פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מהן זכויותיי בעת החזרת ערבויות לאחר רכישת דירה
יעל
03/06/11
שלום רב
אנו רכשנו דירה בפרוייקט מגורים בחברה ידועה, השבוע התקבל טופס 4 ושילמנו את התשלום האחרון, כעת התבקשנו להגיע ולהחזיר את כל הערבויות לאותה חברה מוכרת. ברצוני לדעת מה זכויותיי בנושא, כלומר מה אנו מקבלים מהם "בתמורה"? האם זה מכתב החרגה? פרוטוקולים?....
תודה רבה
אנו רכשנו דירה בפרוייקט מגורים בחברה ידועה, השבוע התקבל טופס 4 ושילמנו את התשלום האחרון, כעת התבקשנו להגיע ולהחזיר את כל הערבויות לאותה חברה מוכרת. ברצוני לדעת מה זכויותיי בנושא, כלומר מה אנו מקבלים מהם "בתמורה"? האם זה מכתב החרגה? פרוטוקולים?....
תודה רבה
ערבויות לקבלן - מכתב החרגה
עו"ד שזר תומר
03/06/11
תלוי מה רשום בחוזה שלכם..
כעקרון, אמורים לקבל מכתב החרגה מהבנק כי אין שעבוד על הדירה הספציפית שלכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כעקרון, אמורים לקבל מכתב החרגה מהבנק כי אין שעבוד על הדירה הספציפית שלכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
התקנת דוד חשמל
אמיר
02/06/11
שלום
אני משפץ את דירתי והחלטתי להתקין דוד חשמל בקיר החיצוני של המרפסת של האמבטיה הפונה לעורף הביניין (חניה).
אני רוצה לציין שלא ניתן להתקין דוד שמש מפני שבקומה האחרונה יש פנטהוז והדיירת לא מוכנה לשים על הגג שלה דודי שמש והיא טוענת שהגג שייך לה.
כאשר המתקין של הדוד בא להתקין את הדוד היא התחילה לאיים עלינו שהיא תגיש תביעה והסברנו לה שבדקנו בעירייה מבחינת הפיקוח אין חוק שאוסר על כך ולפי דעתנו הדוד הוא כמו התקנת מנוע של מזגן שיש בכל מקום בביניין.
האם יש עילה לתביעה והאם מותר לי להתקין דוד חשמל בקיר החיצוני?
תודה.
אני משפץ את דירתי והחלטתי להתקין דוד חשמל בקיר החיצוני של המרפסת של האמבטיה הפונה לעורף הביניין (חניה).
אני רוצה לציין שלא ניתן להתקין דוד שמש מפני שבקומה האחרונה יש פנטהוז והדיירת לא מוכנה לשים על הגג שלה דודי שמש והיא טוענת שהגג שייך לה.
כאשר המתקין של הדוד בא להתקין את הדוד היא התחילה לאיים עלינו שהיא תגיש תביעה והסברנו לה שבדקנו בעירייה מבחינת הפיקוח אין חוק שאוסר על כך ולפי דעתנו הדוד הוא כמו התקנת מנוע של מזגן שיש בכל מקום בביניין.
האם יש עילה לתביעה והאם מותר לי להתקין דוד חשמל בקיר החיצוני?
תודה.
התקנת דוד חשמל או שמש
עו"ד שזר תומר
03/06/11
צריך לבדוק את המצב הקיים בנכס, ואת התקנון הרשום בבניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חתימה על כתב התחייבות לתשלום היטל השבחה
יעקב
02/06/11
(הנושא עלה כבר בעבר מטעם מוכר, ואילו כעת מועלה מצד קונה.)
רכשתי מגרש והעירייה הסכימה לתת למוכר אישור לטאבו בתנאי שהקונה יחתום על התחייבות לתשלום השבחה בעת מימוש, או לחילופין אם המוכר ישלם את היטל ההשבחה, אך המוכר מסרב לשלם...
(העניין/הצורך בחתימה כלפי הרשות לא היה ידוע לי בעת העסקה ולא מוזכר בחוזה).
אני/הקונה מסרב לחתום מהטעם הפשוט שבכוונתי למכור את הנכס, ומכיוון שכל קונה פוטנציאלי איתו שוחחתי מסרב לחתום כלפי (עכשיו זה כבר ידוע), ובנוסף ידוע לי כי כיום העירייה שינתה את מדיניותה, וכעת אם אמכור את הנכס האופציה של החתמת הקונה כלפי כנראה שכבר לא קיימת, ולפיכך איך שלא נסתכל על זה המשמעות שאם "אתקפל" כלפי המוכר, מייד עם חתימתי כלפי העיריה, אני מפסיד בפועל את סכום הכסף בגין היטל ההשבחה שהמוכר מסרב לשלם כעת. מי צודק...?
רכשתי מגרש והעירייה הסכימה לתת למוכר אישור לטאבו בתנאי שהקונה יחתום על התחייבות לתשלום השבחה בעת מימוש, או לחילופין אם המוכר ישלם את היטל ההשבחה, אך המוכר מסרב לשלם...
(העניין/הצורך בחתימה כלפי הרשות לא היה ידוע לי בעת העסקה ולא מוזכר בחוזה).
אני/הקונה מסרב לחתום מהטעם הפשוט שבכוונתי למכור את הנכס, ומכיוון שכל קונה פוטנציאלי איתו שוחחתי מסרב לחתום כלפי (עכשיו זה כבר ידוע), ובנוסף ידוע לי כי כיום העירייה שינתה את מדיניותה, וכעת אם אמכור את הנכס האופציה של החתמת הקונה כלפי כנראה שכבר לא קיימת, ולפיכך איך שלא נסתכל על זה המשמעות שאם "אתקפל" כלפי המוכר, מייד עם חתימתי כלפי העיריה, אני מפסיד בפועל את סכום הכסף בגין היטל ההשבחה שהמוכר מסרב לשלם כעת. מי צודק...?
היטל השבחה
עו"ד שזר תומר
03/06/11
לא הבנתי את שאלתך עד הסוף.
באם אין כרגע חבות של היטל השבחה בגין המכירה, הרי שהמוכר צודק.
כמובן, שצריך לבדוק את זה קצת יותר לעומק...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
באם אין כרגע חבות של היטל השבחה בגין המכירה, הרי שהמוכר צודק.
כמובן, שצריך לבדוק את זה קצת יותר לעומק...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
היטל השבחה- העברה ע"ש יורש
אביגיל
02/06/11
שלום רב, אחי ואני ירשנו בית ואנו רוצים להעביר אותו על שמנו בטאבו. לשם כך, פנינו לעיריית הרצליה לקבל אישור עירייה לטאבו וגילינו שעל הנכס יש היטל השבחה. מאחר שאנו יורשים, העירייה באופן עקרוני מוכנה לתת את האישור בלי תשלום היטל ההשבחה (ידוע לי שיש הלכה שאוסרת על העירייה לחייב בתשלום השבחה כאשר מדובר בבעלות מכוח ירושה), אולם העירייה דורשת שנחתום על כתב התחייבות בלתי חוזר שנשלם את ההיטל ושנרשום הערת אזהרה לטובתה!! האם מותר להם לעשות את זה? הרי ע"פ חוק אנחנו נהיה חייבים לשלם היטל השבחה כשנרצה למכור את הבית, למה אנחנו חייבים שתהיה גם הערת אזהרה? זה רק יקשה עלינו למכור את הבית.. זה נוהל מוכר ברשויות מקומיות? לעזרתכם האדיבה אודה מאוד.
העברת רישום דירת ירושה בטאבו לא מצריכה אישור עיריה
דינה
02/06/11
שאלה בנוגע לחזקה על דירה
נטע
02/06/11
שלום רב, אני מעוניינת לקבל ייעוץ בנושא של הכרזה על חזקה בדירה.
האם אדם שחי בדירה שאינה רשומה על שמו במשך 10 שנים יכול מבחינה משפטית להכריז עליה כעל שלו? במידה והוא מסרב להתפנות ממנה האם יש לו בעניין סירוב הפינוי גיבוי משפטי?
האם יש איזה צעד שניתן לנקוט בעניין על מנת למנוע בעיות פינוי?
תודה רבה
האם אדם שחי בדירה שאינה רשומה על שמו במשך 10 שנים יכול מבחינה משפטית להכריז עליה כעל שלו? במידה והוא מסרב להתפנות ממנה האם יש לו בעניין סירוב הפינוי גיבוי משפטי?
האם יש איזה צעד שניתן לנקוט בעניין על מנת למנוע בעיות פינוי?
תודה רבה
השתלטות על מקרקעין
עו"ד שזר תומר
03/06/11
נושא מעט מסובך, אבל אנסה לעזור,
בישראל שנהנה ממקרקעין במשך שלושים שנים רצופות, רשאי לדרוש את רישום הזיקה. ברציפות הנדרשת אין הכוונה לשימוש והנאה רצופים.
כלומר, לפי התיאור שלך אני לא רואה מצב שבו הוא יכול להכריז על עצמו כבעלים.
מצד שני, המלצתי כי תשכור עו"ד לצורך פינוי האדם בדחיפות.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בישראל שנהנה ממקרקעין במשך שלושים שנים רצופות, רשאי לדרוש את רישום הזיקה. ברציפות הנדרשת אין הכוונה לשימוש והנאה רצופים.
כלומר, לפי התיאור שלך אני לא רואה מצב שבו הוא יכול להכריז על עצמו כבעלים.
מצד שני, המלצתי כי תשכור עו"ד לצורך פינוי האדם בדחיפות.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אי ביצוע פסק דין
אור
02/06/11
יש לי רטיבות בתיקרה של הסלון. לאחר דין ודברים הגענו עם השכנים למפקחת על רישום מקרקעין. המפקחת פסקה: השכנים צריכים לתקן עד תאריך מסויים ומבחן התוצאה הוא שיקבע. קיימנו אסיפת דיירים תיקנו את המרזב אך הנזילה ממשיכה. השכנים לא מרימים מרצפות ומבצעים איטום כפי שנדרש מהם. חזרתי למפקחת על המקרקעין והיא הפנתה אותי לבית משפט השלום על ביזיון בית המשפט. מה יהיה כעת? מה עליי לעשות?
ביזיון בית המשפט
עו"ד שזר תומר
03/06/11
לפי ידיעתי המפקחת כן מוסמכך ליתן צו על פי ביזיון בית משפט, ואולם באם היא מסרבת, או שתפנה להוצאה לפועל לביצוע בעין (נושא מאוד סבוך ואין הרבה עו"ד שפתחו תיק שכזה...), או לפנות לביהמ"ש בתביעה שהסעד הוא למעשה ביזיון בית משפט.
המלצתי היא כי בשלב זה כבר תשכור עו"ד, כי אתה נכנס למחוזות שעו"ד יתקשה להתנהל, בטח שלא אדם מן הישוב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
המלצתי היא כי בשלב זה כבר תשכור עו"ד, כי אתה נכנס למחוזות שעו"ד יתקשה להתנהל, בטח שלא אדם מן הישוב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דרך של רבים בחלקה פרטית
יוסי
02/06/11
חלקה מסויימת (סלולה) בשכונה עירונית - נטושה כבר שנים רבות, ומהווה בפועל דרך לרבים (מעבר מהבתים שלהם לבית הכנסת).
אני מעוניין לרכוש כעת את החלקה הזו מבעליה כדי לבנות עליה בית, אך מעוניין לדעת אם העובדה שהחלקה משמשת דרך לרבים לולה לפגוע באפשרות שלי לבנות בית על החלקה הזו. [בנסח טאבו לא רשומה שום הערה וכדומה]
תודה!
אני מעוניין לרכוש כעת את החלקה הזו מבעליה כדי לבנות עליה בית, אך מעוניין לדעת אם העובדה שהחלקה משמשת דרך לרבים לולה לפגוע באפשרות שלי לבנות בית על החלקה הזו. [בנסח טאבו לא רשומה שום הערה וכדומה]
תודה!
זיקת הנאה
עו"ד שזר תומר
03/06/11
נושא מאת סבוך,ממליץ לעו"ד שלך להגן עליך בחוזה בצורה מעט שונה ויצירתית, כעקרון מרבית הסיכויים שהעסקה תעבור בצורה חלקה, שכן לא יהיה מי שמתנגד. אולם, רק לידע כללי, קיים מושג שנקרא זיקת הנאה מכוח שנים, דהיינו זיקת הנאה שאינה הסכמית ורצונית אלא נקבעת מכוח שנים. זו זיקה הנוצרת עקב שימוש שנעשה במשך השנים ללא התנגדות בעל הנכס, על אף שלא נקבע הסכם המעניק זיקת הנאה זו.
יש לזכור כי בתי המשפט בארץ קבעו לא פעם, כי זיקת הנאה באופיה מוגדרת כזכות מצומצמת הנותנת זכות שימוש מסוים וספציפי, ואינה מקנה חזקה במקרקעין, ולכן לכאורה מצבך טוב.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יש לזכור כי בתי המשפט בארץ קבעו לא פעם, כי זיקת הנאה באופיה מוגדרת כזכות מצומצמת הנותנת זכות שימוש מסוים וספציפי, ואינה מקנה חזקה במקרקעין, ולכן לכאורה מצבך טוב.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
היטל השבחה
יגאל
02/06/11
שלום רב
אני רוכש נכס שיש לו זכויות בניה וחל עליו היטל השבחה. המוכר נושא בתשלום היטל ההשבחה. שאלתי היא האם בעתיד כשאממש את זכויות הבנייה יהיה עליי לשלם שוב היטל השבחה? או שמשלמים היטל השבחה רק פעם אחת בחיי הנכס? ונגיד שלאחר מימוש זכויות הבנייה מאושרת תכנית נוספת וחדשה האם אז יש שוב היטל השבחה? תודה לעוזרים
אני רוכש נכס שיש לו זכויות בניה וחל עליו היטל השבחה. המוכר נושא בתשלום היטל ההשבחה. שאלתי היא האם בעתיד כשאממש את זכויות הבנייה יהיה עליי לשלם שוב היטל השבחה? או שמשלמים היטל השבחה רק פעם אחת בחיי הנכס? ונגיד שלאחר מימוש זכויות הבנייה מאושרת תכנית נוספת וחדשה האם אז יש שוב היטל השבחה? תודה לעוזרים
היטל השבחה
עו"ד שזר תומר
03/06/11
באם יהיה שינוי בתוכנית, הרי שניתן יהיה לחייב שוב בהיטל השבחה, ואז כמובן ההיטל יחול על הרוכש החדש, ואיננו קשור למוכר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
רכישת חלקה מקק"ל
יוסי
02/06/11
אני מעוניין לרכוש חלקה (220 מ"ר) שלפי הטאבו שייכת לקק"ל.
איך רוכשים את זה?
למי פונים?
איך רוכשים את זה?
למי פונים?
קק"ל
יניב
03/06/11
בדר"כ קק"ל מוציאה מכרזים להעברת בעלות / חכירת שטחיה.
בכל מקרה כדאי שתפנה ישירות לסניף המתאים של קק"ל ותברר על החלקה שאותה אתה רוצה לקנות.
בהצלחה
יניב
בכל מקרה כדאי שתפנה ישירות לסניף המתאים של קק"ל ותברר על החלקה שאותה אתה רוצה לקנות.
בהצלחה
יניב
תוספת לרכוש המשותף
רפ
02/06/11
80% מדיירי הבניין מעוניינים לבנות מרפסות.אצל אילו שאינם מעוניינים תבנה רק קורת המעקה והעמודים. הבונים ישאו בהוצאות המסרבים. אם בבנין השטח המשותף מתחלק שלא בצורה שווה כיצד תתחלק ההוצאה על הלא-בונים? האם יהיה שינוי וכיצד יבוא לביטוי בחלוקת אחוזי הבעלות על הרכוש המשותף ? תודה
בניין משותף
עו"ד שזר תומר
03/06/11
נושא מעט סבוך מדי על מנת שאוכל להשיב עליו במסגרת תשובה בפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מכירת דירה וקניית שטח
אביבית
02/06/11
שלום רב,
אנחנו די מבולבלים מכל החוקים והתקנות החדשות שיצאו לאחרונה בדבר מכירת דירה.
שאלותיי הן כדלקמן: אנחנו רכשנו דירה ראשונה לפני כשנתיים ומשהו בסכום של 670 אלף ש"ח. כיום הדירה שווה בערך 980 אלף ש"ח. אנחנו מעוניינים למכור אותה שכן זכינו בהגרלה בשטח ביישוב חדש שמוקם כיום.
אילו מיסים חלים עלינו ואילו לא? לאילו פטורים אנחנו זכאים? האם יחול עלינו מס קניה לגבי השטח? אשמח לקצת הבהרות.
תודה רבה מראש,
אביבית
אנחנו די מבולבלים מכל החוקים והתקנות החדשות שיצאו לאחרונה בדבר מכירת דירה.
שאלותיי הן כדלקמן: אנחנו רכשנו דירה ראשונה לפני כשנתיים ומשהו בסכום של 670 אלף ש"ח. כיום הדירה שווה בערך 980 אלף ש"ח. אנחנו מעוניינים למכור אותה שכן זכינו בהגרלה בשטח ביישוב חדש שמוקם כיום.
אילו מיסים חלים עלינו ואילו לא? לאילו פטורים אנחנו זכאים? האם יחול עלינו מס קניה לגבי השטח? אשמח לקצת הבהרות.
תודה רבה מראש,
אביבית
מכירת דירה וקניית דירה
עו"ד שזר תומר
03/06/11
אביבית שלום,
ראי, ראשית את יכולה למכור את הנכס שלך בפטור ממס שבח.
שנית, לעניין הרכישה, את אמורה לשלם מס רכישה - כעקרון העלות של מס הרכישה של מגרש היא 5 אחוז, אבל צריך לבדוק את המקרה שלך לעומק על מנת לברר האם יש איזה פטור מיוחד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ראי, ראשית את יכולה למכור את הנכס שלך בפטור ממס שבח.
שנית, לעניין הרכישה, את אמורה לשלם מס רכישה - כעקרון העלות של מס הרכישה של מגרש היא 5 אחוז, אבל צריך לבדוק את המקרה שלך לעומק על מנת לברר האם יש איזה פטור מיוחד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
זכויות הצד השני בדירה שניתנה מתנה
חסוי
02/06/11
ברצוני לברר מהן זכויותיי בדירה שניתנה לבעלי מתנה מאמו לפני שנפטרה. האם רצוי שגם אני אהיה רשומה בטאבו כשותפה בנכס? למעשה אנו צריכים לקחת משכנתא לשיפוצים בה גם אני מתחייבת בתשלומים אז השאלה היא אם אין בכך איזה שהוא סיכון? בתודה ובברכה.
דירה בירושה
עו"ד שזר תומר
03/06/11
ראשית, ממליץ לך לשאול את השאלה גם בפורום דיני משפחה.
שנית, המלצתי תמיד, שנכס שיש הסכמה שיש לך מחצית מהזכויות בו, רצוי כי ירשם על שמך בצורה מסודרת.
ההליך הוא גם לא מסובך, וניתן לבדוק אפשרות לקבל פטור ממס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
שנית, המלצתי תמיד, שנכס שיש הסכמה שיש לך מחצית מהזכויות בו, רצוי כי ירשם על שמך בצורה מסודרת.
ההליך הוא גם לא מסובך, וניתן לבדוק אפשרות לקבל פטור ממס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מבנה מסחרי משותף
קובי
02/06/11
יש לי מבנה מסחרי עם שותף ואני שוכר ממנו את חצי המבנה מעל 10שנים.
יש זכרון דברים שהתחדש ב2004 עד 2014 .
לא מצויין בזכרון דברים שום דבר הקשור לחוק הגנת הדייר.מצויין רק תקופה ותשלום שנתי.
האם ניתן להגדיר זאת כהחכרה ומה המשמעות?
איך אני יכול להגן על עצמי ב-2014 בסוף הזכרון דברים במידה והשותף ירצה להשכיר לאחר את המבנה
יש זכרון דברים שהתחדש ב2004 עד 2014 .
לא מצויין בזכרון דברים שום דבר הקשור לחוק הגנת הדייר.מצויין רק תקופה ותשלום שנתי.
האם ניתן להגדיר זאת כהחכרה ומה המשמעות?
איך אני יכול להגן על עצמי ב-2014 בסוף הזכרון דברים במידה והשותף ירצה להשכיר לאחר את המבנה
שותפות בנכס מסחרי
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/06/11
אם לא רשום שאתה דייר מוגן, זה לא הופך אותך בהכרח לדייר מוגן. אם המדובר בחוזה שמתחדש בכל עת לתקופה קצרה, אני לא רואה בעיה עם כך. אם המדובר בחוזה שכירות לתקופה ארוכה, הוא טעון רישום בלשכת רישום המקרקעין. עם תום תקופת חוזה השכירות, איני רואה כיצד הניך יכול לאכוף עליו להמשיך ולהשכיר לך את חצי המבנה. הוא הבעלים של הנכס, ורשאי לכאורה להתקשר, עם כל מי שיחפוץ ובאיזה תנאים שירצה. זו מהות הבעלות ה קנינית בנכס
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכרון דברים מייגע
אליאי
02/06/11
התענייתי בדירה ובכך ערכו עורך הדין שלי ושל המוכר זכרון דברים ונספח עם חוזה מוכן שייחתם בקרוב שמתי 25 אלף שקל דמי רצינות שיהוו חלק מהתשלום הראשון שנשארו בנאמנות אצל עורך דינו של המוכר. הסיבה למהירות לחתימת חוזה ובכלל לזכרון דברים מהיר היתה שהצעתי סכום גדול יותר ברגע האחרון מרגע לפני שחתם עם מישהו אחר ואלו היו התנאים שלו אבל אני קיבלתי תנאים אלו לגילוי הנאות, אבל מרגיש עושק חריף מאוד.כנראה לחץ מה שהפעיל אותי במקרה הזה. בזכרון דברים נכתב שאם לא אחתום תוך 7 ימים כי במידה ולא ומכל סיבה לא אכבד את התחייבותי יחולט השיק לידי המוכר ללא צורך בהתראה נוספת ואני מוותר על כל טענה בנושא זה .לא חתמתי הסכם תוך 7 ימים מהסיבה שהדרישה של המוכר בחוזה עקב לחצים ובלבול וחוסר דעת (ככזה אני) לא הודעתי על הארכה אך כן המשכנו לדבר אני והמוכר שימתין עוד קצת.עבר חודש ימים קיבלתי את האישור הסופי מהבנק והייתי מוכן (גם להפסיד את ה25 אלף כי כבר לא היתה ברירה,נלחצתי)והבנקים די בלבלו אותי ועשו לי בעיות ולא רציתי לחתום לפני שאקבל אישור מסודר מהבנק.כשפניתי למוכר לבוא לחתימה הוא אומר שהוא לא מוכר את הדירה מסיבה שהוא הסתדר כלכלית ואין לו צורך במכירתה כי הוא כבר לא צריך למכור את הדירה כי הוא "הסתדר כלכלית" (נוכל) וכי עבר זמן ולא הראיתי רצינות, עכשיו אני רוצה לאכוף את ההסכם העו"ד שלו אומר שלא הראיתי רצינות והעו"ד שלי די ישן בשמירה. וויתרתי על ה25 אלף אני לא רוצה פיצוי או כסף חזרה (הוא גם לא רוצה להחזיר) אני רוצה להמשיך בחוזה שעורכי הדין הכינו בינהם,באותם הימים אמרתי לעורך דין הנבזה שלי שאין לי עדיין אישור עקרוני ואני עדיין בתהליכים בנקים מסיביים,הוא הסיק אחרת ומסר לעו"ד שלו שאין ביכולתי להשיג משכנתא ולא ניסה להאריך איתו תוקף לחתימה.עכשיו החלפתי עורך דין והימים יגידו,אך המוכר נשאר בשלו- האם כדאי לפנות לאכיפה?אני לא רוצה את הכסף חזרה אני רוצה אכיפה ולהמשיך בחוזה.יש טעם באכיפה או להמשיך הלאה? כי מכרתי דירה בגללו אפילו מתחת למחיר שוק כדי לזרז טענתו תמיד היא שאני זה שפניתי אליו והסכמתי לתנאים עכשיו אני בלי נכס.כל נסיונותי למוכר כשלו.כנראה רק כח משפטי יעזור וזה גם עוד סכום לא מבוטל השאלה כמה הצדק איתי וכדאי להמשיך בידיעה שאני לא שורף זמן לעצמי ושופט יחליט החלטה של רולטה רוסית. שאלה נוספת האם כדאי לקנות נכס אחר (ראיתי כמה אבל התאהבתי בה) ובמקביל להתעסק עם המשפט שיכול להארך זמן ארוך מילא? ובמידה ואזוכה אמכור אותה ואקנה את הדירה הנ"ל.העו"ד שלי אמר שזה מסובך אך אפשרי.אך מה יקרה ואם הוא יחליט כן למכור אחרי שיראה הודעה רשמית מבית משפט כעבור שבועיים? נואש.מתוסכל פגוע,אני ידוע כנוטל כדורי הרגעה על בסיס קבוע דרך קופת חולים כולל סעיף נפשי קל,אני ויודע שהצדק וגם עקשן למטרותיי למרות שמעדתי ומצמצתי בהתחייבויות שלי מה לעשות עכשיו?
השאלה מתאימה יותר לפורום דיני חוזים או פורום בתי משפט
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/06/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויים שבוצעו על ידי קבלן שלא כמוסכם
אברהם
01/06/11
רכשתי דירה חדשה מקבלן, וטרם קיבלתי את החזקה בה.
ניהלתי מו"מ עם הקבלן, לפיו יבוצעו מספר שינויים, אך הקבלן לבסוף לא ביצע אותם כפי שסוכם. האם יש לתבוע אותו כבר בשלב זה לפני מועד מסירת החזקה או שעליי להמתין לשלב של המסירה (עם פרוטוקול המסירה וכד')?
ניהלתי מו"מ עם הקבלן, לפיו יבוצעו מספר שינויים, אך הקבלן לבסוף לא ביצע אותם כפי שסוכם. האם יש לתבוע אותו כבר בשלב זה לפני מועד מסירת החזקה או שעליי להמתין לשלב של המסירה (עם פרוטוקול המסירה וכד')?
הפרת הסכם מכר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/06/11
מומלץ להמתין לקבלת החזקה בדירה, וביצוע פרוטוקול מסודר, ורק לאחר מכן ובהתאם להוראות הסכם המכר בעניין, ומתן אפשרות לקבלן לתקן את הליקויים הנטענים, יש לשקול הגשת תביעה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימוש צק פיקדון
שרית
01/06/11
השכרתי חדר בדירה לתקופה של שנה לאחר תום התקופה השוכר ביקש להאריך והוא ישלם לי כל חודש.בפועל לא חתמנו על חוזה חדש.
נכון לעכשיו הבחור הודיע לי שיוצא מהדירה כ10 ימים הודעה מוקדמת ולא כחודש כפי שכתוב בחוזה.מעונין לשלם רק על 10 הימים.השאלה האם אני יכולה לממש את צק הביטחון(על סכום של חודש שכירות)?
לא הסכים להחזיר לי את המפתח עד שאחזיר את הצ'ק.מה לעשות???דחוף
נכון לעכשיו הבחור הודיע לי שיוצא מהדירה כ10 ימים הודעה מוקדמת ולא כחודש כפי שכתוב בחוזה.מעונין לשלם רק על 10 הימים.השאלה האם אני יכולה לממש את צק הביטחון(על סכום של חודש שכירות)?
לא הסכים להחזיר לי את המפתח עד שאחזיר את הצ'ק.מה לעשות???דחוף
נא להפנות את השאלה לפורום דיני חוזים או בתי משפט, תודה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/06/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יעוץ לפני לקיחת משכנתא
ד.נ
01/06/11
שלום רב,ברצוני לברר כיצד עלי לפעול בקשר לשיפוצי הבית שברשותי .האם עלי תחילה לקחת משכנתא ( כדי לבטח את עצמי שיש ברשותי הסכום לשלם) או קודם לברר אצל שיפוצניק מהי תוכנית העבודה ועלותה . בתודה מראש
מימון עלות שיפוץ נכס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/06/11
אני סבור, כי יהיה יותר נכון לברר קודם את העלות הצפויה של השיפוץ, ורק אח"כ ליטול הלוואה, על מנת שלא תיקח סכום נמוך או גבוה ממה שתהיה זקוק לו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת זכרון דברים
יהודית
01/06/11
לפני כשבוע חתמנו על זכרון דברים למכירת דירת הורי.כתבנו באופן ברור את מועדי התשלומים ואת הסכומים שיש לשלם בכל תשלום. בע"פ הבהרנו לקונים שיוכלו לאחר כל תשלום רק ב-3 ימים כי זו ההתחיבות שלנו ביחס לדירה שהורי קנו והם הסכימו. כעת הם דורשים לכתוב בחוזה שיהיה באפשרותם לאחר ב-10 ימים כל תשלום ואנו לא יכולים להסכים לכך. האם זו הפרת זכרון הדברים מצידם ומכיוון שהתשלום הראשון נקבע לעוד 29 ימים ואנו זקוקים לכסף עד מתי עלינו להמתין ולהמנע מלמכור את הדירה לאחר?
תודה רבה.
תודה רבה.
זכרון דברים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/06/11
אם הדבר לא רשום מפורשות בזכרון הדברים, הדבר טעון הוכחה והנטל לכך הוא רב. יש לעיין בזכרון דברים ולראות תוך כמה זמן נדרש להגיע לנוסח מוסכם ולחתום על הסכם. אם המועד חלף, אפשר ליתן הודעה לצד השני על ביטול וסיום תוקפו של זיכרון הדברים ולהתקשר עם גורם אחר. אם לא רשום דבר בעניין, יש לקצוב זאת בזמן. לכן מומלץ ליתן להם הודעה בכתב, כי היה ולא ייחתם נוסח סופי של הסכם למן 7 ימים, תתוקפו של זיכרון הדברים יפוג.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בירור עמדת השופט/ת לפני דיון ההוכחות?
חסוי
01/06/11
איך על השופט להפעיל כלים משפטים לפני דיון ההוכחות ובירור מהבעת עמדתו על ההסדר המוצע,כדי שבעלי הדין לכן יוכלו ללמוד מה שעת השופט בנושא התיק.
נא להפנות את הפנייה לפורום בתי משפט
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/06/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
חיים
01/06/11
יש לי דירה בבעלותי ואני רוצה לרכוש דירה שניה אך מתכוון להעביר את הראשונה לבני בתוך שנתים מהרכישה השניה האם אחשב לרוכש בעל דירה יחידה
מס רכישה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/06/11
אם תצהיר שתמכור את הדירה הנוספת שלך תוך שנתיים, השומה תוקפא, ורק אם לא תמכור את הדירה הנוספת למן 24 חודשים ממועד ריכשת הדירה הנוספת, תידרש לשלם הפרשים בגין מס רכישה בצירוף ריבית והצמדה לפי שומה של דירה נוספת, רטרואקטיבית.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה בגירושין
אור
01/06/11
האם העברת דירה בין בני הזוג כחלק מהליך גירושין (ולאחר שהרבני אישר זאת) נחשבת עסקה שיחול עליה מס שבח?
האם בדיווח ללשכת רישוי מקרקעין יש צורך לצרף אישור עירייה או מועצה?
האם בדיווח ללשכת רישוי מקרקעין יש צורך לצרף אישור עירייה או מועצה?
לכך מתייחס סעיף 4א לחוק מס שבח
דינה
02/06/11
"העברה אגב גירושין
4א. העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם, ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה."
4א. העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם, ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה."
מס שבח
חיים
01/06/11
דירה התקבלה בירושה.המוריש קיבל הדירה כנגד קרקע שרכש בשנות החמישים.בהינתן שזו דירה שניה ולכן חייבת במס שבח החל משנת 2013.כיצד תחשב עלותה?
מס שבח
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/06/11
הפורום אינו מתאים לעריכת חישובי מס שבח. הדבר מצריך בדיקה מתאימה ומעמיקה, שתלויה בין היתר במסמכים, מועדי הרכישה המדוייקים, מחיר הרכישה, הוצאות מותרות בניכוי ומצבו האישי של הנישום הכנסותיו (פריסה וכיו"ב). חשוב לציין שנכס שנרכש עד שנת 1960 נהנה משיעורי מס מופחתים.
מכל מקום, מומלץ לגשת לעו"ד להציג בפניו את מלוא הנתונים והנסיבות, ואז ניתן יהיה לבצע הערכה ראשונית של חבות השבח הצפויה במידה ואין זכאות לפטור.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
מכל מקום, מומלץ לגשת לעו"ד להציג בפניו את מלוא הנתונים והנסיבות, ואז ניתן יהיה לבצע הערכה ראשונית של חבות השבח הצפויה במידה ואין זכאות לפטור.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חידוש חוזה
עומר
01/06/11
שלום רב,
לפני כשנה חתמתי על חוזה שכירות לדירה שבבעלותי, במסגרת החוזה הוספתי אופציה לדייר ששכר ממני את הבית להישאר שנה נוספת בדירה שבבעלותי ,
שאלותיי כדלקמן :
א. האם נדרש לחתום על החוזה מחדש או שניתן רק לחתום על "זכרון דברים " שבו הדייר מסכים להמשיך את תנאי החוזה כפי שנכתב בחוזה המקורי.
ב. בחוזה השכירות שנחתם לפני שנה , נכתב על גביי החוזה כתב ערבות בניסוח הבא "אני ___ ערב בז ערבות אוואל לכל התחייבות השוכר בחוזה זה " האם יש צורך להחתים את הערב מחדש או שעצם הארכת האופציה שצוינה בחוזה מחדשת את הערבות שנחתמה מלכתחילה.
תודה רבה,
לפני כשנה חתמתי על חוזה שכירות לדירה שבבעלותי, במסגרת החוזה הוספתי אופציה לדייר ששכר ממני את הבית להישאר שנה נוספת בדירה שבבעלותי ,
שאלותיי כדלקמן :
א. האם נדרש לחתום על החוזה מחדש או שניתן רק לחתום על "זכרון דברים " שבו הדייר מסכים להמשיך את תנאי החוזה כפי שנכתב בחוזה המקורי.
ב. בחוזה השכירות שנחתם לפני שנה , נכתב על גביי החוזה כתב ערבות בניסוח הבא "אני ___ ערב בז ערבות אוואל לכל התחייבות השוכר בחוזה זה " האם יש צורך להחתים את הערב מחדש או שעצם הארכת האופציה שצוינה בחוזה מחדשת את הערבות שנחתמה מלכתחילה.
תודה רבה,
מימוש תקופת האופציה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
אין צורך לחתום על חוזה חדש. מספיק להכין נספח לחוזה שבו מסכימים הצדדים על מימוש האופציה ויתר תנאי החוזה המקורי ימשיכו לחול.
לגבי הערבות - זה עניין של פרשנות - תלוי בניסוח שלה. באופן עקרוני, הערבות אמורה לחול ביחס לתקופת האופציה בהנחה שהאופציה היתה בחוזה המקורי וסעיפי האופציה קובעים מראש את כל התנאים (התקופה, גובה דמי השכירות, התשלומים הנוספים וכיו"ב). אולם, אם תחליטו להאריך את חוזה השכירות בהמשך מעבר לתקופת האופציה תצטרכו להחתים את הערבים מחדש.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
לגבי הערבות - זה עניין של פרשנות - תלוי בניסוח שלה. באופן עקרוני, הערבות אמורה לחול ביחס לתקופת האופציה בהנחה שהאופציה היתה בחוזה המקורי וסעיפי האופציה קובעים מראש את כל התנאים (התקופה, גובה דמי השכירות, התשלומים הנוספים וכיו"ב). אולם, אם תחליטו להאריך את חוזה השכירות בהמשך מעבר לתקופת האופציה תצטרכו להחתים את הערבים מחדש.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו שאבד
1elad10
01/06/11
שלום
בשנת 1947/8 סבא שלי קנה אדמה עוד כשהיה בעירק
האדמה נקנתה דרך אנשי קק"ל
הטאבו הלך לאיבוד בסוף שנות ה60
מה עושים? אולי מישהו מצא ומימש אותו? איך מוציאים אותו מחדש?מה עושים?
תודה.
בשנת 1947/8 סבא שלי קנה אדמה עוד כשהיה בעירק
האדמה נקנתה דרך אנשי קק"ל
הטאבו הלך לאיבוד בסוף שנות ה60
מה עושים? אולי מישהו מצא ומימש אותו? איך מוציאים אותו מחדש?מה עושים?
תודה.
איתור נכס שפרטיו אבדו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
אפשר לנסות ולברר מול המינהל (מינהל מקרקעי ישראל הוא הגוף שמנהל את אדמות הקרן הקיימת). ייתכן גם שהקרן הקיימת מנהלת ארכיון של מסמכים וניתן אולי לקבל פרטים דרכם. אם אין לכם אפילו פרטים ראשוניים (כמו לדוג' האזור של הקרקע) קשה לי לחשוב על רעיונות נוספים לאיתור הקרקע.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימוש אופציה בהסכם שכירות
עומר
01/06/11
שלום רב,
לפני כשנה חתמתי על חוזה שכירות לדירה שבבעלותי, במסגרת החוזה הוספתי אופציה לדייר ששכר ממני את הבית להישאר שנה נוספת בדירה שבבעלותי ,
שאלותיי כדלקמן :
א. האם נדרש לחתום על החוזה מחדש או שניתן רק לחתום על "זכרון דברים " שבו הדייר מסכים להמשיך את תנאי החוזה כפי שנכתב בחוזה המקורי.
ב. בחוזה השכירות שנחתם לפני שנה , נכתב על גביי החוזה כתב ערבות בניסוח הבא "אני ___ ערב בז ערבות אוואל לכל התחייבות השוכר בחוזה זה " האם יש צורך להחתים את הערב מחדש או שעצם הארכת האופציה שצוינה בחוזה מחדשת את הערבות שנחתמה מלכתחילה.
תודה רבה,
לפני כשנה חתמתי על חוזה שכירות לדירה שבבעלותי, במסגרת החוזה הוספתי אופציה לדייר ששכר ממני את הבית להישאר שנה נוספת בדירה שבבעלותי ,
שאלותיי כדלקמן :
א. האם נדרש לחתום על החוזה מחדש או שניתן רק לחתום על "זכרון דברים " שבו הדייר מסכים להמשיך את תנאי החוזה כפי שנכתב בחוזה המקורי.
ב. בחוזה השכירות שנחתם לפני שנה , נכתב על גביי החוזה כתב ערבות בניסוח הבא "אני ___ ערב בז ערבות אוואל לכל התחייבות השוכר בחוזה זה " האם יש צורך להחתים את הערב מחדש או שעצם הארכת האופציה שצוינה בחוזה מחדשת את הערבות שנחתמה מלכתחילה.
תודה רבה,
עניתי על השאלה שנשאלה שוב למעלה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
