פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תשלום מים לדירה שלא מאוישת
ee1156
24/05/11
שלום לאנשי הפורום
ירשתי דירת מגורים מאימי שנפטרה.
את החשבונות השוטפים שהיגיעו בזמן שאימי חיה, שילמתי.
לאחר כשלשה חודשים ממות אימי קיבלתי חשבון עבור שימוש במים
מחברת מי אביבים. נאמר לי כי זה חשבון מינימום ועלי לשלמו.
שאלתי: האם באין נפש חיה בדירה עלי לשלם חשבון מינימום תצרוכת מים, אף על פי שאין תצרוכת מים?.
תודה מראש
אפרים
ירשתי דירת מגורים מאימי שנפטרה.
את החשבונות השוטפים שהיגיעו בזמן שאימי חיה, שילמתי.
לאחר כשלשה חודשים ממות אימי קיבלתי חשבון עבור שימוש במים
מחברת מי אביבים. נאמר לי כי זה חשבון מינימום ועלי לשלמו.
שאלתי: האם באין נפש חיה בדירה עלי לשלם חשבון מינימום תצרוכת מים, אף על פי שאין תצרוכת מים?.
תודה מראש
אפרים
תאגידי מים - חיוב ללא שימוש אישי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
מדובר על שאלה הקשורה יותר לרשות המקומית ולתאגיד המים ולא למקרקעין, בכל הקשור למקרקעין יש לבדוק בכל רשות יש תקופה בחלק מהמקרים שלושה וחלק שישה חודשים שניתן לקבל על נכס ריק פטור גם מארנונה לכל תקופת הנכס.
עליך לבדוק בכל מקרה על מה החיוב, קרי על צריכה לרבות צריכה משותפת או על צריכה שכלל לא היתה.
תאגיד המים נתבעים רבות בעניין חיוב שלא כדין על ידי כך שמחייבים את בעלי חשבונות המים, בחיובי מים שלא על פי הוראות החוק הרלוונטיות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
עליך לבדוק בכל מקרה על מה החיוב, קרי על צריכה לרבות צריכה משותפת או על צריכה שכלל לא היתה.
תאגיד המים נתבעים רבות בעניין חיוב שלא כדין על ידי כך שמחייבים את בעלי חשבונות המים, בחיובי מים שלא על פי הוראות החוק הרלוונטיות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה על הצורך בהסכמה – לפי סעיף 126
דודי
24/05/11
על איזה טופס מוגשת בקשה לרישום הערה לפי סעיף 126?האם על טופס בקשה לרישום עסקה במקרקעין או טופס אחר בטאבו?
הערה על הצורך בהסכמה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
בקשה לרישום הערת אזהרה, בחלק העליון יש מקום לסמן. מומלץ לצרף הסכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בעלות על משרד/ים מבטלת זכאות למשכנתא?
לייב
24/05/11
באם יש בבעלותי משרד האם אני יכול עדיין לקבל תעודת זכאות למשכנתא ממשרד השיכון (אני עומד בכל התנאים)?
תודה
תודה
משרד השיכון - זכאות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
עליך כמובן למשרד השיכון ולקבל תשובה לגבי האמור בשאלתך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקנות דירה
דנה
24/05/11
שלום לכולם,
ברצוני לקנות דירה שהיתה בעבר רשומה בחברה המשכנת "עמידר" כיום היא רשומה בטאבו, השאלה שלי היא האם ניתן להתבסס רק על מה שרשום בנסח טאבו?
ברצוני לקנות דירה שהיתה בעבר רשומה בחברה המשכנת "עמידר" כיום היא רשומה בטאבו, השאלה שלי היא האם ניתן להתבסס רק על מה שרשום בנסח טאבו?
חברה משכנת- בדיקת זכויות רשומות טרם רכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
כאשר מדובר בחברה משכנת, על מנת למצות את הליך בירור הזכויות, יש לפנות לעמידר בבקשה לאישור זכויות בדירה ולא להסתפק ברישום בנסח הטאבו בלבד. במידה והדירה איננה בבעלות עמידר עוד יש לוודא כי אכן העברת הבעלות הושלמה ולא נותרו לבעלים החדשים חובות כלפי החברה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיכון חיי שוכר
רחל
24/05/11
בתי שוכרת דירה ובעל הדירה נתן את הסכמתו לביצוע עבודות שיפוץ/תמ"א 38 העבודות מתבצעות תוך סיכון חייה של בתי השאלה האם ניתן להוציא צו הפסקת עבודה ???? מה זכויותיה כשוכרת כאשר חוזה השכירות שלה מסתיים ב אוקטובר 2011
סיכון חיה של שוכרת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
בהתאם להוראות החוק אכן לשוכר אין מעמד הצבעה בהחלטות המתקבלות בנוגע למקרקעין המושכרים וזכות ההצבעה הינה של בעל הדירה הרשום בלבד, למעט מקרים בהם ניתן יפוי כח מאת המשכיר לשוכר לצורך ביצוע פעולות כאמור.
צו הפסקת עבודה הינה צו אשר ניתן במסגרת הליך מנהלי. במידה והנך סבורה כי ביתך מצויה בסכנת חיים בשל הבניה ניתן לפנות לרשות המקומית ולהודיעה בדבר ביצוע עבודות תוך סיכון חיי אדם אך יש לקחת בחשבון כי הרשות תבחן את הדברים והוצאת צו ההפסקה נתון לשיקולה הבלעדי.
לחילופין, ניתן לפנות לבעל הדירה ולהודיעו כי מאחר ואופן השימוש לאחר תחילת ביצוע העבודות שונה באופן מהותי מאופן השימוש שהתאפשר לשוכרת במעמד חתימת ההסכם ותוך הסתמכות על מצב הדירה במועד החתימה אזי יש לאפשר לה כשוכרת לסיים את מועד השכירות באופן מיידי וללא חיובה בדמי שכירות ומגורים ממועד זה (תחילת העבודות) ועד לסיום התקופה הקבועה בהסכם. אפשרות אחרת הינה הגשת בקשה לבימ"ש למתן צו הפסקת עבודה אך העניין כרוך בהוצאות כספיות וצורך בהגשת תביעה כאשר הבקשה הנ"ל תהווה סעד זמני נלווה לתביעה- לצורך הגשת בקשה כאמור מומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום ואשר ילווה את ההליך.
צו הפסקת עבודה הינה צו אשר ניתן במסגרת הליך מנהלי. במידה והנך סבורה כי ביתך מצויה בסכנת חיים בשל הבניה ניתן לפנות לרשות המקומית ולהודיעה בדבר ביצוע עבודות תוך סיכון חיי אדם אך יש לקחת בחשבון כי הרשות תבחן את הדברים והוצאת צו ההפסקה נתון לשיקולה הבלעדי.
לחילופין, ניתן לפנות לבעל הדירה ולהודיעו כי מאחר ואופן השימוש לאחר תחילת ביצוע העבודות שונה באופן מהותי מאופן השימוש שהתאפשר לשוכרת במעמד חתימת ההסכם ותוך הסתמכות על מצב הדירה במועד החתימה אזי יש לאפשר לה כשוכרת לסיים את מועד השכירות באופן מיידי וללא חיובה בדמי שכירות ומגורים ממועד זה (תחילת העבודות) ועד לסיום התקופה הקבועה בהסכם. אפשרות אחרת הינה הגשת בקשה לבימ"ש למתן צו הפסקת עבודה אך העניין כרוך בהוצאות כספיות וצורך בהגשת תביעה כאשר הבקשה הנ"ל תהווה סעד זמני נלווה לתביעה- לצורך הגשת בקשה כאמור מומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום ואשר ילווה את ההליך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור חיים – לשכת רישום מקרקעין
נ
24/05/11
מתוקף איזה הנחייה ואיפה ניתן למצוא אותה יש להגיש אישור חיים, אם שטר המכר נחתם לפני יותר מחצי שנה.
תודה.
תודה.
נוהלי לשכת רישום המקרקעין - לשכת רישום מקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
אישור חיים - לשכת רישום מקרקעין
-
על פי נוהלי הרישום של לשכות רישום המקרקעין, ככל ששטרי המכר נחתמו מעל חצי שנה מיום הפקדת התיק לרישום, יש לקבל אישור עו"ד שהצדדים לעסקה עדיין בחיים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
-
על פי נוהלי הרישום של לשכות רישום המקרקעין, ככל ששטרי המכר נחתמו מעל חצי שנה מיום הפקדת התיק לרישום, יש לקבל אישור עו"ד שהצדדים לעסקה עדיין בחיים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול יפוי כח בלתי חוזר
ארז
24/05/11
כיצד ניתן לבטל יפוי כח בלתי חוזר?
לצורך מה ניתן יפוי הכוח, ולמה יש צורך לבטלו ?
דינה
24/05/11
תוקפו של ייפוי כוח בלתי חוזר !
עו"ד אברהם ללום
24/05/11
תוקפו ובכשרותו של ייפוי כוח בלתי חוזר – על מנת לבטל את יפוי הכח הבלתי חוזר יש לעמוד בנטל להוכיח אחד מפגמי הרצון המנויים בפרק ב' לחוק החוזים, או קיומה של השפעה בלתי הוגנת.
ראשית, יש להבין כי אכן מדובר על יפוי כח בלתי חוזר. לא מהכותרת למדים זאת כי מי מהתוכן ניתן ללמוד זאת. שנית, תוקף יפוי הכוח פג בכל אחד מהמקרים הבאים: הוראת ביטול, מוות, גריעת הכשרות המשפטית, פשיטת רגל או פרוק – של מיפה הכוח או של מיופה הכוח.
כאשר כמו במקרה שלפנינו מדובר על יפוי כח בלתי חוזר קרי, יפוי כוח הנועד להבטיח את זכותו של צד ג' שהסתמך על יפוי הכח, (לפי סעיף 14(ב) לחוק השליחות).
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ראשית, יש להבין כי אכן מדובר על יפוי כח בלתי חוזר. לא מהכותרת למדים זאת כי מי מהתוכן ניתן ללמוד זאת. שנית, תוקף יפוי הכוח פג בכל אחד מהמקרים הבאים: הוראת ביטול, מוות, גריעת הכשרות המשפטית, פשיטת רגל או פרוק – של מיפה הכוח או של מיופה הכוח.
כאשר כמו במקרה שלפנינו מדובר על יפוי כח בלתי חוזר קרי, יפוי כוח הנועד להבטיח את זכותו של צד ג' שהסתמך על יפוי הכח, (לפי סעיף 14(ב) לחוק השליחות).
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
טאבו על מגרש או על הבית
חיה
24/05/11
רכשנו מגרש מהמנהל ובנינו בית פרטי. כרגע אנחנו רוצים למכור את הבית. נסח הטאבו שהוצאנו המאינטרנ על פי גוש וחלקה הוא על המגרש בלבד האם יש גם נסח על המבנה או האם במקרה של בנה ביתך הנסח הוא על הקרקע בלבד?
בנה ביתך ועסקת מכר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
צר לי אך על מנת לתת תשובה מלאה ומדויקת למקרה זה יש להכיר את המקרה הספציפי.
יש פתרון למקרה שלכם במכירה. המכר יהיה - בית הבנוי על קרקע ... לאחר מכן להסכם המכר תצרפו את ההיתר בנייה, תכניות וטופס 4. לגבי הרישום של הבית יש צורך להכיר את המקרה וכן לפנות למנהל בשאילתה.
מומלץ שעו"ד ילווה את העסקה וכן את הטיפול בעניין.
שיהיה בהצלחה במכירה ובכלל
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יש פתרון למקרה שלכם במכירה. המכר יהיה - בית הבנוי על קרקע ... לאחר מכן להסכם המכר תצרפו את ההיתר בנייה, תכניות וטופס 4. לגבי הרישום של הבית יש צורך להכיר את המקרה וכן לפנות למנהל בשאילתה.
מומלץ שעו"ד ילווה את העסקה וכן את הטיפול בעניין.
שיהיה בהצלחה במכירה ובכלל
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהי אחריות בעלת הדירה?
דנה
24/05/11
שלום,
אנחנו משפחה צעירה שפעם ראשונה שוכרת דירה. כאשר ראינו את הדירה גרו בה השוכרים הקודמים ועל פניו היא נראתה טוב. אבל לאחר שנכנסנו ראינו את כל הפאקים ויש המון! הבית לא מתוחזק בכלל, כל פעם משהו אחר נופל או מתפרק: דלת הכניסה נרדה מהציר שלה, ברז החצר דולף, ידית האמבטיה נשארה ביד שלי וכו'.
אנחנו משלמים המון שכר דירה ובעלת הדירה כל הזמן טוענת שלא היא אחראית על התיקונים.
רבים מהתיקונים היא העבירה לאחריות השוכרים הקודמים והם אכן תקנו חלק, אבל בצורה מאד חובבנית.
שאלתי: מה נחשב בלאי טבעי? האם יש רשימה מסודרת של אחראיות של בעלת הדירה? אנחנו חתמנו על חוזה סטנדרטי והוא מאד עמום במיוחד כלפי האחריות של בעלת הדירה לתקן. איפה הזכות שלנו כשוכרים? מתי זה הפרת חוזה?
האם צנרת שבורה בכיור המטבח נחשב כבלאי טבעי והאחריות של בעלת הדירה? תוך כמה זמן עליה לתקן זאת? אני כבר יומיים בלי מים בכיור.
תודה על כל מידע.
אנחנו משפחה צעירה שפעם ראשונה שוכרת דירה. כאשר ראינו את הדירה גרו בה השוכרים הקודמים ועל פניו היא נראתה טוב. אבל לאחר שנכנסנו ראינו את כל הפאקים ויש המון! הבית לא מתוחזק בכלל, כל פעם משהו אחר נופל או מתפרק: דלת הכניסה נרדה מהציר שלה, ברז החצר דולף, ידית האמבטיה נשארה ביד שלי וכו'.
אנחנו משלמים המון שכר דירה ובעלת הדירה כל הזמן טוענת שלא היא אחראית על התיקונים.
רבים מהתיקונים היא העבירה לאחריות השוכרים הקודמים והם אכן תקנו חלק, אבל בצורה מאד חובבנית.
שאלתי: מה נחשב בלאי טבעי? האם יש רשימה מסודרת של אחראיות של בעלת הדירה? אנחנו חתמנו על חוזה סטנדרטי והוא מאד עמום במיוחד כלפי האחריות של בעלת הדירה לתקן. איפה הזכות שלנו כשוכרים? מתי זה הפרת חוזה?
האם צנרת שבורה בכיור המטבח נחשב כבלאי טבעי והאחריות של בעלת הדירה? תוך כמה זמן עליה לתקן זאת? אני כבר יומיים בלי מים בכיור.
תודה על כל מידע.
אחריות לתיקון ליקויים בדירה שכורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
יש לבחון את החוזה ואופן ניסוחו מהם הליקויים בדירה לגביהם השוכר יהיה אחראי ומה אופי הליקויים לגביהם המשכיר יהיה אחראי.
יש לבחון האם נכלל בהסכם עניין הימצאותו של פגם נסתר ומי יהיה אחראי לתיקונו. אנשים רבים נוטים להקל ראש בעניין הצורך בעו"ד לשם חתימה על הסכם שכירות ואינם מודעים לכך כי חוזה סטנדרטי איננו משקף באופן ראוי את האינטרסים של שני הצדדים יחד ולפיכך ראוי לשכור שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום על מנת להימנע ככל הניתן מהקלעות למצבים בהם החוזה איננו נותן מענה לבעיה שנוצרה ופתרונה יהיה על פי המשתקף באופן עקיף מאומד דעת הצדדים כפי שבאה ליידי ביטוי בחוזה עצמו.
יש לבחון האם נכלל בהסכם עניין הימצאותו של פגם נסתר ומי יהיה אחראי לתיקונו. אנשים רבים נוטים להקל ראש בעניין הצורך בעו"ד לשם חתימה על הסכם שכירות ואינם מודעים לכך כי חוזה סטנדרטי איננו משקף באופן ראוי את האינטרסים של שני הצדדים יחד ולפיכך ראוי לשכור שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום על מנת להימנע ככל הניתן מהקלעות למצבים בהם החוזה איננו נותן מענה לבעיה שנוצרה ופתרונה יהיה על פי המשתקף באופן עקיף מאומד דעת הצדדים כפי שבאה ליידי ביטוי בחוזה עצמו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החברה המשכנת
yss35
23/05/11
לדירה שלי אין טאבו אלה שייכת לחברה המשכנת, מה זה אומר? אני יצטרך לשלם משהו נוסף באת מכירת הדירה
חברה משכנת- מה זה אומר?
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
כאשר דירה רשומה בחברה משכנת- החברה המשכנת היא שפועלת לרישומו של הבניין המשותף בסיום בנייתו וכן בהליך העברה ורישום הזכויות בכל דירה, והכל בכפוף להסכם הרכישה.
לפיכך, כעת וכל עוד לא בוצע רישום הזכויות בפועל על שמות הרוכשים החברה המשכנת משמשת כמעיין "טאבו קטן", דהיינו, כל הרישומים אשר נעשים וצריכים להיעשות בטאבו, נעשים אצלה וזאת עד להעברת זכויותיהם של כל הבעלים ורישומם בטאבו. תשלום נוסף יהיה בהתאם להתקדמות הרישומים אצל החברה המשכנת ובכפוף לקביעת הצדדים בהסכם המכר.
לפיכך, כעת וכל עוד לא בוצע רישום הזכויות בפועל על שמות הרוכשים החברה המשכנת משמשת כמעיין "טאבו קטן", דהיינו, כל הרישומים אשר נעשים וצריכים להיעשות בטאבו, נעשים אצלה וזאת עד להעברת זכויותיהם של כל הבעלים ורישומם בטאבו. תשלום נוסף יהיה בהתאם להתקדמות הרישומים אצל החברה המשכנת ובכפוף לקביעת הצדדים בהסכם המכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכיתוב "עודף" בנסח טאבו
אלירן
23/05/11
מה זה אומר אם בנסח הטאבו מופיע שם ולידו כתובה המילה "עודף"?
"עודף" ברישום מקרקעין
עו"ד רונן גדות
23/05/11
העודף מלמד שמי ששמו רשום ליד מילה זאת היה בעלים של חלק מסוים באותם מקרקעין, מכר חלק מהבעלות שלו ונותר עם חלק אחר. החלק שנותר בבעלותו של אותו אדם לאחר המכירה הוא ה"עודף".
התחייבות לרישום משכנתא
גיורא
23/05/11
אני מוכר מגרש לחברה קבלנית אשר רותה לקחת משכנתא ושאחתום על התחייבות. אנו בשלב טיוטות הסכם. האם זה סביר שאתנגד לכך על מנת לא להיות חשוף או שמדובר בענין סטמדרטי שאין לי מה לחשוש .
משכנתה לטובת קבלן
עו"ד רונן גדות
23/05/11
1. בישראל נוהגים קבלנים לממן עסקאות בכספים של בנק ולא בבהונם האישי. כדי לקבל כסף מבנק הקבלן מבקש לשעבד את הקרקע בה הוא מתכוון לבנות.
2. כלומר הענין הוא"סטנדרטי" כלשונך, אבל יש בו סיכון רב במקרה בו הקבלן לא יעמוד התחיבויות שלו כפי הבנק המלווה. אתה עלול לאבד את זכויותיך או חלקן במקרה כזה.
אם הקב
2. כלומר הענין הוא"סטנדרטי" כלשונך, אבל יש בו סיכון רב במקרה בו הקבלן לא יעמוד התחיבויות שלו כפי הבנק המלווה. אתה עלול לאבד את זכויותיך או חלקן במקרה כזה.
אם הקב
מכירת חניה
תומר
23/05/11
ברשותי שתי דירות שצמודה לכל אחת מהן חנייה. אני מעוניין למכור את אחת הדירות אבל רוצה למכור אותה עם החניה של הדירה השנייה. האם ניתן לעשות עסקת מכר בין הדירות של החניות הצמודות בלבד לפני שאני מוכר את הדירה לצד ג' ?
החפת חניות
עו"ד רונן גדות
23/05/11
1. "החלפת חניות" מחייבת בעקרון תיקון של צו הבית המשותף, אך אינה מצריכה הסכמת בעלי דירות אחרים.
2. לחילופין אפשר לעשות הסכם שיתוף בין שתי הדירות ולהסדיר השימוש בחניות. כלומר את העושה הסכם עם עצמך.
2. לחילופין אפשר לעשות הסכם שיתוף בין שתי הדירות ולהסדיר השימוש בחניות. כלומר את העושה הסכם עם עצמך.
מה תוקף חוזה עם מתווך בקניית דירה
מושון
22/05/11
הלכתי עם מתווך לראות דירה לפני שלושה חודשים.חתמתי על הסכם וקיבלתי עותק ורוד.לא מצויין שם מה תוקף החוזה.עברו כמה חודשים והדירה התפרסמה שוב הפעם מטעם מתווך אחר.השאלה: עד מתי אני מחוייב למתווך הראשון? מה תוקף החוזה?
חתימה על התחייבות לבלעדיות בתיווך
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
יכול ובנסיבות מסוימות, עמידה דווקנית על דרישת הצורה תביא להתכחשות הלקוחות להתחייבות שנטלו על עצמם, תוך שהם מודעים למשמעויותיה. אולם באיזון בין האינטרסים, נתן המחוקק עדיפות ברורה לדרישת הצורה ולאינטרס הצרכני שמגולם בה. בסופו של דבר, הפתרון מצוי בידי המתווך. המתווך הוא איש המקצוע. כל עוד יעמוד המתווך על מילוי דרישות החוק, וידרוש חתימה על שני מסמכים ערוכים כדין, כתנאי להתקשרות, יוכל ליהנות מחזקת הגורם היעיל שבחוק (ראו בהקשר זה גם פרידמן וכהן, שם, 467).
בתחום של תיווך יש פסיקה רבה, התשובה שמצורפת לקוחה מתוך פס"ד, בפס"ד אין פירוט מלא מאחר והתיק הועבר לצריך עיון. בכל מקרה כל מקרה יבדק לגופו והדבר החשבו ביותר הינו מי יהיה הגורם היעיל בעסקה.
במקרה שלך עולה גם השאלה, האם המתווך אכן בלעדי בדירה והאם הוא בקשר איתך, האם הוא גורם יעיל בעסקה וכו'.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בתחום של תיווך יש פסיקה רבה, התשובה שמצורפת לקוחה מתוך פס"ד, בפס"ד אין פירוט מלא מאחר והתיק הועבר לצריך עיון. בכל מקרה כל מקרה יבדק לגופו והדבר החשבו ביותר הינו מי יהיה הגורם היעיל בעסקה.
במקרה שלך עולה גם השאלה, האם המתווך אכן בלעדי בדירה והאם הוא בקשר איתך, האם הוא גורם יעיל בעסקה וכו'.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי הסכם הארכת חוזה שכירות
דנה
22/05/11
שלום,יש לי שאלה קטנה, אני מאריכה חוזה שכירות ובהסכם ההארכה ישנו הסעיף הזה: "שאר התנאים שבהסכם השכירות, יחולו בשינויים המחוייבים גם במהלך תקופת השכירות המוארכת".רציתי לשאול מה זה אומר "בשינויים המחוייבים"? התנאים הם אותם תנאים וגם שכ"ד נשאר ללא שינוי (אם זאת הכוונה). אשמח לתשובה ואשמח להבין בדיוק מה כתוב בהסכם. תודה רבה מראש!
אופציה שכירות
עו"ד שזר תומר
22/05/11
צריך לראות את כל ההסכם, הכוונה בשינויים התמחייבים, היא שהתאריך משתנה בשנה.
תלוי מה רשום ביחס לגובה השכירות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תלוי מה רשום ביחס לגובה השכירות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ועד בית-חנות ברחוב
איילת ל
22/05/11
שלום רב, אני שוכרת חנות בבנין בת"א. החנות היא צמודה לקרקע ומופרדת מהכניסה לבנין ללא גישה לחדר המדרגות. חברת הניהול דורשת ממני לשלם 160 שח לחודש החל משנת 2009 לצורך ועד בית. ניסיתי לדבר עימם ולהסביר להם שהסכום מופרז. אינני משתמשת בשום תחזוקה של הבנין, למעשה אין לי גם גישה להשתמש, הדלת נעולה באינטרקום ואין לי את המפתח, פחי האשפה נעולים והכניסה אליהם מתוך הבנין, אין תאורה חיצונית ואף אחד מלבדי לא מנקה את שפה המדרכה שגובלת עם חנותי. ניסיתי לדבר עימם שאשלם עבור דברים נקודתיים שאכן נוגעים לי אך כל נסיונות בוררות עימם אלו בתוהו. (בוצע נסיון בוררות מצידי ע"י ש.י.ל ללא תגובה מצידם). אתמול קבלתי מכתב מעו"ד מגשר מטעמם שדורש מעל 4000 שח. הבנין עוד לא רשום בטאבו אך מטיוטה שיש לי היחידה אמורה להרשם כחנות, וכיחידה נפרדת מיתר הדירות. אני, או בעל החנות, מעולם לא חתמנו על התחייבות לחברת הניהול. אודה לכם אם תוכלו להבהיר לי את מעמדי החוקי ואשמח לכל עיצה שתוציא אותי מהתסבוכת הזאת. מיותר לציין שמברור שעשיתי, כל העסקים באיזור שלי (פלורנטין) לא משלמים ועד בית (בררתי אצל עשרות בתי עסק). תודה רבה
הפיכת חנות לאגף נפרד
דינה
23/05/11
ראשית, צריך לציין שתשלום ועד בית מצד שוכר נובע אך ורק מחוזה השכירות, ולא ממידת השימוש ברכוש המשותף.
שנית, מעמדו של שוכר לעניין תשלומי ועד בית חלש יותר ממעמדו של בעל הנכס. מה גם שהאינטרס של שוכר להשקיע זמן וממון בשינוי הסדרי התשלומים הנהוגים בבנין קטן בשל עצם הזמניות שבשכירות.
שלישית, אמנם פירטת את המתקנים ברכוש המשותף בהם את לא משתמשת, אבל יתכן שיש מתקנים אחרים בהם את כן משתמשת, כגון, החניה המשותפת והמעבר אל החניה, מיזוג אוויר ו/או חימום מרכזי, מיקום שעוני המים, מוני החשמל ותיבת הדואר, האם יש מקלט משותף שדורש תחזוקה אף שלך אין שימוש בו כל עוד אין מצב חרום, וכיוצא באלה.
רביעית, יש אפשרות משפטית לפנות למפקח בתביעה שיכריז על הבית כ-"בית מורכב" באופן שהחנות תהווה אגף נפרד, ואז לא תשתתף בתשלומי ועד הבית לצורך התחזוקה.
אבל לשם כך יש לשכנע את המפקח שאכן החנות מתפקדת בנפרד ממרבית המתקנים המשותפים של הבניין.
מטבע הדברים תביעה כזו (גם אם תצליח בסופה) תארך חודשים ארוכים ותדרוש הוצאה כספית ליישומה.
שנית, מעמדו של שוכר לעניין תשלומי ועד בית חלש יותר ממעמדו של בעל הנכס. מה גם שהאינטרס של שוכר להשקיע זמן וממון בשינוי הסדרי התשלומים הנהוגים בבנין קטן בשל עצם הזמניות שבשכירות.
שלישית, אמנם פירטת את המתקנים ברכוש המשותף בהם את לא משתמשת, אבל יתכן שיש מתקנים אחרים בהם את כן משתמשת, כגון, החניה המשותפת והמעבר אל החניה, מיזוג אוויר ו/או חימום מרכזי, מיקום שעוני המים, מוני החשמל ותיבת הדואר, האם יש מקלט משותף שדורש תחזוקה אף שלך אין שימוש בו כל עוד אין מצב חרום, וכיוצא באלה.
רביעית, יש אפשרות משפטית לפנות למפקח בתביעה שיכריז על הבית כ-"בית מורכב" באופן שהחנות תהווה אגף נפרד, ואז לא תשתתף בתשלומי ועד הבית לצורך התחזוקה.
אבל לשם כך יש לשכנע את המפקח שאכן החנות מתפקדת בנפרד ממרבית המתקנים המשותפים של הבניין.
מטבע הדברים תביעה כזו (גם אם תצליח בסופה) תארך חודשים ארוכים ותדרוש הוצאה כספית ליישומה.
הסכם תיווך
אפרת
22/05/11
ערכתי חוזה עם מתווך ע"מ שימכור את ביתי כאשר בהסכם נרשם שסכום העסקה יעמוד על מליון מאה ובע"פ נקבע כי המתווך ימכור את הדירה במחיר הזה ובמידה והוא ימכור את הדירה מעבר לסכום הזה זה יהיה רווח נקי שלו.
יחד עם זאת היה סעיף בחוזה שאומר שהוא מקבל 2% ממכירת הדירה.
לבסוף הוא מכר את הדירה במליון שבעים וחמש פחות ממה שסוכם ווכעט הוא דורש את ה-%2 ואם לא הוא יגיש תביעה
האם אני מחוייבת לשלם לו את ה-2% למרות שהוא לא מכר את הדירה במחיר שננקב בחוזה ? יובהר כי אני מוכנה לשלם לו אך לא מלוא 2%
יחד עם זאת היה סעיף בחוזה שאומר שהוא מקבל 2% ממכירת הדירה.
לבסוף הוא מכר את הדירה במליון שבעים וחמש פחות ממה שסוכם ווכעט הוא דורש את ה-%2 ואם לא הוא יגיש תביעה
האם אני מחוייבת לשלם לו את ה-2% למרות שהוא לא מכר את הדירה במחיר שננקב בחוזה ? יובהר כי אני מוכנה לשלם לו אך לא מלוא 2%
תשלום למתווך
עו"ד שזר תומר
22/05/11
לפי דעתי הוא יהיה זכאי ל- 2אחוז.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלום גדר משותפת
מורן אלטיט
22/05/11
שכני בנה חומה משותפת בינינו, ואני יודעת שעליי לשלם לו חצי מבניית החומה.
שאלותי:
1. מה גובה החומה שעליי לשלם לפי חוק ?
2. הוא טוען שיש יסודות 1/2 מ' באדמה. האם גם עליהן יש לשלם לו חצי על פי חוק?
3. האם עליי לשלם לו חצי מהסכום שעליו הוא מציג לי קבלות או שיש סכום מקובל?
שאלותי:
1. מה גובה החומה שעליי לשלם לפי חוק ?
2. הוא טוען שיש יסודות 1/2 מ' באדמה. האם גם עליהן יש לשלם לו חצי על פי חוק?
3. האם עליי לשלם לו חצי מהסכום שעליו הוא מציג לי קבלות או שיש סכום מקובל?
תשלום על גדר משותפת
עו"ד שזר תומר
22/05/11
לעניין הגובה פנה למהנדס.
לעניין המחיר - אין מחיר מקובל זה מה שתסכמו, בהעדר הסכמה הרי שלחשבוניות שלו יש חשיבות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לעניין המחיר - אין מחיר מקובל זה מה שתסכמו, בהעדר הסכמה הרי שלחשבוניות שלו יש חשיבות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
באיזור מגורים גובה הגדר המקסימלי המותר הוא 1.5 מ'
דינה
22/05/11
על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 גובה הגדר הוא 1.5 מ' לכל היותר:
"4.09 ועדה מקומית תהא רשאית להתיר את בנייתם של המפורטים להלן במרווח:
(1) גדר שגובהה 1.5 מטרים לכל היותר..."
בהזדמנות זו רצוי לבדוק את היתר הבניה.
"4.09 ועדה מקומית תהא רשאית להתיר את בנייתם של המפורטים להלן במרווח:
(1) גדר שגובהה 1.5 מטרים לכל היותר..."
בהזדמנות זו רצוי לבדוק את היתר הבניה.
מכירה ורכישה של חנות (להשקעה)
עו"ד לירון
22/05/11
יש חוב במס שבח.
האם ישנה הנחה כלשהי בגובה מס השבח שיחול בשל כך שזוהי חנות להשקעה?
האם ישנה הנחה כלשהי בגובה מס השבח שיחול בשל כך שזוהי חנות להשקעה?
מס שבח
עו"ד שזר תומר
22/05/11
לא ידוע לי על פטור שכזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ביטחונות בהסכם הלוואה
מיכל
22/05/11
שלום, חברת קבלנית (אחד מהמתקשרים בהסכם קומבינציה ) הציע לי להשקיע בעסקה זו. שאלתי היא :
1 ) .איזה הסכם נהוג לעשות במקרה הזה ?
2 ). האם הסכם ההלוואה יכול להבטיח לי את פרנסתי מהעסקה או לא .
1 ) .איזה הסכם נהוג לעשות במקרה הזה ?
2 ). האם הסכם ההלוואה יכול להבטיח לי את פרנסתי מהעסקה או לא .
עסקת קומבנציה
עו"ד שזר תומר
22/05/11
עסקת קומבנציה היא בין העסקאות המורכבות ביותר בתחום הנדל"ן ודורשת יעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הגא
עידו
22/05/11
שלום רב,אני נתקל מס' פעמים בביטוי או מילה בשם הג"א לעניין תכנון ובנייהמהי המשמעות?תודה
מה הפירוש של הג"א
עו"ד שזר תומר
22/05/11
ההתייחסות היא ביחס להג"א - שאתה מכיר , כלומר חוק ההתגוננות האזרחית, ותקנותיו.
מצ"ב לינק
www.oref.org.il/sip_storage/FILES/0/690.doc
מצ"ב לינק
www.oref.org.il/sip_storage/FILES/0/690.doc
התחייבות עו"ד לבנק למשכנתאות
עו"ד גולשת
22/05/11
שלום רב
אני מחפשת את נוסח ההתחיבות עו"ד לבנק למשכנתאות עליה המליצה הלשכה לפני מספר שנים (במטרה לצמצם את החשיפה של עוה"ד מול הבנקים למשכנתאות של מרשיהם).
ראיתי רק הכתבה על כך באתר לשכת עורכי הדין אך לא מצאתי הנוסח עצמו.
1. האם למי מכם יש הנוסח המומלץ?
2. במידה והתשובה שלילית, מה הינכם מציעים לעשות?
בכבוד רב,
עו"ד גולשת
אני מחפשת את נוסח ההתחיבות עו"ד לבנק למשכנתאות עליה המליצה הלשכה לפני מספר שנים (במטרה לצמצם את החשיפה של עוה"ד מול הבנקים למשכנתאות של מרשיהם).
ראיתי רק הכתבה על כך באתר לשכת עורכי הדין אך לא מצאתי הנוסח עצמו.
1. האם למי מכם יש הנוסח המומלץ?
2. במידה והתשובה שלילית, מה הינכם מציעים לעשות?
בכבוד רב,
עו"ד גולשת
כתב התחייבות לבנק
עו"ד שזר תומר
22/05/11
אין לי את הנסח, אבל.. תוכלי להעביר תיקונים על גבי כתב ההתחייבות וזה יעבור למחלקה המשפטית, והם כבר יאשרו או ידחו את ההערות שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בית משותף
d
22/05/11
,שלום רב
,1. בבית משותף, היכן ניתן לראות את החלטות האסיפה הכללית? מתי אני יודע שאסיפה כללית נבחרה כדין?
2. האם ועד הבית בבית משותף, לא חייב להציג לי כל קבלה בעבור כל הוצאה שוטפת ולא שוטפת ולשמור את זה , והאם אין לו חובה חוקית לפרסם כל רבעון את פירוט כל ההוצאות מול ההכנסות והיכן עליו לפרסם?
3. את הפירוט החודשי של הוצאות והכנסות היכן ועד הבית שומר וכמה חודשים רטרטאקטיבי עליו לשמור במידה ושכן ירצה להציץ לפירוט בנוגע לחודשים לאחורה?
4. האם חייבים לשמור על החלטות האסיפה הכללית?
תודה
,1. בבית משותף, היכן ניתן לראות את החלטות האסיפה הכללית? מתי אני יודע שאסיפה כללית נבחרה כדין?
2. האם ועד הבית בבית משותף, לא חייב להציג לי כל קבלה בעבור כל הוצאה שוטפת ולא שוטפת ולשמור את זה , והאם אין לו חובה חוקית לפרסם כל רבעון את פירוט כל ההוצאות מול ההכנסות והיכן עליו לפרסם?
3. את הפירוט החודשי של הוצאות והכנסות היכן ועד הבית שומר וכמה חודשים רטרטאקטיבי עליו לשמור במידה ושכן ירצה להציץ לפירוט בנוגע לחודשים לאחורה?
4. האם חייבים לשמור על החלטות האסיפה הכללית?
תודה
פנה לוועד הבית ובקש לעיין ולצלם את המסמכים והקבלות
דינה
23/05/11
וזאת על פי סעיף 16 לתקנון המצוי של הבתים המשותפים.
בהזדמנות זו בדוק בטאבו אם נרשם לבניין שלך תקנון מוסכם.
בהזדמנות זו בדוק בטאבו אם נרשם לבניין שלך תקנון מוסכם.
מה עדיף מבחינת מיסוי מקרקעין?
מירית רייף
22/05/11
האם משלמים מס רכישה כאשר מקבלים דירה במתנה?
האם משלמים מס רכישה כאשר מקבלים דירה בהורשה?
האם משלמים מס רכישה כאשר מקבלים דירה בהורשה?
תכנון מס
עו"ד שזר תומר
22/05/11
תלוי מי היורש ומי המוריש.
כנ"ל במתנה.
נא להעביר יותר פרטים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כנ"ל במתנה.
נא להעביר יותר פרטים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה על אחריות מתוקף תקופת הבדק
אילן
22/05/11
השכנים מתלוננים על מכשיר אינטרקום לא תקין בביתם. הוזמנה חברה שאמרה שתשתית החיווט של האינטרקום בבניין אינה תקינה והגישה הצעת מחיר לתיקון בשווי אלפי ש"ח. הוועד יצא מנקודת הנחה שעליו לשלם על כך מכיוון שמדובר ברכוש משותף וחובת הוועד לתקן. נעשתה פנייה לקבלן (הבניין אוכלס לפני כ - 3.5 שנים). הקבלן טוען שאין אחריות על מערכת האינטרקום כי עברה שנה וכי תשתית החיווט נפגעה כנראה בגלל ספקי שירות אחרים שהעבירו החוטים שלהם בפיר החיווט ("יס", "הוט" וכול').
האמנם אין אחריות מתוקף תקופת הבדק + תקופת האחריות שאחריה?
אם התשובה שהאחריות עדיין קיימת, ההנחיה לדיירים תהיה לפנות ישירות לקבלן בעניין ולתבוע התיקון.
מה חוו"ד מנהל הפורום?
האמנם אין אחריות מתוקף תקופת הבדק + תקופת האחריות שאחריה?
אם התשובה שהאחריות עדיין קיימת, ההנחיה לדיירים תהיה לפנות ישירות לקבלן בעניין ולתבוע התיקון.
מה חוו"ד מנהל הפורום?
אחריות קבלן תקופת בדק
עו"ד שזר תומר
22/05/11
אני לא חושב שיש אחריות לכך לאחר תקופה של שנה, אלא אם ניתן יהיה לקבל חוות דעת כי מדובר בליקוי בניה (מה שבכלל לא בטוח לאור התיאור שלך), צריך שמהדנס או חברה לבדיקת ליקוי בניה יתן לך יעוץ, ולא עו"ד...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
