פורום נדל"ן

חני שבוע טוב,

הסוגיה אותה את מתארת אינה פשוטה כלל. 

אם הבנתי נכון, הדירה רשומה על שמה של חמותך, אך הכספים ממכירת הבית נכנסו לחשבונכם המשותף, היות והבית נקנה בכספיכם והשכירות משולמת על חשבונכם. 

אני מבין "בין השורות" כי את חוששת מסוג של "הברחת" כספי המכירה של הבית על ידי בעלך באמצעות חמותך.

יש לבחון האם ישנו הסכם המגדיר את הנוהג בין חמותך לבין בעלך? האם הכספים הועברו מחשבונה של חמותך (לאחר מכירת הדירה) אל חשבונכם, או שכספי המכירה הועברו ישירות לחשבונכם על אף היותה הבעלים היחיד הרשום בנכס?

ישנן עוד סוגיות רבות הן בעולם החוזי והן בעולם דיני המשפחה, שיש ליישב על מנת לנתח בצורה מדויקת את הסוגיה.

אני מציע לפנות עם כלל המסמכים הרלוונטים לעו"ד מקרקעין אשר מבין גם בדיני משפחה (צוות משרדי ישמח לעזור לך בעניין), ולקבוע פגישת יעוץ על מנת לנתח את הסיטואציה המורכבת הזו.

מקווה שהצלחתי לסייע במעט.

שלום מוטי,

יש לבחון את צו הארנונה הרלוונטי למקום מגוריך.

שלום חני,

נא פני לפורום דיני משפחה באתר זה.

ישראלה שלום רב ושבוע טוב,

צר לי לשמוע על ה"הפתעה" הלא-נעימה לה "זכית" בעת מגוריך בשכירות.

לצערי, מדובר בבעיה שכיחה, אשר הדרך היחידה לפתור אותה הוא באמצות ניסוח הסכם השכירות בצורה נכונה.

עורכי-דין המנוסים בעולם המקרקעין וההתחדשות העירונית, יודעים למפות אזורים מסוימים כ"בעלי פוטנציאל לקיום פרויקט של התחדשות עירונית", וכאשר מזהים כי יש הסכם שכירות באזור שכזה, מכניסים לסעיפי ההסכם "תרופות" לסיטואציות ומפגעים הנוצרים בעת קיום העבודות באזור (פיצויים, תיקונים, ואף ביטול החוזה במקרי קיצון).

ככל שלא נכתבו סעיפים כמתואר לעיל, לא ניתן לעשות הרבה מול השוכר, היות ובמרביתם של חוזי השכירות קיים הסעיף בו השוכר מצהיר כי "בדק את הנכס ואת מצבו המשפטי.... וכי לא יעלו טענות נוספות..". 

מה שכן נותר לעשות, וגם אז במקרים חריגים בלבד, זה להזמין מומחים אשר יכתבו חוות דעת מקצועיות לפיהן המפגעים הם כה חמורים, כך שהדירה הפכה להיות "לא ראויה למגורים". למען הסר ספק, מדובר ברף מאד גבוה, שקשה מאד לעבור אותו. יש צורך כי הרעשים והנזקים לדירה יהיו כה חמורים (מבחינה אובייקטיבית), כך שלא ניתן לגור בדירה מבלי חשש לפגיעה ממשית בנפש (מפגעים תברואתיים, מפגעים הנדסיים, זיהום אויר וכו').

במצב דברים שכזה, ניתן לבטל את החוזה, ו/או לדרוש לתקן את המפגעים תוך זמן סביר.

אני מציע ישראלה כי במידה והמצב אכן חמור, כפי שאת מספרת, התחילי בלאסוף חוות דעת מתאימות על מנת שעורכי הדין שיטפלו בך, יוכלו לבחון האם הנזקים הגיעו לרמה החמורה של "דירה שאינה ראויה למגורים".

מקווה שהצלחתי לסייע.

שלום טובה,

כעקרון את רשאית למכור את חלקך בדירה לאחר בלי קשר לאחותך. הקושי יהיה למצוא קונה שיסכים לרכוש את חלקך והעובדה שהדבר יתבטא לרוב במחיר נמוך יותר.

דרך אחרת היא להגיש כנגד אחותך תביעה לפירוק השיתוף בדירה.

על מנת לשמור על יחסי המשפחה אולי כדאי לכן לנסות לפנות לגישור בתקווה שתגיעו לפתרון שיהיה מקובל על שתיכן (למשל - מכירת חלקך בדירה לאחותך).

שלום אורנה,

כעקרון, את רשאית להציע, אך אין בכך כדי לחייב את הכונס להתיחס להצעתך או לקבל אותה.

התשובה עשויה להשתנות בהתאם לתנאי המכרז ולתנאי ההצעה שהוגשו.

שלום נתי,

כל פעולה החורגת מניהול ושימוש רגיל וסביר בנכס טעונה הסכמה של כל השותפים. התשובה תלויה עם כך בהיקף השיפוץ הנדרש. ככל שמדובר בשמירה על הקיים ניתן לסבור שמדובר בשימוש רגיל וככל שהיקף העבודות גדול יותר הסבירות שמדובר בשימוש רגיל תקטן.

פרקטית, גם אם אינך מבקש השתתפות בעלות השיפוץ מהבעלים הנוסף של הדירה מומלץ לקבל את הסכמתו למהלך מאשר למצוא את עצמך במאבק משפטי כשצו מניעה זמני אוסר את המשך העבודות.

שלום אנני,

אם הגג צמוד לדירת הגג עלויות תחזוקתו יחולו על בעלי דירת הגג בלבד. ככל שמדובר ברכוש משותף יחולקו העלויות בין כלל בעלי הדירות. אם יש ספק בדבר שייכות הגג כדאי לבדוק את התקנון המוסכם ואת התשריט של הבית המשותף.

שלום משה,

אין להתנות על הוראות סעיף 25ח(א) (1), (ב) ו- (ג) אלא לטובת השוכר.

כלומר ניתן להסכים שהשוכר לא יתקן נזקים שגרם אך הסכמה לפיה המשכיר לא יתקן ליקויים שבאחריותו מנוגדת לחוק ואיננה תקפה.

אם המשכיר אינו פועל בהתאם לחובתו על פי החוק השוכר רשאי לפעול בהתאם לקבוע בסעיף 9 (א) או (ב) לחוק השכירות - תיקון על חשבון המשכיר (בתנאי שיודיע לו על כך זמן סביר מראש) או הפחתת דמי השכירות בשיעור בו פחת שווי השימוש בנכס עקב הפגם).

שלום אלי,

על פניו נראה שמדובר בתיקון עבודה שבוצעה באופן לא נאות על ידי אותו בעל דירה אך לא ניתן להשיב לשאלה על סמך הפרטים שנמסרו.

כדאי לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד שיבחן את כל העובדות והמסמכים הרלוונטיים ורק על סמך כל אלה יוכל ליעץ.

שלום אבי,

הפורום אינו עוסק בשאלות שכר טרחה.

שלום רב,

אין מניעה לפעול במתווה המתואר בשאלה.

שלום רב,

אלה הוראות חוק המקרקעין הרלוונטיות:

סימן ד': מחוברים שבמיצר

בעלות ושימוש

49.

(א) קירות, גדרות, עצים, ומחוברים כיוצא באלה הנמצאים במיצר של מקרקעין שכנים (להלן – מחוברים שבמיצר), יראום כנכסים בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין השכנים, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר.

(ב) מחוברים שבמיצר רשאי כל אחד מבעלי המקרקעין להשתמש בהם למטרה שלשמה הוקמו, וחייב הוא להשתתף בהוצאות הדרושות כדי להחזיקם במצב תקין לפי שיעור שהוסכם ביניהם, ובאין הסכם כזה – בחלקים שווים, זולת אם מידת השימוש בהם היתה שונה.

שלום ויקטור,

בעת רכישת דירה שניה יש לשלם מס רכישה של 8%. המס אכן יחשב כהוצאה המקטינה את השבח (שעליו ישולם מס שבח בעת המכירה).

אם מתחייבים למכור את הדירה הראשונה אבל לא מוכרים אותה סכום המס (8%) ישא הפרשי הצמדה וריבית עד התשלום בפועל. מכירת הדירה השניה לפני מכירת הדירה הראשונה לא תשנה זאת.

גם ככל שמדובר בעסק והדירה תשמש מלאי עסקי שימכר ישולם מס הרכישה הנ"ל אלא שאז יחול בעת מכירתה מס הכנסה (שיעורים גבוהים יותר מאשר מס שבח) ומע"מ.

שלום רב,

צר לי על המצוקה שנקלעת אליה. 

הפורום איננו מקום מתאים להתיעצות זו וכדאי לך לפנות לעוה"ד שייצג.ה אותך בעסקה.

כעקרון הקונה איננו חייב להסכים לביטול החוזה באופן חד צדדי על ידך גם לנוכח המצב אותו את מתארת ויתכן שעורכי הדין שלכם יצליחו להביא אתכם להסכמות.

שלום רב,

היטל השבחה איננו מחושב כאחוז משווי הנכס או מתמורת המכר אלא נדרשת הערכת שמאי.

כדאי לברר בעיריה טרם עריכת החוזה האם יחול היטל השבחה ואם כן לבקש שומה.

שלום דור,

על פניו לא נראה שהסיבה לסירוב לבקשה לעיון בשטר קשורה לצו איסור דיספוזיציה.

שלום מלאכי,

גם אתה וגם בעל הבית אינכם רשאים להפעיל כוח כנגד השוכר האחר, אלא עליכם לפנות לבית המשפט בתביעה לפינוי שוכר.

על פי חוק המקרקעין ככל שאתה זכאי להחזיק בדירה גם לך קיימת זכות לדרוש מהשוכר האחר לפנות את הדירה ככל שאין לו זכות להחזיק בה.

לא ניתן להשיב לגבי זכויותיך ביחס זכויות השוכר האחר בלי לעיין בחוזי השכירות הרלוונטיים, וכמובן יש לבדוק גם את התחייבויות המשכיר כלפי השוכר האחר.

שלום נעמי,

ככל שהחומה בנויה רק בשטח שלכם אתם רשאים לעשות בה כרצונכם.

לגבי דרישת עלויות מהשכן כדאי להתיעץ עם עו"ד שיבדוק את כל ההסכמות שניתנו בעבר.

שלום יאנה,

חישוב לינארי מוטב ניתן רק לדירות מגורים מזכות.

נכס מסחרי איננו זכאי לחישוב זה.

שלום רב

ברמת העיקרון ממה שאתה מתאר כבר נרשם בית משותף ואף יוחדו הדירות ומצב שכזה מתרחש לאחר עריכת פרצלציה. 

ברמת העיקרון ניתן לערוך פרצלציות נוספות ולכן ככל וישנה שאלה נקודתית כדאי לשאול אותה מפורשות.

בהצלחה,

אקרמן לילך, עו"ד

lilachakerman@netvision.net.il 

שלום רב

חסרים נתונים ע"מ לענות ויש להבין את טיב השותפות.

ככל ולכל אחד מכם יש חלק מסוים ויש לו שומה נפרדת אז על פניו לא ניתן למנוע ממנו. ככל ולא ומדובר בשומה אחת אז יש לבחון את הסכם השותפות ביניכם ותנאיו על מנת לענות

בהצלחה,

אקרמן לילך, עו"ד

lilachakerman@netvision.net.il

שלום רב, 

מיסוי מקרקעין הוא בירושלים, 

פקיד השומה של בית שמש הוא ברמלה.

בהצלחה,

אקרמן לילך, עו"ד

lilachakerman@netvision.net.il

שלום רב, 

במקרה שכזה יש לבחון את ההתכנות התכנונית למול אדריכל ואת הוראות התב"ע ( תוכנית בניין עיר) הקיימות ואם יש תוכנית כוללנית אף אותה ולראות מה ניתן ומה אסור ובמידה ואסור ניתן לבחון הגשת תב"ע נקודתית אך לשם כך יש לבחון למול הרשות לפני כן את ההתכנות . מציעה כי תתיעץ עם אדריכל מנוסה המבין באזור הרלוונטי ראשית ולאחר מכן תקבע פגישה עם מחלקת ההנדסה ברשות הרלוונטית.