0

שאלות היום
0

תשובות השבוע
0

סה”כ תשובות באתר
דף הבית פורומים משפטיים פורום נדל"ן

פורום נדל"ן

פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.

מנהלי פורום נדל"ן

עו"ד לילך עתני

בעלת נסיון של יותר מ- 30 שנה בתחום המקרקעין

עו"ד הילה אליקים

עוסקת בתחום המקרקעין, ייצוג ברכישת ומכירת דירות, הסכמי שכירות ועוד.

עו"ד עמית מתן

ייצוג בעסקאות נדל"ן ומקרקעין ומתן שירותים משפטיים בהיבטים המסחריים והמיסויים הנלווים להן.





    תאושר רק שאלה העומדת בתנאי השימוש באתר

    מס שבח

    גיא 20/10/11
    שלום לחברי הפורום.
    ב8.4.07 רכשתי דירה. זו דירתי היחידה.
    בתאריך 14.11.11 מכרתי דירה זו וקניתי אחרת בתאריך 28.11.11


    שאלתי היא :פרט לדירה זו אין לי אחרת,במידה ואמכור דירה זו במהלך השנתיים מתאריך החתימה האם אשלם מס שבח ?האם תאריך חתימת החוזה הוא תאריך הקנייה או תאריך קבלת המפתח הוא הקובע לעניין התאריך.

    לעמוד

    המלא

    מיסוי רכישת דירה נוספת ומכירת דירה קיימת

    עו"ד טל רכניץ מנהל 21/10/11
    קשה לענות על שאלות כאלה במסגת הפורום. העניין רגיש ביותר, ויש לראות מסמכים ולקבל חוות דעת מסודרת, שכן לא ניתן להתייחס למקרים פרטניים במסגרת הזו. בכל זאת אתייחס בקצרה לדברים, בכך שבנסיבות שתיארת הדבר אפשרי בהחלט, לאור השאלה, רק השאלה לפי מה מבוקש הפטור במכירת הדירה הראשונה. לגבי הסוגייה השניה, התאריך הקובע מבחינת הרכישה הוא תאריך החתימה של החוזה.


    טל רכניץ, עו"ד
    מנהל הפורום

    היצירה 3 רמת גן

    03-301-5496

    tal@rk-law.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    קניה ומכירת דירה מכונס נכסים לצורך שיפוץ ומכירה ..

    שלמה 20/10/11
    שלום.
    יש לי מעין פנטזיה לרכוש דירות מכונסי נכסים, לשפץ ולמכור.
    אך יחד עם זאת, אני רוצה להמנע מתשלום מס רכישה בכל פעם מחדש. ולמעשה מבקש להיות פטור מכך היות שאין בכוונתי להתגורר בבית שאני רוכש, אלא למכורו מיד לאחר השיפוץ.
    זה אפשרי?
    יש אפשרות להמנע מתשלום מס רכישה בצורה חוקית?
    מה הן האפשרויות העומדות בפניי בכדי לצמצם תשלום מיסים בנושא רכישות המקרקעין ומכירתן מיידית?

    בכבוד רב,
    שלמה ***צונזר ע"י המערכת***

    לעמוד

    המלא

    רכישת נכסים ומכירתם בצורה סדירה ושוטפת

    עו"ד טל רכניץ מנהל 21/10/11
    הפורום אינו מתאים לקבלת חוות דעת בתחום כה רגיש כמיסוים מקרקעין. בקצרה, אומר כי אם אתה מעוניין לממש את ה"פנטזיה" שציינת, אולי תחשוב ללכת צעד אחד קדימה. תהפוך לקבלן, ואז הדירות ייחשבו אצלך כמס הכנסה, ותמוסה במסלול שונה מרוכש "רגיל" ?! תבחן זאת. בהצלחה

    טל רכניץ, עו"ד
    מנהל הפורום

    היצירה 3 רמת גן

    03-301-5496

    tal@rk-law.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    שוכר בית

    י 19/10/11
    שלום רב
    שכרתי בית דו משפחתי שהמבנה הצמוד שלי לא גרים בו כבר מעל שנתיים. עכשיו
    לאחר שאני כבר 4 חודשים גר בנכס,החלו עבודות שיפוצים בבית הצמוד שלי,וזה
    הפך למיטרד שיקח לפחות חצי שנה. האם אוכל לתבוע פיצוי בגין עבודות השיפוצים
    הללו מבעל הנכס שלי?

    לעמוד

    המלא

    הסכם שכירות ושיפוץ דירה סמוכה

    עו"ד טל רכניץ מנהל 21/10/11
    ראשית, השאלה מתאימה יותר לפורום דימי חוזים שבאתר. מכל מקום, יש לעיין בהוראות ההסכם. אני בספק, אם יש כאן מקום לעילה תביעה מצד בעל הנכס, מצד שני יש מקום שתפנה אליו בעניין, ואולי הוא יגלה התחשבות, ויסכים לבוא לקראתך בעניין דמי השכירות בתקופת השיפוצים.

    טל רכניץ, עו"ד
    מנהל הפורום

    היצירה 3 רמת גן

    03-301-5496

    tal@rk-law.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    מתנה לקרוב

    רונן 19/10/11
    אני גר בדירה משלי ובנוסף רכשתי דירה חדשה מקבלן שאליה אעבור בעוד שנה, על הדירה החדשה שילמתי מס רכישה מופחת כדירה יחידה בתנאי שאמכור את הדירה שבה אני מתגורר כעת. האם ניתן במקום למכור אותה לצד ג' לתת 76% ממנה במתנה ללא תמורה לאבא של אישתי והוא ישלם רק  33% ממס רכישה מלא . במקביל אקבל ממנו הלוואה בשווי של 76% מערך הדירה אשר תיפרע רק במכירת הדירה שניתנה במתנה .

    לעמוד

    המלא

    תיכנון מס

    עו"ד טל רכניץ מנהל 21/10/11
    בחוק מדובר במכירה ולא במתנה לקרוב. מעבר לכך, מהותית אם רשויות המס יבחנו את הקונסטרוקציה המשפטית הזו, סביר להניח שיראו בכך פיקציה. מומלץ לקבל חוות דעת מסודרת.


    טל רכניץ, עו"ד
    מנהל הפורום

    היצירה 3 רמת גן

    03-301-5496

    tal@rk-law.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    קבלת החלק בדירה של בן משפחה

    דימה 18/10/11
    שלום
    סבתא שלי ודודה שלי(הבת שלה) חולקות דירה חצי חצי.
    אני כנכד של הסבתא, רוצה לקבל את חלקה במידה וחס וחלילה קורה לה משהו.
    אני רוצה ללכת עם סבתא שלי לגוף שדואג לעיניין זה כדי שנחתום על מסמכים שחלקה עובר אלי במידה ואכן חס ושלום קורה לה משהו.
    לאיזה גוף אני צריך לפנות כדי לטפל בעיניין?

    לעמוד

    המלא

    עריכת צוואה

    עו"ד אברהם ללום מנהל 19/10/11
    מה אתה בדיוק מבקש ?

    אם מדובר על צוואה, תפנו לעו"ד שיבצע זאת למענכם ! מדובר על הליך שאינו מורכב כלל

    אם מדובר על העברה בחיים, מה שככל הנראה לא מתבקש במקרה שלכם, ניתן להיכנס להגדרה של קרוב ולבצע את העברה ולרשום הערה לטובת הסבתא.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    חוזה שכירות והחלפת בעלים

    לילך 18/10/11
    שלום, לפני מספר חודשים העברתי דירה שהייתה בבעלותי, להורי בהסכם של קבלת מתנה. דירה זו מושכרת ע"י דיירת מזה שנתיים. כעת, יש לחדש את החוזה עם אותה הדיירת אך הפעם כאמור, הבעלים שונים (הוריי). האם ניתן לצרף לחוזה הקיים דף נספח ובו פרטי הבעלים החדשים או שיש להכין חוזה חדש?תודה וחג שמחלילך

    לעמוד

    המלא

    עריכת הסכם שכירות בשינוי בעלים

    עו"ד אברהם ללום מנהל 19/10/11
    אני לא יכול להמליץ לך לקחת חוזה שיש באינטרנט או בחנות ספרים ולעשות בו שימוש לצערי. את התוצאות רואים מידי יום לצערי.

    בכל מקרה, מומלץ לערוך חוזה טוב עם בטוחות מתיאמות עם הפרטים החדשים של הבעלים.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    מע"מ במכירת דירת מגורים יד שנייה ומס הכנסה במכירה

    גל 18/10/11
    שלום,חברה בע"מ שעיסוקה לקנות דירות להשביחם ולמכור אותם ברווח, האם חל מע"מ על עסקאות שכאלה לחברה? 2. בעסקאות שכאלה קיים מס הכנסה במקום מס שבח, האם זה אוטומטי או שיש להגיש בקשה עם כל מכירה המהווה עיקר עיסוק החברה? טופס 50 ניתן אוטומטית או שהדבר אינו טריויאלי? אודה גם אם ייאמר כמה מחוייבת חברה בע"מ במס רכישה כשהיא קונה נכס במטרה לשפצו ולמוכרו.
    אודה אם אקבל תשובה גם למייל.
    תודה

    לעמוד

    המלא

    אישות משפטית - התאגדות כחברה

    עו"ד אברהם ללום מנהל 19/10/11
    כאשר אתה פועל במסגרת חברה יש מיסים קבועים שחלים על חברה, מס הכנסה ומע"מ לכן אם אתה מחליט לעבוד במסגרת חברה אתה יכול להתקזז ברכישה במע"מ אך אתה תשלם גם מע"מ במכירה. לכל פעולה יש יתרונות וחסרונות. תפנה לרו"ח ועו"ד שמומחה בתחום לפני כל פעולה במסגרת פרטית או חברה לקבלת יעוץ מקצועי.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    קיר משותף

    ניר 18/10/11
    שלום. סיפור בקצרה: בניתי בית. לאחר שסיימתי הדו שלי בנה בית . לאחר מכן היית אצלינו נזילה שחדרה לצד שלהם. הם פתחו את הקיר "שלהם" והסתבר שלמעשה הם פתחו את הקיר שלנו, כך שעכשיו בין שני הבתים נוצר חור :-) וכך הסתבר לנו שהם לא בנו קירות משלהם אלא השתמשו בקירות שלנו. שאלה: האם הם יכולים לדרוש (כפי שהם עושים בפועל) שאשפץ את הצעד שלהם? האם אני יכול לדרוש שייבנו קיר משלהם? האם אני יכול לדרוש שיישלמו לי את החלק היחסי בגין עלות הקיר שלי ושימוש בו? האם זה בכלל בטיחותי שהם לא בנו קיר ולא עשו בידוד בין הקירות? האם יש הילה לתביע? שהרי הם חסכו לעצמם בחומר ובמטרז' ומדובר בבית של 2 קומות ! תודה

    לעמוד

    המלא

    סעיף 49 לחוק המקרקעין - בעלות משותפת

    עו"ד אברהם ללום מנהל 18/10/11
    הסעיף הרלוונטי הינו סעיף 49 לחוק המקרקעין אשר מתייחס לעניין זה, נקע כי יראו נכסים משותפים כנכסים בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין השכנים, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר.המחוברים נמצאים בבעלות משותפת ושווה של שני השכנים, הבעלים בשני הצדדים לקיר.

    כמובן נשאלת השאלה האם הקיר משמש את שני הצדדים וכו' לצורך העלות.אם התשובה לכך חיובית, כי אז כל צד יממן את עלות הקמתו של הקיר התומך בשיעור של 50%.

    מהשאלה שלך אני חושב שאתה מדבר יותר לגבי קיר שאיננו חוצץ, כי על קיר שמשמש אותך על השטח שלך ? אם כן אין לשכן כל סמכות לעשות בו שימוש ! מומלץ לבדוק בהתאם להיתרים ומדידות ורק לאחר מכן להגיע לסקנות.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    הסכם אופציה

    רוני 18/10/11
    בהסכם אופציה לקנית מגרש או קומבינציה , שניתנת לקונה האופציה לקנות ללא תמורה או בתמורה . הכוונה שנותן משהו על חשבון או שיפסיד בעתיד סכום של כסף אם לא יממש את האופציה.

    שאלה : האם ניתן לרשום הערת אזהרה על הסכם אופציה ? מנסיוני לא ראיתי שנרשמו הערות אזהרה , אבל המוכר בתום לב או במזיד יכול בקלות למכור לאחר מבלי ליידע אותו שחתם על הסכם אופציה .

    2. מה קורה אם המוכר לא עמד בהתחייבותו לחוזה האופציה , מנסיוני לא ראיתי שרשום אף פעם שאם הוא יפר את החוזה ישלם סכום מסוים כפיצוי לקונה ?. תודה מראש

    לעמוד

    המלא

    הסכם אופציה במקרקעין

    עו"ד אברהם ללום מנהל 18/10/11
    הסכם אופציה במקרקעין - ס עיף 49 י' לחוק מגדיר אופציה כזכות לרכישה של זכות במקרקעין, למעט זכות לרכישת זכות באיגוד ושיתקיימו לגביה שורת תנאים הקבועים בחוק.

    לעניין הערה כמובן שניתן לרשום הערה מדובר על הסכם ומומלץ לרשום הערה בגינו.

    לעניין התנאים מומלץ לך לקחת עו"ד שמכיר את התחום שיעזור לך.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    יחידות קרקע

    רוני 18/10/11
    ידוע בעולם הנדלן ש 2.5 יחידות שוות לדירת מגורים אחת בשלמות.

    1. איך יודעים מתי 2.5 שוות לדירה אחת
    ובמקום אחר למשל 2 יחידות שוות
    לדירה אחת ?.

    הערה: עיינתי בטבלת הקצאות ואיזון ולא ראיתי שהיא מתייחסת למס' הדירות .

    2. בעתיד תהיה קומבינציה עם קבלן על 2.5 היחידות ששוות לדירה , איך יודעים האם דירת 5 חדרים או 4 חד או למשל דירת גג ?
    תודה מראש

    לעמוד

    המלא

    ערך יחידת קרקע

    עו"ד אברהם ללום מנהל 18/10/11
    כמי שעוסק בעסקאות קומבינציה רבות ומכיר גם את נושא טבלאות האיזון, לא ברור לי כלל בסיס הנתונים שלך !!!!

    תפנה לעו"ד או שמאי שייסיע לך ויסביר לך כיצד קובעים שווי וערך.


    המשך חג שמח

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    אחזקת רכוש משותף

    יצחק 18/10/11
    שלום רב,רציתי לדעת האם בעל דירה ששוכר את דירתו חייב בחלק מתשלום עבור החזקת רכוש משותף, או שהכל חל על השוכר.האם צריך לחלק בין הוצאות שוטפות כנקיון וכדומה לבין הוצאות אחזקת רכוש משותף כצבע, תיקוני צנרת?מה המקור החוקי לענין הזה.תודה מראש

    לעמוד

    המלא

    תשלום הוצאות שוטפות של הבניין

    עו"ד אברהם ללום מנהל 18/10/11
    יש לפנות לבעלים, ההסדר בין הבעלים לשוכר לא מעניין הועד בית.

    אם השוכר משלם במקום הבעלים אז אין בעיה. האחריות של הבעלים.


    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    שיפוץ בבית משותף

    פול 18/10/11
    שלום ותודה

    לפני שנים התנתקתי מהמערכת הסולארית של דודי השמש בבנין המשותף שאני גר- היום עושים שיפוץ כללי : האם עלי לשלם עבור שיפוץ המערכת הסולארית ?
    ועוד שאלה: באסיפת הדיירים בקשר לשיפוץ השתתפו רק כמחצית הדיירים. האם ההחלטה על השיפוץ תקפה ומחייבת אתכולם ? האם צריך לשמוע את דעתם ?

    המון תודה

    לעמוד

    המלא

    להתנתק ממערכת סולרית - החלטת ועד בית

    עו"ד אברהם ללום מנהל 18/10/11
    אתה אמור להשתתף בתחזוקה השוטפת, נשאלת השאלה האם השיפוץ נדרש לצורך תחזוקה של המערכת הסולרית ?! סעיף 59 לחוק המקרקעין קובע כי בעל דירה רשאי להינתק על חשבונו מהמערכת המרכזית לחימום מים או להסקה (להלן - המערכת המרכזית), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם המערכת המרכזית משולבת לחמום מים ולהסקה,לא יהיה רשאי להינתק מאחד מהם בלבד; אין בהוראה זו לגרוע מהוראת סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק. יש להתאים בין התקנות הרלוונטיות לחוק המקרקעין ולשינויים.

    אתה תידרש להשתתף בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, באחוזים מהתשלום שמוציאים כלל הדיירים על הדלק,, יש מדרגות שנקבעו לצורך העניין, אתה יכול לפנות לתרבות הדיור ולקבל בדיוק את היחס והאחוזים הרלוונטיים לעניין.

    נקבע עוד כי לגבי ההוצאות לתחזוקה תקינה, כי מי שמבקש להתנתק ישא בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה של המערכת המרכזית, לרבות תיקונים
    והחלפת מיתקן, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.


    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    התנתקתי מהמערכת הסולארית- האם עלי לשלם עבור שיפוצה

    פול 18/10/11
    שלום ותודה

    לפני שנים התנתקתי מהמערכת הסולארית של דודי השמש בבנין המשותף שאני גר- היום עושים שיפוץ כללי : האם עלי לשלם עבור שיפוץ המערכת הסולארית ?
    ועוד שאלה: באסיפת הדיירים בקשר לשיפוץ השתתפו רק כמחצית הדיירים. האם ההחלטה על השיפוץ תקפה ומחייבת אתכולם ? האם צריך לשמוע את דעתם ?

    המון תודה

    לעמוד

    המלא

    התנתקות ממערכת סולרית

    עו"ד אברהם ללום מנהל 18/10/11
    התנתקות ממערכת סולרית -
    בעל דירה שמעוניין להתנתק ממערכת סולרית - נדרש להודיע לוועד הבית הודעה 15 ימים לפחות לפני ביצוע ההתנתקות בפועל. אתה כבעל הדירה צריך לשאת בתשלום בגין עלות השינויים הנדרשים במערכת הסולרית לצורך הניתוק וכן עבור תחזוקת המערכת בלבד. לכן למיטב ידיעתי, עלות התחזוקה הינה על כלל הדיריים.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    ש'ק בטחון שכירות

    אילנית 17/10/11
    אני מתגוררת בדירה שכורה שנתיים בבניין משותף.לפני מספר חודשים החלון הצמוד לדלת הכניסה בבניין ומאשימים את בעלי.שכנים טוענים שראו אותו.אני צריכה לצאת מהדירה בעוד שבועיים עקב מכירת הנכס.בגלל החלון השבור היא לא מוכנה לתת לי את הש'ק בטחון שלי עד לתיקון החלון כי היא נמצאת בועד הבית.האם זה חוקי להשתמש בש'ק בטחון שאמור להיות לדירה שלי ולא לבניין והאם יש להשתמש בכספי הועד בית לתיקון החלון?מה עושים?

    לעמוד

    המלא

    שיק ביטחון -חוזה שכירות

    עו"ד אברהם ללום מנהל 18/10/11
    צריך לבוק את החוזה שלך ואת התנאים הקבועים בו לרבות לעניין הבטוחות.

    בדרך כלל יש שיק מיוחד לעניין זה. בכל מקרה אם יש להם הוכחה שבעלך שבר את החלון וזה לא כל כך ברור מהשאלה, חסר שם קטע שאני מנסה להשלים על פי הקונטקסט, קרי אז מומלץ להביא אדם שיתקן ולסיים את הסיפור.


    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    ערעור לועדת ערר מחוזית

    עורד 17/10/11
    שלום, בחלקה הצמודה לביתי הגישו בקשת הקלה לבנייה, הגשתי התנגדות וההתנגדות שהייתה בועדה המקומית נדחתה, רציתי לברר כיצד מתנהל ההליך בועדת ערר מהם סדרי הדין, האם יש הוצאות משפט, מהם סדרי הראיות? וכל מידע שתוכלו לתת לי על ההליך,

    לעמוד

    המלא

    ערר - הגשת התנגדות לועדת ערר

    עו"ד אברהם ללום מנהל 17/10/11
    ראשית, מומלץ לפנות לעו"ד שיפעל וייצג אתכם.

    שני, לגבי הוצאות לא נפסקים הוצאות בועדת ערר ויש מועד שקבוע בחוק להגשת הערר, באופן כללי אתם צריכים להביא את ההתנגדות בצורה מפורטת ולהתמקד בענין התכנוני, תוך התיחסות להחלטה של הועדה המקומית.
    אני מביא חלק מתוך אתר ממשלתי - http://bonim.pnim.gov.il/Law/LawsAndRegulations/Pages/Building.aspx

    תקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר), תשנ"ו-1996*
    בתוקף סמכותי לפי סעיף 12ד לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - החוק), בהסכמת שר הפנים לאחר שהתייעץ עם המועצה הארצית לתכנון ולבניה, אני מתקין תקנות אלה:
    הגדרות
    1. בתקנות אלה -
    "ועדת ערר" - ועדה לפי סעיף 12א לחוק;
    "ערר" - ערר על החלטה של ועדה מקומית בענין תכניות ותשריטי חלוקה לפי סעיפים 78(ב)(2), 98(ב), 112, 140, 142 ו-184(ב) לחוק, וכן ערר על החלטה בכל ענין הנוגע למתן היתר לבניה או לשימוש בקרקע לפי סעיפים 152, 157, 158לד, לרבות הקלות ושימושים חורגים, וכן בענין הנוגע למתן אישור לפי סעיף 157א(ז) לחוק, ולרבות כל ערר אחר שבסמכות ועדת הערר, למעט בענין תביעה לפיצויים לפי סעיף 198 לחוק.
    הגשת ערר
    2. ערר יוגש בידי העורר למזכירות ועדת הערר בכתב, בששה עותקים, בצירוף עותקים נוספים לפי מספר המשיבים; מזכיר הועדה או עובד מטעמו יאשר, בכתב, את קבלת הערר, לאחר תשלום האגרה שנקבעה בתקנות לפי סעיף 265(17ב) לחוק; בכתב האישור יצויין תאריך ההגשה ומספר תיק הערר.
    פרטי הערר
    3. (א) כתב ערר יכלול את כל אלה:
    (1) שם העורר ומענו;
    (2) שם בא כוח העורר, אם הערר מוגש באמצעות עורך-דין, ומען למסירת מסמכים;
    (3) פרטי התכנית או הבקשה שלגביה ניתנה ההחלטה נושא הערר;
    (4) פרטי ההחלטה שעליה מוגש הערר, והעתק הודעת הועדה או הרשות על ההחלטה;
    (5) פרטי המשיבים, שמותיהם ומענם;
    (6) נימוקי הערר;
    (7) עיקר הראיות שהעורר מבקש להביא בפני ועדת הערר.
    (ב) לבקשת עורר, תמציא לו הועדה המקומית את פרטי הצדדים להליך נושא הערר, שמותיהם ומעניהם, תוך שלושה ימים מיום הגשת הבקשה.
    המשיבים בערר
    4. המשיבים בערר יהיו, לפי הענין -
    (1) בערר על החלטה בענין התנגדות לתכנית או על החלטה לפי סעיפים 78(א), 98(א) או 184(א) לחוק:
    (א) הועדה המקומית;
    (ב) מגיש התכנית;
    (ג) מי שהתנגדותו לתכנית שבסמכות ועדה מקומית נתקבלה ובשל כך הוגש ערר;
    (ד) מי שהשמיע טענה לפי סעיף 106(ב) לחוק, והערר נוגע לענין שבקשר אליו נשמעה הטענה.
    (2) בערר על החלטה בענין אישור, היתר או תשריט לחלוקת קרקע:
    (א) הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי הענין;
    (ב) מגיש הבקשה להיתר או ההתנגדות להיתר;
    (ג) מגיש הבקשה לתשריט חלוקה או לאיחוד קרקע או המתנגד לאישור החלוקה או האיחוד;
    (ד) בערר לפי סעיף 157א לחוק - גם הרשות המאשרת.
    מסירת העתקי הערר למשיבים
    5. מזכיר ועדת הערר ישלח, תוך חמישה ימים מיום קבלת הערר, לכל אחד מהמשיבים עותק של הערר על נספחיו, בדואר רשום או באמצעות שליח, וידאג לקבלת אישור על מסירת הערר למשיבים.




    * פורסמו ק"ת תשנ"ו מס' 5729 מיום 9.1.1996 עמ' 402.
    תוקנו ק"ת תשס"ג מס' 6267 מיום 24.9.2003 עמ' 1153 – תק' תשס"ג-2003; תחילתן 30 ימים מיום פרסומן והן יחולו על ערר שהוגש לאחר תחילתן.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    שטח חנייה – תקן ומה עושים עם ליקויים?

    ר' 17/10/11
    האם גודל חנייה 2.30 הוא לפי התקן בבית משותף חדש? איך ניתן לבדוק את התקן? באם החנייה היא לא לפי התקן, מה עושים? האם כדאי לחתום על פרוטוקול מסירה ולהתנות את סידור החנייה בפרוטוקול או לא לחתום כלל? אנו לא רוצים להגיד למצב בו החנייה תישאר במצבה כיום מפני שממש קשה לצאת ולהיכנס מהרכב ואנחנו לא רוצים לקחת בחשבון אפשרות של עיכוב של הרבה זמן/חודשים/שנים כדי שיסדרו לנו....האם להתעקש על כך ומה המשמעויות של עניין ההתעקשות? (מועד מסירת הדיר ההוא עוד מספר ימים ולאחר מכן הם מחוייבים לשלם לנו שכירות על כל חודש)...אודה מאוד לתגובתכם המהירה. כל טוב.

    לעמוד

    המלא

    גודל חניה

    עו"ד אברהם ללום מנהל 17/10/11
    חניה, בדרך כלל הינה בגודל של כ- 2.40X5.00 מ"ר.

    מקום הנועד לחניה כמטרה עיקרית - 2.40.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    רכישת דירה

    קרן 17/10/11
    שלום רב,
    לקוחותיי מעוניינים לרכוש את הדירה מעמידר עבור הוריהם שגרים בה , רק חלק מהם מעוניין לקנות , לאחרים אין כל כוונה ,לאחר רכישת הדירה מעוניינים הם לעגן בחוזה את העובדה שרק מי שרכש יוכל להיות שותף במכירתה כשההורים ילכו לעולמם ,האם רצוי במקרה דנן לעגן זאת בהסכם מסויים ואם כן מהו או בצוואה של ההורים?

    לעמוד

    המלא

    הסכם בכתב

    עו"ד אברהם ללום מנהל 19/10/11
    לערוך הסכם בכתב בלבד.

    גם ובמיוחד שמדובר על משפחה.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    בנייה בסמוך לשטח שלי

    נורי 17/10/11
    שלום. אני גר במושב ובסמוך אלי יש שכן שבונה מחסן בדיוק על גבול השטח.
    הבנתי שיש איסור לבנות בסמוך לגבול החלקות. חיפשתי רבות באינטרנט לפיתרון ואף עברתי על חוק תכנון ובנייה אך לא מצאתי התיחסות לנושא.
    צריך עזרה באופן נואש. תודה

    לעמוד

    המלא

    קיר משותף

    עו"ד אברהם ללום מנהל 18/10/11
    הסעיף הרלוונטי הינו סעיף 49 לחוק המקרקעין אשר מתייחס לעניין זה, נקע כי יראו נכסים משותפים כנכסים בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין השכנים, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר.המחוברים נמצאים בבעלות משותפת ושווה של שני השכנים, הבעלים בשני הצדדים לקיר.

    כמובן נשאלת השאלה האם הקיר משמש את שני הצדדים וכו' לצורך העלות.אם התשובה לכך חיובית, כי אז כל צד יממן את עלות הקמתו של הקיר התומך בשיעור של 50%.

    מהשאלה שלך אני חושב שאתה מדבר יותר לגבי קיר שאיננו חוצץ, כי על קיר שמשמש אותך על השטח שלך ? אם כן אין לשכן כל סמכות לעשות בו שימוש ! מומלץ לבדוק בהתאם להיתרים ומדידות ורק לאחר מכן להגיע לסקנות.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    איתור קרקע

    אני 17/10/11
    שלום רב,

    מצאתי מסמך ישן מטאבו נצרת כי נרשמה פעולה במקרקעין X.

    ככל הנראה הקרקע נרכשה ע"י אימי בשנות ה- 60 ומאז , כנראה, עברה בירושה אולי לאבי או לאחיותי. (בינתיים גם אבי נפטר וחלק מהאחים).

    אף אחד לא זוכר דבר, למעט דיבור עמום שהאמא רכשה קרקע/ות בצפון.

    ניסיתי להוציא נסח באתר האינטרנט לפי הגוש והחלקה שמופיעים במסמך וקיבלתי הודעה "אין מידע זמין".

    גיגלתי את הגוש והחלקה ואיכשהו הגעתי לפרסומים ברשומות שבו הקרקע מופיעה כחלק מפרסום תב"ע של רשות מקומית מסוימת.

    פניתי לרשות המקומית הספציפית ונמסר לי שהקרקע כבר לא מופיעה אצלם ברישומים כי ברשותם אך ורק רישומים עדכניים, ולכן יש לפנות לטאבו לקבל מידע היסטורי.

    שאלותי הן:
    האם פנייה לטאבו מחייבת נוכחות פיזית שלי?
    איך מבקשים מהטאבו לחפש מי הבעלים של גוש וחלקה לפי מספרים שברשותי אם החלקה כבר התעדכנה למספר אחר?
    האם אני כיורש פוטנציאלי (הבן של הרוכשת) צריך לצרף מסמך כלשהו בפנייתי לטאבו?
    האם יש לטאבו נוהל מסויים לאיתור קרקע על שם רוכש לפי שם או לפי ת.ז. ?
    האם זה כרוך באגרה?

    האם חובה להיעזר בעו"ד במקרה כזה?
    אם אבחר לעשות זאת באמצעות עו"ד, איזה מסמך העו"ד יצטרך ממני?

    תודה,

    לעמוד

    המלא

    איתור קרקע ברישומים

    עו"ד אברהם ללום מנהל 19/10/11
    אני הייתי פונה לחוקר שעוסק בתחום שייסיע לך או לעו"ד שמכיר ומבין כיצד צטפלים במקרה סוג זה.

    בסאופן כללי יש 4 מרשמים אף על פי שתמיד אנו מציינית רק שלושה, פנקס השטרות, פנסק הזכויות ופנקס הבתים המשתופים. יש גם את הפנקסים התורכיים שנוהלו עד אמצע המאה הקודמת, בכל מקרה יש ארכיב בירושלים כללי, אולי ארכיב עירוני, יש לפנות למס שבח ולרשם המקרקעין שינסה לסייע.

    היו לנו מספר תיקים מסוג זה לאחרונה שניסינו לאתר פרטים מהותיים משנת 1903 לדוגמה והצלחנו בסוף וזה היה מהותי מאוד.


    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    שימוש בקיר משוטף

    ניר 17/10/11
    שלום. סיפור בקצרה: בניתי בית. לאחר שסיימתי הדו שלי בנה בית . לאחר מכן היית אצלינו נזילה שחדרה לצד שלהם. הם פתחו את הקיר "שלהם" והסתבר שלמעשה הם פתחו את הקיר שלנו, כך שעכשיו בין שני הבתים נוצר חור :-) וכך הסתבר לנו שהם לא בנו קירות משלהם אלא השתמשו בקירות שלנו. שאלה: האם הם יכולים לדרוש (כפי שהם עושים בפועל) שאשפץ את הצעד שלהם? האם אני יכול לדרוש שייבנו קיר משלהם? האם אני יכול לדרוש שיישלמו לי את החלק היחסי בגין עלות הקיר שלי ושימוש בו? האם זה בכלל בטיחותי שהם לא בנו קיר ולא עשו בידוד בין הקירות? האם יש הילה לתביע? שהרי הם חסכו לעצמם בחומר ובמטרז' ומדובר בבית של 2 קומות ! תודה

    לעמוד

    המלא

    ראה לעיל

    עו"ד אברהם ללום מנהל 19/10/11
    יש התיחסות לשאלה למעלה

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    דייר מוגן בדמ"פ

    סיבי לוי 17/10/11
    הורי ואני גרים בדירה בדמ"פ עשרות שנים.אבי פונה לבית אבות ואני נותרתי בדירה עם אמי....האם הזכות שלי תקפה למקרה שאימי תלך לעולמה ואבי חי בבית אבות ?

    לעמוד

    המלא

    דייר מוגן - העברת זכויות של דייר שנפטר ליורשים שהתגוררו איתו

    עו"ד אברהם ללום מנהל 19/10/11
    אני מראש מציין כי התשובה הינה כללית ללא מלוא הנתונים שאני צריך על מנת לבסס אותה.

    נקבע כי במקרה של פטירת הדייר המוגן יועברו הזכויות בנכס לבני משפחתו הקרובים שגרו אתו, בתקופה מסוימת עד לפטירתו. החוק גם מתייחס גם לקרובים אחרים. הקרובים לבעל הזכויות צריכים לגור בדירה לפחות בחצי השנה שקדמו לפטירתו של הדייר המוגן.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    סוגיית מס רכישה

    מוטי 16/10/11
    אני ואשתי רכשנו דירה חדשה מקבלן ב - חודש מאי 2010 , מכיוון שאנחנו מתכוונים למכור את הדירה שבה אנו מתגוררים כעת הצהרנו על רכישת דירה יחידה ושילמנו מס רכישה לפי תעריף של דירת מגורים יחידה. לפני חודשיים אשתי קיבלה בירושה לפי צו ירושה זכויות של 25% ב - 2 דירות אחרות בעיר שבה אנו גרים. מה יקרה אם נלך לטאבו ונרשום את 25% על שם אשתי ? האם יתבטל התעריף המופחת של מס רכישה על דירה חדשה מהקבלן שבנייתה טרם הושלמה ונשלם לפי תעריף מלא ?

    לעמוד

    המלא

    מס רכישה - דירה שניה

    עו"ד שזר תומר 17/10/11
    אין האמור לעיל מהווה יעוץ משפטי מחייב.
    לטעמי - יחייבו אתכם במס רכישה בגין דירה שניה ומעלה.
    אולם צריך לבדוק את הנושא הזה יותר לעומק מול רשות המיסים.
    תומר שזר, עו"ד ומגשר
    מנהל הפורום.

    מטרד בבית משותף

    ניק 16/10/11
    בבנין בו אני מתגורר מתגוררת אישה מבוגרת הסובלת מבעיה רפואית הגורמת לה להשמיע זעקות במקצבי זמן קצרים הנשמעים בכל הסביבה. עובדת מח' הרווחה טוענת כי לא ניתן לפנות את האישה מביתה. שאלתי היא האם בגין מטרד זה קיימת עילה לפנות למפקח על בתים משותפים?? תודה

    לעמוד

    המלא

    הכצעקתה?

    זיקו 16/10/11

    מטרד בבניין משותף

    עו"ד שזר תומר 17/10/11
    אנסה לעזור,
    לא כל כך הבנתי את השאלה לעניין פינוי הדירה, מדובר בבניים מגורים רגיל?
    אם כן, הרי שלמעשה יש לך מטרד של רעש בבניין.
    מה שאתה אמור לעשות, הוא לפנות לעירייה ו/או למשטרה על מנת שאלו יעצרו את המטרד.
    בפועל - לאור התיאור שלך - העירייה והמשטרה - לטעמי לפחות - לא יעשו דבר.
    ולכן מה שאפשר לעשות, לאחר ביצוע פניה לעירייה ולמשטרה , הוא פניה לביהמ"ש בתביעה כספית כנגד אותה אישה.
    לך אין שום עילה לפנות את האישה מדירתה... למעשה לאיש אין...
    אבל אתה יכול לדרוש ממנה לפצות אותה בגין המטרד, ושינתן צו כנגד המטרד - בפועל על מנת למנוע את הפרת הצו , היא תצטרך לעבור דירה.
    מקרה לא פשוט בכלל.
    ממליץ לך בחום לשכור עו"ד שיעזור לך, כי לבד הסיכויים לא גדולים.
    תומר שזר, עו"ד ומגשר
    מנהל הפורום.
    זה תוכן פנייתך:
    בבנין בו אני מתגורר מתגוררת אישה מבוגרת הסובלת מבעיה רפואית הגורמת לה להשמיע זעקות במקצבי זמן קצרים הנשמעים בכל הסביבה. עובדת מח' הרווחה טוענת כי לא ניתן לפנות את האישה מביתה שאלתי היא האם בגין מטרד זה קיימת עילה לפנות למפקח על בתים משותפים?? תודה

    ועד הבית חובה או רשות

    דלינה 16/10/11
    בבניין שלי אף אחד לא רוצה להיות בועד. מהסיבה הפשוטה שצריך לנדנד בלי סוף לדיירים כדי שישלמו. מה קורה אם אין ועד? האם זה מותר מבחינה חוקית? 3 חודשים לא היה ועד, חילקנו התשלום חשמל בינינו ואף אחד לא ניקה. הבניין היה מלוכלך, מישהו התנדב להיות שוב בועד אך שוב הדיירים "עושים טובה" עד שמשלמים. כל חודש צריך כמו לקבץ נדבות... תודה מראש על התשובה

    לעמוד

    המלא

    ועד בית

    עו"ד שזר תומר 16/10/11
    אתם יכולים לשלם לחברת ניהול שתבצע את הגביה, ותהיה אחראית על הניקיון.
    תומר שזר, עו"ד ומגשר
    מנהל הפורום.

    חישוב ארנונה לדירת גג

    בוריס 16/10/11
    שלום,אני מתגורר בבניין בן 3 קומות ו-4 דירות. מדובר על שתי דירות גן, ומעליהם שתי דירות "גג" נוספות שהם בעצם דופלקס (סה"כ 3 קומות). דירות הגן מסווגות מבחינת תשלום ארנונה כדירות רגילות, ודירות הגג סווגו כ"דירות גג" שעלות הארנונה בהם הרבה יותר גבוהה. מבחינת מבנה הדירה (ה"גג") מדובר על דירת דופלקס (רצ"ב תמונה) שבקומה הראשונה יש סלון + מטבח + ממ"ד ומרפסת של כ-30 מטר. בקומה השנייה יש שלושה חדרים שנה ומרפסת קטנה בחדר ההורים. חשוב לציין שהיציאה לגג הבניין מתבצעת מחדר המדרגות המשותף וזאת על ידי טיפוס בסולם. כמו כן גג הבניין רשום כשטח משותף.השאלה: האם סיווג הדירה מבחינת ארנונה כדירת "גג" מוצדק?תודה רבה,בוריס.

    לעמוד

    המלא

    תשלום ארנונה

    עו"ד שזר תומר 16/10/11
    בוריס שלום רב,
    ראה - חישוב הארנונה הינו על פי גודל המ"ר ולא רק סיווג, כך שלא בטוח שאתה צודק.
    כלומר אתה משלם ארנונה לפי גודל מ"ר של הדירה+מיקום הבניין (יש אזורי מצוקה בהם משלמים פחות ).
    לעניין הסיווג, צריך לבדוק בתקנות של עיריית נתניה על מנת לבדוק זאת.
    תומר שזר, עו"ד ומגשר
    מנהל הפורום.
    קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי





      לייעוץ ראשוני טלפוני:
      077-9973868
      נושאים בפורום נדל"ן

      רישום בטאבו

      משכנתא

      השכרת דירה

      סכסוכי שכנים

      נושאים נוספים בפורום נדל"ן
      צריכים עו"ד עכשיו?
      ניווט מהיר
      סושיאל

      כל הזכויות שמורות, אתר הפורומים המשפטיים ©

      www.lawforums.co.il
      דילוג לתוכן