פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שווי גינה שאינה רשומה בטאבו
רון
04/09/11
ברשותי דירה בבית משותף בו גרים ארבע דיירים. מסביב למבנה שטח גינה שאינו רשום בטאבו. השטח חולק בן הדיירים כך שלכל דייר חלקה אותה הוא מעבד (כבר יותר מ-50 שנה). החלקות אינן זהות בגודלן. עתה כאשר הבניין מיועד להכנס לפרויקט פינוי בינוי מבקשים בעלי החלקות הגדולות פיצוי מוגדל בעוד בעלי החלקות הקטנות טוענים כי מאחר והחלקות אינן רשומות בטאבו, חלוקת החלקות חייבת להיות זהה בין הדיירים ללא תלות למצב בפועל. אשמח לשמוע את דעתך בנושא.
גינה שאיננה רשומה בטאבו
עו"ד שזר תומר
04/09/11
צר לי אך צריך לבצע חוות דעת משפטית על מנת להשיב על השאלה הזו, ואין באפשרותי במסגרת תשובה בפורום להשיב על שאלה זו , בטח מבלי לבדוק את המקרה לגופו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירה שכורה- נזילות חוזרות
שי
04/09/11
היי, אנחנו גרים בדירה שכורה. במהלך החורף הקודם, התרענו בפני בעלת הדירה כי ישנה נזילה מהגג (אנחנו קומה 4 מתוך 5). לאחר בדיקה מול השכן מעלינו, וגם בגג, לא נמצא מקור הנזילה, ואז כבר הגיע הקיץ והנזילה פסקה. לפני כ 4 ימים, החל לפתע לרדת גשם, ומאז בנקודות שונות בתקרת הדירה, יש נזילות (חדר השירותים מוצף לגמרי, 2 חדרי שינה גם כן, טפטופים מהתקרה במקלחת, וכתם של רטיבות בתקרת הסלון שכנראה יתחיל לטפטף אוטוטו- בקיצור, חיים תחת גשם שוטף...). לאחר בדיקה התברר כי לשכן מעלינו יש פיצוץ בצינור ומשם הבעיה. שאלתנו היא:1. מה האחריות של בעלת הדירה בנושא?2. האם אנחנו רשאים להחליט בעקבות המקרה על דעת עצמנו , ובהתחשב שתיקון הנזקים ייארך זמן רב, לעזוב את הדירה?3. האם מגיע לנו איזה שהוא פיצוי מבעלת הדירה?יש לציין 2 דברים חשובים:1. הדירה כרגע אינה ראוייה למגורים, ועוד עם תינוקת בבית!2. זו שנתנו השנייה בדירה. לאחר השנה הראשונה לא נחתם חוזה מחדש מול בעלת הדירה אלא פשוט סוכם בע"פ על המשך השכירות ונמסרו לה צ'קים לשנה קדימה.תודה מראש על כל עצה שתעזור לנו לצאת מהצרה הזאת!
יחסי שוכר משכיר - דירה שכורה - נזילה בדירה.
עו"ד שזר תומר
04/09/11
שי שלום רב,
אני מקווה שאוכל לעזור לך לצאת מהמצב הקשה,
לצערי המצב קשה גם מבחינה משפטית, ראשית - צריך לבדוק בחוזה האם יש אפשרות ליתן הודעה מוקמת ולעזוב את הדירה.
אם אין אופציה כזו, צריך להוציא מכתב בדואר רשום ושם לרשום כי הדירה לא ראויה למגורים ואתם נאלצים לעזוב את הדירה באופן מיידי אלא אם התקלה תתוקן בתוך 3 ימים לדוגמא.
שימו לב - יחסי שוכר משכיר הם מאוד בעייתים, ואין פסיקה חד משמעית, ניתן למצוא פסיקה לכאן ולכאן - ולכן לא בטוח שהמלך הזה יצליח ולכן עצתי היא לפנות לעו"ד על מנת לקבל יעוץ יותר פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אני מקווה שאוכל לעזור לך לצאת מהמצב הקשה,
לצערי המצב קשה גם מבחינה משפטית, ראשית - צריך לבדוק בחוזה האם יש אפשרות ליתן הודעה מוקמת ולעזוב את הדירה.
אם אין אופציה כזו, צריך להוציא מכתב בדואר רשום ושם לרשום כי הדירה לא ראויה למגורים ואתם נאלצים לעזוב את הדירה באופן מיידי אלא אם התקלה תתוקן בתוך 3 ימים לדוגמא.
שימו לב - יחסי שוכר משכיר הם מאוד בעייתים, ואין פסיקה חד משמעית, ניתן למצוא פסיקה לכאן ולכאן - ולכן לא בטוח שהמלך הזה יצליח ולכן עצתי היא לפנות לעו"ד על מנת לקבל יעוץ יותר פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס שבח
אבי
03/09/11
שלום רב רכשתי דירה לפני שנה וחצי ב600.000 והיום הדירה שווה 1200.000 אני מעוניין למכור את הדירה האים אני ישלם מס שבח או כול מס שהוא.
אני מעוניין לקנות דירה בסכום זהה למכירה האם יש מס קניה??
תודה
אני מעוניין לקנות דירה בסכום זהה למכירה האם יש מס קניה??
תודה
פטור ממס שבח - פטור ממס רכישה - טיפים
עו"ד שזר תומר
03/09/11
תוכל לעשות שימוש בפטור, על פי הוראות השעה - קח שמס שבח לא תשלם .
לעניין רכישה- קיים מס רכישה, ואולם :
במסגרת הוראת השעה, הוגדלה מדרגת המס הראשונה ליחיד שרכש דירת מגורים והתקיים בו אחד התנאים הקבועים בסעיף 9(ג1א)(1) או (2) לסכום של 1,350,000 ₪ (במקום מדרגת מס ראשונה בסכום של 1,139,320).
להלן מדרגות המס לתקופת הוראת השעה:
על חלק השווי שאינו עולה על 1,350,000 ₪ - לא ישולם מס
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לעניין רכישה- קיים מס רכישה, ואולם :
במסגרת הוראת השעה, הוגדלה מדרגת המס הראשונה ליחיד שרכש דירת מגורים והתקיים בו אחד התנאים הקבועים בסעיף 9(ג1א)(1) או (2) לסכום של 1,350,000 ₪ (במקום מדרגת מס ראשונה בסכום של 1,139,320).
להלן מדרגות המס לתקופת הוראת השעה:
על חלק השווי שאינו עולה על 1,350,000 ₪ - לא ישולם מס
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת נכס לפני ירושה
שרה
03/09/11
בעלי נפטר לפני כמה חודשים בחו״ל והיה לו דירה בארץ. אנו גרים בחו״ל ואנחנו לא אזרחים ישראליים.
אני, אישתו, עוד לא התחילה את תהליך מול רשם הירושה בארץ, לכן הדירה עדיין רשום על שמו.
האם אני יכולה למכור את הדירה לפני שאתחיל את התהליך? לפני שאקבל את הצו עצמו? לפני שיהיה רשום את שמי על נסח טאבו.
תודה
אני, אישתו, עוד לא התחילה את תהליך מול רשם הירושה בארץ, לכן הדירה עדיין רשום על שמו.
האם אני יכולה למכור את הדירה לפני שאתחיל את התהליך? לפני שאקבל את הצו עצמו? לפני שיהיה רשום את שמי על נסח טאבו.
תודה
מכירת נכס לפני ירושה
עו"ד שזר תומר
03/09/11
כן יש פתרונות יצרתיים, אם את מוצאת קונה טוב,
אפשר לעשות חוזה, ולהשאיר את הכסף בנאמנות אצל עו"ד, והוא יעבור לידך לאחר שהדירה תרשם על שמך.
צריך במקביל להתחיל את התהליך מול הרשם זה לוקח בממוצע 4 חודשים, ואז צריך ללכת לטאבו...
קחי עו"ד ומהר...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אפשר לעשות חוזה, ולהשאיר את הכסף בנאמנות אצל עו"ד, והוא יעבור לידך לאחר שהדירה תרשם על שמך.
צריך במקביל להתחיל את התהליך מול הרשם זה לוקח בממוצע 4 חודשים, ואז צריך ללכת לטאבו...
קחי עו"ד ומהר...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הצפות חוזרות
רוני
03/09/11
הסיפור קצת ארוך, אנסה לספר בקצרה אני שוכרת דירה הממוקמת בקומת פרטר של 5 -7 מדרגות למעלה...לפני חודש הוצף ביתי בביוב מהשירותים בעקבות בעיה בבור הביוב המרכזי...במהלך החודש היו עוד כמה טרום הצפות וסוף סוף אחרי חודש יגיע מישהו לעשות תיקון רציני בבור המרכזי, ביום שישי לשכן מעלי נסתם צינור הביוב של המקלחת ואחרי שתיקנו אצלו הסתימה היא הועברה אלי ואתמול שוב ביתי הוצף במים, האינסטלטורים שעבדו סתמו את החור בצינור המרכזי שבחצר הביניין עם ניילון ,כי המכסה המקורי נשבר, ואמרו שכנראה זאת הסיבה, ובאמת כשהוצאתי את הנילון היתה זרימה כי זה הפתח המרכזי המים זרמו אבל לא לביוב אלה לחצר....היום אחד השכנים אילתר מיכסה לחור וכשהגעתי הביתה הוא שוב היה מוצף במים (לא מהשירותים)ואין לי ספק שהאחריות היא של אנשי המקצוע שטיפלו בדירה מעלי ובטח שבנושא הזה אין בעל הבית שלי אשם בדבר (רק בזמן שלקח לו עד כה לקחת אחריות ולטפל בבעיה הקודמת)אבל נשבר לי אני גרה כאן פחות מ 4 חודשים משלמת מעל 5000ש"ח לחודש ואין לי רגע של מנוחה,כבר חודש אני מתעסקת רק בלגרוף מים לא ישנה בלילות מפחדים שהבית יוצף האם יש לי עילה להפר את החוזה בלי להיות זאת שאחראית למצוא מחליפים מה האפשרויות שיש בידי אשמח לתשובה שבת שלום
ביטול חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
03/09/11
לטעמי ניתן לטעון כי הדירה לא ראויה למגורים - אבל זה לקחת סיכון , אם בעל הדירה יחליט ללכת עד הסוף זה יכול לגרור אי נעימות מצידך, הדרך היא דין ודברים עם בעל הדירה, והסבר כי למעשה הדירה לא ראויה למגורים וניסיון לבטל את החוזה בהסכמה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זכויות בדירה
יפה
03/09/11
האם אדם נכה בעל משפחה שקיבל זכאות זוגית ממשרד השיכון
שנרשמה רק על שמו יכול/רשאי לעשות שימוש במענק ובזכאות שקיבל מהמדינה
לצורך רכישת דירה על שמו בלבד?
אם יעשה כן האם נכון שלאשה יש זכויות רכושיות של מחצית מהנכס
בכל מקרה?
האם במידה והמשכנתא משולמת מקצבאות הנכות שלו
-הם חיים ביחד והאשה מטפלת בו בגלל נכותו-יש לה זכויות רכושיות בדירה
או שבגלל שהיא כביכול לא עובדת ולא "משלמת" כביכול על המשכנתא
אין לה זכויות בדירה?
האם רישום הדירה רק על שמו במצב הנ"ל, כשהמענק הוא למשפחה,
והזכאות משותפת אך רשומה על שמו בגלל נכותו,הינו בגדר מעשה הונאה?
במצב הנ"ל לפי ההסבר ממשרד השיכון במקרה של פרידה האשה
מאבדת את זכאותה לסיוע בעצמה ממשרד השכון גם אם הדירה לא נרשמה בשותפות.מה ביכולתה לעשות כדי להגן על זכויותיה?
שנרשמה רק על שמו יכול/רשאי לעשות שימוש במענק ובזכאות שקיבל מהמדינה
לצורך רכישת דירה על שמו בלבד?
אם יעשה כן האם נכון שלאשה יש זכויות רכושיות של מחצית מהנכס
בכל מקרה?
האם במידה והמשכנתא משולמת מקצבאות הנכות שלו
-הם חיים ביחד והאשה מטפלת בו בגלל נכותו-יש לה זכויות רכושיות בדירה
או שבגלל שהיא כביכול לא עובדת ולא "משלמת" כביכול על המשכנתא
אין לה זכויות בדירה?
האם רישום הדירה רק על שמו במצב הנ"ל, כשהמענק הוא למשפחה,
והזכאות משותפת אך רשומה על שמו בגלל נכותו,הינו בגדר מעשה הונאה?
במצב הנ"ל לפי ההסבר ממשרד השיכון במקרה של פרידה האשה
מאבדת את זכאותה לסיוע בעצמה ממשרד השכון גם אם הדירה לא נרשמה בשותפות.מה ביכולתה לעשות כדי להגן על זכויותיה?
רישום הערת אזהרה לטובת האישה
עו"ד שזר תומר
03/09/11
ניתן לעשות הסכם יחסי ממון, ניתן לרשום הערת אזהרה על הדירה לטובת האישה - יש הרבה פתרונות יצירתיים - פנה לעו"ד .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פלשו לי לדירה
מאיה
03/09/11
שלום, אני בעלת דירה. הדייר האחרון עזב לפני 5 חודשים והביא עמו דיירת משנה ללא כל חוזה שנשארה לגור בדירה מזה 5 חודשים ולא מוכנה לעזוב. היא לא משלמת כל חשבון לרבות ארנונה, חשמל או גז (הגז נותק). מה אפשר לעשות?
פינוי שוכר / פינוי דייר
עו"ד שזר תומר
03/09/11
ביהמ"ש הגדיר כי ניתן לעשות שימוש בכוח סביר לפנות פולש.
הבעיה... ניתן לעשות זאת רק במקרה של פלישה טריה, ועל פי הידוע לי ביהמ"ש קבע שפלישה טריה הינה בתוך 30 ימים מהיום שנודע לך אודות הפלישה...
יתכן כי הדרך היא פניה בתביעה לפינוי מושכר - קחי דחוף עו"ד שמבין גם בהוצאה לפועל וגם בפינוי שוכר.
צריך להגיש תביעה דחוף, ואולי לבקש פינוי מיידי לאור העובדה כי אין כל חוזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הבעיה... ניתן לעשות זאת רק במקרה של פלישה טריה, ועל פי הידוע לי ביהמ"ש קבע שפלישה טריה הינה בתוך 30 ימים מהיום שנודע לך אודות הפלישה...
יתכן כי הדרך היא פניה בתביעה לפינוי מושכר - קחי דחוף עו"ד שמבין גם בהוצאה לפועל וגם בפינוי שוכר.
צריך להגיש תביעה דחוף, ואולי לבקש פינוי מיידי לאור העובדה כי אין כל חוזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אני נמצא במצב דומה....
ירוחמי
03/09/11
ראשית תפני לעירייה ותבקשי לנתק את המים ולהודיע שלא את גרה בדירה,אלא פולשת. לפי החוק הארנונה חלה על מי שמשתמש בנכס. תבקשי לנתק את החשמל. ובמקביל תפני לבית משפט השלום בתביעה לפינוי. אני נמצא כבר בשלב שיש לי צו פינוי וכרגע זה בטיפול ההוצאה לפועל..זה לוקח זמן והוצאות לא קטנות..אך סבלנות ולא להתייאש.....אשמח לשתף אותך יותר על מה שעברתי.......שבוע טוב
רכישה מחבר בקבוצת רכישה ביו"ש
דנס
02/09/11
שלום,
זו הפעם הראשונה שאני מייצג קונה שמבקש לרכוש דירה מחבר בקבוצת רכישה ביו"ש. היות ואין חברה משכנת האם העברת זכות החכירה במינהל יו"ש והעברת הזכויות במרשם הזכויות המנוהל על ידי הקבוצה הם מספיקים להעברת הזכויות? האם יש דברים נוספים שמהם אני צריך להיזהר?
זו הפעם הראשונה שאני מייצג קונה שמבקש לרכוש דירה מחבר בקבוצת רכישה ביו"ש. היות ואין חברה משכנת האם העברת זכות החכירה במינהל יו"ש והעברת הזכויות במרשם הזכויות המנוהל על ידי הקבוצה הם מספיקים להעברת הזכויות? האם יש דברים נוספים שמהם אני צריך להיזהר?
מינהל אזרחי
עו"ד שזר תומר
03/09/11
אם אינני טועה, מדובר במינהל האזרחי (יושב בבית אל), וכן רשם משכונות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צביעת חומה בין שכנים (כיעור בזדון)
talperets
01/09/11
שלום רב,
יש לי בעיה עם שכן שגר בשטח מעלי. שנינו בעלי בית פרטי והחומה האחורית שלי מגיעה על גבול השטח שלו. החומה שלו ממשיכה מעלה והיא כולה בשטח שלו. על מנת להתנקם בי על שביקשתי שיגזום ענפים שפולשים לשטח שלי, הוא החליט לקשקש על שטח החומה שפונה אלי ולכער אותו. האם אני יכול לעשות משהו בנידון? מצורף קישור לתמונה.
יש לי בעיה עם שכן שגר בשטח מעלי. שנינו בעלי בית פרטי והחומה האחורית שלי מגיעה על גבול השטח שלו. החומה שלו ממשיכה מעלה והיא כולה בשטח שלו. על מנת להתנקם בי על שביקשתי שיגזום ענפים שפולשים לשטח שלי, הוא החליט לקשקש על שטח החומה שפונה אלי ולכער אותו. האם אני יכול לעשות משהו בנידון? מצורף קישור לתמונה.
חומה משותפת
עו"ד שזר תומר
03/09/11
ניתן לפנות למשטרה (לטעמי לא יעשו כלום - אבל שווה ניסיון)
ניתן להגיש תביעה קטנה על עלות הצביעה מחדש (כמובן שכל מהלך כזה יגרור ריב רציני עם השכן אז תחשוב היטב לפני שאתה מבצע את אחת הפעולות האמורות).
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ניתן להגיש תביעה קטנה על עלות הצביעה מחדש (כמובן שכל מהלך כזה יגרור ריב רציני עם השכן אז תחשוב היטב לפני שאתה מבצע את אחת הפעולות האמורות).
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יש ברשותי 2 דירות להשקעה,ואני על סף התשלום למס הכנ
ירוחמי
01/09/11
אני מתקרב לרף שבגינו אני ישלם מס הכנסה,כרגע אני מקבל עליהם 4100ש. וסף המס הינו 4300,במידה ואני ירצה להעביר דירה על לבתי,בחוזה סטנדרטי,ושהיא תקבל את השכר דירה,האם זה יספק את מס הכנסה?או שמא עלי להעביר את כל הזכויות בטבו על שם בתי? תודה מראש.
מיסוי על דירת מגורים
עו"ד שזר תומר
03/09/11
זה שאלה שצריך לשאול רואה חשבון..
תנסה אולי בפורום דיני מיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תנסה אולי בפורום דיני מיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פח אשפה
זיו
01/09/11
שלום רב,אני גר בבית דו משפחתי כאשר השכן נכנס לביתו דרך כניסה משותפת העוברת ליד הסלון והמטבח שלי .יש לציין כי חלקי בטאבו מוגדר 250 מ"ר .אותו שכן מניח בימי פינוי אשפה את פח האשפה שלו ליד חלון המטבח שלי דבר הגורם לי אי נוחות עקב הריח הנובע מאותו פח.דיברתי עימו אך ללא הועיל והדבר חוזר על עצמו.מה ביכולתי לעשות ?
מחלוקת לגבי מקום איסוף האשפה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/11
אלו דברים שבין אדם לחברו, ומה חבל שהדברים לא יכולים להיפתר בשת"פ לאחר שיחה ברוח טובה ועניינית. כמה זמן המצב שאתה מתאר קיים ? האם בהיתר ליד חלונך מופיע מקום איחסון לאשפה של השכן ? אם אכן כלו כל הקיצין, יש אפשרות (קלושה) לפנות לעירייה שתמצא פיתרון לאיסוף הזבל של השכן ממקום אחר, ואם לא, אולי לפנות לבימ"ש.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שחרור מייפוי כוח בלתי חוזר
מירי
01/09/11
יש לי ייפוי כוח בלתי חוזר לשם העברת זכויות בנכס על שם הקונים.
בדירה יש חריגות בנייה שהקונים אמורים לטפל בהן, לשם קבלת אישור עירייה.
מזה כמה שנים שהקונים לא מטפלים בחריגות בנייה, בשל כך לא ניתן לקבל אישור עירייה, ואני לא יכולה להשלים את העברת הזכויות בדירה עלך שמם.
מה עליי לעשות אני רוצה להשצחרר מהתחייבות זו ולבטל את ייפוי הכוח הבלתי חוזר. האם זה אפשרי?
בדירה יש חריגות בנייה שהקונים אמורים לטפל בהן, לשם קבלת אישור עירייה.
מזה כמה שנים שהקונים לא מטפלים בחריגות בנייה, בשל כך לא ניתן לקבל אישור עירייה, ואני לא יכולה להשלים את העברת הזכויות בדירה עלך שמם.
מה עליי לעשות אני רוצה להשצחרר מהתחייבות זו ולבטל את ייפוי הכוח הבלתי חוזר. האם זה אפשרי?
השלמת התחייבויות בהסכם מכר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/11
עקרונית הדבר אפשרי, אך יש לבחון משמעות הדברים מבחינת הסכם המכר, ואם לא מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, על כל המשמעויות הנלוות לכך בנסיבות שתיארת (החזקה כבר נמסרה וכיו"ב).
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חידוד שאלה פעם רביעית- אשמח לכמה חוות דעת:
רועי
01/09/11
הסיפור המלא.אבא שלי רכש נכס בשווי 2 מיליון ש"ח ושילם משכנתא של מיליון ש"ח.הנכס רשום כעת בטאבו עם הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה.אבא שלי מעוניין להעביר לי במתנה מחצית מהנכס-הן פיזית והן רישומית.לי ולו לא כ"כ איכפת באם יהיה רישום בעלות בטאבו,אלא אנו מסתפקים בהערת אזהרה לטובתי על מחצית הבית.ידוע לכל המעורבים כי הערת אזהרה אינה מקנה בעלות,אלא מעין הצהרת כוונות.השאלה היא:האם ניתן לרשום הערת אזהרה כלשהיא שתאשר כי אני מחצית מהדירה בבעלותי (שוב- רק לפי הערת אזהרה. מובן לי שזו אינה זכות קניינית אלא יותר הצהרת כוונות)או-שלא ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו ללא הסכם מכר(במקרה זה הסכם העברת מחצית דירה מאב לבן במתנה), אפילו שאין מדובר בהעברת בעלות אלא ברישום הערת אזהרה בטאבו בלבד, על כל המשתמע מכך.מקווה שהשאלה היתה מלאה, נהירה ומובנת.תודה.
הקניית זכויות בנכס ורישום הערת אזהרה בעניין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/11
אפשר לרשום הערת אזהרה גם ללא הסכם מכר. יש לבחון במסמכי הבנק, אם עצם הקניית הזכויות בנכס לצד שלישי (אף אם הוא הבן) ורישום הערה בעניין בלשכת רישום המקרקעין, לא מהווה הפרת של הסכם ההלוואה, העלולה לחשוף את האב להליכים מצד הבנק.
מומלץ להיוועץ עם עו"ד, ולא רק דרך הפורום.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
מומלץ להיוועץ עם עו"ד, ולא רק דרך הפורום.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשיון תיווך ורשיון עריכת דין
איל
01/09/11
שלום, שתי שאלות:ראשית האם ניתן לעסוק בתיווך מקרקעין ובעריכת דין בתחום הנדל"ן כאחד, קרי: האם רשיון עריכת דין מבטל את רשיון התיווך או להפך?- אציין כי ע"פ רשם המתווכים ולשכת עורכי התשובה היא שלילית, כלומר ניתן לעסוק בשני התחומים יחד.שנית, האם מתווך שתיווך עסקת מקרקעין, יכול לבצע את חוזה המקרקעין בהנחה שהוא עורך דין עם רשיון חוקי ותקף ?
ניגוד אינטרסים בשימוש בשני כובעים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/11
למיטב ידיעתי, לא ניתן לעשות זאת במקביל. קל וחומר, מקום בו העו"ד הוא גם המתווך, כלומר משמש בשני כובעים, עלול הדבר ליצור בעיה אינהרנטית מבחינת האחריות שהוא נושא בה, והדבר יוצר ניגוד אינטרסים. ממש מומלץ שלא !!!
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול אחד הרשומים בנסח טאבו
שולמית
01/09/11
כיצד ניתן להוציא שם אחד הרשומים בנסח טאבו ? את הבעל או האשה , כמובן בהסכמת 2 הצדדים. האם חוזה בינהם מספיק לכך ?
העברת זכויות בין בני זוג
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/11
צריך להכין הסכם או תצהירי העברה, לדווח לרשויות המס ולקבל אישורי מיסים (שבח, מכירה, ועירייה), ולהגיש בקשה מסודרת ללשכת רישום המקרקעין. מומלץ בחום להסתייע
בעו"ד.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
בעו"ד.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
איילה
01/09/11
ברשותי דירה למכירה הממוקמת בקומה האחרונה בבניין, בדירה ישנה אופציה לבנייה באיזור עליית הגג. מעורך הדין של הקונה הפוטנציאלי נאמר לי כי בעת מכירת הדירה עליי לשאת גם בחובת תשלום של היטל השבחה. ברצוני לדעת האם ישנה אפשרות שאקבל פטור מחובת תשלום היטל השבחה? וכן האם חובת תשלום ההיטל מוטלת על הקונה או על המוכר?תודה
מיהות הנשוא בחובת תשלום היטל השבחה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/11
יש עיריות, שמאפשרות שלא לשלם היטל השבחה בעת המכירה, ומתנות זאת בכך שהרוכש יחתום על התחייבות לשאת בהיטל בגין התוכנית החדשה לכשיממש את הזכויות החדשות. לגבי מיהות הנושא בתשלום, הרי שבדר"כ המדובר בבעל הזכויות המבקש את אישור העירייה להעברת הזכויות, כלומר המוכר, מאחר ולא יינתן אישור עירייה להעברת הזכויות לפני שעניין תשלום היטל ההשבחה יוסדר. מצד שני, זה עניין מסחרי, ואתה יכול לדרוש כי יוסכם, כי הקונה הוא זה שיישא בתשלום היטל ההשבחה, כי הוא זה שמן הסתם ייהנה ממימוש הזכויות הנ"ל, אם וכאשר. שוב, עניין הסכמי ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אבקש את עזרתכם הדחופה
יגאל
01/09/11
יש לי חנות במרכז מסחרי( מרכז פתוח- לא קניון) באחד הערים בארץ. לפני כמה ימים החלו לבצע עבודות ממש מול החנות שלי והתברר לי שהולכים לבנות מדרגות נעות לקומה מעל ממש מול החנות כך שזה ממש מסתיר את החנות שלי. הקבלן אומר לי שהוא קיבל את חתימת כל בעלי החנויות לאישור ביצוע העבודות ויש לו גם אישור מהעירייה לטענתו. האם אין לי מילה בעניין? איני יכול להתנגד? זה ממש מול החנות שלי והיא היחידה שנפגעת- נא עזרתכם
האם ניתן היתר כדין וכן הפגיעה הנובעת מההיתר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/11
עקרונית כשמוגשת בקשה להיתר, זו צריכה לקבל הסכמה ולעבור פירסום. עלייך להתייעץ עם עו"ד ולבחון אם ההליך היה תקין. אם הוגשה בקשה כדין, היתה לך אפשרות להגיש התנגדות. לא בטוח שההתנגדות שלך היתה מתקבלת, והוועדה שוקלת שיקולים תיכנוניים בעיקר (יש האומרים, בלבד ...). לגבי הפגיעה בחנותך, ירידת ערך וכיו"ב, מומלץ לך להזמין חוות דעת שמאית, ולהגיש תביעה בעניין בבימ"ש. כאמור, מומלץ לבחון את הדברים באמצעות עו"ד בעל ניסיון.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לסיכום- רישום הערת אזהרה על חצי דירה
רועי
31/08/11
שלום שוב.מחדד את השאלה- אבא שלי בעל נכס עם משכנתא.הוא לא יעביר לי מחצית מהזכויות בדירה.עם זאת, מספיק לי שתירשם היערת אזהרה שחצי דירה שייכת לי (למרות שברור שאין לזה תוקף קנייני כמו בעלות).האם ניתן לרשום הערת אזהרה או שחייבת להיות עיסקת מכר הכרוכה במיסים?מקווה שהבהרתי את שאלתי טוב יותר...
שאל את השאלה מחדש עם כל הפרטים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
על סמך הפרטים החלקיים שאתה מספק כאן אי אפשר לענות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פתיחת חשבון נאמנות
משה
31/08/11
שלום,אני עו''ד ורוצה לפתוח חשבון בנק נאמנות כי הלקוח שלי יעביר מחו''ל סכום כסף לרכישת בית (ואין לו חשבון בארץ). כמה זה עולה?האם יש דרך אחרת מחשבון נאמנות?
פתיחת חשבון נאמנות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
יש שתי אפשרויות. או שהלקוח שלך יעביר את הכסף לחשבון נאמנות שתפתח או שהוא יעביר את הכסף ישירות למוכרים. העלויות הן - העמלות הבנקאיות הרגילות. הן נגזרות כמובן מהשאלה האם יש צורך להמיר מט"ח לשקלים ובאיזה אופן תעביר את הכסף בהמשך (העברה בנקאית וכיו"ב). הלקוח כמובן אמור לשאת בעלויות. אפשר לבדוק עם הבנק מבעוד מועד במה מדובר. זה לא אמור להיות סכום משמעותי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העלאת שכר דירה
קרן
31/08/11
שלום, ברשותי דירה במרכז, ואני מעוניינת להעלות את שכר הדירה לשכורים קיימים. כמה זמן עליי להודיע מראש, האם יש מסמך רשמי למטרה זו?....
העלאת שכר הדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
לא ניתן להעלות את שכר הדירה אם יש לשוכרים הסכם שכירות בתוקף. ניתן לשנות את שכר הדירה רק בתום הסכם השכירות. אין צורך במסמך מיוחד לצורך כך. פשוט צריך לחתום על הסכם שכירות חדש שבו הסכום המעודכן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה בשותפות
יעקב
31/08/11
רכשתי דירה בשווי של 1,500,000 ש"ח בשותפות עם אדם נוסף (חצי חצי). לשנינו זו דירה שניה. חשבתי שנצטרך לשלם מס רכישה של 5% מכיוון שכל אחד רכש חצי דירה ב 750,000 ש"ח. כלומר, כל אחד 37,500 ש"ח.
אולם, נדרשתי לשלם לפי חישוב של 5% עד מליון ועל החצי מליון 6%, את התוצאה חילקו לשניים ונתנו שני שוברי תשלום בסכום של 40,000 ש"ח.
אודה לכם אם תוכלו להסביר מהו החישוב הנכון.
אולם, נדרשתי לשלם לפי חישוב של 5% עד מליון ועל החצי מליון 6%, את התוצאה חילקו לשניים ונתנו שני שוברי תשלום בסכום של 40,000 ש"ח.
אודה לכם אם תוכלו להסביר מהו החישוב הנכון.
איך מחשבים מס רכישה ביחס ל-1/2 של דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
החישוב הנכון הוא בהתאם למה שנדרשתם לשלם - מחשבים את סכום מס הרכישה ביחס לסכום המלא של העסקה (ביחס לשווי הדירה כולה) בהתאם למצב של כל אחד מכם (דירה יחידה / דירה שנייה וכיו"ב) ואז מחלקים לפי החלק היחסי בדירה (במקרה הזה 1/2).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו בית משותף,תקנון ותשריט-הזמנת תיק
נטלי
31/08/11
שלום,
יש לי בניין שבנסח טאבו רשום- שהבעלות היא של קרן קיימת לישראל ולכל הדיירים יש חכירות. האם כדי להמציא צו בית משותף תשריט ותקנון אני צריכה לבצע הזמנה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל..?
תודה ויום טוב
נטלי
יש לי בניין שבנסח טאבו רשום- שהבעלות היא של קרן קיימת לישראל ולכל הדיירים יש חכירות. האם כדי להמציא צו בית משותף תשריט ותקנון אני צריכה לבצע הזמנה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל..?
תודה ויום טוב
נטלי
מסמכי בית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
מסמכי הבית המשותף שאת מציינת (צו בית משותף, תשריט ותקנון) הם המסמכים הרשומים בטאבו וצריך להזמין אותם משם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מייל למשכיר שמתנער ומתעלם
ליז
31/08/11
זהו מייל ששלחתי למשכירשמסביר את הבעיה אך הוא מתעלם ומתנער מה לעשות לי???
" ממש לא מטריד אתכם , שאנחנו כבר 4 חודשים ללא מקלחון נורמלי, אנחנו נאלצים להתקלח עם מקלחון פרוץ , לאסוף את המים שיוצא מתחת למקלחון לכל חדר האמבטיה, ממש טירחה ואי-נוחות, שאתם לא הייתם מסכימים לזה לאורך זמן כל כך ארוך . מלבד זאת כבר כמעט 3 חודשים העירייה וחברת חשמל "עקרה" את כל הרחוב לעבודות תשתית , שזאת אומרת רעש דחפורים מכשיר קונגו , רעש נוראי מ-7 בבוקר עד 16:30 אבק כל היום שמונע לפתוח חלונות לאיוורור ובנוסף אין חניה (נא למצוא חניה במקום חלופי) . ועוד דבר שגיליתי רק אחרי השתכנותי . בסוף שבוע חמישי שישי ומוצ"ש הבליינים מגיעים לחנות ברחוב "ברעש וצילצולים" מכל המשתמע חריקת מכוניות ויכוחים על חנייה ושיחות מתחת לחלון (לפעמים גם נמצאים בגילופין) עד השעות הקטנות של הלילה ופוגעים בשינה שלי בימי המנוחה היחידים שלי. בני שעובד משמרות לא מצליח לישון ביום בגלל עבודות התשתית ואני בסופי שבוע בגלל הבליינים וביום שישי בגלל העבודות . אנחנו עדיין לא יודעים מתי יסתיימו העבודות ובינתיים יש פגיעה רצינית באיכות החיים שלנו.
אי לכך אני מבקשת פיצוי על הפרת ופגיעה בתנאים הנאותים שהיינו אמורים לקבל למסגרת השכרת הדירה "
תודה על יעוץ
" ממש לא מטריד אתכם , שאנחנו כבר 4 חודשים ללא מקלחון נורמלי, אנחנו נאלצים להתקלח עם מקלחון פרוץ , לאסוף את המים שיוצא מתחת למקלחון לכל חדר האמבטיה, ממש טירחה ואי-נוחות, שאתם לא הייתם מסכימים לזה לאורך זמן כל כך ארוך . מלבד זאת כבר כמעט 3 חודשים העירייה וחברת חשמל "עקרה" את כל הרחוב לעבודות תשתית , שזאת אומרת רעש דחפורים מכשיר קונגו , רעש נוראי מ-7 בבוקר עד 16:30 אבק כל היום שמונע לפתוח חלונות לאיוורור ובנוסף אין חניה (נא למצוא חניה במקום חלופי) . ועוד דבר שגיליתי רק אחרי השתכנותי . בסוף שבוע חמישי שישי ומוצ"ש הבליינים מגיעים לחנות ברחוב "ברעש וצילצולים" מכל המשתמע חריקת מכוניות ויכוחים על חנייה ושיחות מתחת לחלון (לפעמים גם נמצאים בגילופין) עד השעות הקטנות של הלילה ופוגעים בשינה שלי בימי המנוחה היחידים שלי. בני שעובד משמרות לא מצליח לישון ביום בגלל עבודות התשתית ואני בסופי שבוע בגלל הבליינים וביום שישי בגלל העבודות . אנחנו עדיין לא יודעים מתי יסתיימו העבודות ובינתיים יש פגיעה רצינית באיכות החיים שלנו.
אי לכך אני מבקשת פיצוי על הפרת ופגיעה בתנאים הנאותים שהיינו אמורים לקבל למסגרת השכרת הדירה "
תודה על יעוץ
מה את רוצה מהמשכיר?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
לא ברור איך בדיוק המשכיר אחראי על העבודות שהעירייה מבצעת ברחוב או על הבליינים שעושים לך רעש. על סמך מה ומדוע את חושבת שהוא צריך לפצות אותך על כך?
לגבי המקלחון - אם לפי הסכם השכירות המשכיר אחראי לפגמים או קלקולים מסוג זה והקלקול לא נגרם בגלל השימוש שלכם - תדרשו שיתקן ואם הוא לא מתקן אתם יכולים לעשות זאת ולדרוש ממנו את התשלום (או לקזז אותו מדמי השכירות), וזאת לאחר שהודעתם לו מראש ובכתב שבכוונתכם לעשות זאת.
לגבי המקלחון - אם לפי הסכם השכירות המשכיר אחראי לפגמים או קלקולים מסוג זה והקלקול לא נגרם בגלל השימוש שלכם - תדרשו שיתקן ואם הוא לא מתקן אתם יכולים לעשות זאת ולדרוש ממנו את התשלום (או לקזז אותו מדמי השכירות), וזאת לאחר שהודעתם לו מראש ובכתב שבכוונתכם לעשות זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקה ברשם המשכונות
ארז
31/08/11
כאשר יש דירה הרשומה בטאבו, האם יש צורך לעיין בטרם לרכישה ברשם המשכונות מלבד נסח הטאבו???
בדיקה ברשם המשכונות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
באופן עקרוני, אם הבעלות בדירה רשומה על שם המוכר בטאבו, הבדיקה בטאבו מספיקה. יחד עם זאת יש בנקים למשכנתאות שלא מסכימים לתת משכנתא לקונה אם ברשם המשכונות של המוכר רשום משכון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה מול הב
אלון
31/08/11
שלום ,
לפני מס' שנים החלה בנייה של מעון לילדים מוגבלים בתוך שכונת מגורים .
אציין שאנו סובלים מס' שנים מרעש, אבק , לכלוך מחסור חמור בחנייה וכו' .
המרחק בין הבנייה לבין בניין המגורים שלנו הוא כ-8 מ' בלבד !!
אציין שרוב הדיירים בבניין הם אנשים מבוגרים ,זקנים ועולים חדשים , לכן ניצלו את תמימותינו ופגעו בזכויותינו בצורה קשה ביותר .
* הבניין הוא כבן 40 שנה ואף אחד מהדיירים לא היה מודע לכך כאשר הוא קנה את דירתו שיש תוכנית לבניין המעון .
** שאלתי היא כך , בהנחה והבנייה חוקית וניתנו לצורך הבנייה כל האישורים המתאימים , האם אנו הדיירים זכאים להגיש תביעה לפיצויים מהעירייה הבעלים של הבניין ?
לפני מס' שנים החלה בנייה של מעון לילדים מוגבלים בתוך שכונת מגורים .
אציין שאנו סובלים מס' שנים מרעש, אבק , לכלוך מחסור חמור בחנייה וכו' .
המרחק בין הבנייה לבין בניין המגורים שלנו הוא כ-8 מ' בלבד !!
אציין שרוב הדיירים בבניין הם אנשים מבוגרים ,זקנים ועולים חדשים , לכן ניצלו את תמימותינו ופגעו בזכויותינו בצורה קשה ביותר .
* הבניין הוא כבן 40 שנה ואף אחד מהדיירים לא היה מודע לכך כאשר הוא קנה את דירתו שיש תוכנית לבניין המעון .
** שאלתי היא כך , בהנחה והבנייה חוקית וניתנו לצורך הבנייה כל האישורים המתאימים , האם אנו הדיירים זכאים להגיש תביעה לפיצויים מהעירייה הבעלים של הבניין ?
מעון למוגבלים בתוך שכונת מגורים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
ייתכן שאם תוכיחו שבעקבות השימוש שנעשה בבניין הסמוך אליכם (בהנחה שמדובר בשימוש חריג או לא סביר או בעייתי בדרך אחרת כלשהי), נגרמת לכם פגיעה משמעותית בשווי הדירות (באמצעות חוות דעת מתאימה של שמאי מקרקעין) תוכלו לקבל פיצוי מבית המשפט. מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום ולקבל ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
