פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שאלה
יורש
01/06/11
שלום,רציתי לדעת אם קיבלתי דירה בירושה, על-פי צו ירושה שהתקבל לפני שבוע, האם אוכל למכור אותה בפטור על-פי הוראת השעה (הרי לא מדובר כאן על ללא תמורה, אלא על ירושה ולטעמי יש הבדל ניכר)
מכירת דירה בפטור ממס שבח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
יש אפשרות שכדאי לבדוק אותה אם ניתן להשתמש בפטור של המוריש (לפי סעיף 49(ב)(5)).
על פניו נראה כי יש צדק בדבריך - אכן העברה ללא תמורה זה שונה מירושה והכוונה של המחוקק, ככל הנראה, היתה למנוע מאנשים להעביר ללא תמורה כדי "להרוויח" פטור (בעוד שבאופן רגיל ניתן למכור דירה שהתקבלה ללא תמורה בפטור רק אחרי תקופות צינון). יחד עם זאת, כדאי לוודא מול שלטונות מיסוי מקרקעין. תפנה לעורך הדין שאמור לייצג אותך בעסקה ותבקש ממנו לוודא את העניין עבורך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
על פניו נראה כי יש צדק בדבריך - אכן העברה ללא תמורה זה שונה מירושה והכוונה של המחוקק, ככל הנראה, היתה למנוע מאנשים להעביר ללא תמורה כדי "להרוויח" פטור (בעוד שבאופן רגיל ניתן למכור דירה שהתקבלה ללא תמורה בפטור רק אחרי תקופות צינון). יחד עם זאת, כדאי לוודא מול שלטונות מיסוי מקרקעין. תפנה לעורך הדין שאמור לייצג אותך בעסקה ותבקש ממנו לוודא את העניין עבורך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד תשלום מס רכישה
מיכל
01/06/11
שלום רב,
אני עו"ד מייצגת בעסקה שטעונה אישור בית משפט. העסקה דווחה לרשות המסים אך עדיין לא נתקבל אישור בימ"ש (מדובר בחסוי שמוכר את הדירה); הרוכש קיבל שומת מס רכישה לתשלום עד 5.6.11. האם תשלום מס הרכישה לא נדחה עד למתן אישור בימ"ש?
אודה מאוד לתשובה.
מיכל
אני עו"ד מייצגת בעסקה שטעונה אישור בית משפט. העסקה דווחה לרשות המסים אך עדיין לא נתקבל אישור בימ"ש (מדובר בחסוי שמוכר את הדירה); הרוכש קיבל שומת מס רכישה לתשלום עד 5.6.11. האם תשלום מס הרכישה לא נדחה עד למתן אישור בימ"ש?
אודה מאוד לתשובה.
מיכל
דחיית תשלום מס רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
אפשר לדחות את התשלום. צריך לבקש את זה באופן מיוחד. תכתבי מכתב למשרדי מיסוי מקרקעין, תצייני את מספר השומה והנסיבות ותבקשי דחייה של מועד התשלום. תוודאי אח"כ טלפונית שפנייתך התקבלה והעניין טופל, אחרת הלקוחות שלך יקבלו דרישות תשלום לפני נקיטת הליכים לפי פקודת המיסים גביה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חצי בית לבת זוג
תמר
31/05/11
שלום, אני חיה עם בן זוגי כמה שנים ולנו בת משותפת. אנחנו חיים בבית שרשום על שם בן זוגי, ושילמתי עבורו מחצית מערכו (שילמתי לבן זוגי עם כניסתי לבית לכיסוי רכישת מחצית הבית מגרושתו). אנחנו רוצים להעביר את הזכויות גם בטאבו. האם מומלץ לרשום זאת כ"מתנה" לבת הזוג, או שעדיף כ"מכירה" לבת הזוג? ומה המיסוי שיחול על מכירה / העברה זו?
תודה מראש!
תודה מראש!
העברת זכויות בדירה לבת זוג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
באופן עקרוני אם שילמת כסף, יש לדווח על העסקה כעסקה שנעשתה בתמורה. בדרך הזו התשלום ששילמת גם יבוא לידי ביטוי היה ותצטרכו למכור את הדירה ולא תהיו זכאים לפטור. מבחינת המיסוי עדיפה העברה ללא תמורה. בכל מקרה מדובר בעסקה במקרקעין שאתם לא יכולים לבצע ללא טיפול וייצוג של עורך דין. מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום, להתייעץ עימו ולקבל החלטה לאחר שיוצגו בפניכם כל ההיבטים של העניין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גג בדירת פנטהאוז
ראובן
31/05/11
בבנין בו אני גר ישנם 2 קוטגים ומעליהם 2 פנטהאוזים.עליה לגג הבנין היא אפשרית רק דרך כניסת לדירות הפנטהאוז ומשם דרך מרפסת הגג.(צריך תאום מראש ואישור מבעלי הפנטהאוז)
על גג הבינין נימצאים קולטי השמש בלבד.איפה אפשר לברר האם הגג הוצמד לפנטהאוזים או שהגג הוא רכוש משותף וגם באחריות כל הדירים לתחזק אותו(גג רעפים ) בחוזה רכישת דירת הקוטז רשום שרק חדר המדרגות נמצא בצמידות משותפת.אודה על הבהרתכם בנדון
על גג הבינין נימצאים קולטי השמש בלבד.איפה אפשר לברר האם הגג הוצמד לפנטהאוזים או שהגג הוא רכוש משותף וגם באחריות כל הדירים לתחזק אותו(גג רעפים ) בחוזה רכישת דירת הקוטז רשום שרק חדר המדרגות נמצא בצמידות משותפת.אודה על הבהרתכם בנדון
בירור זכויות בגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
בהנחה שהבניין רשום בטאבו כבית משותף - צריך להוציא מהטאבו העתק של התשריט והתקנון של הבית המשותף. במסמכים האלה אמורות להיות רשומות כל ההצמדות, כולל תשריט שבו ניתן לראות בדיוק את השטחים.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי שיפוץ דירה בבניין לשימור בתל אביב
אייל
31/05/11
שלום לכולם,אנחנו בתהליכי שיפוץ מתקדמים בדירה שבבעלותנו. השיפוץ שאנחנו מבצעים הוא שיפוץ כולל (אינסטלציה, שינוי מבנה החדרים, חשמל וכו'). בעקבות ביקור של פקח מטעם העיריה הבנו שיש בעיה עם חלק מהשינויים שביצענו או מתכננים לבצע.הבעיה
שלנו היא שבעיריה מתעקשים על כך שהמסגרות של החלונות יהיו מעץ כמו שהם היו
במבנה המקורי ואנחנו כבר רכשנו חלונות לכל הבית שכבר הוכנו עבורינו לפי
המידות שלנו. להחזיר את החלונות אין ממש אפשרות להחזיר כי מן הסתם זה מוכן
לפי המידות שלנו ספציפית. החלונות עלו הרבה מאד כסף ואין באפשרותנו להיכנס
להשקעה נוספת ולקנות חלונות חדשים.אני אשמח אם מישהו שהיה במצב דומה או שמכיר את החוק לעומק יעזור לי ויגיד לי מה יקרה אם אני פשוט ארכיב את החלונות שכבר רכשתי...האם אני אקבל קנס ?? האם יחייבו אותי לפרק אותם?שאלה נוספת - אם יצליחו לחייב אותי כן לשים חלונות מעץ האם הם יכולים לחייב אותי לשים תריסים למרות שאני לא מעוניין בתריסים??תודה מראש לכל המגיבים.
שלנו היא שבעיריה מתעקשים על כך שהמסגרות של החלונות יהיו מעץ כמו שהם היו
במבנה המקורי ואנחנו כבר רכשנו חלונות לכל הבית שכבר הוכנו עבורינו לפי
המידות שלנו. להחזיר את החלונות אין ממש אפשרות להחזיר כי מן הסתם זה מוכן
לפי המידות שלנו ספציפית. החלונות עלו הרבה מאד כסף ואין באפשרותנו להיכנס
להשקעה נוספת ולקנות חלונות חדשים.אני אשמח אם מישהו שהיה במצב דומה או שמכיר את החוק לעומק יעזור לי ויגיד לי מה יקרה אם אני פשוט ארכיב את החלונות שכבר רכשתי...האם אני אקבל קנס ?? האם יחייבו אותי לפרק אותם?שאלה נוספת - אם יצליחו לחייב אותי כן לשים חלונות מעץ האם הם יכולים לחייב אותי לשים תריסים למרות שאני לא מעוניין בתריסים??תודה מראש לכל המגיבים.
מבנה לשימור
דינה
01/06/11
ראשית, עיין בתכנית לשימור מבנים בתל-אביב.
ושנית, אם יש חשש בליבך, פנה למחלקה לשימור מבנים בעירייה או למחלקת מהנדס העיר, והסבר להם את המצב, אולי תמצא אוזן קשבת.
ושנית, אם יש חשש בליבך, פנה למחלקה לשימור מבנים בעירייה או למחלקת מהנדס העיר, והסבר להם את המצב, אולי תמצא אוזן קשבת.
רישום בטאבו
אורית
31/05/11
בשנת 1995 רכשתי דירה באשקלון. שילמתי מלוא סכום ההעברה בטאבו לעו"ד מטעם הקבלן. הדירה לא הועברה בטאבו. הקבלן הספיק "לפשוט רגל" ביינתים. לפני כשנתיים פנו אלי ממשרד עו"ד בירושלים וטענו כי הטיפול עבר אליהם. הם ביקשו יפוי כח ופרטים, ומאז לא עשו דבר. מדובר ב-4 בניינים רבי קומות. מה עושים?
רישום בית משותף
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/05/11
מומלץ להתאחד ולפנות לעו"ד שמומחה בתחום ויש לו ניסיון בטיפול בקבלנים. ככל המוקדם עדיף, יש היום דרך לעשות כ לרבות באמצעות כונס מיוחד וכו'. מי משמש כחברה משכנת ? כיצד מועברות זכויות שם ? הסדרת הנושא חשובה מאוד !!! דרך אגב יש פסיקה בנושא.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה לגיס
מאיר
31/05/11
בבעלותי חנות שאני מעוניין להעביר לגיסי (אח של אישתי) ללא תשלום האם אני חייב לדווח למס שבח האם אני צריך לשלם מס שבח הרי לא קיבלתי כסף האם הגיס צריך לשלם תשלום כולשהוא
העברת חנות במתנה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/05/11
ראשית חשוב שנבין מהי ההגדרה בחוק "קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.דגש על אח ואחות.
כעת לעניין, מס שבח מאחר ומדובר על נכס עסקי אין זה המקום לתת תשובה מאחר והיא לא תהיה מלאה. תפנה לקבל יעוץ לפני המכירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כעת לעניין, מס שבח מאחר ומדובר על נכס עסקי אין זה המקום לתת תשובה מאחר והיא לא תהיה מלאה. תפנה לקבל יעוץ לפני המכירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס קניה
אבי
31/05/11
כאשר אני משלם מס קניה על דירה נוספת שקנתי ואח"כ אני מבטל את העיסקה האם מס הכנסה ישיב לי את מס הקניה?
אשמח למקורות
אשמח למקורות
מס רכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/05/11
מס רכישה ולא מס הכנסה.
בביטול עסקה תקבל חזרה את הכספים לאחר שיאושר לכם לבטל את העסקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בביטול עסקה תקבל חזרה את הכספים לאחר שיאושר לכם לבטל את העסקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הונאה גזל ונישול אם בזיקנתה
סימונה
31/05/11
לפני כ 3 שנים רכשתי בכל חסכונותי ובפצויים שקיבלתי מתאונת עבודה דירה אותה רשמתי על שם ביתי בהסכמה מלאה כי הדירה שיכת לי כל עוד אני חיה ואוכל להשתמש בה לצרכי ככל אשר ארצה ..חתני טיפ בנושא רכישת הדירה לאחר שאני בחרתי אותה עם מתווכת בסביבת הדירה כל התשלומים שולמו על ידי כולל מיסים עו:"ד תווך וכו כל התקופה קיבלתי את השכירות מהדירה שהיתה מחולק ל2 ואיו עתה העיריה בקשה להחזירה למצב בניתה זאת עשינו ונקנסנו בהסכמת התובעת בקנס ..מכיוון שהמפט לקח חודים רבים ופינינו את הדייר שגר באחת היחידות ומאחר שהחזרת הדירה מ 2 יחידות ליחידה עלה בכסף רב נכנסתי לחובות שההכנסה מהדירה לא איפשרה לי לחיות בכבוד אציין כי אני אשה חולה וזקוקה להוצאות שאין ידי משגת פניתי לביתי ולחתני ובקשתי למכור את הדירה לקנות דירה קטנה יותר דבר שיאפשר לי איכות חיים סבירה להפתעתי סירבה ביתי למכור את הדירה ולטענת חתני הסיבה היא כי מחובתם לשמור עלי כמובן אני אומנם חולה אך לא מוגבלת בשכלי ....כמוכן הסתבר לי כי ביתי לקחה מיליון שקל משכנתה על חשבון הדירה שלי שנרכשה בעמל של 60 שנות עבודה ...שאלתי היא אם ידוע לחברי הפורום מקרה כזה של הונאה ןגזילת אם מפרנסתה הדירה משמשת לי כפנסיה כי אין לי אחרת אפשרות לממן קיום ותרופות ןכו אני מתגוררת בירה בדמי מפתח עם בת נוספת שאף היא לא עובדת אנא עזרו לי לדעת אם נתקלתם בבעייה כאובה מעין זו בה בת מרמה וגונבת את אמא בזקנתה אוי לי על מה שקורה לי אנא עזרו לי בחות דעת בידיעה על שיפוט מקרים מעין אלו תודה לכל עזרה שאקבל
הונאה וגזל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
הטיעון שלך הוא ללא ספק בעייתי, בהתחשב בעובדה שרשמת את הדירה מלכתחילה על שם ביתך ולא על שמך. בעייתיות נוספת נובעת מהעובדה שהבת שלך שיעבדה את הדירה כך שאפילו אם היתה מסכימה כרגע למכור אותה היה צורך בהחזר המשכנתא לפני שאפשר היה להשתמש בכספים.
אם את שוקלת לתבוע את ביתך מומלץ לפנות לעורך דין ולהציג בפניו את כל המסמכים על מנת לקבל ממנו חוות דעת מה סיכויי התביעה שלך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם את שוקלת לתבוע את ביתך מומלץ לפנות לעורך דין ולהציג בפניו את כל המסמכים על מנת לקבל ממנו חוות דעת מה סיכויי התביעה שלך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה טרם לנישואין
ארז
31/05/11
במידה ויש לי דירה טרם לנישואין,וכעת אני נשוי ומעוניין לרכוש דירה נוספת יחד עם אישתי בסך מיליון ש"ח האם נצטרך לשלם מס רכישה על כל הסכום? האם אשתי פטורה ממס רכישה? איך מבצעים את החישוב?
מס רכישה - כמה לשלם?
דינה
31/05/11
כדי לקבל מענה לשאלתך, עיין בפסק הדין הזה.
עקרון התא המשפחתי בדיני המס
עו"ד אברהם ללום
31/05/11
הייתי שמח לתת לך תשובה אחת ברורה וקצרה אך לא כך הדבר ויש פסיקה בעניין ומומלץ להתייעץ עם עו"ד בעניין, באופן כללי יש לבדוק האם יש הסכם ממון בינכם מאחר ויש את עקרון התא המפחתי.בפרשת רוזנשטיין , מדובר על מקרה דומה לשלכם.
ועדת הערר חזרה על ההלכה בעניין, נקבע כי קיימת הפרדה ברורה בקניין ביחס לשתי הדירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ועדת הערר חזרה על ההלכה בעניין, נקבע כי קיימת הפרדה ברורה בקניין ביחס לשתי הדירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ISSUE
D
31/05/11
מה קורה אם משכיר רוצה שדייר ס ישלם ת'תיקונים
של אינסטלציה בבית שהקונסטרוקציה
קצת פרובלמטית אפילו שמקודם הוא עשה את זה
של אינסטלציה בבית שהקונסטרוקציה
קצת פרובלמטית אפילו שמקודם הוא עשה את זה
תשלומים על ידי השוכר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
אם מדובר בתשלומים שעל פי הסכם השכירות המשכיר אמור לשלם והוא לא עושה זאת, הדייר יכול לדרוש שהתיקונים יבוצעו על חשבון המשכיר תוך מתן התראה למשכיר שאם לא יעשה זאת, יבצע השוכר את התיקונים על חשבון המשכיר (בין באמצעות קיזוז מדמי השכירות ובין באמצעות דרישת תשלום למשכיר).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות נתיב גישה לחניה פרטית
מיכל
30/05/11
שלום רב,בבעלותי חניה פרטית מקורה מתחת לעמודים בבנין משותף. לחניה יש שביל גישה באורך של רכב פרטי. לטענת שכנה שביל הגישה בבעלות משותפת של הדיירים ולכן זכותה לחנות שם ולחסום אותי (עם השארת פתק עם מספר טלפון). האם זהו המצב? האם מותר לי לשים מחסום עמוד על שביל הגישה (למניעת חניית מכוניות ארעיות - המיקום הוא מרכז ת"א)?
חניה בבניין משותף
עו"ד שזר תומר
30/05/11
צר לי אך לא אוכל להשיב על שאלתך במסגרת הפורום.
צריך לבדוק את נסח הטאבו ואת תשריט החניות של הבניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את נסח הטאבו ואת תשריט החניות של הבניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הגדרת "מקום חניה"
דינה
31/05/11
על פי סעיף 158א1(א) לחוק התכנון והבניה, ההגדרה של "מקום חניה" כוללת גם את שטח התימרון לכניסה ויציאה מהחניה:
" "מקום חניה" - שטח המיועד לחניית כלי רכב, הכולל את שטח החניה ואת שטח התימרון לכניסה וליציאה של כלי רכב."
" "מקום חניה" - שטח המיועד לחניית כלי רכב, הכולל את שטח החניה ואת שטח התימרון לכניסה וליציאה של כלי רכב."
מס רכישה
אילן
30/05/11
במרץ 2009 קניתי דירה חדשה במחיר של 940 אלף ש"ח וביקשתי דחיית ל-24 חודשים עד למכירת הדירה הישנה , אך כעבור חודש מכרתי את הדירה השנייה כעבור 420 אלף ש"ח .
כעבור שנתיים דרשו ממני לשלם מס רכישה של 46 אלף ש"ח למרות שמדובר בדירה יחידה שבבעלותי ולמרות שתאריך הקניה לא היה מס רכישה על דירה שמחירה מתחת למליון ש"ח .
כעבור שנתיים דרשו ממני לשלם מס רכישה של 46 אלף ש"ח למרות שמדובר בדירה יחידה שבבעלותי ולמרות שתאריך הקניה לא היה מס רכישה על דירה שמחירה מתחת למליון ש"ח .
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
30/05/11
צריך לבדוק את מדרגות המס שאותו מועד, בגדול נראה לי שיש לך כאן עילה לבטל את הדרישה הזו.
המלצתי במקרה שלך שאין מנוס מלפנות לעו"ד.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
המלצתי במקרה שלך שאין מנוס מלפנות לעו"ד.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תביעת המשכיר
אורן
30/05/11
שלום רבאני שוכר דירה מאוגוסט שעבר עם בת זוגתי.כשנכנסנו לדירה הכל היה נראה תקין וכנראה בגלל שהיה קיץ ויבש בחוץ,כשהתחיל החורף גילינו שיש רטיבויות בדירה ומתפתח עובש בכל הבית,בעל הבית לא היה מופתע מזה ועם זאת לא הסכים לשנות ולתקן כלום,הצענו לו לשים ונטות או סורגים כדי שנוכל לפתוח חלונות בלילה והוא לא הסכים לכלום..עם הזמן התגלו נזקי עובש על הבגדים שלנו,בארונות,על הספה בסלון,חלקם הגדול נזקים בלתי הפיכים שלא לדבר על נזק בריאותי שיכול להגרם מכך.השאלה שלי האם יש ביכולתי לתבוע אותו בבית משפט לתביעות קטנות על נזק לרכוש ועוגמת נפש?תודה
האם לתבוע את בעל הבית???
עו"ד שזר תומר
30/05/11
התשובה היא כן, אבל....
הסיכוי שלך לא גדול.
כמובן, שאם אתה מגובה בראיות חותכות הדבר משפר את מצבך.
שם לב - עוגמת נפש, כמעט ולא פוסקים בארץ רק נזק בפועל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסיכוי שלך לא גדול.
כמובן, שאם אתה מגובה בראיות חותכות הדבר משפר את מצבך.
שם לב - עוגמת נפש, כמעט ולא פוסקים בארץ רק נזק בפועל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הוצאה במסגרת הוצאות ועד הבית?
בן
30/05/11
שלום.
אני ועד הבית בבניין.
לפני כמה ימים פנתה אלי שכנה בטענה שועד הבית צריך לשאת בעלות של התקנת מכסה למיכלי הגז שלה וכל מיני תיקונים. שכן מסרו לה בחברת הגז שהתשתית שלה רעועה ולכן נדרש תיקון.היא פנתה אלי בטענה שהתשלום חל על ועד הבית.
השאלה שלי האם זאת לא הוצאה שלה בלבד? למה שכל דיירי הבית ישאו בהוצאה זו שאינה של הבניין? כיצד אני יכול להסביר לה זאת?
תודה
אני ועד הבית בבניין.
לפני כמה ימים פנתה אלי שכנה בטענה שועד הבית צריך לשאת בעלות של התקנת מכסה למיכלי הגז שלה וכל מיני תיקונים. שכן מסרו לה בחברת הגז שהתשתית שלה רעועה ולכן נדרש תיקון.היא פנתה אלי בטענה שהתשלום חל על ועד הבית.
השאלה שלי האם זאת לא הוצאה שלה בלבד? למה שכל דיירי הבית ישאו בהוצאה זו שאינה של הבניין? כיצד אני יכול להסביר לה זאת?
תודה
הוצאות של ועד בית
עו"ד שזר תומר
30/05/11
צר לי אין לי מספיק נתונים על מנת להשיב לך
הוצאות של ועד הבית, הם הוצאות של הרכוש המשותף.
האם לכל אחד בלוני גז משלו בבניין?
כל אחד משלם על בלוני הגז בנפרד?
אם כן, לכאורה הפניה שלה שגויה, אלא אם לא הבנתי משהו בהסבר שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הוצאות של ועד הבית, הם הוצאות של הרכוש המשותף.
האם לכל אחד בלוני גז משלו בבניין?
כל אחד משלם על בלוני הגז בנפרד?
אם כן, לכאורה הפניה שלה שגויה, אלא אם לא הבנתי משהו בהסבר שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זכויות שוכר
יעקוב
30/05/11
אני שוכר מבנה רפת במושב כ- 10 שנים. חשוב לציין שהחוזה מאוד כללי ,חוץ מתשלום שנתי לאחרונה. אין שום פירוט. החוזה חודש ב2007 לתקופה של 7 שנים.
לאחרונה המשכיר מנסה לרמוז שבתום השכירות הוא רוצה את המבנה להשכיר/ למכור לאחר זאת על מנת ללחוץ עלי.
האם יש לי איזה שהן זכויות לאחר תקופה ארוכה. נאמר לי שלחר 244 חודש דהיינו 20 שנה+ הוא אינו יכול לפנות אותי
תודה
לאחרונה המשכיר מנסה לרמוז שבתום השכירות הוא רוצה את המבנה להשכיר/ למכור לאחר זאת על מנת ללחוץ עלי.
האם יש לי איזה שהן זכויות לאחר תקופה ארוכה. נאמר לי שלחר 244 חודש דהיינו 20 שנה+ הוא אינו יכול לפנות אותי
תודה
האם לשוכר יש זכויות בעלות בדירה? אם כן מתי?
עו"ד שזר תומר
30/05/11
שלום לך,
התשובה לשאלתך נמצאת קודם כל בהסכם השכירות בין הצדדים ובהסכמות אליהן הגעתם על פיו.
יחד עם זאת, באופן עקרוני וככל שלא נקבע אחרת בהסכם, הרי שלשוכרים אין כל זכויות קנייניות בדירה, והם במעמד של שוכרים בלבד. כמובן שיש משמעות האם בהסכם הוצאה תחולת חוק הגנת הדייר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
התשובה לשאלתך נמצאת קודם כל בהסכם השכירות בין הצדדים ובהסכמות אליהן הגעתם על פיו.
יחד עם זאת, באופן עקרוני וככל שלא נקבע אחרת בהסכם, הרי שלשוכרים אין כל זכויות קנייניות בדירה, והם במעמד של שוכרים בלבד. כמובן שיש משמעות האם בהסכם הוצאה תחולת חוק הגנת הדייר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס שבח על חלק מדירה
רועי
30/05/11
אני רוצה למכור חלק מדירת מגורים בבעלותי.לפי חוקי מס שבח- אם אני מוכר רק מחצית מהדירה אני נדרש לשלם מס שבח? (לציין שלא מכרתי דירה ב 4 השנים האחרונות).
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
30/05/11
כעקרון צריך לשלם גם על חלק מדירה מס שבח.
אבל... אם לא מכרת ב-4 שנים אחרונות יש לך פטור. מה גם שיש עכשיו פטור מהוראת השעה.
כמובן שזה תלוי במחיר הדירה והשבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל... אם לא מכרת ב-4 שנים אחרונות יש לך פטור. מה גם שיש עכשיו פטור מהוראת השעה.
כמובן שזה תלוי במחיר הדירה והשבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אישור עירייה לטאבו
יגאל
30/05/11
שלום רב
האם ישנו נוהל חדש בעיריות כי לצורך הנפקת אישור עירייה לטאבו על הקונה להגיע יחד עם המוכר? מה היתה הבעיה עד עכשיו כשהמוכר היה הולך לבד?
האם ישנו נוהל חדש בעיריות כי לצורך הנפקת אישור עירייה לטאבו על הקונה להגיע יחד עם המוכר? מה היתה הבעיה עד עכשיו כשהמוכר היה הולך לבד?
אישור עירייה לטאבו
עו"ד שזר תומר
30/05/11
לא מכיר נוהל שכזה.
בדר"כ מספיק שאחד הולך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בדר"כ מספיק שאחד הולך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה – עזרה
יורם
30/05/11
שלום רב
רכשתי דירה ומכיוון שיש ברשותי דירה נוספת - עליי לשלם מס רכישה. חילקתי את התשלום לשישה תשלומים. שאלתי היא האם אין אפשרות להעביר את הדירה בטאבו על שמי עד לתשלום האחרון? נותרו לי עוד 4 תשלומים ובעוד שבוע אני מקבל את הדירה אצטרך להמתין לתשלום האחרון? תודה לעוזרים
רכשתי דירה ומכיוון שיש ברשותי דירה נוספת - עליי לשלם מס רכישה. חילקתי את התשלום לשישה תשלומים. שאלתי היא האם אין אפשרות להעביר את הדירה בטאבו על שמי עד לתשלום האחרון? נותרו לי עוד 4 תשלומים ובעוד שבוע אני מקבל את הדירה אצטרך להמתין לתשלום האחרון? תודה לעוזרים
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
30/05/11
לא תקבל אישור מס רכישה עד לקבלת מלוא התשלום (הייתי מוודא מול רשויות המס, יתכן כי ניתן לטעון שאם שילמת בתשלומים באשראי הם כבר מובטחים מבחינת הכסף וכן תוכל לקבל את האישור - פנה לרשויות המס בעצמך ותבדוק זאת ישירות איתם).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פגמים בדירה שכורה
יניב
30/05/11
חברים שלום!
אני סטודנט ולפני בספטמבר 09 שכרתי דירה בב"ש. בזמן
בדיקת הדירה ידעתי שיש חלון לא סגור בבית. לאחרונה התחילו ג'וקים (קיץ...) רבים להפוך את הבית לביתם. החלון המדובר אומנם חסום ע"י
דיקט או משהוא דומה אך זה לא עוזר. פניתי
לבעלי הדירה ע"מ שיחסמו/ישימו רשת על החלון. טענתם היא שידעתי בתחילת השכירות על הפגם ולכן אין הם מחויבים לתקנו.
אומנם איני עו"ד אך בדקתי בחוק (חוק השכירות והשאילה 1971) ורשום שם (סעיף 7) שאפילו שהפגם היה קיים בזמן מסירת הדירה המשכיר חייב לתקנו. הסייגים
לכך הם : "זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז–1967, או שתיקונו, לפי
ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר."
בנוסף סעיף 10: "היה הפגם תוצאה
מנסיבות שבעת כריתת החוזה לא ידע עליהן המשכיר ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה
אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, ותיקון הפגם באותן נסיבות הוא
בלתי אפשרי או שהיה מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים —
לא יהא הפגם עילה לדרישת תיקון, לפיצויים או להחזרת הוצאות כאמור בסעיף 9 (א)
(1)".
הסיבה שלא הרגישו
בעבר את בעיית הג'וקים היא שבדירה התגוררו חתולים אשר ידועים כ-"מדביר טבעי"
של חרקים. יש לציין כי הג'וקים החליטו גם לאכול מאותם כלים כמונו ואף את אותו
אוכל. הג'וקים מהוויום הגבלה של ממש בשבילי ובשביל שותפיי. השאלה היא האם עפ"י
החוק ניתן לחייב את בעל הבית לתקן את החלון הזה?
בתודה מראש!
אני סטודנט ולפני בספטמבר 09 שכרתי דירה בב"ש. בזמן
בדיקת הדירה ידעתי שיש חלון לא סגור בבית. לאחרונה התחילו ג'וקים (קיץ...) רבים להפוך את הבית לביתם. החלון המדובר אומנם חסום ע"י
דיקט או משהוא דומה אך זה לא עוזר. פניתי
לבעלי הדירה ע"מ שיחסמו/ישימו רשת על החלון. טענתם היא שידעתי בתחילת השכירות על הפגם ולכן אין הם מחויבים לתקנו.
אומנם איני עו"ד אך בדקתי בחוק (חוק השכירות והשאילה 1971) ורשום שם (סעיף 7) שאפילו שהפגם היה קיים בזמן מסירת הדירה המשכיר חייב לתקנו. הסייגים
לכך הם : "זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז–1967, או שתיקונו, לפי
ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר."
בנוסף סעיף 10: "היה הפגם תוצאה
מנסיבות שבעת כריתת החוזה לא ידע עליהן המשכיר ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה
אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, ותיקון הפגם באותן נסיבות הוא
בלתי אפשרי או שהיה מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים —
לא יהא הפגם עילה לדרישת תיקון, לפיצויים או להחזרת הוצאות כאמור בסעיף 9 (א)
(1)".
הסיבה שלא הרגישו
בעבר את בעיית הג'וקים היא שבדירה התגוררו חתולים אשר ידועים כ-"מדביר טבעי"
של חרקים. יש לציין כי הג'וקים החליטו גם לאכול מאותם כלים כמונו ואף את אותו
אוכל. הג'וקים מהוויום הגבלה של ממש בשבילי ובשביל שותפיי. השאלה היא האם עפ"י
החוק ניתן לחייב את בעל הבית לתקן את החלון הזה?
בתודה מראש!
על מי מוטלת החובה לתקן את הליקויים בדירה על המשכיר או השוכר?
עו"ד שזר תומר
30/05/11
צר לי אין תשובה חד משמעית, זה נתון לפרשנות.
באופן אישי, אני חושב שאם זה יגיע לביהמ"ש, הנטיה תהיה ללכת עם האמת שלך בסיפור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
באופן אישי, אני חושב שאם זה יגיע לביהמ"ש, הנטיה תהיה ללכת עם האמת שלך בסיפור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס מכירה-דחוף!!!!!!!!!
פ
30/05/11
שלום לכולם,אני יודע שמס המכירה בוטל, אולם האם מס המכירה חל על עסקאות עבר שנעשו?לדוגמא:קניתי דירה בשנת 1964. היום אני רוצה למכור אותה. האם תהיה לי חבות של מס מכירה?האם בכלל יכול להיווצר מצב בו מס מכירה יכול לחול על מכירה שעושים היום?תודה רבה מראש
מס מכירה - בוטל - האומנם?
עו"ד שזר תומר
30/05/11
מס מכירה בוטל בתיקון 61 לחוק מיסוי מקרקעין. הביטול חל למפרע על כל מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין שבוצעו מיום 1.8.07 ואילך.
אבל שם לב, מס המכירה הינו, למעשה, מס מחזור המוטל על מכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, והוא מהווה אחוז משווי המכירה (ולא מהשבח). כלומר, אם מס השבח מוטל על עליית הערך של הנכס שנמכר (ההפרש ביו מחיר מכירת הנכס לבין מחיר רכישתו), הרי שמס המכירה מוטל בכל מקרה על כלל שווי המכירה, גם אם לא עלה ערכו של הנכס ואפילו אם ירד ערכו.
ככלל, מס המכירה מוטל בכל מקרה בו מתקיימת מכירת זכות במקרקעין (משרד, מגרש, דירה) או מכירת זכות באיגוד מקרקעין, שנרכשה לפני 07.11.2001. להשכלה כללית "זכות באיגוד מקרקעין" היא מניה או מניות בתאגיד שמרב נכסיו הנם זכויות במקרקעין.
ואולם, מכירת "דירת מגורים מזכה", משמע ? דירת מגורים ששימשה בעיקרה או מיועדת לשמש למגורים (אפילו הייתה סגורה), תהא פטורה ממס מכירה.
כך למשל, אם בבעלותי דירת מגורים ואולם בחרתי להתגורר בשכירות ולהשכיר את דירתי לצורך משרד, או להשתמש בעצמי בדירה שבבעלותי כמשרד או כעסק מכל סוג, הרי שבמכירת אותה דירה אחויב במס מכירה, ובלבד, כזכור, שרכשתי את אותה דירה לפני 07.11.01.
ויודגש, מכירת דירת מגורים מזכה פטורה ממס מכירה, בלא קשר האם אותה מכירה פטורה גם ממס שבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל שם לב, מס המכירה הינו, למעשה, מס מחזור המוטל על מכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, והוא מהווה אחוז משווי המכירה (ולא מהשבח). כלומר, אם מס השבח מוטל על עליית הערך של הנכס שנמכר (ההפרש ביו מחיר מכירת הנכס לבין מחיר רכישתו), הרי שמס המכירה מוטל בכל מקרה על כלל שווי המכירה, גם אם לא עלה ערכו של הנכס ואפילו אם ירד ערכו.
ככלל, מס המכירה מוטל בכל מקרה בו מתקיימת מכירת זכות במקרקעין (משרד, מגרש, דירה) או מכירת זכות באיגוד מקרקעין, שנרכשה לפני 07.11.2001. להשכלה כללית "זכות באיגוד מקרקעין" היא מניה או מניות בתאגיד שמרב נכסיו הנם זכויות במקרקעין.
ואולם, מכירת "דירת מגורים מזכה", משמע ? דירת מגורים ששימשה בעיקרה או מיועדת לשמש למגורים (אפילו הייתה סגורה), תהא פטורה ממס מכירה.
כך למשל, אם בבעלותי דירת מגורים ואולם בחרתי להתגורר בשכירות ולהשכיר את דירתי לצורך משרד, או להשתמש בעצמי בדירה שבבעלותי כמשרד או כעסק מכל סוג, הרי שבמכירת אותה דירה אחויב במס מכירה, ובלבד, כזכור, שרכשתי את אותה דירה לפני 07.11.01.
ויודגש, מכירת דירת מגורים מזכה פטורה ממס מכירה, בלא קשר האם אותה מכירה פטורה גם ממס שבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מרפסת מקורה
שואלת
30/05/11
האם "סגירה" באמצעות חלונות (כלומר קיר שרובו חלון) של מרפסת מקורה שפונה לגינה פרטית דורש היתר מהערייה? תודה!!
סגירת מרפסת עם חלונות
עו"ד שזר תומר
30/05/11
אפשר לסגור מרפסת בצורה חוקית,
החוק היבש קובע שאפשר לסגור את המרפסת כל עוד הסגירה אינה קבועה,
ולכן כל שצריך זה למצוא מנגנון שמצד אחד סוגר את המרפסת ומצד שני אינו קבוע.
לראייה סוכך מרקיזה מתקפל הינו חוקי ונמצא על מרפסות רבות למרות שהוא מהווה סוג של גג.
אני יודע שיש כמה חברות בענף, שביצעו הרבה סגירות מרפסת מתקפלות, שנקראות סגירת חורף, שאינן מצריכות את אישור העיריה.
לסגירות אלה ניתן להוסיף דפנות וחלונות
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
החוק היבש קובע שאפשר לסגור את המרפסת כל עוד הסגירה אינה קבועה,
ולכן כל שצריך זה למצוא מנגנון שמצד אחד סוגר את המרפסת ומצד שני אינו קבוע.
לראייה סוכך מרקיזה מתקפל הינו חוקי ונמצא על מרפסות רבות למרות שהוא מהווה סוג של גג.
אני יודע שיש כמה חברות בענף, שביצעו הרבה סגירות מרפסת מתקפלות, שנקראות סגירת חורף, שאינן מצריכות את אישור העיריה.
לסגירות אלה ניתן להוסיף דפנות וחלונות
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הוספת קומה שלישית בתוך מעטפת
דויד
30/05/11
שלום רב.
רכשתי בית דו משפחתי בו 2 קומות מוכנות ואופ' להרחבה לקומה שלישית מתחת לגג הרעפים.
שאלתי היא האם עלי להוציא היתר בניה מסודר כאשר אני מממש אופציה זו? או שהיתר הבניה המקורי לבית כבר כולל את אפשרות הוספת הקומה?
רכשתי בית דו משפחתי בו 2 קומות מוכנות ואופ' להרחבה לקומה שלישית מתחת לגג הרעפים.
שאלתי היא האם עלי להוציא היתר בניה מסודר כאשר אני מממש אופציה זו? או שהיתר הבניה המקורי לבית כבר כולל את אפשרות הוספת הקומה?
היתר בניה
עו"ד שזר תומר
30/05/11
צר לי , זו שאלה למהנדס לא לעו"ד....
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ככל הנראה דרוש היתר בניה חדש
דינה
31/05/11
היתר בניה ניתן בדרך כלל לשלוש שנים, ולאחר מכן לא ניתן עוד לעשות בו שימוש. אם יש בהיתר היישן התייחסות לבניה החדשה - בקש שיאריכו לך את התוקף שלו (במקרים מיוחדים הדבר אפשרי).
רכישת שטח בעיר לצורך הקמת עסק
רחלי
30/05/11
שלום רב.
בעלי ואני מעוניינים להקים תחנת דלק בכניסה לעיר.
כשהתקשרתי לעירייה לתאם פגישה עם המהנדס - נאמר לי שעליי לפנות תחילה אל היועץ המשפטי והוא זה שאמור לאשר לי בכלל להקים עסק על קרקע בעיר, אם אני עומדת בקריטריונים.
שתי שאלות:
1. האם זה הגיוני שעליי לפנות תחילה אל היועץ המשפטי? ואלו קריטריונים כבר יכולים להיות?
2. אם אני חוששת שבעלי התפקידים בעירייה עלולים "לגנוב" לי את הרעיון, ולכן לא יאשרו לי להקים את התחנה ובסוף הם יקימו אותה (מדובר באיזור שמשתלם מאו להקים בו תחנת דלק) - איך אני יכולה לכסות את עצמי מהבחינה הזו, ולהוכיח שהרעיון הזה היה שלי?
בברכה,
בעלי ואני מעוניינים להקים תחנת דלק בכניסה לעיר.
כשהתקשרתי לעירייה לתאם פגישה עם המהנדס - נאמר לי שעליי לפנות תחילה אל היועץ המשפטי והוא זה שאמור לאשר לי בכלל להקים עסק על קרקע בעיר, אם אני עומדת בקריטריונים.
שתי שאלות:
1. האם זה הגיוני שעליי לפנות תחילה אל היועץ המשפטי? ואלו קריטריונים כבר יכולים להיות?
2. אם אני חוששת שבעלי התפקידים בעירייה עלולים "לגנוב" לי את הרעיון, ולכן לא יאשרו לי להקים את התחנה ובסוף הם יקימו אותה (מדובר באיזור שמשתלם מאו להקים בו תחנת דלק) - איך אני יכולה לכסות את עצמי מהבחינה הזו, ולהוכיח שהרעיון הזה היה שלי?
בברכה,
תחנת דלק
עו"ד שזר תומר
30/05/11
זה הגיוני.
לגבי הדרישות , אני לא יודע, תמתיני ותראי.
את יכולה לתעד את השיחה, אפילו להקליט אותה וכך יהיה לך תיעוד, תנסי אפילו לשלוח מייל לחבר שמספר לו שאת נפגשת עם היועמ"ש בתאריך ככה וכהה, גם זה תיעוד.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
לגבי הדרישות , אני לא יודע, תמתיני ותראי.
את יכולה לתעד את השיחה, אפילו להקליט אותה וכך יהיה לך תיעוד, תנסי אפילו לשלוח מייל לחבר שמספר לו שאת נפגשת עם היועמ"ש בתאריך ככה וכהה, גם זה תיעוד.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
האם כשקונים דירה מכונס נכסים
שגיא
30/05/11
הבנק יכול ולדרוש מהקונה מכונס הנכסים , את המשך תשלום הריבית במידה והייתה משכנתא לדירה?
דירה מכינוס
עו"ד שזר תומר
30/05/11
הקונה של הדירה מכינוס, לא נכנס לנעלי החייב...
הוא אמור
לקבל את הב
ית נקי מכל שעבודים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הוא אמור
לקבל את הב
ית נקי מכל שעבודים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
