פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברת מכר ללא תמורה
שואל
18/07/11
שלום רב,
1.בעסקאות מרקעין בכלל, ובמכר ללא תמורה בפרט, האם תפקיד רישום הנכס בטאבו על שם המקבל לרבות מסירת שטר המכר וכו' הוא תפקידו של עורך הדין של המוכר/נותן או של הקונה/מקבל?
2.לאחר שהוסכם עם עורך דין כלשהו שיקבל לידיו את אחריות הטיפול בעסקה ורישום הנכס בטאבו, האם ניתן לעזוב אותו בטרם סיום ההליך ולקחת עורך דין אחר שיבצע את ההעברה? (כגון במקרה שהתרשל בתפקידו, או שלא מרוצים ממנו)
ואם כן, מי צריך להסכים לכך? הקונה/המוכר או שניהם?
1.בעסקאות מרקעין בכלל, ובמכר ללא תמורה בפרט, האם תפקיד רישום הנכס בטאבו על שם המקבל לרבות מסירת שטר המכר וכו' הוא תפקידו של עורך הדין של המוכר/נותן או של הקונה/מקבל?
2.לאחר שהוסכם עם עורך דין כלשהו שיקבל לידיו את אחריות הטיפול בעסקה ורישום הנכס בטאבו, האם ניתן לעזוב אותו בטרם סיום ההליך ולקחת עורך דין אחר שיבצע את ההעברה? (כגון במקרה שהתרשל בתפקידו, או שלא מרוצים ממנו)
ואם כן, מי צריך להסכים לכך? הקונה/המוכר או שניהם?
השלמת עסקה ע"י עו"ד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/07/11
עו"ד שמתחיל עסקה צריך לסיים את העסקה, מאחר ועסקה מסתיימת ברישום. למרות האמור לעיל יש לבדוק את הנסיבות של כל עסקה ועסקה ומה ההתחייבות של עו"ד.
אין כל בעיה להחליף עו"ד לאחר שהיחסים נסתיימו באופן ברור והעו"ד שוחרר מייצוג כדין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אין כל בעיה להחליף עו"ד לאחר שהיחסים נסתיימו באופן ברור והעו"ד שוחרר מייצוג כדין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום למתווך
ליבי
18/07/11
לפני כ3 חודשים פניתי למתווך בעניין חיפוש דירה בטווח מחירים שבין 600.000 ל-700.000 ש"ח. המתווך הראה לי דירה שנחשבת מציאה של ממש בסך של 680.000. ביקרנו בדירה ומאד התלהבנו, אבל כשהתקשר המתווך לבעל הדירה על מנת לסגור איתו, התברר שהמחיר הוא טעות והסכום עומד על 820.000 ש"ח. כמובן שדיווחנו למתווך שאין על מה לדבר ושאין עסקה.
כיום, לאחר שהבנו שאין לנו ברירה אחרת, אנו רוצים לרכוש את הדירה, ייצרנו קשר עם בעלת הדירה (המודעה מתפרסמת באינטרנט) וסיכמנו על מחיר של 800.000 ש"ח. האם לאור השתלשלות העניינים, אנו עדיין מחוייבים בדמי תיווך למתווך?
אני חייב להבהיר שאם המתוך היה מציין בפנינו מלכתחילה שהדירה במחיר של 820.000, לא היינו נגשים לראותה.
אנא תשובתכם.
כיום, לאחר שהבנו שאין לנו ברירה אחרת, אנו רוצים לרכוש את הדירה, ייצרנו קשר עם בעלת הדירה (המודעה מתפרסמת באינטרנט) וסיכמנו על מחיר של 800.000 ש"ח. האם לאור השתלשלות העניינים, אנו עדיין מחוייבים בדמי תיווך למתווך?
אני חייב להבהיר שאם המתוך היה מציין בפנינו מלכתחילה שהדירה במחיר של 820.000, לא היינו נגשים לראותה.
אנא תשובתכם.
הגורם היעיל
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/07/11
ראשית נשאלת השאלה האם יש לכם הסכם עם המתווך ?!
שנית, נבדוק לגבי הגורם היעיל, לי נראה על פניו שהמתווך היה הגורם היעיל.
הייתי ממליץ לסיים בהסכמה בינכם ולא להגיע לבית משפט.
בראש ובראשונה - מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב,
שבה נכללים הפרטים הבאים:
שמות, כתובות ומספרי הזיהוי של המתווך ושל הלקוח.
סוג העסקה שפעולת התיווך מבוקשת לגביו, כגון: "שכירות", "מכירה".
תיאור הנכס נושא פעולת התיווך.
מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב.
הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה והאם המחיר כולל מע"מ.
בפועל, נוהגים המתווכים לפגוש את לקוחותיהם במקום מוסכם, עוד לפני שהם מציגים בפניהם את הנכס,
ולהחתימם מיד על טופס אותו הם ממלאים במקום, אשר תפקידו למלא אחר הוראות החוק האמורות.
יחד עם זאת, בתי המשפט פסקו כי הפרטים האמורים נועדו לבסס ודאות של הלקוח בפרטי העסקה,
ולפיכך, היה וטופס ההזמנה, שמילא המתווך, לא כולל את כל הפרטים המצוינים לעיל, לא יהווה המסמך הסכם תיווך מחייב וישלול מהמתווך את זכאותו לקבלת דמי התיווך.
שנית, מותנית זכאותו של המתווך לקבלת דמי תיווך, בתנאי שאותו מתווך מחזיק ברישיון כדין. בשולי הדברים אציין, כי למי שאינו מחזיק ברישיון כדין אסור להציג את עצמו בפני אחרים כמתווך במקרקעין.
עוד יצוין, כי בחוק נקבעו מספר תנאים בהם צריך המתווך לעמוד על מנת לקבל רישיון, לרבות הצלחתו בבחינה בה נדרש ידע בדיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה, דיני מיסוי וכו'.
שלישית, מותנית זכאותו של המתווך לדמי התיווך בהיותו "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. קיימת פסיקה ענפה ביחס לשאלה אימתי יחשב המתווך כ"גורם היעיל" ונקבע כי התשובה לכך נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל - כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעסקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שנית, נבדוק לגבי הגורם היעיל, לי נראה על פניו שהמתווך היה הגורם היעיל.
הייתי ממליץ לסיים בהסכמה בינכם ולא להגיע לבית משפט.
בראש ובראשונה - מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב,
שבה נכללים הפרטים הבאים:
שמות, כתובות ומספרי הזיהוי של המתווך ושל הלקוח.
סוג העסקה שפעולת התיווך מבוקשת לגביו, כגון: "שכירות", "מכירה".
תיאור הנכס נושא פעולת התיווך.
מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב.
הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה והאם המחיר כולל מע"מ.
בפועל, נוהגים המתווכים לפגוש את לקוחותיהם במקום מוסכם, עוד לפני שהם מציגים בפניהם את הנכס,
ולהחתימם מיד על טופס אותו הם ממלאים במקום, אשר תפקידו למלא אחר הוראות החוק האמורות.
יחד עם זאת, בתי המשפט פסקו כי הפרטים האמורים נועדו לבסס ודאות של הלקוח בפרטי העסקה,
ולפיכך, היה וטופס ההזמנה, שמילא המתווך, לא כולל את כל הפרטים המצוינים לעיל, לא יהווה המסמך הסכם תיווך מחייב וישלול מהמתווך את זכאותו לקבלת דמי התיווך.
שנית, מותנית זכאותו של המתווך לקבלת דמי תיווך, בתנאי שאותו מתווך מחזיק ברישיון כדין. בשולי הדברים אציין, כי למי שאינו מחזיק ברישיון כדין אסור להציג את עצמו בפני אחרים כמתווך במקרקעין.
עוד יצוין, כי בחוק נקבעו מספר תנאים בהם צריך המתווך לעמוד על מנת לקבל רישיון, לרבות הצלחתו בבחינה בה נדרש ידע בדיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה, דיני מיסוי וכו'.
שלישית, מותנית זכאותו של המתווך לדמי התיווך בהיותו "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. קיימת פסיקה ענפה ביחס לשאלה אימתי יחשב המתווך כ"גורם היעיל" ונקבע כי התשובה לכך נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל - כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעסקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בירור בנושא מס רכישה ומס שבח
דניאל
18/07/11
שלום רב,אשמח לייעוץ בנושא מעט מורכב, אנסה לתארו בפשטות.בבעלותי דירה שבה אני מתגורר.בנוסף, אני ואחי ירשנו את דירת הורינו לפני כ10 שנים, נרשם בטאבו 50% לכל אחד מאיתנו.לפני כחודשיים החלטנו למכור את הדירה, ומכיוון שאחי מתגורר בחו"ל הוא העביר לי במתנה ללא תמורה את חציו בדירה כדי שאטפל בענייני המכירה גם בעבורו. גם אני וגם הוא לא קנינו או מכרנו דירה בעשר השנים האחרונות.1. לאחר שהשלמנו את ההעברה קיבלתי בקשה לתשלום מס רכישה על סך 5 אחוז מערך חצי הדירה. האם אפשר לקבל פטור ממס זה?2. כעת ברצוני למכור את הדירה בשלמותה, האם אהיה חייב בתשלום מס שבח על חצי הדירה שהועברה לי כמתנה ללא תמורה? האם אפשר לקבל פטור? האם הוראת השעה ביכולתה לסייע בנושא? והאם אני חייב בתקופת צינון?3. האם לא עדיף לנסות להחזיר את המצב לקדמותו ולבטל את ההעברה שנעשתה מאחי אליי, ולקבל ממנו ייפוי כוח על חציו בדירה כדי שבעת המכירה לצד שלישי אוכל לחתום גם בשמו?תודה מראש,דניאל
ביטול העברה ללא תמורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/07/11
מומלץ לפעול בהקדם בניסיון לבטל את העברה. האם העניין טופל ע"י עו"ד שיגע את העתיד לבוא ?
לגבי מס הרכישה, האם יש לך כבר דירה שרשומה על שימך ? מאחר ורק כך ניתן להסביר את התשלום עבור מס רכישה.
תפנה לעו"ד מנוסה וניתן יהיה לסיים למענך העניין ללא תשלומים והוצאות מיותרות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לגבי מס הרכישה, האם יש לך כבר דירה שרשומה על שימך ? מאחר ורק כך ניתן להסביר את התשלום עבור מס רכישה.
תפנה לעו"ד מנוסה וניתן יהיה לסיים למענך העניין ללא תשלומים והוצאות מיותרות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שהושכרה שלא בהסכמת כל הבעלים
רז
18/07/11
דירה שהתקבלה בירושה והושכרה ע"י אחד היורשים הרשומים כבעלים לאחר מבלי לקבל את הסכמת היורש הנוסף .
1. האם ניתן לפנות את הדייר ( נמצא בחלק שלי ללא רשות)
2. איזה תביעה מגישים ונגד מי?
3.האם ניתן להשכיר חלק ממקרקעין בלי רשות האחרים?
1. האם ניתן לפנות את הדייר ( נמצא בחלק שלי ללא רשות)
2. איזה תביעה מגישים ונגד מי?
3.האם ניתן להשכיר חלק ממקרקעין בלי רשות האחרים?
פינוי שוכר ע"י בעלים במחצית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/07/11
על מנת לתת תשובה יש להכיר את המקרה טוב יותר ואת השתלשלות האירועים, לדוגמה לעניין החזקה הקודמת בדירה וכו'.
היה לי מקרה דומה שהבאנו את העובדה בפני השוכר לפני שהוא נכנס לדירה במכתב מסודר וכך נמנע העניין.
אך על פי המתואר בשאלה שלך, במקרה וכבר הדייר בדירה עליך לפנות אליו וכן ושותף.
ניתן לפעול בדרך של תביעת פינוי, לא קל הדבר אף על פי שאתה בעל זכות קניינית מאחר ולכאורה וטען הדייר כי מדובר כאן על הטעייה ואז יבדקו מה נעשה על ידך מהיום שנתגלה לך הדבר. נשאלת השאלה מי היה גר בדירה קודם לכן ומי מנהל את הדירה.
תפנה לעו"ד לקבלת יעוץ לאחר שכל העובדות יהיו לפני העו"ד. כלל שתפנה לבעל מקצוע בהקדם כך הדבר יהיה טוב מבחינתך.
יש לך אפשרות לפנות לפירוק שיתוף ועוד דרכים ...
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
היה לי מקרה דומה שהבאנו את העובדה בפני השוכר לפני שהוא נכנס לדירה במכתב מסודר וכך נמנע העניין.
אך על פי המתואר בשאלה שלך, במקרה וכבר הדייר בדירה עליך לפנות אליו וכן ושותף.
ניתן לפעול בדרך של תביעת פינוי, לא קל הדבר אף על פי שאתה בעל זכות קניינית מאחר ולכאורה וטען הדייר כי מדובר כאן על הטעייה ואז יבדקו מה נעשה על ידך מהיום שנתגלה לך הדבר. נשאלת השאלה מי היה גר בדירה קודם לכן ומי מנהל את הדירה.
תפנה לעו"ד לקבלת יעוץ לאחר שכל העובדות יהיו לפני העו"ד. כלל שתפנה לבעל מקצוע בהקדם כך הדבר יהיה טוב מבחינתך.
יש לך אפשרות לפנות לפירוק שיתוף ועוד דרכים ...
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר להיכנס למרפסת פרטית ללא אישור
סילבן בן-אבי
18/07/11
האם חוקר פרטי יכול להיכנס למרפסת פרטית ללא אישור בעל הדירה
הסגת גבול
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/07/11
על פי המתואר, ניתן לומר כי על פי חוק - הסגת גבול הינה פלישת אדם למתחם מקרקעין השייכים לגורם או לאדם אחר על- מנת לעשות בהם שימוש לצרכיו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פגיעה בפרטיות ע"י חוקר פרטי
עופר בן אברהם
19/07/11
1. פגיעה בפרטיות היא, בין היתר, "בילוש או התחקות אחרי אדם, העלולים להטרידו, או הטרדה אחרת" (סעיף 2(1) לחוק הגנת הפרטיות).
פגיעה כאמור (אם לא עומדת לפוגע אחת ההגנות שבחוק) היא עוולה (עילה לתביעה אזרחית) לפי סעי ף4 לחוק, ואם נעשתה במזיד, היא גם עבירה פלילית לפי סעיף 5 לחוק, והיא נמנית עם העבירות, שאפשר להגיש בגינן גם קובלנה פלילית (כתב אישום מיוחד, שרשאי אדם להגיש ישירות לבית המשפט), בהתאם לסעיף 68 לחוק סדר הדין הפלילי [נוסח משולב] וסעיף 12 לתוספת השנייה לחוק.
2. חיזוק לטענה בדבר הפגיעה הפרטיות נמצא בסעיף 7 (ב) לחוק-יסוד כבוד האדם וחירותו, הקובע::
"אין נכנסים לרשות היחיד של אדם שלא בהסכמתו".
5. לפוגע בפרטיות עשויה לעמוד אחת או יותר מההגנות, המפורטות בסעיף 18 לחוק הגנת הפרטיות, ולדוגמה: הפגיעה נעשתה בתום לב כדי להגן על עניין אישי כשר של הפוגע (סעיף 18(2)(ג) לחוק). אבל כדי שתתקיים חזקת תום הלב, צריך שהפגיעה תהיה סבירה (סעיף 20 לחוק).
לדעתי, חדירה לביתו של אדם בלי רשותו לא תיחשב כפגיעה בתום לב, למעט במקרים נדירים, למשל: אם שמע החוקר קריאות לעזרה מתוך הבית ונכנס כדי לעזור בלבד.
6. לחוקר פרטי אין זכות יתר לפגוע בפרטיות, לאמור: אם אין לאדם הגנה על-פי החוק למעקב שהוא עורך, גם לחוקר מטעמו לא תהיה הגנה. ולרוב אין גם תועלת בפגיעה, משום שסעיף 32 לחוק הגנת הפרטיות קובע:
"חומר שהושג תוך פגיעה בפרטיות יהיה פסול לשמש ראיה בבית משפט, ללא הסכמת הנפגע, זולת אם בית המשפט התיר מטעמים שיירשמו להשתמש בחומר, או אם היו לפוגע, שהיה צד להליך, הגנה או פטור לפי חוק זה".
7. תביעה בגין פגיעה בפרטיות פטורה מהוכחת נזק, אם סכום התביעה אינו עולה על 50,000 ש"ח (בהתאמה למדד מאי 2007) או על כפל הסכום, אם הפגיעה נעשתה בכוונה לפגוע (סעיף 29א לחוק).
8. חדירה לביתו של אדם בלי הסכמתו היא הסגת גבול. אולם הסגת גבול היא עבירה פלילית רק אם נעשתה כדי להפחיד את המחזיק בנכס, להעליבו, להקניטו או לעבור עבירה (סעיף 447 לחוק העונשין), והיא עילה לתביעת פיצויים רק אם גרמה נזק ממון (סעיף 29 לפקודת הנזיקין).
כלומר: בענייננו, בהנחה שלא נגרם נזק לדירה כתוצאה מכניסת החוקר, עילת תביעה תצמח לנפגע, לדעתי, רק מחוק הגנת הפרטיות.
פגיעה כאמור (אם לא עומדת לפוגע אחת ההגנות שבחוק) היא עוולה (עילה לתביעה אזרחית) לפי סעי ף4 לחוק, ואם נעשתה במזיד, היא גם עבירה פלילית לפי סעיף 5 לחוק, והיא נמנית עם העבירות, שאפשר להגיש בגינן גם קובלנה פלילית (כתב אישום מיוחד, שרשאי אדם להגיש ישירות לבית המשפט), בהתאם לסעיף 68 לחוק סדר הדין הפלילי [נוסח משולב] וסעיף 12 לתוספת השנייה לחוק.
2. חיזוק לטענה בדבר הפגיעה הפרטיות נמצא בסעיף 7 (ב) לחוק-יסוד כבוד האדם וחירותו, הקובע::
"אין נכנסים לרשות היחיד של אדם שלא בהסכמתו".
5. לפוגע בפרטיות עשויה לעמוד אחת או יותר מההגנות, המפורטות בסעיף 18 לחוק הגנת הפרטיות, ולדוגמה: הפגיעה נעשתה בתום לב כדי להגן על עניין אישי כשר של הפוגע (סעיף 18(2)(ג) לחוק). אבל כדי שתתקיים חזקת תום הלב, צריך שהפגיעה תהיה סבירה (סעיף 20 לחוק).
לדעתי, חדירה לביתו של אדם בלי רשותו לא תיחשב כפגיעה בתום לב, למעט במקרים נדירים, למשל: אם שמע החוקר קריאות לעזרה מתוך הבית ונכנס כדי לעזור בלבד.
6. לחוקר פרטי אין זכות יתר לפגוע בפרטיות, לאמור: אם אין לאדם הגנה על-פי החוק למעקב שהוא עורך, גם לחוקר מטעמו לא תהיה הגנה. ולרוב אין גם תועלת בפגיעה, משום שסעיף 32 לחוק הגנת הפרטיות קובע:
"חומר שהושג תוך פגיעה בפרטיות יהיה פסול לשמש ראיה בבית משפט, ללא הסכמת הנפגע, זולת אם בית המשפט התיר מטעמים שיירשמו להשתמש בחומר, או אם היו לפוגע, שהיה צד להליך, הגנה או פטור לפי חוק זה".
7. תביעה בגין פגיעה בפרטיות פטורה מהוכחת נזק, אם סכום התביעה אינו עולה על 50,000 ש"ח (בהתאמה למדד מאי 2007) או על כפל הסכום, אם הפגיעה נעשתה בכוונה לפגוע (סעיף 29א לחוק).
8. חדירה לביתו של אדם בלי הסכמתו היא הסגת גבול. אולם הסגת גבול היא עבירה פלילית רק אם נעשתה כדי להפחיד את המחזיק בנכס, להעליבו, להקניטו או לעבור עבירה (סעיף 447 לחוק העונשין), והיא עילה לתביעת פיצויים רק אם גרמה נזק ממון (סעיף 29 לפקודת הנזיקין).
כלומר: בענייננו, בהנחה שלא נגרם נזק לדירה כתוצאה מכניסת החוקר, עילת תביעה תצמח לנפגע, לדעתי, רק מחוק הגנת הפרטיות.
דירה
קומנט
18/07/11
קצת מורכב :דירה בבעלות ההורים : היו חמישה אחים, ההורים נפטרו, אין צוואה, ואחד האחים (נשוי + ילדים) נפטר,הילדים של אשת האח שנפטר ויתרו ע"י הליך משפטי על חלקם בירושה והעבירו את כל הזכויות היחסיות שלהם לאמם.הרבה יותר פשוט :ארבעה אחים + אישתו של האח שנפטר, כאשר מבחינה משפטית לכל אחד חלק שווה (חמישית) בדירה.מספר שאלות, ברשותכם :1. האם מעמדה של האישה זהה לחלוטין למעמד כל אח, או שיש ניואנסים קטנים המבדילים בינהם ?2. במידה ואחד האחים או האישה ירצו לרכוש את הדירה, האם מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר,או שמכיוון שמדובר במוכרים/רוכשים מאותה משפחה, ומכיוון שמדובר במכירת ירושה, חלים חוקים מעט שונים/נוספים ?3. ובאופן ספציפי יותר, במידה ואחד האחים רוכש את הדירה, האם מבחינת כל סוגי המיסוי החלים עליו,הם זהים לחלוטין כפי שהיו חלים עליו במידה והיה רוכש דירה ממישהו אחר ?תודה !
על פי סעיף 10 לחוק הירושה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/07/11
ראשית, חשוב להתייחס לכך שמדובר על ירושה ולא צוואה מאחר ויש הבדל בעניין.
הסעיפים הרלווטים הינם -
על פי סעיף 10 לחוק הירושה - בהעדר צוואה, היורשים על פי דין הם:
"(1) מי שהיה במות המוריש בן-זוגו;
(2) ילדי המוריש וצאצאיהם, הוריו וצאציהם, הורי הוריו וצאצאיהם "
היקפה של זכות הירושה של בן הזוג, המשתנה בהתאם למידת קרבתם של היורשים הנוספים למוריש, מפורטת בסעיף 11 לחוק הירושה:
"זכות הירושה של בן זוג
(א) בן-זוגו של המוריש נוטל את המיטלטלין כולל מכונית נוסעים השייכים, לפי המקובל ולפי הנסיבות, למשק הבית המשותף, ונוטל משאר העזבון ?
(1) אם הניח המוריש ילדים או צאצאיהם או הורים - חצי ;
(2) אם הניח המוריש אחים או צאצאיהם או הורי הורים - שני שלישים, ובלבד שאם ערב מותו של המוריש היה בן-הזוג נשוי לו שלוש שנים או יותר וגר עמו אותה שעה בדירה הכלולה, כולה או חלקה, בעזבון יטול בן-הזוג את כל חלקו של המוריש בדירה האמורה, ושני שלישים מהנותר משאר העזבון.
(ב) אם לא הניח המוריש קרוב מן המנויים בסעיף קטן (א) יורש בן הזוג את העזבון כולו.
(ג) המגיע לבן-הזוג על פי עילה הנובעת מקשר האישות, ובכלל זה מה שאשה מקבלת על פי כתובה, ינוכה מחלקו בעזבון; הוראה זו לא תחול על מה שמגיע לבן זוג לפי חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973, או לפי הסכם ממון כמשמעותו באותו חוק, ואינה באה לפגוע בזכותו של בן-זוג לקבל מן העזבון מה שהמוריש קיבל לרגל הנישואין על מנת להחזירו כשיפקעו...".
לאור האמור לעיל אני מקווה שהתמונה ברורה יותר כעת. בכל מקרה מומלץ לפנות לעו"ד המומחה בתחום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הסעיפים הרלווטים הינם -
על פי סעיף 10 לחוק הירושה - בהעדר צוואה, היורשים על פי דין הם:
"(1) מי שהיה במות המוריש בן-זוגו;
(2) ילדי המוריש וצאצאיהם, הוריו וצאציהם, הורי הוריו וצאצאיהם "
היקפה של זכות הירושה של בן הזוג, המשתנה בהתאם למידת קרבתם של היורשים הנוספים למוריש, מפורטת בסעיף 11 לחוק הירושה:
"זכות הירושה של בן זוג
(א) בן-זוגו של המוריש נוטל את המיטלטלין כולל מכונית נוסעים השייכים, לפי המקובל ולפי הנסיבות, למשק הבית המשותף, ונוטל משאר העזבון ?
(1) אם הניח המוריש ילדים או צאצאיהם או הורים - חצי ;
(2) אם הניח המוריש אחים או צאצאיהם או הורי הורים - שני שלישים, ובלבד שאם ערב מותו של המוריש היה בן-הזוג נשוי לו שלוש שנים או יותר וגר עמו אותה שעה בדירה הכלולה, כולה או חלקה, בעזבון יטול בן-הזוג את כל חלקו של המוריש בדירה האמורה, ושני שלישים מהנותר משאר העזבון.
(ב) אם לא הניח המוריש קרוב מן המנויים בסעיף קטן (א) יורש בן הזוג את העזבון כולו.
(ג) המגיע לבן-הזוג על פי עילה הנובעת מקשר האישות, ובכלל זה מה שאשה מקבלת על פי כתובה, ינוכה מחלקו בעזבון; הוראה זו לא תחול על מה שמגיע לבן זוג לפי חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973, או לפי הסכם ממון כמשמעותו באותו חוק, ואינה באה לפגוע בזכותו של בן-זוג לקבל מן העזבון מה שהמוריש קיבל לרגל הנישואין על מנת להחזירו כשיפקעו...".
לאור האמור לעיל אני מקווה שהתמונה ברורה יותר כעת. בכל מקרה מומלץ לפנות לעו"ד המומחה בתחום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחלוקת עם שכנים על שימוש במקלט
לאורה
17/07/11
בבניין המדורגים שבו אני מתגוררת כשנה לכל שכן כניסה נפרדת. אני גרה בקומה ראשונה ולי יש כניסה נפרדת כמו לכולם אך צמוד לביתי יש מקלט משותף לכל השכנים אשר הוא צמוד רק לביתי ואף שכן לא מרגיש בו.עוד לפני שהגעתי לבניין המקלט שימש את חלק מהשכנים בערבים ובלילות כמועדון סנוקר, כמפגש חברים וסתם לישיבה (מה שידוע לי שהפריע גם לדיירים הקודמים). אינני מוכנה יותר לשימוש זה מפני שבלילות מגיעים ילדים של השכנים אשר עושים רעשים ובלי שום קשר עצם הנוכחות שלהם שם מטרידה אותי ומציקה לי בייחוד שלא חשבתי שאעבור למקום רועש ושאצטרך לטפל בשטויות כמו אלו, וכן מקלט אמור לשמש רק למקרים בטחוניים ולא כמועדון. כאשר פניתי לשכנים הם לא הבינו מדוע זה מפריע לי ועל מה אני עושה מהומה.אשמח מאוד לתגובתך ולעצתך בנושא. תודה רבהלאורה
מקלט
עו"ד שזר תומר
18/07/11
צריך לבדוק את זה לעומק, יתכן כי צריך לכנס ישיבת דיירים.
מצד שני יתכן כי כינוס שכזה יעבוד לבסוף לרעתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מצד שני יתכן כי כינוס שכזה יעבוד לבסוף לרעתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
"מקלט אמור לשמש רק למקרים בטחוניים ולא כמועדון"
דִּינָה
18/07/11
זה לא כך.
על פי הודעת ראש הג"א מלפני שנים רבות, שעדיין בתוקף, ניתן לעשות שימוש דו-תכליתי במקלט - קרי: לא רק למטרות ביטחוניות, אלא גם לשימושים נוספים, כמו מועדון, למשל...
על פי הודעת ראש הג"א מלפני שנים רבות, שעדיין בתוקף, ניתן לעשות שימוש דו-תכליתי במקלט - קרי: לא רק למטרות ביטחוניות, אלא גם לשימושים נוספים, כמו מועדון, למשל...
רישום חלוקת שטח ללא תתח חלקה בטאבו
שוקה
17/07/11
שלום,
ברצוני לדעת האם במקרה שיש שותפים במושא בחלקה מסויימת, ויש בינהם הסכם אשר מסדיר את מיקום הגאוגרפי בחלקה, כלומר לאחד שייך הצד המערבי ולשני המזרחי. האם ניתן להכניס חוזה זה לתוך הנסח טאבו או לחילופן יש דרך אחרת לעגן את ההסכם הזה כך שיהיה בטאבו.
וכן במידה ומחולק השטח נניח שהצד המערבי שייך לאדם א והצד המזרחי לאדם ב' וזה מעוגן בחוזה ואפילו בתשריט שמעולה לטאבו.
ויוחלט על ידי המועצה להפקיע 10% מהחלק המזרחי של החלקה לצורך כביש, האם במקרה כזה אדם ב' יאבד 20 אחוז מהחלק שלו (10% מתוך 50%) או שיש חלוקה באיבוד נתח, כלומר מי שחלקו לא נוגע בהפקעה מעביר 10% לאדם שאיבוד כך שכל אחד מהם יאבד 10%?
תודה
ברצוני לדעת האם במקרה שיש שותפים במושא בחלקה מסויימת, ויש בינהם הסכם אשר מסדיר את מיקום הגאוגרפי בחלקה, כלומר לאחד שייך הצד המערבי ולשני המזרחי. האם ניתן להכניס חוזה זה לתוך הנסח טאבו או לחילופן יש דרך אחרת לעגן את ההסכם הזה כך שיהיה בטאבו.
וכן במידה ומחולק השטח נניח שהצד המערבי שייך לאדם א והצד המזרחי לאדם ב' וזה מעוגן בחוזה ואפילו בתשריט שמעולה לטאבו.
ויוחלט על ידי המועצה להפקיע 10% מהחלק המזרחי של החלקה לצורך כביש, האם במקרה כזה אדם ב' יאבד 20 אחוז מהחלק שלו (10% מתוך 50%) או שיש חלוקה באיבוד נתח, כלומר מי שחלקו לא נוגע בהפקעה מעביר 10% לאדם שאיבוד כך שכל אחד מהם יאבד 10%?
תודה
זכויות במושע
עו"ד שזר תומר
18/07/11
מדובר בזכויות במושע,
ניתן להכניס את התשריט לטאבו.
לגבי ההפקעה, צריך לבדוק את זה יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ניתן להכניס את התשריט לטאבו.
לגבי ההפקעה, צריך לבדוק את זה יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אי ביצוע הסכם מכר
אלי גולד
17/07/11
שלום רב,
דודי רצה להעביר לי את אחד מנכסיו במתנה לפני מותו.
הלכנו לעורך דין לחתום על הסכם מכר ללא תמורה, ושילמנו לעורך דין מראש שכר טרחה בגין כל הפעולות הדרושות להעברת הנכס בטאבו.
עברה מעל שנה, הדירה לא עברה עדיין על שמי בטאבו.
העורך דין אמר שהוא כבר הפקיד בטאבו את כל המסמכים, אבל כשהתקשרתי לטאבו אמרו שלא הפקידו שם כלום.
כל פעם שאני מתקשר לעורך דין הוא מסנן אותי במכוון, וכשאני מתקשר מטלפון חסוי הוא עונה ומתחיל להמציא תירוצים שונים.
יש כרגע רק הערת אזהרה על שמי, אבל לא יותר מזה.
כיום הדוד ז"ל הלך לעולמו.
מה זה אומר? האם עדיין העורך דין יכול להעביר את הדירה על שמי?
האם ניתן לאחר מות הדוד להחליף עורך דין ולתת למישהו אחר ייפוי כח שיטפל בזה?
מה ניתן לעשות נגד העורך דין?
בתודה מראש
דודי רצה להעביר לי את אחד מנכסיו במתנה לפני מותו.
הלכנו לעורך דין לחתום על הסכם מכר ללא תמורה, ושילמנו לעורך דין מראש שכר טרחה בגין כל הפעולות הדרושות להעברת הנכס בטאבו.
עברה מעל שנה, הדירה לא עברה עדיין על שמי בטאבו.
העורך דין אמר שהוא כבר הפקיד בטאבו את כל המסמכים, אבל כשהתקשרתי לטאבו אמרו שלא הפקידו שם כלום.
כל פעם שאני מתקשר לעורך דין הוא מסנן אותי במכוון, וכשאני מתקשר מטלפון חסוי הוא עונה ומתחיל להמציא תירוצים שונים.
יש כרגע רק הערת אזהרה על שמי, אבל לא יותר מזה.
כיום הדוד ז"ל הלך לעולמו.
מה זה אומר? האם עדיין העורך דין יכול להעביר את הדירה על שמי?
האם ניתן לאחר מות הדוד להחליף עורך דין ולתת למישהו אחר ייפוי כח שיטפל בזה?
מה ניתן לעשות נגד העורך דין?
בתודה מראש
העברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
17/07/11
ניתן להוציא מכתב , הוא מחוייב לענות לך בכתב ואז תדע האם הופקד או לא.
בכבוד רב
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בכבוד רב
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
איך רוכשים דירה שיש עליה משכנתא ?
אילי
17/07/11
איך מבטיחים שהמשכנתא על הדירה שאני רוכש תסולק ולא יישארו כחוב על הדירה ?
האם יש אפשרות לשלם ישירות לבנק הממשכן של בעל הדירה ואז להחשיב זאת כחלק מהתמורה של הדירה???
האם יש אפשרויות טובות יותר ?
מה פתאום שאשלם להם את המשכנתא בטרם קיבלתי את המפתחות ?
מדובר בסכום של 800,000 ש"ח המהווה כמעט את כל התשלום עבור הדירה.
האם יש אפשרות לשלם ישירות לבנק הממשכן של בעל הדירה ואז להחשיב זאת כחלק מהתמורה של הדירה???
האם יש אפשרויות טובות יותר ?
מה פתאום שאשלם להם את המשכנתא בטרם קיבלתי את המפתחות ?
מדובר בסכום של 800,000 ש"ח המהווה כמעט את כל התשלום עבור הדירה.
משכנתא
עו"ד שזר תומר
17/07/11
איך מבטיחים שהמשכנתא על הדירה שאני רוכש תסולק ולא יישארו כחוב על הדירה ?
האם יש אפשרות לשלם ישירות לבנק הממשכן של בעל הדירה ואז להחשיב זאת כחלק מהתמורה של הדירה??? יש אפשרות
האם יש אפשרויות טובות יותר ?אין.
מה פתאום שאשלם להם את המשכנתא בטרם קיבלתי את המפתחות ? גם בעסקה בלי משכנתא אתה לא משלם הכול בסוף
מדובר בסכום של 800,000 ש"ח המהווה כמעט את כל התשלום עבור הדירה. מה מחיר הדירה - עו"ד שלך צריך למצוא לך מנגנון טוב שירגיע אותך.
בכבוד רב
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
האם יש אפשרות לשלם ישירות לבנק הממשכן של בעל הדירה ואז להחשיב זאת כחלק מהתמורה של הדירה??? יש אפשרות
האם יש אפשרויות טובות יותר ?אין.
מה פתאום שאשלם להם את המשכנתא בטרם קיבלתי את המפתחות ? גם בעסקה בלי משכנתא אתה לא משלם הכול בסוף
מדובר בסכום של 800,000 ש"ח המהווה כמעט את כל התשלום עבור הדירה. מה מחיר הדירה - עו"ד שלך צריך למצוא לך מנגנון טוב שירגיע אותך.
בכבוד רב
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
דמי שכירות
אורלי
17/07/11
שלום רב,האם יש חוק שאומר כמה מותר למשכיר להעלות שכ"ד לשוכר כלשוכר יש אופציה לגור עוד שנה לפי החוזה.והאם לשוכר אחרי 7 שנות שכירות ותשלומים מסודרים יש זכויות.בתודה מראש
חוזה שכירות העלאה אופציה
עו"ד שזר תומר
17/07/11
אין חוק שכזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רישום נכס לפי צו ירושה
תודה
17/07/11
מדובר בדירה בבית משותף, רשומה בטאבו אבל לא רשום "אין הגבלה בהעברה ובירושה", מה צריך לעשות? אמרו לי שצריך ללכת למנהל מקרקעי ישראל, איזה בקשה מגישים במנהל? כמה זמן זה לוקח?
היורשת לפי הצו היא האישה (הבעל נפטר) והיא בעלת החלק השני, ויש משכנתא, האם היא חייבת לשלם את המשכנתא לפני שתעביר את זה על שמה בטאבו או שבירושה זה שונה?
תודה רבה רבה~!!!
היורשת לפי הצו היא האישה (הבעל נפטר) והיא בעלת החלק השני, ויש משכנתא, האם היא חייבת לשלם את המשכנתא לפני שתעביר את זה על שמה בטאבו או שבירושה זה שונה?
תודה רבה רבה~!!!
צו ירושה
עו"ד שזר תומר
17/07/11
את הקונה או המוכרת?
לא צריך לשלם את המשכנתא - אבל זה לוקח זמן עד העברה.
תני לי עוד פרטים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לא צריך לשלם את המשכנתא - אבל זה לוקח זמן עד העברה.
תני לי עוד פרטים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסכם בלעדיות עם מתווך למכירת דירה בלבד.
יוסי כהן
16/07/11
עברו כבר 6 שבועות מאז חתימת ההסכם לבלעדיות על מכירת דירה עם מתווך ועד כה לא נמצא קונה לדירה. במעמד חתימת הסכם הבלעדיות הבהרתי למתווך שאם בתוך חודשיים לא תמכר הדירה אני אציע אותה להשכרה , אבל לא דרך המתווך ואכן המילים השכרה ודמי תיווך עבור השכרה נמחקו בחוזה הבלעדיות בחתימת המתווך.
מאחר ובעוד שלושה שבועות אני עובר דירה ואני צריך הכנסות ממכירת הנכס או מהנכס עצמו, התחלתי כבר לפרסם באופן עצמאי את הדירה להשכרה. מאחר ובמהלך החודש וחצי עד כה לא רק שלא הגיעו קונים וטנציאליים לדירה אלא מחיר השוק ירדו , אינני מעוניין יותר למכור את הדירה אלא להשכירה באופן עצמאי. האם אני מחוייב להמשיך במאמצי המכירה עם המתווך ומה עלי לעשות בקשר לחוזה הבלעדיות שלי איתו לגבי המכירה? חוזה הבלעדיות אמור להסתיים רק בנוב' 2011.
מאחר ובעוד שלושה שבועות אני עובר דירה ואני צריך הכנסות ממכירת הנכס או מהנכס עצמו, התחלתי כבר לפרסם באופן עצמאי את הדירה להשכרה. מאחר ובמהלך החודש וחצי עד כה לא רק שלא הגיעו קונים וטנציאליים לדירה אלא מחיר השוק ירדו , אינני מעוניין יותר למכור את הדירה אלא להשכירה באופן עצמאי. האם אני מחוייב להמשיך במאמצי המכירה עם המתווך ומה עלי לעשות בקשר לחוזה הבלעדיות שלי איתו לגבי המכירה? חוזה הבלעדיות אמור להסתיים רק בנוב' 2011.
הסכם בלעדיות מתווך
עו"ד שזר תומר
17/07/11
אם אתה לא מעוניין למכור תגיד לו שהתחרטת, כל עוד לא חתמם על קנס עקב כך, אז זה בסדר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכר ללא תמורה
אבנר שרון
16/07/11
שלום וברכה,
1.האם במכר ללא תמורה שמתבצע בין קרובים חייבים לעשות גם חוזה, או שמספיק שטר מכר?
2.האם חוזה יכול להוות תחליף לשטר מכר?
3.האם מכר ללא תמורה חייב במיסים כגון מס שבח/רכישה וכו'?
4.כמה זמן לוקח השלמת רישום העסקה בטאבו?
5.האם דרושה התערבות כלשהי מצד העירייה?
בתודה מראש
1.האם במכר ללא תמורה שמתבצע בין קרובים חייבים לעשות גם חוזה, או שמספיק שטר מכר?
2.האם חוזה יכול להוות תחליף לשטר מכר?
3.האם מכר ללא תמורה חייב במיסים כגון מס שבח/רכישה וכו'?
4.כמה זמן לוקח השלמת רישום העסקה בטאבו?
5.האם דרושה התערבות כלשהי מצד העירייה?
בתודה מראש
חוזה מתנה העברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
17/07/11
1.האם במכר ללא תמורה שמתבצע בין קרובים חייבים לעשות גם חוזה, או שמספיק שטר מכר? לא חייבים חוזה, אבל המינימום הוא תצהיר נותן ותצהיר מקבל
2.האם חוזה יכול להוות תחליף לשטר מכר?לא חייבים גם שטר מכר.
3.האם מכר ללא תמורה חייב במיסים כגון מס שבח/רכישה וכו'? תלוי למי מעבירים... בגדול אם זה לא אישה שאת גר איתה באותו נכס שמעבירים, יש פטור מס שבח, ותשלום מס רכישה בגודל שליש, אבל כמובן שזה דורש בדיקה ביחס למקרה שלך.
4.כמה זמן לוקח השלמת רישום העסקה בטאבו? מספר חודשים 3-4 חודשים, כי ממתינים לאישורים המיסים, וזה תלוי אם יש משכנתא...
5.האם דרושה התערבות כלשהי מצד העירייה? צריך אישור עירייה לטאבו
בתודה מראש
2.האם חוזה יכול להוות תחליף לשטר מכר?לא חייבים גם שטר מכר.
3.האם מכר ללא תמורה חייב במיסים כגון מס שבח/רכישה וכו'? תלוי למי מעבירים... בגדול אם זה לא אישה שאת גר איתה באותו נכס שמעבירים, יש פטור מס שבח, ותשלום מס רכישה בגודל שליש, אבל כמובן שזה דורש בדיקה ביחס למקרה שלך.
4.כמה זמן לוקח השלמת רישום העסקה בטאבו? מספר חודשים 3-4 חודשים, כי ממתינים לאישורים המיסים, וזה תלוי אם יש משכנתא...
5.האם דרושה התערבות כלשהי מצד העירייה? צריך אישור עירייה לטאבו
בתודה מראש
השכרה מכירה מגרש
אבי
16/07/11
שלום
ברשותנו מגרש 400מ"ר הכולל חנות של 11 מ"ר בפינת המגרש שניתן להריסה.כיום אנו נמצאים במס שבח 12-13% מאחר והמגרש נרכש לפני שנת 1942.
1.במידה ואנו משכירים את המגרש לתקופה של 2-4 שנים לצורך מגרש חנייה, כולל את החנות הקטנה ששטחה 11מ"ר. האם כשנרצה למכור את המגרש בעתיד הוא יחשב לעסק? האם יהייה שינוי במס השבח או שיהייה מס נוסף? למעט מס על השכירות.
2.האם יש מע"מ על מכירת המגרש?
אנו 3 שותפים במגרש. בשנתיים האחרונות השכרתי אותו לצורך הנחת חומרי בניין, והוצאתי חשבונית מס לבדי על כל סכום ההשכרה,מאחר ויש לי חנות נוספת שאני משכיר, וכן יש לי תיק במע"מ. ל2 השותפים שלי , שהם אמי בת 93 שלה 50 אחוז במגרש,ואחי שלו 25 אחוז מהמגרש, אין תיקים במע"מ והם אינם עובדים.
האם אני יכול להוציא חשבונית על 25 אחוז מהשכירות, והשותפים שלי יוציאו קבלות בלבד על היתרה.
נ.ב בערך לפני 13 שנה הוצא היתר בנייה, אך לא נוצל.
טרם לקחנו בחזרה את אגרות הבנייה ששולמו לעיריית ת"א.
שווי המגרש הוא כ20 מיליון שקל.
דמי השכירות בין 5.000 ל 7.000 שח בחודש.
אשמח לקבל כל אינפורמציה בנושא.
תודה על הדרכתם.
ברשותנו מגרש 400מ"ר הכולל חנות של 11 מ"ר בפינת המגרש שניתן להריסה.כיום אנו נמצאים במס שבח 12-13% מאחר והמגרש נרכש לפני שנת 1942.
1.במידה ואנו משכירים את המגרש לתקופה של 2-4 שנים לצורך מגרש חנייה, כולל את החנות הקטנה ששטחה 11מ"ר. האם כשנרצה למכור את המגרש בעתיד הוא יחשב לעסק? האם יהייה שינוי במס השבח או שיהייה מס נוסף? למעט מס על השכירות.
2.האם יש מע"מ על מכירת המגרש?
אנו 3 שותפים במגרש. בשנתיים האחרונות השכרתי אותו לצורך הנחת חומרי בניין, והוצאתי חשבונית מס לבדי על כל סכום ההשכרה,מאחר ויש לי חנות נוספת שאני משכיר, וכן יש לי תיק במע"מ. ל2 השותפים שלי , שהם אמי בת 93 שלה 50 אחוז במגרש,ואחי שלו 25 אחוז מהמגרש, אין תיקים במע"מ והם אינם עובדים.
האם אני יכול להוציא חשבונית על 25 אחוז מהשכירות, והשותפים שלי יוציאו קבלות בלבד על היתרה.
נ.ב בערך לפני 13 שנה הוצא היתר בנייה, אך לא נוצל.
טרם לקחנו בחזרה את אגרות הבנייה ששולמו לעיריית ת"א.
שווי המגרש הוא כ20 מיליון שקל.
דמי השכירות בין 5.000 ל 7.000 שח בחודש.
אשמח לקבל כל אינפורמציה בנושא.
תודה על הדרכתם.
מיסוי
עו"ד שזר תומר
16/07/11
לגבי השאלות ביחס למיסוי מקרקעין בשאלה שלך (ואין הרבה, שכן מרבית שאלותיך הם שאלות מיסיות כלליות) - צריך לבדוק טוב את החומר לפני שניתן ליתן לך תשובה.
אני מפנה אותך לרשום את השאלה גם בפורום דיני מיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אני מפנה אותך לרשום את השאלה גם בפורום דיני מיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בניה על גג
אסף
16/07/11
שלום רב,אני בעל בית פרטי במבנה דו משפחתי כאשר ישנו שכן אחד וברצוני לבנות על גג הבית יחידת דיור שתשמש למגורים . העיריה כיום מאשרת למתגוררים בחולון לבנות עד 40 מטרים , ברצוני לדעת מה קורה אם אני מגיש את הכל כפי שצריך לרבות תכנון הבניה כפי שהדין דורש ועל פי החוק , האם תמיד דורשים את הסכמת השכן אשר נמצא עימי בסכסוך. האם בכל בקשה להיתר צריך לחכות לאישור השכן ו/או האם עצם הבעת התנגדות השכן תעכב את ההליכים והיתר הבניה? הרי אני בעל הזכויות באופן מוחלט בדירה ובגג שלי ובעבר כשבניתי את הבית האדריכל תכננן זאת במיוחד כדי שאוכל להוסיף קומה נוספת ? מה קורה במצב שהשכן מתנגד ?
התנגדות להיתר בניה
עו"ד שזר תומר
16/07/11
לא בטוח שידרשו את הסכמת השכן, אבל אם זו בקשה לקבלת היתר הוא יכול להתנגד, ואם ההתנגדות שלו תדחה - אתה יכול לתבוע אותו בגין הנזק שנגרם לך.
דווקא במקרה כזו תתיעץ גם עם המהנדס/אדריכל שמגיש לך את התוכנית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דווקא במקרה כזו תתיעץ גם עם המהנדס/אדריכל שמגיש לך את התוכנית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כיצד קובעים דמי השתתפות בחיזוק עמודים בבניין משותף
רותי
16/07/11
בבניין שלנו יש כוונה לפעול לחיזוק העמודים בבניין כחלק מהצורך להתגונן מפני רעידת אדמה.
שאלתי היא: האם התשלום עבור חיזוק העמודים מתחלק שווה בשווה בין בעלי הדירות ללא קשר לגודלן? או שבעלי הדירות הגדולות יותר (מבחינת שטח הדירה) יישלמו יותר בהשוואה לבעלי הדירות הקטנות יותר.
אשמח גם לקבל הפניה לחוק הרלבנטי המתייחס לכך.
בברכה, רותי
בעלת דירה בבניין משותף
שאלתי היא: האם התשלום עבור חיזוק העמודים מתחלק שווה בשווה בין בעלי הדירות ללא קשר לגודלן? או שבעלי הדירות הגדולות יותר (מבחינת שטח הדירה) יישלמו יותר בהשוואה לבעלי הדירות הקטנות יותר.
אשמח גם לקבל הפניה לחוק הרלבנטי המתייחס לכך.
בברכה, רותי
בעלת דירה בבניין משותף
חיזוק עמודים הוא תחזוקה רגילה של הרכוש המשותף
דִּינָה
16/07/11
והשתתפות בתחזוקת הרכוש המשותף מתחלקת בית בעלי הדירות לפי הגודל היחסי של הדירות (אלא אם נקבע אחרת בתקנון מוסכם).
התשלום לפי גודל הדירה נקבע בסעיף 58 לחוק המקרקעין :
"58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."
אם אין תקנון מוסכם שנרשם בטאבו הקובע תשלום שווה לכל הדירות, ורוצים בכל זאת לגבות תשלום שווה, צריך לקבל מראש הסכמה מפורשת ובכתב מכל 100% של בעלי הדירות כדי לגבות תשלום שווה.
התשלום לפי גודל הדירה נקבע בסעיף 58 לחוק המקרקעין :
"58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."
אם אין תקנון מוסכם שנרשם בטאבו הקובע תשלום שווה לכל הדירות, ורוצים בכל זאת לגבות תשלום שווה, צריך לקבל מראש הסכמה מפורשת ובכתב מכל 100% של בעלי הדירות כדי לגבות תשלום שווה.
חלוקת שטח בין 4 דירות
א.א
16/07/11
לפני 30 שנה,רכשנו דירת קרקע בבניין בן 2 קומות.הדירה נרכשה כאשר החצר מגודרת,ובחוזה רשום שהבית נמכר על מגרש שגודלו רבע דונם.
פתאום לפני שנה,השכן מלמעלה החליט שמגיע לו חלק מהשטח.הוא הביא מודד שסימן
את השטח הלא בנוי של ארבעת הדירות וחילק אותו ל4 חלקים.השכן החליט שעל סמך
המדידה הוא מתחיל לפעול לסיפוח השטח אליו.לטענתו הוא קנה את הדירה כשרבע
מהחלק המשותף שייך לו.
השאלה היא,האם הוא יכול להסתמך על המדידה כעל מסמך משפטי שמאפשר לו לקבל
בעלות על השטח,ואם התשובה היא שלילית,מה ניתן לעשות אם הוא מתחיל לקבוע
עובדות בשטח.
פתאום לפני שנה,השכן מלמעלה החליט שמגיע לו חלק מהשטח.הוא הביא מודד שסימן
את השטח הלא בנוי של ארבעת הדירות וחילק אותו ל4 חלקים.השכן החליט שעל סמך
המדידה הוא מתחיל לפעול לסיפוח השטח אליו.לטענתו הוא קנה את הדירה כשרבע
מהחלק המשותף שייך לו.
השאלה היא,האם הוא יכול להסתמך על המדידה כעל מסמך משפטי שמאפשר לו לקבל
בעלות על השטח,ואם התשובה היא שלילית,מה ניתן לעשות אם הוא מתחיל לקבוע
עובדות בשטח.
צו מניעה כנגד המשך מידע
עו"ד שזר תומר
16/07/11
הוא לא יכול להסתמך על המדידה הזו לדעתי, אלא אם היא תקבל אישור.
בכל מקרה, ניתן להגיש בקשה דחופה לצו מניעה זמני!
פנה לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, ניתן להגיש בקשה דחופה לצו מניעה זמני!
פנה לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פינוי בינוי
עומר
15/07/11
שלום,אנו מעוניינים לקנות דירה בבניין ישן (40 שנה) שבו 4 יחידות דיור בסה"כ. המוכר אמר שהתנהלו בעבר מגעים עם קבלן לגבי עסקת פינוי בינוי ושנראה כי יש רצון הדדי. להבנתי, פינוי בינוי לא מתרחש אלא אם מדובר בעסקה המקיפה לכל הפחות 24 יחידות דיור. שאלתי היא האם ניתן לבצע עסקת פינוי בינוי גם בבניין בן 4 יחידות דיור, ואם לא, איזה עסקאות ניתן לבצע מול קבלן שיהיו דומות במהותן לעסקת פינוי בינוי?תודה מראש.
פינוי בינוי או תמ"א 38
עו"ד שזר תומר
15/07/11
תחילה צריך לבדוק אם בכלל יש אישור לפינוי בינוי- מרבית הסיכויים שאין.
אולי תנסו לבדוק אם יש אישור לתמ"א 38.
בכל מקרה לידיעתך.
הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
יוזמות פינוי בינוי מוסדרות בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. התנגדות כזו באה לעתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, ישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק.
אולי תנסו לבדוק אם יש אישור לתמ"א 38.
בכל מקרה לידיעתך.
הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
יוזמות פינוי בינוי מוסדרות בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. התנגדות כזו באה לעתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, ישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק.
גן ילדים ללא רשיון ליד הבית
דנה
15/07/11
שלום לכל מי שיכול לתת עצה
בבית לידי פתחו גן ילדים. הבית הוא בית מגורים רגיל אין להם רשיון להחזקת גן וגם לא רשיון עסק. המועצה המקומים אינה אוכפת את החוק בנימוק שאין די גני ילדים באזור, למרות שזה לא נכון. מובן שאנחנו סובלים קשות. מה אפשר לעשות.תודה.
בבית לידי פתחו גן ילדים. הבית הוא בית מגורים רגיל אין להם רשיון להחזקת גן וגם לא רשיון עסק. המועצה המקומים אינה אוכפת את החוק בנימוק שאין די גני ילדים באזור, למרות שזה לא נכון. מובן שאנחנו סובלים קשות. מה אפשר לעשות.תודה.
סגירת גן ילדים
עו"ד שזר תומר
15/07/11
ניתן להגיש תביעה אזרחית, ולכרוח בה שני סעדים, סעד אחד - צו סגירה קבוע, והשניה פינוי, הטענה- מטרד ליחיד או רבים (עדיף לצרף כמה שיותר שכנים).
תשאל שאלה - כמה זמן הגן פתוח?
בכל מקרה קח עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
תשאל שאלה - כמה זמן הגן פתוח?
בכל מקרה קח עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
המשך לשאלה בענין גן ילדים בבית פרטי
דנה
17/07/11
לתומר שזר ולכל מי שיכול לסייע
הייתי רוצה לדעת אם אי אפשר לחייב את הרשות המקומית למלא את תפקידה, לסגור את הגן, שהרי הגן הוא ללא רשיון, נפתח בבית מגורים, לא ביקשו רשות מהשכנים.
אולי אפשר לתקוף בכך שהמגרש הוא בגודל חצי דונם ואולי ניתן לראות זאת כבית משותף, למרות שהבית הוא בית פרטי רגיל.
בתודה דנה.
הייתי רוצה לדעת אם אי אפשר לחייב את הרשות המקומית למלא את תפקידה, לסגור את הגן, שהרי הגן הוא ללא רשיון, נפתח בבית מגורים, לא ביקשו רשות מהשכנים.
אולי אפשר לתקוף בכך שהמגרש הוא בגודל חצי דונם ואולי ניתן לראות זאת כבית משותף, למרות שהבית הוא בית פרטי רגיל.
בתודה דנה.
הפקעת מקרקעין
יוסי
15/07/11
שלום, ה עירייה הפקיעה קרקעות של המשפחה לפני יותר מעשרים שנה. עד היום לא נעשה בהם כלום. לאחרונה שמנו לב שאיזה חברה פרטית התחילה לגדר את המקרקעין!!!! מה ניתן לעשות?
הפקעה
עו"ד שזר תומר
15/07/11
לכאורה, אתם לא יכולים לעשות דבר, ההפקעה היתה לפני הרבה מאוד שנים, ולמעשה לא עשיתם כלום הרבה שנים.
אולי הזיכוי היחידי הוא בדיקה האם העירייה הפקיעה את הקרקע לצורך רווח פרטי, אבל גם אז לא בטוח שניתן לעשות משהו, עקב הזמן שעבר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
אולי הזיכוי היחידי הוא בדיקה האם העירייה הפקיעה את הקרקע לצורך רווח פרטי, אבל גם אז לא בטוח שניתן לעשות משהו, עקב הזמן שעבר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
לפעמים ניתן לקבל את הקרקע המופקעת בחזרה
דִּינָה
15/07/11
ראה לדוגמא פסק דין זה.
מומלץ מאוד לפנות לעורך דין המומחה לנושא הפקעות כדי שיתן לכם חוות דעת.
מומלץ מאוד לפנות לעורך דין המומחה לנושא הפקעות כדי שיתן לכם חוות דעת.
העברה ללא תמורה
איציק
15/07/11
רכשתי דירה לפני 5 חדשים. אני מעוניין להעבירה ללא תמורה לאימי.
1. האם ישנו זמן מינימלי שאני צריך להיות הבעלים על הדירה טרם העברתה לאימי?
2. האם יש צורך לנמק מדוע אני מעוניין להעביר הדירה לאימי?
תודה
1. האם ישנו זמן מינימלי שאני צריך להיות הבעלים על הדירה טרם העברתה לאימי?
2. האם יש צורך לנמק מדוע אני מעוניין להעביר הדירה לאימי?
תודה
דירה מתנה
עו"ד שזר תומר
15/07/11
לא ולא...
רק מי לאחר שהיא תקבל תהיה תקופת צינון למי שהיא להעביר הלאה.
בכל מקרה, את זכאי לפטור ממס שבח, והיא צריכה לשלם שליש מס רכישה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
רק מי לאחר שהיא תקבל תהיה תקופת צינון למי שהיא להעביר הלאה.
בכל מקרה, את זכאי לפטור ממס שבח, והיא צריכה לשלם שליש מס רכישה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
שכרתי משרד בקומה 4 בלי מעלית ובלי חנייה ( ארנונה )
מורד
15/07/11
חברים יקרים שכרתי לאחרונה משרד בקומה 4 בלי מעלית ובלי חנייה בעיר נצרת , ואני חושב ומחפש דרך להפחיט בדמי ארנונה נא עזרתכם האדיבה
ארנונה
עורכת דין רחל אדרי
15/07/11
בעקרון זו לא שאלה לפורום הנוכחי. ארנונה נקבעת לפי צו העירייה, מחיר למ"ר באיזור בו נמצא הנכס. אין ארנונה על חניה ואין קשר לקיום מעלית.
צו הריסה שיפוטי + אפשרות חלופית
דני חדד
14/07/11
שלום רב,
לפני כ-3 שנים קיבלתי שטח המומעצה כדי לשתול עצים, לאחר מכן קניתי באותי וקיבלתי לפנות אותה שטח זה ( לא מקובע, אירעי )
המועצה תבעה אותי ויצאתי אשם במשפט שילמתי 5000 שקל קנס.
האם אני יכול להשאיר את הבריכה בשטח הנמצא בסמוך לביתי ?. או שאסור למקם בריכה במקום ציבורי ( הבריכה לא מקובעת ).
שאלה נוספת, האם היום אפשר להיכנס לכלא במקום לשלם קנס ?
לפני כ-3 שנים קיבלתי שטח המומעצה כדי לשתול עצים, לאחר מכן קניתי באותי וקיבלתי לפנות אותה שטח זה ( לא מקובע, אירעי )
המועצה תבעה אותי ויצאתי אשם במשפט שילמתי 5000 שקל קנס.
האם אני יכול להשאיר את הבריכה בשטח הנמצא בסמוך לביתי ?. או שאסור למקם בריכה במקום ציבורי ( הבריכה לא מקובעת ).
שאלה נוספת, האם היום אפשר להיכנס לכלא במקום לשלם קנס ?
שימוש בשטח ציבורי
עורכת דין רחל אדרי
15/07/11
אתה לא יכול לעשות שימוש פרטי בשטח ציבורי, גם לא על ידי הנחת בריכה שאיננה מקובעת. זה נקרא פלישה. לגבי המרת קנס במאסר - בפסק הדין השופט קובע האם ניתן להמיר את הקנס בימי מאסר.
גרירת מס שבח לנכס הבא…
בעז
14/07/11
רכשתי חנות לפני כשנתים הוצע לי למכור עם רווח שאלתי היא האם אוכל למכור את החנות שלי ולקנות נכס מסחרי אחר במחיר שהוא יותר גבוה מהמחיר שמכרתי ולגרור את חיוב מס השבח לנכס הבא לכשימכר
חילוף זכויות בנכס עסקי
עורכת דין רחל אדרי
15/07/11
ישנה הוראת שעה המאפשרת חילוף זכויות במנה עסקיח ודחיית תשלום המס בלעת מכירת הנכס החלופי (יש לרכוש אותו תוך 12 חודשים) אולם - הוראת השעה נכון לעכשיו אינה בתוקף, היתה בתוקף עד 31.12.2010 בדרך כלל היא מוארכת באופן רטרואקטיבי, אבל לא הייתי ממליצה לסמוך על זה מבלי לקבל תשובה בכתב ממשרד מיסוי מקרקעין האיזורי.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
