פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מהו פחת?
ארז
28/06/11
יש ברשותי שני דירות,באחת אני מתגורר ואת השניה אני משכיר.
כיום אני מעוניין למכור את הדירה שאני משכיר,האם יש עליה פחת?
באלו מקרים יש פחת?? וכיצד הוא מחושב?
כיום אני מעוניין למכור את הדירה שאני משכיר,האם יש עליה פחת?
באלו מקרים יש פחת?? וכיצד הוא מחושב?
הוראת ביצוע מיום 27/2/07
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/06/11
בעקבות הוראת ביצוע שפורסמה ביום 27/2/07 - בעל דירת מגורים להשכרה ! חייב דיווח
יש כל מיני סוגי פחת, במקרה שלך מדובר על פחת מאחר שהדירה הושכרה.
התשובה להלן הינה חלקית מאחר ויש כל מיני סוגי חישובים, אך לצורך הבנת הנושא בלבד –
הכלל -אם לא נדרש ניכוי פחת במהלך החיים השוטף של הנכס - יש לחשבו בעת המכירה. חבות שחלה היום גם על דירות להשכרה לפי הוראת ביצוע מספר 5/2007.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יש כל מיני סוגי פחת, במקרה שלך מדובר על פחת מאחר שהדירה הושכרה.
התשובה להלן הינה חלקית מאחר ויש כל מיני סוגי חישובים, אך לצורך הבנת הנושא בלבד –
הכלל -אם לא נדרש ניכוי פחת במהלך החיים השוטף של הנכס - יש לחשבו בעת המכירה. חבות שחלה היום גם על דירות להשכרה לפי הוראת ביצוע מספר 5/2007.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בעניין רשם החברות
HUXH
28/06/11
הפקדתי תיק לרישום עסקה בטאבו. 2 חברות מכרו משרד לחברה.
החברה הרוכשת שינתה את שמה פעמיים. הגשתי צילומים ורשם המקרקעין ביקש ממני להביא תעודות מקוריות או חתימה מאושרת ע"י רשם החברות .
ברתוני לדעת - אם אני ניגש לרשם החבורת יחתמו לי על התעודות האלה במקום? האם אני צריך לקחת ייפוי כוח מאת החברה הרוכשת?
תודה!!
החברה הרוכשת שינתה את שמה פעמיים. הגשתי צילומים ורשם המקרקעין ביקש ממני להביא תעודות מקוריות או חתימה מאושרת ע"י רשם החברות .
ברתוני לדעת - אם אני ניגש לרשם החבורת יחתמו לי על התעודות האלה במקום? האם אני צריך לקחת ייפוי כוח מאת החברה הרוכשת?
תודה!!
העברה בטאבו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/06/11
ניתן גם לשלוח בדואר. בדרך כלל עו"ד או רו"ח שמטפלים בחברה טבעסקה מטפלים בזה.
אם אין לך עו"ד מומלץ לתת לעו"ד של החברה לטפל בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אם אין לך עו"ד מומלץ לתת לעו"ד של החברה לטפל בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שיתוף.ירושה.
ניר
28/06/11
קיבלתי בירושה דירה שנמצאת על שטח משותף לי ולאחי.יש צו ירושה והסכם שיתוף.עוד לא עשינו רשום בית משותף.שאלתי האם אוכל למכור ללא רשום בית משותף?הבנק יתן משכנתא לקונה?יש ברשותי עוד דירה שקניתי לפני שנה ומושכרת.אם אמכור את הדירה שקבלתי בירושה ואקנה בית אחר האם אשלם מס שבח או רכישה?
הסכם שיתוף
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/06/11
מניסיוני הסכם שיתוף עם תשריט שיש הערה בטאבו מספק את הבנקים, אך בכל זאת הייתי בודק מול הבנק.
לגבי דירת ירושה, יש סעיף רלוונטי לגבי פטור לדירה שהתקבלה בירושה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לגבי דירת ירושה, יש סעיף רלוונטי לגבי פטור לדירה שהתקבלה בירושה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה בגין העברת דירה כמתנה לבעלי דירה
מעין
27/06/11
אבי מעונין להעניק דירה במתנה ל 5 ילדיו 20 אחוז לכל ילד. הבנתי שמקבל דירה במתנה מחוייב ב 1/3 מגובה מס הרכישה. חלק מילדיו כבר בעלי דירה. האם בגלל שכל ילד יקבל 20 אחוז מן הדירה, הדירה של אבי לא תחשב "דירה נוספת" עבורם כי הם יחזיקו בפחות מ 25 אחוז מהדירה (אחוז המגדיר דירה נוספת למיטב הבנתי) והם גם כן יוכלו לשלם מס רכישה בגובה 1/3 מהגובה הרגיל ולא ידרשו לשלם את מלוא המס ?
דירה שתחשב כדירה נוספת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/06/11
1. אבי מעונין להעניק דירה במתנה ל 5 ילדיו 20 אחוז לכל ילד.
2. הבנתי שמקבל דירה במתנה מחויב ב 1/3 מגובה מס הרכישה. חלק מילדיו כבר בעלי דירה.
3. האם בגלל שכל ילד יקבל 20 אחוז מן הדירה, הדירה של אבי לא תחשב "דירה נוספת" עבורם כי הם יחזיקו בפחות מ 25 אחוז מהדירה (אחוז המגדיר דירה נוספת למיטב הבנתי) והם גם כן יוכלו לשלם מס רכישה בגובה 1/3 מהגובה הרגיל ולא ידרשו לשלם את מלוא המס ?
אני ממליץ במקרה שלכם להיפגש עם עו"ד וזאת מאחר ויש תכנון מס למקרים מסוג זה וחבל שתעשו מעשה שעלול להיות טעות לאחר מכן.
כמו כן לעניין השאלה עצמה, הפטור מותנה בקיומם של 4 תנאים מצטברים:
א) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור יו"ש.
ב) במשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו לא מכר דירה אחרת פטור לפי עילה זו.
ג) בארבע השנים שקדמו למכירה זו לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.
ד) הדירה הנמכרת אינה חלק מדירה שהוא פחות מ- 25% ממנה, וכן לא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997.
דירות שלא יחשבו כדירה נוספת: א) דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בשנה שקדמה למכירה. ב) דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997 ג) דירה שחלקו של המוכר בבעלות בה פחות מ- 25%.
דירה שתחשב כדירה נוספת - אם היא בבעלותו של איגוד, ואינה מלאי עסקי, ולמוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד לפחות 25% בבעלות על הדירה. לא נדרש שהדירה הנוספת תהיה דירת מגורים מזכה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
2. הבנתי שמקבל דירה במתנה מחויב ב 1/3 מגובה מס הרכישה. חלק מילדיו כבר בעלי דירה.
3. האם בגלל שכל ילד יקבל 20 אחוז מן הדירה, הדירה של אבי לא תחשב "דירה נוספת" עבורם כי הם יחזיקו בפחות מ 25 אחוז מהדירה (אחוז המגדיר דירה נוספת למיטב הבנתי) והם גם כן יוכלו לשלם מס רכישה בגובה 1/3 מהגובה הרגיל ולא ידרשו לשלם את מלוא המס ?
אני ממליץ במקרה שלכם להיפגש עם עו"ד וזאת מאחר ויש תכנון מס למקרים מסוג זה וחבל שתעשו מעשה שעלול להיות טעות לאחר מכן.
כמו כן לעניין השאלה עצמה, הפטור מותנה בקיומם של 4 תנאים מצטברים:
א) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור יו"ש.
ב) במשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו לא מכר דירה אחרת פטור לפי עילה זו.
ג) בארבע השנים שקדמו למכירה זו לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.
ד) הדירה הנמכרת אינה חלק מדירה שהוא פחות מ- 25% ממנה, וכן לא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997.
דירות שלא יחשבו כדירה נוספת: א) דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בשנה שקדמה למכירה. ב) דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997 ג) דירה שחלקו של המוכר בבעלות בה פחות מ- 25%.
דירה שתחשב כדירה נוספת - אם היא בבעלותו של איגוד, ואינה מלאי עסקי, ולמוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד לפחות 25% בבעלות על הדירה. לא נדרש שהדירה הנוספת תהיה דירת מגורים מזכה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שרשומה בטאבו
שלומית לגזיאל
27/06/11
שלום רב
בעלה של אחותי , לסבתא שלו יש דירה שהחליטה לתת לו כשהיא תלך לעולמה ,
היא הזמינה אותו לחתום אצל עורך דין כדי שהדירה תרשם על שמו בטאבו .
האם יכולה לחזור בה ולהחזיר את הדירה על שמה למרות שהדירה כבר על שמו בטאבו .
אודה לתשובתכם בנדון .
בתודה מראש .
שלומית
בעלה של אחותי , לסבתא שלו יש דירה שהחליטה לתת לו כשהיא תלך לעולמה ,
היא הזמינה אותו לחתום אצל עורך דין כדי שהדירה תרשם על שמו בטאבו .
האם יכולה לחזור בה ולהחזיר את הדירה על שמה למרות שהדירה כבר על שמו בטאבו .
אודה לתשובתכם בנדון .
בתודה מראש .
שלומית
ביטול עסקת מתנה בנכס מקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
27/06/11
הסעיף הרלוונטי לעניין זה מבלי להיכנס כרגע לשאלה האם נותן התמתנה בחיים או לא, נפנה לסעיף 5 לחוק המתנה, הסעיף קובע לגבי התחייבות לתת מתנה כי התחייבות לתת מתנה - טעונה מסמך בכתב. כל עוד מקבל המתנה לא משנה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו מהמתנה.
ההלכה הפסוקה במקרים מסוג זה קובעת כדלקמן - פעולה של הקניית מקרקעין במתנה, אשר לא נסתיימה ברישום, איננה מתנה מושלמת כי אם התחייבות לעשות עסקת מתנה במקרקעין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ההלכה הפסוקה במקרים מסוג זה קובעת כדלקמן - פעולה של הקניית מקרקעין במתנה, אשר לא נסתיימה ברישום, איננה מתנה מושלמת כי אם התחייבות לעשות עסקת מתנה במקרקעין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות במקרקעין מנאמן לנהנה
שמוליק
27/06/11
מישהו יודע אילו עוד מסמכים נדרשים לרשם המקרקעין לצורך רישום העברת נכס מקרקעין שנרשם ע"ש נאמן לידי הנהנה פרט לאישורי מיסים ועירייה ?
העברה מנאמן לנהנה !!!
עו"ד אברהם ללום
מנהל
27/06/11
העברה מנאמן לנהנה
העברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה הפטורה ממס שבח - פטורה גם ממס מכירה.
להלן לשון החוק -
העברה מסויימת של זכות מנאמן
69. (א) מכירה של זכות במקרקעין והעברת זכות באיגוד, מנאמן לנהנה, יהיו פטורות ממס.
(ב) לענין סעיף זה -
"נאמן" - אדם המחזיק בשמו הוא בשביל פלוני בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד;
"נהנה" - אדם שבשבילו מוחזקת הזכות האמורה.
(ג) לא יוכר אדם כנאמן לצורך סעיף זה אלא אם מסר הודעה לפי סעיף 73(ו), 74 או 119, הכל לפי הענין, ולא יינתן הפטור אלא לגבי העברה לנהנה שעליו נמסרה הודעה כאמור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
העברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה הפטורה ממס שבח - פטורה גם ממס מכירה.
להלן לשון החוק -
העברה מסויימת של זכות מנאמן
69. (א) מכירה של זכות במקרקעין והעברת זכות באיגוד, מנאמן לנהנה, יהיו פטורות ממס.
(ב) לענין סעיף זה -
"נאמן" - אדם המחזיק בשמו הוא בשביל פלוני בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד;
"נהנה" - אדם שבשבילו מוחזקת הזכות האמורה.
(ג) לא יוכר אדם כנאמן לצורך סעיף זה אלא אם מסר הודעה לפי סעיף 73(ו), 74 או 119, הכל לפי הענין, ולא יינתן הפטור אלא לגבי העברה לנהנה שעליו נמסרה הודעה כאמור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת הרכוש המשותף בין השכנים
יוסי
27/06/11
האם במקרה שלא בוצע שיונוי בתקנון הבית המשותף הרכוש המשותף מתחלק שווה בשווה בין כלל השכנים ללא קשר שגודל הדירות או שבעל דירה גדולה יותר הוא בעל אחוזים גדולים יותר בהתאמה ברכוש המשותף?אפשר לקבל הפניה לתקנה בעניין, או לנוסח הבסיסי של צו הבתים המשותפיםתודה רבה.?
רכוש משותף
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/06/11
סיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - החוק או חוק המקרקעין) מגדיר "רכוש משותף" כדלקמן:
"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת/
החוק קובע, שכל דירה בבית המשותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף. קרי לא נאמר חלק שווה לפי גודל הדירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת/
החוק קובע, שכל דירה בבית המשותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף. קרי לא נאמר חלק שווה לפי גודל הדירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע לארנונה
חיים שמעוני
27/06/11
המועצה המקומית מחייבת בעלי מקרקעין בחוב ארנונה משנת 2001.
בעבר ביצעה המועצה הסדר לגבי החוב הנ"ל מול השוכר בנכס אולם הציקים שנתן השוכר למועצה חזרו. כעת דורשת המועצה את החוב מהבעלים בטענה שהם לא הודיעו בזמנו כי הנכס מושכר לאחר. האם המועצה יכולה לטעון זאת נוכח הצ'יקים שנתן לה השוכר???
בעבר ביצעה המועצה הסדר לגבי החוב הנ"ל מול השוכר בנכס אולם הציקים שנתן השוכר למועצה חזרו. כעת דורשת המועצה את החוב מהבעלים בטענה שהם לא הודיעו בזמנו כי הנכס מושכר לאחר. האם המועצה יכולה לטעון זאת נוכח הצ'יקים שנתן לה השוכר???
הפניה לפורום מיסים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/06/11
הפורום המתאים יותר הינו פורום מיסים. שיהיה בהצלחה ואני מתנצל
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ארנונה על דירת תושב ותיק שנפטר
סונגו סולונג
27/06/11
אבי נפטר לפני כשנתיים כתושב ותיק היה לו פטור מלא מתשלום ארנונה, מאז פטירתו ובמהלך כל שנת האבל הבית עמד ללא שימוש. לאחר שנת האבל, שיכנתי זוג צעיר חסר בית ללא קבלת כל תמורה(בבחינת גמ"ח) במשך כ- 5 חודשים עד דצמבר 2010. מאז ועד היום הבית שוב עומד ללא שימוש. את צו הירושה קיבלתי רק בחודש אפריל השנה ואני מוכרת את הנכס. האם עלי לשלם את מלא הארנונה במשך תקופה זו בה היה הבית ללא דיירים? או שמא יש לראות את המועד בו ניתן צו הירושה כמו כל חוזה שכירות ורק מאז אני חייבת בארנונה?
בברכה
סולונג'
בברכה
סולונג'
ארנונה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/06/11
יש לפנות לרשות המקומית ולהסביר את המצב, מאחר והרשות המקומית מחייבת את בעל הנכס, אם אתם לא הייתם בעלים או מחזיקים לא יחייבו אתכם. לגבי גמ"ח, זה לא מעניין את הרשות.
קריטריונים לחיוב בארנונה - בסעיף 8(א) לחוק ההסדרים נקבע כי: "הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס".
למרות הניסיון ליצור אחידות בשיטת החיוב, הרשויות המקומיות משתמשות בשיטות שונות לחיוב בארנונה:
שיטת ברוטו-ברוטו, לפיה נמדד שטח נכס על פי התכסית, קרי, בהתאם לשטח הברוטו של הנכס לרבות הקירות החיצוניים ולרבות חלק יחסי בשטחים משותפים.
שיטת נטו-נטו, לפיה נמדד שטח הנכס בהתאם לשטח הנכס הפנימי, ללא שטחים משותפים, ללא קירות פנימיים וללא קירות חיצוניים.
שיטת ברוטו, לפיה נמדד שטח הנכס בהתאם לשטח הנכס החיצוני אך ללא שטחים משותפים שאינם בחזקת משתמש מסוים.
שיטת נטו, לפיה נמדד שטח הנכס ללא שטחים משותפים וללא שטח קירות חיצוניים, אך עם קירות פנימיים.
מאז חקיקת חוק ההסדרים מוגבל סיווגו של נכס לפי שלושת הקריטריונים לעיל (סוג נכס, שימושו, ומיקומו). ה"שימוש בפועל" הוא הקריטריון המרכזי. כל חלק מהנכס בנפרד יסווג בהתאם לשימוש בו, תוך התייחסות אל נכס רב שימושים כאל נכס רב תכליתי, שכל תכלית נפרדת בו, המביאה לשימוש שונה, תסווג בנפרד. הכלל הוא כי השימוש בנכס קובע את סיווגו. ישנו חריג לגבי בנקים וחברות ביטוח הקובע כי די בכך שהם מחזיקים בנכס כדי לחייבו בסיווג "יקר" יותר המבוסס על קריטריון רווחיות, הקובע למעשה סיווג נפרד לבנקים.
לכל רשות מקומית ישנו צו הטלת ארנונה, המובא לאישור מועצת העיר מדי שנה ושנה. צו הטלה זה קובע את הסיווגים והתעריפים לפיהם יחויבו הנכסים בתחום העיר. כמספר הרשויות בארץ כך מספר הצווים השונים זה מזה. צווי הארנונה מפורסמים בכל רשות ורשות באופן שונה. הדין מחייב את הרשות לפרסם את הצווים בלוח המודעות בעירייה ותו-לא. ישנן רשויות השולחות לנישומים חוברת פרסומית ובה מקצת הסיווגים והתעריפים (בדרך כלל למגורים בלבד).
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
קריטריונים לחיוב בארנונה - בסעיף 8(א) לחוק ההסדרים נקבע כי: "הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס".
למרות הניסיון ליצור אחידות בשיטת החיוב, הרשויות המקומיות משתמשות בשיטות שונות לחיוב בארנונה:
שיטת ברוטו-ברוטו, לפיה נמדד שטח נכס על פי התכסית, קרי, בהתאם לשטח הברוטו של הנכס לרבות הקירות החיצוניים ולרבות חלק יחסי בשטחים משותפים.
שיטת נטו-נטו, לפיה נמדד שטח הנכס בהתאם לשטח הנכס הפנימי, ללא שטחים משותפים, ללא קירות פנימיים וללא קירות חיצוניים.
שיטת ברוטו, לפיה נמדד שטח הנכס בהתאם לשטח הנכס החיצוני אך ללא שטחים משותפים שאינם בחזקת משתמש מסוים.
שיטת נטו, לפיה נמדד שטח הנכס ללא שטחים משותפים וללא שטח קירות חיצוניים, אך עם קירות פנימיים.
מאז חקיקת חוק ההסדרים מוגבל סיווגו של נכס לפי שלושת הקריטריונים לעיל (סוג נכס, שימושו, ומיקומו). ה"שימוש בפועל" הוא הקריטריון המרכזי. כל חלק מהנכס בנפרד יסווג בהתאם לשימוש בו, תוך התייחסות אל נכס רב שימושים כאל נכס רב תכליתי, שכל תכלית נפרדת בו, המביאה לשימוש שונה, תסווג בנפרד. הכלל הוא כי השימוש בנכס קובע את סיווגו. ישנו חריג לגבי בנקים וחברות ביטוח הקובע כי די בכך שהם מחזיקים בנכס כדי לחייבו בסיווג "יקר" יותר המבוסס על קריטריון רווחיות, הקובע למעשה סיווג נפרד לבנקים.
לכל רשות מקומית ישנו צו הטלת ארנונה, המובא לאישור מועצת העיר מדי שנה ושנה. צו הטלה זה קובע את הסיווגים והתעריפים לפיהם יחויבו הנכסים בתחום העיר. כמספר הרשויות בארץ כך מספר הצווים השונים זה מזה. צווי הארנונה מפורסמים בכל רשות ורשות באופן שונה. הדין מחייב את הרשות לפרסם את הצווים בלוח המודעות בעירייה ותו-לא. ישנן רשויות השולחות לנישומים חוברת פרסומית ובה מקצת הסיווגים והתעריפים (בדרך כלל למגורים בלבד).
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכוש, מס מכירה
ארז
27/06/11
האם כיום יש חבות במס רכוש ומס מכירה??
ביטול מס רכוש ומס מכירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
27/06/11
אקדים ואציין כי בעבר שולם מס רכוש על קרקעות ועל מבנים מסחריים ותעשייתיים. מס רכוש - חשוב לדעת כי במידה ושולם מס רכוש בגין הנכס יהיה ניתן לקזזו ממס השבח. מס זה בוטל החל מיום 1.1.2000.
מס מכירה הוטל בשנת 2000 כתחליף למס רכוש והחל מ- 7 לנובמבר 2001, במסגרת תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), הוגבלה תחולת מס המכירה כך שהוא איננו חל על מכירת זכויות במקרקעין וזכויות באיגוד מקרקעין, שמועד רכישתן היה לאחר המועד האמור.
תחילת תוקפו של הביטול ב- 1.8.07. יצויין כי ההצעה המקורית לביטול מס המכירה היתה כלולה בחוק ההסדרים וכדי לא לעכב עסקאות אשר ימתינו לכניסתו לתוקף, הודיע בזמנו נסרדישי כי החיוב במס המכירה בגין מכירות שנעשו החל מיום 1.8.07 יוקפא לבקשת הנישום עד להשלמת הליכי החקיקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מס מכירה הוטל בשנת 2000 כתחליף למס רכוש והחל מ- 7 לנובמבר 2001, במסגרת תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), הוגבלה תחולת מס המכירה כך שהוא איננו חל על מכירת זכויות במקרקעין וזכויות באיגוד מקרקעין, שמועד רכישתן היה לאחר המועד האמור.
תחילת תוקפו של הביטול ב- 1.8.07. יצויין כי ההצעה המקורית לביטול מס המכירה היתה כלולה בחוק ההסדרים וכדי לא לעכב עסקאות אשר ימתינו לכניסתו לתוקף, הודיע בזמנו נסרדישי כי החיוב במס המכירה בגין מכירות שנעשו החל מיום 1.8.07 יוקפא לבקשת הנישום עד להשלמת הליכי החקיקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה
אורלי
27/06/11
שלום רב, למי ניתן לפנות בנוגע להפרת חוזה. מדובר בדירה חדשה שנמצאת בבניה ונרכשה מקבלן.לפי ההסכם ולפי דברים שהובטחו טרם חתימת החוזה,בדירה צריכה להיות מרפסת שמש מקורה על כל שטח המרפסת,בפועל המרפסת לא מקורה. הקבלן מודע לטעות,הבטיח לפצות,אך מתעלם. לו ידעתי שהמרפסת לא תהיה מקורה הרכישה לא הייתה מתבצעת. בכוונתי לתבוע את הקבלן,אודה לקבלת ייעוץ והפנייה לעו"ד המתמחה בתחום זה. תודה.
הפרת הסכם
עו"ד אברהם ללום
מנהל
27/06/11
לגבי תביעה וסיכויים יש צורך בפגישה לאחר מעבר על ההסכם. כמו כן יש לבדוק עם שמאי את העלות מאחר ומדובר מעבר לשווי המרפסת להפרת הסכם וכו'.
שכל ההתכתבות מול הקבלן תהיה אך ורק בכתב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שכל ההתכתבות מול הקבלן תהיה אך ורק בכתב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה דחופה
לחוצה
27/06/11
שלום,
אני עורכת דין צעירה ואני אשמח אם מישהו יוכל להעביר לי דוגמא למכתב לקבלן בגין איחור במסירת דירה.
דחוף!!
אני עורכת דין צעירה ואני אשמח אם מישהו יוכל להעביר לי דוגמא למכתב לקבלן בגין איחור במסירת דירה.
דחוף!!
מכתב הפרה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/06/11
יש לבדוק את ההפרה ואת המקרה לאחר מכן את רק צריכה לקחת את הסעיף הרלוונטי מההסכם, קרי הסעיף שהופר, לפרט מהי ההפרה והפיצוי שנקבע לשלם כך ואך את יכולה להוסיף אולי פסיקה והפנייה לחוק מכר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
יהודית
27/06/11
ברשותנו דירה למגורים במרכז. אנחנו מעוניינים לקנות קודם דירה קטנה להשקעה בפריפריה.וכנראה אח"כ למכור את הדירה למגורים שבמרכז ולקנות אחרת במרכז. האם כשנקנה את הדירה למגורים השניה היא תחשב כדירה ראשונה או שנייה לצורך מס רכישה? שהרי אחרי המכירה של הדירה למגוריםתהיה דירה להשקעה כראשונה ודירה למגורים כשנייה. מה מס רכישה קובע? כ
מס רכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/06/11
ברשותנו דירה למגורים במרכז. אנחנו מעוניינים לקנות קודם דירה קטנה להשקעה בפריפריה. וכנראה אח"כ למכור את הדירה למגורים שבמרכז ולקנות אחרת במרכז. האם כשנקנה את הדירה למגורים השנייה היא תחשב כדירה ראשונה או שנייה לצורך מס רכישה? שהרי אחרי המכירה של הדירה למגורים תהיה דירה להשקעה כראשונה ודירה למגורים כשנייה. מה מס רכישה קובע ?
דירה קטנה להשקעה בפריפריה – לגבי הדירה הנוספת, אם ברשותך דירה ואינך מתכוונת למכור אותה בהתאם לחוק תוך שנתיים, יהיה עלייך לשלם מס רכישה לפי דירה שנייה.
אני מדגיש אם אתם מתכוונים למכור את הדירה במרכז כי אז ניתן יהיה לבצע הקפאה לגבי המס רכישה ולשלם לפי דירה ראשונה כפוף כמובן להתחייבות ושאכן תמכרו את הדירה.
עו"ד אברהם ללום
מנהל הפורום
דירה קטנה להשקעה בפריפריה – לגבי הדירה הנוספת, אם ברשותך דירה ואינך מתכוונת למכור אותה בהתאם לחוק תוך שנתיים, יהיה עלייך לשלם מס רכישה לפי דירה שנייה.
אני מדגיש אם אתם מתכוונים למכור את הדירה במרכז כי אז ניתן יהיה לבצע הקפאה לגבי המס רכישה ולשלם לפי דירה ראשונה כפוף כמובן להתחייבות ושאכן תמכרו את הדירה.
עו"ד אברהם ללום
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזר דמי ועד בית
רועי
27/06/11
אני גר בבניין משותף מזה כשנתיים, בדירה שאותה אני שוכר.מדי חודש אני משלם ועד בית בסכום של כ-400 ש"ח. בסיום בסיום כל שנה מפרסם הועד את פירוט ההוצאות וההכנסות ובסיכום יש עודף של כ25000 שח. האם אני כדייר בשכירות זכאי לקבל בסיום תקופת השכירות את החלק היחסי שלי כדייר בבניין מתוך היתרה?תודה רבה מראש.
החזר ועד בית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
27/06/11
ראשית יש לבחון את הסכם השכירות ואת התנאים שנקבעו בו.
שנית, לעניות דעתי באופן כללי אם כך סוכם שתשלם מלכתחילה והבעלים לא מקבל חזקה את התשלום, יהיה לך קשה מאוד לדרוש את התשלום חזרה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שנית, לעניות דעתי באופן כללי אם כך סוכם שתשלם מלכתחילה והבעלים לא מקבל חזקה את התשלום, יהיה לך קשה מאוד לדרוש את התשלום חזרה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון שומת מס רכישה- דחוף
אורלי
27/06/11
לבעלי ולי יש דירה. לפני חודשיים קנינו דירה נוספת ובהצהרה על המס רכישה מילאנו כי עלינו לשלם מס רכישה על דירה שנייה בגובה 70,000 ש"ח , קרי 5%. שילמנו כבר את מלוא סכום מס הרכישה. לאחר התייעצויות הגענו למסקנה כי עדיף לנו למכור את הדירה הראשונה. שאלתי היא האם אני יכולה להגיש בקשה לתיקון השומה מהסיבה כי אני מתחייבת למכור את הדירה תוך שנתיים מיום ערכית החוזה ואז אני אהיה פטורה ממס רכישה עד לסכום הקבוע בחוק.האם , בעקבות תיקון השומה, אקבל בחזרה את מלוא סכום מס הרכישה ששלמתי כבר ?
תיון מש"ח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
27/06/11
תבקשו מעו"ד שטיפל בכם להגיש תיקון למש"ח ולציין כי מדובר על טעות והוא מבקש לתקן כי אתם מתחייבים למכור את הדירה תוך שנתיים.
תפעלו בהקדם ....
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
תפעלו בהקדם ....
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על קרקע שיש בה חוכרים
eyal
26/06/11
אני מתכנו למכור מגרש גדול שיש על חלק קטן ממנו חוכרים בבית מגורים. האם עלי לקבל את הסכמתם למכירה? האם צריך אישור שלהם כדי לבנות?
מכירת קרקע
עו"ד שזר תומר
26/06/11
במידה והחוכרים הם חלק מהגוש חלקה שלך, כלומר - חלק מהנכס כן.
במידה ולא - לא.
פנה לבדיקה של המקרה שלך לגופו - שכן לכאורה הוא מורכב מעט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
במידה ולא - לא.
פנה לבדיקה של המקרה שלך לגופו - שכן לכאורה הוא מורכב מעט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תעודת זכאות ממשרד השיכון
מתענינת
26/06/11
אנו זוג החיים יחד כמעט שנתיים ובחרנו לבנות את חיינו יחד ללא האקט הרשמי של נישואין מטעמים אידאולוגים. כעת אנו מעונינים לרכוש דירה ראשונה יחד. למיטב הבנתי תעודת זכאות לזוגות צעירים ניתן לקבל רק במידה ונשואים, האם זה אכן המצב?
מישהו יכול לעזור ולהבהיר את העניין בבקשה?
מישהו יכול לעזור ולהבהיר את העניין בבקשה?
תעודת זכאות
עו"ד שזר תומר
26/06/11
לפי ידיעתי - כן, רק לזוגות נישואין.
לגבי יותר מידע ניתן לפנות לפקידת משכנתאות.
פרקטית- לא בטוח שזה הפסד גדול.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגבי יותר מידע ניתן לפנות לפקידת משכנתאות.
פרקטית- לא בטוח שזה הפסד גדול.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סמכות ועדה מקומית להוספת יחידות דיור
השואל
26/06/11
שאלה: האם הועדה המקומית לתכנון ובניה מוסמכת על פי החוק להחליט על הוספת יחידות דיור בבניינים קיימים (בהעדר תכנית מאושרת הקובעת זו) או שסמכות זו נתונה אך ורק לועדה המחוזית לתכנון ובניה?
אם הועדה המקומית מוסמכת להחליט על הוספת יחידות דיור בבניינים קיימים כאמור ללא צורך באישור הועדה המחוזית, איזה הליך נדרש לשם כך (שינוי תב"ע או כל פעולה אחרת) ואיך מהנדס העיר קשור לכל הנושא (אם בכלל)?
אשמח אם תעזרו לי לעשות סדר בנושא, תודה.
אם הועדה המקומית מוסמכת להחליט על הוספת יחידות דיור בבניינים קיימים כאמור ללא צורך באישור הועדה המחוזית, איזה הליך נדרש לשם כך (שינוי תב"ע או כל פעולה אחרת) ואיך מהנדס העיר קשור לכל הנושא (אם בכלל)?
אשמח אם תעזרו לי לעשות סדר בנושא, תודה.
ועדה מקומית.
עו"ד שזר תומר
26/06/11
אני ממליץ לבדוק את זה מול מהנדס או שמאי שמתמחה בנושא הועדות, לא בטוח שעו"ד יתן לך את התשובה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פינוי גרוש מדירת המשפחה
מרטין
26/06/11
איך ניתן להוציא את הגרוש מדירת המגורים של המשפחה לאחר גירושין. הגרוש חייב דמי מזונות ומופעלים עליו הליכי הוצאה לפועל. האם ניתן למנות כונס נכסים או כדאי להגיש תביעה לפירוק שיתוף או תביעה לדמי מדור. לאישה אין בית על שמה.
פירוק שיתוף?
עו"ד שזר תומר
26/06/11
נא להפנות את השאלה לפורום דיני משפחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קנייה מכירה והסתמכות
דייאן דויד
26/06/11
שלוםאם מכרתי דירה קיבלתי סכום מסוים אבל לא את כל התמורה הסתמכתי על כך וקניתי דירה, וכרגע למי שמכרתי התחרט מה אפשויות שלי האם אני זכאית לפיצויי והאם אני צריכה להחזיר את הסכום ששילמו ליתודה
עסקת מכר
עו"ד שזר תומר
26/06/11
לא הבנתי את כוונתך
" וכרגע למי שמכרתי התחרט"
מי התחרט? את, המוכר או הקונה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
" וכרגע למי שמכרתי התחרט"
מי התחרט? את, המוכר או הקונה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
היתר בניה שניתן טרם זמנו
יוני
26/06/11
שלוםלאחר דיון בועדת התנגדויות מקומית החליטה הועדה כי יש לאשר התוכנית ונתנה ארכה של 30 יום מרגע הוצאת המכתב לצורך מתן ההיתרהועדה בפועל הוציאה ההיתר כעשרה יום לפני תום תקופת פרק הזמן העומד לערערור מהו דין ההיתר ?כיצד ניתן להתמודד עם נושא זה ?האם ועדת הערר יש בסמכותה לפסול ההיתר ?תודהיוני
ועדת מקומית
עו"ד שזר תומר
26/06/11
לא כל כך הבנתי, אתה מציין בעצמך שהם עמדו בזמנים - אז ההיתר תקף.
צריך לערער.
מרוץ הזמן מתחיל מיום מתן ההיתר בפועל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לערער.
מרוץ הזמן מתחיל מיום מתן ההיתר בפועל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מיסים – דירה להשקעה
יהודית
26/06/11
יש ברשותנו דירה במרכז. אנו מעוניינים לקנות דירה להשקעה בפריפריה. במידה ולאחר שנרכוש את הדירה השניה נחליט למכור את הדירה הראשונה ולקנות חדשה במרכז מה משמעות מבחינת מיסים?
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
26/06/11
לאדם מותר למכור דירה כל ארבע שנים בפטור ממס שבח.
היום עד לסוף שנת 2012 ניתן למכור עוד 2 דירות בפטור, במידה והם בסכום לפי הוראות השעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
היום עד לסוף שנת 2012 ניתן למכור עוד 2 דירות בפטור, במידה והם בסכום לפי הוראות השעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
תומר
26/06/11
יש בבעלותי מחצית דירה, כעת אחותי מעוניינת להעביר לי את החצי השני שנמצא בבעלותה ,ללא תמורה ,אליי, כך שכל הדירה תיהיה בבעלותי היחידה והבלעדית. שווי הדירה עומד על סך של 1,500,000, האם עליי יהיה לשלם מס רכישה או שאני פטור ? תודה
פטור ממס רכישה
עו"ד שזר תומר
26/06/11
תצטרך לשלם שליש מס רכישה, לדעתי החישוב יהיה על פי חישוב של דירה יחידה לסכום הדירה חלקי שלוש - אבל מומלץ להביא את הנתונים בפני עו"ד על מנת לבצע תכנון מס מדוייק ולא רק במסגרת הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זכות מעבר
אילנית
26/06/11
הגעתי הסכמה עם שכן שלי שהוא יוכל לעבור דרך הית רק עד מועד מסויים. האם להסכמה יש תוקף או שיש לו זכות במקרקעין (הוא עובר שם כבר תקופה מסויימת)
זיקת הנראה
עו"ד שזר תומר
26/06/11
יתכן כי ניתן להגדיר זאת - כזיקת הנאה.
זיקה זו - איננה מקנה חזקה במקרקעין .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זיקה זו - איננה מקנה חזקה במקרקעין .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת דירה ביחד עם הורי הבעל
אורה
26/06/11
שלום
אני מתעתדת לקנות דירה ש 2/3 ממנה ימומן על ידי הורי בעלי ו 1/3 ימומן ע"י משכנתא שניקח אני ובעלי. הדירה תירשם 2/3 על שמם שלי ושל בעלי ו 1/3 על שם הורי בעלי. האם יש משהו בחוזה הקניה שעליי לשים לב אליו על מנת להגן על זכויותיי בעתיד? האם בעתיד אוכל לדרוש את מכירת הדירה בכל שלב?
אודה על הכוונה למה עליי לשים לב שיהיה או לא יהיה בחוזה. תודה
אני מתעתדת לקנות דירה ש 2/3 ממנה ימומן על ידי הורי בעלי ו 1/3 ימומן ע"י משכנתא שניקח אני ובעלי. הדירה תירשם 2/3 על שמם שלי ושל בעלי ו 1/3 על שם הורי בעלי. האם יש משהו בחוזה הקניה שעליי לשים לב אליו על מנת להגן על זכויותיי בעתיד? האם בעתיד אוכל לדרוש את מכירת הדירה בכל שלב?
אודה על הכוונה למה עליי לשים לב שיהיה או לא יהיה בחוזה. תודה
רכישת דירה
עו"ד שזר תומר
26/06/11
קניה בעייתית ביותר, למקרים שבהם יהיו סיבוכים בעתיד - ממליץ בחום לעשות הסכם בינכם לבין ההורים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
