פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רישום דירה בטאבו ללא מסמכים מהקבלן
קטיה
05/07/11
שלום, אנחנו עומדים לרכוש דירה שאיננה רשומה בטאבו ובמנהל. זאת עקב כך שהקבלן, ויניק מכרמיאל, שבנה את הדירות בשנת 90, פשט את הרגל והחברה המשכנת נסגרה גם כן וכעת לכונס הנכסים, אהוד שכטוביץ, אין שום מסמך ושום תשריט על הדירות. הדירה שלנו הינה צמודת קרקע, אבל אין כאמור שום שרטוט מהקבלן להוכיח זאת חוץ מהמפרט הטכני והיתר בנייה מהעירייה שבו מצורף שרטוט של מהנדס העיירה והיתר בנייה של פרגולה. השאלה היא איך אנחנו אמורים להגיש בקשה לרישום בטאבו כאשר אין לנו מסמכים מהקבלן/חברה משכנת/כונס נכסים ואיך אנחנו אמורים להוכיח שהגינה שייכת לדירה שלנו?
האם כדאי לנו לוותר על הדירה ומה הסיכוי שלנו לרישום בטאבו?
תודה רבה על העזרה.
נ.ב גם השמאי העריך לנו את הנכס ב30אלף פחות בגלל שלא קיימים המסמכים הנ"ל ואין שרטוט מהקבלן שמגדיר במדוייק את שטח הגינה.
האם כדאי לנו לוותר על הדירה ומה הסיכוי שלנו לרישום בטאבו?
תודה רבה על העזרה.
נ.ב גם השמאי העריך לנו את הנכס ב30אלף פחות בגלל שלא קיימים המסמכים הנ"ל ואין שרטוט מהקבלן שמגדיר במדוייק את שטח הגינה.
רכישת דירה ללא רישומים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
מומלץ במקרה שלכם לקבל יעוץ עו"ד באופן מקיף וזאת מאחר ויש הרבה סוגיות שיש לעבור עליהם ואתם צריכים לדעת את הסיכון. בכל מקרה המצב הרישומי שתואר וחוסר חברה משכנת, עלול להביא למצב שלא תקבלו כלל משכנתא, דבר שעליכם לבדוק קודם לכן.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה בלתי חוקית ופלישה לשטח.
א.ק.
05/07/11
אני מדריך בתנועת הנוער העזרא בירושלים. הסניף נמצא בתוך מקלט. לידו קיים מבנה, שהייתה לו היסטוריה ארוכה - בהתחלה הוא היה פיצה, אח"כ מכולת (ננטש לכמה שנים) נקנה ושופץ מחדש והפך לעסק של חינה והלבשה לחתונה. לפני כמה חודשים הבעלים הרס את גדר המתכת הירוקה שניתן לראות בתמונה ובנה לכל האורך גדר גבוהה מעץ (כ2.5 מטר) ללא אישור. בנוסף הוא תקע בזנטים ומתח שרשרת מתכת (מיקום: מהמכונית הנראית משמאל עד השיחים הירוקים)- כדי שיוכל לנעול את המכוניות שלו. הוא גם החנה את המשאית שלו במקום שאיננו חוקי לחנייה (מימין לשיחים), וחוסם לנו את הדרך לסניף. היום דיברתי איתו והוא אמר שלאחר שהגדר משרשרת המתכת לא החזיקה מתכנן לבנות גדר מעץ, שתחסום לנו את הדרך לחלוטין לסניף. הוא טוען שזה שטח שלו, אני יודע בוודאות שזה לא נכון ולא הגיוני וגם השכנים אמרו לי את זה.מה אפשר לעשות? זה בנייה בלתי חוקית, פלישה לשטח שאינו שלו, למי אני פונה? מה אני עושה? זה מחייב אותי לתבוע אותו בבית משפט?תודה מראש.
מחלקת הפיקוח על הבנייה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
על מנת לחסוך לך בעלויות, אני ממליץ לך לפנות בע"פ ובכתב לועדה - למחלקת הפיקוח והרישוי ואז תחזור אלינו שוב לפי הטיפול שלהם. יש דרכים נוספות לפעול לרבות המפקחת ועוד.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפקח על המקרקעין
מוטי
05/07/11
שלום, אילו כללי אתיקה חלים על המפקח על המקרקעין, שהנו עו"ד? בדקתי מהי הגדרת שופט בכללי האתיקה לשופטים, והנ"ל אינו נכלל בהם. ברצוני להתלונן על המפקח, ואיני יודע בפני איזה גוף לעשות כן. תודה
הממונה" - הממונה על המרשם
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/07/11
תפנה לממונה על המרשם בירושלים.
כמו כן לרקע כללי -
על פי סעיף 74 לחוק המקרקעין סמכותו של המפקח כסמכות בית משפט השלום. תקנה 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל - 1969 קובעת, כי הדיון בפני המפקח יתנהל על פי תקנות סדר הדין האזרחי, וזאת בשינויים המחויבים.
בכדי להקל על הדיון בפני המפקח נקבע בסעיף 75 לחוק כי המפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט:
א. אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כמו כן לרקע כללי -
על פי סעיף 74 לחוק המקרקעין סמכותו של המפקח כסמכות בית משפט השלום. תקנה 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל - 1969 קובעת, כי הדיון בפני המפקח יתנהל על פי תקנות סדר הדין האזרחי, וזאת בשינויים המחויבים.
בכדי להקל על הדיון בפני המפקח נקבע בסעיף 75 לחוק כי המפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט:
א. אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשימת הערת אזהרה
חני
05/07/11
שלום,בעסקת מכר של דירת מגורים.על מי חלה האחריות לרשום הערת אזהרה בטאבו, על הקונה או המוכר?תודה
אחריות לרישום הערת אזהרה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
האחריות היא כמובן של הקונה על מנת להבטיח את זכויותיו, אך יש לבדוק במה מדובר, לדוגמה במקרה ומדובר על קבלן כי אז לעו"ד של הקבלן יש גם כן אחריות, כמו כן השאלה האם אתם הייתם מיוצגים ואם לא כי אז לעו"ד של המוכרים גם כן יכולה להיות אחריות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת סטודיו הרשומשה כמחסן בטבו
נף
05/07/11
שברצוני לרכוש דירת סטודיו אבל בטבו היא רשומה כמחסן .
האם כדאי להתעסק עם רכישה בסטטוס זה , והאם ניתן לשנות
את סטטוס הדירה בטבו ?
שלום רב ,
האם כדאי להתעסק עם רכישה בסטטוס זה , והאם ניתן לשנות
את סטטוס הדירה בטבו ?
שלום רב ,
שינוי יעוד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/07/11
יש לבדוק כמובן זכויות בנייה עם אדריכל. מומלץ לפנות לאדריכל לגבי שינוי יעוד אך היו מקרים שהיתה טעות בהגדרה, לכן תבדוק ראשית במחלקת ההנדסה את היתר הבנייה והתכניות שחלות.
לאחר הבדיקות הנ"ל ניתן יהיה לתת יעוץ ברור בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לאחר הבדיקות הנ"ל ניתן יהיה לתת יעוץ ברור בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי טיפול במשרד עוה"ד של חברה משכנת
חנה
05/07/11
שלום רב,
עורך הדין שלי שמטפל בהעברת הזכויות על שמנו אמר כי במשרד עוה"ד המייצג את החברה המשכנת דרשו דמי טיפול בסך של 920. כשאני שואלת אותו אם זה לא מנוגד לצו הפיקוח על מוצרים ושירותים הוא לא יודע לענות לי ממש... אני יודעת שבצו נקבע שהמחיר המירבי הוא 300 ש"ח על רישום הזכויות. אבל אני גם יודעת שיש את אגרות המקרקעין. האם יכול להיות שנגיע לסכום של 920 ש"ח בצירוף של אגרות כאלה ואחרות או שיש גם על זה הגבלה או סכום מקסימלי? ואם כן האם אפשר להפנות אותי לחוק [קישור באינטרנט גם יעזור]. לי נראה שהמחיר מוגזם וכאמור עוה"ד שלי לא ממש עוזר. אציין שאנו גרים באזור שבו הרישום כאמור נעשה בחברה המשכנת ובמינהל האזרחי ולא בטאבו.
תודה מראש.
חנה
עורך הדין שלי שמטפל בהעברת הזכויות על שמנו אמר כי במשרד עוה"ד המייצג את החברה המשכנת דרשו דמי טיפול בסך של 920. כשאני שואלת אותו אם זה לא מנוגד לצו הפיקוח על מוצרים ושירותים הוא לא יודע לענות לי ממש... אני יודעת שבצו נקבע שהמחיר המירבי הוא 300 ש"ח על רישום הזכויות. אבל אני גם יודעת שיש את אגרות המקרקעין. האם יכול להיות שנגיע לסכום של 920 ש"ח בצירוף של אגרות כאלה ואחרות או שיש גם על זה הגבלה או סכום מקסימלי? ואם כן האם אפשר להפנות אותי לחוק [קישור באינטרנט גם יעזור]. לי נראה שהמחיר מוגזם וכאמור עוה"ד שלי לא ממש עוזר. אציין שאנו גרים באזור שבו הרישום כאמור נעשה בחברה המשכנת ובמינהל האזרחי ולא בטאבו.
תודה מראש.
חנה
תשובה
אחד שיודע
05/07/11
יש החלטה של יו"ר ועד מרכז של לשכת עורכי הדין בישראל שלעו"ד מותר לגבות כל סכום שירצה עבור סיפוק שירות כגון זה שאת נדרשת לו..
יש חברות ו/או עו"ד שגובים גם 6,000 ש"ח בשביל אותו שירות כך שאת צריכה להגיד תודה שאת נדרשת לסכום של 920 ש"ח בלבד.
יש חברות ו/או עו"ד שגובים גם 6,000 ש"ח בשביל אותו שירות כך שאת צריכה להגיד תודה שאת נדרשת לסכום של 920 ש"ח בלבד.
רכישת דירה ורישום בטאבו
נירה
05/07/11
שלום,
לאחרונה התגרשתי מבעלי ובהחלטת בימ"ש התאפשר לי לרכוש את מחצית הדירה שלו. בקשתי למשכנתא מהבנק התעכבה עד היום בשל תהליך רישום הבית בטאבו על ידי החברה המשכנת. היום כשהדירה כבר רשומה בטאבו הבנק עדיין מעכב את הטיפול והפעם מאחר שפרטי הנכס (גוש, חלקה ותת חלקה) המופיעים בהחלטת בימ"ש שונים מפרטי הנכס כפי שרשום בטאבו כיום. מבחינת הבנק דרושה הוכחה שמדובר באותו הנכס. מה עלי לעשות? ביקשתי הארכה מבימ"ש לרכישה והעברת חלקו של בעלי עד ה - 1.8.11 האם אספיק לבצע את כל התהליך של קבלת המשכנתא, ביטוח המשכנתא וכו. עד אז? האם ניתן לקבל מהטאבו אישור המציין שמדובר באותו נכס?
תודה ויום טוב
נירה
לאחרונה התגרשתי מבעלי ובהחלטת בימ"ש התאפשר לי לרכוש את מחצית הדירה שלו. בקשתי למשכנתא מהבנק התעכבה עד היום בשל תהליך רישום הבית בטאבו על ידי החברה המשכנת. היום כשהדירה כבר רשומה בטאבו הבנק עדיין מעכב את הטיפול והפעם מאחר שפרטי הנכס (גוש, חלקה ותת חלקה) המופיעים בהחלטת בימ"ש שונים מפרטי הנכס כפי שרשום בטאבו כיום. מבחינת הבנק דרושה הוכחה שמדובר באותו הנכס. מה עלי לעשות? ביקשתי הארכה מבימ"ש לרכישה והעברת חלקו של בעלי עד ה - 1.8.11 האם אספיק לבצע את כל התהליך של קבלת המשכנתא, ביטוח המשכנתא וכו. עד אז? האם ניתן לקבל מהטאבו אישור המציין שמדובר באותו נכס?
תודה ויום טוב
נירה
השלמת העסקה וקבלת הלוואה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
ראשית, ניתן לפנות לבית המשפט על מנת לתקן ולהתאים את הפרטים ולציין את דחיפות העניין.
שנית, ניתן לעמוד במועדים, צריך לפנות לאדם עם ניסיון שיפעל למענך במהירות האפשרית.
שלישית, לא צריך מהטאבו, יש מספר דרכים, החברה המשכנת, גם לפי כתובת ניתן היום באינטרנט להציג נכס, דבר שיסייע ועוד מספר דרכים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שנית, ניתן לעמוד במועדים, צריך לפנות לאדם עם ניסיון שיפעל למענך במהירות האפשרית.
שלישית, לא צריך מהטאבו, יש מספר דרכים, החברה המשכנת, גם לפי כתובת ניתן היום באינטרנט להציג נכס, דבר שיסייע ועוד מספר דרכים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מכר
תומר
05/07/11
שלום רב, מכרתי דירה לזוג מבוגרים לפני כשנתיים. העסקה לא הושלמה הקונה נפטר אולם רשומה לו ולאשתו הערת אזהרה על הדירה.
ברצוני לדעת כיצד אני משלים את העסקה היות ושטרי המכר לא בתוקף מאחר והקונה נפטר. העסקה דווחה למס שבח
תודה
ברצוני לדעת כיצד אני משלים את העסקה היות ושטרי המכר לא בתוקף מאחר והקונה נפטר. העסקה דווחה למס שבח
תודה
למיטב זכרוני מההתמחות..
עו"ד חדש
05/07/11
שלום רב, למיטב ידיעתי , אתה צריך להוציא תעודת פטירה של הבעל, ובנוסף להוציא צו קיום צוואה/צו ירושה- כי מעכשיו כל רישום שיעשה יהיה על פי מה שיקבע בהם. בעצם אתה צריך לראות למי הולך החלק שלו בדירה ועל פי זה לבקש לבצע את הרישום.
השלמת עסקה
עו"ד אברהם ללום
06/07/11
לעניין הליך השלמת העסקה ללא העברת הזכויות על שם הרוכשים אכן לא ניתן לומר כי העסקה הושלמה והסתיימה ברישום. לעניין הפעולות שעליך לעשות ראשית יש לבדוק האם היה להם עו"ד, אם כן לפנות אליו, אם אין מענה ממנו כי אז לפנות בעניין ללשכת עוה"ד באופן דחוף.
לגבי הירושה, אני בטוח שאם תעדכן את היורשים הם ירוצו לסיים את ההליך וזה אינטרס שלהם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לגבי הירושה, אני בטוח שאם תעדכן את היורשים הם ירוצו לסיים את ההליך וזה אינטרס שלהם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מס שבח
עדה
04/07/11
ב-2009 מכרנו דירה שחצי ממנה היה ירושה. היום אני רוצה למכור דירה שבה אני גרה במטרה לקנות דירה יותר מורווחת . האם מבחינת החוק אצתרך לשלם מס שבח כעדיין לא עברו 4 שנים מתאריך של מכירה וצריך לחכות עד 2013?
פטור ממס שבח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
מעבר לעובדה שירה שהתקבלה בירושה ניתן למכור בפטור מיוחד, יש פטורים נוספים, כמו פטור של דירת מגורים יחידה (ללא שקר לפטור של 1 ל-4 שנים), כיום יש גם שני פטורים חדשים על פי תיקון 68, מוגבלים במספר תנאים אך יש להתייעץ עם עו"ד במקרה שלכם על מנת להימנע מתשלום מס שבח.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות בנכס
ליאת
04/07/11
ברשותי דירה שאני משכיר אותה לזוג +2. לאחרונה נכנס לגור בדירה האב של האישה איש בן 85 נכה סיעודי שנתמך בזולת. המשפחה מבקשת שלצורך הנחה בארנונה את הצהרת הבעלים בכתב כי האב מתגורר בנכס עם כל המשפחה. יש לציין כי במשרד הפנים ת"ז האב שונתה לכתובת הנכס.
האם יש לי סיכון בכך שאני יצהיר בכתב על כך לעיריה.
תודה.
האם יש לי סיכון בכך שאני יצהיר בכתב על כך לעיריה.
תודה.
משכיר נוסף והצהרה לרשות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
אם אין לך התנגדות לכך הדבר לא אמור לשמש נגדך, אתה יכול לבקש מהם לחתום לך על תצהיר באותו זמן לגבי העובדה שהם השוכרים בלבד וכל האחריות שלהם וכי הם לא יעשו בכך שימוש, כמו כן תסדיר מספר נושאים נוספים באותה הזדמנות, כמו לדוגמה מה קורה במקרה של פינוי ו/או אי פינוי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובות חברה משכנת
אמיר
04/07/11
כיצד אוכל לדעת מהן חובותיה של חברה משכנת? אנו ממחזרים משכנתא ולטופס זכויות ולהתחייבות רישום משכנתא אנו משלמים 750 ש"ח לטופס וגם להתחייבות אנו מחכים מיום רביעי שהקבלן יחתום עליה. האם אין זמן מינימלי להמצאת טופס כזה בייחוד שידוע כי הוא נמצא קרוב למשרד עו"ד המטפל.
תודה.
תודה.
מועדים בחברה משכנת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
הנושא של המועדים לעומת עלויות - צו הפיקוח) בחברה משכנת אינו מוסדר עדיין, במקרה אני מנסה באופן אישי לקדם את הנושא במסגרת לשכת עוה"ד, כולי תקווה כי בקרוב מאוד לאחר שיהיו ועדות חדשות בלשכה אנסה להביא להסדרת הנושא.
תבקשי ממי שמייצג אותך ללחוץ על החברה וזה יעבוד
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
תבקשי ממי שמייצג אותך ללחוץ על החברה וזה יעבוד
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אני זכאית לפטור ממס רכישה כשלבעלי זו דירתו ה2
אורי שמיר
04/07/11
אני ובעלי רוכשים דירה סימים אלה . על שם בעלי רשומה חלק מדירה בטאבו וזו דירתו השניה , אך בשבילי זו הדירה הראשונה . איך אני אמורה לדווח לגבי מס הרכישה ומה אנחנו אמורים לשלם , האם לדווח כל אחד בנפרש . אם הדירה עולה 3 מיליון מה אני אמורה לרשום בטופס ההצהרה ?
תודה
תודה
סעיף 49(ב)– הגדרת תא משפחתי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
אתם נחשבים תא משפחתי אחד, קרי תא משפחתי מהווה אחד לצורכי מס.
אם נפנה לחוק נראה כי לפי סעיף 49(ב)– הגדרת תא משפחתי - לפיה יראו את כל התא המשפחתי כמוכר אחד, כאשר תא משפחתי הינו בני זוג וילדיהם הקטינים. על כן, כאמור במקרה שלכם, כאשר רק אחד מכר דירה בעבר יראו כאילו התא המשפחתי מכר דירה.
לסיכום - לעניין מס שבח אין הפרדה בין בעל, אישה וילדים, ולכן הפיצול שנעשה בין בני התא המשפחתי, אם בן זוג אחד מוכר יראו את שני בני הזוג, למעט במקרים מיוחדים כמו הסכם ממון לפני הנישואין ועוד מספר מקרים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום.
אם נפנה לחוק נראה כי לפי סעיף 49(ב)– הגדרת תא משפחתי - לפיה יראו את כל התא המשפחתי כמוכר אחד, כאשר תא משפחתי הינו בני זוג וילדיהם הקטינים. על כן, כאמור במקרה שלכם, כאשר רק אחד מכר דירה בעבר יראו כאילו התא המשפחתי מכר דירה.
לסיכום - לעניין מס שבח אין הפרדה בין בעל, אישה וילדים, ולכן הפיצול שנעשה בין בני התא המשפחתי, אם בן זוג אחד מוכר יראו את שני בני הזוג, למעט במקרים מיוחדים כמו הסכם ממון לפני הנישואין ועוד מספר מקרים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השגה על דמי הסכמה
שלם
04/07/11
מהם הסיכונים הכרוכים בכך שמערערים לשמאי ממשלתי על דמי הסכמה-האם קיימת אפשרות שהוא יעלה את דמי ההסכמה? מה הסיכויים שהערעור ייתקבל ומה סמכויות השמאי הממשלתי?
השמאי הממשלתי - ערעור
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
מומלץ לפנות לשמאי לתשובה מדויקת.
לעניין הסמכות ומה על השמאי לבדוק - קיימים בנושא מספר פס"ד שעוזרים להבין טוב את הנושא, ניתן פס"ד שנושאו דמי היתר. נקבע שם מבלי להביא את כל פס"ד כי - בית המשפט לאחר ששמע את הצדדים קבע כי "בהערכת שווי הזכויות לזיכוי יש לשים דגש על כך שמדובר על הנאה ש'היה זכאי לה' ולאו דווקא על הנאה שהפיק בפועל". ולפיכך צודק העותר. "השמאות חייבת לקחת בחשבון את זכות החוכר לפי חוזה החכירה - ולאו דווקא את מה שהחוכר ניצל בפועל, עד אותה שעה, מתוך כלל זכויותיו".
מניסיוני עם שמאים, רבים מהם ממליצים שלא לערער שמדובר על מנהל אך אני מכיר מספר תיקים שבהם הצליחו יפה.
בנוסף אני ממליץ לבדוק למי מעבירים, מאחר והעברת זכויות ל"קרוב" אינה נחשבת כהעברת זכויות לעניין תשלום דמי הסכמה ועל כן פטורה אף היא מתשלום דמי הסכמה למנהל.
לעניות דעתי במסגרת הערעור קיימת אפשרות שהשווי יעלה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לעניין הסמכות ומה על השמאי לבדוק - קיימים בנושא מספר פס"ד שעוזרים להבין טוב את הנושא, ניתן פס"ד שנושאו דמי היתר. נקבע שם מבלי להביא את כל פס"ד כי - בית המשפט לאחר ששמע את הצדדים קבע כי "בהערכת שווי הזכויות לזיכוי יש לשים דגש על כך שמדובר על הנאה ש'היה זכאי לה' ולאו דווקא על הנאה שהפיק בפועל". ולפיכך צודק העותר. "השמאות חייבת לקחת בחשבון את זכות החוכר לפי חוזה החכירה - ולאו דווקא את מה שהחוכר ניצל בפועל, עד אותה שעה, מתוך כלל זכויותיו".
מניסיוני עם שמאים, רבים מהם ממליצים שלא לערער שמדובר על מנהל אך אני מכיר מספר תיקים שבהם הצליחו יפה.
בנוסף אני ממליץ לבדוק למי מעבירים, מאחר והעברת זכויות ל"קרוב" אינה נחשבת כהעברת זכויות לעניין תשלום דמי הסכמה ועל כן פטורה אף היא מתשלום דמי הסכמה למנהל.
לעניות דעתי במסגרת הערעור קיימת אפשרות שהשווי יעלה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה במתנה
סבתא לאה
04/07/11
ברצוני להעניק לנכדתי אחת מהדירות שבבעלותי במתנה. התנאי שלי הוא שהיא תשלם לי שכר דירה כל עוד אני חיה. האם ברגע שנתתי את הדירה במתנה ללא תמורה, אני מנועה מלדרוש שכר דירה מבחינת רשויות המס? האם רשויות המס עלולים לראות בשכר הדירה חלק מהתמורה בגין הדירה?,
העברה ללא תמורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
כמובן שעלייך ללא קשר ליעוף כאן לפנות לעו"ד מומחה בתחום המקרקעין שיטפל לך בעניין על מנת לפעול נכון.
יש מנגנונים ברורים כיצד לפעול במקרים מסוג זה.
לגבי השכירות, אכן ניתן לומר שאין כאן העברה ללא תמורה מאחר ויש תמורה, אך עם זאת יש דרך קלה לפתור זאת, לדוגמה שהדירה, הזכויות מועברות לבת, אך הבת תעביר לך את השכירות על מנת לממן לך שכירות של דירה חלופית. כך שהבת לא משלמת בפועל לצורך ההסכם, יש גם לרשום הערה בטאבו על המנעות מעשיית עסקה, יש להגדיר גם כיצד לפעול במידה והיא לא תעמוד בהסכם, לדוגמה ביטול המתנה, יש לחשוב על נושא הרישום האם להשלים אותו על שם הבת, דבר שהופך את ביטול המתנה למורכבת יותר וכו'.....
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יש מנגנונים ברורים כיצד לפעול במקרים מסוג זה.
לגבי השכירות, אכן ניתן לומר שאין כאן העברה ללא תמורה מאחר ויש תמורה, אך עם זאת יש דרך קלה לפתור זאת, לדוגמה שהדירה, הזכויות מועברות לבת, אך הבת תעביר לך את השכירות על מנת לממן לך שכירות של דירה חלופית. כך שהבת לא משלמת בפועל לצורך ההסכם, יש גם לרשום הערה בטאבו על המנעות מעשיית עסקה, יש להגדיר גם כיצד לפעול במידה והיא לא תעמוד בהסכם, לדוגמה ביטול המתנה, יש לחשוב על נושא הרישום האם להשלים אותו על שם הבת, דבר שהופך את ביטול המתנה למורכבת יותר וכו'.....
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור על דמי הסכמה
לשם
04/07/11
מהם הסיכונים הכרוכים בכך שמערערים לשמאי ממשלתי על דמי הסכמה? האם קיימת אפשרות שהוא יעלה את דמי ההסכמה? מה הסיכויים שהערעור ייתקבל ומה סמכויות השמאי הממשלתי?
תשלום דמי הסכמה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
07/07/11
מומלץ לפנות לשמאי לתשובה מדויקת.
לעניין הסמכות ומה על השמאי לבדוק - קיימים בנושא מספר פס"ד שעוזרים להבין טוב את הנושא, ניתן פס"ד שנושאו דמי היתר. נקבע שם מבלי להביא את כל פס"ד כי - בית המשפט לאחר ששמע את הצדדים קבע כי "בהערכת שווי הזכויות לזיכוי יש לשים דגש על כך שמדובר על הנאה ש'היה זכאי לה' ולאו דווקא על הנאה שהפיק בפועל". ולפיכך צודק העותר. "השמאות חייבת לקחת בחשבון את זכות החוכר לפי חוזה החכירה - ולאו דווקא את מה שהחוכר ניצל בפועל, עד אותה שעה, מתוך כלל זכויותיו".
מניסיוני עם שמאים, רבים מהם ממליצים שלא לערער שמדובר על מנהל אך אני מכיר מספר תיקים שבהם הצליחו יפה.
בנוסף אני ממליץ לבדוק למי מעבירים, מאחר והעברת זכויות ל"קרוב" אינה נחשבת כהעברת זכויות לעניין תשלום דמי הסכמה ועל כן פטורה אף היא מתשלום דמי הסכמה למנהל.
לעניות דעתי במסגרת הערעור קיימת אפשרות שהשווי יעלה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לעניין הסמכות ומה על השמאי לבדוק - קיימים בנושא מספר פס"ד שעוזרים להבין טוב את הנושא, ניתן פס"ד שנושאו דמי היתר. נקבע שם מבלי להביא את כל פס"ד כי - בית המשפט לאחר ששמע את הצדדים קבע כי "בהערכת שווי הזכויות לזיכוי יש לשים דגש על כך שמדובר על הנאה ש'היה זכאי לה' ולאו דווקא על הנאה שהפיק בפועל". ולפיכך צודק העותר. "השמאות חייבת לקחת בחשבון את זכות החוכר לפי חוזה החכירה - ולאו דווקא את מה שהחוכר ניצל בפועל, עד אותה שעה, מתוך כלל זכויותיו".
מניסיוני עם שמאים, רבים מהם ממליצים שלא לערער שמדובר על מנהל אך אני מכיר מספר תיקים שבהם הצליחו יפה.
בנוסף אני ממליץ לבדוק למי מעבירים, מאחר והעברת זכויות ל"קרוב" אינה נחשבת כהעברת זכויות לעניין תשלום דמי הסכמה ועל כן פטורה אף היא מתשלום דמי הסכמה למנהל.
לעניות דעתי במסגרת הערעור קיימת אפשרות שהשווי יעלה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי "נכס מוקפא להסדר"
אמיר
04/07/11
שלום רב,
באשר לנכס מסויים הוצאתי נסח טאבו.
בנסח כתוב "הנכס מוקפא להסדר".
הנכס נרכש בהסכם מכר בשנת 1965 מרשות הפיתוח (מנהל מקרקעי ישראל), היא זו שעדיין רשומה כבעלים של הנכס, ופעולת המכר לפי שטר אף היא מצויינית בנסח.
שאלתי היא, מה המשמעות של הקפא להסדר?
האם על סמך הסכם המכר עם רשות הפיתוח ניתן לרשום את זכויות הרוכש במקרקעין איפשהו? או איך שהוא?
במצב הנוכחי, מה סטאטוס הזכויות של רוכש הנכס מרשות הפיתוח?
בתודה מראש.
באשר לנכס מסויים הוצאתי נסח טאבו.
בנסח כתוב "הנכס מוקפא להסדר".
הנכס נרכש בהסכם מכר בשנת 1965 מרשות הפיתוח (מנהל מקרקעי ישראל), היא זו שעדיין רשומה כבעלים של הנכס, ופעולת המכר לפי שטר אף היא מצויינית בנסח.
שאלתי היא, מה המשמעות של הקפא להסדר?
האם על סמך הסכם המכר עם רשות הפיתוח ניתן לרשום את זכויות הרוכש במקרקעין איפשהו? או איך שהוא?
במצב הנוכחי, מה סטאטוס הזכויות של רוכש הנכס מרשות הפיתוח?
בתודה מראש.
"נכס מוקפא להסדר"
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
"נכס מוקפא להסדר" - האמור מציין בדרל כלל מצב שבוצע הליך מסויים בקשר לבניין או הנכס.
דוגמה, רישוםן הערת אזהרה, עד לסיום ההליך הנכס מוקפא. לפני כל פעולה יש לברר מה סיבת ההקפאה ע"י פנייה ללשכת רישום המקרקעין.
לגבי השאלה - האם על סמך הסכם המכר עם רשות הפיתוח ניתן לרשום את זכויות הרוכש במקרקעין איפשהו? או איך שהוא? יש לבדוק את המקרה לגופו ולאחר מכן לתת לך תשובה, גם לנכסים הרשומים במנהל לדוגמה יש אפשרות להעביר בטאבו כאשר הנכס מהוון ואין הגבלה בהעברה ועוד דוגמאות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
דוגמה, רישוםן הערת אזהרה, עד לסיום ההליך הנכס מוקפא. לפני כל פעולה יש לברר מה סיבת ההקפאה ע"י פנייה ללשכת רישום המקרקעין.
לגבי השאלה - האם על סמך הסכם המכר עם רשות הפיתוח ניתן לרשום את זכויות הרוכש במקרקעין איפשהו? או איך שהוא? יש לבדוק את המקרה לגופו ולאחר מכן לתת לך תשובה, גם לנכסים הרשומים במנהל לדוגמה יש אפשרות להעביר בטאבו כאשר הנכס מהוון ואין הגבלה בהעברה ועוד דוגמאות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס שבח ליורש
benny
04/07/11
שאלתי היא לגבי פטור ליורש. אני מבקש למכור דירה שקיבלתי בירושה מסבי (גם אבי נפטר ) אם לסבי זו היתה הדירה היחידה , אך לאבי שנפטר ' היו כמה נכסים, האם במצב כזה אני זכאי לפטור של הסב, או שהעובדה שלאבי היו מס' נכסים מכשילה את הפטור המדובר
פטור ממס שבח על דירת ירושה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה, קובע כדלקמן: המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה: המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש; (ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד; (ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
המוריש היה בעלים רק של דירת מגורים אחת לפני פטירתו. אם המוריש היה בחיים והיה מוכר בעצמו את דירתו, הוא היה בעצמו פטור ממס שבח בשל המכירה. למיטב הבנתי אינך עונה להגדרות מאחר והמוריש, אביך לא היה זכאי, אם הסב העביר אליך כי אז מדובר על מקרה אחר. בכל מקרה יש מה לעשות ולבדוק בהגדרות ומדוע האב לא היה זכאי והאם ניתן להשלים במקומו את הדרישה של החוק.
טוב תעשה אם תתייעץ עם עורך דין אשר זהו תחום התמחותו ..
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש; (ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד; (ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
המוריש היה בעלים רק של דירת מגורים אחת לפני פטירתו. אם המוריש היה בחיים והיה מוכר בעצמו את דירתו, הוא היה בעצמו פטור ממס שבח בשל המכירה. למיטב הבנתי אינך עונה להגדרות מאחר והמוריש, אביך לא היה זכאי, אם הסב העביר אליך כי אז מדובר על מקרה אחר. בכל מקרה יש מה לעשות ולבדוק בהגדרות ומדוע האב לא היה זכאי והאם ניתן להשלים במקומו את הדרישה של החוק.
טוב תעשה אם תתייעץ עם עורך דין אשר זהו תחום התמחותו ..
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבנת ההחלטה של המפקחת
גל
04/07/11
שלום .
קיבלתי החלטה של המפקח לגבי בעיית רטיבות ואינני מבין אותה ואשמח באם תוכל להסבירה מבחינה משפטית
כתוב כך :מבחן התוצאה יהווה ראיה לכך שהתיקון בוצע .
ככל שלא יבוצע התיקון , ומכל מקום הרטיבות תחזור על עצמה ואו לא תיעלפ בתוך חודשיים מיום נתינת ההחלטה ימונה כונס נכסים על פי בקשת הצד המעונין שיטפל בבעיית הרטיבות .
האם אני חייב לתקן את הרטיבות תוך חודשיים או שאני יכול גם לתקן בעוד חצי שנה מהיום לפני כניסת החורף ?
תודה
קיבלתי החלטה של המפקח לגבי בעיית רטיבות ואינני מבין אותה ואשמח באם תוכל להסבירה מבחינה משפטית
כתוב כך :מבחן התוצאה יהווה ראיה לכך שהתיקון בוצע .
ככל שלא יבוצע התיקון , ומכל מקום הרטיבות תחזור על עצמה ואו לא תיעלפ בתוך חודשיים מיום נתינת ההחלטה ימונה כונס נכסים על פי בקשת הצד המעונין שיטפל בבעיית הרטיבות .
האם אני חייב לתקן את הרטיבות תוך חודשיים או שאני יכול גם לתקן בעוד חצי שנה מהיום לפני כניסת החורף ?
תודה
החלטת מפקחת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
07/07/11
ההחלטה של המפקחת מאוד ברורה.
אם שוב תחזור הרטיבות, ככל הנראה ימונה מטעם בית המשפט אדם, שיתקן את התקלה על חשבונך.
אם תביא חוות דעת מומחה שיטען כי יהיה זה נכון להמתין, אולי תהיה אפשרות כזו, מומלץ לתקן ולסיים את העניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אם שוב תחזור הרטיבות, ככל הנראה ימונה מטעם בית המשפט אדם, שיתקן את התקלה על חשבונך.
אם תביא חוות דעת מומחה שיטען כי יהיה זה נכון להמתין, אולי תהיה אפשרות כזו, מומלץ לתקן ולסיים את העניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש חובה בממ"ד?
יוסי
03/07/11
אני מעוניין להרחיב את דירתי בכ-6 מ"ר
וגםלבנות מרפסת שמש של 12 מ"ר
קראתי שיש תקנה האומרת כי מי שמרחיב את דירתו ב-12 מ"ר ומעלה חייב לעשות גם ממ"ד.
שאלתי אדריכלית וזו אמרה לי שמרפסתלא נכללת בחישוב ולכן איני חייב?
מה דעת המשפטנים?
וגםלבנות מרפסת שמש של 12 מ"ר
קראתי שיש תקנה האומרת כי מי שמרחיב את דירתו ב-12 מ"ר ומעלה חייב לעשות גם ממ"ד.
שאלתי אדריכלית וזו אמרה לי שמרפסתלא נכללת בחישוב ולכן איני חייב?
מה דעת המשפטנים?
שטח ממ"ד מינימלי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
07/07/11
יש שטחים עיקריים ושטחי שירות, מרפסת היא לא שטח עיקרי, לשם כך לא צריך אדריכל.
שטח ממ"ד מינימלי יהיה 9 מ"ר נטו. כתוצאה מכך, זיכוי השטחים בגינו הנו 12 מ"ר. (יורד משטח עיקרי לפי התב"ע)
שכן לגבי הועדה הרלוונטית ובכלל תכניות מומלץ ךפנות לאדריכל מטעמך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שטח ממ"ד מינימלי יהיה 9 מ"ר נטו. כתוצאה מכך, זיכוי השטחים בגינו הנו 12 מ"ר. (יורד משטח עיקרי לפי התב"ע)
שכן לגבי הועדה הרלוונטית ובכלל תכניות מומלץ ךפנות לאדריכל מטעמך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבנה נייד ללא אישור
טל
03/07/11
שלום! הבנתי שגם עבור הצבת מבנה נייד על גלגלים עלי להוציא היתר בניה. במידה והנחתי מבנה ללא האישור - מהם ההליכים שעשויים לקרות? צו פינוי? קנס? ותוך כמה זמן?
תודה רבה!
תודה רבה!
מבנה נייד
עו"ד שזר תומר
03/07/11
זה תלוי במועצה.
הדרך הנכונה, היא לשלוח פקח ואחרי זה מכתב, ואם אין תגובה רק אז כתב אישום ודרישה לפינוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הדרך הנכונה, היא לשלוח פקח ואחרי זה מכתב, ואם אין תגובה רק אז כתב אישום ודרישה לפינוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס הכנסה על שכירות
אורלי
03/07/11
שלום רב,
האם צריך לשלם מס הכנסה על דמי שכירות שמקבלים משתי דירות (ביחד כ- 8,000 ש"ח) ומאידך שוכרים דירה משפחתית גדולה יותר בכ- 7,000 ש"ח. רוב הסכום של השכירות הולך על השכרה חלופית לצורכי דיור המשפחה.
האם צריך לשלם מס הכנסה על דמי שכירות שמקבלים משתי דירות (ביחד כ- 8,000 ש"ח) ומאידך שוכרים דירה משפחתית גדולה יותר בכ- 7,000 ש"ח. רוב הסכום של השכירות הולך על השכרה חלופית לצורכי דיור המשפחה.
דמי שכירות
עו"ד שזר תומר
03/07/11
יש להפנות את השאלה לפורום דיני מיסים.
תודה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תודה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תנייה ברשיונות הבנייה
משה
03/07/11
האם אפשר לעירייה או לועדת תכנון ובניה להתנות במן רשיונות היתר בניות כאחרי 90 שנה הקרקע תהפוך לבעלות המדינה למרות שהיא פרטית או ההיתר הבניה הוא זמני?
תודה
תודה
רישיון נהיגה
עו"ד שזר תומר
03/07/11
צר לי, לא ניתן להשיב על פרטי המקרה במסגרת הפורום, צריך לבדוק את המקרה לגופו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שיעבוד
רון
03/07/11
בדירה שאבי מעביר אלי ללא תמורה יש שיעבוד לטובת הבנק על שם אבי (השיעבוד רשום בטאבו). אני רוצה להעביר את השיעבוד על שמי לצורך קבלת משכנתא. האם ניתן להעביר את השיעבוד על שמי לפני שהעברה נעשתה בטאבו? האם מספיק לקחת לצורך רישום השיעבוד את התצהירם של העברה ללא תמורה? ורק אחכ להעביר את הדירה על שמי?
שיעבוד
עו"ד שזר תומר
03/07/11
לא, הדרך הנכונה, היא לדבר עם הבנק ולחתום עימם על העברת השעבוד, והסכמתם בכתב להסרת השעבוד משם אביך לאחר העברת הבעלות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס שבח
רון
03/07/11
אילו טפסים/ מסמכים צריך להוסיף לטופס מש"ח לצורך תשלום מס שבח?
מס שבח
עו"ד שזר תומר
03/07/11
אם זה רק דיווח - אז את החוזה ונסח טאבו.
אם מבקשים שומה של מס שבח, אז צריך עוד מסמכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם מבקשים שומה של מס שבח, אז צריך עוד מסמכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השכרת דירה – בעלי דירה מחו"ל
כללי
03/07/11
במידה ואני שוכרת דירה מבעלי דירה השוהים בחו"ל שיש להם מיופה כח בארץ שחתום על ידי נוטריון מישראל שמכיר גם את מיופה הכח וגם את בעל הנכס האם צריך חתימה של הקונסוליה במידה בה שוהה בעלת הכנס או שלצורך השכרת דירה מספיק חתימת ייפוי הכח הקיימת
השכרת דירה
עו"ד שזר תומר
03/07/11
על פניו, נראה כי יפוי הכוח מספיק.
צריך לבדוק את יפוי הכוח כמובן, והם הוא ספציפי להשכרת הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את יפוי הכוח כמובן, והם הוא ספציפי להשכרת הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
