פורום נדל"ן

הפנו אותי מפורום חוזים אליכם !

מאיה 01/10/11

שלום רב אני שוכרת דירה מזה 13 שנים , כגרושה טרייה אז באמת שהייתי תמימה נכנסתי לדירה קטנה שהתאימה לי ולילדתי ,מבחוץ ראיתי 2 דירות צמודות כמובן עם 2 דלתות וכל אחד אחר כמוני היה מבין שמדובר ב2 דירות נפרדות אל אף שהיו צמודות האחת לשנייה, רק כשניגשתי לעירייה לגבות את 70% הנחה בארנונה שלי גליתי לתדהמתי שלא נותנים לי את ההנחה אמרתי היי מה קרה אני גרה בדירה קטנה אז אמרו לי 106 מ"ר זה לא קטן ולכן לא מגיעה לך הנחה אז אני אמרתי אני גרה ב40 מ"ר אתם יכולים לבוא ולבדוק ! אחרי ויכוחים רבים הם אמרו לי זה לא הנכס שלך אמרתי O.k בסדר אבל מה הקשר אני עדיין גרה על 40 מ"ר אז הלכתי הביתה ואמרתי לו למה שיקרת לי אם ידעתי זאת לפני לא הייתי נכנסת לדירה הזו אז הוא הלך לעירייהב באותו הרגע והפלא ופלא הוא קיבל את ההנחה על שמי ולאחר כמה ימים שוב בעיות נגשתי לעירייה ושוב אמרתי יש לי בעיות עם בעל הדירה בגלל שהדירה מחולקת התשובה שלהם היתה כזו זה הנכס שלך את לא יכולה לדבר!אני שגליתי עכשיו שדירה מחולקת אינה חוקית וגם לי אסור לגור בה ! כן אחרי 13 שנים אני שצעקתי זאת בעירייה כי מן הסתם אני חד הורית שלא יכולה לגור ב106 מ"ר למה לא אמרו לי על האי החוקיות למה לא באו לבדוק שאכן דבריי נכונים ואני גרה על 40 מר ולא על 106 מר איך בעל הדירה קיבל הנחה על שמי הרבה שאלות מחשידות יש לי ! ואמרו לי בפורום החוזים שאפשר להתלונן שיהיה מואשם בבית משפט לעניינים מנהליים בעבירות על החוק התיכנון ובנייה איך עושים בבקשה תעשו לי סדר ואני מודה לכם מראש מאיה

לעמוד

המלא

דירה מחלוקת

עו"ד שזר תומר 01/10/11

מאיה שלום רב,
הבנתי את העובדה שאת גרה בדירה מחלוקת ולא ידעת שהיא מחולקת, אבל לא הבנתי בדיוק מה השאלה?
אם את רוצה לסבך את בעל הדירה, את יכולה להלשין עליו לעירייה בצורה רשמית (מכתב אנונמי)
אבל לא הבנתי בדיוק אם זו היתה מטרתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.

יעוץ עורך דין

דימה 01/10/11

שלום רב
לפני כחצי שנה התקבל מכתב מהערייה לכל בעלי הדירות בבניין בו אני גר (מבנה משותף) כי על פי חוק עזר עירוני (מבנים מסוכנים) התשנ"ה 1995 הבניין מסוכן לשלום המחזיק בו או לשלום הציבור.
הערייה מאיימת לפתוח תיק פלילי נגד בעלי הדירו אם לא יתוקנו ליקויי הבניין. קיים קושי רב לגיוס כספים מבעלי הדירות, ולכן שיפוץ הבניין לא נראה באופק.
שאלתי היא, איך אפשר למנוע תיק פלילי? האם אפשר לתבוע את הערייה בכדי שהם יתקנו את הליקויים ויחייבו את בעלי הדירות? איזה סוג של עו"ד מתעסק בנושיאם אלו?

לעמוד

המלא

חוק עזר עירוני

עו"ד שזר תומר 01/10/11

שלום רב,
ראה, המכתב הוא מהעירייה אז לתבוע אותה לא ריאלי.
צריך לבדוק מכוח מה הקביעה, וצריך לנסות למזער את הדרישה.
צריך עו"ד שמתמחה בנדל"ן ובחוקי עזר עירוניים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.

הסכם מיחוד לפי חוק הבתים המשותפים

דוד 30/09/11

סבתי קנתה דירה בשנות ה60. מסתבר ששלושה חודשים לאחר ששילמה את כול הסכום עבור הדירה ולאחר שקבלה חזקה בלעדית בדירה (לפי הסכם קניית הדירה בינה לבין הקבלן) נערך הסכם מיוחד לפי חוק הבתים המשותפים . בהסכם זה הצהיר הקבלן שהוא הבעלים והחוכרים של כול הדירות בבית המשותף שעל החלקה.
בהסכם זה הוצמד הגג לדירה אחרת (בבעלות הקבלן כמובן) ונקבע שהקבלן יכול לבנות על הגג דירות וקומות נוספות.

למיטב הבנתי הקבלן שיקר כשהצהיר שהוא הבעלים והחוכרים היחידים.
האם יש אפשרות לבטל את ההסכם בו הקבלן הצמיד את הגג וזכויות בנייה לדירתו?

לעמוד

המלא

חוק הבתים המשותפים

עו"ד שזר תומר 01/10/11

דוד שלום רב,
ראה - מה שהקבלן עשה זה דבר מקובל, בדרך כלל - הקבלן עושה זאת על ידי החתמת הדייר ובכך הוא מוגן, אני לא יודע אם יש חתימה שכזו במקרה דנן (סביר להניח שיש שכן הוא בוודאי חתם עם יפוי כוח על מיני מסמכים).
בכל מקרה, חלפו 50 שנה, כל שעל פניו , קיים חוק התיישנות לכל מהלך כזה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.

חיפוש דירה והתנהלות מול עורך דין

רוכש דירה 30/09/11

שלום,
אני מעוניין לרכוש נכס למגורים בתקופה הקרובה.
פניתי לסניף הבנק שלי על מנת לברר בנוגע לזכאות שלי למשכנתא, באופן עקרוני יש לי סכום ראשוני ונציגת הבנת הציגה בפני מסלולים שונים ואת הסכום המירבי שאוכל לקבל כהלוואת משכנתא לאחר שראת את תלושי המשכורת שלי ובחנה את חשבון הבנק שלי.
שום דבר לא נסגר כרגע מול הבנק בנוגע למשכנתא. הנציגה אמרה שאגש כרגע לחפש נכס ורגע לפני שאני רוצה לסגור להגיע לסניף על מנת להגיש בקשה למשכנאה.
השאלה שלי עכשיו היא האם אני צריך מצוא נכס ואז לפנות לעורך דין כדי שיבדוק את כל העניינים המשפטיים בנכס או קודם כל למצוא עורך דין ולאחר מכן להתחיל לחפש את הנכס ?
איך נהוג התשלום לערוך הדין במידה ומצאתי נכס ועורך הדין בדק אותו אך מצא בעיה והמליץ לי לא לקנות אותו ?
הרי אני יכול לראות אולי עשרות נכסים האם על כל נכס כזה שהעורך דין בודק נהוג לשלם ?

לעמוד

המלא

שכר טירחת עו"ד

עו"ד שזר תומר 01/10/11

יש כל מיני דרכים, הנפוצה יותר היא שאתה מתחיל לראות נכסים, ברגע שיש נכס שיותר מעניין אותך, ומתחיל מו"מ מתקדם, אז נכנס לתמונה עו"ד שלך.
המלצה ראשונה - באופן כללי - לא הייתי ממליץ לקונה דירה לחתום על זכרון דברים.
שנית תסכם עם עו"ד שלך, שאם העיסקה לא תסגר בסוף, אז תשלם לו איקס (מה זה איקס אולי חצי ממה שהיית אמור לשלם לו, אולי לפי שעות - תלוי בכך).
כמו כן, הייתי נעזר בעו"ד לצורך קביעת לוח התשלומים.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.

ועד בית לא מתפקד איפה תובעים?

תומר 29/09/11

אני גר בקומה אחרונה ובסוף חורף שעבר בשתי סערות האחרונות הופיעה נזילה מעל למיטתי, מיותר לציין שלא יכולתי לישון בחדר והייתי צריך לאוורר את המזרון, פניתי לועד הבית וזה השב לי שבקיץ יזפתו את הגג (לא היה זיפות 6-7 שנים).
במהלך הקיץ האחרון תפסתי את הועד 4 פעמים בעניין (ניסיתי יותר הוא יצא לחופש עם משפחתו בקיץ) וכל פעם הוא דחה אותי בתשובה שיש עוד זמן, בפעם האחרונה (לאחר הגשם הראשון) הוא השיב שהוא מקיים אסיפה לשיפוץ הבניין ואז הוא יעלה גם את עניין הזיפות. אני בשום פנים ואופן לא קיבלתי את תשובתו והוצאתי מכתב דרישה שתליתי במעלית ובלוח מודעות בכניסה לבניין שהיה כמובן מכוון לועד הבית לפיו, אין קשר בין השיפוץ לבין זיפות הגג המשותף וחבותם כועד הבית לדאוג לתחזוקה השוטפת של הבניין קודמת לשיפוץ שבבמקרה שלנו השיפוץ הינו טיפול קוסמטי... ועד הבית כנראה כתגובה, הוציא הודעה לאסיפת הדיירים לצורך שיפוץ, האסיפה נקבעה לעוד שבועיים... מה עליי לעשות ??? איפה אני תובע ומחייב את הועד לדאוג לזיפות? או שעליי לדאוג לזיפות ולחייב אותם אח"כ ... מה עושים?? וגם בעניין הנזק שיש לי בחדר איפה אני תובע?

תודה רבה
ושנה טובה.

לעמוד

המלא

בית משותף: אחריות ונזקים

עו"ד טל רכניץ מנהל 01/10/11

אם נתת לוועד התראה סבירה, מומלץ לעשות את התיקונים כולל אף עבודת הזיפות ואח"כ לתבוע החזר כספי מהדייירם באמצעות הוועד. אם העניין דחוף, אתה יכול להגיש תביעה וכן בקשה לסעד הצהרתי המורה לוועד להתכנס באופן מיידי (התכנסות תוך שבועיים לדון בעניין מסויים, היא סבירה בהחלט !!!) ולדון גםבעניין הזיפות והנזקים שנגרמו לך. את התביעה מומלץ להגיש למפקחת על בתים משותפים, בהנחה שיש צו בית משותף, ובכל מקרה יש סמכות מקבילה לבימ"ש השלום, שגם אליו ניתן להגיש את התביעה, כאמור.

טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

03-301-5496

tal@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רעש מזגנים מהדייר שגר מעליי

סיגל 29/09/11

אני גרה בבית משותף, מעליי גר אדם שעובד בחברת החשמל ומשתמש במזגן ללא הפסקה. המזגן בן 16 שנים והוא מרעיש לי בחדר השינה ודופק לי בקיר ללא הפסקה. פניתי אליו מספר פעמים בשנתיים האחרונות שלחתי אליו שכניםשידברו איתו . פניתי לתרבות הדיור שידברו איתו . וןהוא אינו מוכן להזיז את המזגן לגג דירתו או להחליף למזגן אחר. אין לי לילה שאני ישנה בו ללא הפרעות!!! אני חולה במחלה קשה ויש לי 75 אחוזי נכות ומתגוררת לבדי . ולכן השכן החצוף מנצל את הדבר.
מה אני יכולה לעשות לפי החק לשכן ?

לעמוד

המלא

רעש ממזגן המהווה מטרד

עו"ד טל רכניץ מנהל 01/10/11

האמת שלא הרבה. יש אפשרות, שתנסי להגיש נגדו תביעה בעילה של עוולת מטרד, ותצטרכי לתמוך אותה בראיות, לרבות עוצמת רעש גבוהה מהמותר וכיו"ב.

טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

03-301-5496

tal@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אנא מענה בהקדם….תודה

אפי 28/09/11

אני גר בבית פרטי שלי בעכו ברצוני לקנות מחסן מהום סנטר שעלותו כ 3000 ש"ח, האם עלי לדווחלבקש אישור מהעירייה? האם העניין כרוך בתהליך או עלות? תודההה

לעמוד

המלא

מתקן אחסנה הדורש היתר ?

עו"ד טל קסלר 01/10/11

מחסנים כאלה אינם דורשים היתר, מאחר ואין המדובר במבנהשל קבע.

טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום

נזקים בדירה שכורה.

מרינה 28/09/11

שלום רב,
אינני יודעת אם השאלה שלי אכן מתאימה לפורום זה, אבל החלטתי לנסות.
הנני משכירה דירה בכרמיאל, כבר במשך 3 שבועות ישנה נזילה מהתקרה במספר חדרי הבית, פניתי למשכיר הדירה שיעזור לטפל בבעיה כי הוא חתום על חוזה בו רשום כי הוא צריך לטפל בבעיות מסוג זה תוך 7 ימים אך כל מה שקיבלתי כתשובה זה שאני מוזמנת לעזוב את הדירה וכי הוא יסגור לי את החשמל המים וכו'.
ויתרתי וניסיתי לטפל בבעיה בעצמי, פניתי לוועד הבית אך גם הוא לא יכל לסייע.
לדירה שמעל הדירה שלי אין בעלים והיא נמכרת ע"י מתווך,כאשר פניתי למתווך היא אמרה שזאת גם לא בעיה שלה,ושאין בעלים לדירה למעלה אז אין למי להתלונן,השאלה שלי האם זה באמת עובד ככה? האם המתווכת מלמעלה אינה אחראית לכל מה שמתרחש בדירה אותה היא מוכרת עד לרגע שהדירה כבר עוברת לבעלות של מישהו?
ומה אני יכולה לעשות על מנת שבעל הדירה שמשכיר לי את הדירה יענש על כך שאינו עומד בתנאי החוזה ומאיים בלהעיף אותי מהדירה עם כל המשפחה כשסך הכל פניתי אליו בבקשה הגיונית שזכותי לדרוש לטפל בבעיות שמתעוררת עם הדירה שאינן נגרמו כתוצאה משימוש לא תקין.
אשמח לעזרה,
מרינה
תודה מראש

לעמוד

המלא

תיקון טעות

מרינה 28/09/11

טעיתי בניסוח,הנני שוכרת* דירה

נזקים בדירה שכורה

עו"ד טלי קסלר 28/09/11

אין כזה דבר דירה שאין לה בעלים. אם המתווכת פועלת למכור את הדירה היא עושה זאת עבור מישהו. ניתן להוציא נסח טאבו ולבדוק שם מי רשום כבעלים של הדירה ולדרוש ממנו לבצע את התיקונים (בהנחה שבאמת הנזילה נובעת מפגם או ליקוי שמצוי בדירה שמעליכם).
בעל הנכס אינו יכול להתכחש להתחייבויות שלו כפי שהן מפורטות בהסכם השכירות.
אם יש לו חובות לבצע תיקונים שהוא מנסה להתנער מהם, יש לכם את הזכות (לאחר שתיתנו לו התראה על כך מראש) לבצע את התיקונים על חשבונו (תוכלו לקזז את עלות התיקונים מדמי השכירות שאתם צריכים לשלם לו).

בנייה מול הבית

רוית 28/09/11

שלום רב,
מול בית הוריי שהוא בית פרטי צמוד קרקע, בונים בניין בן 5 קומות.
כעת בונים את הגדר שגובהה מהצד שלנו הוא 3 מטר, הגדר נראת ממש כמו חומה
סוגרת את כל אורך השטח שמדובר בעשרות מטרים.
ההרגשה כעת ממש לא נעימה.
הבנתי שאולי יש אפשרות להגיש תביעה לפי סעיף 197.
ושאלתי היא כיצד בדיוק ניתן לעשות זאת , מהו התהליך?
והאם יש סיכוי לקבל פיצוי כלשהו.
אודה לתשובתכם.
רוית.

לעמוד

המלא

תביעה בגין בניית בניין ליד בית צמוד קרקע

עו"ד טלי קסלר מנהלת 28/09/11

תביעה לפי סעיף 197 צריך להגיש בתוך 3 שנים ממועד שאושרה התוכנית שביחס אליה טוענים שהיא גרמה לירידת ערך הקרקע. יש לבדוק זאת כמו שצריך אולם יש סיכוי לא מבוטל שחלפו כבר למעלה מ-3 שנים מאז אושרה התוכנית שאיפשרה את הקמת הבניין שצמוד לבית. יתרה מזאת, פיצוי ניתן לתבוע אם מביאים חוות דעת שמאית שקובעת שיש ירידת ערך של הקרקע. את תחושת אי הנעימות המתוארת, לא בהכרח ניתן לתרגם לירידת ערך אובייקטיבית.

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

זכויות משכיר דירה

אלה 27/09/11

שלום רב,
השוכר של הדירה שלי מאחר בתשלום החודשי בעשרה ימים. הוא אינו על הטלפון, ולא נמצא בדירה. בנוסף לכך, החליף את המנעול של הדירה ללא הסכמתי.
מהן הפעולות החוקיות שיכול לנקוט שוכר הדירה?
תודה מראש! וחג שמח!

לעמוד

המלא

שוכר שלא משלם דמי שכירות

עו"ד טלי קסלר מנהלת 28/09/11

בדרך כלל אי תשלום דמי שכירות זו הפרה יסודית של הסכם השכירות. ניתן להגיש כנגד השוכר תביעת פינוי. ניתן לעשות זאת בהליך מהיר יחסית ולאחר הפינוי תוכלו להשכיר את הדירה לשוכר אחר.

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בעל דירה..

חסוי 27/09/11

שלום,ברצוני לקנות דירה מאדם, אך אני רוצה לברר האם הדירה הזו באמת רשומה על שמו..האם יש אפשרות לעשות זאת?*זכור לי משהו על שאפשר לבדוק בטאבו האם דירה רשומה על שם משהו.תודה!

לעמוד

המלא

נסח טאבו - זהות הבעלים

עו"ד אברהם ללום מנהל 27/09/11

אם הדירה רשומה בטאבו, אתה יכול להוציא נסח טאבו ולראות, זה לא מספיק לבדוק נסח ולכן מומלץ לפנות לעו"ד שייצג אותך.

שנה טובה וחג שמח

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת בעלות

ב.ג 27/09/11

לאבי ואחיו ,לשניהם, בעלות על דירת אביהם (סבא שלי) שנפטר לפני שנים אחדות, כעת אבי בלבד רוצה להעביר במתנה את חלקו בדירה לי ולאחותי כלומר שהבעלות בדירה תהיה לי ולאחותי וכן לדודי.
האם זה אפשרי?, כמו כן האם יש צורך באישור דודי להעברה זו?
תודה ושנה טובה

לעמוד

המלא

העברת מחצית דירה

עו"ד אברהם ללום מנהל 27/09/11

יש לבדוק האם קיים בינהם הסדר מיוחד או הסכם שיתוף. במידה ולא לא מדובר על זכות ראשונים וכו' ולכן ניצן לבצע את העברה ללא תמורה.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מיסוי מקרקעין

אבי 27/09/11

כעו"ד צעיר אשאל: האם במכירת בית פרטי (ששימש רק למגורים) עם זכויות בניה שלא נוצלו, הוא נחשב ל"דירת מגורים מזכה"? כך שהקונה לא צריך לשלם מקדמה על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר? תודה

לעמוד

המלא

מיסוי זכויות בניה נוספות - סעיף 49 ז'

עו"ד אברהם ללום מנהל 27/09/11

דירת מגורים אשר התמורה מושפעת מזכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, לא ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח וזאת לאור הוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג- 1963.

דירת מגורים אשר התמורה מושפעת מזכויות בניה נוספות שטרם נוצלו, לא ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח וזאת לאור הוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג- 1963.
כמו כן, במסגרת הוראות השעה נקבע - כי במכירה של דירת מגורים אשר התמורה הושפעה מזכויות בנייה נוספות, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49 ז לחוק, אך לא יותר מתקרת הפטור עפ"י הוראת השעה.
קרי החלק שייוחס לשווי דירת המגורים יוגבל ל 2,200,000 ₪

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פטור ממס שבח לפי הוראת שעה

יעל 27/09/11

מכרתי דירה בפטור מס שבח (זה שניתן כל 4 שנים) בשנת 2010.

כעת אני שוקלת למכור את חלקי בשלוש דירות נוספות (יש לי יותר מ-50% בכל דירה).
האם אקבל פטור ממס שבח על כל שלוש הדירות?
כמה דירות אפשר למכור בפטור ס שבח היום?

לעמוד

המלא

הוראות שעה - מס שבח

עו"ד אברהם ללום מנהל 27/09/11

מאחר וכבר נוצל פטור אחד, את יכולה לקבל פטור על פי הוראות שעה לגבי שתי דירות נוספות עד לסכום של 2.2 מיליון.

אם שווי המכירה עד ₪ 2,200,000 (להלן - תקרת הפטור) - כל המכירה תהא פטורה ממס. במכירת חלק מדירה, תקרת הפטור תהיה באופן יחסי.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מה עושים?

מושיקו 26/09/11

הורינו נפטרו. אנו 3 אחים. 2 רוצים למכור את בית הורינו. 1 לא מסכים.
האם הוא יכול לעכב את המכירה שנים רבות?
מה עושים.? (אין צוואה)

לעמוד

המלא

פירוק שיתוף בדירת ירושה

עו"ד אברהם ללום מנהל 27/09/11

עליכם לפנות לערכאות המשפטיות ולבקש פירוק השיתוף בדירה.

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כדלקמן: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

היתר לשימוש חורג להפעלת גן ילדים

חיים 26/09/11

פתחתי משפחתון בת"א לגילאים 3-9 חודשים ויש לי כ 13 ילדים. האם אני צריכה היתר חורג לנכס, ואם כן האם זה מצריך עו"ד או אפשרי לבדתודה מראש

לעמוד

המלא

שימוש חורג לגן ילדים

עו"ד אברהם ללום מנהל 27/09/11

במקרה סוגיה מסוג זה נפלה על שולחני לטיפול. בכל מקרה את צריכה לפנות לעו"ד שיטפל למענך בעניין.

באופן כללי למעלה מ- 10 ילידם זה כבר גן ילדים שמצריך שימוש חורג.

בעניין דומה מאוד, עסק בית היתר, בית משפט השלום בראשון לציון (ת.א. 3444/05 ספטון נ' קכמן, פ"ד מיום 28.5.07).

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שימוש חורג - שינויי יעד המבנה - ממגורים לגן ילדים

קלוד 22/09/13

זה מצריך הגשה לאישור שימוש חורג (שינוי ייעוד למקום) לרשות המקומית, ואת זקוקה למשרד אדריכלים שיטפל לך במקרה וילווה אותך מול הרשות המקומית.

היתר לשימוש חורג לגן ילדים - מרגע פתיחת התהליך מול הרשויות מסופק הגנה משפטית כלשהי.

דיני מרתף- חשוב

רועי 26/09/11

רכשתי דירה הרשומה כדירת מגורים בקומת מרתף בנסח,וכמרתף בעיריה- הדירה רשומה אמנם כמרתף אך מכניסה מערבית לבניין היא דווקא דירת הקרקע.שמאי מטעם הבנק העריך שהמרתף הוא בעצם דירה בקומת קרקע- ולכן נתן לה שומה גבוהה כמקובל, אך לא התייחס לנושא החוקי של שימוש הדירה למגורים.ידוע כי "מרתף" בהגדרה אינו למגורים, ואני חושש שמא העיריה תחליט לפנות אותי מהדירה אותה רכשתי בממון רב בשלב כלשהוא.לציין כי הדירה שימשה בעבר בית מרקחת שנסגר.מה אני אמור לבדוק (תב"ע נוכחית?) על מנת שלא יהיו לי בעיות עתידיות עם העיריה? האם בכלל צריך לפעול להסרת הרישום כ מרתף", ואם כן- כיצד?

לעמוד

המלא

מרתף

עו"ד אברהם ללום מנהל 27/09/11

הבעיה בדרך כלל לא עם העירייה. מרתף זה מרתף אף על פי שניתן לראות בו דירה לצורך מספר הגדרות ודברים מסוימים.

מומלץ שלא לעשות יותר מידי גם על מנת שלא לעשות רעש גדול.

לגבי השמאי לא ברור לי מה מטרת השמאות כלל.

שנה טובה וחג שמח

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הערת אזהרה על מחסן

יוסי 26/09/11

שלום רב.אני מתעניין על רכישת מחסן לצרכי השקעה. למיטב ידיעתי אין אפשרות למי שאינו בעל דירה בבניין לרשום על שמו מחסן בטאבו. הוצע לי לרשום הערת אזהרה על המחסן, ובכך להבטיח את זכויותי בו.שאלותי: 1. הערת אזהרה היא מעין הבטחה לעיסקה עתידית, ואם אין לי רישום על עיסקה כזו האם אני מוגן ע"י רישום זה?2. איך יתכן שאפשר לרשום הערת אזהרה על נכס שאין אפשרות לממש את העיסקה בו בטאבו (כמו במקרה שלי).תודה רבה.

לעמוד

המלא

הערה על מחסן

עו"ד אברהם ללום מנהל 26/09/11

1. הערת אזהרה היא מעין הבטחה לעיסקה עתידית, ואם אין לי רישום על עיסקה כזו האם אני מוגן ע"י רישום זה?

הערת אזהרה הינה זכות מעין קניינית, היא לא זכות קניינית, היא מגנה עליך ברמה החוזית מעסקה נוגדת אך לא מתקנת השוק לדוגמה.

לגבי החלק השני שלהשאלה יש הבדל בין לביות בעלים לבין לרשום הערה. לגבי הערה יש לבדוק האם המחסן רשום כיחידה עמצאית או כחלק מדירה. נקודה חשובה מאוד.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

השכרת ביתי למגורים ולעסק

הילה 26/09/11

שלום רב,
אם אני רוצה להשכיר את ביתי לאדם שרוצה לגור ולהקים משרד של מכירת מוצרים שונים בבית (לא תהיה תנועת לקוחות אבל יבוצעו משם מכירות והוצאת סחורות ללקוחות שלו)יחול על ימס שבח בעת רצוני למכור את הבית?

לעמוד

המלא

דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן

עו"ד אברהם ללום מנהל 26/09/11

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, קובע מהי הגדרת דירת מגורים: " דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה.

סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מהי הגדרת דירת מגורים המזכה את המוכר לבקש פטור מתשלום מס שבח: "דירת מגורים מזכה" - דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן: (1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח; (2) ארבע השנים שקדמו למכירתה.

הסעיף כל כך ברור והחלק הרלוונטי מודגש.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום בטאבו

ויקי 26/09/11

לבעלי דירה שרשומה על שמו בטאבו
הוא מעונין להוסיף אותי גם כבעלת הדירה
מה עלינו לעשות?
אפשר לעשות זאת ללא עזרת עו"ד?
תודה ויקי

לעמוד

המלא

העבר ללא תמורה בטאבו לבת זוג

עו"ד אברהם ללום מנהל 26/09/11

ההגדרה הבסיסית הינה להגדיר קרוב לצורך חוק מיסוי מקרקעין - "קרוב" לאדם פלוני - (1) בן-זוג; מאחר ואת עונה להגדרה נעבור לשלב הבא, בדיקה של עניין המיסוי והאם את נדרשת לשלם, התשובה לכך הינה שמדובר במקרה דנן, רק מתנה לבת זוג של בעלך, במצז דברים זה, אתם לא שורפים את הפטור על פי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין. לכן מדובר על הליך קל יחסית אך מומלץ לפנות לעו"ד שייסיע לכם בכל. אך בכל זאת זה הליך של העברה גם אם אין מס לשלם. שיהיה חג שמח ושנה טובה.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת נכס- מתנה ללא תמורה

שרון סולומון 26/09/11

באפריל 2011 הורי העבירו לי את הנכס הרשום על שמם- העברה ללא תמורה. המהלך נעשה על מנת שתהיה לי אפשרות לקחת משכנתא ולשעבד את הבית (להוריי לא אושרה משכנתא). כעת אנו רטצים להסיר את השיעבוד ולהעביר את הנכס חזרה על שם הורי ללא תמורה. האם ניתן להעביר את הנכס חזרה להורי ללא תמורה ואם כן אשמח לדעת מהי הפרוצדורה
תודה

לעמוד

המלא

תקופת צינון בהעברה ללא תמורה

עו"ד אברהם ללום מנהל 27/09/11

העברה ללא תמורה. בהתאם לתיקון 70 ולהוראות השעה. מאחר ומדובר על העברה לאחר חודש נובמבר 2010 יש שוב תקופת צינון.

לא זו אף זו, אני ממליץ שלא ליפול למלכודות מס במקרה שלפניכם, עליכם להימנע מהחלפת מתנות במשפחה. יש להקפיד שיהיה פער זמנים ניכר בין מועדי הענקת המתנות, והיעדר זיקה בין העברות. על מנת שלא יראו בזה עסקת חליפין בתמורה החייבת מס.

חג שמח ושנה טובה

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חוב תשלום לעמיגור

נח 26/09/11

שאלתי על דירה שכרגע בסיום הליך רכישה.מתברר שיש חוב לעמיגור על הדירה שהוא עדיין של המוכר (כונס) שמכר למוכר, וחלקו של המוכר עצמו.הקונה רוצה לעכב את השלמת העיסקה עד לסילוק החוב, כי לא רוצה חובות על הדירה.הקונה טוען שזה לא חוב על הדירה, אלא חוב שלו לחברה (כמו שיהיה לו חוב למכולת) ולכן אין עילה לעיכוב העיסקה.במילים אחרות האם החוב על האדם או על הדירה.תודה

לעמוד

המלא

העו"ד חלוקים בדעותיהם

נח 04/10/11

זהו פשוט חילוקי דעות בין הע"ד של שני הצדדים, ולכן חשוב לי חוות דעת נוספת. אם ידוע על תקדים כזה..

תשלום למתווך

רינה 26/09/11

ראיתי דירה שרשומה ביד 2 בעמוד המתווכים כדירה בלעדית, לאחר שבדקתי שוב טלפונית אם אכן הדירה בלעדית, והמתווך אמר לישאין לי דרך אחרת להגיע לדירה, חתמתי לו והלכתי לראות את הדירה.אח"כ התברר שהדירה לא בלעדית והמוכר אפילו פרסם מודעה בעיתון ופרסם את הדירה. היום אני מעוניינת לקנות את הדירה, לדעתי אני לא חייבת לדלם עמלת תיווך בגלל מידע שיקרי שקיבלתי מהמתווך.
מה דעתך אני צריכה לשלם את התיווך?

לעמוד

המלא

המתווך הפעיל לחץ פסול

עו"ד אברהם ללום מנהל 28/09/11

התשובה מחולקת לשני חלקים, החלק הראשון יש לבדוק מי הגורם היעיל והאם המתווך אכן היה הגורם היעיל, לאחר מכן, החלק השני של התשובה הינו האם ההתנהגות של המתווך גורמת לכך שהמתווך פעל בניגוד לחובת הנאמנות שלו ועל כן הוא איננו זכאי לתשלום דמי התיווך.

המתווך הפעיל לחץ פסול
נפסק כי המתווך לא הוכיח כי היה הגורם היעיל בעסקה ולכן כלל אין צורך להיכנס ולבדוק האם ההתנהגות של המתווך הינה לחץ פסול.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מיסוי על העברת זכות ירושה כמתנה

yaronmiller 26/09/11

ישנו שטח אדמה אשר אמור להבנות עליו בניין בעסקת קומבינציה,שטח זה התקבל בירושה ואמור להתחלק ל 6 אחים.אחד האחים זו אימי וכעט יש כוונה להעביר אלי את החלק היחסי הזה כמתנה.השאלה או אם לדייק השאלות:1. איזה מיסוי חל על העברת הזכות הזו כמתנה (להדגיש, כרגע זהו שטח אדמה שעתיד להבנות עליו בניין בן 6 קומות)2. האם יש מס רכישה? והאם דין עלות המס שווה למיסוי דירה רגילה (יחידה במקרה שלי) לעומת מיסוי שטח אדמה - אם זה משנה..?3. האם קיים מס שבח בהעברת זכות כמתנה?4. במידה ושולם מס רכישה בשלב שהבניין טרם נבנה, האם יהיה תשלום מס רכישה נוסף כשהנכס יהפוך לדירה?

לעמוד

המלא

מיסוי בעסקאות קומבינציה

עו"ד אברהם ללום מנהל 28/09/11

מדובר על שאלה מורכבת בדיני המס, אף על פי שמדובר על מקרה שאינו יחודי, לא יהיה זה המקום הנכון לתת את התשובה מאחר ויש מספר דרכים לפעול וחסרים הרבה נתונים.

לגבי העברה ללא תמורה, לא תמיד זה נכון לעשות זאת, זאת מאחר והמועד הקובע הינו המועד בו הדירות מוכנות לצורך מכירה לאחר מכן ותקופת הצינון, עדיף לפעמים שלא לשנות את המצב כעת, יתרה מזו אתם עלולים להינכס לדרגות מס אחרות מאחר ואדם מבוגר יש לו מדרגות מס אחרות.

עליכם לפנות לעו"ד שיש לו ניסיון במיסוי וערכית חוזים בעסקאות קומבינציה.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עסקת מתנה – פטור ממס שבח?

עומר 25/09/11

שלום,להבנתי, אב שנותן ללא תמורה (עסקת מתנה) לבנו דירת מגורים לא ישלם מס שבח. האם במצב בו חוזה המתנה מציב מספר תנאים כגון: קבלת דמי השכירות על ידי האב וזכות לאב לדרוש (מחדש) את רישום הדירה על שמו בתנאים מסוימים, הופכים את עסקת המתנה לריקה מתוכן ויחייבו את האב לשלם מס שבח?תודה מראש.

לעמוד

המלא

העברה ללא תמורה כנגד תשלום שכירות

עו"ד אברהם ללום מנהל 26/09/11

למקרה שאתה מביא בפננו, אני ממליץ לך לקבל יעוץ אישי. אם בכל זאת תרצה ניתן לענות לך באופן כללי, אך יהיה לנכון לתת לך יעוץ פרטני.

שנה טובה ובהצלחה

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מנהלי פורום נדל"ן

הפנו אותי מפורום חוזים אליכם !

דירה מחלוקת

יעוץ עורך דין

חוק עזר עירוני

הסכם מיחוד לפי חוק הבתים המשותפים

חוק הבתים המשותפים

חיפוש דירה והתנהלות מול עורך דין

שכר טירחת עו"ד

ועד בית לא מתפקד איפה תובעים?

בית משותף: אחריות ונזקים

רעש מזגנים מהדייר שגר מעליי

רעש ממזגן המהווה מטרד

אנא מענה בהקדם….תודה

מתקן אחסנה הדורש היתר ?

נזקים בדירה שכורה.

תיקון טעות

נזקים בדירה שכורה

בנייה מול הבית

תביעה בגין בניית בניין ליד בית צמוד קרקע

זכויות משכיר דירה

שוכר שלא משלם דמי שכירות

בעל דירה..

נסח טאבו - זהות הבעלים

העברת בעלות

העברת מחצית דירה

מיסוי מקרקעין

מיסוי זכויות בניה נוספות - סעיף 49 ז'

פטור ממס שבח לפי הוראת שעה

הוראות שעה - מס שבח

מה עושים?

פירוק שיתוף בדירת ירושה

היתר לשימוש חורג להפעלת גן ילדים

שימוש חורג לגן ילדים

שימוש חורג - שינויי יעד המבנה - ממגורים לגן ילדים

דיני מרתף- חשוב

מרתף

הערת אזהרה על מחסן

הערה על מחסן

השכרת ביתי למגורים ולעסק

דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן

רישום בטאבו

העבר ללא תמורה בטאבו לבת זוג

העברת נכס- מתנה ללא תמורה

תקופת צינון בהעברה ללא תמורה

חוב תשלום לעמיגור

העו"ד חלוקים בדעותיהם

תשלום למתווך

המתווך הפעיל לחץ פסול

מיסוי על העברת זכות ירושה כמתנה

מיסוי בעסקאות קומבינציה

עסקת מתנה – פטור ממס שבח?

העברה ללא תמורה כנגד תשלום שכירות