פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מסמכים הדרושים לצורך רישום בטאבו
גלית
23/08/11
רכשנו בית הנמצא בחלקה בה ממוקמים 2 בתים פרטיים נוספים. ברצוננו לרשום בטאבו הסכם שיתוף שיתוף (על מנת להסדיר את מערכת היחסים והחלוקה בין הבתים).
ברצוננו לבדוק האם לצורך רישום הסכם השיתוף בטאבו יש צורך באישור העירייה על העדר חובות לכל אחד מהבתים והאם יש צורך במדידה פנימית של כל אחד מהבתים. קיים כבר תשריט שנעשה ע"י מודד מוסמך אשר מגדיר באופן מדוייק את השטח עליו ממוקמים הבתים, מדידה חיצונית של הבתים והחלוקה המוסכמת - האם לא ניתן להסתפק בכך?
אחד מהשכנים מתנגד נחרצות לביצוע מדידה פנימית - האם יש דרך לחייב אותו להסכים למדידה פנימית בביתו כחלק מתהליך שלמת הסכם השיתוף?
ברצוננו לבדוק האם לצורך רישום הסכם השיתוף בטאבו יש צורך באישור העירייה על העדר חובות לכל אחד מהבתים והאם יש צורך במדידה פנימית של כל אחד מהבתים. קיים כבר תשריט שנעשה ע"י מודד מוסמך אשר מגדיר באופן מדוייק את השטח עליו ממוקמים הבתים, מדידה חיצונית של הבתים והחלוקה המוסכמת - האם לא ניתן להסתפק בכך?
אחד מהשכנים מתנגד נחרצות לביצוע מדידה פנימית - האם יש דרך לחייב אותו להסכים למדידה פנימית בביתו כחלק מתהליך שלמת הסכם השיתוף?
בקשה לרישום הסכם שיתוף - רישום הערה על הסכם שיתוף
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/08/11
הפתרון קל מאוד. ניתן לרשום הערה על הסכם השיתוף בטאבו וזה אמור לספק גם לצורך משכנתא.
אם בכל זאת רוצים לרשום את ההסכם, יש להגיש בקשה לרישום הסכם שיתוף ללשכת רישום המקרקעין ולצרף לה בקשה לרישום חתומה על ידי כל השותפים, מהסכם השיתוף חתום על ידי כל השותפים, אישורי המיסים, במידה שמנהל מס שבח קבע, כי הסכם השיתוף מהווה מכירת זכות המקרקעין.
במידה ולא מדובר במימוש או מכירה, ניתן אף ללא אישור עירייה, אך צריך לבדוק מה הסיבה באותו מקרה לרשום את ההסכם כעסקה ולא הערה בלבד.
ככל הנראה שיש חריגה לאחד השכנים וזה אחד השיקולים לכך שהוא לא מעוניין למדידה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אם בכל זאת רוצים לרשום את ההסכם, יש להגיש בקשה לרישום הסכם שיתוף ללשכת רישום המקרקעין ולצרף לה בקשה לרישום חתומה על ידי כל השותפים, מהסכם השיתוף חתום על ידי כל השותפים, אישורי המיסים, במידה שמנהל מס שבח קבע, כי הסכם השיתוף מהווה מכירת זכות המקרקעין.
במידה ולא מדובר במימוש או מכירה, ניתן אף ללא אישור עירייה, אך צריך לבדוק מה הסיבה באותו מקרה לרשום את ההסכם כעסקה ולא הערה בלבד.
ככל הנראה שיש חריגה לאחד השכנים וזה אחד השיקולים לכך שהוא לא מעוניין למדידה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה ברשם המקרקעין ואחכ תביעה לפיצוי כספי בבית מש
אלמוני
23/08/11
ברצוני לדעת האם ניתן להגיש אצל רשם המקרקעין תביעה לטיפול בנזק לדירתנו אשר נגרם ועודנו קיים בגלל שיפוץ רשלני ששכן מעלינו עשה ואשר גורמת בדירתנו לנזילות קילופים סדקים בתקרות וכולי.. . ורק מאוחר יותר להגיש גם תביעה בבית משפט לפיצוי כספי בגין ירידת ערך לדירתנו בגין עוגמת נפש כאב וסבל?
או שאין אפשרות לשתי תביעות נפרדות האחת אצל הרשם לשם התיקון עצמו והשניה בבית הדדין לשם פיצוי כספי?
או שאין אפשרות לשתי תביעות נפרדות האחת אצל הרשם לשם התיקון עצמו והשניה בבית הדדין לשם פיצוי כספי?
אי אפשר לתבוע פעמיים על אותו נזק
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/08/11
מדובר על פורום מקרקעין. בכל מקרה, לא ניתן להיפרע בגין אותו נזק פעמיים.
"מעשה בית דין" הוא כלל חשוב בסדר הדין האזרחי. משמעו: אם נדונה תביעה והוכרעה בפסק דין, שוב לא ניתן להגיש תביעה בגין אותן עובדות שיצרו את "עילת התביעה". המטרה היא לייעל את הדיון המשפטי, ולמנוע הכרעות סותרות, הליכים והתדיינות חוזרים. כלל זה למדו על בשרם גם שני כלבים וחתול אחד בקיבוץ נאות מרדכי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
"מעשה בית דין" הוא כלל חשוב בסדר הדין האזרחי. משמעו: אם נדונה תביעה והוכרעה בפסק דין, שוב לא ניתן להגיש תביעה בגין אותן עובדות שיצרו את "עילת התביעה". המטרה היא לייעל את הדיון המשפטי, ולמנוע הכרעות סותרות, הליכים והתדיינות חוזרים. כלל זה למדו על בשרם גם שני כלבים וחתול אחד בקיבוץ נאות מרדכי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום בניה-טופס 4
יוליה
23/08/11
שלום
בבעלותי בית קרקע, כרגע אני מתקרבת לסיום בניה בית במושב
מה יהיה גובה המס שאצטרך לשלם לאחר קבלת טופס 4 ?
תודה
יוליה
בבעלותי בית קרקע, כרגע אני מתקרבת לסיום בניה בית במושב
מה יהיה גובה המס שאצטרך לשלם לאחר קבלת טופס 4 ?
תודה
יוליה
מס שבח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/08/11
השאלה כללית מאוד. ללא קשר לכך מומלץ לפנות לעו"ד שיתן לך חוות דעת כמו שצריך שמחייבת.
בשאלה שלך ציינת שמדובר על מושב וזו כבר סיבה לבדיק האם מדובר על נחלה או משק וכו'.
כמו כן, לגבי מכירת בית, אם יש לך פטור וניתן להגדיר את הבית ללא קשר למשק או נחלה ואת זכאית לפטור לא יהיה לך לשלם את מס השבח.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בשאלה שלך ציינת שמדובר על מושב וזו כבר סיבה לבדיק האם מדובר על נחלה או משק וכו'.
כמו כן, לגבי מכירת בית, אם יש לך פטור וניתן להגדיר את הבית ללא קשר למשק או נחלה ואת זכאית לפטור לא יהיה לך לשלם את מס השבח.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מחשבים מס שבח לשינוי יעד של מחסן לדירה
נדב
23/08/11
אני חושב על לקנות מחסן שכבר היום גרים בו (כך שהוא כשיר למגורים) אולם שינוי הייעוד למגורים טרם נעשה, שאלתי האם אצטרך לשלם מס שבח כשהוא יוגדר למגורים, איך אפשר לחשב כמה זה בערך? זו דירתי הראשונה
שינוי יעוד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/08/11
תפנה לפורום מיסים.
בכל מקרה, אם מדובר על דירה תשלם לפי דירה, ללא קשר לעלויות הנכבדות בשינוי היעדו, לא תמיד כלכלי לעשות זאת מבחינת המיסים שיחולו ללא קשר למס השבח.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה, אם מדובר על דירה תשלם לפי דירה, ללא קשר לעלויות הנכבדות בשינוי היעדו, לא תמיד כלכלי לעשות זאת מבחינת המיסים שיחולו ללא קשר למס השבח.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התיישנות
יעל
23/08/11
שלום רב,מהי תקופת ההתיישנות לעניין תביעה בגין מקרקעין?תודה והמשך יום טוב
התיישנות - מועד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/08/11
ניתן לומר בכלליות, שסע' 159 לחוק המקרקעין קובע, שבמקרקעין מוסדרים אין התיישנות ואילו זכות חוזית מתיישנת תוך 25 שנה.
כמו כן, חשוב לציין, יש לבדוק האם מדובר על מקרקעין מוסדרים או לא מוסדרים. אין התיישנות לגבי זכות במקרקעין רשומה ולגבי זכות שלא נרשמה מדובר על 25 שנה(קרי זכות חוזית).
יש 3 מערכות של דינים שיש להתחשב בהם:
1. הדינים העותומאניים – הם הבסיס הרחב להתיישנות.
2. 1958 – חוק ההתיישנות – שינה דברים מהותיים.
3. 1969 – חוק המקרקעין – שינה עוד יותר והכניס עוד שינויים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כמו כן, חשוב לציין, יש לבדוק האם מדובר על מקרקעין מוסדרים או לא מוסדרים. אין התיישנות לגבי זכות במקרקעין רשומה ולגבי זכות שלא נרשמה מדובר על 25 שנה(קרי זכות חוזית).
יש 3 מערכות של דינים שיש להתחשב בהם:
1. הדינים העותומאניים – הם הבסיס הרחב להתיישנות.
2. 1958 – חוק ההתיישנות – שינה דברים מהותיים.
3. 1969 – חוק המקרקעין – שינה עוד יותר והכניס עוד שינויים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חניה
א
23/08/11
שלום
אם לדירתו של אדם מוצמדות בטאבו מספר חניות, האם מותר לו למכור חלק מהן לשכן באותו בנין , ו/או לשכן בבנין אחר?
בתודה
א
אם לדירתו של אדם מוצמדות בטאבו מספר חניות, האם מותר לו למכור חלק מהן לשכן באותו בנין , ו/או לשכן בבנין אחר?
בתודה
א
הסעיף מאפשר להעביר את החלק הצמוד מדירה לדירה באותו בנין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/08/11
ניתן להעביר חניה לשכן שרשום כחלק מהרכוש המשותף.
החלק המוצמד לדירה, לשון הסעיף: "דינו כדין הדירה אליה הוצמד" היינו אותו חלק הופך לחלק מן הדירה, למרות שמבחינה פיזית אינו מצוי בתוך הדירה.
סעיף 13 לחוק המקרקעין – קובע את כלל האחדות לפיו לא ניתן לבצע עסקה בחלק מסוים מן הנכס.
סעיף 62(א1) – הסעיף מאפשר להעביר את החלק הצמוד מדירה לדירה באותו בנין. קרי, בעל דירה שיש לו חניה שאינו משתמש בה הוא יכול למכור אותה לבעל דירה אחרת. משום שבאותו בנין מותר לעשות עסקאות כאלה.
62א1) הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145.
על פי האמור ניתן להבין כי לא ניתן לבצע את העברה, במקרה זה התשובה היא לחלק השני של שאלת, קרי למישהו שאינו חלק מהרכוש המשותף.
אברהם ללום עו"ד
מנהל הפורום
החלק המוצמד לדירה, לשון הסעיף: "דינו כדין הדירה אליה הוצמד" היינו אותו חלק הופך לחלק מן הדירה, למרות שמבחינה פיזית אינו מצוי בתוך הדירה.
סעיף 13 לחוק המקרקעין – קובע את כלל האחדות לפיו לא ניתן לבצע עסקה בחלק מסוים מן הנכס.
סעיף 62(א1) – הסעיף מאפשר להעביר את החלק הצמוד מדירה לדירה באותו בנין. קרי, בעל דירה שיש לו חניה שאינו משתמש בה הוא יכול למכור אותה לבעל דירה אחרת. משום שבאותו בנין מותר לעשות עסקאות כאלה.
62א1) הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145.
על פי האמור ניתן להבין כי לא ניתן לבצע את העברה, במקרה זה התשובה היא לחלק השני של שאלת, קרי למישהו שאינו חלק מהרכוש המשותף.
אברהם ללום עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור תשלום מס רכישה
יעל
23/08/11
שילמתי מס רכישה ואני צריכה אישור על התשלום (שובר התשלום אבד). מאיזה גורם ברשות המיסים אפשר לקבל אישור כזה? האם אפשר לבקש אישור כזה דרך האינטרנט?
מס שבח - אישור
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/08/11
עליך לפנות לרשות המיסים, למס שבח ותקבלו שוב את השובר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלת דירה מסרבת לשלם דמי ועד בית
תרצה
23/08/11
אני גרה בבית משותף, שבו אחת מבעלי הדירות חייבת כ-4000 שקל לועד הבית ומסרבת לשלם. מה ניתן לעשות חוץ מאשר לפנות לתרבות הדיור? האם כדאי לפנות לתביעות קטנות, או לא כדאי, כי השופט מסיים שם לרוב בפשרה לטובת שני הצדדים?
תשלום ועד בית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/08/11
לפנות למפקת על המקרקעין.
פס"ד מהיר ינתן, עדיף שהועד ישכור עו"ד שיוציא לה מכתב והיא גם תשלם שכ"ט בסוף.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
פס"ד מהיר ינתן, עדיף שהועד ישכור עו"ד שיוציא לה מכתב והיא גם תשלם שכ"ט בסוף.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת עמידר
aya
22/08/11
שלום , ברצוני לברר אם אדם ששוכן בדירת עמידר/חלמיש כ25 שנה ויש לו זכויות לקניית הדירה , קיבל לאחרונה דירה במתנה שרשומה על שמו , עדיין יכול לקנות את דירת עמידר ? האם זכויותיו בעמידר עדיין תקפות או שמא בטלות ?
דירת עמידר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/08/11
כאשר מדובר על דירת עמידר חלמיש הייתי ממליץ לבדוק את התיק באופן ספציפי.
תשובה כללית בלבד, יש סעיף בחוזה של עמידר שמתייחס לכך באופן ברור ומציין שלא ניתן שתהיה בבעלותו דירה נוספת.
ניתן לאחרונה בירושלים פס"ד על מישהו שקיבל מחסן שהיה דירה בפועל וכך נקע שלמעשה לא היתה לו זכות לקבל את הדירה בהתאם להגדרות של עמידר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
תשובה כללית בלבד, יש סעיף בחוזה של עמידר שמתייחס לכך באופן ברור ומציין שלא ניתן שתהיה בבעלותו דירה נוספת.
ניתן לאחרונה בירושלים פס"ד על מישהו שקיבל מחסן שהיה דירה בפועל וכך נקע שלמעשה לא היתה לו זכות לקבל את הדירה בהתאם להגדרות של עמידר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת שטחי שירות בתמ"א 2 בת"א
רק שאלה
22/08/11
שלום,
בהנחה שכרגע בשטח של בניין קיים (דרום מזרח ת"א) יש כמות מסוימת של זכויות בניה במטרים מכח תכניות קיימות (תמ"א 38 + תב"עות מקומיות) ורוצים להרוס את הבנין ולהקים בניין חדש, האם הוועדה המקומית בד"כ מאשרת תוספת של מטרים של שטחי שירות (ממ"ד ומחסנים) בנוסף על הזכויות הקיימות, ואם כן - כמה? זה מאוד קריטי לפרויקט וחשוב לי לדעת זאת.
הבנתי שיש עיריות כמו רמת גן וגבעתיים שמאפשרות תוספות שטחי שירות רק לדירות החדשות במקרה זה אבל לא ברור לי מה לגבי עיריית ת"א. ניסיתי לברר בעיריה אבל הם לא כל כך אוהבים לנדב מידע ואומרים תגיש תכנית ונראה, אבל בשביל להגיש תכנית צריך קודם כל יזם שיהיה מעוניין ובשביל זה הוא צריך לקבל אינדיקציה על הזכויות... בקיצור בעית הביצה והתרנגולת.
תודה מראש על העזרה.
בהנחה שכרגע בשטח של בניין קיים (דרום מזרח ת"א) יש כמות מסוימת של זכויות בניה במטרים מכח תכניות קיימות (תמ"א 38 + תב"עות מקומיות) ורוצים להרוס את הבנין ולהקים בניין חדש, האם הוועדה המקומית בד"כ מאשרת תוספת של מטרים של שטחי שירות (ממ"ד ומחסנים) בנוסף על הזכויות הקיימות, ואם כן - כמה? זה מאוד קריטי לפרויקט וחשוב לי לדעת זאת.
הבנתי שיש עיריות כמו רמת גן וגבעתיים שמאפשרות תוספות שטחי שירות רק לדירות החדשות במקרה זה אבל לא ברור לי מה לגבי עיריית ת"א. ניסיתי לברר בעיריה אבל הם לא כל כך אוהבים לנדב מידע ואומרים תגיש תכנית ונראה, אבל בשביל להגיש תכנית צריך קודם כל יזם שיהיה מעוניין ובשביל זה הוא צריך לקבל אינדיקציה על הזכויות... בקיצור בעית הביצה והתרנגולת.
תודה מראש על העזרה.
פורום תמ"א 38
עו"ד א. ללום
23/08/11
הינך מוזמן לפורום המתאים
מטרז' מוטעה במרפסת שמש
דורון
22/08/11
לאחרונה רכשתי דירה מקבלן שהבטיח בעל פה ועל פי חוזה שהמרפסת היא כ 16 מטר.
עכשיו שהלכתי למתאמת שינויים אני רואה שהמרפסת היא כ13.5 מטרים.
האם יש פה עילה לתביעה?
גם מבקשים שינוי שקעים (בקירות שעדיין לא נבנו תוספת של 86 שקלים לשקע), האם זה הגיוני ונכון?
עכשיו שהלכתי למתאמת שינויים אני רואה שהמרפסת היא כ13.5 מטרים.
האם יש פה עילה לתביעה?
גם מבקשים שינוי שקעים (בקירות שעדיין לא נבנו תוספת של 86 שקלים לשקע), האם זה הגיוני ונכון?
חוק מכר דירות - גודל מרפסת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/08/11
מדובר על מקרה מאוד גבולי, אפילו שעל פניו מדובר על שינוי מעבר לסטיה המותרת, יש לבדוק בהתאם לחוזה וכן לחוק מכר. חוק מכר מגדיר במפורש את הסטיות מההיתר והתכנית המצורפת ותיקון 5 לחוק מכר נותן ענה לגבי חוזים חדשים לאחר התיקון.
מתוך חוק המכר דירות -
"מרפסת שמש" – מרפסת חיצונית לדירה; שטחה של מרפסת הוא שטח הרצפה הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ או המעקים הבנויים של המרפסת ועל פניהם החיצוניים של קירות הדירה הגובלים במרפסת.
7. סטיות קבילות:
הסטיות המפורטות להלן הן סטיות קבילות ולא יראו אותן כסטיה ממפרט זה:
(א) סטיה בשיעור של עד 2% בין שטח כמפורט בסעיפים 5 ו-6 ובין השטח למעשה; ואולם לעניין שטחה של גינה תותר סטיה גדולה יותר כמפורט בסעיף 6.6 והערה 4 לעיל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהלהפורום
מתוך חוק המכר דירות -
"מרפסת שמש" – מרפסת חיצונית לדירה; שטחה של מרפסת הוא שטח הרצפה הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ או המעקים הבנויים של המרפסת ועל פניהם החיצוניים של קירות הדירה הגובלים במרפסת.
7. סטיות קבילות:
הסטיות המפורטות להלן הן סטיות קבילות ולא יראו אותן כסטיה ממפרט זה:
(א) סטיה בשיעור של עד 2% בין שטח כמפורט בסעיפים 5 ו-6 ובין השטח למעשה; ואולם לעניין שטחה של גינה תותר סטיה גדולה יותר כמפורט בסעיף 6.6 והערה 4 לעיל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהלהפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת שכנים
Niki
22/08/11
אני גרה בדירה בבית משותף,השכנים רוצים להחליף חברת הספקת גז לבניין. אינני מעוניינת בהחלפת חברה. האם השכנים רשאים להחליף חברה בלי הסכמתי, מה המניין שכנים להחלפת חברה?
הנני מקדימה תודה למעשה
הנני מקדימה תודה למעשה
החלפת חברת גז
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/08/11
ע"פ חוק רשאים בעלי דירות בבית המשותף להחליט על החלפת ספק הגז המרכזי ע"י החתמת 51% מבעלי הדירות המחוברים למרכזייה ,לא דיירים בשכ"ד.
במידה ומערכת הגז משותפת ליותר מכניסה אחת, יש צורך בחתימות של 51% מבעלי הדירות מסך הבניינים/הכניסות המחוברות יחדו למערכת הגז המשותפת!
כל הסכם לתקופה עם חברת הגז אינו מחייב על פי החוק.
החל מ – 2010 אין הגבלה גם בשנה הראשונה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מתוך אתר חברת הגז
במידה ומערכת הגז משותפת ליותר מכניסה אחת, יש צורך בחתימות של 51% מבעלי הדירות מסך הבניינים/הכניסות המחוברות יחדו למערכת הגז המשותפת!
כל הסכם לתקופה עם חברת הגז אינו מחייב על פי החוק.
החל מ – 2010 אין הגבלה גם בשנה הראשונה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מתוך אתר חברת הגז
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות השוכר
נעמה
22/08/11
האם לשוכר, ששוכר דירה מעל 10 שנים, עם חוזה מתחדש בכל שנה יש איזו זכות/אפשרות לדרוש שותפות או חזקה על חלק מהדירה ??
זכות שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/08/11
זכות השכירות – סע’ 3: שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות. הסע’ מכיר ב 3 סוגי שכירות:
שכירות מעל 5 שנים טעונה רישום, שכירות עד 10 שנים בדירה או בית עסק שחוק הגנת הדייר אינו חל עליהן, אינה טעונה רישום)
מומלץ לך להסתייע בעו"ד שמבין בחוק ויערוך חוזה טוב שיגן עליך וימנע רישום הערה לטובת השוכר בטאבו ויבנה הסכם עם אופציות מתחדשות וכו'.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שכירות מעל 5 שנים טעונה רישום, שכירות עד 10 שנים בדירה או בית עסק שחוק הגנת הדייר אינו חל עליהן, אינה טעונה רישום)
מומלץ לך להסתייע בעו"ד שמבין בחוק ויערוך חוזה טוב שיגן עליך וימנע רישום הערה לטובת השוכר בטאבו ויבנה הסכם עם אופציות מתחדשות וכו'.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה בחיפוש משקיעים
רומן מ
22/08/11
אחרי לימוד של מספר קורסים, מחקר מעמיק
וניסיון בשוק, אני מחפש מימון לעסקאות נדלן קניה השבחה
ומכירה - אקזיט. אני בחור צעיר בן 24, יש לי הרבה זמן פנוי לחפש וגם למצוא עסקאות שמניבות
רווח מהיר תוך זמן קצר, בגלל שאני יחסית צעיר החלק החסר אצלי הוא המימון.
אני מחפש משקיע שיהיה מוכן לבחון לעומק
עסקאות בעלות פוטנציאל רווח של כ-60-100 אלף ש"ח בטווח של 1-3 חודשים, וכמובן
במידה וירצה יכנס איתי ביחד לעסקה. כאשר התפקיד שלי הוא לבצע את כל הפעילות מא' עד
ת'. כך שכאב הראש עליי.יש לכם מושג איפה אפשר למצוא משקיעים לעסקאות מהסוג הנ"ל?תודה!
וניסיון בשוק, אני מחפש מימון לעסקאות נדלן קניה השבחה
ומכירה - אקזיט. אני בחור צעיר בן 24, יש לי הרבה זמן פנוי לחפש וגם למצוא עסקאות שמניבות
רווח מהיר תוך זמן קצר, בגלל שאני יחסית צעיר החלק החסר אצלי הוא המימון.
אני מחפש משקיע שיהיה מוכן לבחון לעומק
עסקאות בעלות פוטנציאל רווח של כ-60-100 אלף ש"ח בטווח של 1-3 חודשים, וכמובן
במידה וירצה יכנס איתי ביחד לעסקה. כאשר התפקיד שלי הוא לבצע את כל הפעילות מא' עד
ת'. כך שכאב הראש עליי.יש לכם מושג איפה אפשר למצוא משקיעים לעסקאות מהסוג הנ"ל?תודה!
בהצלחה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/08/11
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הודעה על סיום שכירות
יוסי
21/08/11
שלום,
אני ואשתי שוכרים דירה מספטמבר 2009, כאשר בחוזה היה רשום תוקף של עד סוף אוגוסט 2010 ולא הייתה מצויינת אופציה להארכה.
בפועל המשכנו את החוזה עוד שנה ללא חוזה בפועל, עם אותה השכירות.
כחודש וחצי לפני סיום שנה השנייה הודיע לנו בעל הבית על רצונו להעלות את שכר הדירה, כאשר ביקשנו ממנו להיפגש, ושבועיים לפני קיבלנו ממנו הודעה שאין על מה לדבר.
שאלתי היא: אם אנחנו רוצים לעזוב את הדירה הנ"ל בסוף השנה השנייה, ובהתראה של שבוע - האם יש לו עילה לתשלום נוסף מאיתנו או עילה לתביעה ?
איזה מועד לסיום ההתקשרות הוא שתקף?
כל זאת בהנחה די ריאלית שלא נצליח להגיע עימו להבנות ברוח טובה
אנחנו דואגים מאחר שיש אצלו שטר ביטחון שהוא עלול לפרוע ונוכל אם כבר רק לקבל בחזרה בתום מאבק משפטי
אני ואשתי שוכרים דירה מספטמבר 2009, כאשר בחוזה היה רשום תוקף של עד סוף אוגוסט 2010 ולא הייתה מצויינת אופציה להארכה.
בפועל המשכנו את החוזה עוד שנה ללא חוזה בפועל, עם אותה השכירות.
כחודש וחצי לפני סיום שנה השנייה הודיע לנו בעל הבית על רצונו להעלות את שכר הדירה, כאשר ביקשנו ממנו להיפגש, ושבועיים לפני קיבלנו ממנו הודעה שאין על מה לדבר.
שאלתי היא: אם אנחנו רוצים לעזוב את הדירה הנ"ל בסוף השנה השנייה, ובהתראה של שבוע - האם יש לו עילה לתשלום נוסף מאיתנו או עילה לתביעה ?
איזה מועד לסיום ההתקשרות הוא שתקף?
כל זאת בהנחה די ריאלית שלא נצליח להגיע עימו להבנות ברוח טובה
אנחנו דואגים מאחר שיש אצלו שטר ביטחון שהוא עלול לפרוע ונוכל אם כבר רק לקבל בחזרה בתום מאבק משפטי
סיום חוזה שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
23/08/11
מומלץ לפנות לפורום חוזים. ללא קשר לפנות לעו"ד שיראה את ההסכם ויתן לכם חוות דעת.
יתרה מזו, בתי המשפט היום מאוד נוקשים בעניין כלפי השוכרים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יתרה מזו, בתי המשפט היום מאוד נוקשים בעניין כלפי השוכרים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העלאת שכ"ד
אופיר
21/08/11
אני שוכר דירה בתל אביב ברחוב מלכי ישראל במשך כ 3 שנים . הדירה מנוהלת ע"י חברה לניהול נכסים. במשך 3 שנים שלמתי שכ"ד של 5200 ש"ח ועכשיו קבלתי מכתב על חידוש חוזה עם העלאה ל 5500 ש"ח. אך כשהגעתי לחתום העו"ד שמנהל את החברה אמר לי שהוא טעה ושבעלת הדירה רוצה 6000 ש"ח.האם זה חוקי? אפשרי?
העלאת שכ"ד
עו"ד שזר תומר
21/08/11
לצערי המצב היום הוא כי כל עוד אין לך אופציה הם יכולים לדרוש כל סכום שהם רוצים.
אבל.. אם ממש אתה רוצה לתעמת איתם ויש לך אישור כתוב על הנמוך יותר, תוכל אולי לטעון כי הסתמכת על סכום זה, והם מנהלים מו"מ בחוסר תו"ל - סיכוי נמוך, אבל נראה לי שזה המקסימום שתוכל לעשות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל.. אם ממש אתה רוצה לתעמת איתם ויש לך אישור כתוב על הנמוך יותר, תוכל אולי לטעון כי הסתמכת על סכום זה, והם מנהלים מו"מ בחוסר תו"ל - סיכוי נמוך, אבל נראה לי שזה המקסימום שתוכל לעשות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חניה בבית משתף
אור
21/08/11
אני מתגוררת בבית משותף, על פי תשריט החניות בשטח פתוח של כ- 40 מ"ר המספיק לחניית 2 רכבים, משורטטת חניה בשטח של 12 מ"ר השייכת לאחד השכנים ומופיעה על שמו גם בטאבו (12 מ"ר). הסרטוט מופיע באמצע השטח הפתוח כך שאם יחנה הדייר על פי השרטוט יחלוש למעשה על כל השטח ולא לפי 12 מ"ר כפי שרכש לחניה אחת. הדייר טוען שכל השטח שלו ומחנה באמצע בכוונה כדי למנוע חניית שכנים . מה ניתן לעשות?
חניה בבית משותף - שכן סורר
עו"ד שזר תומר
21/08/11
צריך לבדוק את המקרה יותר לעומק, אבל אם אתה צודק הרי שאפשר לבקש צו מביהמ"ש או מהמפקח על הבתים המשותפים, לעניין הסדר החניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירה בבעלות משותפת
בני
21/08/11
אני ואדם נוסף רשומים בטאבו כבעלי דירת מגורים שכרגע עומדת ריקה. בשל סיכסוך ביננו, האדםהנוסף שאצלו נמצא מפתח הדירה לא מוכן לתת לי את המפתח. מה עלי לעשות כדי לקבל את המפתח? תודה.
פירוק שיתוף במקרקעין
עו"ד שזר תומר
21/08/11
תוכל לפנות לביהמ"ש לצורך פירוק שיתוף במקרקעין, על מנת שהבעלות שלכם לא תהיה יותר משותפת.
במסגרת סעד זה, תוכל לצרף את בקשתך שגם לך תהיה גישה לדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
במסגרת סעד זה, תוכל לצרף את בקשתך שגם לך תהיה גישה לדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פיצויים- איזון
רונן
21/08/11
שלום, אני גר בבניין משותף שחלק מן הדיירים החליטו להרחיב את דירותיהם וישנן 2 דירות אשר אינן יכולות להרחיב, מהי ההלכה? האם חובה עלינו לפצות אותם ע"י תשלומי איזון? ומתי אין חובה בתשלומי איזון?
תשלומי איזון
עו"ד שזר תומר
21/08/11
רונן שלום רב,
צריך לבדוק את המקרה לגופו על מנת שאוכל להשיב, לא בטוח שזה המקרה של תשלומי איזון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את המקרה לגופו על מנת שאוכל להשיב, לא בטוח שזה המקרה של תשלומי איזון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הוספת מרפסות לבנין ישן ושיפור החזית
אבנר
21/08/11
חלק מהדיירים החליטו לפנות לקבלן כדי שיוסיף מרפסות בחזית וישפר מראה הבנין. כמה דיירים צריכים לאשר את הבניה?
איזה רוב נדרש לבניית מרפסת?
עו"ד שזר תומר
21/08/11
נדרש רוב של כ. -. 75%. מן הדיירים בבניין לבניית מרפסת .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דמי מפתח
יוסף
20/08/11
שלום,ברשותי עסק (מסעדה) בדמי מפתח מזה 35 שנים. לאחרונה איני יכול לנהלה מפאת הגיל (אני כבר רוצה לצאת ל"פנסיה" ולנוח), ואף אחד מילדיי אינו רוצה לנהל/לשנות אותה. אני במילכוד כי בעל הבית אדם קשה שלא מוכן לדבר אפילו על מכירת החלק שלו או קניית החלק שלי כבר שנים רבות. מצד אחד אני יכול לעזוב אבל כך אני מפסיד 35 שנים ללא שום נכס. רציתי לדעת האם יש לכך פתרון. האם בחוק קבועות תקנות ש"מכריחות" את בעל הבית למכור לי את החלק שלו/ לקנות את החלק שלי במחיר שוק ריאלי? אציין שברשותי 60% מהנכס.תודה
מישהו/י יכולים לעזור לי? או להפנות אותי לגורם אחר?
יוסף
23/08/11
רפורמה במנהל מקרקעי ישראל
יואב
20/08/11
בתאריך3.8.09 אושר החוק בכנסת וב17.1.10 פניתי בבקשה למנהל כדי לקבל פטור מדמי התר בניה על תוכנית בניה אשר הגשתי ונענתי בשלילה
נמסר לי להמתין בסבלנות עד לישום החוק,פניתי שוב ושוב ונענעתי סבלנות עלי לציין כי מכרתי בית ישן ונותרנו אני ומשפחתי ללא קורת גג בסוף בגלל הלחץ והאיום על משפחתי נכנעתי ומתוך מחאה שילמתי ב12.4.10 את דמי ההתר. שאלתי האם אני יכול לקבל את הסכום בחזרה למרות שהוזהרתי לא לשלם???? או קיזוז תודה
נמסר לי להמתין בסבלנות עד לישום החוק,פניתי שוב ושוב ונענעתי סבלנות עלי לציין כי מכרתי בית ישן ונותרנו אני ומשפחתי ללא קורת גג בסוף בגלל הלחץ והאיום על משפחתי נכנעתי ומתוך מחאה שילמתי ב12.4.10 את דמי ההתר. שאלתי האם אני יכול לקבל את הסכום בחזרה למרות שהוזהרתי לא לשלם???? או קיזוז תודה
קבלת דמי היתר בחזרה מהמינהל
עו"ד שזר תומר
20/08/11
צר לי לא אוכל להשיב את שאלתך מבלי לבדוק את הנושא לגופו.
לכאורה - לא. אתה בבעיה. אבל צריך לבדוק את זה יותר לעומק
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לכאורה - לא. אתה בבעיה. אבל צריך לבדוק את זה יותר לעומק
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אכיפת תוספת לדמי הועד
יורם רובין
19/08/11
לאחרונה התרבו מקרי האלימות בבנין רב קומות שבו 75 דירות. רכבים נגנבו בתכיפות מהחניון, ושכן הותקף על ידי בריונים.
1) האם וועד הבית רשאי לכפות על הדיירים מערכת אבטחה שתעלה סכום ראשוני חד פעמי גבוה ובנוסף תוספת לדמי הועד החודשיים בגובה של 30% ?
2) האם דייר יכול לסרב לשתלום החד פעמי והעלאת דמי הוועד באם התקבלה החלטה כזו באסיפת דיירים? על בסיס שמערכת שכזו אינה שרות קריטי כמו תחזוקת מעלית.
תודה על ההתייחסות והתשובה?
1) האם וועד הבית רשאי לכפות על הדיירים מערכת אבטחה שתעלה סכום ראשוני חד פעמי גבוה ובנוסף תוספת לדמי הועד החודשיים בגובה של 30% ?
2) האם דייר יכול לסרב לשתלום החד פעמי והעלאת דמי הוועד באם התקבלה החלטה כזו באסיפת דיירים? על בסיס שמערכת שכזו אינה שרות קריטי כמו תחזוקת מעלית.
תודה על ההתייחסות והתשובה?
מצלמות אבטחה בבית משותף
עופר בן אברהם
20/08/11
1. ככלל, התקנת מצלמות אבטחה בבית משותף מחייבת הסכמת כל בעלי הדירות, לאו דווקא בגלל ההוצאה, אלא - קודם כל - בשל הפגיעה הצפיה בפרטיותם. ואכן נקבע, כי בילוש או התחקות אחרי אדם וכן צילומו כשהוא ברשות היחיד מהווים פגיעה בפרטיות לפי סעיף 2 (1) ו- (3) לחוק הגנת הפרטיות. וכן נקבע, כי בעלי הדירות אינם רשאים לשנות זכויות של עמיתיהם בבית המשותף, או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק, אלא בהסכמתם (סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין וסעיף 12 (ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק, הוא התקנון המחייב בהעדר תקנון מיוחד לבית). מנגד:
2. ההגנה על הפרטיות אינה מוחלטת. ייתכנו מקרים, שבהם תעמוד לפוגע בפרטיות אחת ההגנות שבחוק, למשל: הפגיעה נעשתה בתום לב כדי להגן על עניין אישי כשר של הפוגע (סעיף 18(2)(ג) לחוק הגנת הפרטיות). ואפשר לטעון, כי התקנת מצלמות אבטחה היא שירות המקובל על-פי הנוהג, כשמרובים מעשי אלימות וגניבות במקום, ומכאן נובע, לכאורה, שהשירות הזה כן מעוגן בחוק (סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג...").
3. מהמקובץ נובע, שהחלטה על התקנת מצלמות אבטחה, שלא התקבלה בהסכמה פה אחד, עשויה להיחשב כסבירה במקרים חריגים. אולם ברור שוועד הבית לבדו אינו מוסמך לכפות החלטה כזו, ספק רב אם אסיפת בעלי הדירות מוסמכת, ובכל אופן, מי שנפגע מההחלטה רשאי לפנות למפקח על רישום מקרקעין בתביעה לבטלה (ראה תיק מס' 63/05, בפני המפקחת על רישום מקרקעין בנצרת, אמיליה פרידמן ואחרים נגד אלימלך רם).
2. ההגנה על הפרטיות אינה מוחלטת. ייתכנו מקרים, שבהם תעמוד לפוגע בפרטיות אחת ההגנות שבחוק, למשל: הפגיעה נעשתה בתום לב כדי להגן על עניין אישי כשר של הפוגע (סעיף 18(2)(ג) לחוק הגנת הפרטיות). ואפשר לטעון, כי התקנת מצלמות אבטחה היא שירות המקובל על-פי הנוהג, כשמרובים מעשי אלימות וגניבות במקום, ומכאן נובע, לכאורה, שהשירות הזה כן מעוגן בחוק (סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג...").
3. מהמקובץ נובע, שהחלטה על התקנת מצלמות אבטחה, שלא התקבלה בהסכמה פה אחד, עשויה להיחשב כסבירה במקרים חריגים. אולם ברור שוועד הבית לבדו אינו מוסמך לכפות החלטה כזו, ספק רב אם אסיפת בעלי הדירות מוסמכת, ובכל אופן, מי שנפגע מההחלטה רשאי לפנות למפקח על רישום מקרקעין בתביעה לבטלה (ראה תיק מס' 63/05, בפני המפקחת על רישום מקרקעין בנצרת, אמיליה פרידמן ואחרים נגד אלימלך רם).
מה אפשר לעשות במקרה שבעל הבית מפר חוזה?
דני
19/08/11
שלום,אני גר בשכירות ובחוזה שלי רשום שבעל הבית מתחייב לתקן בעיות דחופות תוך 48 שעות וכל בעיה תוך שבועיים.מזה כחודש התקלקל המזגן בדירה ולאחר שטכנאי ביקר 4 פעמים החליט בעל הדירה להחליף אותו במזגן (משומש) אחר. הטכנאי בא בפעם החמישית על מנת להחליפו אך לאחר שפירק וזרק את המזגן הישן גילה שהמזגן שהביא אינו מתאים ולכן נשארנו שוב ללא מזגן.השאלה היא מה ניתן לעשות במקרה כזה שבעל הבית מפר חוזה? האם מותר לנו להקפיא את השכירות? להפר חוזה בעצמנו? או שמא רק באמצעות פניה לבימ"ש אפשר לתבוע את מה שמגיע לנו?אנו חשים ממש שבויים בידי בעל דירה שיכול לעשות כל העולה על רוחו!תודה.
יחסי שוכר משכיר
עו"ד שזר תומר
20/08/11
רק ביהמ"ש יכול לאשר לכם שמדובר בהפרה יסודית של בעל הדירה.
לפי מה שתיארת כלל לא בטוח שזה מה שביהמ"ש יחליט
בכל זאת , בעל הדירה מנסה לתקן את התקלה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לפי מה שתיארת כלל לא בטוח שזה מה שביהמ"ש יחליט
בכל זאת , בעל הדירה מנסה לתקן את התקלה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שיכון ציבורי
ג
19/08/11
שלום
אני נמצא לפני חתימה על חוזה לרכישת משרד, בנסח הטאבו רשום בהערות כי נכס זה הוכרז ע"י רשם המקרקעין כשכון ציבורי! מבקש לדעתמה המשמעות מכך? כמו כן מה המשמעות אם הנכס שייך לרשות הפתוח כבעלים,מוחכר למוכרים ותקופת החכירה מסתיימת ב2022 !!
אני נמצא לפני חתימה על חוזה לרכישת משרד, בנסח הטאבו רשום בהערות כי נכס זה הוכרז ע"י רשם המקרקעין כשכון ציבורי! מבקש לדעתמה המשמעות מכך? כמו כן מה המשמעות אם הנכס שייך לרשות הפתוח כבעלים,מוחכר למוכרים ותקופת החכירה מסתיימת ב2022 !!
חכירה מול רשות הפיתוח
עו"ד שזר תומר
20/08/11
צריך לבצע בדיקה בעירייה לגבי השיכון ולראות שהנכס רשום כדין ואין חובות.
לגבי החכירה, זה אמור בשנת 2022 צריך יהיה לשלם שוב חכירה. זה יכול להיות סכום לא מבוטל - צריך לבצע בדיקה מול רשות הפיתוח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
לגבי החכירה, זה אמור בשנת 2022 צריך יהיה לשלם שוב חכירה. זה יכול להיות סכום לא מבוטל - צריך לבצע בדיקה מול רשות הפיתוח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
