פורום נדל"ן

סגירת לא חוקית של מרפסת שמש

חנה 13/12/11

שכן הגר מתחתנו בנה גגון למרפסת מפח איסכורית על מרפסת שמש. הבניה הינה בלתי חוקית ולנו הגרים מלמעלה נחסם כל המבט אל הרחוב. התלוננו בעיריה על בניה בלתי חוקית אך התהליך הינו ארוך ויכול לקחת חודשים.
שאלתי האם אני יכול להתלונן גם במשטרה על גזילת הנאה של מבט לרחוב, הפרעה בגין רעש נוראי בזמן ירידת גשם/ברד

חשבתי גם על תביעה משפטית בגין הסיבות הנ"ל בתוספת ירידת ערך הדירה.
מה כדאי לעשות במקרה זה על מנת שיסיר את הגגון וכמה שיותר מהר?

לעמוד

המלא

עדיף להמתין לטיפולה של הרשות המקמית בתלונה

משנ מעוז 14/12/11

"כמה חודשים" זה זמן סביר כדי שהעירייה תוכל למצות את ההליכים בתלונה שהגשתם לה.
מומלץ להסתייע באדריכל שמכיר את בעלי התפקידים בעירייה, ויוכל לתת לכם כיווני פעולה.
הגשת הליך משפטי מקביל להליכים שנוקטת העירייה תעלה ממון רב ותארך שנים ! ! !

רישום בטאבו

אבירם 13/12/11

שלום, רציתי לדעת האם בעת בקשה לרישום עסקת מכר דירה בטאבו, יש לצרף שטרי משכנתא מהבנק בנוסף ליפוי הכוח ושטרי המכר? למרות שיש כבר הערת אזהרה לזכות הבנק עוד מרגע שנלקחה ההלוואה? מה הרעיון?

לעמוד

המלא

מסמכי משכנתא

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

אכן כן.

יתרה מזו, ככל הנראה במסגרת כתבי ההתחייבות יש התחייבות שלך לעשות כן.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ערב לחוזה שכירות

עינב 13/12/11

שלום,
שוכר הפר חוזה שכירות, הגשנו נגדו ונגד 2 ערבים שערבו לו לחוזה תביעה מקוצרת. לא הוגשו ברלי"ם מצידם וקיבלנו פס"ד כנגד כולם. עוה"ד של אחד מהערבים יצר עמנו קשר וטען כי עלינו לאשר מכתב בו הוא מציין כי ללקוח שלו ישנה אחריות ומחוייבות לסעד הפינוי לפי פסה"ד אך לא לסעד הכספי אשר ניתן בפסה"ד, ועל כן כל טענה לסעד הכספי מצידנו כלפיו בטלה ומבוטלת ובמידה ולא נגבה הכסף מהשוכר תוך פרק זמן מסויים נגיש תביעה כספית נפרדת נגד אותו ערב.
עוה"ד אף ציין כי אם לא נסכים לאשר מכתבו זה, הוא יערער על פסה"ד ויעכב את המשך התהליך אותו התחלנו (היינו לפנות השוכר ולקבל הכסף). מה עלינו לעשות? האם יהיה זה נכון לאשר לו מכתב שכזה, או שמא אין הערב יכול להתנער ממחויבותיו באופן זה?

לעמוד

המלא

פינוי שוכר

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

הפורום נועד לענות על שאלות קצרות ולא על שאלות מסוג זה. הפנייה שלך מובנת אך מומלץ לפנות ליעוץ אישי בנושא באמצעות עו"ד

באופן כללי ניתן לפנות לאותו בית משפט מאחר והוא לא עומד בפס"ד כמו כן יש הליך של הוצל"פ.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התחייבות יזם/קבלן

ee1156 13/12/11

לחברי הפורום שלוםברצוני לדעת מבחינה חוקית האם יזם/קבלן חייבים לתקן כל ליקוי בניהבמהלך תקופת הבדק ותקופת האחריות?.תודהאפרתי אפרים

לעמוד

המלא

חוק מכר דירות

עו"ד א. ללום 13/12/11

השאלה היא שאלה כללית מאוד.

יש פירוט במסגרת חוק מכר לעניין התיקונים ומועד התיקונים שעל המוכר לתקן(במקרה שלך יזם/קבלן).
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עיקול מקרקעין

אתי 13/12/11

שלום

מישהו יודע שרוצים לעשות עיקול מקרקעין מספיקנסח רגיל ב7 שקלים או צריך את המשפטי שעולה 70 שקל בערך

לעמוד

המלא

רישום עיקול

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

נסח לצורך רישום עיקול

תוציא נסח מקורי על מנת לחסוך זמן
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

נסח לצורך רישום עיקול

עו"ד אברהם ללום 13/12/11

10 שקלים. לעניות דעתי אכן יש צורך במקורי. תרשום את העיקול ותוציא מקור בבוקר מהטאבו באותו מעמד.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

ועד

נועה 13/12/11

שלום
לאחרונה רכשתי דירה בת 3 חדרים בבניין חדש כאשר בבניין יש מעט דירות 3 חדרים והרבה דירות 4 ו-5 חדרים ופנטהוזים .הרצון של בעלי הדירות הגדולות הוא כי החלוקה של הדמי ועד תחולק באופן שווה ולא לפי שטח הדירה כמו שהחוק אומר.אם יש הצבעה ו-2/3 מחליטים לשלם שווה בשווה אז אני חייבת לשלם כך?או שמא בגלל שבחוק מקרקעין יש סייג שאומר שאני לא חייבת לשלם תשלומים עודפים אז אני אוכל לסרב?אשמח לתגובה בהקדם

לעמוד

המלא

תשלום ארנונה בהתאם לחלק מהרכוש המשותף

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

תשלום ארנונה בהתאם לחלק מהרכוש המשותף

בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. אם ובמידה והועד קיבל החלטה בהתאם לתקנון אתה לא יכול לעשות כלום. לעניין זה בדרך כלל התשלום הינו לפי דירה אף על פי שנקבע כי התשלום יהיה לפי החלק היחסי. יש פסיקה בעניין שקובעת כי כל דייר ישלם לפי חלקו היחסי.

לכן במקרה שלך יש לבדוק את התקנון בעניין. קביעת שיעור השתתפות יכול להיקבע אחרת בתקנון, כגון: שיעורים שווים לכל דירה ודירה או לפי מספר החדרים בה ולאו דווקא בהתאם ליחס של שטחי הרצפות.

"58.(תיקון התשס"ה- 2005) נשיאת הוצאות

(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר.
לעניין זה "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שינוי שיטת תשלומי ועד הבית

משה מעוז 13/12/11

ללא הסכמתך, ועד הבית לא יכול לשנות את שיטת התשלום הייחסית שמשמעה שטח רצפת הדירה שלך בייחס לשטח רצפת כלל הדירות - כמפורט בסעיף 58 לחוק המקרקעין.
כדי לשנות את השיטה הגביה מייחסית לאחידה לכולם, חייבים לקבל את הסכמת כל 100% של בעלי הדירות.
במילים אחרות, אם את תתנגדי - אף אחד לא יוכל להכריח אותך לשלם תשלום שווה כמו כולם.
תשלום שווה לכל הדירות ניתן להסדיר רק בתקנון - וזאת רק בהסכמת כולם (100%). ברור לכן שרוב של 2/3 או כל רוב אחר (חוץ מ- 100%) לא יוכל לכפות עליך תשלום אחיד, וגם לא ניתן לקבוע זאת בתקנון (או לשנות תקנון) ללא הסכמת כולם.
לשם זהירות בלבד, מומלץ לבדוק אם לא הוסכם בחוזה הרכישה של הדירה שלך, ושל כלל הדירות, שתשלומיי ועד הבית יהיו באופן שונה מהקבוע בחוק (כלומר, ייחסית לגודל הדירה).

מכירה ומס שבח

לירון 12/12/11

שלום רב. אני מתכנן למכור מגרש שנרכש לפני 2011 וקיבלתי אותו בירושהץ האם יהיה עלי להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה? הבנתי שהמס עד שנת 2001 הוא לפי אחוז המס השולי ומאז 2001 20% מס. שאלתי היא האם אחוז המס שיצא בסוף יכול להשתנות לאחר הגשת הדו"ח השנתי לרשויות המס. האם ה20% מס לאחר 2001 הם למרכי מקדמה בלבד והם יכולים להשתנות לפי האחוז השולי בהתאם לדו"ח השנתי?

לעמוד

המלא

החוק לשינוי נטל המס(72)

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

אעדכן אותך בהזדמנות זו, כי לפני מספר ימים אושר תיקון לחוק. התיקון הבולט ביותר במסגרת החוק לשינוי נטל המס(72) הוא הגדלת שיעור מס השבח במכירת זכות במקרקעין מ- 20% כיום, ל- 25%, במכירות שיבוצעו החל מיום 01/01/2012 עפ"י התיקון, במכירת זכות במקרקעין שתבוצע על ידי יחיד (להבדיל מחברה), יחול מס הנגזר ממועד רכישת הנכס. בגין המועד שעד ליום 7.11.2001 יחול מס בשיעור מירבי של 45%. בגין התקופה שמיום 7.11.2001 ועד ליום 1.1.2012 יחול מס בשיעור מירבי של 20%, ובגין התקופה שמיום זה ואילך יחול מס בשיעור מוגדל של 25%.

פירוט יותר מכך מומלץ לפנות לעו"ד שמומחה בתחום

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת דירה בטאבו

מרדכי 12/12/11

שלום
במסגרת הסכם גירושין קיבלתי דירה שהייתה רשומה על שמי ושם גרושתי.
אני מענין להעביר הדירה על שמי מה בדיוק עלי לעשות אם אינני מענין לפנות לעו"ד אלא לעשות זאת בעצמי ? ( הדירה אינה של המינהל) האם יש באיזה מקום מדריך איך לעשות זאת ?

לעמוד

המלא

העברת מקרקעין אגב גירושין

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

לגבי העברת מקרקעין אגב גירושין -

אין לך צורך באישורי מיסים מאחר ומדובר על העברה בין בני זוג במיוחד שמדובר על העברה במסגרת גירושין. אתה יכול לגשת ללשכת רישום המקרקעין בהם מתנהל הרישום עם פס"ד מקורי ויעזרו לך.

"העברת זכות במקרקעין או בזכות באיגוד במקרקעין, הנעשית על פי פסק דין לגירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לעניין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני זוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם".

אתה יכול לגשת ללשכת רישום המקרקעין תקבל טופס של בקשה תצרף פס"ד ותבצע את העברה על שימך.

בהצלחה

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קבוצת רכישה

שמחון 12/12/11

אני הצטרפתי לקבוצת רכישה "קות גג"שמטרתה לבנות בניין שאחד הבתים הוא שלי. אלה שיזמו את הקבוצה בחרו בהתחלה אנשים שקוראים לעצמם עמותה של קבוצת רכישה. הם החתימו אותנו על ים שניירת . לאחרונה אנו חשים שענינים לא מתנהלים כמו שציפינו.
העמותה כמעט לא מעדכנת את הקבוצה וקשר הכמעט יחידי הם בקשות לתשלום. אין כמעט שקיפות.
לאחרונה התארגנו מספר חברים כדי לסכם נושאים שכואבים לנו ולהביא אותם בפני העמותה. הדבר נודע לחברי העמותה. הם שלחו מכתבים בהולים לאנשים שהתכונו לשבת ולדבר שהם מוזמנים לשימוע. וזה למה? העמותה טוענת שחברי הקבוצה אסור להם להיפגש, ורק עמותה יכולה להפגיש אנשים. ושחברי הקבוצה חתמו על זה והתחייבו (אפילו ב KGB לא דורשים כך). מהעמותה כתבו שיש להם זכות אחרי השימוע לזרוק כל אחד שהם רוצים מהקבוצה.
האם זה חוקי? איך מתגוננים. ואיך דורשים שקיפות מהחברי העמותה.
בברכה. שמחון

לעמוד

המלא

עמותת רכישה

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

שאלתך כוללת מספר רב של גורמים שיש להתייחס אליהם. ראשית, עצם ההתארגנות כעמותה.
שנית, שקיפות.
שלישית, אפשרות להתאגן.
רביעית, פנייה לרשם העמותות ועוד.

מדובר על מקרה מורכב שדורש התייחסות פרטנית.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הפסקת חוזה שכירות לפני סוף החוזה – מול מתווך

ננה 12/12/11

לפני חודש ביקשתי לעזוב לפני תום החוזה את הדירה אותה אני שוכרת. יש סעיף בחוזה שלי מול המתווך בו כתוב:"במידה והשוכר ירצה לעזוב לפני תום תקופת החוזה, יהיה עליו למצוא שוכר חלופי מקובל באותם תנאי חוזה זה"היה לי כבר שוכר חלופי (חבר) שראה את הדירה והיה מעוניין מאוד להחליף אותי בתנאי החוזה.התקשרתי למתווך – וביקשתי לבדוק מה עלי לעשות כדי לעזוב את הדירה. המתווך אמר לי שאין בעיה – שאל מתי אני רוצה לעזוב – אמרתי לו שבסוף החודש אם אפשר – אמר בסדר גמור. שאלתי אם הוא מעונין שאמצא מחליף, הוא אמר לי "אין לי צורך שתביאי אנשים – אני משרד תיווך, אני גובה דמי תיווך ואני אסתדר". אמרתי לו שיש לי שוכר שמאוד מעונין בדירה – ואחרי שלחצתי עליו הוא הסכים לפגוש אותו אבל ציין שיצטרך לשלם דמי תיווך.הבחור נפגש עם המתווך – הוא היה אמור להחליף אותי למשך ארבעה חודשים עד תום החוזה. המתווך ביקש 2500 דמי תיווך (כאשר שכר הדירה הינו 3300). היות והדרישה היתה מוגזמת ההחלפה לא בוצעה.המתווך אמר לי מפורשות שאין בעיה ושהוא ימצא שוכרים. יצוין כי נוכח יחסי האמון בין הצדדים לא נערך מסמך בכתב והאמור לעיל סוכם בעל-פה וברוח טובה. במהלך החודש המתווך דיבר איתי מספר פעמים ולא אמר מילה על כך שהוא מצפה שאני אמצא אנשים במקומי.בתאריך שקבענו (סוף נובמבר) – פיניתי את הדירה וניסיתי להשיג את המתווך – הוא לא ענה במשך יומיים. לאחר מכן התברר לי שהוא פדה את הצק שלי לחודש דצמבר – למרות שכפי שסכמנו הוא אישר לי לעזוב את הדירה.עכשיו המתווך מתכחש לכול מה שאמר וטוען שהיות ולא נמצאו שוכרים חלופיים עלי לשלם דמי שכירות עד שימצאו כאלה.לשאלתי מה תנאי השכירות שהוא מבקש טען שאם אני מביאה שוכר במקומי הוא יצרך לשלם 1000 שח דמי תיווך (כאשר מהבחור שהבאתי הוא דרש 2500 שקלים). והוא בכלל מחפש שוכר לשנה בדמי שכירות 3500 + דמי תיווך.לפי החוזה השוכרים שאני מביאה במקומי – לא אמורים לשלם דמי תיווך – בכך שהמתווך מבקש דמי תיווך הוא מונע מבעדי למצוא שוכר חלופי.יש ברשות המתווך עוד 3 צקים שלי ושטר בטחון. גם אני וגם אבי מנסים לתקשר איתו , הוא חסר סבלנות ואומר שהוא מחפש דיירים ואין מה לדאוג. ניסינו לבקש את הטלפון של בעל הדירה בתחילה לא הסכים לתת ורק אחרי שלחצנו עליו הוא נתן מספר שלא עונים בו. השארנו הודעה אבל אין תגובה.אני מאוד דואגת לאן זה הולך? מה עלי לעשות? מה החוק והדין במקרה הנ"ל?

לעמוד

המלא

סיום תקופת שיכירות ושוכר חלופי

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

סעיף החוק הרלוונטי המתייחס לעניין סיום חוזה שכירות הינו סעיף 22 לחוק המקרקעין.

תמסרי למתווך שאם הוא רוצה שהוא יסגור את העניין עם הבעלים אם לא את תמצאי שוכר מחליף. ותבבקשתי מהבעלים בכתב הסבר במידה והוא לא מקבל את השוכר החלופי מה הסיבה.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברה ללא תמורה

אברהם 12/12/11

שלום רב,
ברצוני להעביר ללא תמורה את הדירה הרשומה על שמי לאמי. בנסח הטאבו ראיתי כי יש משכנתא לטובת בנק ויש הערת אזהרה על שם אמי ואבי ז"ל.(תוכן ההערה: המנעות מעשיית עסקה) - האם ההערה והמשכנתא ימנעו ממני לבצע את ההעברה הזו בטאבו?
תודה

לעמוד

המלא

רישום עסקה בטאבו

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

שלום לך,

ראשית לעניין הערת האזהרה על המנעות מעשיית עסקה, לא ברור מהדברים שלך על מה בדיוק נרשמה הערה.

שנית, לעניין המשכנתא, אני לא יודע מה נקבע בתנאי המשכנתא, בדרך כלל שאדם הולך לעולמו המשכנתא לגביו נמחקת ולכן צריך לבדוק מול הבנק את העניין.

לגבי לשכת רישום המקרקעין לא תירשם עסקה סותרת וכל עוד לא תימחק הערת האזהרה על המנעות מעשיית עסקה לא תירשם עסקה, לעניין זה אני מדבר על עסקה ולא הערה על עסקה.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ארנונה

לואי 12/12/11

בשבוע שעבר קיבלתי מכתב מעיריית עפולה על תשלום ארנונה בס"כ 6100 ש"ח. לשנים 2000-2002 (באותה עת עבדתי בבי"ח העמק וגרתי במיגורי העובדים ששייכים לעירייה). יש לציין באותה תקופה קיבלתי הודעות על תשלום הארנונה אך לא שילמתי. אולם מאז שעזבתי ב- 2002 ועד היום לא קיבלתי שום הודעה חוץ מזו שהגיעה בשבוע שעבר ובה מצויין שהסכום (הגבוה!!), נובע מהצטברות ריביות לאורך כל השנים. ובנוסף לכך קיבלתי הודעה על עיקול חשבון הבנק בגלל חוב זה.
השאלה האם לא חלה התישנות מאותן השנים ועד היום והאם אני חייב לשלם את מלוא החיוב בידיעה שמאז לא קיבלתי כל הודעה או תזכורת. והאם העיקול הוא על כל החשבון או רק גובה החיוב.
תודה מראש.

לעמוד

המלא

התיישנות חוב ארנונה

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

הרי ידוע כי מצבן הכלכלי הקשה של הרשויות המקומיות גורם להן לנסות ולגבות חובות ארנונה ישנים שהתגבשו לפני למעלה משבע שנים , על נושא זה היו כבר עשרות כתבות. בכל מקרה שאלתך מה עושים במקרה זה.

אף על פי שהפורום המתאים הינו פורום מיסים אנסה לעשנות על שאלתך.

התשובה מחולקת לשניים: 1. עצם הגשת התובענה -תובענה משפטית בגין חוב ארנונה שנוצר לפני למעלה משבע שנים ככל הנראה לא תחזיק מים. עם זאת חשוב שנבין כי החוב עצמו עליו אין התיישנות.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אחריות על נזק ברכוש משותף

קובי 12/12/11

שלום
אני משכיר דירה למשפחה בירושלים,לאחרונה פנו אלי מועד הבית על רעש ונזק לרכוש המשותף ,נזק שנגרם לטענתם על ידי השוכרים ועל כן הם דורשים מממני ומאימים בתביעה לבית משפט על הנזק שנגרם על ידי הדירים שגרים בבית קרי השוכרים.
רציתי לדעת האם יש בסיס לתביעה שלהם אותי כבעל הנכס למרות שלא אני גר שם ולא אני גרמתי לשום נזק.
תודה

לעמוד

המלא

שוכר שגורם לנזקים

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

ועד הבית רשאי לפנות כנגד הבעלים. אך ברור שלכאורה אם בכלל נגרם נזק אלו הם השוכרים. אתה צריך להראות כי אכן מבחינתך נעשתה פנייה לשוכרים להפסיק את הנזק שהם גורמים, שוב לכאורה אם אכן הם גורמים ואם לא עזר להוציא אותם מהדירה.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עסקת מתנה

נדב 12/12/11

שלום,
סבתא שלי נפטרה לפני כשנה. בטרם נפטרה, העבירה על שמו של דוד שלי קרקע שמיועדת לשלושת ילדיה. כעת ברצוננו להעביר חלק מן הקרקע על שמו של אבא שלי בעסקת מתנה, ולאחר מכן להעביר בעסקת מתנה אלינו הנכדים. האם זה נכון שבשתי העסקאות לא נצטרך לשלם מס שבח? ורק 1/3 מס רכישה בכל מתנה? האם אלו כל התשלומים?
תודה מראש.

לעמוד

המלא

העברה ללא תמורה של קרקע

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

מבלי להיכנס לסוגיות בכל הקשור למיסים נוספים והיטלים. יש כאן פעמיים העברה ללא תמורה לאחר העברה אחת מלפני שנה. ראשית, מדובר על קרקע ולא דירה. שנית, יש לבדוק האם הקרקע מיועדת למגורים ויש לה זכויות בנייה. מתוך מאמר שכתבתי בנושא. חשוב להבין כי הבדל בין ההגדרה לעניין מס שבח לבין מס רכישה. כמו כן יש את עניין תקופת הצינון. לגבי הוראות השעה הן אינן חלות על העברה ללא תמורה.
על מנת לתת יעוץ בעניין זה, ראוי להיפגש עם עו"ד בתחום שיבדוק את המקרה וייתן לך יעוץ מחייב.

הגדרת "קרוב" לצורך מס רכישה, לפי תקנה 20 ו- 21.
במסגרת העברת דירה במתנה מיחיד לקרובו זכאי מקבל המתנה לפטור חלקי שליש ממס הרכישה הרגיל.

חשוב לעשות את ההבחנה לעניין הגדרת המונח "קרוב" בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה - 1974 (להלן: 'תקנות מס רכישה')לבין חוק מיסוי מקרקעין כפי שנראה להלן:

"קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו
למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

תקנה 20 לתקנות מס רכישה, קובעת כך:

"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו,
יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".

תקנה 21 לתקנות מס רכישה קובעת:

"על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין
בדירת מגורים ללא תמורה לבן - זוג המתגורר
יחד אתו בדירה פטורה ממס רכישה".

מתנה בין בני זוג של זכויות בדירת מגורים משותפת פטורה מתשלום מס רכישה. דגש - המתגורר יחד, כאמור בתקנה 21 כאמור לעיל, במידה ובני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה הדירה, מקבל המתנה ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל.

הגדרת המונח קרוב לפי סעיף 1 חוק מיסוי מקרקעין קובעת, כך:

"קרוב" לאדם פלוני -
בן-זוג;
הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
אח או אחות ובני-זוגם;
איגוד שהוא בשליטתו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת זכויות בדירה

אורי 12/12/11

אימא של אשתי ז"ל התגוררה בדירה של עמידר.בעקבות מבצע מכר של עמידר רכשו עבורה 6 בנותיה את הדירה.לפני כשנה נפטרה - כיצד ניתן למכור הדירה - אין צוואה בכתב.הדירה נקנתה בחלקים שווים ורוצים למכרה ולחלק את הכסף שווה בשווה בין האחיות.

לעמוד

המלא

חלוקה במסגרת צוואה

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

אציין כבר בשלב זה שעל פניו הייתי ממליץ לפעול אחרת בשלב הרכישה לצוך המיסוי.

לא לעשות כל פעולה לפני שאתן פונות לעו"ד, כל פעולה עלולה להיות מסובכת לאחר מכן עם תוצאות שליליות מבחינתכן.

מי שמטפל בצוואה צריך לדעת כיצד לפעול. אתן צריכות לפנות לעו"ד שעוסק במקרקעין ובמסגרת זו עושה צוואות.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה על משכנתא וחברה משכנת

דייר 12/12/11

אני מוכר את הדירה.
אני סילקתי את המשכנתא,וקיבלתי מכתב סילוק מהבנק.
אבל....לא סילקתי את הלוואת מקום...כי אני לא משלם עליה.
כי זה מענק.
אבל הבנק לא מוכן לתת מכתב סילוק עד שתסימנה ה 15 שנה.
ולשאלתי...
את החברה המשכנת בכלל לא עידכנתי.
מבחינתם יש לי משכנתא.
זה מסבך את המכירה?

לעמוד

המלא

סילוק משכנתא - חברה משכנת

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

הרוכש לא יכול להתקדם עם העסקה וכמובן לקבל משכנתא ללא אישור זכויות מאת החברה המשכנת.

אם סולקה המשכנתא אתה יכול לדרוש לקבל שטרי ביטול משכנתא.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תיקון מס' ת.ז. בנסח טאבו

ארז 12/12/11

במידה ויש ברשותי דירה הרשומה בנסח טאבו אך מס' תעודת הזהות שלי שם אינו מדויק,כיצד ניתן לתקן זאת? מה הפרוצדורה?

לעמוד

המלא

יש להגיש תצהיר של תיקון טעות סופר

רועי 12/12/11

לך לעו"ד שיכין תצהיר לתיקון טעות סופר ויאשר את חתימתך על התצהיר ואז ניתן להגיש זאת לטאבו וזה יתוקן.בהצלחה.

תיקון טעות סופר בטאבו

עו"ד אברהם ללום 13/12/11

ראשית, יש לבדוק מה זה לא מדויק ! האם מדובר רק על ספרת ביקורת כי אז הפרוצדורה אחרת. אם מדובר על תיקון טעות סופר, אתה תידרש לגשת לעו"ד שיטפל לך באמור מאחר ובכל מקרה תידרש לחתום על תצהיר.

מצורף לך תצהיר דוגמא

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

תשלום מיסי ועד בית

איתן 12/12/11

שלום,אני נציג ועד בית. הבניין שלנו בן 5. בישיבת הועד הראשונה עוד לא היה תקנון לבניין ולכן השתמשנו בתקנון המצוי. בישיבה זו נערכה הצבעה והוחלט ברוב קולות שתשלומי ועד הבית ישולמו שווה בשווה בין כל הדירות. לאחרונה הושלם תהליך רישום הבניין והתקנון של הבניין שהגיע לפני כחודשיים קובע תשלום לפי חלק יחסי משטח הרכוש המשותף.האם התקנון החדש מבטל את החלטת הדיירים המקורית משנת 2007?

לעמוד

המלא

תשלום לועד הבית

עו"ד אברהם ללום מנהל 13/12/11

תשלום ארנונה בהתאם לחלק מהרכוש המשותף

בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. אם ובמידה והועד קיבל החלטה בהתאם לתקנון אתה לא יכול לעשות כלום. לעניין זה בדרך כלל התשלום הינו לפי דירה אף על פי שנקבע כי התשלום יהיה לפי החלק היחסי. יש פסיקה בעניין שקובעת כי כל דייר ישלם לפי חלקו היחסי.

לכן במקרה שלך יש לבדוק את התקנון בעניין. קביעת שיעור השתתפות יכול להיקבע אחרת בתקנון, כגון: שיעורים שווים לכל דירה ודירה או לפי מספר החדרים בה ולאו דווקא בהתאם ליחס של שטחי הרצפות.

"58.(תיקון התשס"ה- 2005) נשיאת הוצאות

(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר.
לעניין זה "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

סיום שכירות ע"י הודעה מראש

דנה 11/12/11

אני גרה בדירת שותפים, בחוזה השכירות יש סעיף המאפשר את סיום תקופת השכירות ע"י הודעה מראש.האם הסעיף הזה חוקי?

לעמוד

המלא

חוזה שכירותל

עו"ד שזר תומר 12/12/11

כן, זה חוקי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תשלום מיסים על גלריה בחנות

ליאור 11/12/11

ברשותי חנות בת 28 מ"ר ומעליה גלריה מעץ עם מדרגות בשטח
של 12 מ"ר.
הגלריה קיימת לפחות 20 שנה ,אבל לא נכנסה לתשלום הארנונה
ולא היה לה איזה היתר כלשהו.
לאחרונה ערכה עיריית הרצליה מדידות יזומות ומצאה כי יש לשלם
תוספות של עוד 2 מ"ר עבור החנות ועוד 12 מ"ר עבור הגלריה.
תשלום הארנונה גדל בעוד 700 ש"ח לחודשיים ובנוסף קיבלתי
מכתב שהם מבקשים עבור הגלריה היטלי ביוב, ניקוז, תיעול, כביש מדרכה
בסך של 3000 ש"ח ובנוסף הם העבירו דיווח למחלקת מהנדס העיר.
השאלה שלי היא האם זה תקין ? יש התיישנות על בניית הגלריה ללא היתר ?
צריך בכלל היתר לזה ? האם יש חשש שהם יגבו ממני תשלומי ארנונה
על הגלריה עבור כל השנים אחורנית ?? האם מהנדס העיר יוכל לבקש
ממני להגיש בקשות להיתר בניה כעת ???

לעמוד

המלא

תשלום מיסי ארנונה

עו"ד שזר תומר 11/12/11

רטרו - יהיה בעיה לדרוש ממך.
דרישת לקבלת היתר את יכולה לקבל.
מנגד - אם תוכיחי את מועד הבניה, אולי תוכלי להעזר בטענת ההתיישנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

השכרת חדר אירועים

כהן יצחק ועד הבית 11/12/11

שאלה חשובה, יש לנו בבניין חדר אירועים בלובי ואנחנו משכירים אותו מדי פעם לימי הולדת וכדומה בתשלום.האם מותר לנו להשכיר את חדר האירועים על בסיס קבוע למשל למשרד כלשהו?

לעמוד

המלא

רישיון ושינוי יעוד

עו"ד שזר תומר 11/12/11

גם מה שאתם עושים כעת לכאורה לא חוקי... הבניין מיועד למגורים, ומה שאתם עושים דורש לכאורה רישיון ואולי שינוי יעוד.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תשלומים בגין דירה חדשה

ליאור 11/12/11

שלום,עלינו לשלם 15% נוספים ממחיר הדירה החדשה (מקבלן) שקנינו עם גמר טיח פנים. כך אמרו שכתוב בחוק. האם זה גמר טיח פנים של הדירה או של כל הבניין?תודה!

לעמוד

המלא

תשלומים לפי חוק המכר דירות

עו"ד שזר תומר 11/12/11

עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה כשאין בבניין קומת עמודים - שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם - %40 ממחיר הדירה. עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל %20 נוספים %15 נוספים עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט. %15 נוספים עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ. %10 נוספים עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.

לפי הבנתי - גמר טיח פנים או תחליף טיח של הבניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

עדכון טאבו

דני 11/12/11

שלום רב,העו"ד שלנו סוף סוף קיבל צו קיום ירושה מאושר, כמה זמן לוקח לעו"ד לעשות עדכון בטאבו הקיים(להעביר את החלק של הנפטר לטובת היורש בדירה המשותפת שלהם)

לעמוד

המלא

צו ירושה

עו"ד שזר תומר 11/12/11

יש לשכות שניתן לעשות את זה במקום, יש לשכות שצריך להפקיד את התיק וזה לוקח כחודש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

חניות משותפות בבניין

נירה 11/12/11

בבניין שלנו בן 40 שנה ישנן חניות ללא בעלות (הקבלן בזמנו לא טיפל) והדיירים מחנים את רכביהם. קיבלנו הודעה בדואר שחברה X רכשה את החניות (לא ברור ממי) וכעת מבקשים מאיתנו דמי מנוי על חניה. האם זה חוקי? האם החניות לא שייכות לדיירים?תודה

לעמוד

המלא

חניות בבניין משותף

עו"ד שזר תומר 11/12/11

יש לבדוק ממי נרכשו החניות, כמו כן, זה שארבעים שנה כולם חונים שם - זה לטובתכם.
צריך לבדוק את המקרה הזה לגופו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תשלום למנהל מקרקעי ישראל

גלית 11/12/11

בוקר טוב
אנו מתכוונים לבנות על שטח של כ 240 מ"ר.שטח זה הינו חלק מגוש שבו יש מס יורשים. בגוש הנ"ל ישנו בית בנוי + יחידה נוספת שבה גרים גם שמתברר שמוגדרת במינהל כבית "שני" בשטח. ז"א אנו נהיה בית "שלישי " כשנתחיל לבנות..במקרה הזה המניהל מחייב אותנו לשלם על כל הגוש ( גם על חלקים ממנו שלא שייכים לנו אלא ליורשים אחרים שכרגע אין להם עניין לבנות). האם יש דרך בה נשלם רק על החלק שלנו?.נאמר לנו כי אם היו מוגדרים כבית "שני" אז היינו יכולים לשלם רק על השטח שלנו.מיותר לציין כי אין לנו את הסכום לשלם על כל הגוש כ 300000 ש"ח ובטח מאחר ואין לשאר עניין לבנות בקרוב גם לא נראה את הכסף בחזרה. מה עושים????? תודה:) אציין כי הגיע פקח מהמנהל לפני כשנה ודיווח על היחידה הנוספת...

לעמוד

המלא

מינהל מקרקעי ישראל

עו"ד שזר תומר 11/12/11

גלית שלום רב,
ראי לצערי שאלתך מורכבת מידי למענה במסגרת תשובה בפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ירושה במושבים

אלעד 11/12/11

לפי חוקי המינהל יחידה שלישית היא רק לנכד ממשיך. כל עוד אין לכם מעמד כזה וכל עוד סה"כ הבנייה חורג מ-375 מ"ר- צריך לשלם 91% מערך הקרקע.

מנהלי פורום נדל"ן

סגירת לא חוקית של מרפסת שמש

עדיף להמתין לטיפולה של הרשות המקמית בתלונה

רישום בטאבו

מסמכי משכנתא

ערב לחוזה שכירות

פינוי שוכר

התחייבות יזם/קבלן

חוק מכר דירות

עיקול מקרקעין

רישום עיקול

נסח לצורך רישום עיקול

ועד

תשלום ארנונה בהתאם לחלק מהרכוש המשותף

שינוי שיטת תשלומי ועד הבית

מכירה ומס שבח

החוק לשינוי נטל המס(72)

העברת דירה בטאבו

העברת מקרקעין אגב גירושין

קבוצת רכישה

עמותת רכישה

הפסקת חוזה שכירות לפני סוף החוזה – מול מתווך

סיום תקופת שיכירות ושוכר חלופי

העברה ללא תמורה

רישום עסקה בטאבו

ארנונה

התיישנות חוב ארנונה

אחריות על נזק ברכוש משותף

שוכר שגורם לנזקים

עסקת מתנה

העברה ללא תמורה של קרקע

העברת זכויות בדירה

חלוקה במסגרת צוואה

שאלה על משכנתא וחברה משכנת

סילוק משכנתא - חברה משכנת

תיקון מס' ת.ז. בנסח טאבו

יש להגיש תצהיר של תיקון טעות סופר

תיקון טעות סופר בטאבו

תשלום מיסי ועד בית

תשלום לועד הבית

סיום שכירות ע"י הודעה מראש

חוזה שכירותל

תשלום מיסים על גלריה בחנות

תשלום מיסי ארנונה

השכרת חדר אירועים

רישיון ושינוי יעוד

תשלומים בגין דירה חדשה

תשלומים לפי חוק המכר דירות

עדכון טאבו

צו ירושה

חניות משותפות בבניין

חניות בבניין משותף

תשלום למנהל מקרקעי ישראל

מינהל מקרקעי ישראל

ירושה במושבים