פורום נדל"ן

58. נשיאת הוצאות [תיקון: תשמ"ד, תשנ"ב]

(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

הוצאות החזקת הרכוש המשותף מתחלקות לשתיים:
1. הוצאות שוטפות הכוללות את ניקיון הכניסה, ניקיון חדר המדרגות, המחסן, המקלט, המיתקן לפחי האשפה, סיוד המקומות האלה, אחזקת הגינה, תשלום עבור החשמל בכניסה, בחדר המדרגות, במקלט ובמחסן, הוצאות עבור ההסקה המרכזית (החזקת המיתקן, הזנתו בסולר, תיקונים בצינורות), רכישת פחי אשפה שאבדו או ניזוקו, הפעלת המעלית ותיקונים בה וכו'.

2. הוצאות בדק ותיקונים שאותם חייבים לבצע הדיירים בהתאם לצורך, אך אין לכך תקופת זמן קבועה בחוק כמו: זיפות הגג, תיקון סדקים, צביעת הקירות החיצוניים, סיוד, סתימת רווחים בין אבני הבית, החלפת תיבת הדואר וכו'.



טיפול הנציגות בסרבני תשלום: החוק בעניין זה (ראה סעיף 58 לחוק המקרקעין) מחייב את כל בעלי הדירות שבבית לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ברמת העקרון מה שמצוי בפועל - אמור לגבור, אבל לצורך מה?
שהרי צריך לבצע שינוי בשטר וזה לא פשוט.
אנא פרט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

האחריות על מסירת הנכס פנוי הינה של המוכר, אלא אם צוין אחרת בחוזה, אני ממליץ לך לפנות לעו"ד שערך את החוזה על מנת לקבל חוות דעת יותר מעמיקה בעניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ניהול משא ומתן בתום לב זו חובה שקיימת גם אם לא חתמתו הצדדים על נייר בכתב. אז השאלה היא האם בעל הבית היה תם לב בחזרתו מהעסקה ואם לא, האם ניתן להוכיח זאת...

באם לא נוהל מו"מ בכתב, ולא היה שום דבר כתוב (טיוטות וכו'), אז יהיה קשה לזכות בתביעה שכזו באם תוגש.
אלא אם הקונה יוכיח כי היה מו"מ בעל פה, ודברים סוכמו בעל פה, הנטל הוא על הקונה להוכיח את הנזק שלו, ואת קיומו של מו"מ של המוכר בחוסר תו"ל (כלומר - אם סוכמה המכירה בעל פה וניתן להוכיח זאת, והמוכר התחרט "סתם" אז בהחלט סביר כי ביהמ"ש יחייב אותו בהוצאות הקונה).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא מכירה באופן אישי חוק שקובע שחייב לבנות מרפסות אחת מעל השניה, אני כן יודעת שהבנייה שנעשית היום באופן בו המרפסות הן לא אחת מעל השניה אל קומה כן קומה לא זה על מנת שהדיירים יוכלו להינות ממרפסת מבלי שזו תיחשב כחלק מאחוזי הבנייה המותרים לקבלן לבנייה כשטח עיקרי. מרפסות שבנויות ברצף בכל קומה נחשבות מרפסות מקורות ולפיכך הן חלק מאחוזי הבנייה של השטח העיקרי.

צר לי אינני מכיר, אך באם תפנה למהנדס אני מניח כי תקבל תשובה מפורטת יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מדובר בתיקון תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ב - 1992. הוא קובע אפשרות לבנות קומה מעל קומה.

יש להוציא את התקנון של הבית המשותף מלשכת רישום מהקרקעין. מהתקנון תוכל ללמוד על שיעור הנשיאה בהוצאות. בד"כ מקובל הוא שכל דייר נושא בהוצאות לפי שטח רצפתו אל שטח הרצפות של כלל הדירות החייבות בהוצאה. אז תתחיל מהתקנון ואם לא תמצא שם את התשובה תחזור לכאן...

בדרך כלל במצב כז ההטאבו מבקש תצהירי זיהוי של צד ג' שמצהיר שהוא מכיר את המנוחה וכי היא בעלת הנכס ומאיפה המקור לידיעתו... הכי נכון לגשת לטאבו ופשוט לשאול אותם אלו מסמכים להמציא להם לצורך סיום הרישום.

התשובה לשאלתך היא כן. הכל בהנחה שתמיד יש לך רק דירה אחת.

כל העברה של הדירה למי מקרובי המשפחה ללא תמורה עלולה להיות מבוטלת בעתיד על ידי כונס נכסים, אם תעלה טענה של "הברחת נכסים". כמובן שרישום הבית על שמו של נכד שאין לו כבר דירה אחרת עלולה לשלול זכאות למשכנתא בתנאי זכאות. ירושה זה רק לאחר שהסבתא חלילה תלך לעולמה...

צו הפיקוח גובר. לפעמים אבל צריך לנהל סו ג של מאבק עם החברה המשכנת או בא כוחה עלמנת שלא יגבו יותר מהמגיע. בכל מקרה תברר זאת לפני העסקה ובמידה והם מתכוונים לגבות 0.5% יש אפשרות לחלק את הנטל עם הקונה (צריך שיהיה עיגון בחוזה כמובן)...

ככל שאין בנסח הטאבו הערה "אין הגבלה בהעברה ובירושה" משמע שצריך לקבל את הסכמת המינהל לצורך העברת הזכויות ברישום בטאבו. שווי מב הרכישה - בשלב ראשון אין צורך להגיש חוות דעת שמאי, אולם יש לזכור כי רשות המיסים אינה מחוייבת לקבל את השווי שקבעתם ויכולה לקבוע שווי אחר אם היא סבורה שהשווי שנקבתם בו נמוך משמעותית משווי השוק.

סדר בדברים:
מדובר בקרקע בבעלות מדינת ישראל/ קק"ל/ רשות הפיתוח, המינהל חתם על הסכם פיתוח ו/או חכירה עם החברה המשכנת אשר בנתה את הקוטג', החברה המשכנת מכרה לך את הקוטג' והיא זו שאמורה להביא לידי רישום הבית המשותף (ככל שמדובר ב- 2 יחידות ומעלה) ןולאחר מכן רישום הזכויות על שמך בטאבו. אבל - בטרם ניתן יהיה לגשת לרישום הבית המשותף, יש לרשום פרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש) כאשר רישום זה הניו באחריות המינהל או החברה המשכנת (תלוי בהסכם שביניהם). מה שאתה קיבל מבמינהל, ככל הנראה - זו הודעה שבבוא היום, כאשר אפשר יהיה לרשום את הזכויות על שמך בטאבו, ניתן יהיה להעביר לך בעלות ולא חכירה, כפי שהיה נהוג עד היום בקרקעות מינהל...

שאלתך קצת חסרה בנתונים. בעקרון, כל דייר יכול לעשות שימוש ברכוש המשותף כל זמן שהוא אינו מונע מהדיירים האחרים לעשות שימוש גם כםן. לא הבנתי את עניין ההקלה שלא אושרה. כעקרון אם נמנע מכם שימוש יש מקום להגשת תביעה.

מקרה לא פשוט בכלל.
לשנות את הרישום בטאבו - יעלה כסף רב, ואלי גם השבחה,
אולי הסכם שיתוף הוא פתרון, אבל גם הוא יש לו סכנות.
צריך לבדוק את המקרה לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא יש לבעל הדירה אחריות, צריך להפעיל גם עליו לחץ , לרבות מכתב התראה מנומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אם אינני טועה, הפיצוי שעליו דיבר ישי, הינו ביחס לדירות מגורים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

משפטים זה לא מדע מדוייק, אבל לכאורה ברגע שיש שני סעיפים סותרים במקרה שלך, הרי שאם השוכר יעשה כן, יהיה קשה מאוד לחייבו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

תפני למחלקת הנדסה ותבדקי מה התקנות באזור מגוריך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

כן ניתן לרשום הערות אזהרה, היא במילא כפופה למשכנתא ותרשם אחריה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

צר לי אך לא כך כך את הבעיה, באם העיריה מטפלת ברחוב , אז מה הבעיה?