פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
איום בתביעה אישית ועל הוועד
יש לבעלת דירה בבניין משותף עילה לתבוע ועד או חבר ספציפי על אי התקנת צנרת ניקוז מזגנים בצד הבניין בגלל מזגן/ים המטפטף על שלה? מקדימה ואחורה הוסכם באסיפת דיירים בשל בעיות ספציופיות הצד. להבנתי מזגן זה רכוש פרטי ובעייה בינה לשכן מעליה.
איום בתביעה אישית ועל הוועד
שלום ראובן,
כעקרון, לנציגות אין אחריות בנוגע לרכוש פרטי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עמידר
מכוח מה עמידר רשאית לדרוש דמי תשלום חודשיים? טעות? שיטת מצליח? מה יכול להיות?
עמידר
שלום עמי,
חסרים פרטים רבים על מנת להשיב לשאלה, כגון על שם מי הדירה, מי מתגורר בה ומכח מה? האם קיים הסכם עם עמידר ומה תוכנו?
כדאי לפנות לעו"ד עם כל המסמכים הרלוונטיים לבדיקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת חברת גז
בתודה
החלפת חברת גז
שלום רב,
לצורך החלפת ספק גז די בהסכמה בכתב של יותר מ 50% מבעלי הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי הבעלים
בבניין בו אני וועד הבית ישנם כמה דירות שרשומות בנסח הטאבו כרשות הפיקוח שזה למעשה חברת עמידר החדשה, בבירור שעשיתי בעמידר נאמר לי שאין להם דירות בבניין. התקבלה החלטה באסיפה כללית לאסוף כסף לשיפוץ, ישנם שוכרים בדירות האלה שמסרבים להעביר לוועד הבית את שמות בעלי הדירות או את הטלפונים שלהם. כיצד ניתן לאתר את בעלי הדירות. האם אפשר יהיה לקבל מהרשות המקומית את השמות (לבטח הארנונה רשומה על שם בעלי הדירות). או שיש לעורכי הדין הנכבדים הצעה אחרת.
בתודה
מי הבעלים
שלום רב,
רשות הפיתוח איננה חברת בת של עמידר אלא זרוע של מדינת ישראל ובבעלותה דירות ונכסים שונים. בדרך כלל מושכרות הדירות בשכירות ארוכת טווח (חכירה) והחוכרים נחשבים לענייני הבית המשותף כבעלי הדירות. במקרים רבים רשומות החכירות בלשכת רישום המקרקעין.
נכסי רשות הפיתוח, לרבות חוזי החכירה מנוהלים ע"י רשות מקרקעי ישראל ויש לפנות אליה ככל שאין בדירות חוכרים.
שימו לב, שאם השוכרים המתגוררים בדירה הם למעשה חוכרים לתקופה ארוכה הם מי שישאו בעלויות וצריכים להיות שותפים בקבלת ההחלטות בנוגע לשיפוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב קבלת טופס 4 ואיחור רציני בכניסה לדירה
חמי וחמתי, אנשים מבוגרים, רכשו דירה לפני יותר משנה בבניין שכמעט סיימו בו הבניה. עד היום לא קיבלו טופס 4, ולכן נאלצים לגור על מזוודה בדירות מצ’וקמקות להשכרות לטווח קצר, פשוט עוגמת נפש. במהלך הזמן סיפקו להם סיפורים שונים והסברים שונים שלא מניחים את הדעת, וכיום הקבלן והיזם מסרבים לתת מידע מדוע הדבר מתעכב וזמנים אמיתיים לכניסה. בחוזה שלהם נרשם תאריך כניסה ביוני 2021 (ולכן מכרו את דירתם הקודמת ועזבו אותה ביוני 2021). ידוע להם שישנם בעלי דירות שבחוזה אצלם הכניסה היתה אמורה להיות עוד קודם, כבר בינואר 2021.
אציין שאף בעל דירה בבניין עדיין לא קיבל טופס 4.
מתקבל הרושם שמשהו לא תקין מתנהל מתחת לפני השטח. מה אתo ממליצho לעשות ?
עיכוב קבלת טופס 4 ואיחור רציני בכניסה לדירה
שלום אהרון,
בהתאם לחוק המכר (דירות) על הקבלן לשלם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, בשווי של 150% מדמי שכירות של דירה דומה ל 9 החודשים הראשונים וקצת פחות מכך לתקופת האיחור הבאה. על הקבלן לשלם פיצוי זה מדי חודש בחודשו.
בשלב ראשון הייתי ממליצה לדרוש מהקבלן לשלם את הפיצוי לאלתר.
בנוסף מומלץ לפנות ליעוץ משפטי בנוגע לדרכי הפעולה העומדות בפניכם גם בהתבסס על חוזה המכר עליו חתמתם. ניתן להתאגד עם רוכשי דירות נוספים לשם כך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתם בפינת התקרה והקיר
יריעות ביטומניות שהיו בפינת הגג ליד המרזב יצאו ממקומם ומים חדרו לתקרה שלי בקומה האחרונה. וועד הבית תיקן את היריעות בגג ומי הגשם הפסיקו לחדור מהגג. לאחר מכן ביקשתי מהוועד לתקן את פינת התקרה בחדר וגם את הקיר שניזוק. הוועד שלח צבאי והחליט לתקן ולצבוע רק את החלק שניזוק בצבע לבן. העניין הוא שהחדר צבוע בצבע כרם. האם על הוועד לצבוע את כל החדר בצבע כרם כרצוני.
בתודה
כתם בפינת התקרה והקיר
שלום משה,
נא פנה לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחיית/ביטול היטל השבחה
דחיית/ביטול היטל השבחה
שלום צבי,
השאלה איננה מובנת.
היטל השבחה משולם במימוש נכס - מכירה או קבלת היתר בניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חבות גילוי של כונס בדבר חיובים בהם התחייב החייב
שאלתי נוגעת לחובת הגילוי של כונס נכסים לגבי התחייבויות שנטל החייב בנוגע לנכס.
ראיתי נכס מכינוס, נשלחה אלי שמאות שבה נכתב כי בעלי הנכס חתומים על הסכם תמא בו יקבלו תוספת של X מטרים. לאחר מכן נרשם שהייתה תוספת להסכם בו הוסכם על עדכון התוספת ל X-5 מטרים (כלומר הקטנת התוספת לבעלי הדירה). הוגשה הצעה שזכתה אחרי התמחרות. כעת נודע לי כי בנוסף לשני הסכמים אלו שהוצגו לי הייתה הסכמה של בעלי הנכס להפחית עוד מהתוספת להם הם זכאים תמורת הרחבת המרפסת. את ההסכמה האחרונה לא גילו לי ולא מסרו לי מסמכים לגביה ולו הייתי יודע שהיא קיימת לא הייתי מגיש הצעה בכלל.
שאלתי היא האם לכונס הייתה חובה להציג גם את ההסכם השלישי שהרי לא הייתה לי כל דרך לדעת עליו. לציין כי ביקשתי את ההסכמים מראש וקיבלתי רק את השניים אבל לא את השלישי. מה ניתן לעשות כעת? תודה
חבות גילוי של כונס בדבר חיובים בהם התחייב החייב
שלום אלעד,
נא פנה לפורום הוצאה לפועל באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות העירייה להיתר בנייה מכח התב"ע
המקרה הנ"ל מתואר בשכונות החוף בחיפה
התנגדות העירייה להיתר בנייה מכח התב"ע
שלום יפתח,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעבר צינור ביוב בשטח מגרש פרטי
מעבר צינור ביוב בשטח מגרש פרטי
שלום רב,
אינך חייבת לאפשר מעבר צנרת ביוב דרך המגרש הפרטי שלך ככל שניתן לעשות זאת בדרך אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפתח
המקרה המתואר נמצא בשכונות החוף בחיפה.
אשמח לקבל תשובה בקרוב.
יפתח
שלום יפתח,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעונות סטודנטים
בבניין מעונות סטודנטים שמשווקות בו יחידות דיור והוא נמצא לקראת טופס 4,
מופיע בתנאי היתר הבניה כי:
אין לרשום ו/או למכור את היחידות המוצעות כ''יחידות דיור'' עצמאיות.
היחידות המתוכננות בבניין המוצע ירשמו כיחידה אחת למגורי סטודנטים הן מבחינה
תפקודית והן מבחינה רישומית.
1. מהי המשמעות ברישום לטאבו?
2. לפי היזם (קבוצת רכישה) רישום בטאבו אינו מתבצע על ידו. האם החוק מחייב קבוצת רכישה ברישום לטאבו כחלק מהליך המכר?
תודה!
מעונות סטודנטים
שלום מתן,
1. המשמעות היא שהעיריה לא תאשר רישום של בעלות נפרדת ביחידות. סביר להניח שאופן הרישום מוסדר בהסכמי קבוצת הרכישה.
2. קבוצת רכישה מורכבת מסך חבריה ופועלת בהתאם להסכמים עליהם חתומים כלל החברים.
את התחייבויות היזם יש ללמוד מההסכם שנערך עמו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס רכישה עבור קנית דירה
בקרוב אחתום על חוזה לדירה חדשה במחיר מעל החייב במס רכישה. הבניה מסתיימת בעוד כשנתיים וחודשיים לערך. ברשותי קיימת דירה שאותה אמכור לקראת מעבר לדירה החדשה, למשפרי דיור להבנתי יש טווח של 12 חודשים למכירת הדירה הקיימת מרגע קבלת טופס 4 כדי שלא אשלם מס על דירה שניה,
שאלה ראשונה: האם הרשום למעלה הוא נכון?
שאלה שניה: ברגע חתימת החוזה, האם אני צריך להודיע לגוף מסוים על דחיה של תשלום מס הרכישה למועד מאוחר יותר?
תשלום מס רכישה עבור קנית דירה
שלום יניב,
מי שקונה דירה במקום דירתו היחידה זכאי לשלם מס רכישה על פי מדרגות של דירה יחידה אם יתחייב למכור את דירתו היחידה הקיימת בתוך 12 חודשים מקבלת הדירה החדשה (במקרה של רכישת דירה מקבלן).
ההתחייבות נעשית במסגרת הדיווח על עסקת רכישת הדירה החדשה, ואז שומת מס הרכישה לגביה מוקפאת עד למכירת הדירה או חלוף המועד המזכה בהקלה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הימנעות מקבלת מפתח לדירה חדשה עד לקבלת פיצוי
האם נוכל לסרב לקבל את המפתח לדירה החדשה עד לקבלת הפיצוי מהחברה (בהנחה שהבנק המלווה לא ישחרר לחברה את התשלומים ששילמנו על הדירה עד שנקבל מפתח ונחתום שקיבלנו את הדירה)?
הימנעות מקבלת מפתח לדירה חדשה עד לקבלת פיצוי
שלום אייל,
יש לבדוק את הוראות חוזה הרכישה לעניין החובה לקבל את החזקה בדירה ומה הסעד המוקנה לכם בגין איחור במסירה.
במרבית המקרים הסעד היחיד הוא פיצוי על פי הוראות חוק המכר.
אין כל סיבה לוותר על פיצוי שמגיע לכם כדין, אך המנעות מקבלת הדירה עלולה להוות הפרת החוזה על ידיכם.
לעיתים אין מנוס אלא לנהל תביעה משפטית כנגד הקבלן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושת מקרקעין שנרכש מלפני קום המדינה
ירושת מקרקעין שנרכש מלפני קום המדינה
שלום רב,
מס השבח מחושב על עליית הערך מיום הרכישה ועד למועד המכירה, ושיעור המס לא יעלה על 25%.
אם לא ידוע מחיר הרכישה נהוג לקבוע אותו באופן מקורב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית משותף
האם דייר (לא בעלים) יכול להיות חבר בועד הבית המשותף?
תודה,
אורנה
האם שוכר יכול להיות חבר בועד הבית?
שלום אורנה,
ככל שקבל את הסכמת המשכיר ונבחר כדין על ידי דיירי הבניין אינני רואה מניעה.
יש לשים לב שעל הדייר, גם בהיותו חבר ועד, לקבל אישור מבעל הדירה (המשכיר) להצביע בשמו באסיפת הדיירים.
על בעלי הדירות לשקול אם אדם שאיננו מחוייב בתשלומים למעט תשלומי האחזקה השוטפים של הבניין יתאים למלא את התפקיד בבניין הספציפי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוץ בצנרת
אני משכיר דירה בבניין משותף, קיבלנו הודעה מחברת המים שהייתה נזילה בצנרת המשותפת של הבניין והם מסדרים, את התיקון אני מבין שעלי לשלם.
השאלה לגבי חשבון המים שהגיע מנופח מאוד עקב הנזילה, על פי החוק על מי עלות המים עקב הנזילה בצנרת המשותפת עלי או על השוכר?
פיצוץ בצנרת
שלום דניאל,
השוכר חייב רק בתשלום בגין צריכה שוטפת.
ככל שלא גרם לתקלה נראה שעלות הצריכה העודפת עקב הנזילה צריכה להיות על המשכיר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן מרחיב דירה מעל הדירה שלי
במידה ואתנגד בוועדת ההיתרים, האם זה מספיק שאני לבד מתנגד כדי למנוע ממנו להרחיב.
או שהוועדה מסתפקת ב 75 אחוז מהסכמת הדיירים או שאפילו היא תתיר לו בעקבות תב"ע.
או שלא אתנגד ופשוט לא אחתום לו את הגרמושקה.
מה קורה אם הוא עושה לי נזק ולא התנגדתי האם אני יכול לתבוע אותו או שאין קשר ובין אם אתנגד או לא, אוכל לתבוע אותו.
שכן מרחיב דירה מעל הדירה שלי
שלום עידו,
התנגדות לבניה יכולה להעשות רק מטעמים תכנוניים ואל מטעמי חשש מפני נזק שיגרם בעת הבניה.
הסכמה להרחבת דירה איננה מהווה הסכמה לגרימת נזק. ככל שנגרם לך נזק בשל עבודות הבניה תוכל לתבוע פיצוי מהמזיק.
לגבי ניצול זכויות בניה - ככל שהשכן מנצל זכויות בניה עודפות על חלקו היחסי בזכויות הבניה השייכות לכלל הדיירים ניתן לדרוש פיצוי על כך כתנאי למתן הסכמה לבניה.
בכל מקרה כדאי לנסות להגיע להסכמות עם השכן בנוגע לנקיטת אמצעי זהירות על ידו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה ללא טאבו
חניה ללא טאבו
שלום לימור,
אינך רשאית להציב מחסום בכניסה לחניה שתפסת אלא בהסכמת כל בעלי הדירות האחרים, שכן היא מהווה רכוש משותף.
בהסכמת בעלי הדירות ניתן להציב מחסום בכניסה לחניית הבניין ובכך למנוע כניסה של מי שאינם מתגוררים בו.
על מנת למנוע סכסוכים עתידיים ואם מספר החניות מאפשר זאת, מומלץ להגיע להסכמה בין כל הדיירים ולהצמיד חניות לדירות באופן שלכל דירה תהיה חניה ידועה ורשומה משלה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עישון בדירה שכורה
עישון בדירה שכורה
שלום שרית,
בהעדר הוראה מפורשת האוסרת על הדיירים לעשן בדירה תוכלו לבקש מהם שלא לעשות זאת, אך תתקשו לאכוף זאת.
לגבי סיוד והשבת הדירה במצב טוב - יש לפנות להוראות הסכם השכירות.
בחוזים עתידיים כדאי לכלול הוראה האוסרת עישון בדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
30/60?
תוך כמה זמן יש לשלם מס שבח/רכישה
שלום הלן,
יש לדווח על העסקה לרשות המסים תוך 30 יום ולשלם את המס תוך 60 ימים ממועד חתימת ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת גג והטיית שפכים למרפסת השכנים
השכן בקומה מעלי סגר את המרפסת שלו בבניה קלה (ללא אישורים) וגג המרפסת בולט לאוויר המרפסת שלי (מרפסת סוכה) ומקטין את הסוכה והשיפוע של הגג מזרים את הגשמים וטפטוף המזגנים למרפסת ובסוכות הגג נפתח מקביל לקיר וכל הלכלוך שעליו נופל למרפסת. האם אני יכול למנוע ממנו את בנית הגג או את פתיחתו ולחייב אותו בעשיית מרזב? אציין שיש אופציה אחרת לבניית הגג רק שהיא יקרה יותר. והאם יש הבדל אם הגג כבר נבנה או רק בתכנון?
תודה רבה מראש
דניאל
סגירת מרפסת
שלום דניאל,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות לרכישת דירה לנכה דרך משרד הקליטה
מקווה שזה הפורום הנכון.
זוג פנסיונרים החיים עם ביתם אשר מוגדרת נכה 100%, זכאים לרכישת דירה דרך משרד הקליטה.
הם נדרשים להציג נסח טאבו לדירה אותה מעוניינים לרכוש.
במידה והדירה נמצאת בתהליך רישום בטאבו, האם זה מספיק לטובת הרכישה?
נסח טאבו או אישור זכויות
שלום מרינה,
אם הדירה טרם נרשמה בטאבו על הוריך להציג בנוסף גם אישור זכויות מהחברה המשכנת/הקבלן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון גגון
תיקון גגון
שלום רב,
יש לבחון את הוראות חוזה השכירות והאם המשכיר התחייב במסגרתו לתקן את הגגון הקרוע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מערכת מייצגים
ורושם לי שגוי
אין לי שגיאה בפרטים
מה יכול להיות?
האם כיון שאישור זה כבר הנפק בעבר לא ניתן שוב להנפיקו? או מה יכול להיות מנסיונך?
מערכת מייצגים
שלום משה,
הוצאת אישור באמצעות מערכת המיצגים אינה מונעת הוצאת אישור נוסף.
נסה לפנות לתמיכה הטכנית או באמצעות מערכת הפניות במסמ"ק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
