פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חוזה להשכרת חדרים בדירה
אפרת
14/10/11
שלום,
אני מעוניינת להשכיר דירה בת 5 חדרים ל-4 סטודנטים. לצערי אני לא מוצאת באינטרנט דוגמא לחוזה כזה אלא חוזה להשכרת דירה שלמה. יחד עם זאת אני לא יכולה לציין שהוא משכיר חדר אלא הוא משכיר גם את החלקים המשותפים, סלון מטבח וכו'.
אודה לכם אם תתנו קישור דוגמא לחוזה כזה או איזה פסקה להוסיף לגבי החלקים המשותפים, או מספיק שמציינים חדר מספר 1 בדירה בת 5 חדרים.
תודה לתשובתכם
אני מעוניינת להשכיר דירה בת 5 חדרים ל-4 סטודנטים. לצערי אני לא מוצאת באינטרנט דוגמא לחוזה כזה אלא חוזה להשכרת דירה שלמה. יחד עם זאת אני לא יכולה לציין שהוא משכיר חדר אלא הוא משכיר גם את החלקים המשותפים, סלון מטבח וכו'.
אודה לכם אם תתנו קישור דוגמא לחוזה כזה או איזה פסקה להוסיף לגבי החלקים המשותפים, או מספיק שמציינים חדר מספר 1 בדירה בת 5 חדרים.
תודה לתשובתכם
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
15/10/11
אני לא מכיר דוגמא לחוזה שכזה, וגם אני באופן אישי נגד חוזים לדוגמא, שכן הם כלליים ולא ספציפיים.
צריך להכין לך חוזה מאסטר, לרבות אודות אחריות הדיירים לשטחים המשותפים, זה ארוך מדי מכדי לעשות זאת בפורום.
המלצה אישית - גם בנושא הערבויות כדי שתקחי יעוץ.
תשכרי עו"ד שיעשה לך חוזה אחד מאסטר ותמשיכי עם החוזה לאורך השנים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך להכין לך חוזה מאסטר, לרבות אודות אחריות הדיירים לשטחים המשותפים, זה ארוך מדי מכדי לעשות זאת בפורום.
המלצה אישית - גם בנושא הערבויות כדי שתקחי יעוץ.
תשכרי עו"ד שיעשה לך חוזה אחד מאסטר ותמשיכי עם החוזה לאורך השנים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שיפוץ בבניין דירות
רון
14/10/11
שלוםאני גר בבניין בן 6 קומות עם 20 דירות-4 בקומההדירות מחולקות ל2 סוגים אחריות וחזית..לדירות שבחזית יש חלון גדול לכיוון הרחוב עם תריסים בעוד שלאחוריים אין תריסים כאלו...לאחרונה ההחלנו לדבר שאנחנו רוצים להוסיף מרפסות לדירות שבחזית... החלונות הגדולות הם באורך 6 מטר והגובה הוא 5 מטר ממש גדול..דיברנו עם קבלן על הצעת מחיר וקיבלנו כמובן שרק העלי דירות החזית ישלמו ..השאלה היא האם צריך לקבל רשות של בעלי הדירות האחוריות?אותו דבר לגבי בעלי הפנטאוזים שיש להם כבר מרפסת..האם צרך רשותם?אם כן האם חייב להיות 100% או מספיק פחות?זה פרוייקט שאנחנו מאוד רוצים כי זה יעלה את ערך הדירות מאוד..
רוב נדרש לשינוי מהותי בבניין דירות
עו"ד שזר תומר
14/10/11
כמובן שצריך לקבל את אישורי דייר הבניין, לגבי הרוב הנדרש, צריך לבדוק בתקנון של הבניין.
כדי לדעת איזה רוב נדרש יש לעיין בשני מקורות: החוק והתקנון. תחילה יש לפנות לחוק המקרקעין בפרק העוסק בבתים משותפים ואחר-כך לתקנון הבית המשותף. בחוק יש הוראות שונות, הנוגעות לרוב הנדרש בעניינים כאלה ואחרים. כאשר יש הוראה מפורשת, הרי שהחוק הוא שקובע ולא ניתן לשנות את הרוב הנדרש, גם לא על-ידי קביעת רוב אחר בתקנון. אבל יש בחוק גם סעיפים שקובעים רוב מסוים ומציינים, כי את הרוב הזה ניתן לשנות בתקנון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ויש גם עניינים שכלל אינם מוזכרים בחוק, וגם אז ניתן לכאורה להסדיר בתקנון את הרוב הנדרש. ועוד נקודה חשובה: לכל בית משותף יש תקנון אפילו כשאין לו. כלומר, כאשר אין לבית תקנון מיוחד של עצמו, חל עליו התקנון המצוי. זהו נוסח של תקנון שנמצא בסוף חוק המקרקעין, כאחת התוספות הנלוות לחוק. למעשה, תקנון זה הינו התקנון של רוב הבתים המשותפים בישראל, פשוט משום שרוב הבתים לא טרחו לנסח תקנון לעצמם. מומלץ בהחלט לכל בית להקדיש קצת מחשבה, לעיין בתקנון המצוי ולראות האם יש נושאים שכדאי להוסיף או אולי להוריד מהתקנון הכללי, כדי להתאים אותו יותר לצרכי הבית הספציפי
כדי לדעת איזה רוב נדרש יש לעיין בשני מקורות: החוק והתקנון. תחילה יש לפנות לחוק המקרקעין בפרק העוסק בבתים משותפים ואחר-כך לתקנון הבית המשותף. בחוק יש הוראות שונות, הנוגעות לרוב הנדרש בעניינים כאלה ואחרים. כאשר יש הוראה מפורשת, הרי שהחוק הוא שקובע ולא ניתן לשנות את הרוב הנדרש, גם לא על-ידי קביעת רוב אחר בתקנון. אבל יש בחוק גם סעיפים שקובעים רוב מסוים ומציינים, כי את הרוב הזה ניתן לשנות בתקנון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ויש גם עניינים שכלל אינם מוזכרים בחוק, וגם אז ניתן לכאורה להסדיר בתקנון את הרוב הנדרש. ועוד נקודה חשובה: לכל בית משותף יש תקנון אפילו כשאין לו. כלומר, כאשר אין לבית תקנון מיוחד של עצמו, חל עליו התקנון המצוי. זהו נוסח של תקנון שנמצא בסוף חוק המקרקעין, כאחת התוספות הנלוות לחוק. למעשה, תקנון זה הינו התקנון של רוב הבתים המשותפים בישראל, פשוט משום שרוב הבתים לא טרחו לנסח תקנון לעצמם. מומלץ בהחלט לכל בית להקדיש קצת מחשבה, לעיין בתקנון המצוי ולראות האם יש נושאים שכדאי להוסיף או אולי להוריד מהתקנון הכללי, כדי להתאים אותו יותר לצרכי הבית הספציפי
להוספת מרפסות דרוש רוב של לפחות 75% מהדירות בבניין
משה מעוז
14/10/11
על פי חוק המקרקעין, הוספת מרפסת לדירה נחשבת בתור הרחבת דירה, והרוב הדרוש לשם כך הוא 75% מכלל הדירות בבניין שלהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף, וזאת על פי הקבוע בסעיפים 71א. עד 71ד. לחוק המקרקעין.
בעלי הדירות רשאים, אך לא חייבים, להחליף את ההסדר הנ"ל שבחוק המקרקעין בתקנון מוסכם.
בעלי הדירות רשאים, אך לא חייבים, להחליף את ההסדר הנ"ל שבחוק המקרקעין בתקנון מוסכם.
על מי חובת החלפת חבלי כביסה? השוכר? המשכיר?
קוקימן
12/10/11
לא כתוב על זה כלום בחוזה.
כביסה
עו"ד שזר תומר
14/10/11
אין חוק ביחס לכך...
מדובר בעלות של 60 ש"ח אני מניח שתצליחו להתגבר על המחלוקת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מדובר בעלות של 60 ש"ח אני מניח שתצליחו להתגבר על המחלוקת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עיכוב מסירת דירה 1
רונית
12/10/11
צהריים טובים, רכשנו דירה שאמורה היתה להימסר באוגוסט 2010 , בעלי הדירה רכשו גם הם דירה וביקשו עוד 3 חוד' להישאר בדירתם כיוון שהדירה החדשה איננה מוכנה הסכמנו והם שילמו לנו שכר דירה חודשי עבור הדירה השכורה בה אנו חיים כעת הסתיימו להם 3 החוד' ולפי החוזה הם מחוייבים ב-250 שקל עבור כל יום איחור החל מה-1 לנוב' ..בתחילת השבוע רצה בעל הדירה להישאר עוד חודש, כעת הודיע שעד 10 לנוב' וגם זה לא בטוח מה עלינו לעשות ?עד מתי הוא יוכל להמשיך עם התשלום היומי הזה?בהתחשב בעובדה שאנחנו גם מחוייבים לאדם שממנו אנו משכירים את הדירה , וכן אנו לא ניכנס ביום שהם ימסרו מפתח אלא שבוע אחכ על מנת לשפץ..בתודה מראש רונית.
הפרה יסודית של חוזה מכר
עו"ד שזר תומר
14/10/11
תעזרו בעו"ד שעשה את החוזה, או לחלופין, צריך לעיין בחוזה - הוא הבסיס לתשובה שלי.
לאחר עיון בחוזה, הרעיון להוציא מכתב בדואר רשום שבו להודיע לו אודות הסקציה של 250 ש"ח ליום ולדרוש לדעת את מועד הפינוי.
אם עו"ד שלך עשה עבודה טובה, הרי שצריך להיות רשום בחוזה שאחרי איקס ימים של איחור -מדובר בהפרה יסודית, כך שאני מניח שיש לקונה 10- עד 14 ימים בלבד, לפני שהדבר יחשב כהפרה יסודית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לאחר עיון בחוזה, הרעיון להוציא מכתב בדואר רשום שבו להודיע לו אודות הסקציה של 250 ש"ח ליום ולדרוש לדעת את מועד הפינוי.
אם עו"ד שלך עשה עבודה טובה, הרי שצריך להיות רשום בחוזה שאחרי איקס ימים של איחור -מדובר בהפרה יסודית, כך שאני מניח שיש לקונה 10- עד 14 ימים בלבד, לפני שהדבר יחשב כהפרה יסודית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לכלוך מגינת השכן
מאיר
12/10/11
לשכני, עצים גבוהים בגינתו הצמודה לגינתי. העצים גורמים ללכלוך רב בגינתי. במיוחד ענפים וצמחיה המתיישבת על הכביסה וגורם לעוגמת נפש מרובה. השכן מסרב לקצץ הענפים ו/או את העץ. האם ישנה עילה משפטית לחסלפרשה עגומה זו.
מאיר
מאיר
לכלוך מגינת השכן
עו"ד שזר תומר
14/10/11
כן יש לך עילה משפטית, רצוי מאוד להעזר בעו"ד, או לחלופין להכין את הקרקע על ידי צילום המטרד, גם בוידאו וגם בסטילס, ביחס עם תיעוד התאריך (ניתן לצלם עיתון), הייתי ממליץ להוציא מכתב התראה לפני שמגישים תביעה, יתכן שזה יעשה את העבודה, ואם לא -לפחות תוכל להציג את זה ולהגיד שנסיתה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
העברת מחצית הזכויות בדירהבין בני זוג
מאיר
12/10/11
לאישתי,דירה קודם לנישואין בה לא התגוררנו. ברשותנו דירה משותפת בה אנו מתגוררים והרשומה על שם שנינו. אישתי מעוניינת להעביר אלי במתנה וללא כל תמורה מחצית הזכויות בדירתה. איך אוכל לדעת האם חל מס רכישה וכמה או מס שבח וכו' כיצד אוכל להעריך את שווי המתנה ??? אשמח לתשובה בהקדם.
עסקת מתנה
עורכת דין רחל אדרי
14/10/11
הערכת שווי הדירה הינו לפי עסקאות דומות שנעשו באיזור (אפשר להתייעץ עם מתווך). לא חל מס שבח על העסקה ; חל 1/3 ממס הרכישה הרגיל. ניתן לבדוק את החישוב במחשבונים של רשות המיסים.
שכני במושב בנה 2 מבנים לא חוקיים והשכיר אותם לדייר
יורם ישראלי
12/10/11
שכני במושב בנה 2 מבנים ללא אישור בחצר (אדמת מנהל)
האם אני אוכל לגרום להריסתם? איך אפשר להתלונן?
האם אני אוכל לגרום להריסתם? איך אפשר להתלונן?
מה עושים עם שכן שבנה בנייה בלתי חוקית בחצר שלו?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/10/11
תגישי תלונות בכתב (ותשמרי לך אסמכתאות לגבי המשלוח שלהן) לוועדה המקומית, למועצה ולמינהל מקרקעי ישראל.
המכתבים אמורים להיות מופנים למחלקות הפיקוח של הגופים האלה. אם בחלוף שבועיים לא תראי שיש טיפול כלשהו בעניין תמשיכי לשלוח מכתבים מדי שבועיים. לעיתים אם אתה מספיק נודניק אתה מצליח להשיג תוצאות.
אם הבנייה הזו גורמת לך נזק כלשהו שאפשר לכמת אותו בכסף - תוכלי גם להגיש כנגדו תביעה בבית משפט.
המכתבים אמורים להיות מופנים למחלקות הפיקוח של הגופים האלה. אם בחלוף שבועיים לא תראי שיש טיפול כלשהו בעניין תמשיכי לשלוח מכתבים מדי שבועיים. לעיתים אם אתה מספיק נודניק אתה מצליח להשיג תוצאות.
אם הבנייה הזו גורמת לך נזק כלשהו שאפשר לכמת אותו בכסף - תוכלי גם להגיש כנגדו תביעה בבית משפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב מסירת דירה ע"י הקבלן לאחר קבלת טופס 4
יפעת
11/10/11
שלום,
היום הקבלן שלנו קיבל טופס 4 לפרויקט, אך החליט כי הוא נותן מפתח רק ל-3 דיירים. הקבלן טוען כי בגלל ויכוחים שהיו בינינו (והיו...)הוא מתכוון למסרו לנו את הדירה רק בעוד 4 חודשים (החוזה לנובמבר+3 חודשי איחור שכביכול מותרים ע"פ חוק). האם מותר לו ע"פ חוק לנהוג כך?
היום הקבלן שלנו קיבל טופס 4 לפרויקט, אך החליט כי הוא נותן מפתח רק ל-3 דיירים. הקבלן טוען כי בגלל ויכוחים שהיו בינינו (והיו...)הוא מתכוון למסרו לנו את הדירה רק בעוד 4 חודשים (החוזה לנובמבר+3 חודשי איחור שכביכול מותרים ע"פ חוק). האם מותר לו ע"פ חוק לנהוג כך?
איחור במסירת דירה
עורכת דין רחל אדרי
11/10/11
קראו הסעיפים החוזה בגין מה מותרים שלושת חודשי האיחור במסירה. בד"כ הם נוסבעים מ"כוח עליון" ולא סתם כי בא לקבלן לאחר. בהתאם להגדרת המקרים בהם מותר לאחר תוכלו לדעת האם הקבלן יכול לאחר במסירה.
משא ומתן לדירה לא חדשה
ציונית
11/10/11
אנחנו זוג צעיר, וניהלנו משא ומתן ראשוני על ידי העו"ד שלנו, לא הגענו שלום הסכמה בשום נושא, לא מחיר, לא טירחת תיווך, במהלך המומ נתגלו חריגות בנייה, חובות על הדירה שהמוכר לא היה מוכן להסדיר, לא העביר אישורים על תשלום הוצ, בגין רישום משותף, הגינה לא יכללת בנכס, למרות שכן הוצגה כחלק בילתי נפרד ממנה, סילוק המשכנתא שלו לא הוסדרה, דרש להעביר את הניירת הנידרשת רק אחרי שנה ממכירת הנכס, ובמקביל לא הפסיק לפרסם את הנכס.
אך לאור כל האמור, הודענו על ידי העו"ד שלנו על אי רצון להמשיך את המ"ומ..
והוא מצידו שלח מכתב מאיים על תביעה מצידו אם לא נרכוש את הנכס תוך שבוע.
מה דעתכם על כך, תודה מראש.
אך לאור כל האמור, הודענו על ידי העו"ד שלנו על אי רצון להמשיך את המ"ומ..
והוא מצידו שלח מכתב מאיים על תביעה מצידו אם לא נרכוש את הנכס תוך שבוע.
מה דעתכם על כך, תודה מראש.
תביעה על היעדר תום לב במשא ומתן
עורכת דין רחל אדרי
11/10/11
ברמה העקונית, כל עוד לא חתמתם מסמך כלשהו הרי שאין ביניכם חוזה מחייב. יחד עם זאת ניהול משא ומתן שלא בתום לב יכול להוות עילה להגשת תביעה כנגדכם. מהאמור עולה כי בשל שיקולים רלבנטים הסתלקם מהמשא ומתן כך שתוכלו להראות שניהלתם את המו"מ בתום לב. יחד עם זאת חשוב לזכור. שכל אחד יכול להגיש תביעה, השאלה מה יהיה סופה.
השכרת דירה לסטודנטים
אפרת
11/10/11
שלום,
הצעתי חדרים בדירה להשכרה לסטודנטים. באותו מהלך ביקש ממני אחד מהם מספר טלפון של 2 שותפות שרצו לשכור כמוהו ונתתי לו.
כולם סגרו איתי שהם לוקחים את החדרים, ואף שלחו הודעה ומספר רב של טלפונים להבטיח את החדרים שלהם. כמובן אני התחייבתי להם, וכל מי שהתקשר ובקש את החדרים הודעתי לו שהם תפוסים, לטובת הנ"ל כמובן.
היום כששלחתי אליהם חוזה לחתימה הם בקשו תיקונים ואני תקנתי וגם אמרתי להם לתקן בעצמם ושיוכלו לקחת חוזה מהאינטרנט אם יש להם ספק.
אביו של אותו בחור ניהל את סגירת החוזה עבור בנו ועבור הבנות. בהמשך הודיע לי שאינו לוקח את הדירה וללא כל סיבה וכמובן הבנות אחריו, כשאחת מהן בחול (ז"א ללא שיקול דעת מצידה וללא כל סיבה). נשארתי עם הדירה לא מושכרת ומעט מאוד מתעניינים בשכירות עקב תחילת שנת הלימודים.
שאלתי היא מה ניתן לעשות במצב כזה,האם זו הפרת חוזה בע"פ?
הצעתי חדרים בדירה להשכרה לסטודנטים. באותו מהלך ביקש ממני אחד מהם מספר טלפון של 2 שותפות שרצו לשכור כמוהו ונתתי לו.
כולם סגרו איתי שהם לוקחים את החדרים, ואף שלחו הודעה ומספר רב של טלפונים להבטיח את החדרים שלהם. כמובן אני התחייבתי להם, וכל מי שהתקשר ובקש את החדרים הודעתי לו שהם תפוסים, לטובת הנ"ל כמובן.
היום כששלחתי אליהם חוזה לחתימה הם בקשו תיקונים ואני תקנתי וגם אמרתי להם לתקן בעצמם ושיוכלו לקחת חוזה מהאינטרנט אם יש להם ספק.
אביו של אותו בחור ניהל את סגירת החוזה עבור בנו ועבור הבנות. בהמשך הודיע לי שאינו לוקח את הדירה וללא כל סיבה וכמובן הבנות אחריו, כשאחת מהן בחול (ז"א ללא שיקול דעת מצידה וללא כל סיבה). נשארתי עם הדירה לא מושכרת ומעט מאוד מתעניינים בשכירות עקב תחילת שנת הלימודים.
שאלתי היא מה ניתן לעשות במצב כזה,האם זו הפרת חוזה בע"פ?
ניהול משא ומתן שלא בתום לב.
עורכת דין רחל אדרי
11/10/11
תיאורטית ניתן לתבוע על נזקים בגין ניהול משא ומתן שלא בתם לב. יחד עם זאת משיקולי עלות תועלת, עלות התביעה וניהולה יעלו לך הרבה יותר מאשר שתשקיע מאמציך שחיפוש שוכר חדש, והפעם דאג להחתימו במקום, לפחות על "זכרון דברים".
שלום רב. יש נזילה מצינור ראשי. מי אמור לשאת בעלות
גלי
11/10/11
התיקון
נוצרה נזילה מצינור ראשי (בחלק העליון) שנמצא על קיר חיצוני וכתוצאה ממנו נוצרה רטיבות בתקרה אצלינו שהולכת ומתפשטת בצורה מהירה
מי אמור לשאת בעלות התיקון:
1. רק הדיירים שגרים בצד של הצינור - כלומר 3 קומות - 3 דיירים
2. דיירי כניסה אחת
3. דיירי 2 הכניסות
תודה רבה
נוצרה נזילה מצינור ראשי (בחלק העליון) שנמצא על קיר חיצוני וכתוצאה ממנו נוצרה רטיבות בתקרה אצלינו שהולכת ומתפשטת בצורה מהירה
מי אמור לשאת בעלות התיקון:
1. רק הדיירים שגרים בצד של הצינור - כלומר 3 קומות - 3 דיירים
2. דיירי כניסה אחת
3. דיירי 2 הכניסות
תודה רבה
תיקון מפגע ברכוש המשותף
עורכת דין רחל אדרי
11/10/11
יש לבדוק את תקנון הבית המשותף אותו תוכלי למצוא בטאבו. בד"כ במקרים כאלו על דיירי הכניסה שלה שייך הרכוש המשותף לשאת בעלות תיקונו ובעלות הנזקים שנגרמו כתוצאה מהמפגע.
האם לבעל הדירה היכולת להעלות שכד באמצע תקופת חוזה?
עירית
10/10/11
אנחנו עוזבים דירה באמצע חוזה, חודשיים לאחר שחידשנו אותו. בעלת הדירה החליטה להעלות את מחיר השכירות מ-3400 ל-3800. האם היא יכולה לעשות זאת כשבעצם נותרו עוד 10 חודשים עד לתום החוזה הנוכחי? בחוזה רק מצויין שאנחנו מחוייבים למצוא שוכר חלופי, אך לא נכתב דבר לגבי העלאת מחיר השכירות לפני תום תקופת החוזה שנחתם. הבעיה היא שברור לנו ששווי הדירה נמוך מהמחיר החדש אותו היא דורשת, מה שמציב אותנו במלכוד שכן, עד שלא נמצא שוכר חלופי, לא נוכל לעזוב את הדירה.
האם היא רשאית לעשות זאת? האם ישנה דרך לחייב אותה להשאיר את החוזה בתנאיו הנוכחיים עד תום התקופה המקורית, גם לאחר שייכנס לדירה שוכר חדש?
האם היא רשאית לעשות זאת? האם ישנה דרך לחייב אותה להשאיר את החוזה בתנאיו הנוכחיים עד תום התקופה המקורית, גם לאחר שייכנס לדירה שוכר חדש?
הפסקת שכירות לפני סוף התקופה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/10/11
לא ברורה לי השאלה, אם יש לכם חוזה שכירות בתוקף כיצד היא יכולה לבקש לשנות את החוזה ? זה הרי לא עולה על הדעת ולא תקין. אם לגבי תקופת האופציה לא נחתם הסכם בינכם כי אז צריך לבדוק את החוזה שלכם והתנאים לרבות הודעה וכו'.
אברהם ללום, עו"ד
מנהלה הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהלה הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם זה נכון?שמפונה, לאחר כל ההתראות: פסק דין
ירוחמי
10/10/11
לפינוי,אישור רשם הוצאה לפועל על פינוי, ואחרי שהפולש מקבל את האזהרה, צריך לחקות 45 יום לפינוי? האם זה נכון? מישהו יודע? תודה מראש
הליך פינוי לאחר מתן פס"ד באמצעות הוצל"פ
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/10/11
באופן כללי, השאלה רלוונטית יותר לפורום הוצל"פ, אך אנסה לסייע לאחר בדיקה למענך.
לשכת ההוצאה לפועל מבצעת את הליך שנקרה - מסירת הודעה על פתיחת תיק ההוצל"פ.
לאחר האמור, ולאחר שחלפו - 20 ימים ממתן ההודעה, ולא הוגשה כל התנגדות, יש להגיש בקשה להנפקת הודעת פינוי, לפחות 45 ימים בטרם הגשת הבקשה(מתאים במועד לשאלה שלך). לאחר מכן, מה שעליך לעשות, הינו מסירת הודעת הפינוי לדיירים (פתיחת תיק במשטרה) מינימום 30 ימים לפני הפינוי בפועל.
כאן כבר נכנסת המשטרה לתמונה, המשטרה "בוחנת" האם לשלוח שוטרים בשכר ללא קשר לקבלן וכל העלות על המבקש.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לשכת ההוצאה לפועל מבצעת את הליך שנקרה - מסירת הודעה על פתיחת תיק ההוצל"פ.
לאחר האמור, ולאחר שחלפו - 20 ימים ממתן ההודעה, ולא הוגשה כל התנגדות, יש להגיש בקשה להנפקת הודעת פינוי, לפחות 45 ימים בטרם הגשת הבקשה(מתאים במועד לשאלה שלך). לאחר מכן, מה שעליך לעשות, הינו מסירת הודעת הפינוי לדיירים (פתיחת תיק במשטרה) מינימום 30 ימים לפני הפינוי בפועל.
כאן כבר נכנסת המשטרה לתמונה, המשטרה "בוחנת" האם לשלוח שוטרים בשכר ללא קשר לקבלן וכל העלות על המבקש.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה פינוי בינוי- סעיף לא ברור
רן
10/10/11
שלום, אני בעלים של יח' דירה וכעט מציעים לנו להשתתף בפרוייקט הנ"ל.
עברתי על נוסח החוזה ומצאתי סעיף שאינו ברור:
יש תנאי מתלה לפיו יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות שיחתמו על החוזים על מנת שהחוזה ייכנס לתוקף.
מיד לאחר מכן רשום: על אף האמור לעיל...אם עד המועד הקובע לא חתמו 80% מהבעלים..יהיה היזם רשאי להודיע בכתב לנציגות הבעלים כי הוא רואה את התנאי כתנאי שהתקיים והמועד הקובע יהיה יום ההודעה.
לחילופין, היזם יהיה רשאי ליתן אורכה של 12 חודשים לקיום התנאי.
שאלתי היא האם תניה שכזאת הינה חוקית ו/או נהוגה בחוזים מסוג זה ומה הנפקות המשפטית שלה?
עברתי על נוסח החוזה ומצאתי סעיף שאינו ברור:
יש תנאי מתלה לפיו יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות שיחתמו על החוזים על מנת שהחוזה ייכנס לתוקף.
מיד לאחר מכן רשום: על אף האמור לעיל...אם עד המועד הקובע לא חתמו 80% מהבעלים..יהיה היזם רשאי להודיע בכתב לנציגות הבעלים כי הוא רואה את התנאי כתנאי שהתקיים והמועד הקובע יהיה יום ההודעה.
לחילופין, היזם יהיה רשאי ליתן אורכה של 12 חודשים לקיום התנאי.
שאלתי היא האם תניה שכזאת הינה חוקית ו/או נהוגה בחוזים מסוג זה ומה הנפקות המשפטית שלה?
סעיף בחוזה פינוי בינוי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/10/11
כמי שעוסק בתחום אני יכול לומר לך שהסעיף מקובל אך כל מקרה לגופו, אני מאמין שיש לכם עו"ד לדיירים שייעץ לכם כיצד לפעול.
גם בחוזים שלי שאני מייצג קבלנים בפינוי בינוי יש סעיף מסוג זה, אבל שוב כל מקרה לגופו וזה כאשר אני מייצג קבלן ולא דיירים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
גם בחוזים שלי שאני מייצג קבלנים בפינוי בינוי יש סעיף מסוג זה, אבל שוב כל מקרה לגופו וזה כאשר אני מייצג קבלן ולא דיירים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חדר מנועים מעלית לשכן
חיים
10/10/11
היי אני גר בקומת גג ומעלי הדודי שמש וחדר מנועים מעלית. הקבלן לא השתמש בחדר ומכר אותו לשכן, האם מותר לא לעשות את זה?אם הוא חייב לשלם לי פיצויים? פשוט הרעש שהשכן עושה מטריףעזרה דחוף
אין תוקף עסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/10/11
תבדוק את תשריט הבניין המאושר.באופן עקרוני אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה.
בכל מקרה לא ניתן לעשות עסקה ברכוש המשותף במקרה והחדר הינו חלק מהרכוש המשותף.
לגבי הרכוש המשותף קרי, השטחים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם הם שייכים לכל הדיירים בהתאם לחלקים.
אני ממליץ שעו"ד יבדוק את התיק ואולי חסרים גם נתונים בשאלה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה לא ניתן לעשות עסקה ברכוש המשותף במקרה והחדר הינו חלק מהרכוש המשותף.
לגבי הרכוש המשותף קרי, השטחים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם הם שייכים לכל הדיירים בהתאם לחלקים.
אני ממליץ שעו"ד יבדוק את התיק ואולי חסרים גם נתונים בשאלה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש לשלם דמי ניהול על חניון בבית משרדים
יוס
10/10/11
בבניין משרדים קיימת קומת חנייה בבעלות חברת הניהול.(חברה המנהלת ומתחזקת את הבניין).
האם חברת הניהול צריכה שלם לשלם דמי ניהול על החניות כמו שאר בעלי המשרדים בבניין המשלמים דמי ניהול עבור המשרד.
האם חברת הניהול צריכה שלם לשלם דמי ניהול על החניות כמו שאר בעלי המשרדים בבניין המשלמים דמי ניהול עבור המשרד.
דמי ניהול בחניון
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/10/11
צריך לבדוק את המקרה לגופו, באופן כללי לפעמים אכן כן.
לגבי התשלום על החניון התת-קרקעי, חלק גדול מאוד מהחברות כוללות את דמי הניהול בתוך התשלומים הכלליים, אך יש כאלו שנוקבים בדמי ניהול עבור החניון.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לגבי התשלום על החניון התת-קרקעי, חלק גדול מאוד מהחברות כוללות את דמי הניהול בתוך התשלומים הכלליים, אך יש כאלו שנוקבים בדמי ניהול עבור החניון.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות על דירה
נעמי
10/10/11
שלום רב, אני ובן זוגי נפרדנו. הוא חתום על חוזה השכירות על הבית אך אני חתומה על הערבות. רציתי לדעת, מה ההליך מבחינת ביטול הערבות ומה יכול לקרות לי אם אין אפשרות לבטל את הערבות.אציין שאין לו כסף והוא נמצא בחובות לא קטנים וייתכן שלא תהיה באפשרותו לשלם את שכה"ד ואת התשלומים על הבית. כיצד זה יכול לפגוע בי כחתומה בלעדית על הערבות?
תודה מראש, נעמי
תודה מראש, נעמי
ערבות לחוזה
עורכת דין רחל אדרי
11/10/11
אם לא תשוחררי על ידי בעל הבית מערבותך לבן זוגך, הרי שבכל מקרה בו בן זוגך לשעבר לא יעמוד בחיוביו על פי ההסכם, תהיי את ערבה לחיובך ותישאי בהם בהתאם לכתב הערבות.
גוש וחלקה
רונית
10/10/11
איתרתי גוש וחלקה איך אני יודעת לאיזה דירה להתחיס .
אם המדובר בבניין דירות...
יוחנן הסנדלר
10/10/11
תסתכלי על תת- חלקה, זה אמור להיות 0ברוב המקרים) מספר הדירה
ביצוע טייח בקיר משוף מהצד של השן
גבי
10/10/11
שלום רב,
אני בונה עם היתר בנייה בנין בן 3 קומות על קו 0 (שטח שלי במלואו) על הקיר המשותף שלי ושל השכן, השכן לא מאפשר לי לבצע עבודות טייח לקיר החיצוני (שפונה לכיוון שלו) מה עלי לעשות ? יצויין כי אני לא מבקש מהשכן כסף עבור בעבודה רק שיתן לי להכניס פיגום למספר ימים לחצר שלו על מנת לבצע את העבודה.
אני בונה עם היתר בנייה בנין בן 3 קומות על קו 0 (שטח שלי במלואו) על הקיר המשותף שלי ושל השכן, השכן לא מאפשר לי לבצע עבודות טייח לקיר החיצוני (שפונה לכיוון שלו) מה עלי לעשות ? יצויין כי אני לא מבקש מהשכן כסף עבור בעבודה רק שיתן לי להכניס פיגום למספר ימים לחצר שלו על מנת לבצע את העבודה.
סירוב שכן לשימוש בשטחו
עורכת דין רחל אדרי
11/10/11
על פניו לא ניתן לחייב את השכן לאפשר לך להכינס לשטחו ולעשות שימוש בו או דרכו באם אין לך זיקת הנאה או את הסכמתו המפורשת. אולי בדרך של הגשת תביעה לבית המשפט תוך הצהרה כי תישא במלוא עלות החזרת מצב שטחו של השכן לקדמותו. אם השכן ואתה שכנים באותו בית משותף ניתן לפנות בתביעה למפקחת על בתים משותפים.
תשלום מיסי ועד בית
חיים
10/10/11
אחד מבעלי הדירות בבניין מאחר באופן קבוע כל חודש בתשלום המיסים.
האם במסגרת תביעה אצל המפקח על רישום מקרקעין ניתן לבקש צו "עשה" אשר יחייב את המפגר לשלם את מיסי הבית לא יאוחר מתחילת החודש לו נועדו ?
האם במסגרת תביעה אצל המפקח על רישום מקרקעין ניתן לבקש צו "עשה" אשר יחייב את המפגר לשלם את מיסי הבית לא יאוחר מתחילת החודש לו נועדו ?
המפקח על המקרקעין - חיוב דייר לשלם ועד במועד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/10/11
המפקח יכול לקבוע ולחייב אך לא ניתן להוציא לפועל את פס"ד ללא פנייה להוצאה לפועל לאחר קבלת פס"ד במידה והוא ממשיך שלא לשלם. כמו כן, ניתן לחייב אותו בהוצאות וכו'.
צו עשה - אני לא רואה מצב מסוג זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהלהפורום
צו עשה - אני לא רואה מצב מסוג זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהלהפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בית משותף
Bar
10/10/11
ברצוני לדעת כמה זמן נמשך הליך רישום בית משותף.
כמו כן, איזה נזק עשוי להיגרם לבעל הבית המשותף (קרקע ועליה בית דו-משפתחתי) עקב עיכוב הרישום בפועל?
תודה ושבוע טוב
כמו כן, איזה נזק עשוי להיגרם לבעל הבית המשותף (קרקע ועליה בית דו-משפתחתי) עקב עיכוב הרישום בפועל?
תודה ושבוע טוב
רישום בית משותף
עורכת דין רחל אדרי
11/10/11
על מנת לרשום בית כבית משותף יש ראשית לוודא כי נעשתה פרצלציה, כלומר שהבית שעתיד להירשם כמשותף יוש על חלקה נפרדת הרשומה בטאבו. הליך הכנת פרצלציה במקרה של תכנית קיימת המאפשרת חלוקה הינו כשמונה חודשים במקרה הטוב. לאחר מכן ניתן להכין תשריט לבית המשותף, לוקח כחודש/ים ולאחר מכן ניתן להכין את המסמכים לרשיום הבית משותף לוקח מספר ימים, חתימת מינהל כחודש, הגשה לרישום בטאבו לוקח כחודש-חודשיים. זה זמן מיטבי, בהנחה שאין בעיות מיוחדות.
חוקיות מכרז לבני המקום
סיון
09/10/11
ביישוב בו אני מתגורר מתקיים מכרז קרקעות בו 75% מהמגרשים מוצעים לבני המקום (וותק של יותר משלוש שנים) רצית לברר האם הדבר הוא חוקי?
חוקיות מכרז
עו"ד שזר תומר
10/10/11
צריך לבדוק האם ההחלטה האמורה התקבלה על ידי המועצה ברוב חוקי.
ברמת העקרון - יש אפשרות לרשות מקומית לבצע הקצאה לבני המקום, אבל צריך לבדוק את המקרה שלך לעומק על מנת לבדוק את חוקיות העניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ברמת העקרון - יש אפשרות לרשות מקומית לבצע הקצאה לבני המקום, אבל צריך לבדוק את המקרה שלך לעומק על מנת לבדוק את חוקיות העניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חלוקת מגרש בית דו משפחתי
אריה
09/10/11
ברשותי 1/2 מחלקה של 700 ממ"ר עליה בנוי בית דו משפחתי .
החלקה כוללת מגרש מלבני של 580 ממ"ר ובהמשך
לחלקו של שותפי המשך מגרש של (6*20 ) 120 ממ"ר
כיום בני בנין דו משפחתי המחלק רק את המגרש המלבני כך שהשטח עליו בנוי חלקי הוא 290 ממ"ר וחלקו של השכן עם הרצועה 410 ממ"ר .
אנו מתכננים להרוס את הבנין הקיים ולבנות חדש.
האם זה ליגיטימי שאבקש שהחלקה תחולק מחדש ל50 % החלק עליו בנוי ביתי ו 50% כולל הרצועה ליד החלק שלו.
אם בקשתי תתקבל יהיו לשכן בעיות עם קוי בנין היות והרצועה היא מחוץ לקוי הבנין
אריה
החלקה כוללת מגרש מלבני של 580 ממ"ר ובהמשך
לחלקו של שותפי המשך מגרש של (6*20 ) 120 ממ"ר
כיום בני בנין דו משפחתי המחלק רק את המגרש המלבני כך שהשטח עליו בנוי חלקי הוא 290 ממ"ר וחלקו של השכן עם הרצועה 410 ממ"ר .
אנו מתכננים להרוס את הבנין הקיים ולבנות חדש.
האם זה ליגיטימי שאבקש שהחלקה תחולק מחדש ל50 % החלק עליו בנוי ביתי ו 50% כולל הרצועה ליד החלק שלו.
אם בקשתי תתקבל יהיו לשכן בעיות עם קוי בנין היות והרצועה היא מחוץ לקוי הבנין
אריה
חלוקת מגרש
עו"ד שזר תומר
10/10/11
אריה לא הבנתי את שאלתך, אתה לא יכול להגדיל את חלקך, צריך לבצע חלוקה ותשריט בהסכמה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ביטול חוזה שכירות
הילה
09/10/11
כיום אני נמצאת בחוזה שכירות עד ל-10.12.11. אני משלמת את שכר הדירה פעם בשלושה חודשים. בספטמבר האחרון העברתי לבעלים את השכר עד לסוף החוזה. אני מעוניינת לעזוב את הדירה לפני התאריך הקצוב. בחוזה ישנו סעיף, שמחולק ל-2 תתי סעיפים וכתוב בו כך- "א. אם יפנה השוכר את הדירה לפני תום התקופה הקצובה יהא חייב לשלם את דמי השכירות עד סוף התקופה הקצובה ולא יהיה זכאי לקבל מהמשכיר כל סכום מתוך דמי השכירות המוסכמים לעיל עד סוף התקופה הקצובה. וסעיף ב'- למרות האמור לעיל כל אחד מהצדדים יהא רשאי להביא הסכם זה לכלל סיום ובלבד שימסור הודעה מוקדמת מראש ובכתב לצד השני יום מראש." ברצוני לדעת, האם הסעיף השני אומר שאני יכולה לעזוב את הדירה לפני סיום החוזה? ואם כן, האם הם יהיו מחויבים להחזיר לי את הכסף שכבר נתתי להם? חשוב לי לציין שמעבר לסעיף זה לא כתוב דבר נוסף בנוגע לסיום חוזה. תודה רבה...
חוזה שכירות
תומר שזר, עו"ד ומגשר
10/10/11
אי אפשר לדעת בוודאות מה יהיה במקרה שלך, שכן קיימים שני סעיפים שסותרים זה את זה.
תציע לו להביא שוכר חלופי, ובכך לצאת מהחוזה, אם יעשה בעיות - ביהמ"ש יצטרך להחליט בסעיפים הסותרים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תציע לו להביא שוכר חלופי, ובכך לצאת מהחוזה, אם יעשה בעיות - ביהמ"ש יצטרך להחליט בסעיפים הסותרים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
היטל השבחה
מיכאל
09/10/11
שלום,
רציתי לדעת, האם ניתן ע"פ החוק לחייב את הקונה בהיטל ההשבחה על דירה?
רציתי לדעת, האם ניתן ע"פ החוק לחייב את הקונה בהיטל ההשבחה על דירה?
היטל השבחה
עו"ד שזר תומר
09/10/11
לא מכיר חוק שכזה, אבל אפשר לרשום בהסכם שהוא מחוייב לשלם בהיטל השבחה ואז מה שרשום בחוזה הוא זה שקובע.
יתכן כי לא ירדתי לסוף דעתך בעניין זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יתכן כי לא ירדתי לסוף דעתך בעניין זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
