פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
טירפוד עסקאות מצד שותף – בנדלן תעשייתי.
חבר
22/06/11
שלום,ברשותי מבנה תעשייה (61%) בשותפות עם שותף (39%) שהתגלגל אלינו בירושות.. כחמש שנים שהשותף הבטיח לי שימכור לי את חלקו ולאחר שהלוויתי כספים והייתי מוכן הוא דחה אותי כל השנים עד שאמר לבסוף שהוא מתחרט. לאחר שרבנו הוא מטרפד את כל עיסקאות ההשכרה בנכס, כלומר טוען (באמצעות עו"ד) שהעסקאות אינן מקובלות עליו. כיום יש לו יותר אורך רוח והוא (לא כמוני) לא לחוץ לכספים האלו. האם אני כבעל שליטה יכול לשים לכך סוף?
חוסר שיתוף פעולה מצד שותף למקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
אם קיים ביניכם חוסר שיתוף פעולה עומדת בפניך האפשרות לפנות לבית המשפט ולבקש לפרק את השיתוף. פירוק השיתוף יעשה או בדרך שאחד מכם ירכוש את זכויותיו של האחר או בדרך שהמגרש כולו יימכר לצד ג' המרבה במחיר. פנייה לבית המשפט היא בוודאי לא האופציה שצריך לבחור בה בעדיפות הראשונה אולם במקרה של מבוי סתום היא בהחלט יכולה לסייע.
פנה לעורך דין שבקיא בתחום, תציג בפניו את כל המסמכים וכל העובדות והנסיבות ותקבל ייעוץ מקיף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
פנה לעורך דין שבקיא בתחום, תציג בפניו את כל המסמכים וכל העובדות והנסיבות ותקבל ייעוץ מקיף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר העברת זכות
רוני
22/06/11
האם יש צורך בשטרי העברת זכות במקרה של העברה ללא תמורה?מהם בולי הכנסה?מה עלות האגרה של רישום בטאבו ?
שטרי העברת זכויות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
כן. בהחלט יש צורך בשטרות גם במקרה של העברה ללא תמורה. כיום כבר לא עושים שימוש בבולי הכנסה אלא משלמים את האגרה באמצעות כרטיס אשראי באינטרנט. תיכנס לאתר אתר האינטרנט של משרד המשפטים האגף לרישום מקרקעין ותראה שם את העלויות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
רוני
22/06/11
מה צריך מהעירייה כדי לקבל אישור בטבו? (ומה צריך להציג בעירייה?)עם אילו טפסים צריך לגשת למס שבח?ועם אילו מסמכים דרושים על מנת לבצע את הרישום בטבו?כמה זמן לוקח כל התהליך עד לרישום הסופי של הדירה?
פנה לעו"ד שייצג אותך בעסקה ויבצע עבורך את כל הפרוצדורה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חסימת שער
שאלתיאל
22/06/11
בבנין משותף קיים שער יציאה מהחצר לרחוב.אחד השכנים חסם השער במנעול של אופניים.מה הפתרון החוקי? תלונה במשטרה?
חסימת שער ברכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
אם החסימה נעשתה בימים האחרונים אפשר להתריע בפני השכן ואם לא יסלק את המנעול לחתוך אותו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור היטל השבחה
איתן
22/06/11
הרשות המקומית העניקה לי אישור שלפיו אין חבות בהיטל השבחה, בדיעבד מסתבר שהאישור ניתן בשגגה וקיים חוב. השאלה שלי היא לעניין תוקף האישור, האם עצם קבלת האישור יש בו כדי לבטל את החיוב שנתגלה?
תודה רבה.
תודה רבה.
איושר היטל השבחה
איתן
22/06/11
רק מוסיף ומציין כי באישור הנ"ל לא נרשם סייג (לא נרשם טל"ח)
מכירת דירה
אור
22/06/11
ברשותי דירה בשווי 800 אלף ש"ח הנני מעונ יין למכור אותה ולקנות דירה באותו סכום,מכיוון שאין לי איזשהו הון עצמי,האם זה באמת כדאי?והאם בקניית דירה שנייה מהם המיסים וההטלות אותן עליי יהיה להוציא,ז"א אלו הוצאות אקח עליי בחשבון שאצטרך בנוסף לקניית הדירה?!
תודה
תודה
מכירת דירה ורכישת דירה אחרת במקומה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
זה כדאי רק אם מהדירה החדשה תפיק תועלת גדולה יותר (בין אם המדובר בנוחות המגורים ובין אם המדובר בתועלת כלכלית). פרט לסכום התמורה צריך לקחת בחשבון מס רכישה (ייתכן שתהיה פטור), עמלת תיווך, שכר טרחת עורך דין, והוצאות משפטיות הכרוכות בשתי העסקאות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
נועם
22/06/11
מקרקעין רשומה מלפני שנת 46 על שם סבא שלי, סבא מכר את החלקה ללא תמורה לאבא שלי, אני רוצה לרכוש את החלק מאבא ולאחר מכן רוצה למכור את החלקה למישהו אחר שאינו קרוב משפחה
האם המכירה שלי לאחר חייבת במס שבח אם כן מה שיעור מס השבח החל במקרה הזה
יש לציין, כי האדמה פנויה והנה קרקע חקלאית
נא תשובתכם
האם המכירה שלי לאחר חייבת במס שבח אם כן מה שיעור מס השבח החל במקרה הזה
יש לציין, כי האדמה פנויה והנה קרקע חקלאית
נא תשובתכם
מס שבח היסטורי
עו"ד רחל אדרי
מנהלת
22/06/11
מקרקעין הרשומים משנת 46 משמע כי מכירתם מחוייבת בשיעור מס היסטורי של 13% נכון לשנה זה (שנה הבאה מתווסף עוד 1%). מכיוון שהנכס הועבר במתנה מסבך לאביך עדיין קיימת זכות לשיעורי מס היסטוריים. אם תרכוש את הקרקע מאביך אביך ישלם את המס ההיסטורי (13%) משווי המכירה היום, ואתה תמכור לאחר בשיעור מס רגיל של 20% על הרווח. לכן המלצתי היא שאביך ימכור ישירות לקונה שאתה מעוניין להביא , בדרך זו תימנע מתוספת של 20% מס על הרווח
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הסכם מכר ומתווך
שלום
22/06/11
חתמנו על הסכם מכר במקביל חתמנו עם מתווך על 2%,לאחר מספר ימים העסקה התפוצצה חתמנו הסכם ביטול .מה עושים עם המתווך האם אני מחוייב לשלם לו?מה לגבי החוק בעניין כזה?יש לו צ'קים אצלי ואני לא מעוניין לשלם לו בשום אופן ,חובה לציין שאנחנו שביטלנו העסקה.מה עושים במקרה כזה ומי צודק?
תשלום עמלת תיווך במקרה של ביטול הסכם המכר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
באופן עקרוני נראה כי המתווך זכאי לתשלום דמי התיווך. העניין תלוי, בין היתר, בשאלה מהן ההוראות המדוייקות של הסכם התיווך שנחתם ומהן הסיבות לביטול הסכם המכר.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה לקבוצת רכישה
רועי
21/06/11
בבעלותי מגרש , פנה אלי יזם שמעונין להקים קבוצת רכישה ולרכוש את הקרקע דרך נאמן. מה הסיכונים מבחינתי כמוכר ביחס להסכם מכירה לאדם פרטי אן לחברה קבלנית? הרי הסך הכל מדובר בעסקה בה להצעתו הכסף ישולם לי בתוך 3 חודשים. אם מששתפים בקבוצה נוטלים משכנתא האם ירשמו על קרקע הערות רבות לבנקים מלווים
ברור שלא אעשה הסכם ללא עורך דין אבל אני מעוניi לדעת את הסכנות והסכונים בכללי
ברור שלא אעשה הסכם ללא עורך דין אבל אני מעוניi לדעת את הסכנות והסכונים בכללי
מכירה לקבוצת רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
עסקה עם קבוצת רכישה היא בד"כ יותר מורכבת והמו"מ אורך יותר זמן לעומת הסכם מכר עם מוכר "רגיל".
באופן עקרוני, אם יהיה לך ייצוג של עו"ד רציני הבקיא בתחום, לא תהיה חשוף לסיכונים מיוחדים.
קיימת חבות במע"מ בגין מכירה לקבוצת רכישה. החבות היא על המוכר. ניתן לפטור את העניין באמצעות מנגנונים מתאימים בהסכם המכר.
אם הצעת את המגרש למכירה במשך תקופה, וההצעה שקיבלת טובה, והתרשמת שהיזם הזה רציני ואכן מסוגל לבצע את העסקה ולארגן את כל הקבוצה - זו בהחלט הצעה שכדאי לשקול אותה.
לדעתי השיקול הכלכלי אמור לבוא במקום הראשון.
את ההיבטים המשפטיים ניתן להתאים לסיטואציה.
אני מציעה לך לשלב את עורך הדין מטעמך במשא ומתן בשלב מוקדם יחסית. עורך הדין יעזור לך, בין היתר, להתרשם מהיזם ועשוי לחסוך לך זמן וכסף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
באופן עקרוני, אם יהיה לך ייצוג של עו"ד רציני הבקיא בתחום, לא תהיה חשוף לסיכונים מיוחדים.
קיימת חבות במע"מ בגין מכירה לקבוצת רכישה. החבות היא על המוכר. ניתן לפטור את העניין באמצעות מנגנונים מתאימים בהסכם המכר.
אם הצעת את המגרש למכירה במשך תקופה, וההצעה שקיבלת טובה, והתרשמת שהיזם הזה רציני ואכן מסוגל לבצע את העסקה ולארגן את כל הקבוצה - זו בהחלט הצעה שכדאי לשקול אותה.
לדעתי השיקול הכלכלי אמור לבוא במקום הראשון.
את ההיבטים המשפטיים ניתן להתאים לסיטואציה.
אני מציעה לך לשלב את עורך הדין מטעמך במשא ומתן בשלב מוקדם יחסית. עורך הדין יעזור לך, בין היתר, להתרשם מהיזם ועשוי לחסוך לך זמן וכסף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ממ"ד 12מ"ר או בהתאם לשטחו?
אריה
21/06/11
מעוניין להרחיב את דירתי ב 12 מטר באם ההפוך את אחד החדרים הקיימים בגודל 8 מ"ר לממ"ד האם אקבל 12 מטר לבניית חדר רגיל במקום אחר?
תודה
אריה
תודה
אריה
אנא תפנה את השאלה לאדריכל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה- חוזה מתנה
רוני
21/06/11
מה הפרוצדורה של העברה ללא תמורה?מדובר בדירה שאב רוצה להעביר לביתו וחתנו.האב מכר דירה לפני 3 שנים- מהן ההשלכות על המס?אשמח ואודה באם אקבל תשובה מפורטת על התהליך של העברה ללא תמורה, כולל מיסוי, אישורי עירייה וכו.כמה שכ"ט נהוג לבקש?תודה רבה
העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו
עו"ד רחל אדרי
מנהלת
22/06/11
בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו (ובכלל זה בן הזוג של הבת) יש פטור ממס שבח, 1/3 ממס הרכישה הרגיל, בד"כ אין חיוב בהיטל השבחה שכן זה לא נחשב "מימוש זכויות" אבל כן צריך לשלם חובות ארנונה ומים. אין משמעות לכך שהאב מכר דירה בפטור לפני שלוש שנים. (יש לציין כי מכירה לקרוב איננה פטור ממס במלוא מובן המילה אלא רק דחיית המס - האחרון שבסוף ימכור חוזר ליום הרכישה של הראשון שהעביר במתנה) ההעברה נעשית בד"כ בתצהירי מקבל ונותן. שכר הטרחה לא אמור להיות שונה מהמקובל בעסקה רגילה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת משכנתא
טובי
21/06/11
כיצד מוחקים משכנתא שנרשמה בטאבו לטובת אדם פרטי משנות השישים? ידוע בוודאות כי הוא נפטר ואולם לא ידוע מיהם יורשיו.
אציין כי החוב שולם לפני שנים רבות.
האם קיים פתרון או שמא יש לפנות להגשת תביעה לפסק דין הצהרתי?
אציין כי החוב שולם לפני שנים רבות.
האם קיים פתרון או שמא יש לפנות להגשת תביעה לפסק דין הצהרתי?
מחיקת משכנתא לטובת אדם פרטי
עו"ד רחל אדרי
מנהלת
22/06/11
יש להוציא תעודת פטירה של האדם לפיה ניתן לדעת תאריך הפטירה, ניתן לנסות לאתר את היורשים דרך המערכת המקוונת של רשם הירושה באם מדובר בפטירה החל משנת 1998 ואילך. אם לא מסתדר יש לבגיש תביעה הצהרתי ובנוסף לבקש סעד של מינוי כונס לצורך חתימה בשם הנפטר על כל המסמכים הדרושים למחיקת המשכנתא. כמובן שתצטרכו להוכיח את תביעתכם. התביעה תהיה נגד עזבון המנוח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש חורג
אביעד
21/06/11
שלום רב!
אם בוצע שימוש חורג מבלי להגיש בקשה לשימוש חורג האם ניתן לעכב מתן אישור העברת זכויות בטאבו?
אם בוצע שימוש חורג מבלי להגיש בקשה לשימוש חורג האם ניתן לעכב מתן אישור העברת זכויות בטאבו?
אישור לטאבו ביחס לנכס שבוצע בו שימוש חורג ללא היתר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
21/06/11
העניין תלוי במדיניות של הוועדה המקומית. יש וועדות ששולחות מפקח ממחלקת הפיקוח לביקור בנכס כתנאי להוצאת האישור לטאבו ויש כאלה שלא.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בניה ואשור מעורך דין
מרלנה
21/06/11
שלום רב.
לפני כתשע שנים נכנסנו לבניין חדש, בדירת הגן. בכניסה לגינה שלנו היתה אמורה להיות חניה, גינה בשאר השטח. שאלנו את הקבלן אם אפשרי שכל השטח יהיה לגינון, והוא אמר שאין שום בעיה, שינה את הכתוב בחוזה, ולפי החוזה שיש בידינו אמורה להיות לנו גינה בכל השטח (כמאה מטר). ואמנם, יש לנו גינה שאות האנו מטפחים באהבה. לפני מספר שנים קיבלנו הודעה מהמפקח על הבניה בדבר היעדר החניה בשטח שלנו. פנינו מיד לעורך הדין של הקבלן, והוא אמר שאין כל בעיה, והעניין יסודר. כעבור זמן קצר, לשאלתנו, טען שהעניין סודר, וחזר והדגיש שלא היתה שום בעיה. לפני שנה, באסיפת דיירים קשה וסוערת, טען אחד הדיירים שהוא ראה תוכניות של הבניין, ובגלל סיפור החנייה שהפכה לגינה, אין לבניין ולדיירים רישום בטאבו, כלומר, אנו אחראים לסיכון רכושם של הדיירים בבניין. ואמנם, מאז יש אווירה עויינת כלפינו בבניין. פנינו לעורך הדין, והוא חזר וטען שעניין החניה שהפכה לגינה סודר מזמן, ואף הצביע בפנינו על הגורם האחראי לעיכוב הרישום בטאבו. כדי להפסיק את העויינות כלפינו, ביקשנו ממנו אישור בכתב לכך שעיכוב הרישום בטאבו לא קשור אלינו. עורך הדין משך אותנו שלושה שבועות, עד שאחד מעורכי הדין שעובדים איתו (הוא עצמו כמו נעלם מהשטח!) אמר שלא ישלחו לנו מכתב כזה (למרות שכאמור משך שלושה שבועות גררו אותנו בהבטחה שישלחו).
מה עושים? איך בודקים אם יש או אין היתר לגינה במקום שהיתה אמורה להיות חניה? ואם אמנם אין היתר כזה, למרות שהחוזה בינינו לבין הקבלן מדבר על גינה בלבלד - מה עושים ולאן פונים כדי לשמור על הגינה כגינה? מי אחראי לזה?
עלי לציין שיש לנו חנייה רחבה בחניון של הבניין (חנייה שאמורה להיןת רשומה בטאבו). בינתיים אין טאבו, אם כי הקבלן טוען שיש רק עוד סידור אחד קטן, והרישום עשוי. בינתיים אני חיה בתחושת מועקה, כי העניין לא נגמר, והעויינות מבעבעת.
תודה רבה מראש.
לפני כתשע שנים נכנסנו לבניין חדש, בדירת הגן. בכניסה לגינה שלנו היתה אמורה להיות חניה, גינה בשאר השטח. שאלנו את הקבלן אם אפשרי שכל השטח יהיה לגינון, והוא אמר שאין שום בעיה, שינה את הכתוב בחוזה, ולפי החוזה שיש בידינו אמורה להיות לנו גינה בכל השטח (כמאה מטר). ואמנם, יש לנו גינה שאות האנו מטפחים באהבה. לפני מספר שנים קיבלנו הודעה מהמפקח על הבניה בדבר היעדר החניה בשטח שלנו. פנינו מיד לעורך הדין של הקבלן, והוא אמר שאין כל בעיה, והעניין יסודר. כעבור זמן קצר, לשאלתנו, טען שהעניין סודר, וחזר והדגיש שלא היתה שום בעיה. לפני שנה, באסיפת דיירים קשה וסוערת, טען אחד הדיירים שהוא ראה תוכניות של הבניין, ובגלל סיפור החנייה שהפכה לגינה, אין לבניין ולדיירים רישום בטאבו, כלומר, אנו אחראים לסיכון רכושם של הדיירים בבניין. ואמנם, מאז יש אווירה עויינת כלפינו בבניין. פנינו לעורך הדין, והוא חזר וטען שעניין החניה שהפכה לגינה סודר מזמן, ואף הצביע בפנינו על הגורם האחראי לעיכוב הרישום בטאבו. כדי להפסיק את העויינות כלפינו, ביקשנו ממנו אישור בכתב לכך שעיכוב הרישום בטאבו לא קשור אלינו. עורך הדין משך אותנו שלושה שבועות, עד שאחד מעורכי הדין שעובדים איתו (הוא עצמו כמו נעלם מהשטח!) אמר שלא ישלחו לנו מכתב כזה (למרות שכאמור משך שלושה שבועות גררו אותנו בהבטחה שישלחו).
מה עושים? איך בודקים אם יש או אין היתר לגינה במקום שהיתה אמורה להיות חניה? ואם אמנם אין היתר כזה, למרות שהחוזה בינינו לבין הקבלן מדבר על גינה בלבלד - מה עושים ולאן פונים כדי לשמור על הגינה כגינה? מי אחראי לזה?
עלי לציין שיש לנו חנייה רחבה בחניון של הבניין (חנייה שאמורה להיןת רשומה בטאבו). בינתיים אין טאבו, אם כי הקבלן טוען שיש רק עוד סידור אחד קטן, והרישום עשוי. בינתיים אני חיה בתחושת מועקה, כי העניין לא נגמר, והעויינות מבעבעת.
תודה רבה מראש.
גינה במקום חניה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
21/06/11
אני סבורה שהפניות שעשיתם עד כה לקבלן ולעורך הדין שלו צריכות לעלות מדרגה. אני מציעה שתעשו את הדברים בכתב באמצעות עורך דין מטעמכם. ברגע שהפניות תהינה בכתב וגם התשובות תהינה בכתב אף אחד לא יוכל לסגת מעמדתו.
תוכלו לבדוק בהיתר הבנייה (בתיק הבניין בעירייה) האם השטח על פי ההיתר היה אמור לשמש לחניה או לגינה. אולם הבדיקה הזאת לא בהכרח תעיד על הסיבות לעיכוב ברישום הזכויות בטאבו.
אני מציעה לכם לפנות במכתב דרישה באמצעות עורך דין ולדרוש לקבל עדכון לגבי הטיפול ברישום הבית כבית משותף ולגבי העניינים שמונעים את הרישום הזה באופן מיידי.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
תוכלו לבדוק בהיתר הבנייה (בתיק הבניין בעירייה) האם השטח על פי ההיתר היה אמור לשמש לחניה או לגינה. אולם הבדיקה הזאת לא בהכרח תעיד על הסיבות לעיכוב ברישום הזכויות בטאבו.
אני מציעה לכם לפנות במכתב דרישה באמצעות עורך דין ולדרוש לקבל עדכון לגבי הטיפול ברישום הבית כבית משותף ולגבי העניינים שמונעים את הרישום הזה באופן מיידי.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכירות שלי או לא ?
אסתי
21/06/11
שלוםאני קניתי דירה משני אחים לפני כשישה חודשים.סוכם על סדום צסוים למקדמה והשאר משכנתא.מאחר וסכום המשכנתא שקיבלנו היה נמוך מהצפוי היה עלינו להוסיף את שאר הסכום.האחים קיבלו את מלוא סכום המשכנתא שהוצאנו וכן את רוב סכום המקדמה . נשארתי חייבת להם 5 אלף דולר.הדירה רשומה על שמי וכל חודש יוצא משכנתא מחשבון הבנק שלי.הדירה מושכרת ובמוכר טוען שמאחר ולא סיימתי לשלם לו את החמש אלף דולר הוא לוקח לעצמו את השכירות אבל לא מוריד לי את זה מהחוב שלי אליו.הוא רק נותן לי את סכום המשכנתא שאני צריכה לשלם . ( השכירות יותר מכפול מגובה המשכנתא שאני משלמת ) ז"א הוא לוקח לעצמו את הרווח הנותר מבלי שזה ירד לי מהחוב ואומר שכשנביא לו את החמש אלף הנותרים נקבל את היפרש השכירות ונעשה את הרווח . השאלה היא מה החוק . האם זה נכון שהדירה רשומה על שמי ואני לא מקבלת את השכירות וזה גם לא יורד לי מהחוב שלי למוכר ? הוא קיבל 95% ממחיר הדירה .
הסכם מכר דירה שלא הושלם
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
אם הדירה רשומה על שמך בטאבו הדירה היא שלך ואת זכאית לקבל את סכום המשכנתא.
אם את חייבת כסף למוכר את אמורה לשלם לו את סכום החוב, בלי שום קשר לנושא השכירות.
אם הוא לקח לעצמו את דמי השכירות עד כה, את זכאית לקזז את התשלומים שהוא קיבל ממה שאת חייבת לו.
אם הדירה היא שלך לא ברור כלל איך המוכר מקבל בפועל את דמי השכירות מהשוכרים.
אם את חייבת כסף למוכר את אמורה לשלם לו את סכום החוב, בלי שום קשר לנושא השכירות.
אם הוא לקח לעצמו את דמי השכירות עד כה, את זכאית לקזז את התשלומים שהוא קיבל ממה שאת חייבת לו.
אם הדירה היא שלך לא ברור כלל איך המוכר מקבל בפועל את דמי השכירות מהשוכרים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה
אספירו
21/06/11
שלום רב, ברשותי דופלקס בשטח של 140 מ"ר וישנו היתר לפיצול הדירה. הפיצול יהא 75 מ"ר ו 65 מ"ר. ברצוני לשאול האם קיימת לי הזזכות לקבל פטור בגין היטל השבחה, ואם לאו מהו גובה ההיטל. תודה.
חבות בהיטל השבחה בגין פיצול דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
21/06/11
אם יש כבר היתר לפיצול הדירה זאת אומרת שכבר שולם היטל ההשבחה (או שכבר ניתן פטור). מכל מקום, תבדוק את העניין בוועדה המקומית. אם ידרשו ממך תשלום כלשהו, אז תפנה ותבדוק אם הדרישה מבוססת או לא.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מחולקת
batitosa
21/06/11
שלום.. אני מעוניין לרכוש בניין באיזור די מוזנח. נאמר לי שיש שם גם שתי דירות מחולקות למספר יחידות. האם בגלל שאני רוכש את כל הבניין נשללת האפשרות לקנס מצד העירייה? מבחינת טאבו, מדובר ב"מושע", כלומר גם הדירות שקיימות אינן רשומות כיחידות עצמאיות (כל החלקה היא של בעל הבניין). אשמח לעזרתכם..
דירה מחולקת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
אם יש בנכס דירות מחולקות, זה בכלל לא חשוב איך הן רשומות בטאבו, וזה גם לא חשוב שאתה קונה את הבניין בכללותו. מה שחשוב הוא מה שמופיע בהיתר הבנייה. בהיתר אמורה להיות התייחסות למספר היחידות ולשימוש שמותר לעשות בהן בפועל.
פנה לעורך דין הבקיא בתחום על מנת שייצג אותך בעסקה ויבדוק עבורך, בין היתר, גם את כל הנושאים האלה מבעוד מועד או שתבצע בדיקה באמצעות שמאי מקרקעין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
פנה לעורך דין הבקיא בתחום על מנת שייצג אותך בעסקה ויבדוק עבורך, בין היתר, גם את כל הנושאים האלה מבעוד מועד או שתבצע בדיקה באמצעות שמאי מקרקעין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית נכס עם הערה על פשיטת רגל, איך עושים?
שקד
21/06/11
שלום,
ברצוני לקנות נכס השייך למס' בעלים (נכס שהתקבל בירושה) ועל בעלות של אחד הבעלים רשום הערה אזהרה על פשיטת רגל.
מה הפרוצדורה למחיקת הערה הנ"ל? האם זה אורך הרבה זמן? צריך אישור בית המשפט?
תודה רבה
ברצוני לקנות נכס השייך למס' בעלים (נכס שהתקבל בירושה) ועל בעלות של אחד הבעלים רשום הערה אזהרה על פשיטת רגל.
מה הפרוצדורה למחיקת הערה הנ"ל? האם זה אורך הרבה זמן? צריך אישור בית המשפט?
תודה רבה
רכישת נכס עם הערה בגין פשיטת רגל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
21/06/11
בהחלט צריך אישור מבית המשפט (בית המשפט שרשם את ההערה). זה יכול לקחת מספר שבועות עד מספר חודשים. זה עלול לפגוע או לסכל את האפשרות לממן את הרכישה באמצעות משכנתא. פנה לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיבצע עבורך את כל הבירורים והבדיקות וילווה אותך באופן צמוד בתהליך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירת דירה שלבעליה מונה אפוטרופוס
סיון
21/06/11
שלום רב,
אנחנו עומדים בפני חתימת חוזה לשכירת דירה שלבעליה מונה אופטרופוס. מאוד נשמח להבין את ההשלכות. למשל - מה קורה אם יש צורך בתיקון קטן (הברז דולף, סתימה בשירותים,...)? מה קורה אם יש צורך בתיקון גדול (הדוד התפוצץ)? אילו סמכויות יש לאוטרופוס? האם מותר לו להחליט לתקן את הדורש תיקון או שעליו לקבל אישור מהאפוטרופוס הכללי? ואם כך, כמה זמן לוקח בדרך כלל לקבל אישור כזה? האפוטרופוס הצהיר בפנינו שאין בכוונתו לעשות כל שיפוץ בדירה. אנחנו מבינים - הרי זה אינו הנכס שלו. השאלה היא כמה אנחנו נסבול מהסיטואציה, אם בכלל. מה מותר ומה אסור לאפוטרופוס לעשות? תודה!
אנחנו עומדים בפני חתימת חוזה לשכירת דירה שלבעליה מונה אופטרופוס. מאוד נשמח להבין את ההשלכות. למשל - מה קורה אם יש צורך בתיקון קטן (הברז דולף, סתימה בשירותים,...)? מה קורה אם יש צורך בתיקון גדול (הדוד התפוצץ)? אילו סמכויות יש לאוטרופוס? האם מותר לו להחליט לתקן את הדורש תיקון או שעליו לקבל אישור מהאפוטרופוס הכללי? ואם כך, כמה זמן לוקח בדרך כלל לקבל אישור כזה? האפוטרופוס הצהיר בפנינו שאין בכוונתו לעשות כל שיפוץ בדירה. אנחנו מבינים - הרי זה אינו הנכס שלו. השאלה היא כמה אנחנו נסבול מהסיטואציה, אם בכלל. מה מותר ומה אסור לאפוטרופוס לעשות? תודה!
סמכויות אפוטורופוס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
21/06/11
לאפוטרופוס יש סמכויות לדאוג לתחזוקה תקינה של הנכס ולבצע את הפעולות הדרושות לצורך כך (בכפוף לכך שבקופת המזומנים של החסוי ישנם הסכומים הדרושים). במידה רבה זה תלוי בזהות האפוטורופוס מכיון שיש לו שיקול דעת לא מבוטל.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
נועם
21/06/11
מקרקעין רשומה מלפני שנת 46 על שם סבא שלי, סבא מכר את החלקה ללא תמורה לאבא שלי, אני רוצה לרכוש את החלק מאבא ולאחר מכן רוצה למכור את החלקה למישהו אחר שאינו קרוב משפחה
האם המכירה שלי לאחר חייבת במס שבח אם כן מה שיעור מס השבח החל במקרה הזה
נא תשובתכם
האם המכירה שלי לאחר חייבת במס שבח אם כן מה שיעור מס השבח החל במקרה הזה
נא תשובתכם
מס שבח במכירת קרקע
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
21/06/11
לא ברור משאלתך מה יש על המקרקעין. האם יש שם בית או שמא מדובר בחלקת אדמה.
בשל כל חקיקת המיסוי שנועדה לתמרץ את שוק הנדל"ן יש היום מגוון אפשרויות לבצע עסקאות כך שתהיינה פטורות ממס שבח או במיסוי נמוך יותר.
פנה לעורך דין שבקיא בתחום ותקבל ייעוץ.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
בשל כל חקיקת המיסוי שנועדה לתמרץ את שוק הנדל"ן יש היום מגוון אפשרויות לבצע עסקאות כך שתהיינה פטורות ממס שבח או במיסוי נמוך יותר.
פנה לעורך דין שבקיא בתחום ותקבל ייעוץ.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אכיפת חוזה לרכישת דירה שנחתם ע"י הקונה בלבד
מנחם
21/06/11
האם אפשר לאכוף חוזה לרכישת דירה שנחתם רק ע"י הקונה?לאחר דיונים רבים על שינויים בחוזה שסוכמו לשביעות רצון הצדדים, נחתם החוזה ע"י הקונה במשרדי עו"ד החברה המוכרת ובנוכחות מורשה חתימה אחד (אך ללא חתימתו). המוכרים ועורך דינם ברכו במזל טוב את הקונה ולחצו ידיים.החוזה הועבר לחתימת 2 מורשי החתימה של החברה המוכרת (אקט טכני לחלוטין לטענת החברה המוכרת) אך מאז ניתקו נציגי החברה המוכרת כל קשר, אינם עונים לטלפונים ולהודעות בכתב.עו"ד המוכרת טוען שאינו יודע מה עלה בגורל החוזה ואינו מצליח להשיג את החברה על מנת לברר נושא זה.החברה המוכרת, דרשה וקיבלה במעמד חתימת החוזה רבע ממחיר הדירה כתשלום ראשון, צ'ק שמעולם לא פרעה!!! מעבר לצ'ק זה לא הגיע עדיין מועד תשלום נוסף אלא רק במועד מסירת הדירה.במעמד חתימת החוזה, בניית הביניין כבר הסתיימה והיה טופס 4.מועד הכניסה חל בתוך כמה ימים.יש לציין כי זו חברת נדל"ן גדולה ומוכרת, ללא קשיי נזילות ולא מדובר כאן בעוקץ של החברה המוכרת.ברצוני לאכוף את חוזה רכישת הדירה. האם אני יכול?תודה רבה,מנחם
אכיפת הסכם מכר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/06/11
בנסיבות שתיארת, על פניו אם יש לך ראיות ועדים, אני סבור כי בהחלט יש מקום לפנות לבימ"ש לעתור לסעד של אכיפת הסכם המכר. בהצלחה
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב פחת במס שבח
רועי
20/06/11
רכשתי דירה לפני מספק שנים מקבלן. הדירה עלתה מליון ש"ח + מע"מ. אני מעוניין למכור את הדירה ואאלץ לשלם עליה מס שבח. שאלתי היא האם בחישוב הפחת שמיסוי מקרקעין עושים לדירה, לוקחים בחשבון את הסכום ששולם כמע"מ עבור הדירה או רק את מחיר הדירה ללא מע"מ?
מס שבח
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/06/11
אם רכשת את הדירה כפרטי ולא קיזזת מע"מ, רשויות מס שבע, יתייחסו ויחשבו את השבח ממחיר הרכישה המלא, כלומר כולל מע"מ.
מומלץ לבחון אפשרות למכור את הדירה בפטור לפי הוראת השעה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
מומלץ לבחון אפשרות למכור את הדירה בפטור לפי הוראת השעה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בדמי מפתח
אסף
20/06/11
שלום, לאבי יש דירה בדמי מפתח בה גרו זוג מבוגרים שהלכו לעולמם. לזוג יש ילדים אך אף אחד מהם לא גר עימם. האם הדירה אמורה לחזור בחזרה לאבי? מה ניתן לעשות אם ילדי המנוחים מסרבים לפנות את הדירה? האם ניתן להחליף מנעולים? האם יש לתת להם התראה בכתב? תודה על התשובות
דיירות מוגנת
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/06/11
בנסיבות שתיארת הדירה צריכה לחזור אוטומטית לחזקת בעלי הדירה, כלומר אביך. תוכל להלחיף מנעולים וכל דבר אחר שבעל זכויות החזקה והבעלות יכול לעשות בדירתו. ככל שיתנגדו, יש לפנות לבימ"ש. מומלץ לפנות לעו"ד.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה – פטור ממס שבח
נעם
20/06/11
שלום,
בדצמבר 2010, מכרתי (ביחד עם אחיי)את דירת הוריי שירשנו. במכירת הדירה ביקשנו פטור ממס שבח מכח זה שאחיי ואנוכי לא מכרנו דירה ב-4 השנים שקדמו. כעת (06-2011) אני מוכר את דירתי הנוכחית כדי לרכוש דירה חדשה. האם אני זכאי לפטור ממס שבח מכח הוראת השעההחדשה?
תודה
בדצמבר 2010, מכרתי (ביחד עם אחיי)את דירת הוריי שירשנו. במכירת הדירה ביקשנו פטור ממס שבח מכח זה שאחיי ואנוכי לא מכרנו דירה ב-4 השנים שקדמו. כעת (06-2011) אני מוכר את דירתי הנוכחית כדי לרכוש דירה חדשה. האם אני זכאי לפטור ממס שבח מכח הוראת השעההחדשה?
תודה
פטור ממס שבח
עו"ד רחל אדרי
מנהלת
21/06/11
1. הוראת השעה מעניקה לך פטור מלא ממס שבח במכירת דירת מגורים עד לסכום של 2.2 מליון ש"ח. מעבר לסכום זה ישנו חיוב יחסי במס. ניצול הפטור על פי הוראת השעה הינו עצמאי ונפרד מהפטור שנוצל על ידיך בעת מכירת דירת הוריך שנתקבלה בירושה, ולכן אין מניעה לקבל את הפטור גם אם ניצלת את הפטור של 49 ב(1).
2. יכול להיות גם מצב שבו בעת מכירת הדירה שנתקבלה בירושה ניצלתם את הפטור של אביך ולא את הפטור האישי שלך? אם כך היה הדבר, הרי שאם מכירת הדירה הנוכחית עולה על 2.2 מליון ש"ח תוכל לנצל את הפטור האישי ללא הגבלת מחיר התמורה.
2. יכול להיות גם מצב שבו בעת מכירת הדירה שנתקבלה בירושה ניצלתם את הפטור של אביך ולא את הפטור האישי שלך? אם כך היה הדבר, הרי שאם מכירת הדירה הנוכחית עולה על 2.2 מליון ש"ח תוכל לנצל את הפטור האישי ללא הגבלת מחיר התמורה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוראת שעה – פטור ממס שבח
אלי
20/06/11
יש לי דירה שאני מעוניין למכור. אבא שלי מעוניין לרכוש ממני את הדירה במחיר מלא. האם אוכל לבקש פטור ממס שבח לפי הוראת השעה (מכרתי דירה נוספת בפטור ב-4 השנים האחרונות)? ראיתי בהוראת השעה שהיא איננה חלה על מכירה לקרוב, יחד עם זאת, נראה שהחוק עוסק רק במכירה לקרוב שיש עליה פטור. האם אבחנתי נכונה?
בהמשך לשאלה זו...
אלון
20/06/11
בהמשך לשאלה הקודמת, אני לא מבין מה ההיגיון במניעת הפטור במקרה של מכירת דירה לקרוב. אני מניח שמנסים למנוע מצב של הערמה על החוק, אבל אני לא מבין מה החשש ואיך מונעים אותו. יש למישהו מושג?
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
