות מסויימים אולם ישנם אזורים שבהם כל הדירות הן בבעלות המינהל ואין אופציות אחרות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך בביטול עיסקה (לפני חתימה)
אייל
18/05/11
אנחנו מעוניינים לעצור את מכירת הדירה שלנו לאחר ארבע וחצי חודשים של ניסיון מכירה (לאחר מצב של כמעט מחירה שנפל אחרי ביטול של הקונה לפני חתימת ההסכם - לא באשמתנו) והמתוך טוען כי הוא השקיע זמן ומאמץ (4.5 חודשים) ולמרות שהדירה לא נימכרה "מגיע לו פיצוי"אודה לתשובתכם המהירה
דמי תיווך במקרה של הפסקת משא ומתן למכירת דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/05/11
אתם לא חייבים לשלם לו דבר. זה תלוי ברצונכם הטוב. אם אתם מרגישים שהוא טרח והשקיע מאמץ ואתם רוצים לפצות אותו על כך, אתם יכולים לשלם לו. אם לא אז לא.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף- זכויות בנייה על הגג
אסף
18/05/11
אני מוכר את דירתי היחידה בה אני גר משנת 99 ב700,000 ש"ח הדירה מצויה בקומה אחרונה ויש לי זכויות בנייה שלא נוצלו מעולם על ידי. האם כעת כאשר אני אמכור את הדירה אחויב לשלם היטל השבחה לעירייה?. האם הפטור ממס שבח שיש לי בגין העובדה כי לא מכרתי דירה ב4 שנים האחרונות הוא פטור ממלוא התמורה שאקבל בגין המכירה של הדירה שיש בה זכויות בנייה? בתודה מראש. עלי למלא בפנייה לרשויות המס את המש"ח הוורוד או הכחול?
מכירת דירה עם זכויות בנייה על הגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/05/11
אם זכויות הבנייה על הגג נובעות מתוכניות שאושרו לאחר שרכשת את הדירה תצטרך לשלם היטל השבחה. אין שום בעיה לבדוק את החבות בהיטל השבחה מבעוד מועד עוד קודם לחתימת ההסכם בועדה המקומית לתכנון ובניה. לגבי מס השבח - אם מחיר המכירה שנקבע מושפע מהעובדה שיש פה זכויות בניה לא מנוצלות - תצטרך, בתנאים מסויימים, לשלם מס שבח בגין המכירה. ההשוואה נעשית מול דירות דומות שאין להן זכויות בניה לא מנוצלות.
לגבי המש"ח - תפנה לעורך דין שימלא עבורך את המש"ח ויסייע לך בהגשת דיווח על העסקה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
לגבי המש"ח - תפנה לעורך דין שימלא עבורך את המש"ח ויסייע לך בהגשת דיווח על העסקה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס שבח לאחר הגשת דיווח לרשויות המס
חני
17/05/11
האם לאחר מכירת דירה , יש צורך להגיש דו"ח שנתי לרשויות המס. והאם בעקבות המכירה יכולים לדרוש ממני יותר מס הכנסה בעקבות מכירת מגרש
דו"ח שנתי לרשות המס לאחר עסקה ?
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
אם תרצה שאלה הקשורה לפורום מיסים, אתה מוזמן לפנות לפורום מיסים ולקבל תשובה מעו"ד ורוח. בכל מקרה אדם שמבצע עסקה במסגרת פרטית אינו צריך להגיש דו"ח שנתי, אולי הכוונה לשומה שמגישים פעם בחמש שנים, כי אז התשובה חיובית.
בכל מקרה אם אתה חברה או עוסק אתה יכול לברר עם המנהל חשובות או רו"ח.
בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה אם אתה חברה או עוסק אתה יכול לברר עם המנהל חשובות או רו"ח.
בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעת קרקע לטובת עירייה ללא ידיעת בעליו
l
17/05/11
שלום, אבי רכש חנות לפני כ-36 שנה והיום לאחר שקיבל מכתב מבית משפט שטוען כי הוא (ועוד 2 חנויות שלידו) פולשים לנכס כאשר הנכס עצמו הופקע לעירייה כבר בשנת 94 ללא ידיעתו ומבלי שקיבל שום מכתב או הודעה על הפקעת הנכס. לפי מכתב בית משפט עליי להמציא כתב טענות בתוך 5 ימים. מהם זכויותיי ומהם המלצותיך בעניין..
אבקש לקבל אינפורמציה בהקדם האפשרי
בתודה מראש
אבקש לקבל אינפורמציה בהקדם האפשרי
בתודה מראש
הפקעה - המועד הקובע והודעה על ההפקעה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
היית מאוד שמח לתת לך תשובה מלאה על השאלה שבפני עצמה הינה מספר שאלות מהותיות שיש לתת עליהם את הדעת. על מנת להסביר אתן לך סוגיה אחת מהותית שתבין עד כמה יש לפצל את השאלה ולענות על כל אחד בנפרד.
אני מביא לך ציטוט מתוך ע"א 5964/03 (שם דנו בשאלה של הפיצוי, הפיצוי עבור ההפקעה, מהו המועד הקובע, כמו כן בשאלה של שיהוי והתיישנות !!
- "קרקע הופקעה מבעליה ונרשמה על-שם רשות הציבור המפקיעה (המדינה, עירייה וכיו"ב). עברו שבע שנים מאז ההפקעה, ופלוני, הבעלים-לשעבר, לא בא לתבוע את פיצויי ההפקעה. חלפו שלוש שנים נוספות, ובתום עשר שנים מיום ההפקעה תובע פלוני את הרשות המפקיעה לקבלת פיצויי ההפקעה. הרשות מתגוננת בטענת התיישנות והשאלה הנשאלת היא אם הוראות חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, חלות על מערכת זו ?
מכוח סעיף 8 לחוק ההתיישנות נפסק, בנוגע לסוגיה של פיצויי הפקעה, כי תביעתו של תובע לא התיישנה, מקום שהרשות המפקיעה לא קיימה חובתה לפי דין להודיע לנפקע על דבר ההפקעה ולא נודע לנפקע אודותיה בדרך אחרת.:
לקבלת יעוץ מלא מומלץ לפנות לעו"ד שמבין בתחום על מנת להגיב בזמן.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אני מביא לך ציטוט מתוך ע"א 5964/03 (שם דנו בשאלה של הפיצוי, הפיצוי עבור ההפקעה, מהו המועד הקובע, כמו כן בשאלה של שיהוי והתיישנות !!
- "קרקע הופקעה מבעליה ונרשמה על-שם רשות הציבור המפקיעה (המדינה, עירייה וכיו"ב). עברו שבע שנים מאז ההפקעה, ופלוני, הבעלים-לשעבר, לא בא לתבוע את פיצויי ההפקעה. חלפו שלוש שנים נוספות, ובתום עשר שנים מיום ההפקעה תובע פלוני את הרשות המפקיעה לקבלת פיצויי ההפקעה. הרשות מתגוננת בטענת התיישנות והשאלה הנשאלת היא אם הוראות חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, חלות על מערכת זו ?
מכוח סעיף 8 לחוק ההתיישנות נפסק, בנוגע לסוגיה של פיצויי הפקעה, כי תביעתו של תובע לא התיישנה, מקום שהרשות המפקיעה לא קיימה חובתה לפי דין להודיע לנפקע על דבר ההפקעה ולא נודע לנפקע אודותיה בדרך אחרת.:
לקבלת יעוץ מלא מומלץ לפנות לעו"ד שמבין בתחום על מנת להגיב בזמן.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה יחידה
אייל
17/05/11
יש ברשותי דירה אחת שמכרתי אותה לפני כחודש,העסקה דווחה לרשויות המס,אך אני עדין גר בדירה כי מועד העברת החזקה לא הגיע(ולכן הנכס גם לא רשום עדין על שם המוכרים.)
א. אני מעוניין לרכוש כעת דירה חדשה, האם הדירה החדשה שארכוש תחשב כדירה יחידה?
ב. האם בטופס המש"ח אוכל להצהיר כי יש ברשותי דירה אחת?
א. אני מעוניין לרכוש כעת דירה חדשה, האם הדירה החדשה שארכוש תחשב כדירה יחידה?
ב. האם בטופס המש"ח אוכל להצהיר כי יש ברשותי דירה אחת?
מכירת דירה יחידה - 4 תנאים מצטברים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
מכירת דירה יחידה (להלן ההגדרות) -
במכירת דירת מגורים יחידה של המוכר ניתן פטור מותנה בקיומם של 4 תנאים מצטברים:
א) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור יו"ש.
ב) במשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו לא מכר דירה אחרת פטור לפי עילה זו.
ג) בארבע השנים שקדמו למכירה זו לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.
ד) הדירה הנמכרת אינה חלק מדירה שהוא פחות מ- 25% ממנה, וכן לא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997.
דירות שלא יחשבו כדירה נוספת: א) דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בשנה שקדמה למכירה. ב) דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997 ג) דירה שחלקו של המוכר בבעלות בה פחות מ- 25%.
דירה שתחשב כדירה נוספת- אם היא בבעלותו של איגוד, ואינה מלאי עסקי, ולמוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד לפחות 25% בבעלות על הדירה. לא נדרש שהדירה הנוספת תהיה דירת מגורים מזכה.
לילה טוב,
אברהם ללום, עו”ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
במכירת דירת מגורים יחידה של המוכר ניתן פטור מותנה בקיומם של 4 תנאים מצטברים:
א) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור יו"ש.
ב) במשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו לא מכר דירה אחרת פטור לפי עילה זו.
ג) בארבע השנים שקדמו למכירה זו לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.
ד) הדירה הנמכרת אינה חלק מדירה שהוא פחות מ- 25% ממנה, וכן לא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997.
דירות שלא יחשבו כדירה נוספת: א) דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בשנה שקדמה למכירה. ב) דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997 ג) דירה שחלקו של המוכר בבעלות בה פחות מ- 25%.
דירה שתחשב כדירה נוספת- אם היא בבעלותו של איגוד, ואינה מלאי עסקי, ולמוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד לפחות 25% בבעלות על הדירה. לא נדרש שהדירה הנוספת תהיה דירת מגורים מזכה.
לילה טוב,
אברהם ללום, עו”ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יום המכירה
משה
17/05/11
ביום 20/1/11 חתמתי על חוזה לרכישת דירה מעזבון , החוזה הועבר לבית המשפט לענייני משפחה על מנת לאשרו . עבר למעלה מחודש עד שבית המשפט אישר את המכירה אולם מדרגות המס עלו .הגשתי שומה עצמית אך לאחר מכן מפקח מיסוי מקרקעין שינה את השומה לפי המדרגות החדשות .
אני מתכון להגיש השגה ובמידת הצורך ערר . על כן רציתי לדעת מהו יום המכירה . אודה לתשובה מהירה
אני מתכון להגיש השגה ובמידת הצורך ערר . על כן רציתי לדעת מהו יום המכירה . אודה לתשובה מהירה
אישור עיסקה בבית משפט, הינו יום העיסקה לצרכי מס שבח ? (חדש)
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
לאור העובדה שאתה מתכוון לפנות לערר אענה לך מבלי להכיר את התיק תשובה כללית שאני מקווה שתעזור לך, מומלץ שלא להסתפק על התשובה ולקבל יעוץ מלא ומקצועי.
אישור עיסקה בבית משפט, הינו יום העיסקה לצרכי מס שבח, (רפלד, גן, אלדר שרון) יצר חריג לכלל לפיו יום חתימת ההסכם הוא יום ארוע המס לצרכי מס שבח (אלדר שרון מפי השופט שמגר). הכלל במס שבח הינו כי יום ההסכם הוא היום הקובע, ואילו רק לגבי עסקאות שהחוק קבע צורך באישור בית משפט כתנאי לחלותן נקבע מועד אישורן ע"י בית המשפט כיום המכירה. עסקאות כאלו הינן עסקאות שקטין צד להן (רפלד), עסקאות בעזבון, הוצל"פ וכיו"ב כונס נכסים או מפרק.
הבאתי בפניך גם את עמדות הצדדים(מס שבח והצד שלך) וכן פס"ד חשובים. תבדוק האם המקרה שלך עונה על האמור ויהיה לך קל להחליט כיצד לפעול.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אישור עיסקה בבית משפט, הינו יום העיסקה לצרכי מס שבח, (רפלד, גן, אלדר שרון) יצר חריג לכלל לפיו יום חתימת ההסכם הוא יום ארוע המס לצרכי מס שבח (אלדר שרון מפי השופט שמגר). הכלל במס שבח הינו כי יום ההסכם הוא היום הקובע, ואילו רק לגבי עסקאות שהחוק קבע צורך באישור בית משפט כתנאי לחלותן נקבע מועד אישורן ע"י בית המשפט כיום המכירה. עסקאות כאלו הינן עסקאות שקטין צד להן (רפלד), עסקאות בעזבון, הוצל"פ וכיו"ב כונס נכסים או מפרק.
הבאתי בפניך גם את עמדות הצדדים(מס שבח והצד שלך) וכן פס"ד חשובים. תבדוק האם המקרה שלך עונה על האמור ויהיה לך קל להחליט כיצד לפעול.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירים מסרבים לפנות את הדירה בתום מועד השכירות
רן
17/05/11
הבנתי שאסור לבעל הנכס לזרוק בכח את הדיירים מהדירה.השאלה האם מותר לי להיכנס לדירה (שלי) ולהעביר בה את הזמן במטרה להציק לדיירים הסרבנים או שגם אז אסור לי להיכנס לדירה (מזכיר החוזה נגמר ולא חודש)?תודה
הליך לפינוי שוכר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/05/11
תפנה לבית המשפט, ההליך היום הוא יחסית מהיר וזול יותר מפעם. חבל על כל רגע תוך חודשיים שלושה הם יהיו מחוץ לדירה אם אכן החוזה נגמר ואין עובדה שחסרה בשאלה.
ניתן במקרה כמו שלך מאחר ומדובר כבר על הפרה להגיש בקשה לסעד של מתן צו פינוי זמני יחד עם תובענה לצו פינוי קבוע.
בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ניתן במקרה כמו שלך מאחר ומדובר כבר על הפרה להגיש בקשה לסעד של מתן צו פינוי זמני יחד עם תובענה לצו פינוי קבוע.
בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
מאיה
17/05/11
שלום,
השכרתי דירה עם מקרר וציינתי את המקרר ברשימת המצאי בלבד. כלומר, לא התחייבתי בחוזה לספק לשוכרים מקרר, זה מופיע אך ורק בהקשר למצאי שנשאר בדירה.
כעת המקרר התקלקל ודרוש תיקון רציני, כך שכבר עדיף לקנות מקרר חדש.
השוכר טוען שהתחייבתי לו למקרר (מאחר וזה מופיע ברשימת המצאי) ודורש שאתקן או שאספק לו מקרר חלופי. אני טוען שלא התחייבתי ולא רק שאיני חייב לספק לו מקרר חלופי, אלא שהוא אף צריך לתקן את המקרר על חשבונו (צריך להחזיר לי מקרר עובד, כפי שקיבל אותו!).
מה הדין?
תודה מראש.
השכרתי דירה עם מקרר וציינתי את המקרר ברשימת המצאי בלבד. כלומר, לא התחייבתי בחוזה לספק לשוכרים מקרר, זה מופיע אך ורק בהקשר למצאי שנשאר בדירה.
כעת המקרר התקלקל ודרוש תיקון רציני, כך שכבר עדיף לקנות מקרר חדש.
השוכר טוען שהתחייבתי לו למקרר (מאחר וזה מופיע ברשימת המצאי) ודורש שאתקן או שאספק לו מקרר חלופי. אני טוען שלא התחייבתי ולא רק שאיני חייב לספק לו מקרר חלופי, אלא שהוא אף צריך לתקן את המקרר על חשבונו (צריך להחזיר לי מקרר עובד, כפי שקיבל אותו!).
מה הדין?
תודה מראש.
פורום חוזים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
מומלץ לפנות לפורום חוזים באתר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה בירושה
אלכסיי נוביקוב
17/05/11
שלום,שמי אלכסיי ובימים אלו אבי עורך צוואה ובה הוא מתכוון להוריש לי ולאחותי את ביתו.ברצוני לדעת האם ישנו מיסוי כלשהו ברגע מימוש הצוואה והעברת הבית על שמי ושם אחותי?תודה מראש על העזרה.
תכנון המס בעת עריכת צוואה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
לאחר הפטירה ובשלב חלוקת העיזבון בין היורשים עלולה לקום חבות מס אצל היורשים, לכן מומלץ במקרה שלך, אף על פי שהוא נשמע די פשוט בשלב זה בטרם הובאו כל הפרטים לגבי התכניות שלכם ולגבי דירות נוספות שברשותכם לקבל יעוץ מקצועי ופרטני על בסיס כל העובדות. חשוב לחשוב לדוגמה על עריכת הסכם חלוקת עזבון אשר בהתקיים תנאים מסויימים אינו מהווה אירוע מס אולם, תכנון מס נכון בעת עריכת הצוואה עשוי לחסוך כסף רב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב בהחלטת החלפת חברת ההחזקה
בעל דירה נזעם
17/05/11
בבניין בן 22 דירות היתה ישיבת ועד של כל בעלי הדירות לצורך החלפת חברת ההחזקה.
הגיעו 5 בעלי דירות לישיבה, כל האחרים לא טרחו לבוא בכלל.
ברוב של 4 מול 1 התקבלה החלטה להחליף את חברת ההחזקה.
האם הצבעההחלטה כזאת היא תקינה מבחינת החוק?
לא צריך רוב של שני שליש של בעלי הדירות בלי קשר לאם באו או לא באו לישיבה להצביע? ואם הם יביעו התנגדות יומיים אחרי?
הגיעו 5 בעלי דירות לישיבה, כל האחרים לא טרחו לבוא בכלל.
ברוב של 4 מול 1 התקבלה החלטה להחליף את חברת ההחזקה.
האם הצבעההחלטה כזאת היא תקינה מבחינת החוק?
לא צריך רוב של שני שליש של בעלי הדירות בלי קשר לאם באו או לא באו לישיבה להצביע? ואם הם יביעו התנגדות יומיים אחרי?
החלטות הנוגעות לדרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/05/11
רוב רגיל
הכלל הוא שהחלטות באסיפה הכללית יתקבלו ברוב. קרי, רוב רגיל. מרבית ההחלטות הן כאלה. כל ההחלטות הנוגעות לדרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף – בכולן מספיק רוב רגיל. הרוב הרגיל הינו מתוך אלה שהגיעו לאסיפה או נתנו יפוי כוח ולא מתוך כלל הדיירים של הבניין.
רוב מיוחד
כשמדברים על רוב מיוחד מדברים לרוב על רוב של שני שליש. במקרה שלכם מעוניינים להעביר את הניהול וההחזקה מהם אל חברת אחזקה ו/או להחליף חברת אחזקה ולכן במקרה זה, החוק קובע, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור. החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. הכוונה כאן אינה התקשרות עם נותן שרותים כזה או אחר (כגון גנן, מנקה וכד') אלא להתקשרות שמעבירה את כל או רוב תחזוקת וניהול הבית לגורם חיצוני).
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הכלל הוא שהחלטות באסיפה הכללית יתקבלו ברוב. קרי, רוב רגיל. מרבית ההחלטות הן כאלה. כל ההחלטות הנוגעות לדרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף – בכולן מספיק רוב רגיל. הרוב הרגיל הינו מתוך אלה שהגיעו לאסיפה או נתנו יפוי כוח ולא מתוך כלל הדיירים של הבניין.
רוב מיוחד
כשמדברים על רוב מיוחד מדברים לרוב על רוב של שני שליש. במקרה שלכם מעוניינים להעביר את הניהול וההחזקה מהם אל חברת אחזקה ו/או להחליף חברת אחזקה ולכן במקרה זה, החוק קובע, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור. החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. הכוונה כאן אינה התקשרות עם נותן שרותים כזה או אחר (כגון גנן, מנקה וכד') אלא להתקשרות שמעבירה את כל או רוב תחזוקת וניהול הבית לגורם חיצוני).
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת חברת אחזקה את סרבן תשלום ועד הבית
עדנה
17/05/11
שלום
בבניין שלו אין ועד בית - אף אחד מבעלי הדירות לא מוכן להיות כזה אבל יש חברת אחזקה שמתחזקת את הבניין.
יש דייר שלא משלם ועד בית.
אף אחד מבעלי הדירות לא מוכן לתבוע את הדייר הסרבן אבל אף אחד לא מוכן להסתכן בעימות עם הדייר.
האם אפשר להגיע להסכם משפטי עם חברת האחזקה או איזהשהוא סוג של ייפוי כוח כדי שחברת האחזקה תתבע את הדייר הסרבן ללא התערבות של אף אחד מבעלי הדירות בבניין?
תודה
בבניין שלו אין ועד בית - אף אחד מבעלי הדירות לא מוכן להיות כזה אבל יש חברת אחזקה שמתחזקת את הבניין.
יש דייר שלא משלם ועד בית.
אף אחד מבעלי הדירות לא מוכן לתבוע את הדייר הסרבן אבל אף אחד לא מוכן להסתכן בעימות עם הדייר.
האם אפשר להגיע להסכם משפטי עם חברת האחזקה או איזהשהוא סוג של ייפוי כוח כדי שחברת האחזקה תתבע את הדייר הסרבן ללא התערבות של אף אחד מבעלי הדירות בבניין?
תודה
תשלום ועד בית - סרבן תשלום
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
יש לבדוק את ההסכם עם חברת האחזקות, קרי אם חברת האחזקות היא זו אשר מקבלת ישירות את התשלוןם ויש חוזה ישיר עם הדיירים אז יש לקבוע בהסכם כי במידה ודייר לא משלם החברה תגיש תביעה נגדו ישירות
חברות האחזקה בדרך כלל פועלות מול הדיירים יחד ולחוד. יש מפקחת על המקרקעין ויש תרבות הדיור. אתם יכולים לפעול ומהר גם באמצעות עו"ד, אם לא, צר לי לומר תשלמו.
אברהם ללום ,עו"ד
מנהל הפורום
חברות האחזקה בדרך כלל פועלות מול הדיירים יחד ולחוד. יש מפקחת על המקרקעין ויש תרבות הדיור. אתם יכולים לפעול ומהר גם באמצעות עו"ד, אם לא, צר לי לומר תשלמו.
אברהם ללום ,עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח להצבעה בישיבת ועד בית
בועז
17/05/11
אני בעל דירה אחת בבניין יוקרה בן 96 דירות.
רוב בעלי הדירות הם תושבים זרים שגרים בחו"ל ולא יכולים להגיע לישיבת ועד בית כדי לקבל החלטות שדורשות רוב של בעלי הדירות.
הבנתי שהם יכולים בכל זאת להצביע ע"י חתימה על הסכם כולשהוא של ייפוי כוח ואז הם יכולים להצביע דרך פקס או מייל או טלפון סלולארי.
איך קוראים להסכם כזה ומי יכול לנסח לי כזה?
רוב בעלי הדירות הם תושבים זרים שגרים בחו"ל ולא יכולים להגיע לישיבת ועד בית כדי לקבל החלטות שדורשות רוב של בעלי הדירות.
הבנתי שהם יכולים בכל זאת להצביע ע"י חתימה על הסכם כולשהוא של ייפוי כוח ואז הם יכולים להצביע דרך פקס או מייל או טלפון סלולארי.
איך קוראים להסכם כזה ומי יכול לנסח לי כזה?
הצבעה לועד הבית באמצעות יפוי כח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
בעל דירה זכאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בעצמו או באמצעות נציג מטעמו.
גם שוכרי הדירות יכולים להשתתף אך אין להם זכות הצבעה אלא אם כן הציגו ייפוי כוח מבעל הדירה.
מה שנהוג לעשות במקרה ומדובר על תושב חוץ, הינו מינוי מיופה כח באמצעות יפוי כח לשמש כנציג לרבות לעניין החלטות ועד בית.
במידה ומדובר על קבוצה כנ"ל. בכל מקרה צריך לבדוק את התקנון של הבניין ולראות אם לא נקבע שם אחרת !!! יש החלטות שיש לקבל לפי רב שנמצא ומצביע בפועל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
גם שוכרי הדירות יכולים להשתתף אך אין להם זכות הצבעה אלא אם כן הציגו ייפוי כוח מבעל הדירה.
מה שנהוג לעשות במקרה ומדובר על תושב חוץ, הינו מינוי מיופה כח באמצעות יפוי כח לשמש כנציג לרבות לעניין החלטות ועד בית.
במידה ומדובר על קבוצה כנ"ל. בכל מקרה צריך לבדוק את התקנון של הבניין ולראות אם לא נקבע שם אחרת !!! יש החלטות שיש לקבל לפי רב שנמצא ומצביע בפועל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתווך בבלעדיות, שלא היה הגורם היעיל במכירת דירה
דליה
17/05/11
חתמנו על בלעדיות עם מתווכת ממשרד כלשהו למכירת הנכס שלנו, לתקופה של 3 וחצי חודשים. במהלך השבועיים הראשונים הגיעו 4 לקוחות ולאחר מכן כלום. לאחר חודש ושבוע, היא טסה ל- 5 שבועות לארה"ב ואמרה שבעל המשרד ומתווכים אחרים יטפלו בתיווך. כלום לא קרה, ולכן, פירסמתי אני מודעה באינטרנט (בידיעת בעל המשרד) וכעבור 3 שבועות, הדירה נמכרה (והמתווכת עדיין בחו"ל). כשחזרה המתווכת, נפגשנו והצענו להפחית את דמי התווך לחצי % כפשרה (במקור צריך להיות 1%).
הם דוחים אותנו בטענה כי מגיע להם שכר טירחה מלא.
הם דוחים אותנו בטענה כי מגיע להם שכר טירחה מלא.
הגורם היעיל בעסקה - תשלום דמי תיווך
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
כפי שפרסמתי באתר שלי ובמאמרים כאן בפורום, יש לבחון במקרה מסוג זה, על פי הפסיקה - נפסק כי המתווך לא הוכיח כי היה
קרי, על פי האמור מי פעל לגיבוש העסקה.
עוד נקבע, כי נותקה הרציפות הכרונולוגית הנדרשת על פי החוק, בין המועד בו הראה המתווך את הדירה לבין מועד החתימה על עסקת מכר הדירה, שנעשתה כעבור כחודשיים באמצעות המתווך השני.
לעיון בפסק הדין
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
קרי, על פי האמור מי פעל לגיבוש העסקה.
עוד נקבע, כי נותקה הרציפות הכרונולוגית הנדרשת על פי החוק, בין המועד בו הראה המתווך את הדירה לבין מועד החתימה על עסקת מכר הדירה, שנעשתה כעבור כחודשיים באמצעות המתווך השני.
לעיון בפסק הדין
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום וועד הבית
אייל
17/05/11
בבנין בו אני מתגורר הושכרה אחת הדירות והשוכר עזב ללא לשלם לוועד הבית, המשכיר מצידו טוען כי השוכר היה אמור לשלם לוועד הבית ע"פ החוזה שהיה להם ולכן אין לבוא אליו בטענות אלא לשוכר,
נשאלת השאלה אז למי צריך לפנות לגביית כספי וועד הבית? לשוכר או למשכיר? יש חוק שמדבר על זה?
נשאלת השאלה אז למי צריך לפנות לגביית כספי וועד הבית? לשוכר או למשכיר? יש חוק שמדבר על זה?
תשלום ועד בית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
הנושא מוסדר בבירור ולא ניתן להתחמק בעניין זה מתשלום. תפנה לבעל הדירה, לבעל הדירה צריך להיות שיק מהשוכר לצורך כך סעיף 58 לחוק המקרקעין .
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הדירה הוא שחייב בתשלומי ועד הבית
דינה
17/05/11
מי שחייב על פי חוק בתשלומי ועד הבית זה בעל הדירה ולא השוכר.
סעיף 58 לחוק המקרקעין מציין זאת במפורש: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף..."
ועד הבית לא נכנס לתוך חוזה השכירות של בעל הדירה עם השוכר שלו, ולא מעניין אותו מה כתוב בו, כיוון שהוא לא צד לחוזה ואין לו יריבות משפטית עם השוכר.
בעירייה יכול השוכר להירשם "כמחזיק" ואז העירייה גובה ארנונה ישירות מהשוכר, לא כך הדבר מול ועד הבית, שמבחינה חוקית רק בעל הדירה חב בתשלומים.
סעיף 58 לחוק המקרקעין מציין זאת במפורש: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף..."
ועד הבית לא נכנס לתוך חוזה השכירות של בעל הדירה עם השוכר שלו, ולא מעניין אותו מה כתוב בו, כיוון שהוא לא צד לחוזה ואין לו יריבות משפטית עם השוכר.
בעירייה יכול השוכר להירשם "כמחזיק" ואז העירייה גובה ארנונה ישירות מהשוכר, לא כך הדבר מול ועד הבית, שמבחינה חוקית רק בעל הדירה חב בתשלומים.
פטור ממס שבח
יוסי
17/05/11
לפני ארבע שנים (פחות חודשיים) העברתי לגרושתי במסגרת הסכם גירושין (שאושר על-ידי בית המשפט לעינייני משפחה) מחצית מזכויותיי בדירת המגורים המשותפת שהייתה בבעלותנו וזאת בתמורה כפי שהוסכמה על-ידיינו. על התמורה לא שולם מס שבח. לפני שנה נפטרה קרובת משפחה (בת דודה של אימי) שהורישה לי,לאחי ולאחותי את הדירה בחלקים שווים. צו הירושה קיבל תוקף בתחילת 2011 (כולל העברה בטאבו). כעת ברצוניינו למכור את הדירה. האם עליי יהייה לשלם מס שבח? אחי ואחותי לא מכרו אף דירה בארבעת השנים האחרונות.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/05/11
לפני ארבע שנים (פחות חודשיים) העברתי לגרושתי במסגרת הסכם גירושין (שאושר על-ידי בית המשפט לענייני משפחה) מחצית מזכויותיי בדירת המגורים המשותפת שהייתה בבעלותנו וזאת בתמורה כפי שהוסכמה על-ידיינו. על התמורה לא שולם מס שבח.
לפני שנה נפטרה קרובת משפחה (בת דודה של אימי) שהורישה לי, לאחי ולאחותי את הדירה בחלקים שווים. צו הירושה קיבל תוקף בתחילת 2011 (כולל העברה בטאבו). כעת ברצוניינו למכור את הדירה. האם עליי יהיה לשלם מס שבח? אחי ואחותי לא מכרו אף דירה בארבעת השנים האחרונות.
לגבי דירה שהתקבלה בירושה יש פטור ספציפי בחוק.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה -במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ניתן פטור עצמאי ומיוחד המותנה בשלושה תנאים: א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכד או נין) או בן זוגו של הצאצא. ב) לפני פטירתו היה מוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד - ? יש לבדוק האם אכן כך במקרה שלך ג) המוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור. לגישת הרשויות הזכאות נבחנת ביום המכירה בידי היורש ולא ביום הפטירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לפני שנה נפטרה קרובת משפחה (בת דודה של אימי) שהורישה לי, לאחי ולאחותי את הדירה בחלקים שווים. צו הירושה קיבל תוקף בתחילת 2011 (כולל העברה בטאבו). כעת ברצוניינו למכור את הדירה. האם עליי יהיה לשלם מס שבח? אחי ואחותי לא מכרו אף דירה בארבעת השנים האחרונות.
לגבי דירה שהתקבלה בירושה יש פטור ספציפי בחוק.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה -במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ניתן פטור עצמאי ומיוחד המותנה בשלושה תנאים: א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכד או נין) או בן זוגו של הצאצא. ב) לפני פטירתו היה מוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד - ? יש לבדוק האם אכן כך במקרה שלך ג) המוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור. לגישת הרשויות הזכאות נבחנת ביום המכירה בידי היורש ולא ביום הפטירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרגולה
הילה
17/05/11
שלום אני מקוה שאני הפורם הנכון
אני מתכונת לעשות במרפסת שלי [ בית משותף ] פרגולה סרגלים 20 מטר
עם קירוי סנטף ללא אישור [בבניין יש כמה פרגולות ]
1. מה הענישה מבחינת החוק במקרה כזה ?
2. כיצד אני יכולה להשיג אישור ?
3. פרגולה ללא סנטף היא חוקית ?
תודה מראש
אני מתכונת לעשות במרפסת שלי [ בית משותף ] פרגולה סרגלים 20 מטר
עם קירוי סנטף ללא אישור [בבניין יש כמה פרגולות ]
1. מה הענישה מבחינת החוק במקרה כזה ?
2. כיצד אני יכולה להשיג אישור ?
3. פרגולה ללא סנטף היא חוקית ?
תודה מראש
פרגולה
raoul
17/05/11
ככלל פרגולה (גם ללא תקרה - ולא משנה ממה זה עשוי) דרושה היתר בניה ויש דרישה להכנת תכנית ע"י אדריכל/מהנדס וכו'. אלא שההיתר הינו "היתר לעבודה מצומצמת" כקבוע בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת) תשס"ג-2003.
ברור שהליך אישור הבקשה הינו מהיר הרבה יותר מאשר בקשה "רגילה".
עם זאת יש להבהיר כי גם בהיתר - הרי שהמרווחים בתקרת הפרגולה חייבים להוות לפחות 40% (זה אומר לפחות 40% שטח פתוח לכיוון השמיים). ככל שהפרגולה הינה מכוסה - וגם אם אן לה קירות - (ולא משנה ע"י איזה חומר) הרי שהדבר מהווה תוספת שטח עיקרי ודורש הגשת היתר מלא באם הדבר אפשרי מבחינת אחוזי בניהושאר התקנות.
סגירת פרגולה ללא היתר מהווה עבירה על חוקי התכנון והבניה וגוררת אחריה הלך פלילי וקנסות אוד כבדים ביחד עם צו הריסה (וזה לא משנה אם השכן עשה את אותו הדבר או לא).
ברור שהליך אישור הבקשה הינו מהיר הרבה יותר מאשר בקשה "רגילה".
עם זאת יש להבהיר כי גם בהיתר - הרי שהמרווחים בתקרת הפרגולה חייבים להוות לפחות 40% (זה אומר לפחות 40% שטח פתוח לכיוון השמיים). ככל שהפרגולה הינה מכוסה - וגם אם אן לה קירות - (ולא משנה ע"י איזה חומר) הרי שהדבר מהווה תוספת שטח עיקרי ודורש הגשת היתר מלא באם הדבר אפשרי מבחינת אחוזי בניהושאר התקנות.
סגירת פרגולה ללא היתר מהווה עבירה על חוקי התכנון והבניה וגוררת אחריה הלך פלילי וקנסות אוד כבדים ביחד עם צו הריסה (וזה לא משנה אם השכן עשה את אותו הדבר או לא).
בניית פרגולה ללא אישור, היתר או רשיון בנייה.
עו"ד אברהם ללום
17/05/11
לכל רשות יש התנאים וההגבלות, שלה לגבי בניית פרגולה במרפסת או בגינה. כמו כן, ישנם גם הבדלים בסוגי הפרגולות בכדי לדעת איזה רשיון צריך להשיג מהרשות המקומית.
במידה והפרגולה עשויה בטון, יש צורך באישור מהנדס ואילו בפרגולות פשוטות העשויות חומרים מסוג מתכת, במבוק או עץ אין צורך באישור מהנדס אלא רק ברשיון רגיל מהרשות המקומית.
מדובר בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), תשס"ג- 2003 . במקרה דנן, מדובר בהקמת פרגולה, האם צריך להוציא עבורן היתר בניה, ולעבור את כל ההליך, זו השאלה העיקרית, אני מבין ?
חוק התכנון והבניה קבע מסלול מהיר ופשוט יחסית לקבלת היתר לסוג עבודות כאלה. פרגולה - התקנות מגדירות פרגולה כמבנה בלא קירות, שתקרתו משטח הצללה מישורי ואינו משופע או נטוי, הנסמך על עמודים ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח ההצללה מחולקים באופן שווה ומהווים 40% לפחות ממנו - זו הגדרה לעבודה מצומצמת, בכל מקרה תפני לעו"ד שבקי בתחום לקבלת חוות דעת מאחר ובנייה בניגוד לחוק התכנון והבנייה הינה עבירה חמורה.
כעו"ד אינני יכול לתת לך יעוץ במסגרת זו, לגבי הסנקציות בגין עבירה על חוק התכנון והבנייה, מה גם שאינני יודע מה סוג הפרגולה שאת מתכוונת לבנות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במידה והפרגולה עשויה בטון, יש צורך באישור מהנדס ואילו בפרגולות פשוטות העשויות חומרים מסוג מתכת, במבוק או עץ אין צורך באישור מהנדס אלא רק ברשיון רגיל מהרשות המקומית.
מדובר בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), תשס"ג- 2003 . במקרה דנן, מדובר בהקמת פרגולה, האם צריך להוציא עבורן היתר בניה, ולעבור את כל ההליך, זו השאלה העיקרית, אני מבין ?
חוק התכנון והבניה קבע מסלול מהיר ופשוט יחסית לקבלת היתר לסוג עבודות כאלה. פרגולה - התקנות מגדירות פרגולה כמבנה בלא קירות, שתקרתו משטח הצללה מישורי ואינו משופע או נטוי, הנסמך על עמודים ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח ההצללה מחולקים באופן שווה ומהווים 40% לפחות ממנו - זו הגדרה לעבודה מצומצמת, בכל מקרה תפני לעו"ד שבקי בתחום לקבלת חוות דעת מאחר ובנייה בניגוד לחוק התכנון והבנייה הינה עבירה חמורה.
כעו"ד אינני יכול לתת לך יעוץ במסגרת זו, לגבי הסנקציות בגין עבירה על חוק התכנון והבנייה, מה גם שאינני יודע מה סוג הפרגולה שאת מתכוונת לבנות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מס שבח על בנית בית במגרש של קרוב משפחה
דורון
16/05/11
לאמי יש מגרש שמכירתו כרוכה במס שבח גבוה (נרכש בשנות ה50). אני מעוניין לבנות עליו בכספי ולמכור את הבית בפטור מס שבח. כדי לעשות זאת אמי רוצה להעביר אלי את המגרש במתנה. האם העברה זו מחייבת במס שבח אותו אני רוצה למנוע?
תכנון מס
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/05/11
ניתן למכור דרך האם, במידה והיא לא מכרה דירה בפטור, יש מנגנון של הלוואה ועוד.
ניתן לעשות תכנון מס מאוד מעניין במקרה הנ"ל, אך אין זה המקום לפרט כיצד, מומלץ לפנות לעו"ד מנוסה לקבלת יעוץ אישי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ניתן לעשות תכנון מס מאוד מעניין במקרה הנ"ל, אך אין זה המקום לפרט כיצד, מומלץ לפנות לעו"ד מנוסה לקבלת יעוץ אישי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
יוסי
16/05/11
שלום רב
שאלה ששמעתי עליה כמה תשובות שנות
מעורכי דין איך אני ידע מי צודק?
קניתי דירה שניה ועשיתי על המס רכישה הקפאה
ושכשיו אני רוצה לקנות דירה שלישית ואח"כ למכור את הראשונה
האם אני משלם מס רכישה רק על הדירה השלישית
או שאני צריך לשלם גם על השניה וגם על השלישית
שאלה ששמעתי עליה כמה תשובות שנות
מעורכי דין איך אני ידע מי צודק?
קניתי דירה שניה ועשיתי על המס רכישה הקפאה
ושכשיו אני רוצה לקנות דירה שלישית ואח"כ למכור את הראשונה
האם אני משלם מס רכישה רק על הדירה השלישית
או שאני צריך לשלם גם על השניה וגם על השלישית
מס רכישה הקפאה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/05/11
ניתן לתת לך תשובה ברורה, אך במקרה שלך יש צורך למועדים מדויקים בכל זמן. בטרם אתה מבצע עסקה תפנה לקבל יעוץ אישי ומקצועי.
במקרים ונרכשת דירת מגורים כתחליף לדירה הקיימת עוד בטרם נמכרה הדירה הקיימת - זו מטרת החוק.
במקרים כאמור לעיל הקל המחוקק על רוכשי דירות מגורים וקבע כי רוכש דירה שימכור את הדירה הקיימת תוך 24 חודשים מתאריך רכישת הדירה הנוספת, בתנאי שמלבד לדירה הקיימת אין לרוכש דירות נוספות בעת רכישת הדירה החליפית, ייחשב כבעל דירה יחידה וישלם מס רכישה על פי מדרגות המס לפי דירה יחידה.
אולם, בעת רכישת דירה חליפית בטרם מכירת הדירה הקיימת, רשות מיסוי מקרקעין אינה מחשבת את החיוב במס רכישה אוטומטית לפי דירה יחידה, אלא לפי דירה נוספת, כאשר יתרת החיוב במס מוקפאת עד למכירת הדירה הקיימת. סכום המס המוקפא אינו מתבטל עד למכירת הדירה הקיימת וצובר הפרשי הצמדה וריבית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במקרים ונרכשת דירת מגורים כתחליף לדירה הקיימת עוד בטרם נמכרה הדירה הקיימת - זו מטרת החוק.
במקרים כאמור לעיל הקל המחוקק על רוכשי דירות מגורים וקבע כי רוכש דירה שימכור את הדירה הקיימת תוך 24 חודשים מתאריך רכישת הדירה הנוספת, בתנאי שמלבד לדירה הקיימת אין לרוכש דירות נוספות בעת רכישת הדירה החליפית, ייחשב כבעל דירה יחידה וישלם מס רכישה על פי מדרגות המס לפי דירה יחידה.
אולם, בעת רכישת דירה חליפית בטרם מכירת הדירה הקיימת, רשות מיסוי מקרקעין אינה מחשבת את החיוב במס רכישה אוטומטית לפי דירה יחידה, אלא לפי דירה נוספת, כאשר יתרת החיוב במס מוקפאת עד למכירת הדירה הקיימת. סכום המס המוקפא אינו מתבטל עד למכירת הדירה הקיימת וצובר הפרשי הצמדה וריבית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח
roland
16/05/11
האם מיופה הכוח במסמך ייפוי כוח נשוא עסקת מכר במקרקעין יכול להיות הקונה עצמו שהוא צד לעסקה ? בתודה !
יפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד שזר תומר
16/05/11
מומלך שלא, זה יכול לגרום לקשיים במיוחד עם יש משכנתא מעורבת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
