פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
יש ברשותי 2 דירות להשקעה,ואני על סף התשלום למס הכנ
ירוחמי
01/09/11
אני מתקרב לרף שבגינו אני ישלם מס הכנסה,כרגע אני מקבל עליהם 4100ש. וסף המס הינו 4300,במידה ואני ירצה להעביר דירה על לבתי,בחוזה סטנדרטי,ושהיא תקבל את השכר דירה,האם זה יספק את מס הכנסה?או שמא עלי להעביר את כל הזכויות בטבו על שם בתי? תודה מראש.
מיסוי על דירת מגורים
עו"ד שזר תומר
03/09/11
זה שאלה שצריך לשאול רואה חשבון..
תנסה אולי בפורום דיני מיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תנסה אולי בפורום דיני מיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פח אשפה
זיו
01/09/11
שלום רב,אני גר בבית דו משפחתי כאשר השכן נכנס לביתו דרך כניסה משותפת העוברת ליד הסלון והמטבח שלי .יש לציין כי חלקי בטאבו מוגדר 250 מ"ר .אותו שכן מניח בימי פינוי אשפה את פח האשפה שלו ליד חלון המטבח שלי דבר הגורם לי אי נוחות עקב הריח הנובע מאותו פח.דיברתי עימו אך ללא הועיל והדבר חוזר על עצמו.מה ביכולתי לעשות ?
מחלוקת לגבי מקום איסוף האשפה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/11
אלו דברים שבין אדם לחברו, ומה חבל שהדברים לא יכולים להיפתר בשת"פ לאחר שיחה ברוח טובה ועניינית. כמה זמן המצב שאתה מתאר קיים ? האם בהיתר ליד חלונך מופיע מקום איחסון לאשפה של השכן ? אם אכן כלו כל הקיצין, יש אפשרות (קלושה) לפנות לעירייה שתמצא פיתרון לאיסוף הזבל של השכן ממקום אחר, ואם לא, אולי לפנות לבימ"ש.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שחרור מייפוי כוח בלתי חוזר
מירי
01/09/11
יש לי ייפוי כוח בלתי חוזר לשם העברת זכויות בנכס על שם הקונים.
בדירה יש חריגות בנייה שהקונים אמורים לטפל בהן, לשם קבלת אישור עירייה.
מזה כמה שנים שהקונים לא מטפלים בחריגות בנייה, בשל כך לא ניתן לקבל אישור עירייה, ואני לא יכולה להשלים את העברת הזכויות בדירה עלך שמם.
מה עליי לעשות אני רוצה להשצחרר מהתחייבות זו ולבטל את ייפוי הכוח הבלתי חוזר. האם זה אפשרי?
בדירה יש חריגות בנייה שהקונים אמורים לטפל בהן, לשם קבלת אישור עירייה.
מזה כמה שנים שהקונים לא מטפלים בחריגות בנייה, בשל כך לא ניתן לקבל אישור עירייה, ואני לא יכולה להשלים את העברת הזכויות בדירה עלך שמם.
מה עליי לעשות אני רוצה להשצחרר מהתחייבות זו ולבטל את ייפוי הכוח הבלתי חוזר. האם זה אפשרי?
השלמת התחייבויות בהסכם מכר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/11
עקרונית הדבר אפשרי, אך יש לבחון משמעות הדברים מבחינת הסכם המכר, ואם לא מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, על כל המשמעויות הנלוות לכך בנסיבות שתיארת (החזקה כבר נמסרה וכיו"ב).
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חידוד שאלה פעם רביעית- אשמח לכמה חוות דעת:
רועי
01/09/11
הסיפור המלא.אבא שלי רכש נכס בשווי 2 מיליון ש"ח ושילם משכנתא של מיליון ש"ח.הנכס רשום כעת בטאבו עם הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה.אבא שלי מעוניין להעביר לי במתנה מחצית מהנכס-הן פיזית והן רישומית.לי ולו לא כ"כ איכפת באם יהיה רישום בעלות בטאבו,אלא אנו מסתפקים בהערת אזהרה לטובתי על מחצית הבית.ידוע לכל המעורבים כי הערת אזהרה אינה מקנה בעלות,אלא מעין הצהרת כוונות.השאלה היא:האם ניתן לרשום הערת אזהרה כלשהיא שתאשר כי אני מחצית מהדירה בבעלותי (שוב- רק לפי הערת אזהרה. מובן לי שזו אינה זכות קניינית אלא יותר הצהרת כוונות)או-שלא ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו ללא הסכם מכר(במקרה זה הסכם העברת מחצית דירה מאב לבן במתנה), אפילו שאין מדובר בהעברת בעלות אלא ברישום הערת אזהרה בטאבו בלבד, על כל המשתמע מכך.מקווה שהשאלה היתה מלאה, נהירה ומובנת.תודה.
הקניית זכויות בנכס ורישום הערת אזהרה בעניין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/11
אפשר לרשום הערת אזהרה גם ללא הסכם מכר. יש לבחון במסמכי הבנק, אם עצם הקניית הזכויות בנכס לצד שלישי (אף אם הוא הבן) ורישום הערה בעניין בלשכת רישום המקרקעין, לא מהווה הפרת של הסכם ההלוואה, העלולה לחשוף את האב להליכים מצד הבנק.
מומלץ להיוועץ עם עו"ד, ולא רק דרך הפורום.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
מומלץ להיוועץ עם עו"ד, ולא רק דרך הפורום.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשיון תיווך ורשיון עריכת דין
איל
01/09/11
שלום, שתי שאלות:ראשית האם ניתן לעסוק בתיווך מקרקעין ובעריכת דין בתחום הנדל"ן כאחד, קרי: האם רשיון עריכת דין מבטל את רשיון התיווך או להפך?- אציין כי ע"פ רשם המתווכים ולשכת עורכי התשובה היא שלילית, כלומר ניתן לעסוק בשני התחומים יחד.שנית, האם מתווך שתיווך עסקת מקרקעין, יכול לבצע את חוזה המקרקעין בהנחה שהוא עורך דין עם רשיון חוקי ותקף ?
ניגוד אינטרסים בשימוש בשני כובעים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/11
למיטב ידיעתי, לא ניתן לעשות זאת במקביל. קל וחומר, מקום בו העו"ד הוא גם המתווך, כלומר משמש בשני כובעים, עלול הדבר ליצור בעיה אינהרנטית מבחינת האחריות שהוא נושא בה, והדבר יוצר ניגוד אינטרסים. ממש מומלץ שלא !!!
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול אחד הרשומים בנסח טאבו
שולמית
01/09/11
כיצד ניתן להוציא שם אחד הרשומים בנסח טאבו ? את הבעל או האשה , כמובן בהסכמת 2 הצדדים. האם חוזה בינהם מספיק לכך ?
העברת זכויות בין בני זוג
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/11
צריך להכין הסכם או תצהירי העברה, לדווח לרשויות המס ולקבל אישורי מיסים (שבח, מכירה, ועירייה), ולהגיש בקשה מסודרת ללשכת רישום המקרקעין. מומלץ בחום להסתייע
בעו"ד.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
בעו"ד.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
איילה
01/09/11
ברשותי דירה למכירה הממוקמת בקומה האחרונה בבניין, בדירה ישנה אופציה לבנייה באיזור עליית הגג. מעורך הדין של הקונה הפוטנציאלי נאמר לי כי בעת מכירת הדירה עליי לשאת גם בחובת תשלום של היטל השבחה. ברצוני לדעת האם ישנה אפשרות שאקבל פטור מחובת תשלום היטל השבחה? וכן האם חובת תשלום ההיטל מוטלת על הקונה או על המוכר?תודה
מיהות הנשוא בחובת תשלום היטל השבחה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/11
יש עיריות, שמאפשרות שלא לשלם היטל השבחה בעת המכירה, ומתנות זאת בכך שהרוכש יחתום על התחייבות לשאת בהיטל בגין התוכנית החדשה לכשיממש את הזכויות החדשות. לגבי מיהות הנושא בתשלום, הרי שבדר"כ המדובר בבעל הזכויות המבקש את אישור העירייה להעברת הזכויות, כלומר המוכר, מאחר ולא יינתן אישור עירייה להעברת הזכויות לפני שעניין תשלום היטל ההשבחה יוסדר. מצד שני, זה עניין מסחרי, ואתה יכול לדרוש כי יוסכם, כי הקונה הוא זה שיישא בתשלום היטל ההשבחה, כי הוא זה שמן הסתם ייהנה ממימוש הזכויות הנ"ל, אם וכאשר. שוב, עניין הסכמי ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אבקש את עזרתכם הדחופה
יגאל
01/09/11
יש לי חנות במרכז מסחרי( מרכז פתוח- לא קניון) באחד הערים בארץ. לפני כמה ימים החלו לבצע עבודות ממש מול החנות שלי והתברר לי שהולכים לבנות מדרגות נעות לקומה מעל ממש מול החנות כך שזה ממש מסתיר את החנות שלי. הקבלן אומר לי שהוא קיבל את חתימת כל בעלי החנויות לאישור ביצוע העבודות ויש לו גם אישור מהעירייה לטענתו. האם אין לי מילה בעניין? איני יכול להתנגד? זה ממש מול החנות שלי והיא היחידה שנפגעת- נא עזרתכם
האם ניתן היתר כדין וכן הפגיעה הנובעת מההיתר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/11
עקרונית כשמוגשת בקשה להיתר, זו צריכה לקבל הסכמה ולעבור פירסום. עלייך להתייעץ עם עו"ד ולבחון אם ההליך היה תקין. אם הוגשה בקשה כדין, היתה לך אפשרות להגיש התנגדות. לא בטוח שההתנגדות שלך היתה מתקבלת, והוועדה שוקלת שיקולים תיכנוניים בעיקר (יש האומרים, בלבד ...). לגבי הפגיעה בחנותך, ירידת ערך וכיו"ב, מומלץ לך להזמין חוות דעת שמאית, ולהגיש תביעה בעניין בבימ"ש. כאמור, מומלץ לבחון את הדברים באמצעות עו"ד בעל ניסיון.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לסיכום- רישום הערת אזהרה על חצי דירה
רועי
31/08/11
שלום שוב.מחדד את השאלה- אבא שלי בעל נכס עם משכנתא.הוא לא יעביר לי מחצית מהזכויות בדירה.עם זאת, מספיק לי שתירשם היערת אזהרה שחצי דירה שייכת לי (למרות שברור שאין לזה תוקף קנייני כמו בעלות).האם ניתן לרשום הערת אזהרה או שחייבת להיות עיסקת מכר הכרוכה במיסים?מקווה שהבהרתי את שאלתי טוב יותר...
שאל את השאלה מחדש עם כל הפרטים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
על סמך הפרטים החלקיים שאתה מספק כאן אי אפשר לענות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פתיחת חשבון נאמנות
משה
31/08/11
שלום,אני עו''ד ורוצה לפתוח חשבון בנק נאמנות כי הלקוח שלי יעביר מחו''ל סכום כסף לרכישת בית (ואין לו חשבון בארץ). כמה זה עולה?האם יש דרך אחרת מחשבון נאמנות?
פתיחת חשבון נאמנות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
יש שתי אפשרויות. או שהלקוח שלך יעביר את הכסף לחשבון נאמנות שתפתח או שהוא יעביר את הכסף ישירות למוכרים. העלויות הן - העמלות הבנקאיות הרגילות. הן נגזרות כמובן מהשאלה האם יש צורך להמיר מט"ח לשקלים ובאיזה אופן תעביר את הכסף בהמשך (העברה בנקאית וכיו"ב). הלקוח כמובן אמור לשאת בעלויות. אפשר לבדוק עם הבנק מבעוד מועד במה מדובר. זה לא אמור להיות סכום משמעותי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העלאת שכר דירה
קרן
31/08/11
שלום, ברשותי דירה במרכז, ואני מעוניינת להעלות את שכר הדירה לשכורים קיימים. כמה זמן עליי להודיע מראש, האם יש מסמך רשמי למטרה זו?....
העלאת שכר הדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
לא ניתן להעלות את שכר הדירה אם יש לשוכרים הסכם שכירות בתוקף. ניתן לשנות את שכר הדירה רק בתום הסכם השכירות. אין צורך במסמך מיוחד לצורך כך. פשוט צריך לחתום על הסכם שכירות חדש שבו הסכום המעודכן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה בשותפות
יעקב
31/08/11
רכשתי דירה בשווי של 1,500,000 ש"ח בשותפות עם אדם נוסף (חצי חצי). לשנינו זו דירה שניה. חשבתי שנצטרך לשלם מס רכישה של 5% מכיוון שכל אחד רכש חצי דירה ב 750,000 ש"ח. כלומר, כל אחד 37,500 ש"ח.
אולם, נדרשתי לשלם לפי חישוב של 5% עד מליון ועל החצי מליון 6%, את התוצאה חילקו לשניים ונתנו שני שוברי תשלום בסכום של 40,000 ש"ח.
אודה לכם אם תוכלו להסביר מהו החישוב הנכון.
אולם, נדרשתי לשלם לפי חישוב של 5% עד מליון ועל החצי מליון 6%, את התוצאה חילקו לשניים ונתנו שני שוברי תשלום בסכום של 40,000 ש"ח.
אודה לכם אם תוכלו להסביר מהו החישוב הנכון.
איך מחשבים מס רכישה ביחס ל-1/2 של דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
החישוב הנכון הוא בהתאם למה שנדרשתם לשלם - מחשבים את סכום מס הרכישה ביחס לסכום המלא של העסקה (ביחס לשווי הדירה כולה) בהתאם למצב של כל אחד מכם (דירה יחידה / דירה שנייה וכיו"ב) ואז מחלקים לפי החלק היחסי בדירה (במקרה הזה 1/2).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו בית משותף,תקנון ותשריט-הזמנת תיק
נטלי
31/08/11
שלום,
יש לי בניין שבנסח טאבו רשום- שהבעלות היא של קרן קיימת לישראל ולכל הדיירים יש חכירות. האם כדי להמציא צו בית משותף תשריט ותקנון אני צריכה לבצע הזמנה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל..?
תודה ויום טוב
נטלי
יש לי בניין שבנסח טאבו רשום- שהבעלות היא של קרן קיימת לישראל ולכל הדיירים יש חכירות. האם כדי להמציא צו בית משותף תשריט ותקנון אני צריכה לבצע הזמנה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל..?
תודה ויום טוב
נטלי
מסמכי בית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
מסמכי הבית המשותף שאת מציינת (צו בית משותף, תשריט ותקנון) הם המסמכים הרשומים בטאבו וצריך להזמין אותם משם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מייל למשכיר שמתנער ומתעלם
ליז
31/08/11
זהו מייל ששלחתי למשכירשמסביר את הבעיה אך הוא מתעלם ומתנער מה לעשות לי???
" ממש לא מטריד אתכם , שאנחנו כבר 4 חודשים ללא מקלחון נורמלי, אנחנו נאלצים להתקלח עם מקלחון פרוץ , לאסוף את המים שיוצא מתחת למקלחון לכל חדר האמבטיה, ממש טירחה ואי-נוחות, שאתם לא הייתם מסכימים לזה לאורך זמן כל כך ארוך . מלבד זאת כבר כמעט 3 חודשים העירייה וחברת חשמל "עקרה" את כל הרחוב לעבודות תשתית , שזאת אומרת רעש דחפורים מכשיר קונגו , רעש נוראי מ-7 בבוקר עד 16:30 אבק כל היום שמונע לפתוח חלונות לאיוורור ובנוסף אין חניה (נא למצוא חניה במקום חלופי) . ועוד דבר שגיליתי רק אחרי השתכנותי . בסוף שבוע חמישי שישי ומוצ"ש הבליינים מגיעים לחנות ברחוב "ברעש וצילצולים" מכל המשתמע חריקת מכוניות ויכוחים על חנייה ושיחות מתחת לחלון (לפעמים גם נמצאים בגילופין) עד השעות הקטנות של הלילה ופוגעים בשינה שלי בימי המנוחה היחידים שלי. בני שעובד משמרות לא מצליח לישון ביום בגלל עבודות התשתית ואני בסופי שבוע בגלל הבליינים וביום שישי בגלל העבודות . אנחנו עדיין לא יודעים מתי יסתיימו העבודות ובינתיים יש פגיעה רצינית באיכות החיים שלנו.
אי לכך אני מבקשת פיצוי על הפרת ופגיעה בתנאים הנאותים שהיינו אמורים לקבל למסגרת השכרת הדירה "
תודה על יעוץ
" ממש לא מטריד אתכם , שאנחנו כבר 4 חודשים ללא מקלחון נורמלי, אנחנו נאלצים להתקלח עם מקלחון פרוץ , לאסוף את המים שיוצא מתחת למקלחון לכל חדר האמבטיה, ממש טירחה ואי-נוחות, שאתם לא הייתם מסכימים לזה לאורך זמן כל כך ארוך . מלבד זאת כבר כמעט 3 חודשים העירייה וחברת חשמל "עקרה" את כל הרחוב לעבודות תשתית , שזאת אומרת רעש דחפורים מכשיר קונגו , רעש נוראי מ-7 בבוקר עד 16:30 אבק כל היום שמונע לפתוח חלונות לאיוורור ובנוסף אין חניה (נא למצוא חניה במקום חלופי) . ועוד דבר שגיליתי רק אחרי השתכנותי . בסוף שבוע חמישי שישי ומוצ"ש הבליינים מגיעים לחנות ברחוב "ברעש וצילצולים" מכל המשתמע חריקת מכוניות ויכוחים על חנייה ושיחות מתחת לחלון (לפעמים גם נמצאים בגילופין) עד השעות הקטנות של הלילה ופוגעים בשינה שלי בימי המנוחה היחידים שלי. בני שעובד משמרות לא מצליח לישון ביום בגלל עבודות התשתית ואני בסופי שבוע בגלל הבליינים וביום שישי בגלל העבודות . אנחנו עדיין לא יודעים מתי יסתיימו העבודות ובינתיים יש פגיעה רצינית באיכות החיים שלנו.
אי לכך אני מבקשת פיצוי על הפרת ופגיעה בתנאים הנאותים שהיינו אמורים לקבל למסגרת השכרת הדירה "
תודה על יעוץ
מה את רוצה מהמשכיר?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
לא ברור איך בדיוק המשכיר אחראי על העבודות שהעירייה מבצעת ברחוב או על הבליינים שעושים לך רעש. על סמך מה ומדוע את חושבת שהוא צריך לפצות אותך על כך?
לגבי המקלחון - אם לפי הסכם השכירות המשכיר אחראי לפגמים או קלקולים מסוג זה והקלקול לא נגרם בגלל השימוש שלכם - תדרשו שיתקן ואם הוא לא מתקן אתם יכולים לעשות זאת ולדרוש ממנו את התשלום (או לקזז אותו מדמי השכירות), וזאת לאחר שהודעתם לו מראש ובכתב שבכוונתכם לעשות זאת.
לגבי המקלחון - אם לפי הסכם השכירות המשכיר אחראי לפגמים או קלקולים מסוג זה והקלקול לא נגרם בגלל השימוש שלכם - תדרשו שיתקן ואם הוא לא מתקן אתם יכולים לעשות זאת ולדרוש ממנו את התשלום (או לקזז אותו מדמי השכירות), וזאת לאחר שהודעתם לו מראש ובכתב שבכוונתכם לעשות זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקה ברשם המשכונות
ארז
31/08/11
כאשר יש דירה הרשומה בטאבו, האם יש צורך לעיין בטרם לרכישה ברשם המשכונות מלבד נסח הטאבו???
בדיקה ברשם המשכונות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
באופן עקרוני, אם הבעלות בדירה רשומה על שם המוכר בטאבו, הבדיקה בטאבו מספיקה. יחד עם זאת יש בנקים למשכנתאות שלא מסכימים לתת משכנתא לקונה אם ברשם המשכונות של המוכר רשום משכון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה מול הב
אלון
31/08/11
שלום ,
לפני מס' שנים החלה בנייה של מעון לילדים מוגבלים בתוך שכונת מגורים .
אציין שאנו סובלים מס' שנים מרעש, אבק , לכלוך מחסור חמור בחנייה וכו' .
המרחק בין הבנייה לבין בניין המגורים שלנו הוא כ-8 מ' בלבד !!
אציין שרוב הדיירים בבניין הם אנשים מבוגרים ,זקנים ועולים חדשים , לכן ניצלו את תמימותינו ופגעו בזכויותינו בצורה קשה ביותר .
* הבניין הוא כבן 40 שנה ואף אחד מהדיירים לא היה מודע לכך כאשר הוא קנה את דירתו שיש תוכנית לבניין המעון .
** שאלתי היא כך , בהנחה והבנייה חוקית וניתנו לצורך הבנייה כל האישורים המתאימים , האם אנו הדיירים זכאים להגיש תביעה לפיצויים מהעירייה הבעלים של הבניין ?
לפני מס' שנים החלה בנייה של מעון לילדים מוגבלים בתוך שכונת מגורים .
אציין שאנו סובלים מס' שנים מרעש, אבק , לכלוך מחסור חמור בחנייה וכו' .
המרחק בין הבנייה לבין בניין המגורים שלנו הוא כ-8 מ' בלבד !!
אציין שרוב הדיירים בבניין הם אנשים מבוגרים ,זקנים ועולים חדשים , לכן ניצלו את תמימותינו ופגעו בזכויותינו בצורה קשה ביותר .
* הבניין הוא כבן 40 שנה ואף אחד מהדיירים לא היה מודע לכך כאשר הוא קנה את דירתו שיש תוכנית לבניין המעון .
** שאלתי היא כך , בהנחה והבנייה חוקית וניתנו לצורך הבנייה כל האישורים המתאימים , האם אנו הדיירים זכאים להגיש תביעה לפיצויים מהעירייה הבעלים של הבניין ?
מעון למוגבלים בתוך שכונת מגורים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
ייתכן שאם תוכיחו שבעקבות השימוש שנעשה בבניין הסמוך אליכם (בהנחה שמדובר בשימוש חריג או לא סביר או בעייתי בדרך אחרת כלשהי), נגרמת לכם פגיעה משמעותית בשווי הדירות (באמצעות חוות דעת מתאימה של שמאי מקרקעין) תוכלו לקבל פיצוי מבית המשפט. מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום ולקבל ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב הצמדה למדד יוקר המחייה בחוזה שכירות
ויטלי
31/08/11
שלוםשכרתי דירה במשך שנתיים, ובתום תקופת השכירות בעלת הדירה באה אליי בדרישה לשלם את הפרשי הצמדה למדד של שכר הדירה.אכן בחוזה הסטנדרטי של סטימצקי קיים סעיף כזה, אך לא דיברנו על זה בעת חתימת החוזה ולכן השדה בו מציינים כל כמה זמן מחשבים את ההצמדה נשאר ריק. לפי האינפורמציה מהפורום ומהאתר של הלשכה לסטטיסטיקה ראיתי שבדרך כלל מחשבים כל חודש, וזה מה שבעלת הדירה עשתה והגיעה לסכום של X ש"ח, אבל כיוון שהשדה הזה ריק הגיוני להניח מצידי שיש עוד אופציות לחישוב ההצמדה - לדוגמה כל שנתיים, כך יוצא שבשנתיים הראשונות אני משלם את השכ"ד שנקבע בחוזה במעמד החתימה, ואחר כך משנים אותו לפי המדד.כמובן לקחתי שני מקרים קיצוניים.האם אני צודק? תודה רבה
מועד חישוב הפרשי הצמדה ביחס לדמי שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
זה מאוד תלוי איך מנוסח הסעיף ומה משתמע ממנו. בהחלט ייתכן שאם לא רושמים כל כמה זמן מתעדכנים דמי השכירות בהתאם להפרשי ההצמדה - אפשר לפרש זאת בדרך שמאפשרת הוספת הפרשי הצמדה אחת לתקופה ארוכה. יחד עם זאת, במקרה המתאים גם הפרשנות שלפיה הפרשי ההצמדה משולמים במועד כל תשלום ותשלום (דהיינו אחת לחודש) אפשרית. העניין כאמור, תלוי בנוסח של הסכם השכירות (ובפרשנות המתאימה יותר מבחינת הטקסט)..
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח ציבורי הצמוד לחנות בבעלותי
ציפי
30/08/11
בבעלותי חנות פינתית כאשר יש לה מעבר ללא יציאה אלה רק לכניסה לחנותי, השטח נמצא בפרצילציה של כונס נכסים, אני מבקשת לעשות גגון אך מבקשים ממני במורדות הכרמל הסכמת בעלות אני לא יודעת למי לפנות האם למנהל או לכונס הנכסים.יש בידי הסכמת כלל הדיירים הנמצאים במרכז המסחרי.
שטח ציבורי הצמוד לחנות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/08/11
תנסי לאתר את פרטי הגוש והחלקה של השטח הצמוד אלייך ולהוציא נסח טאבו של השטח. בנסח תוכלי לראות מי הבעלים ואליו תצטרכי לפנות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה בשכירות לעסק
ציפי
30/08/11
אני משכירה חנות משנת 2008 כאשר בחוזה נרשם שנה +4 שנים באופציה כיום אני יודעת לפי החוזה שנשאר 1 שנה +שנה אופציה. השוכר טוען שאני כתבתי בחוזה האחרון בשנה שעברה 1 שנה +2 שנים אופציה, כאשר אני יודעת שהכונה היא שנת 2010 +שנתים, בעוד שהוא טוען שהמשפט אומר שזה מדובר על השנה הזו +2 אופציה. ניסיתי להסביר לו מאחר והיום מסתיים החוזה אך הוא בשלו איך אני יכולה להסביר לו שהמשפט שנכתב הוא כמו שאמרתי שנשאר לו שנה + אופיציה שנה.
מאחר והוא לא חותם על החוזה מה אני יכולה לעשות האם להוציא אותו או לנעול את העסק מאחר ולמעשה הוא לא חתם על חוזה המשך וכן הוא לא שילם עדיין
מאחר והוא לא חותם על החוזה מה אני יכולה לעשות האם להוציא אותו או לנעול את העסק מאחר ולמעשה הוא לא חתם על חוזה המשך וכן הוא לא שילם עדיין
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
30/08/11
אי אפשר לפנות סתם כך, אפשר להגיש תביעת פינוי, או סעד הצהרתי שיפרש את ההסכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
2 שאלות לגבי נסח טאבו
שרון
30/08/11
שלום רב ,
קניתי דירה לפני כשנתיים עם משכנתא שלקחתי מהבנק.
לפני כחודשיים סגרתי את המשכנתא. היום הוצאתי את הנסח טאבו
של הדירה. אני ואישתי מופיעים כבעלים ואין שום אזכור לחוב לבנק
מה שכן מופיעים 2 דברים שלא ברורים לי :
א. מצד ימין לשמות הבעלים מופיע מהות הפעולה : מכר ללא תמורה"
מה זה אומר?
ב. הערות: הערה בדבר העברה לזרים / מדינת ישראל
גם זה לא ברור לי
אשמח לדעת האם הנסח תקין והאם עליי לעשות משהו
תודה מראש וחודש טוב
קניתי דירה לפני כשנתיים עם משכנתא שלקחתי מהבנק.
לפני כחודשיים סגרתי את המשכנתא. היום הוצאתי את הנסח טאבו
של הדירה. אני ואישתי מופיעים כבעלים ואין שום אזכור לחוב לבנק
מה שכן מופיעים 2 דברים שלא ברורים לי :
א. מצד ימין לשמות הבעלים מופיע מהות הפעולה : מכר ללא תמורה"
מה זה אומר?
ב. הערות: הערה בדבר העברה לזרים / מדינת ישראל
גם זה לא ברור לי
אשמח לדעת האם הנסח תקין והאם עליי לעשות משהו
תודה מראש וחודש טוב
הערה בדבר העברה לזרים
עו"ד שזר תומר
30/08/11
מכר ללא תמורה - היתה כאן עסקת מתנה, של החלק שלך לאישתך?
הערה בדבר העברה לזרים - הנכס הזה יעבור רק לתושבי ישראל ולא לתושבי חוץ.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הערה בדבר העברה לזרים - הנכס הזה יעבור רק לתושבי ישראל ולא לתושבי חוץ.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חוזה חכירה שפקע בדירה בבנין שהוא חברה
שירלי
30/08/11
שלום רבמדובר בבנין שהוא חברה ולכל אחד מבעלי הדירות יש מניה.החברה פעילה אלא שהבעלים המקוריים שלה כבר אינם בחיים.בדירה נשוא השאלה פקע חוזה החכירה ויש להאריכו. שטר השכירות כמו גם החוזה מאפשרים זאת אלא שאיני יודעת באיזה הליך לנקוט? האם יש להגיש המרצת פתיחה? מה לבקש בה? מי יחתום על הארכת חוזה החכירה במקום הבעלים המקוריים?תודה מקרב לב
חברה בע"מ
עו"ד שזר תומר
30/08/11
ניתן לחדש בלי בית משפט, צריך למצוא את מי ייפו כוח הבעלים המקוריים, בטוח יש יפוי כוח איפשהוא שיכול לפתור את הבעיה.
אם אין - אז יתכן כי המרצת הפתיחה היא הפתרון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם אין - אז יתכן כי המרצת הפתיחה היא הפתרון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת דירה ממוכר שנתבע עלי הקבלן שמכר ובנה את הבית
אביב
30/08/11
שלום רב! ראיתי דירה שמצאה חן בעיניי.הבעלים הנוכחי הוא היד הראשונה בבית והקבלן שבנה שמכר לו את הבית סגר לו חלל כלשהו בלי רשיון וקיבל על כך תשלום.המוכר אמר שהקבלן הגיש נגדו תביעה על התוספת בגלל ששאר הדיירים גם דרשו ממנו לסגור להם את החלל הצמוד שגם להם יש וזה מסבך אותו .בכל אופן המוכר הודיע לי שהחלל חייב להאטם בבלוקים.בכל אופן השאלה היא האם ברגע שאני רוכש את הדירה התביעה הופכת להיות נגדי?
חוזה רכישה
עו"ד שזר תומר
30/08/11
אביב שלום,
ראה תיזהר מעסקה שכזו, יתכן כי היא אפשרית, אבל צריך לחשוב כיצד אתה מגן על עצמך.
תעזר בעו"ד שלך שמלווה את העיסקה.
בכל מקרה - צריך
להגדיר את הסיכונים שלך בחוזה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראה תיזהר מעסקה שכזו, יתכן כי היא אפשרית, אבל צריך לחשוב כיצד אתה מגן על עצמך.
תעזר בעו"ד שלך שמלווה את העיסקה.
בכל מקרה - צריך
להגדיר את הסיכונים שלך בחוזה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שיפוציי שכנים
רינת
30/08/11
שלום,
אני גרה 4 חודשים בדירה שכורה, לפני חודש החלו השכנים מעלי לשפץ את דירתם ,והשיפוצים אמורים להסתיים עוד שבועיים +- .
היום גליתי כי גם השכנים שמולי מתכננים לבצע שיפוצים מאסיבים מאמצע ספטמבר, ונאמר לי כי זה יקח מספר חודשים לפחות שלושה-
אני עובדת מהבית וזקוקה לשקט .והחודש האחרון כבר גבה ממני הפסדים כלכליים. אני יודעת שבעל הבית שלי אינו אשם בכך ,אבל מבחינתי לא שכרתי מקום מגורים "באתר בניה" .במידה וארצה לצאת מהחוזה אני מחוייבת למצוא דיירים במקומי שיעמדו בתנאי החוזה (שאינם פשוטים) ומי ירצה להכנס לגור בדירה רועשת,(ולשלם עליה הרבה כסף) האם יש לי עילה לביטול חוזה שלא תחייב אותי?
כי הרי אני מעוניינת לעזוב כי התנאים בהם אני גרה השתנו, לתשובה אודה יום נפלא
רינת
אני גרה 4 חודשים בדירה שכורה, לפני חודש החלו השכנים מעלי לשפץ את דירתם ,והשיפוצים אמורים להסתיים עוד שבועיים +- .
היום גליתי כי גם השכנים שמולי מתכננים לבצע שיפוצים מאסיבים מאמצע ספטמבר, ונאמר לי כי זה יקח מספר חודשים לפחות שלושה-
אני עובדת מהבית וזקוקה לשקט .והחודש האחרון כבר גבה ממני הפסדים כלכליים. אני יודעת שבעל הבית שלי אינו אשם בכך ,אבל מבחינתי לא שכרתי מקום מגורים "באתר בניה" .במידה וארצה לצאת מהחוזה אני מחוייבת למצוא דיירים במקומי שיעמדו בתנאי החוזה (שאינם פשוטים) ומי ירצה להכנס לגור בדירה רועשת,(ולשלם עליה הרבה כסף) האם יש לי עילה לביטול חוזה שלא תחייב אותי?
כי הרי אני מעוניינת לעזוב כי התנאים בהם אני גרה השתנו, לתשובה אודה יום נפלא
רינת
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
30/08/11
צריך לבדוק את החוזה לעומק, לכאורה - את בבעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מימוש משכון
משה
30/08/11
נתתי למישהו הלוואה בסך של 250000 ש"ח ועשה לי שיעיבוד על מקרקעין
החייב לא החזיר לי את ההלוואה
מה עליי לעשות ע"מ לממש את השיעבוד ( משכנתא)
החייב לא החזיר לי את ההלוואה
מה עליי לעשות ע"מ לממש את השיעבוד ( משכנתא)
תיק מימוש משכנתא
עו"ד שזר תומר
30/08/11
לוקחים עו"ד שמתמחה גם בהוצאה לפועל וגם בנדל"ן.
הוא צריך לפתוח תיק מימוש משכנתא, במסגרתה ניתן למכור את הנכס, ולהעביר לך את הכסף, ואם תשאר יתרה היא תועבר לבעל הנכס.
כמובן שצריך לבדוק שאתה משכנתא מדרגה ראשונה וכו'.
קח עו"ד דחוף!
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הוא צריך לפתוח תיק מימוש משכנתא, במסגרתה ניתן למכור את הנכס, ולהעביר לך את הכסף, ואם תשאר יתרה היא תועבר לבעל הנכס.
כמובן שצריך לבדוק שאתה משכנתא מדרגה ראשונה וכו'.
קח עו"ד דחוף!
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עירייה מכירה בנכס כדירה אחת והעירייה כשתי דירות ?!
מבולבלת
30/08/11
רכשתי נכס מעמידר.בטאבו ובצו בית משותף הנכס רשום כשתי תתי חלקה ואילו בעירייה הנכס רשום כדירה אחת מאחר והיא מנפיקה לי רק ארונונה אחת- אני מעוניינת שהנכס יוכר כשתי דירות בעירייה , מה עליי לעשות ?לנכס יש שתי כניסות נפרדות דרך חצר משותפת , גודל כל דירה 30 מ"ר .אשמח לתשובה מפורטת מה עליי לעשות עם אילו בעלי מקצוע לעבוד על מנת שהעירייה תכיר בכך.
עירייה
עו"ד שזר תומר
30/08/11
יתכן כי הדבר פשוט,
אם יש שני נסחי טאבו שונים - כל אחד לתת חלקה אחרת. צריך להוציא מכתב לעירייה בצירוף הנסחים ביחס עם תשריטים של הדירה, ויתכן כי בזה יסתיים הסיפור.
צריך לייווי של עו"ד....
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם יש שני נסחי טאבו שונים - כל אחד לתת חלקה אחרת. צריך להוציא מכתב לעירייה בצירוף הנסחים ביחס עם תשריטים של הדירה, ויתכן כי בזה יסתיים הסיפור.
צריך לייווי של עו"ד....
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
