פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
במלים אחרות:האם הערת אזהרה מהווה אירוע לענייני מס?
רוסתום שחאדה
25/06/11
במלים אחרות:האם הערת אזהרה מהווה אירוע לענייני מס?
תודה רבה
תודה רבה
אירוע מס 2
עו"ד שזר תומר
26/06/11
ראה תשובה למטה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם רישום הערת אזהרה חייב במס? תודה
רוסתום שחאדה
25/06/11
האם רישום הערת אזהרה או הערה אחרת חייב במס? תודה
אירוע מס
עו"ד שזר תומר
26/06/11
חייב במס הוא בגין חוזה מחייב (אם הערת האזהרה נרשמה עקב חוזה מחייב - הרי שניתן לבצע לגביו חיוב במס).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אנא עזרתכם האם מדובר בהפרת הסכם מצד המוכריםו
פיני
25/06/11
שלום רב,
מדהים אותנו כל פעם מחדש למה אנשים מסוגלים.....,והיכן טיפת היושרה של האנשים, אם בכלל קיימת....אין דברים כאלה !!!!
העניין הוא כזה, רכשנו דירה שאנו אמורים לקבל באמצא אוגוסט,
בחוזה המכירה רשום את רשימת המטלטלין שהמוכרים אמורים להשאיר בדירה,
צויין שהמוכרים מחיובים להשאיר את כל ריהוט הגן והמרפסת כולל שולחנות וכסאות,מסוג ראטן,וכו...
אנו שילמנו הרבה מעבר לערך הראלי של הדירה בגלל תוספות אלו,
חייב לציין שברשימת המטלטלין לא ספרנו את כמות השולחנות והכסאות ואת הסוג של כל אחד ואחד
מהרהיטים,אלה פשוט ציינו במשפט כללי כל ציוד הגן והמרפסת,
כי באמת האמנו שזה מספיק להגן עלינו ועל רשימת המטלטלין שסוכמה שתשאר,
ולהפתעתנו המרובה היום עברנו במקום והתברר לנו שהמוכרים פירקו את הסוכך שהיה צמוד לקיר במרפסת,
למרות שלא ציינו בצורה מופרשת את הסוכך ברשימת המטלטלין אך מכיוון שהוא צמוד לקיר האם מותר היה למוכרים
לפרק אותו ??????.......לא מדובר על תמונה ואו רהיט....
כמו כן לפי מה שראינו המוכרים לקחו חלק מהריהוט שהיה במרפסת והחליפו אותו בשולחן וכסאות מפלסטיק של כתר, !!!
לדעתי מדובר בהפרת הסכם כמובן שמחר על הבוקר אנו נדבר עם העו"ד שלנו,
אך בינתיים חשוב לי לשמוע מה ניתן לעשות...
תודה לעונים.
מדהים אותנו כל פעם מחדש למה אנשים מסוגלים.....,והיכן טיפת היושרה של האנשים, אם בכלל קיימת....אין דברים כאלה !!!!
העניין הוא כזה, רכשנו דירה שאנו אמורים לקבל באמצא אוגוסט,
בחוזה המכירה רשום את רשימת המטלטלין שהמוכרים אמורים להשאיר בדירה,
צויין שהמוכרים מחיובים להשאיר את כל ריהוט הגן והמרפסת כולל שולחנות וכסאות,מסוג ראטן,וכו...
אנו שילמנו הרבה מעבר לערך הראלי של הדירה בגלל תוספות אלו,
חייב לציין שברשימת המטלטלין לא ספרנו את כמות השולחנות והכסאות ואת הסוג של כל אחד ואחד
מהרהיטים,אלה פשוט ציינו במשפט כללי כל ציוד הגן והמרפסת,
כי באמת האמנו שזה מספיק להגן עלינו ועל רשימת המטלטלין שסוכמה שתשאר,
ולהפתעתנו המרובה היום עברנו במקום והתברר לנו שהמוכרים פירקו את הסוכך שהיה צמוד לקיר במרפסת,
למרות שלא ציינו בצורה מופרשת את הסוכך ברשימת המטלטלין אך מכיוון שהוא צמוד לקיר האם מותר היה למוכרים
לפרק אותו ??????.......לא מדובר על תמונה ואו רהיט....
כמו כן לפי מה שראינו המוכרים לקחו חלק מהריהוט שהיה במרפסת והחליפו אותו בשולחן וכסאות מפלסטיק של כתר, !!!
לדעתי מדובר בהפרת הסכם כמובן שמחר על הבוקר אנו נדבר עם העו"ד שלנו,
אך בינתיים חשוב לי לשמוע מה ניתן לעשות...
תודה לעונים.
הפרת הסכם
עו"ד שזר תומר
26/06/11
ראשית כל, אכן אני מסכים איתך שזה מעצבן, השאלה אם יש לזה גיבוי משפטי.
לגבי הסוכך - לכאורה אין לך גיבוי משפטי כי זה לא רשום.
לגבי הריהוט, אם צוין ריהוט ראטן והוא הוחלף - תוכל לדרוש את סכום הכסף של הראטן.
ביטול חוזה לא תוכל לדרוש, זה לא יחשב הפרה יסודית של ההסכם - צר לי , זו המציאות לדעתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגבי הסוכך - לכאורה אין לך גיבוי משפטי כי זה לא רשום.
לגבי הריהוט, אם צוין ריהוט ראטן והוא הוחלף - תוכל לדרוש את סכום הכסף של הראטן.
ביטול חוזה לא תוכל לדרוש, זה לא יחשב הפרה יסודית של ההסכם - צר לי , זו המציאות לדעתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סכסוך שכנים בעקבות בניה לא חוקית
רותם
25/06/11
הכל התחיל כאשר השכן מהבניין הסמוך רצה להרחיב את הבית שלו. אנחנו גרים בבניין דירות וכל השכנים חתמו על הבקשה של אותו דייר. לאחר סיום הבניה הוא סיכם עם השכן מעליו ותמורת תשלום בנה לשכן מלמעלה מרפסת. (שעליה לא חתמו הדיירים) בנתיים המרפסת הזאת צמודה לחלון חדרם של הוריי והשימוש שלהם במרפסת מפריע מאוד (הילדים זורקים כדורים מהרפסת למטה ולא פעם פגעו בשכנים ובראשה של אימי, הם יושבים בה עד שעות מאוחרות ועושים רעש) אשמח לקבל ייעוץ למי רצוי לפנות במקרה כזה.
סכסוך שכנים מטרד שכנים
עו"ד שזר תומר
25/06/11
ראשית, לעירייה בגין בניה לא חוקית
שנית, יש לכם עילה תביעה אזרחית כנגד השכן, בגין מטרד.
זו עילה שעיקרה כספית , את צו ההריסה - צריך לקבל דרך העירייה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
שנית, יש לכם עילה תביעה אזרחית כנגד השכן, בגין מטרד.
זו עילה שעיקרה כספית , את צו ההריסה - צריך לקבל דרך העירייה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הפרת חוזה ע"י המשכיר בקיבוץ – בע"פ ובכתב
עמית
25/06/11
אני שוכר דירה בקיבוץ עם חברתי. פקיעת החוזה בסוף יולי.
בחודש אפריל הוצגה לנו דירה גדולה יותר ואישרנו שאנו מעוניינים לעבור אליה מפקיעת החוזה.
שלשום קיבלתי לביתנו הודעה על הדלת - "הדירה שהבטחנו לכם נמסרת לבני קיבוץ ששבים לקיבוץ ונשכן אתכם בדירה אחרת". זה מה שאנו מחזיקים - כתוב.
בניסיון נוסף להבין, פנינו למזכיר הקיבוץ ולאחראית הדירות לשיחה משותפת.
שם נאמר לנו במפורש ע"י שניהם - אין מה לעשות, אנחנו מפרים הסכם, את הדירה שהובטחה לכם לא תקבלו, אם אתם רוצים יש דירות קטנות שתוכלו לקחת.
בנוסף, בדירה הנוכחית שאנחנו גרים בה כבר סגרו עם השוכרים הבאים כיוון שאנו הודענו שאנחנו עוזבים לדירה השני בתום החוזה.
המצב שלנו בעייתי - מצד אחד הקיבוץ מתנער מאיתנו ומההתחייבות שלו, מצד שני הדירה שאנו גרים בה חייבת להתפנות.
אין לנו ברירה אלא לחפש דירה במקום אחר.
מה ניתן לעשות משפטית בנושא?
בחודש אפריל הוצגה לנו דירה גדולה יותר ואישרנו שאנו מעוניינים לעבור אליה מפקיעת החוזה.
שלשום קיבלתי לביתנו הודעה על הדלת - "הדירה שהבטחנו לכם נמסרת לבני קיבוץ ששבים לקיבוץ ונשכן אתכם בדירה אחרת". זה מה שאנו מחזיקים - כתוב.
בניסיון נוסף להבין, פנינו למזכיר הקיבוץ ולאחראית הדירות לשיחה משותפת.
שם נאמר לנו במפורש ע"י שניהם - אין מה לעשות, אנחנו מפרים הסכם, את הדירה שהובטחה לכם לא תקבלו, אם אתם רוצים יש דירות קטנות שתוכלו לקחת.
בנוסף, בדירה הנוכחית שאנחנו גרים בה כבר סגרו עם השוכרים הבאים כיוון שאנו הודענו שאנחנו עוזבים לדירה השני בתום החוזה.
המצב שלנו בעייתי - מצד אחד הקיבוץ מתנער מאיתנו ומההתחייבות שלו, מצד שני הדירה שאנו גרים בה חייבת להתפנות.
אין לנו ברירה אלא לחפש דירה במקום אחר.
מה ניתן לעשות משפטית בנושא?
תביעה מטעם שוכר כנגד משכיר
עו"ד שזר תומר
25/06/11
לכאורה, יש לכם אפשרות לתבוע את הקיבוץ על הפרת ההתחייבות בגין הנזקים שיגרמו לכם.
ההמלצה היא לשלוח מכתב התראה לפני התביעה
ראשית - אולי זה יעזור להם לשנות את דעתם.
שנית - זה מראה שנתתם להם הזדמנות להימנע מהתביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ההמלצה היא לשלוח מכתב התראה לפני התביעה
ראשית - אולי זה יעזור להם לשנות את דעתם.
שנית - זה מראה שנתתם להם הזדמנות להימנע מהתביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
טאבו
גואל
25/06/11
שלום,אני רוכש דירה במושע,כמובן לכל נכנס יש טאבו בנפרד,אני יודע שבדרך כלל ליד כל חלק במקרקעין רשום מספר לדוגמא 45/7777 אך למושע הזו רשום ליד כל שם רק "חלק במקרקעין" ללא מספר המהווה כל נכס את חלקו.האם זה בסדר אם אין מספר ורק רשום בטאבו הנפרד שלי רק "חלק במקרקעין"? האם שמאי יוכל לוודא את החלק שלי עבור שיעבוד לבנק?
זכויות במושע
עו"ד שזר תומר
25/06/11
אין לך חלק ספציפי - זה מושע, יש לך חלק בלתי מוגדר בנכס.
צריך לבדוק עם השמאי לפני שנכנסים לעסקה שכזו, על מנת לא להסתבך בהמשך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
צריך לבדוק עם השמאי לפני שנכנסים לעסקה שכזו, על מנת לא להסתבך בהמשך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
דירה ללא תמורה ומס רכישה
אריק
24/06/11
לאשתי יש דירה על שמה אשר קיבלה ללא תמורה. כעת אנו רוצים לקנות דירה משותפת שלנו . האם הדירה תיחשב כדירה ראשונה או שניה ( במס רכישה )?כמו כן שאלה נוספת האם ניתן לקחת משכנתא לשני בני הזוג ולרשום בטאבו רק אחד ?
אודה על תשובתכם
אודה על תשובתכם
דירה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
25/06/11
זו תיחשב עבורכם דירה שניה,
ניתן לקחת משכנתא לשני אנשים ולרשום רק על אחד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ניתן לקחת משכנתא לשני אנשים ולרשום רק על אחד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
משכון דירה-כנגד הלוואה
משה
24/06/11
הלוואתי לאדם מסויים סכום כסף. בתמורה ועד לפרעון ההלוואה משכנתי את דירתו ברשם המשכונות. נאמר לי כדרך אגב ע"י עורך דין מסויים שהמשכון אינו תופס במידה ודירתו רשומה בטבו על שמו . דהיינו בבוא העת הוא יכול למכור את דירתו ללא שום קשר למשכון שעשיתי . באם נכון הדבר , אזיי מה מועיל אותו משכון שעשיתי ,במידה וחלילה הוא לא יפרע את ההלוואה שנתת? ובמצב שכזה נכון לעכשיו מה אתם מציעים לי לעשות ? תודה על תגובתכם !!
משכון דירה
עו"ד שזר תומר
24/06/11
צריך לבדוק את המקרה לגופו.
כעקרון, יש משהו בדברי עו"ד, שכן במידה והנכס יהיה רשום בטאבו ולא תהיה שם הערה אודות משכנתא או הערת אזהרה לטובתך אז אפשר למכור את הנכס.
מצד שני, אם רשמת משכון, כנראה שהנכס לא רשום בטאבו..
בכבוד רב ובברכה
תומר שזר עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כעקרון, יש משהו בדברי עו"ד, שכן במידה והנכס יהיה רשום בטאבו ולא תהיה שם הערה אודות משכנתא או הערת אזהרה לטובתך אז אפשר למכור את הנכס.
מצד שני, אם רשמת משכון, כנראה שהנכס לא רשום בטאבו..
בכבוד רב ובברכה
תומר שזר עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה
עו"ד אחד
24/06/11
למישהו יש מושג איך מגיעים לוועדה הזו של מחוז הצפון?
איפה ואיך מגישים את הערר?
איפה ואיך מגישים את הערר?
ועדת ערר
עו"ד שזר תומר
24/06/11
תראי אולי האתר הזה של משרד השיכון יכול לעזור ולתת לך את המידע המבוקש.
http://bonim.pnim.gov.il/ToolsAndResources/Contact/Pages/Contacts.aspx
בכבוד רב ובברכה
תומר שזר עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
http://bonim.pnim.gov.il/ToolsAndResources/Contact/Pages/Contacts.aspx
בכבוד רב ובברכה
תומר שזר עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה ששולם בטעות לפני 7 וחצי שנים
דויד
24/06/11
לפני 7 וחצי שנים קנינו , אשתי ואני, דירה ראשונה. לא היה לי עו"ד בעסקה ולצערי שילמתי מס רכישה בסך 26,000 ש"ח. היום לאחר שמכרתי את הדירה התברר לי שיכלתי לבקש פטור ממס רכישה בגין העובדה כי הייתה זו דירתי היחידה. האם כעת בחלוף 7 וחצי שנים אני יכול לפנות למיסוי מקרקעין ולדרוש לתקן את השומה ולקבל חזרה את הכסף ששולם על ידיד בטעות?
החזר של מס רכישה
עו"ד שזר תומר
24/06/11
אני לא חושב שהרשות המיסים תחזיר את הכסף, זה זמן מאוחר מדי, בדרך כלל עושים תיקון שומה לאחר כמה חודשים, לי היה מקרה נדיר שהצלחתי לקבל פטור מס שבח (לא החזר של מס רכישה) לאחר 3 וחצי שנים, וגם זה היה לאחר מאבק מאוד ממושך, תוך טענות מצד רשות המיסים כי הם מבצעים תיקון רק לאחר כמה חודשים.
לא נראה לי שזה יצליח, אבל זו רק דעתי.
בכבוד רב ובברכה
תומר שזר עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אין לראות באמור במייל זה משום יעוץ משפטי מחייב
לא נראה לי שזה יצליח, אבל זו רק דעתי.
בכבוד רב ובברכה
תומר שזר עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אין לראות באמור במייל זה משום יעוץ משפטי מחייב
בהמשך לשאלתי
אסתי
24/06/11
קודם כל תודה על תשובתכם . בהמשך לשאלה האם השכירות שלי או לא הבעיה היא שאני גרה בחו"ל והמוכר קרוב משפחה כך שהוא גובה מהשוכרים את שכר הדירה ומפקיד לי בבנק רק את הסכום שצריך לצאת למשכנתא ואת שאר הסכום הוא לוקח לעצמו וטוען שכשאני אסיים לשלם לו את החוב אני אקבל את ההיפרש . האם אני יכולה לדרוש ממנו עכשיו שינקה לי מהחוב את היפרש הסכום שהוא לקח לעצמו ? והאם יש אפשרות ליצור קשר טלפוני בשביל לדעת בדיוק מה החוק והכל לפני שאני פונה לקונה ?
פניה לעזרה
עו"ד שזר תומר
24/06/11
אנו כמה מנהלי פורומים - תפני אותי לתאריך השאלה המקורית ואנסה לעזור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
נזילה מהתיקרה של השכן
רומי
23/06/11
היילשכן בדירה מעליי יש חור בריצפה.עקב כך בתיקרה באמבטיה שלי יש כתם אפור של רטיבות.האם אני יכול לחייב את השכן למעלה לתקן את הליקוי אצלו בדירה על חשבונו?
תביעה כנגד שכן - רטיבות
עו"ד שזר תומר
24/06/11
כן.
זו תביעה לצו עשה, ולכן צריכה לידון בבית משפט השלום ולא בתביעות קטנות (שאיננו מוסמך ליתן צו עשה).
הייתי בודק אפשרות לכרוך לתביעה - סעד כספי, כלומר חוות דעת של משהו שיבדוק אם יש לך גם נזק.
ואז תובע צו עשה כנגד השכם+נזקים לך (אם יש)+עוגמת נפש.
צריך רק לבדוק שיש אפשרות לכרוך את הסעד הכספי, ולא יש לפצל את התביעות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
זו תביעה לצו עשה, ולכן צריכה לידון בבית משפט השלום ולא בתביעות קטנות (שאיננו מוסמך ליתן צו עשה).
הייתי בודק אפשרות לכרוך לתביעה - סעד כספי, כלומר חוות דעת של משהו שיבדוק אם יש לך גם נזק.
ואז תובע צו עשה כנגד השכם+נזקים לך (אם יש)+עוגמת נפש.
צריך רק לבדוק שיש אפשרות לכרוך את הסעד הכספי, ולא יש לפצל את התביעות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
זכרון דברים
גילה
23/06/11
לפני כחודש ןחצי עשיתי זכרון על הדירה שברשותי. במעמד חתימהקיבלתי 5000 ש"ח דמי קדימה, ובזכרון דברים עצמו לא צוין שבמידה ומישהו מהצדדים מתחרט יהיה עליו לשלם את הסך הזה (למרות שהדבר היה ברור).כעת הקונים נסוגים ורוצים את כספם חזרה. יש לציין שהיו לי קונים נוספים שהיו מוכנים לשלם יותר ואני סירבתי להם בגלל ההסכם שביצעתי . האם חובה עלי להחזיר את המקדמה הנ"ל?
זכרון דברים
עו"ד שזר תומר
24/06/11
שלום גילה,
ראי קשה לי ליתן לך יעוץ מדוייק מבלי לעיין בזכרון הדברים, אולם על פניו באם הנסיגה היא של הקונים, היא לא עניינית, לאחר שבזכרון הדברים למעשה סוכמו המחלוקות העקריות (לוח תשלומים, מועד פינוי, מחיר וכו'), אז לכאורה הצדק איתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ראי קשה לי ליתן לך יעוץ מדוייק מבלי לעיין בזכרון הדברים, אולם על פניו באם הנסיגה היא של הקונים, היא לא עניינית, לאחר שבזכרון הדברים למעשה סוכמו המחלוקות העקריות (לוח תשלומים, מועד פינוי, מחיר וכו'), אז לכאורה הצדק איתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הרוב הדרוש בבנין משותף להשתתפות ב"שיקום שכונות"
אביב פלד
23/06/11
במסגרת "פרויקט שיקום שכונות לוד", משרד הבינוי והשיכון מסייע ב75% מעלות שיפוץ מסוים של הבנין, כששאר ה25% על הדיירים. יו"ר ועד הבית תובעת ממני לשלם את חלקי, אך מבחינתי הדבר לא כדאי לי במחיר זה.
האם כשיש רוב דיירים בעד הפרויקט הם יכולים לחייב את המיעוט? ואם כן - איזה רוב דרוש לכך (אנחנו 24 דיירים בבנין. כמה דיירים צריכים לחתום כדי שאני אתחייב)?
בתודה ובכבוד
אביב
האם כשיש רוב דיירים בעד הפרויקט הם יכולים לחייב את המיעוט? ואם כן - איזה רוב דרוש לכך (אנחנו 24 דיירים בבנין. כמה דיירים צריכים לחתום כדי שאני אתחייב)?
בתודה ובכבוד
אביב
החלטת רוב בבית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
23/06/11
הרוב הנדרש קבוע בממסכי רישום הבית המשותף. בשביל שיפוץ כאמור, נדרש רוב רגיל ויש לראות אם במסמכי הבית המשותף (תקנון) נקבע אחרת לגבי הבניין שלכם. אם הרוב קיבל החלטה, הדבר מחייב את המיעוט, וככל שתסרבו לשלם, אתם עלולים להיתבע בפני המפקחת.
טל רכניץ עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כל עו"ד נותן לי תשובה אחרת
נועם
23/06/11
מקרקעין רשומה מלפני שנת 46 על שם סבא שלי, סבא מכר את החלקה ללא תמורה לאבא שלי, אני רוצה לרכוש את החלק מאבא ולאחר מכן רוצה למכור את החלקה למישהו אחר שאינו קרוב משפחה
האם המכירה שלי לאחר חייבת במס שבח אם כן מה שיעור מס השבח החל במקרה הזה
יש לציין, כי האדמה פנויה והנה קרקע חקלאית
נא תשובתכם
האם המכירה שלי לאחר חייבת במס שבח אם כן מה שיעור מס השבח החל במקרה הזה
יש לציין, כי האדמה פנויה והנה קרקע חקלאית
נא תשובתכם
אירוע מס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
23/06/11
על פניו, בעסקת המכירה שלך, יהיה מס שבח. הפורום אינו מתאים לשם מתן תשובות לשאלותייך במסגרת מוגבלת זו. המדובר בנושא עדין ומורכב. יש לפנות לעו"ד בעל ניסיון, להציג בפניו את מלוא המסמכים, לרבות תאריכים ושווי הקרקע שנמכרה ושהוצהר עליה בהעברה לאביך, השווי בו אתה רוכש ורוצה למכור, ואז ניתן יהיה לבצע הערכה יותר רצינית, של אירועי המס ושיעורם.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על קניית קרקע לבניית קוטג'
אסף
23/06/11
אני לפני חתימה על חוזה לקניית קרקע לבניית קוטג' השייכת לחברה בחכירה מהמנהל. לחברה שמוכרת לי את הקרקע לבניית קוטג' יש הסכם פיתוח עם המנהל לפיו אני חייב לסיים את הבניה עד שנתיים ממועד החתימה על החוזה. את התמורה אני משלם בטרייד אין, אני מעביר לחברה את הבית שלי לאחר שנה ממועד החתימה ומוסיף 500,000 ש"ח. רציתי לדעת האם יש לי פטור ממס שבח על מכירת הדירה משום שלא מכרתי ב4 שנים אחרונות דירה? בנוסף מה המס רכישה שאני צריך לשלם? האם 5% על הקרקע או בגלל שאני מתחייב לבנות בונה על הקרקע דירה תוך שנתיים אני אצטרך לשלם פחות? איך אני מחשב את המס רכישה שכן התמורה היא לא רק בכסף אלא גם בהעברה של הבית שלי לחברה . מתור לעו"ד של החברה לייצג גם אותי וגם את החברה?
רכישת מגרש לבניית בית מגורים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
23/06/11
בנסיבות שתיארת, מאחר ואתה לא רוכש בית מגורים אלא קרקע המיעודת לבניית בית מגורים, אין פטור ממס רכישה. בגין רכישת המגרש תידרש לשלם מס רכישה בשיעור 5% ממחיר התמורה של המגרש כנקוב בחוזה, ואין זה משנה, כיצד משולמת התמורה (העברת בעלות בדירה שלך בעתיד וכיו"ב). אפשר שהעו"ד ייצג את שני הצדדים, אך מומלץ שלא. מומלץ בחום כי ייצג אותך עו"ד מטעמך.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טירפוד עסקאות מצד שותף – בנדלן תעשייתי.
חבר
22/06/11
שלום,ברשותי מבנה תעשייה (61%) בשותפות עם שותף (39%) שהתגלגל אלינו בירושות.. כחמש שנים שהשותף הבטיח לי שימכור לי את חלקו ולאחר שהלוויתי כספים והייתי מוכן הוא דחה אותי כל השנים עד שאמר לבסוף שהוא מתחרט. לאחר שרבנו הוא מטרפד את כל עיסקאות ההשכרה בנכס, כלומר טוען (באמצעות עו"ד) שהעסקאות אינן מקובלות עליו. כיום יש לו יותר אורך רוח והוא (לא כמוני) לא לחוץ לכספים האלו. האם אני כבעל שליטה יכול לשים לכך סוף?
חוסר שיתוף פעולה מצד שותף למקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
אם קיים ביניכם חוסר שיתוף פעולה עומדת בפניך האפשרות לפנות לבית המשפט ולבקש לפרק את השיתוף. פירוק השיתוף יעשה או בדרך שאחד מכם ירכוש את זכויותיו של האחר או בדרך שהמגרש כולו יימכר לצד ג' המרבה במחיר. פנייה לבית המשפט היא בוודאי לא האופציה שצריך לבחור בה בעדיפות הראשונה אולם במקרה של מבוי סתום היא בהחלט יכולה לסייע.
פנה לעורך דין שבקיא בתחום, תציג בפניו את כל המסמכים וכל העובדות והנסיבות ותקבל ייעוץ מקיף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
פנה לעורך דין שבקיא בתחום, תציג בפניו את כל המסמכים וכל העובדות והנסיבות ותקבל ייעוץ מקיף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר העברת זכות
רוני
22/06/11
האם יש צורך בשטרי העברת זכות במקרה של העברה ללא תמורה?מהם בולי הכנסה?מה עלות האגרה של רישום בטאבו ?
שטרי העברת זכויות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
כן. בהחלט יש צורך בשטרות גם במקרה של העברה ללא תמורה. כיום כבר לא עושים שימוש בבולי הכנסה אלא משלמים את האגרה באמצעות כרטיס אשראי באינטרנט. תיכנס לאתר אתר האינטרנט של משרד המשפטים האגף לרישום מקרקעין ותראה שם את העלויות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
רוני
22/06/11
מה צריך מהעירייה כדי לקבל אישור בטבו? (ומה צריך להציג בעירייה?)עם אילו טפסים צריך לגשת למס שבח?ועם אילו מסמכים דרושים על מנת לבצע את הרישום בטבו?כמה זמן לוקח כל התהליך עד לרישום הסופי של הדירה?
פנה לעו"ד שייצג אותך בעסקה ויבצע עבורך את כל הפרוצדורה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חסימת שער
שאלתיאל
22/06/11
בבנין משותף קיים שער יציאה מהחצר לרחוב.אחד השכנים חסם השער במנעול של אופניים.מה הפתרון החוקי? תלונה במשטרה?
חסימת שער ברכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
אם החסימה נעשתה בימים האחרונים אפשר להתריע בפני השכן ואם לא יסלק את המנעול לחתוך אותו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור היטל השבחה
איתן
22/06/11
הרשות המקומית העניקה לי אישור שלפיו אין חבות בהיטל השבחה, בדיעבד מסתבר שהאישור ניתן בשגגה וקיים חוב. השאלה שלי היא לעניין תוקף האישור, האם עצם קבלת האישור יש בו כדי לבטל את החיוב שנתגלה?
תודה רבה.
תודה רבה.
איושר היטל השבחה
איתן
22/06/11
רק מוסיף ומציין כי באישור הנ"ל לא נרשם סייג (לא נרשם טל"ח)
מכירת דירה
אור
22/06/11
ברשותי דירה בשווי 800 אלף ש"ח הנני מעונ יין למכור אותה ולקנות דירה באותו סכום,מכיוון שאין לי איזשהו הון עצמי,האם זה באמת כדאי?והאם בקניית דירה שנייה מהם המיסים וההטלות אותן עליי יהיה להוציא,ז"א אלו הוצאות אקח עליי בחשבון שאצטרך בנוסף לקניית הדירה?!
תודה
תודה
מכירת דירה ורכישת דירה אחרת במקומה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
זה כדאי רק אם מהדירה החדשה תפיק תועלת גדולה יותר (בין אם המדובר בנוחות המגורים ובין אם המדובר בתועלת כלכלית). פרט לסכום התמורה צריך לקחת בחשבון מס רכישה (ייתכן שתהיה פטור), עמלת תיווך, שכר טרחת עורך דין, והוצאות משפטיות הכרוכות בשתי העסקאות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
נועם
22/06/11
מקרקעין רשומה מלפני שנת 46 על שם סבא שלי, סבא מכר את החלקה ללא תמורה לאבא שלי, אני רוצה לרכוש את החלק מאבא ולאחר מכן רוצה למכור את החלקה למישהו אחר שאינו קרוב משפחה
האם המכירה שלי לאחר חייבת במס שבח אם כן מה שיעור מס השבח החל במקרה הזה
יש לציין, כי האדמה פנויה והנה קרקע חקלאית
נא תשובתכם
האם המכירה שלי לאחר חייבת במס שבח אם כן מה שיעור מס השבח החל במקרה הזה
יש לציין, כי האדמה פנויה והנה קרקע חקלאית
נא תשובתכם
מס שבח היסטורי
עו"ד רחל אדרי
מנהלת
22/06/11
מקרקעין הרשומים משנת 46 משמע כי מכירתם מחוייבת בשיעור מס היסטורי של 13% נכון לשנה זה (שנה הבאה מתווסף עוד 1%). מכיוון שהנכס הועבר במתנה מסבך לאביך עדיין קיימת זכות לשיעורי מס היסטוריים. אם תרכוש את הקרקע מאביך אביך ישלם את המס ההיסטורי (13%) משווי המכירה היום, ואתה תמכור לאחר בשיעור מס רגיל של 20% על הרווח. לכן המלצתי היא שאביך ימכור ישירות לקונה שאתה מעוניין להביא , בדרך זו תימנע מתוספת של 20% מס על הרווח
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הסכם מכר ומתווך
שלום
22/06/11
חתמנו על הסכם מכר במקביל חתמנו עם מתווך על 2%,לאחר מספר ימים העסקה התפוצצה חתמנו הסכם ביטול .מה עושים עם המתווך האם אני מחוייב לשלם לו?מה לגבי החוק בעניין כזה?יש לו צ'קים אצלי ואני לא מעוניין לשלם לו בשום אופן ,חובה לציין שאנחנו שביטלנו העסקה.מה עושים במקרה כזה ומי צודק?
תשלום עמלת תיווך במקרה של ביטול הסכם המכר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
באופן עקרוני נראה כי המתווך זכאי לתשלום דמי התיווך. העניין תלוי, בין היתר, בשאלה מהן ההוראות המדוייקות של הסכם התיווך שנחתם ומהן הסיבות לביטול הסכם המכר.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה לקבוצת רכישה
רועי
21/06/11
בבעלותי מגרש , פנה אלי יזם שמעונין להקים קבוצת רכישה ולרכוש את הקרקע דרך נאמן. מה הסיכונים מבחינתי כמוכר ביחס להסכם מכירה לאדם פרטי אן לחברה קבלנית? הרי הסך הכל מדובר בעסקה בה להצעתו הכסף ישולם לי בתוך 3 חודשים. אם מששתפים בקבוצה נוטלים משכנתא האם ירשמו על קרקע הערות רבות לבנקים מלווים
ברור שלא אעשה הסכם ללא עורך דין אבל אני מעוניi לדעת את הסכנות והסכונים בכללי
ברור שלא אעשה הסכם ללא עורך דין אבל אני מעוניi לדעת את הסכנות והסכונים בכללי
מכירה לקבוצת רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/06/11
עסקה עם קבוצת רכישה היא בד"כ יותר מורכבת והמו"מ אורך יותר זמן לעומת הסכם מכר עם מוכר "רגיל".
באופן עקרוני, אם יהיה לך ייצוג של עו"ד רציני הבקיא בתחום, לא תהיה חשוף לסיכונים מיוחדים.
קיימת חבות במע"מ בגין מכירה לקבוצת רכישה. החבות היא על המוכר. ניתן לפטור את העניין באמצעות מנגנונים מתאימים בהסכם המכר.
אם הצעת את המגרש למכירה במשך תקופה, וההצעה שקיבלת טובה, והתרשמת שהיזם הזה רציני ואכן מסוגל לבצע את העסקה ולארגן את כל הקבוצה - זו בהחלט הצעה שכדאי לשקול אותה.
לדעתי השיקול הכלכלי אמור לבוא במקום הראשון.
את ההיבטים המשפטיים ניתן להתאים לסיטואציה.
אני מציעה לך לשלב את עורך הדין מטעמך במשא ומתן בשלב מוקדם יחסית. עורך הדין יעזור לך, בין היתר, להתרשם מהיזם ועשוי לחסוך לך זמן וכסף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
באופן עקרוני, אם יהיה לך ייצוג של עו"ד רציני הבקיא בתחום, לא תהיה חשוף לסיכונים מיוחדים.
קיימת חבות במע"מ בגין מכירה לקבוצת רכישה. החבות היא על המוכר. ניתן לפטור את העניין באמצעות מנגנונים מתאימים בהסכם המכר.
אם הצעת את המגרש למכירה במשך תקופה, וההצעה שקיבלת טובה, והתרשמת שהיזם הזה רציני ואכן מסוגל לבצע את העסקה ולארגן את כל הקבוצה - זו בהחלט הצעה שכדאי לשקול אותה.
לדעתי השיקול הכלכלי אמור לבוא במקום הראשון.
את ההיבטים המשפטיים ניתן להתאים לסיטואציה.
אני מציעה לך לשלב את עורך הדין מטעמך במשא ומתן בשלב מוקדם יחסית. עורך הדין יעזור לך, בין היתר, להתרשם מהיזם ועשוי לחסוך לך זמן וכסף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
