פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
היטל השבחה
איילה
27/10/11
כיצד אני יכולה לדעת כמה היטל השבחה אני צריכה לשלם כאשר אני מוכרת דירה שעליה אני חייב תלשלם היטל השבחה?
איך מבררים חבות בהיטל השבחה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/10/11
פונים לוועדה המקומית שבתחומה נמצא הנכס ושואלים. בד"כ יש מחלקה או לכל הפחות פקיד אחד שתפקידו לעסוק בענייני היטל השבחה והוא יכול למסור את המידע. לעיתים קבלת המידע בכתב כרוכה בתשלום אגרה סמלית יחסית. כדאי לשלם ולקבל את התשובה בכתב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סורגים על מעקה מרפסת
בועז
26/10/11
שלום רבאנו עוברים בקרוב דירה לבניין משותף חדש.המרפסת שלנו אינה נמצאת בצד הפונה אל הרחוב.הזמנו סורגים למרפסת על המעקה, לצורכי בטיחות.היום הייתה ישיבת ועד בית ראשונה בה נאמר כי רוצים לשמור על חזית אחידה ושאסור סורגים על המרפסת אם כי מותר סורגים בחלונות. שאלתי היא האם מותר לוועד הבית לכפות עלילא לשים סורגים על מעקה המרפסת אלא רק על דלת היציאה למרפסת ? כמו כן האם עצם זה שיש דיירים ששמים סורגים על חלונות וכאלו שלא שמים סורגים לא פוגע בחזית הבניין ?האם חזית בניין היא רק הצד הפונה לרחוב ?
סורגים על מעקה המרפסת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/10/11
לבניין יש מספר חזיתות. ישנה החזית הפונה לרחוב וישנן חזיתות הפונות לכיוונים אחרים. כל אחד מצדי הבניין נקרא חזית. בחוזה הרכישה של דירות חדשות שנרכשו מקבלן בד"כ כתוב שהדיירים מתחייבים לא לעשות שום שינויים המשפיעים על המראה של חזיתות הבניין שכן הדבר עלול לחבל במאמצי הקבלן לרשום את הבניין כבית משותף. לגבי יכולת ההשפעה של הועד - העניין בספק, שכן אמנם הקירות החיצוניים של הבניין הם רכוש משותף, אולם, במקרה שאתה מתאר, לא ברור אם שטח המרפסת שבה מצויים הסורגים היא רכוש משותף או לא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה מצד הקבלן
אביטל
26/10/11
קבלן שאומר שהוא לא מוכן לשמוע למפקח האם זה מהוה הפרת חוזה ואפשר לבטל את החוזה ואיך אפשר להוכיח את זה בבית משפט המפקח יכול להיות עד מהימן לבית המשפט?תודה
הפרת חוזה לביצוע עבודות בנייה על ידי קבלן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/10/11
השאלה מה קובע החוזה. אם בחוזה כתוב שהקבלן מחוייב לקבל הוראות מהמפקח הרי שאם הוא מסרב לעשות זאת זו הפרה של החוזה. המפקח בהחלט יכול להיות עד מהימן (בתנאי שהמפקח דובר אמת והוא אדם מהימן). פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזיבת קבלן עד מפתח עקב סיכסוך
ששון
26/10/11
לקחתי קבלן עד מפתח ועקב הפרות חוזה מצידו לשיטתי עזבתי אותו אחרי שהוא סיים את השלד ואחרי ששילמתי לו את כל המגיע לו לפי לוח תשלומים שעשינו מלכתחילה,עכשיו הוא טוען שאני חייב לו כסף כיוון שצריך לתמחר אחרת יותר יקר את השלד.1.האם הוא צודק 2.האם הוא יכול להוציא לי צו הפסקת בניה 3.בכלל מי ידו על העליונה בחוק ובבית משפט? תודה מראש
סכסוך עם קבלן עד מפת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/10/11
התשובה תלויה בנוסח של ההסכם שביניכם. הדרישה לקבלת תשלום נוסף כי התימחור לא היה נכון נשמעת די קלושה ולא מבוססת, אולם הדבר, כאמור, תלוי בנוסח ההסכם. לא ברור מה הסכום שעליו נסב הסכסוך ביניכם, אולם נראה שסכסוך כספי אינו עילה להוצאת צו הפסקת עבודה. לכל היותר הוא יכול להגיש תביעה כספית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום להעברת זכויות בבניין חדש
לירון
26/10/11
הסיפור הוא כזה :
אנו רכשנו את הדירה מידי אדם אשר רכש דירה מהקבלן,
לכן כדי לרשום הערת אזהרה לטובתנו ולאחר מכן עם הסבה לטובת הבנק נותן המשכנתא ,אנו צריכים להשתמש בעורך דין מטעם החברה שבנתה
אשר מתפקד כחברה משכנת מכיוון שאין עדיין טאבו פרטני לכל דירה .
העורך דין הנ"ל ביקש מאיתנו סכום של 2500 ש"ח+ מע"מ עבור פעולות אלו :
" בגין כלל הפעולות בהליך העברת הזכויות, לרבות אישורי זכויות, הערות אזהרה, העברות זכויות, משכנתאות וכיו"ב "
לאחר בירור שעשיתי בנושא הסכום אינו תואם את צו הפיקוח של משרד הביוני והשיכון בנושא , ולאחר ששאלנו זאת את העורך דין הוא טען שהוא עובד ועומד בצו הפיקוח.
שאלתי האם הסכום הנ"ל הינו ראלי או מנוגד לחוק? , באם כן מה אני יכולה לעשות לאחר ששילמתי לו (לא רציתי לעכב את נושא העברת הזכויות ורישום הערת הזהרה על מנת לא להפר את החוזה שלי מול המוכר)
אנו רכשנו את הדירה מידי אדם אשר רכש דירה מהקבלן,
לכן כדי לרשום הערת אזהרה לטובתנו ולאחר מכן עם הסבה לטובת הבנק נותן המשכנתא ,אנו צריכים להשתמש בעורך דין מטעם החברה שבנתה
אשר מתפקד כחברה משכנת מכיוון שאין עדיין טאבו פרטני לכל דירה .
העורך דין הנ"ל ביקש מאיתנו סכום של 2500 ש"ח+ מע"מ עבור פעולות אלו :
" בגין כלל הפעולות בהליך העברת הזכויות, לרבות אישורי זכויות, הערות אזהרה, העברות זכויות, משכנתאות וכיו"ב "
לאחר בירור שעשיתי בנושא הסכום אינו תואם את צו הפיקוח של משרד הביוני והשיכון בנושא , ולאחר ששאלנו זאת את העורך דין הוא טען שהוא עובד ועומד בצו הפיקוח.
שאלתי האם הסכום הנ"ל הינו ראלי או מנוגד לחוק? , באם כן מה אני יכולה לעשות לאחר ששילמתי לו (לא רציתי לעכב את נושא העברת הזכויות ורישום הערת הזהרה על מנת לא להפר את החוזה שלי מול המוכר)
תשלום בגין העברת זכויות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/10/11
התשובה שקיבלתם מעורך הדין כללית ואינה מפורטת. צריך לדרוש ממנו תשובה מפורטת מה כולל הסכום שדרש. מכל מקום, נראה כי הדרישה אינה עומדת בצו הפיקוח. אם הסכום כבר שולם על ידיכם - תוכלו לתבוע את הסכום העודף בבית משפט לתביעות קטנות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות עם חברת חשמל
אסנת
26/10/11
רכשנו יחידה קטנה וישנה חלק מדו משפחתי. הגשנו בקשה להריסה ובנית בית חדש, קיבלנו את כל האישורים מהמנהל והעיריה למעט מחברת החשמל . שם דורשים שנשלם כעשרת אלפים שקל עבור תשתית חשמל חדשה תת קרקעית לשתי היחידות, וכן שנתחייב לבנות פילר לשתי היחידות. השכן כמובן מסרב להשתתף. מה אכפת לו, חברת החשמל מחזיקה אותנו בגרון, מה אפשר לעשות? האם חוקי לחייב אותנו לעשות תשתית עבור אדם שלא מעוניין בכך גם אם מדובר בדו משפחתי?
דרישת חברת חשמל להתקנת תשתית חשמל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/10/11
פנו לחברת חשמל בכתב. תכתבו שהשכן שלכם מסרב להשתתף בעלות והדרישה שלהם גורמת לכם נזק שכן אתם לא יכולים לממש את הזכויות שלכם על הקרקע. תדרשו לדעת על סמך מה מבוססת הדרישה שלהם (חוק, תקנות וכיו"ב). לאחר שתקבלו תשובה פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ. אם הם לא יענו לכם - גם אז פנו לעורך דין שיפנה שוב בכתב עבורכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי הקמת דוד שמש
סיון
26/10/11
שלום אני גרה בבניין עם 8 דיריים הגגות בבעלות פרטית אולם בין הגגות יש ריבוע קטן באמצע שנחשב לגג משותף ,יש שכן בבניין המעוניין לשים שם דוד שמש ,רציתי לדעת האם הדבר אכן אפשרי מבחינה חוקית ,הסיבה בגג המשותף יש מקום לדוד שמש אחד ובבניין 8 דיירים ,הצינור של הדוד שמש צריך לעבור דרך שטח פרטי של השכנים שבבעלותם הגג בנוסף הקמת דוד שמש גורמת לירידה בערך הדירות מאחר ובמקום נוף בגג יהיה עכשיו דוד שמש .האם השכן יכול להתקין דוד שמש ? במידה וכן האם הוא יכול להעביר צינור דרך שטח פרטי אשר רשום בטאבו עואם כן האם אני יכולה לתבוע אותו על כך שפגע לי בערך הדירה ? בנוסף האם אותו שכן לא צריך לפצות את 7 הדיירים האחרים בבניין הרי הוא בעצם השתלט על שטח משותף ,מאחר ובשטח עצמו ניתן להתקין דוד אחד ,הודה לתשובה והכוונה משפטית כיצד אני יכולה להוציא אישורים אשר לא מאפשרים לו להקים כאן דוד שמש .תודה רבה על כול העזרה :) בנוסף חשוב לי לציין שאין לשכן איך להקים את הדוד אלא אם כן הוא עובר דרך השטח שלי או של השכן ליד ,לגג המשותף (המובלעת הריבועית בין הגגות) יש חור בחדר מדרגות שדרכו יכול להיכנס אדם אחד על סולם ,לכן עבור התקנה או פעולות תיקון של הדוד יאלצו לעבור דרך שטחים פרטיים וכמובן ששוב אני מזכירה את הצינור שיעבור דרכי ואת הפגיעה בערך הנכס . תודה על כול העזרה שוב :)
התקנת דוד שמש ברכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/10/11
באופן עקרוני לכל אחד מותר לעשות ברכוש המשותף שימוש רגיל וסביר ובלבד שהשימוש הזה אינו מונע מהשכנים האחרים לעשות שימוש דומה. התקנת דוד שמש היא בהחלט שימוש רגיל וסביר אולם בנסיבות שאת מתארת השימוש הזה ימנע מהשכנים האחרים לעשות כזה שימוש (בתנאי שהם בכלל מעוניינים בכך). לגבי השטחים הפרטיים - רק הבעלים שלהם יקבעו מה יהיה בהם ואף אחד לא יכול לכפות עליהם שימוש כמו העברת צנרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית חומה/גדר הפרדה בין שני מגרשים תוך השגת גבול
אושרית
25/10/11
יש לי מגרש לבניה ובצמוד אליי השכן בונה בית , לשם כך בנה גדר/חומת בטון המפרידה בין שני המגרשים. הבעיה היא שלצורך ייצוב החומה יצק השכן רגל לחומה בעובי של לפחות 20 ס"מ ולאורך 20 מטר שנמצאים כבר בשטח שלי, (במבט מהפרופיל זה נראה כמו האות L ).מה ניתן לעשות במיידי?למרות שביקשתי שיפסיק, הוא מתעלם ועושה כרצונו.האם יש טעם להגיש תלונה במשטרה על השגת גבול ?האם יש לי את הזכות לעשות דין לעצמי ולשבור את המדרגה של החומה שנמצאת בתוך המגרש שלי?מבקשת המלצות לפעולות מידיות.תודה
הסגת גבול במקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/10/11
הבסיס לאמור - סעיף 29 לפקודת הנזיקין – הסגת גבול במקרקעין. נקבע כי: הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין של כדין, או היזק או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין; אך אין תובע יכול להיפרע פיצויים על הסגת גבול במקרקעין אלא אם סבל על ידי כך נזק ממון."
כמו כן סעיף 18 א' לחוק המקרקעין קובע כי - המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם ..
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כמו כן סעיף 18 א' לחוק המקרקעין קובע כי - המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם ..
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו, חוזה, מיסים
יובל ברנע
25/10/11
התחתי בתהליך רכישת דירה ויש לי כמה שאלות:מהו נסח טאבו? מה חשוב להסתכל בחוזה? מה המיסים שיש לשלם למדינה?
נסח טאבו ובדיקות מקדמיות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/10/11
נסח טאבו - זהו נסח שמזמינים מלשכת רישום המקרקעין על מנת ללמוד על מצב הזכויות ולבדוק רישומים.
אתה יכול למצוא בפורום במאמרים, מאמרים בנושאים הנ"ל. ללא קשר לאמור מדובר על מסמכים שיש לבדוק. ממליץ לך לפנות לעו"ד שמבין בתחום המקרקעין ולקבל יעוץ.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אתה יכול למצוא בפורום במאמרים, מאמרים בנושאים הנ"ל. ללא קשר לאמור מדובר על מסמכים שיש לבדוק. ממליץ לך לפנות לעו"ד שמבין בתחום המקרקעין ולקבל יעוץ.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים ומונחים בסיסיים
יובל ברנע
31/10/11
מס קנייה - הרוכשים דירת מגורים חייבים להצהיר תוך 30 יום על קניית הדירה, פרטיה ותמורתה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי.
מס שבח – מס זה מוטל על השבח במכירת זכות מקרקעין. השבח הינו הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי המכירה.
נראה לי שכדאי שתלמד כמה נושאים בסיסיים בקניית דירה ובית, לפני התחלת התהליך
מס שבח – מס זה מוטל על השבח במכירת זכות מקרקעין. השבח הינו הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי המכירה.
נראה לי שכדאי שתלמד כמה נושאים בסיסיים בקניית דירה ובית, לפני התחלת התהליך
אשמח לחוו"ד באשר לדירה הרשומה בטאבו כמחסן
עומרי
25/10/11
שלום רב, אשמח לקבל חוו"ד משפטית באשר לדירת מרתף בגודל 40 מ' נטו, אשר רשומה בטאבו כמחסן ובארנונה כדירה, נטען כי אין צווי הריסה או משהו מיוחד כלפי דירה זו, האם שווה התעסקות? מה לגבי תמ"א 38 אשר קיימת הסכמה בין הדיירים וכנראה אמורה להתחיל בשנה שנתיים הקרובות, מה יעלה בגורל "הדירה - מחסן" האמור?
מחסן כדירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/10/11
שאלת מורכבת הרבה יותר מאשר היא מוצגת יש צורך להכיר את המקרה ולתת לך יעוץ מקיף שחלק ממנו זה גם העניין העסקי, כלכלי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אשמח לקבל חוו"ד באשר לדירה הרשומה בטאבו כמחסן
עומרי
25/10/11
שלום רב,
הייתי שמח לקבל חוו"ד משפטית באשר לדירה בגודל 40 מטר נטו שהינה מרתף, הרשומה בטאבו כמחסן ובארנונה כדירה. האם כדאי להתעסק עם "דירה" שכזו?? מה באשר לתמ"א 38 אשר נמצאת בהסכמה אצל דיירי הבניין כנראה אמורה להתחיל בשנה שנתיים הקרובות, מה יהא גורלו של אותו "מחסן - דירה" ?! תודה.
הייתי שמח לקבל חוו"ד משפטית באשר לדירה בגודל 40 מטר נטו שהינה מרתף, הרשומה בטאבו כמחסן ובארנונה כדירה. האם כדאי להתעסק עם "דירה" שכזו?? מה באשר לתמ"א 38 אשר נמצאת בהסכמה אצל דיירי הבניין כנראה אמורה להתחיל בשנה שנתיים הקרובות, מה יהא גורלו של אותו "מחסן - דירה" ?! תודה.
מרתף הרשום כדירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/10/11
מרתף הרשום כדירה - פטור במכירת דירה אינו חל על מחסן. יש בעיה לעניין מס שבח וקבלת פטור של דירת מגורים. כנ"ל לגבי הרכישה יש בעיה לעניין מס רכישה. עלולים וככל הנראה כך יהיה לחייב אתכם בתשלום של 5% משווי המחסן.
מה שעליך לבדוק בעיקר כחלק מהמבחנים שנקבעו בפסיקה, הוא האם המחסן מבחינה פיזית ובפועל מהווה ומשמש יחידה עצמאית נפרדת או חלק בלתי נפרד מהדירה ! לפי התשובה יהיה קל יותר להגיע למסקנות והחלטות.
האמור בנוסף לכך שיש את עניין שינוי היעוד, סיכון משפטי לעמוד בפני צווים והחלטות מנהליות ........
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מה שעליך לבדוק בעיקר כחלק מהמבחנים שנקבעו בפסיקה, הוא האם המחסן מבחינה פיזית ובפועל מהווה ומשמש יחידה עצמאית נפרדת או חלק בלתי נפרד מהדירה ! לפי התשובה יהיה קל יותר להגיע למסקנות והחלטות.
האמור בנוסף לכך שיש את עניין שינוי היעוד, סיכון משפטי לעמוד בפני צווים והחלטות מנהליות ........
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות להורדת שכ"ד עקב תמ"א 38
אבי
25/10/11
האם אני זכאי לדרוש מבעל הבית שלי הורדת גובה שכ"ד עקב עבודות תמ"א 38 שהחלו בבנין באמצע החוזה שלי ובעל הבית הסתיר ממני את העובדה כי העבודות עומדות להתחיל בעת חתימת החוזה .אם כן ? אז בכמה אחוזים מדובר על פיגומים מסביב לבנין ולכלוך ורעש כל היום ובכל הבנין .תודה מראשאבי
הפנייה לפורם תמ"א 38
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/10/11
הפורום המתאים הינו פורום תמ"א 38
אברהם ללום, עו"ד
אברהם ללום, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות הרישום בטאבו ע"י ב"כ החברה המשכנת
מוטי
25/10/11
שלום רב , רציתי לשאול בבקשה - האם יש סכום מקסימלי אותו רשאי עו"ד (ב"כ החברה המשכנת )לגבות בגין רישום בטאבו ? רכשתי את הבית לפני 10 שנים והזכויות כיום רשומות במינהל ובחברה המשכנת . בחוזה הרכישה נתתי ייפוי כוח בלתי חוזר לב"כ החברה המשכנת לבצע את הרישום בטאבו בבוא העת , ועכשיו לאחר 10 שנים דורש עו"ד 3,500 ש"ח (מדובר בקוטג דו-קומתי עם קיר משותף אחד לשכן) בעבור הרישום בטאבו , תודה מראש ! מוטי
צו הפיקוח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/10/11
הינך מוזמן לפנות ולבדוק את צו הפיקוח לעניין זה.
ללא קשר אולי מדובר על עלות תשריטים ? אם כן נהוג לחייב 400 ש"ח לחדר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ללא קשר אולי מדובר על עלות תשריטים ? אם כן נהוג לחייב 400 ש"ח לחדר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות על שם חברה זרה
עופר גרינפלד
24/10/11
אילו מסמכים מיוחדים [מעבר לשטר העברת זכויות ואישורי מס ועיריה] יש לצרף לרשם המקרקעין בעת רישום זכויות ברשם המקרקעין על שם חברה זרה. המקרקעין מוסדרים [גוש+חלקה] ורשומים כחכירה במנהל מקרקעי ישראל.
תודה, עופר
תודה, עופר
רישום זכויות על שם חברה זרה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/10/11
חברה זרה - במקרה זה מעבר לאישורים הרגילים, עליך לציין ברישום את מספר החברה שניתן בחו"ל ותצרף צילום מתעודת ההתאגדות לרבות פרוטוקול רכישה ואישור לגבי זכות החתימה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
10 שנים בדירה שכורה
משה
24/10/11
האם לאחר 10 שנים באותה דירה יש איזה זכויות לשוכר?
האם יש איזה תקנה/חוק בנושא?
האם יש איזה תקנה/חוק בנושא?
שכירות - חוק המקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/10/11
השאלה כללית מאוד לכן אתייחס באופן כללי בהתאם לאמור בחוק המקרקעין. חוק המקרקעין מדבר על החובה לרשום את הזכויות ועל החריג במקרה שמדובר על שכירות של עד 10 שנים בדירה או בבית עסק שחוק הגנת הדייר אינו חל וכן מתייחס גם לעניין חובת הכתב של הסכם שאינו עולה על 5 שנים.
. שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".
(א) על אף האמור בסעיפים 7 ו-8, שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב.
(ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו על שכירות שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים, ולא על שכירות שתקופתה, כולה או מקצתה, חלה כעבור חמש שנים מגמירת חוזה השכירות.
(ג) אין בהוראות סעיף זה כדי למנוע רישום של שכירות שאינה טעונה רישום, אם ביקשו זאת הצדדים.
שכירות קצרה נוגדת
80. הושכרו מקרקעין בשכירות שאינה טעונה רישום ולא נרשמה, ולפני שנמסרו לשוכר חזר המשכיר והשכירם לאדם אחר בשכירות שאינה טעונה רישום והנוגדת את השכירות הראשונה, זכותו של השוכר הראשון עדיפה, אך אם השני שכר וקיבל את המקרקעין בתום לב - זכותו עדיפה.
שיעבוד שכירות במשכנתה או בזיקת הנאה
81. (א) שכירות שנרשמה, רשאי השוכר, בכפוף למוסכם בתנאי השכירות, לשעבדה במשכנתה בלי הסכמת המשכיר והוראות סימן ב' יחולו, בשינויים המחוייבים.
(ב) שכירות שנרשמה, רשאי השוכר, בכפוף למוסכם בתנאי השכירות, לשעבדה בזיקת הנאה בלי הסכמת המשכיר והוראות סימן ג' יחולו, בשינויים המחוייבים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
. שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".
(א) על אף האמור בסעיפים 7 ו-8, שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב.
(ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו על שכירות שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים, ולא על שכירות שתקופתה, כולה או מקצתה, חלה כעבור חמש שנים מגמירת חוזה השכירות.
(ג) אין בהוראות סעיף זה כדי למנוע רישום של שכירות שאינה טעונה רישום, אם ביקשו זאת הצדדים.
שכירות קצרה נוגדת
80. הושכרו מקרקעין בשכירות שאינה טעונה רישום ולא נרשמה, ולפני שנמסרו לשוכר חזר המשכיר והשכירם לאדם אחר בשכירות שאינה טעונה רישום והנוגדת את השכירות הראשונה, זכותו של השוכר הראשון עדיפה, אך אם השני שכר וקיבל את המקרקעין בתום לב - זכותו עדיפה.
שיעבוד שכירות במשכנתה או בזיקת הנאה
81. (א) שכירות שנרשמה, רשאי השוכר, בכפוף למוסכם בתנאי השכירות, לשעבדה במשכנתה בלי הסכמת המשכיר והוראות סימן ב' יחולו, בשינויים המחוייבים.
(ב) שכירות שנרשמה, רשאי השוכר, בכפוף למוסכם בתנאי השכירות, לשעבדה בזיקת הנאה בלי הסכמת המשכיר והוראות סימן ג' יחולו, בשינויים המחוייבים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
יעל
24/10/11
רכשתי דירה מקבלן ושילמתי מס רכישה מופחת בתנאי שאמכור דירה נוספת תוך פרק זמן מסוים. אני רוצה למכור את הדירה הנוספת לאבא שלי. האם יש מגבלה למי אני מוכרת לצורך מס רכישה מופחת?
מס רכישה - דירה נוספת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/10/11
במידה ואכן לפי התיאור שלך תמכור את הדירה במועד שנקבע לכך אין זה משנה כיצד אתה עושה זאת. כמובן כל עוד לא יחשבו שמדובר על עסקה פיקטיבית ולהוראות כל דין.
לסיום, בהתאם להוראות החוק, אם תמכור את דירתך הראשונה תוך 24 חודשים או תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם (מקבלן) מס הרכישה יעמוד בשיעור שנקבע לפי מס של מדרגה ראשונה כמו כל מי שרוכש דירה ראשונה. תוכל למצוא באינטרנט מגוון מחשבונים לצורך החישוב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לסיום, בהתאם להוראות החוק, אם תמכור את דירתך הראשונה תוך 24 חודשים או תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם (מקבלן) מס הרכישה יעמוד בשיעור שנקבע לפי מס של מדרגה ראשונה כמו כל מי שרוכש דירה ראשונה. תוכל למצוא באינטרנט מגוון מחשבונים לצורך החישוב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
יהושע
23/10/11
שלום, אנו שוקלים לרכוש בית או מגרש בישוב אשר מוגדר כאגודה שיתופית ולא ברור תשלום מס רכישה. לפי הבנתי עבור מגרש זה 5% אבל עבור בית דווקא לא נדרש לשלם כלל כי זה יהיה הבית הראשון שלנו. האם זה נכון? כמו כן, האם יש משהו ייחודי בכך שזה אגודה והנכס לא יהיה רשום על שמנו בטאבו? העסקה תתבצע מול האגודה המחזיקה בקרקע והרישום ייעשה אצלה. האם אנו נדרשים לשלם מס רכישה בכל זאת? תודה רבה.
החזר מס רכישה
אלה
24/10/11
שלום,
רכשתי דירה חדשה מקבלן (על הנייר). באותו הזמן היו ברשותי 2 דירות נוספות. שלמתי מס רכישה מלא. נאמר לי שאם אמכור את דירותיי עד 12 חודשים מיום קבלת המפתח לדירתי החדשה, אקבל החזר מס בהתאם. מכרתי את 2 דירותיי ונותרתי עם הדירה החדשה, שעדיין אינה מוכנה. פניתי לקבלת ההחזר ונאמר לי שכיוון שהיו לי 2 דירות - לא מגיע לי החזר. האם זה נכון ומה ניתן לעשות?
תודה
רכשתי דירה חדשה מקבלן (על הנייר). באותו הזמן היו ברשותי 2 דירות נוספות. שלמתי מס רכישה מלא. נאמר לי שאם אמכור את דירותיי עד 12 חודשים מיום קבלת המפתח לדירתי החדשה, אקבל החזר מס בהתאם. מכרתי את 2 דירותיי ונותרתי עם הדירה החדשה, שעדיין אינה מוכנה. פניתי לקבלת ההחזר ונאמר לי שכיוון שהיו לי 2 דירות - לא מגיע לי החזר. האם זה נכון ומה ניתן לעשות?
תודה
עוד משהו בקשר למס רכישה
יהושע
24/10/11
האגודה השיתופית מפרידה את מרכיב מחיר המגרש בין הקרקע לבין פיתוח התשתית. האם אני נדרש לשלם מס רכישה על המחיר הכולל או רק על מחיר הקרקע בלבד? תודה רבה.
הסכם בע"פ על השכרת דירה
נטלי
23/10/11
שאלה,אם הלכתי לראות דירה להשכרה אצל השוכרים הנוכחים של הדירה ודיברתי בטלפון עם בעל הדירה, סגרנו מחיר וכניסה בתחילת נובמבר וכעת הוא מתחרט ולא רוצה להשכיר לנו אותה, האם יש לו חובות כלשהן? נעשה סוג של הסכם בע"פ...
חוזה שכירות בעל פה
עו"ד שזר תומר
24/10/11
הסכם בעל פה גם יכול לתפוס - אבל הנטל להוכיח את ההסכם מוטל אליך.
אם אתה חושב שאתה יכול להוכיח את הנזק, ניתן לתבוע אותו על נזק, או לחלופין לתבוע אכיפה של ההסכם בעל פה ---- מקרה לא פשוט בכלל, תעזר בעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם אתה חושב שאתה יכול להוכיח את הנזק, ניתן לתבוע אותו על נזק, או לחלופין לתבוע אכיפה של ההסכם בעל פה ---- מקרה לא פשוט בכלל, תעזר בעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יציאה אחת לגג
vadzikdodik
23/10/11
אני גר בביניין בעל 4 כניסות, ישנה יציאה אחת לגג, שכן מכניסה שכנה בנה על הגג, וחסם מעבר לחלק הגג שנמצה מעל הדירה שלי. יש לי רטיבות בתקרה, ואני צריך לצאת לגג. והשכן שחסם את המעבר מתנגד שאני יאבור לחלק הגג שלי דרך השטח שלו. ואין אפרות אחרת להגיע לחלק הגג שאני צריך. מה עליי לשות במצב כזה?
תביעה בפני המפקח
עו"ד שזר תומר
23/10/11
צריך להוציא דרישה כתובה, ואם יסרב לתבוע אותו, ניתן לתבוע אצל המפקח על הבתים המשותפים (באם זה בית משותף), או בביהמ"ש השלום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תהליך חידוש חכירה של דירה והאם יש תשלום על כך
גנית
23/10/11
שלום, אמי בעלת דירה בבית משותף בת"א,שנרכשה בשנות ה-50. הבנניין היה בבעלות חברה שאיננה קיימת עוד. החכירה הסתיימה ב-2003 ולא הוארכה מאז. מה הפרוצידורה להארכת החכירה? האם יש עלות?איזה משרד מטפל בנושא? בתודה מראש על התייחסות.
עסקת מקרקעין
עו"ד שזר תומר
23/10/11
צריך לבדוק האם יש לחברה מפרק.
רצוי כי תפני למשרד עו"ד וותיק שמתעסק במקרקעין, אשר עשה בעבר פעולות דומות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רצוי כי תפני למשרד עו"ד וותיק שמתעסק במקרקעין, אשר עשה בעבר פעולות דומות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ארנונה
שאול
23/10/11
שלום
סליחה אם לא כתבתי השאלה בפורום לא נכון ולא שאלתי את השאל בהודעה הקודמת האם חלה על הארנונה רק לדרוש את החוב רק לפני 7 שנים רטרואקטיבי אולם והארנונה איתי מבקשת משנות ה 90
וביד מי הסמכות להוריד את החוב רק לפני 7 שנים
סליחה אם לא כתבתי השאלה בפורום לא נכון ולא שאלתי את השאל בהודעה הקודמת האם חלה על הארנונה רק לדרוש את החוב רק לפני 7 שנים רטרואקטיבי אולם והארנונה איתי מבקשת משנות ה 90
וביד מי הסמכות להוריד את החוב רק לפני 7 שנים
ארנונה התיישנות
עו"ד שזר תומר
23/10/11
אכן תוכל להתמקח לעניין נושא 7 השנים וההתיישנות.
כלומר - תוכל לדרוש את הפחתת הארנונה, עד ל-7 שנים אחורה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כלומר - תוכל לדרוש את הפחתת הארנונה, עד ל-7 שנים אחורה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חוב בארנונה
שאול
23/10/11
שלום
אני חייב לארנונה בעשרות אלפים שקלים שאלתי למרות שבכל התקופה שיש עליה חוב הארנונה לא גרתי בה והיא רשומה על שמי ומי שגר בבית אחריי הוא מסכים להעביר את החוב כולו על שמו האם בארנונה יש אפשרות להעביר את החוב על מישהו אחר בהסכמתו ולפטור אותי
אני חייב לארנונה בעשרות אלפים שקלים שאלתי למרות שבכל התקופה שיש עליה חוב הארנונה לא גרתי בה והיא רשומה על שמי ומי שגר בבית אחריי הוא מסכים להעביר את החוב כולו על שמו האם בארנונה יש אפשרות להעביר את החוב על מישהו אחר בהסכמתו ולפטור אותי
חוב ארנונה
עו"ד שזר תומר
23/10/11
אני לא חושב שהעירייה תסכים, אלא אם הוא יציע בטוחות הולמות לביצוע התשלום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירה בסכום של 300000 ש"ח
רון
23/10/11
האם על מכירה של דירה עד סכום של 300000 ש"ח
יש אילו מיסים
יש אילו מיסים
מס רכישה / מס שבח
עו"ד שזר תומר
23/10/11
אם זו דירה יחידה שלך - אז מס רכישה לא חל בסכום של 300,000 ש"ח.
לגבי המוכר, יתכן ויחול מס שבח, באם מכר דירה נוספת במהלך השנים האחרונות, אולם גם במקרה כזה - הוא יכול לקבל פטור ממס שבח באמצעות הוראות השעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגבי המוכר, יתכן ויחול מס שבח, באם מכר דירה נוספת במהלך השנים האחרונות, אולם גם במקרה כזה - הוא יכול לקבל פטור ממס שבח באמצעות הוראות השעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פיצול מגרש
בעל מגרש
23/10/11
אני מתגורר ביישוב ,ויש לי מגרש בבעלות מנהל מקרקעי ישראל בשטח של כ-880 מ"ר אני מועניין לפצל את המגרש לשני מגרשים, לצורכי בניית יחידות דיור, כיצד מבררים במנהל מהי עלות הפיצול? האם הפיצול מחושב כאחוזים משטח הקרקע?
פיצול מגרש
עו"ד שזר תומר
23/10/11
פנה למינהל וכן אפשר לבדוק את הנושא מול שמאי שמומחה בתחום והוא יכול להעריך את ההשבחה וההיטלים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פיצול מגרש
אלעד
24/10/11
זה תלוי באיזה סוג נכס מדובר. במינהל מוחכרים סוגים שונים של מגרשים כגון נחלות, משקי עזר, מגרשים מבונים, מגרשים בהרחבות. בד"כ אפשר לפצל אך זה כרוך במספר תנאים. אם זה ביישוב יש צורך בחלוקה ממשית ולא רק ע"פ הסכם שיתוף. שיעור התשלום נע בין 33% ל-91% מערך הקרקע תלוי בסוג הנכס. כמו כן יהיה תשלום בהיטל השבחה ומס שבח. חלק מהתשלומים הללו ניתנים לקיזוז הדדי. לפרטים נוספים אתה יכול ליצור קשר. אלעד וייסטוך, עו"ד
מכירת דירה עם הערת אזהרה לא לעשות עסקה
סמי
23/10/11
יש לי קונה לדירה שלי ורשומה עליה בנוסף למשכנתא גם הערת אזהרה
לטובת בן משפחה שעזר לי לרכוש את הדירה. ההערה עומדת לפוג באוקטובר
וכבר ביקשתי מקרובי למחוק את הערה שאלתי היא אם קרובי לא יעתר לבקשתי האם יש דרך חוזית לשמור על הקונה שלי עד לכדי הזמן שתפוג ההערה?
לטובת בן משפחה שעזר לי לרכוש את הדירה. ההערה עומדת לפוג באוקטובר
וכבר ביקשתי מקרובי למחוק את הערה שאלתי היא אם קרובי לא יעתר לבקשתי האם יש דרך חוזית לשמור על הקונה שלי עד לכדי הזמן שתפוג ההערה?
הערת אזהרה
עו"ד שזר תומר
23/10/11
ניתן לחתום על הסכם שבו תתחייב להסיר את האזהרה עד סוף אוקטובר, הכסף בינתיים ישאר בנאמנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
