פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דירת מגורים (ששימשה גם למגורים) ובחלקה הושכרה לעסק
ציפי
14/09/11
גרה בדירתי ומשכירה חלק ממנה לעסק, אם אקבל פחת ממס הכנסה מה ההשלכות של מס השבח ,אם ארצה למכור אותה בעתיד?
דירת מגורים שמשמשת גם לעסק
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
ראשית, אסור מבחינת חוקי התכנון והבנייה לעשות שימוש בדירת מגורים למטרת עסק (חנות, מסחר או משרד).
הלשנה של השכנים עלולה לגרום למחלקת הפיקוח של העירייה להגיע לביקור ואף לגרום להגשת כתב אישום (פלילי כנגדך).
מבחינת היבטי המס - יש דרישה שהדירה תשתמש בעיקרה למגורים. קיזוז הפחת עלול לפגוע ביכולת למכור את הדירה בפטור. בחישוב מס השבח הפחת שקוזז יגרום להפחתת שווי הרכישה של הדירה ובכך בעצם יגדיל את השבח החייב במס.
הלשנה של השכנים עלולה לגרום למחלקת הפיקוח של העירייה להגיע לביקור ואף לגרום להגשת כתב אישום (פלילי כנגדך).
מבחינת היבטי המס - יש דרישה שהדירה תשתמש בעיקרה למגורים. קיזוז הפחת עלול לפגוע ביכולת למכור את הדירה בפטור. בחישוב מס השבח הפחת שקוזז יגרום להפחתת שווי הרכישה של הדירה ובכך בעצם יגדיל את השבח החייב במס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
רוני
14/09/11
שלום האם בחוזה שכירות מותר להוסיף סעיף בו למשכיר תהיה אפשרות לפרוץ לדירה ,להוציא את רכוש השוכר ולהחליף מנעול ,במידה והשוכר מפסיק לשלם את שכר הדירה/ מסרב להתפנות בסיום החוזה
או שסעיף כזה אינו חוקי
תודה
או שסעיף כזה אינו חוקי
תודה
פריצה בכוח לדירה על ידי המשכיר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
מותר לכתוב זאת בחוזה. אסור לעשות זאת בפועל גם אם זה כתוב בחוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי קו בנין
רפי
14/09/11
שלום, התחלתי בהליך לשינוי קו בניין אחורי מ-6 מ' ל-3 מ'. וכן שינוי קו בנין צידי להתקרב לגדר השכן.
בדיון בעיריה התברר כי נדרש לבצע בשטח איזון והקצאה מחדש, היות והקבלן בנה את המבנים במתחם שלא לפי התוכנית המקורית.
מיהו הגורם המחוייב לבצע זאת?
האם לעיריה אחריות לנושא היות ואישרה לקבלן את הבניה ונתנה לו טופס 4. העיריה והקבלן מתנערים ומצפים מממני כדייר לבצע זאת.
בדיון בעיריה התברר כי נדרש לבצע בשטח איזון והקצאה מחדש, היות והקבלן בנה את המבנים במתחם שלא לפי התוכנית המקורית.
מיהו הגורם המחוייב לבצע זאת?
האם לעיריה אחריות לנושא היות ואישרה לקבלן את הבניה ונתנה לו טופס 4. העיריה והקבלן מתנערים ומצפים מממני כדייר לבצע זאת.
שינוי קו בנין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
ייתכן שאתה לא הגורם הרלבנטי שהיה אמור לטפל בכך מלכתחילה, אולם בנסיבות שאתה מתאר, אתה היחיד שיטפל בכך בפועל היות ואתה מעוניין בשינוי.
למיטב הבנתי הן מבחינת העירייה והן מבחינת הקבלן ניתן להשאיר את המצב כפי שהוא ואין לכך שום משמעות מבחינתם.
ייתכן שהקבלן יאלץ לעשות זאת, אם וכאשר ירצה לרשום את הבתים כבית משותף בטאבו, ויצטרך לצורך כך את אישור העירייה על התוכניות.
השאלה אם הקבלן מחוייב כלפיכם לרשום בית משותף והאם ומתי בכוונתו לעשות זאת.
למיטב הבנתי הן מבחינת העירייה והן מבחינת הקבלן ניתן להשאיר את המצב כפי שהוא ואין לכך שום משמעות מבחינתם.
ייתכן שהקבלן יאלץ לעשות זאת, אם וכאשר ירצה לרשום את הבתים כבית משותף בטאבו, ויצטרך לצורך כך את אישור העירייה על התוכניות.
השאלה אם הקבלן מחוייב כלפיכם לרשום בית משותף והאם ומתי בכוונתו לעשות זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות לריבית מחשבון נאמנות בעסקת מקרקעין
שירן
14/09/11
שלום,רכשתי דירה ומשיקולים אישיים העברתי את התשלום האחרון לעו"ד של המוכר, לחשבון נאמנות, כארבעה חודשים טרם המועד (התשלום האחרון ע"פ החוזה צריך להתבצע במועד מסירת הדירה ואני העברתי לו את הכסף 4 חודשים לפני כן). כך שנצברה בחשבון הנאמנות ריבית. האם אני זכאית לריבית זו?
זכאות לריבית שנצברה בחשבון הנאמנות ביחס לתשלום שהוקדם
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
אם זה לא הוסכם מראש זה כלל לא בטוח שהריבית הזו שייכת לך. זה תלוי מאוד בנסיבות העניין (מדוע מלכתחילה הסכום הופקד בנאמנות בשלב כל כך מוקדם ביחס להוראות ההסכם). ייתכן שאין לכך תשובה. כשלנאמן אין הוראות מפורשות בכתב הנאמנות ויש מחלוקת - יש בעיה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנס מהעירייה על עבירה על "חוק עזר לת"א-יפו"
חוני
14/09/11
אתמול קיבלתי דרישה לתשלום מס על פי סעיף 4 לפקודת המסים על סך אלף ש"ח. אני שוכר את הדירה ולא בעל הנכס.
זה התחיל ככה לפני 5 חודשים קיבלתי לדואר קנס מהעירייה על צינור ביוב שצריך לתקנו. התקשרתי לבעל הבית שלי והוא אמר לי שזה לא קשור אלינו וטיפלו בזה.. עכשיו קיבלתי דרישה לתשלום ואם לא אשלם ינקטו נגדי בהליכי גבייה הוצאה לפועל וכד'. לפי החוזה שכירות שלי "בתקופת השכירות המשכיר יהיה חייב לתקן את הנזקים שיגרמו למושכר מבלאי סביר וכן את התיקונים החלים על בעל הנכס כחוק ועל חשבונו".
כרגע במשרד עו"ד אמרו לי שאי אפשר לערער יותר כי עברו 90 יום ובעל הדירה שלי לא מוכן לשלם או לקחת אחריות . מבחינתו אני מחזיק בנכס ושלחו את הקנס על שמי ואני צריך לשלם. מה אני יכול לעשות?
זה התחיל ככה לפני 5 חודשים קיבלתי לדואר קנס מהעירייה על צינור ביוב שצריך לתקנו. התקשרתי לבעל הבית שלי והוא אמר לי שזה לא קשור אלינו וטיפלו בזה.. עכשיו קיבלתי דרישה לתשלום ואם לא אשלם ינקטו נגדי בהליכי גבייה הוצאה לפועל וכד'. לפי החוזה שכירות שלי "בתקופת השכירות המשכיר יהיה חייב לתקן את הנזקים שיגרמו למושכר מבלאי סביר וכן את התיקונים החלים על בעל הנכס כחוק ועל חשבונו".
כרגע במשרד עו"ד אמרו לי שאי אפשר לערער יותר כי עברו 90 יום ובעל הדירה שלי לא מוכן לשלם או לקחת אחריות . מבחינתו אני מחזיק בנכס ושלחו את הקנס על שמי ואני צריך לשלם. מה אני יכול לעשות?
קנס בגין אי תיקון צינור ביוב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
תודיע על כך בצורה מפורטת למשכיר שלך בכתב בצירוף העתק הדרישה ותקזז את הסכום מדמי השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי הדירה שקנינו על ידיי שוכרים
מירי
14/09/11
שלום רב!
בתאריך 1.9 הפכנו לבעלי דירה שמושכרת עד 15.10. בחוזה מכירה מצוין במפורש שכל זכויות בעלי הדירה בנוגע לשכירות עוברות אלינו. גם בחוזה השכירות שנחתם עם שוכרים לפני 14 שנים והוארך לפני שנה יש סעיפים המתייחסים לתשלום החובות, פינוי הדירה וכו'. יחד עם זאת, לא לקחנו מהשוכרים שום בטחונות (כמו שטר חוב או צ'ק בטחון) למקרה של אי תשלום חשבונות, שכר דירה, נזק לדירה או אי רצון להתפנות בזמן.
רציתי לברר מה נוכל לעשות במקרה שבו דיירת לא תסכים להתפנות בזמן חוץ מלפנות לבית המשפט? אני חוששת שאנחנו יחד עם הילדים נשאר ברחוב.
שאלה נוספת: למרות שבחוזה שכירות מצויין במפורש שאנחנו יכולים לבקר בדירה בתיאום מראש, השוכרת מסרבת לאפשר לנו זאת בטענה שאורזת והדבר מפריע לה מאד. מה ניתן לעשות?
תודה רבה
בתאריך 1.9 הפכנו לבעלי דירה שמושכרת עד 15.10. בחוזה מכירה מצוין במפורש שכל זכויות בעלי הדירה בנוגע לשכירות עוברות אלינו. גם בחוזה השכירות שנחתם עם שוכרים לפני 14 שנים והוארך לפני שנה יש סעיפים המתייחסים לתשלום החובות, פינוי הדירה וכו'. יחד עם זאת, לא לקחנו מהשוכרים שום בטחונות (כמו שטר חוב או צ'ק בטחון) למקרה של אי תשלום חשבונות, שכר דירה, נזק לדירה או אי רצון להתפנות בזמן.
רציתי לברר מה נוכל לעשות במקרה שבו דיירת לא תסכים להתפנות בזמן חוץ מלפנות לבית המשפט? אני חוששת שאנחנו יחד עם הילדים נשאר ברחוב.
שאלה נוספת: למרות שבחוזה שכירות מצויין במפורש שאנחנו יכולים לבקר בדירה בתיאום מראש, השוכרת מסרבת לאפשר לנו זאת בטענה שאורזת והדבר מפריע לה מאד. מה ניתן לעשות?
תודה רבה
פינוי דירה שנרכשה המוחזקת על ידי שוכרים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
אם השוכרים לא יפנו במועד - ניתן לתבוע אותם בבימ"ש הן לקבלת סעד של פינוי והן לקבלת פיצוי במקרה שייגרמו לכם נזקים בשל אי הפינוי במועד. אין מה לעשות מעבר לכך. הייתם צריכים לבדוק את הבטחונות של השכירות לפני שרכשתם את הדירה.
אם השוכרת מסרבת לאפשר לכם להיכנס - תפנו אליה בתקיפות ותגידו שהיא מפרה את הסכם השכירות והיא תהיה אחראית לנזקים שייגרמו לכם כתוצאה מההפרה הזו.
אם השוכרת מסרבת לאפשר לכם להיכנס - תפנו אליה בתקיפות ותגידו שהיא מפרה את הסכם השכירות והיא תהיה אחראית לנזקים שייגרמו לכם כתוצאה מההפרה הזו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איתמר
הפקעה לצרכי דרך
14/09/11
בבעלותי מגרש שקיבלתי בירושה. במסגרת תב"ע מלפני 20 שנה הופקעו מס' מטרים לצרכי דרך מהמגרש וכמו גם מכל החלקות בסביבה. ההפקעה לא נרשמה בטאבו . האם היא תקפה בכלל? אם אמכור את המגרשף האם עלי לציין זאת בהסכם.
הפקעה שלא נרשמה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
לגבי תקפות ההפקעה - צריך לבדוק את כל המסמכים כדי לתת לך תשובה (איפה זה פורסם, מדוע זה לא נרשם, מה היתה המטרה, האם המטרה מומשה בצורה כזו או אחרת וכיו"ב).
לגבי מסירת הפרטים לקונה פוטנציאלי - זה הכרחי. יש חובה על המוכר למסור לקונה את כל הפרטים שהקונה צריך לדעת (ובעיקר פרטים שלקונה יהיה קשה יחסית לברר בעצמו) אחרת זה עלול להיחשב לניהול משא ומתן בחוסר תום לב.
לגבי מסירת הפרטים לקונה פוטנציאלי - זה הכרחי. יש חובה על המוכר למסור לקונה את כל הפרטים שהקונה צריך לדעת (ובעיקר פרטים שלקונה יהיה קשה יחסית לברר בעצמו) אחרת זה עלול להיחשב לניהול משא ומתן בחוסר תום לב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה פיתוח
יאיר
14/09/11
שלום,אני וגרושתי חתמנו (בזמן שהיינו נישואים) על חוזה פיתוח מול ממ"י בחלקים שווים (50% לכול צד). לאחר שהשלמנו את הבניה וקיבלנו טופס 4, עלו היחסים על שרטון, לפני החתימה על חוזה החכירה.האישה טוענת שלה מגיע חצי מערך הבית מפני שחוזה הפיתוח מקנה לה מחצית. לעומת זאת אני טוען ליותר ממחצית, מפני שהשקעתי מכספי שהיה לי לפני הנישואין יותר ממחצית מעלות בניית הבית.אנא האירו את הסוגיה הזו.תודה מראש,יאיר
אנא הפנה את השאלה לפורום דיני משפחה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה חכירה
ארז
14/09/11
במקרה בו דירה רשומה בטאבו כאשר הזכות היא חכירה מהוונת ויש הערת שאין הגבלה בהעברה וירושה האם יש צורך לבדוק גם את חוזה החכירה במנהל?
חוזה חכירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
המשמעות של הרישום בטאבו כי אין הגבלה בהעברה ובהורשה היא שלא נדרשת חתימת המינהל כדי להעביר זכויות בדירה הזו. יחד עם זאת, הסכם החכירה חשוב כי הוא מגדיר את זכויות החכירה ותנאיה. קרוב לוודאי שההסכם הוא סטנדרטי ואין בו משהו מיוחד, אך למען הסדר הטוב כדאי לקבל אותו ולהעיף בו מבט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת בעלים בדירה מושכרת
א
13/09/11
הדירה אותה אני שוכרת נמכרה לאחרונה (הוחלפו הבעלים).
ידוע לי כי סוכם ביניהם כי השכירות תימשך עד סיום החוזה, ולפי מה שאני מבינה זה אומר שהחבות של הבעלים הקודם עוברת לבעלים החדש (וגם הזכויות כמובן).
האם יש פעולות שעלי לבצע באופן יזום מול המשכיר הנוכחי או מול הבעלים החדש (המשכיר הבא). הםא יש לחתום על חוזה חדש/ נספח לחוזה המקורי?
האם עלי ליזום קשר עם הבעלים החדשים ולעגן גם מולו את חוזה השכירות?
למה כדאי לשים לב בעת תקשורת ראשונית בעניין זה מול הבעלים החדש והישן?
תודה מראש.
ידוע לי כי סוכם ביניהם כי השכירות תימשך עד סיום החוזה, ולפי מה שאני מבינה זה אומר שהחבות של הבעלים הקודם עוברת לבעלים החדש (וגם הזכויות כמובן).
האם יש פעולות שעלי לבצע באופן יזום מול המשכיר הנוכחי או מול הבעלים החדש (המשכיר הבא). הםא יש לחתום על חוזה חדש/ נספח לחוזה המקורי?
האם עלי ליזום קשר עם הבעלים החדשים ולעגן גם מולו את חוזה השכירות?
למה כדאי לשים לב בעת תקשורת ראשונית בעניין זה מול הבעלים החדש והישן?
תודה מראש.
החלפת בעלים בדירה מושכרת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
את כשוכרת לא צריכה לעשות שום דבר למעט לדאוג לקבלת הודעה מסודרת שחתומה על ידי שני הבעלים (הבעלים שמכר והבעלים שקנה) שקובעת בצורה חד משמעית ממתי את אמורה לשלם את דמי השכירות לבעלים החדש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון צו בית משותף = בנייה לא חוקית
דנס
13/09/11
שלום רב,
האם ייתכן לתקן צו בית משותף כדי לשקף שינוי בעלויות ותשריטים אם הבנייה המדוברת נעשת ללא היתר בנייה?
תודה
האם ייתכן לתקן צו בית משותף כדי לשקף שינוי בעלויות ותשריטים אם הבנייה המדוברת נעשת ללא היתר בנייה?
תודה
רישום בית משותף
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
המפקחת צריכה לקבל תשריט מאושר וחתום לצורך רישום הבית המשותף -
תשריט (2 עותקים) שאושר ע"י ועדה מקומית לתכנון ובניה או שהוכן ע"י מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך, או הנדסאי מוסמך הנותן להנחת דעתו של המפקח תמונה נאמנה של הבית על דירותיו;
פרק א'
1. לצורך רישום בית בפנקס הבתים המשותפים יש להגיש את הטפסים והמסמכים הבאים ללשכת המפקח על רישום מקרקעין:
א. טופס בקשה (2 עותקים);
ב. נסח מרישום המקרקעין מעודכן ככל האפשר בסמוך לתאריך הגשת הבקשה;
ג. תשריט (2 עותקים) שאושר ע"י ועדה מקומית לתכנון ובניה או שהוכן ע"י מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך, או הנדסאי מוסמך הנותן להנחת דעתו של המפקח תמונה נאמנה של הבית על דירותיו;
ד. הסכמה לשמש נציגות זמנית (2 עותקים);
ה. צו רישום מוכן לחתימת המפקח (4 עותקים);
ו. תקנון (4 עותקים) - במידה ומחילים על הבית תקנון מוסכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
תשריט (2 עותקים) שאושר ע"י ועדה מקומית לתכנון ובניה או שהוכן ע"י מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך, או הנדסאי מוסמך הנותן להנחת דעתו של המפקח תמונה נאמנה של הבית על דירותיו;
פרק א'
1. לצורך רישום בית בפנקס הבתים המשותפים יש להגיש את הטפסים והמסמכים הבאים ללשכת המפקח על רישום מקרקעין:
א. טופס בקשה (2 עותקים);
ב. נסח מרישום המקרקעין מעודכן ככל האפשר בסמוך לתאריך הגשת הבקשה;
ג. תשריט (2 עותקים) שאושר ע"י ועדה מקומית לתכנון ובניה או שהוכן ע"י מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך, או הנדסאי מוסמך הנותן להנחת דעתו של המפקח תמונה נאמנה של הבית על דירותיו;
ד. הסכמה לשמש נציגות זמנית (2 עותקים);
ה. צו רישום מוכן לחתימת המפקח (4 עותקים);
ו. תקנון (4 עותקים) - במידה ומחילים על הבית תקנון מוסכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מינוי אפטרופוס במהלך תהליך קניית דירה מעמידר
אלירן
13/09/11
שלום, הורים שלי קנו את הדירה ועדיין הדירה לא נרשמה בטאבו.
כאשר אבא שלי חתם על חוזה הרכישה הוא היה עדיין האפטרופוס על אימא שלי ולכן חתם גם עליה , אולם לאחר כ-3 חודשים לאחר החתימה אני מוניתי לאפטרופוס על אבא שלי (בינואר 2011) ולאימא שלי עדיין לא מינו אפטרופוס.
שאלתי היא האם החתימות על חוזה הרכישה של אבא שלי הן כשירות? מכיוון שכאשר חתם הוא עדיין היה האפטרופוס על אימא שלי וגם השיג אישור מבית המשפט לקניית הדירה מכספו שלו.
כמו כן, האם אני מחוייב לפנות לעמידר ולהגיד להם כי אני האפוטרופס על אבא שלי? אני מפחד שזה יהרוס את כל תהליך קניית הדירה וששנה וחצי ילכו לריק והם ירצו להתחיל את כל התהליך מחדש למרות שכבר העברנו להם את כל הכסף, אני לא רוצה להגיד לעמידר אלא כבר לעדכן ישירות את לשכת המקרקעין כאשר הדירה תירשם בטאבו
כאשר אבא שלי חתם על חוזה הרכישה הוא היה עדיין האפטרופוס על אימא שלי ולכן חתם גם עליה , אולם לאחר כ-3 חודשים לאחר החתימה אני מוניתי לאפטרופוס על אבא שלי (בינואר 2011) ולאימא שלי עדיין לא מינו אפטרופוס.
שאלתי היא האם החתימות על חוזה הרכישה של אבא שלי הן כשירות? מכיוון שכאשר חתם הוא עדיין היה האפטרופוס על אימא שלי וגם השיג אישור מבית המשפט לקניית הדירה מכספו שלו.
כמו כן, האם אני מחוייב לפנות לעמידר ולהגיד להם כי אני האפוטרופס על אבא שלי? אני מפחד שזה יהרוס את כל תהליך קניית הדירה וששנה וחצי ילכו לריק והם ירצו להתחיל את כל התהליך מחדש למרות שכבר העברנו להם את כל הכסף, אני לא רוצה להגיד לעמידר אלא כבר לעדכן ישירות את לשכת המקרקעין כאשר הדירה תירשם בטאבו
עמידר -שינוי אפוטרופוס
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
לא ברור לי מה הפחדים שלך, אתה היום האפוטרופוס, מעסקאות מול עמידר ואני מכיר טוב את עמידר בדרך כלל יש יפוי כח נוטריוני לעו"ד שלהם לסיום הפעולה, ללא קשר למצב של אביך.
אני חייב לציין שיש לבדוק את ההסכם שאביך חתם עליו, אם מדובר על הסכם עם מועדים שהקונה מחויב להתגורר הנכס וכו', אכן יש בעיה.
מומלץ לפנות לעמידר ולהציג את כל התמונה לעניות דעתי. בכל זאת זו ההמלצה שלי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אני חייב לציין שיש לבדוק את ההסכם שאביך חתם עליו, אם מדובר על הסכם עם מועדים שהקונה מחויב להתגורר הנכס וכו', אכן יש בעיה.
מומלץ לפנות לעמידר ולהציג את כל התמונה לעניות דעתי. בכל זאת זו ההמלצה שלי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
שוש גץ
13/09/11
לפי מינהל מקרקעי ישראל הזכויות בנכס הם שלי ויש במינהל את הויתורים של שתי אחיותי ואחי שהיה להן חלק קטן בנכס. בטאבו הנכס רשום על שם הורי שנפטרו. האם אני יכולה לרשום את הנכס על שמי או שעלי לבקש מאחיותי שכבר ויתרו על חלקיהן כאמור שתבואנה אתי לטאבו ותחתומנה על ויתור נוסף לזה שכבר חתמו עליו והוגש למינהל בנכס . האם אחיותי יכולות לחזור בהן מאותו ויתור שכתוצאה מכך אני נחשבת כבעלת הזכויות בנכס מזה שנים רבות? יש לציין שאחי נפטר בינתיים .
ממולץ להסתייע בעו"ד שמבין בתחום
עוגי
13/09/11
על מנת לא להקלע לסחבת מיותרת - מדובר בפרוצדורה.
לא תורה מסיני
לא תורה מסיני
העברה מהמנהל לטאבו
עו"ד אברהם ללום
14/09/11
האם מדובר על נכס שרשום בטאבו ללא הגבלה בהורשה ? בכל מקרה ללשכת רישום המקרקעין יש להגיש שטרות חתומים ע"י המנל לצורך העברה או צו, במידה והרישום בעבר היה על פי צו.
האם היה עו"ד שטיפל בעניין והוא מחזיק יפוי כח לצורך הערה על שמך בכל מרשם ?
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האם היה עו"ד שטיפל בעניין והוא מחזיק יפוי כח לצורך הערה על שמך בכל מרשם ?
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
זכויות בעל מחצית מדירת מגורים
מורן
13/09/11
מהם זכויותיו של רוכש מחצית מזכויות בדירה מגורים מול דייר המתגורר בדירה ובעל מחצית מהזכויות בדירה?
שותף המתגורר בנכס
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
לפי השאלה אני מבין שהדייר בעלים של דירה כיום וממנו נרכשו מחצית הזכויות והדייר ממשיך להתגורר בדירה.
צריך להיות מול הדייר הסכם שכירות ברור עם ערבויות מתאימות. יש להתנהל מולו כשוכר לכל דבר ועניין ואף יותר מכך מאחר והוא בעלים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
צריך להיות מול הדייר הסכם שכירות ברור עם ערבויות מתאימות. יש להתנהל מולו כשוכר לכל דבר ועניין ואף יותר מכך מאחר והוא בעלים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת חלון מיוחד בחזית הבניין
מירי
13/09/11
באחרונה משפץ אחד הדיירים את ביתו לטענתו אין מספיק אור בבית על-כן סימן על הקיר החיצוני חלון אחד השכנים הביע בפניו את התנגדותו.
שאלתי איך והאם ניתן למנוע זאת כיוון שהוספת חלון היא חריגה ופוגמת בחזית הבית.
תודה ויום טוב
שאלתי איך והאם ניתן למנוע זאת כיוון שהוספת חלון היא חריגה ופוגמת בחזית הבית.
תודה ויום טוב
שינוי בחזית הבניין ע"י הוספת חלון
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
כל שינוי בבניין (למעט שינוי פנימי) הכולל שינויים בקירות חיצוניים חלון חיצוני סגירת מרפסת. שינוי פנימי מוגדר כשינוי אשר אינו משנה את שטחה של הדירה, את הקירות החיצוניים לרבות פתחים, אינו משנה באלמנטים קונסטרוקטיביים וללא שינוים בצנרת או תשתית ראשית, או ברכוש המשותף - להלן מצב שנדרש בו היתר בנייה שאתם יכולים להתנגד במסגרת הדיון בועדה.
התנגדות של בעלי דירות ברכוש המשותף לבנייה ו/או שינויים כאמור, ותפקידה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אמורה לעצור בדיון בפני הועדה המקומית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
התנגדות של בעלי דירות ברכוש המשותף לבנייה ו/או שינויים כאמור, ותפקידה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אמורה לעצור בדיון בפני הועדה המקומית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול רישום משכנתא
אודליה
13/09/11
בעבר נרכשה דירה מחלמיש חברה ממשלתית, חלמיש כנגד ההנחה רשמה משכנתא לטובתה בסכום גובה ההנחה כ-135000 מצד הדייר ההתחייבות לא למכור את הדירה 5 שנים כיום עברו 8 שנים ואנו מעוניינים להסיר את רישום המשכנתא. בפניינתו לחב/ חלמיש נמסר כי אלינו להגיש את הטפסים והם יחתמו
היכן אני מוצאת טופס ריק "בקשה לביטול רישום משכנתא"
תודה מראש
אודליה
היכן אני מוצאת טופס ריק "בקשה לביטול רישום משכנתא"
תודה מראש
אודליה
שטר ביטול משכנתא
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
מדובר על שטר ביטול משכנתא או בשם שטר פידיון משכנתא.
שטר המעיד כי המשכנתא סולקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שטר המעיד כי המשכנתא סולקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול המחאה (צ'ק )
יובל
13/09/11
שלום
ועד הבית מסרב
לתת לי גישה למצלמות האבטחה בבניין.
לאור זאת האם
אני יכול לבטל צ'ק דחוי שנתתי לוועד ( מיסי וועד ) ?
תודה מראש
יובל
ועד הבית מסרב
לתת לי גישה למצלמות האבטחה בבניין.
לאור זאת האם
אני יכול לבטל צ'ק דחוי שנתתי לוועד ( מיסי וועד ) ?
תודה מראש
יובל
ביטול שיק
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/09/11
מומלץ שלא לבטל שיק. זה לא הפורום הרלוונטי. בכל זאת תנסה שלא לקשור בין השניים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה
כרמית
13/09/11
שאלתי לגבי העברת דירה מאחותי לאבי ומאבי אלי היתה בעקבות אי רצונה של אחותי להשתמש בפטור כדי לאפשר לעצמה מכירת דירה נוספת בארבע השנים הקרובות.לכן אשאל שוב האם יש תקופת צינון בין העברת הדירה מאחותי לאבי לבין העברתה ממנו אלי. ובנוסף אילו תשלומים נצטרך לשלם בהעברות כאילו .תודה.
העברה ללא תמורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
לאחר חודש נובמבר על פי תיקון 70 לחוק יהיה עליך להמתין את תקופת הצינון מה שהיה נהוג גם קודם לכן.
לא ניתן במקרה שלכם לעשות שימוש בהוראות שעה מאחר ומדובר על העברה ללא תמורה לקרוב.
יש לבדוק גם כיצד העברה אליך נעשת ואם בכלל יש צורך לעשות שימוש בפטור, לעניות דעתי לפני שאתם עושים כל צעד תקבלו יעוץ שיוכל למנוע הרבה תקלות מיסוי.
לגבי תשלומים באופן ספציפי יש צורך לקבל יעוץ על בסיס כל הנתונים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לא ניתן במקרה שלכם לעשות שימוש בהוראות שעה מאחר ומדובר על העברה ללא תמורה לקרוב.
יש לבדוק גם כיצד העברה אליך נעשת ואם בכלל יש צורך לעשות שימוש בפטור, לעניות דעתי לפני שאתם עושים כל צעד תקבלו יעוץ שיוכל למנוע הרבה תקלות מיסוי.
לגבי תשלומים באופן ספציפי יש צורך לקבל יעוץ על בסיס כל הנתונים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיר דירה לא נכון
ללי
13/09/11
שלום רב!
באתר יד 2 מצאתי דירה במחיר מסויים, וכשדיברתי עם המתווך, אמר שהמחיר לא נכון, והוא גבוה ב-100K שקל יותר. הטעות עדיין לא תוקנו והתקשרתי בגלל המחיר!
האם יש עילה כלשהי לדרוש את הסכום הרשום במודעה?
תודה רבה!
באתר יד 2 מצאתי דירה במחיר מסויים, וכשדיברתי עם המתווך, אמר שהמחיר לא נכון, והוא גבוה ב-100K שקל יותר. הטעות עדיין לא תוקנו והתקשרתי בגלל המחיר!
האם יש עילה כלשהי לדרוש את הסכום הרשום במודעה?
תודה רבה!
הצעה וקיבול
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול לפי הוראות חוק החוזים.
מעצם טיבה של הצעה לציבור משתמעת ממנה דרך של קיבול על־ידי מעשה או התנהגות. במקרה שלפננו מדובר על מתווך ולא על הבעלים. בכל מקרה אף על פי שניתן לעשות בדיקה ואולי לטעון לקיבול לא הייתי בונה על כך. מתווך שהחליט בפועל על הפרסום נתן תיאור כוזב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מעצם טיבה של הצעה לציבור משתמעת ממנה דרך של קיבול על־ידי מעשה או התנהגות. במקרה שלפננו מדובר על מתווך ולא על הבעלים. בכל מקרה אף על פי שניתן לעשות בדיקה ואולי לטעון לקיבול לא הייתי בונה על כך. מתווך שהחליט בפועל על הפרסום נתן תיאור כוזב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס רכישה
haim
12/09/11
בבעלותי 25 אחוז מדירה וכעת
רכשתי דירה נוספת כך שבסך הכול יש לי דירה ורבע כדי לקבל פטור ממס רכישה על
הדירה השניה (דירה יחידה פחות מ 1350000 שח) חשבתי להעביר לאבי ללא תמורה
אחוז אחד מהרבע שיש לי בדירה הראשונה כדי שהרבע לא יחשב לי לדירה1.
האם זה יתפוס למרות שאני מעביר רק אחוז ולא את כל הרבע ולמרות שאני מבצע
את העברת האחוז אחרי רכישת הדירה השניה ולמרות שבעצם זו עסקה שיכולה להתפס
כמלאכותית.2. במידה וזה אפשרי איך אני מדווח על החלק המועבר (אחוז אחד) במשח תודה
רכשתי דירה נוספת כך שבסך הכול יש לי דירה ורבע כדי לקבל פטור ממס רכישה על
הדירה השניה (דירה יחידה פחות מ 1350000 שח) חשבתי להעביר לאבי ללא תמורה
אחוז אחד מהרבע שיש לי בדירה הראשונה כדי שהרבע לא יחשב לי לדירה1.
האם זה יתפוס למרות שאני מעביר רק אחוז ולא את כל הרבע ולמרות שאני מבצע
את העברת האחוז אחרי רכישת הדירה השניה ולמרות שבעצם זו עסקה שיכולה להתפס
כמלאכותית.2. במידה וזה אפשרי איך אני מדווח על החלק המועבר (אחוז אחד) במשח תודה
תכנון מס - מס רכישה מופחת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
מאחר ובתקופה האחרונה השאלה שלך עולה הרבה לא רק בפורום בצורה קצת אחרת, אענה עד כמה שניתן במסגרת זו, לא הייתי ממליץ לפעול כך, מדובר על תכנון מס מסוכן שגם כך יש בעיה כפי שתראי בשאלה אחרת שעניתי בפורום לעניין חלק בדירה לצורך פטור במס שבח של דירת מגורים יחידה. תבצעי העברה ללא תמורה של הרבע, עם הערת אזהרה לטובתך וצוואה. יש כל מיני פתרונות יצירתיים וטובים יותר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום חוזה שכירות
יונה
12/09/11
ערב טוב. לפניי שבועיים סיימתי שכירות בדירה לא השארתי שום חוב לא למשכיר ולא למיסים של הבית.ביצעתי מספר תיקונים בבית שביקש ממני המשכיר.ביקשתי מהמשכיר את הצק פיקדון שהשארתי לו אך הוא טוען שלפי החוזה הוא רשאי להחזיק את הצק חודשיים אחרי הפינוי.אכן זה רשום שאלתי היא האם אני אמור להתעקש שיחזיר לי הצק כי מבחינתי אני כבר לא חייב כלום תודה ולילה טוב.
שיק בטחון
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
אם זו הסיבה עדיף שיהיה פרוטוקול חתום על ידי שניכם שהכל יהיה כתוב.
לגבי השיק בטחון תבקש שיהיה אצל עו"ד ותעלו על הכתב את הסיבה לכך. דברים מסוג זה צריכים להיות מוסדרים בחוזה השכירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לגבי השיק בטחון תבקש שיהיה אצל עו"ד ותעלו על הכתב את הסיבה לכך. דברים מסוג זה צריכים להיות מוסדרים בחוזה השכירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חילוקי דעות על צ'ק ביטחון
יניב
12/09/11
חברים שלום,בשעה טובה ומוצלחת שכרתי חדר בדירה. כמובן שמסרתי צ'קים ובינהם צ'ק ביטחון. ישנו ויכוח ביני לבין בעל הדירה על תוכן הצ'קים. על הצ'קים נרשם סכום מסויים, ללא תאריך, למוטב בלבד ולבטחון. בעל הבית טוען כי המילה ל-"ביטחון" הופכת הצ'ק ללא סחיר /בר הפקדה. טענת בעל הבית היא שבחוזה ביניינו מפורטים כלל מקרי השימוש בצ'ק הביטחון ואין בכלל צורך בכיתוב "לבטחון".שאלותיי הן:1. האם כיתוב "לבטחון" על הצ'ק אכן הופך אותו ללא סחיר/בר הפקדה?2. בחוזה בניינו רשום רק סכום הצ'ק ולא מפורט כלל מבנהו בהתייחס ל-"מוטב בלבד" או ל-"בטחון". האם חוסר רישום פועל לטובתי?3. האם יש משמעות לכיתוב ל-"לבטחון" על הצ'ק (שכן הוא למוטב בלבד)?בברכה,
פורום דיני חוזים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
תפנה בבקשה לפורום דיני חוזים. זה הפורום המתאים לכך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על הדירה שלא נבנתה
Niki
12/09/11
בחודש 6/2011 קניתי דירה מהקבלן שבפרוייקט וטרם ניבנתה. כעת, ברצוני למכור את הדירה, אשר טרם נבנתה, האם יש מס שבח על המכירה הזו ואם כן לפי איזה סעיף, זו דירתי יחידה אין לי דירה אחרת בארץ...... השאלה האם זו דירה היות וטרם נבנתה הקבלן טרם קיבל היתה בניה
הגדרת דירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
בחוק התכנון והבנייה יש הגדרה לדירה לעניין טופס 4 ובכלל חיבורי חשבל ומים. חוק מיסוי מקרקעין קובע - דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה;
סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה מכירה) משלים וקובע מהי הגדרת דירת מגורים המזכה את המוכר לבקש פטור מתשלום מס שבח:
בכל מקרה על פי הנתונים בשאלה ככל הנראה לא מודבר על דירה.
התשובה היבשה שיש לך מס שבח, אך יש מספר תכנוני מס שאנו עושים והצלחנו בהם, במסגרת קבוצות וכו' שאולי ניתן יהיה להוציא לך פטור.
תפני למומחה ואולי תקבלי תוצאות טובות מבחינת המיסוי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה מכירה) משלים וקובע מהי הגדרת דירת מגורים המזכה את המוכר לבקש פטור מתשלום מס שבח:
בכל מקרה על פי הנתונים בשאלה ככל הנראה לא מודבר על דירה.
התשובה היבשה שיש לך מס שבח, אך יש מספר תכנוני מס שאנו עושים והצלחנו בהם, במסגרת קבוצות וכו' שאולי ניתן יהיה להוציא לך פטור.
תפני למומחה ואולי תקבלי תוצאות טובות מבחינת המיסוי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איפה לשלם מס רכישה
ערן
12/09/11
שלום,קיבלתי מרשות המסים טופס 7098 לתשלום מס רכישה.איפה אני יכול לשלם את זה? בדואר ישראל? במשרדי האגף מסוי מקרקעין? אם אני יכול לשלם במשרדי האגף, אני אקבל את האישור לרישום בפנקס באותו רגע?תודה
תשלום שובר מס רכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/09/11
לא תקבל באותו הרגע. באופן כללי עדיף תמיד במשרדי מיסוי מקרקעין. אך במקרה היום היה לי מקרה כזה שהלקוח קיבל המלצה לשלם בבנק ואז מחר ניתן יהיה כבר להוציא אישור סופ במקום עד 10 ימים במשרדי מיסוי מקרקעין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
מיכאל
12/09/11
מכרתי דירה לפני שנתיים וחצי דירה יחידה שהייתה לי. יש לי 1/6 בדירה שירשה אישתי מאימא שלה. זכותה עברה אלי מכיוון שאישתי ניפטרה. כל האחים של אישתי רוצים למכור את הדירה. שאלתי היא האם יש לי איזה שהוא פטור ממס שבח במכירת הדירה למרות שמכרתי דירה לפני שנתיים וחצי.
חלק קטן מ – 25% מדירה לא ייחשב כדירת מגורים נוספת ?
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
מדובר על חלק שקטן מ-25% מדירה לגבי דירת הירושה. פעמים רבות אנו נתקלים, במסגרת בקשת פטור ממס למכירת חלק מדירה המוחזקת בבעלות משותפת, כפי שעולה מהמקרה שלך, יחד עם אחרים, השימוש נעשה באותו מקרה לא תמיד נכון ומביא לתוצאה, שגם אם מדובר בחלק הקטן מ – 25% המכירה עלולה לנצל את הפטור המגיע לך וחבל.
עולה שאלה לעניין זה, האם אתה מבקש לעשות שימוש לאחר מכן במכירה עתידים בפטור של דירת מגורים יחידה ושם הבעיה או בפטור של אחד לארבע שנים.
התשובה לשאלה שבכותרת אינה ברורה כל כך כפי שחושבים רבים. לכן בטרם אתה עושה עסקה תפנה לעו"ד מומחה שיבדוק את כל התמונה וייתן לך יעוץ כיצד לפעול.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
עולה שאלה לעניין זה, האם אתה מבקש לעשות שימוש לאחר מכן במכירה עתידים בפטור של דירת מגורים יחידה ושם הבעיה או בפטור של אחד לארבע שנים.
התשובה לשאלה שבכותרת אינה ברורה כל כך כפי שחושבים רבים. לכן בטרם אתה עושה עסקה תפנה לעו"ד מומחה שיבדוק את כל התמונה וייתן לך יעוץ כיצד לפעול.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
